1、基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs介紹與建行集團綜合服務(wù) 建行湖南省分行資產(chǎn)管理部（投資銀行部）2020年7月目 錄2WHY基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs出臺背景及意義1WHAT基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs簡介HOW建行集團支持REITs的產(chǎn)品與綜合服務(wù)23基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs出臺的背景及意義THE PARTONE3什么是REITs？4REITs（Real Estate Investment Trusts）是不動產(chǎn)投資信托基金，是一種不動產(chǎn)證券化產(chǎn)品，以發(fā)行權(quán)益類證券的方式募集資金，由專門投資機構(gòu)進行不動產(chǎn)投資經(jīng)營管理，并將產(chǎn)生的收入以派息的方式分配給投資者，獲取長期穩(wěn)定的投資收益。只要能夠產(chǎn)生穩(wěn)健現(xiàn)金流且產(chǎn)權(quán)明晰的

2、資產(chǎn)都可以成為REITs，包括辦公樓、商業(yè)零售、酒店、公寓、物流、工業(yè)廠房、電力、水務(wù)、交運、通信設(shè)施等。發(fā)起人：房企REITS基金管理機構(gòu)基金托管機構(gòu)其他投資者資產(chǎn)管理管理費用資產(chǎn)托管管理費用物業(yè)物業(yè)管理公司物業(yè)管理管理費用租金升值收益持有持有股利持有100%基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs政策的出臺2020年4月30日，中國證監(jiān)會、國家發(fā)展改革委聯(lián)合發(fā)布關(guān)于推進基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點相關(guān)工作的通知（證監(jiān)發(fā)【2020】40號），正式啟動基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域的公募REITs試點工作。同日，證監(jiān)會發(fā)布公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引（試行）（征求意見稿），向社會公開征求意見。通知和指引的

3、發(fā)布是中國REITs市場建設(shè)的一個里程碑式的事件，中國版公募REITs的大幕就此拉開。5基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的意義: 盤活基礎(chǔ)設(shè)施存量資產(chǎn)基建行業(yè)經(jīng)過20多年的高速發(fā)展，現(xiàn)在已經(jīng)進入存量時代，目前估計存量規(guī)模達到百萬億；近年來，固定資產(chǎn)投資總體放緩，2019年7月起出現(xiàn)負值，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資完成額增速也在緩慢下降，2019年基建投資增速僅3.3%，連續(xù)兩年保持在歷史低位水平；基礎(chǔ)設(shè)施REITs可以給老基礎(chǔ)設(shè)施項目退出途徑，增加融資渠道，融資后可以用于再投資，刺激基建進一步增長。6公募REITs的意義: 穩(wěn)投資，促進經(jīng)濟增長和升級轉(zhuǎn)型當前面臨一定經(jīng)濟下行和就業(yè)壓力，基建是拉動經(jīng)濟增長的重要板塊

4、；REITs發(fā)展有望推動解決基建市場融資渠道窄效率低、退出困難等癥結(jié)，為基建投資補充中長期資金，更好地發(fā)揮基建作為逆周期對沖工具的作用，起到穩(wěn)投資補短板的作用； 基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs可作為擴張性財政政策的有益補充，從提高基建企業(yè)資金的流動性和吸引社會資本參與兩方面拉動基建投資，進而保持投資對經(jīng)濟增長的托底和拉動作用；通過推行基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs，可實現(xiàn)存量基礎(chǔ)設(shè)施投資退出并置換出流量資金，滿足新基建的投資和擴張，促進經(jīng)濟升級轉(zhuǎn)型。7基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的意義: 減輕地方政府基建投資壓力今年一季度以來，受疫情沖擊，地方政府財稅收入大幅下降，但其依舊承擔補助中小企業(yè)和困難居民戶的任務(wù)，財政開

5、支壓力較大。推出基礎(chǔ)設(shè)施 REITs，可在一定程度上將資金引入到基建行業(yè)，減輕地方政府在基建投資上的壓力。 8基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的意義: 降低地方政府杠桿率近年來，政府部門杠桿率持續(xù)攀升，非金融企業(yè)部門杠桿率在2020年更是快速攀升。推行基礎(chǔ)設(shè)施REITs，屬于拓寬直接融資的渠道，能在一定程度上緩解宏觀杠桿率過快攀升的問題。 一方面，REITs可以通過存量資產(chǎn)的融資引入更為廣泛的投資資金，置換出存量項目中的國有資本，降低地方政府對債務(wù)融資的依賴；另一方面，在新增項目中，REITs也可以實現(xiàn)對政府資金的替代，避免地方政府通過新增負債擴大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。9基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的意義：對企業(yè)的優(yōu)

6、勢10公募REITs的優(yōu)勢樹立市場形象公募REITs受到全市場的廣泛關(guān)注，企業(yè)參與試點，有助于企業(yè)樹立良好市場形象保留資產(chǎn)的靈活控制權(quán)企業(yè)持有的部分公募REITs份額，鎖定期滿后該部分可擇機在二級市場減持，獲取投資收益；也可在合適的時點和價位進行二級市場增持，重新實現(xiàn)對原有資產(chǎn)的控制權(quán)無融資償還、回購壓力一次性獲取未來多年的項目現(xiàn)金流。同時標的資產(chǎn)為真實出售，所獲得資金屬于權(quán)益型資金，無回購、償還等流動性壓力，可幫助企業(yè)實現(xiàn)輕資產(chǎn)運營。改善財務(wù)指標資產(chǎn)全部或者部分出表，可降低企業(yè)的資產(chǎn)負債率將資產(chǎn)對應(yīng)的財務(wù)費用及折舊攤銷出表，出售資產(chǎn)獲得增值收益等都可提升企業(yè)的ROE水平基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs

7、的意義: 打通了基建商業(yè)模式從商業(yè)模式角度，基礎(chǔ)設(shè)施REITs打通了退出途徑，形成了基建商業(yè)模式的資金閉環(huán)；REITs作為一種有效退出機制，降低了企業(yè)及其他類型社會資本的前期投資風(fēng)險；降低企業(yè)杠桿率，改善企業(yè)現(xiàn)金流。11基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs簡介THE PARTTWO12基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs產(chǎn)品結(jié)構(gòu)：公募基金+ABS公募基金ABS項目公司投資者基金管理人ABS管理人管理公司托管人發(fā)起管理發(fā)起管理控股聘請持有100%股權(quán)持有所有份額托管托管認購、買賣財務(wù)顧問律師事務(wù)所資產(chǎn)評估機構(gòu)會計師事務(wù)所13基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs流程圖公募基金ABS項目公司投資者基金管理人ABS管理人管理公司托管人項目篩選

8、ABS搭建公募基金注冊發(fā)行募資運營管理14項目篩選15京津冀、長江經(jīng)濟帶、雄安新區(qū)、粵港澳大灣區(qū)、海南、長江三角洲國家級新區(qū)、有條件的國家級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)區(qū)域項目權(quán)屬清晰（享有完全所有權(quán)或特許經(jīng)營權(quán)），已按規(guī)定履行項目投資管理，以及規(guī)劃、環(huán)評和用地等相關(guān)手續(xù)，已通過竣工驗收。PPP項目應(yīng)依法依規(guī)履行政府和社會資本管理相關(guān)規(guī)定，收入來源以使用者付費為主，未出現(xiàn)重大問題和合同糾紛。具有成熟的經(jīng)營模式及市場化運營能力，經(jīng)營3年以上，已產(chǎn)生持續(xù)、穩(wěn)定的收益及現(xiàn)金流，投資回報良好，并具有持續(xù)經(jīng)營能力、較好的增長潛力?，F(xiàn)金流來源主要由市場化運營產(chǎn)生，不依賴第三方補貼等非經(jīng)營性收入。發(fā)起人（原始權(quán)益人）及基

9、礎(chǔ)設(shè)施運營企業(yè)具有持續(xù)經(jīng)營能力，最近3年無重大違法違規(guī)行為?；A(chǔ)設(shè)施運營企業(yè)具有豐富的運營管理能力。項目資質(zhì)倉儲物流、收費公路等交通設(shè)施，水電氣熱等市政工程，城鎮(zhèn)污水垃圾處理、固廢危廢處理等污染治理項目信息網(wǎng)絡(luò)等新型基礎(chǔ)設(shè)施，以及國家戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)集群、高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)、特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)行業(yè)公募基金發(fā)行募集公眾投資（16%）16原始權(quán)益人（20%）專業(yè)機構(gòu)投資者（64%） 公募基金 公募基金網(wǎng)下詢價發(fā)售先確定發(fā)售份額，然后通過網(wǎng)下詢價，確認每份的發(fā)售價格，和股票IPO類似發(fā)售面值不為1.00元發(fā)售時要聘請財務(wù)顧問發(fā)起路演推介、詢價、定價、配售等相關(guān)業(yè)務(wù)活動 戰(zhàn)略配售原始權(quán)益人戰(zhàn)略配售不低于20%，且

10、持有時間不少于5年其他戰(zhàn)略配售投資者不得低于1年網(wǎng)下發(fā)售網(wǎng)下發(fā)售比例不得低于扣除戰(zhàn)略投資者戰(zhàn)略配售比例后的80%公眾投資的比例最高只能達到16%（1-80%*（1-20%） 募集成立條件募集總份額達到準予注冊規(guī)模的80%，否則募集失敗募集資金規(guī)模超過2億元，且投資人不少于1000人 募集資金用途公募基金項目公司利率債、AAA級信用債、貨幣市場工具等流動性良好的工具ABS其他資金100%資金ABS占基金份額不低于80%17募集資金用途：取得資金的用途應(yīng)符合國家產(chǎn)業(yè)政策，重點支持補短板項目 ，鼓勵用于新的基礎(chǔ)設(shè)施和公用事業(yè)建設(shè)（可用作新項目建設(shè)資本金）收益分配：90%以上年度可供分配利潤以現(xiàn)金形式

11、分配給投資者，每年不得少于1次在證券交易所上市基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs18模式公募REITs底層資產(chǎn)目前試點階段為基礎(chǔ)設(shè)施（不包括商業(yè)和住房，但包括倉儲物流、產(chǎn)業(yè)園、數(shù)據(jù)中心等類型的房產(chǎn)）發(fā)行形式封閉式公募基金+ABS交易市場證券交易所募集規(guī)模1、以資產(chǎn)評估價值為基準2、由網(wǎng)下投資者詢價最終確定發(fā)行規(guī)模資產(chǎn)屬性權(quán)益分紅要求90%以上的可供分配利潤用于向投資人分配存續(xù)期限無固定期限增信要求無差額補足、強制回購、流動性支持等增信要求基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點階段流程19第一步第二步第三步第四步原始權(quán)益人向省級發(fā)改委提交申請各省級發(fā)改委出具專項意見并推薦至國家發(fā)改委國家發(fā)改委將符合條件的項目推薦至中國

12、證監(jiān)會項目試點資質(zhì)確認基金管理人、ABS管理人、財務(wù)顧問對項目進行盡職調(diào)查中介機構(gòu)出具相應(yīng)的報告 項目盡職調(diào)查ABS管理人向交易所申請設(shè)立專項計劃并獲得交易所無異議函公募基金向證監(jiān)會申請注冊 產(chǎn)品設(shè)立公募基金發(fā)售基金份額公募基金將募集資金投資于ABSABS完成對目標資產(chǎn)的收購 資金募集與資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓原始權(quán)益人的準備20資產(chǎn)的梳理資產(chǎn)是否滿足試點政策在期限、權(quán)屬、行業(yè)等方面的要求與當?shù)貒Y委溝通國有股權(quán)的轉(zhuǎn)讓確定試點資產(chǎn)，就標的資產(chǎn)進行內(nèi)部資產(chǎn)重組并構(gòu)建稅盾與當?shù)匕l(fā)改委溝通項目的試點資質(zhì)建設(shè)集團支持REITs的產(chǎn)品與綜合服務(wù)THE PARTTHREE21合作方選擇22過往良好的合作基礎(chǔ)合作方在REI

13、Ts及ABS領(lǐng)域的業(yè)務(wù)經(jīng)驗強大的公募基金募集能力REITs全周期的綜合金融服務(wù)提供能力建設(shè)銀行：基建領(lǐng)域金融服務(wù)能力強23建設(shè)銀行是中國領(lǐng)先的大型股份制商業(yè)銀行，2019年末市值約為2,176.86億美元，居全球上市銀行第五位。按一級資本排序，在全球銀行中位列第二。建設(shè)銀行因建而生、因建而興、因建而強、因建而旺。“一帶一路”建設(shè)、京津冀協(xié)同發(fā)展、長江經(jīng)濟帶發(fā)展、長江三角洲區(qū)域一體化發(fā)展、粵港澳大灣區(qū)建設(shè)、黃河流域生態(tài)保護和高質(zhì)量發(fā)展、推進海南全面深化改革開放等重大國家戰(zhàn)略中，無不彰顯建設(shè)銀行在基建領(lǐng)域的領(lǐng)先優(yōu)勢?；ㄑa短板、PPP、地方政府專項債、新型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等。政策落地能力強為雄安新區(qū)、

14、大興機場等標志性重點項目提供咨詢服務(wù)。造價咨詢能力強圍繞海綿城市、綜合管廊、特色小鎮(zhèn)建設(shè)，打造“善行城建”專業(yè)金融品牌業(yè)務(wù)創(chuàng)新能力強提供工程咨詢、財務(wù)顧問、項目貸款、投資理財、工程保函、資金監(jiān)管等一攬子服務(wù)方案。綜合服務(wù)能力強深化基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域項目評估，打造專業(yè)評估隊伍，完善項目后評價制度。項目評估能力強基建建行集團可提供全面的綜合性配套金融服務(wù)24公募REITs獲得資金未使用時，我行可為客戶提供定制化的資產(chǎn)管理方案，實現(xiàn)閑置資金的保值增值。資產(chǎn)管理綜合金融產(chǎn)品提供在項目包裝、方案設(shè)計、資產(chǎn)估值、協(xié)調(diào)中介、資金安排、資金托管等方面提供全周期、全方位業(yè)務(wù)支持REITs全周期服務(wù)利用建行的業(yè)務(wù)撮合平

15、臺，為企業(yè)在全國范圍內(nèi)尋找合作項目或并購標的新項目挖掘為發(fā)起人新的募投項目建設(shè)繼續(xù)提供配套信貸支持。待項目成熟后，建行集團還可以再繼續(xù)采用公募REITs的方式協(xié)助客戶實現(xiàn)項目退出，協(xié)助客戶實現(xiàn)輕資產(chǎn)模式的運營。信貸資金配套充分發(fā)揮建行集團的綜合金融牌照優(yōu)勢，如為企業(yè)的其他項目提供債轉(zhuǎn)股等金融產(chǎn)品，發(fā)行債券或者提供ABS融資服務(wù)。建設(shè)集團滿足REITs試點資質(zhì)要求25建信資本建行集團內(nèi)唯一可以開展證監(jiān)會體系資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)的金融機構(gòu)建信基金建行集團內(nèi)公募基金公司，是建信資本的控股母公司建信基金與建信資本滿足本次公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點資質(zhì)的要求二者的結(jié)合也滿足本次公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點對于實

16、際控制的要求建信基金為基金行業(yè)龍頭公司26建信基金成立于2005年9月19日，是國內(nèi)首批由商業(yè)銀行發(fā)起設(shè)立的基金管理公司。截至2019年底，建信基金資產(chǎn)管理規(guī)模達到1.6萬億元，排名全行業(yè)前三。數(shù)據(jù)來源：建信基金 截至日期：2019.12.31穩(wěn)定的股權(quán)結(jié)構(gòu)多元的營銷網(wǎng)絡(luò)卓越的企業(yè)文化豐富的投資工具專業(yè)的投研團隊嚴格的風(fēng)控體系1.6萬億成立中國建設(shè)銀行65%中國華電集團10%美國信安集團25%善建財富相伴成長使命企業(yè)精神梧桐精神同心 同行 同創(chuàng) 同享 同贏建信基金：管理能力屢獲殊榮，碩果滿滿27自2010年基金評獎規(guī)范以來累計獲得20項公司獎，45項產(chǎn)品獎，18項團隊及基金經(jīng)理獎。2020年，

17、在第十屆中國金融創(chuàng)新與發(fā)展論壇暨“金貔貅獎”評選中，榮獲“2019年度金牌基金公司”獎建信資本在ABS領(lǐng)域有豐富的業(yè)務(wù)發(fā)行和管理經(jīng)驗28建信資本為建信基金控股的從事特定客戶資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)的子公司，2016獲得“最具成長性基金子公司”獎自2018年二季度起“管理資產(chǎn)月均規(guī)?！?全行業(yè)第一，在基金子公司信貸資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)領(lǐng)域排名第一建信資本在ABS領(lǐng)域有豐富的業(yè)務(wù)發(fā)行和管理經(jīng)驗29建信資本已經(jīng)陸續(xù)為中國建筑集團、中國鐵路工程集團、中國鐵道建筑集團、中國電力建設(shè)集團、中國冶金科工集團、中國交通建設(shè)集團、徐礦集團、蘇寧易購、悅達集團等相關(guān)企業(yè)提供ABS服務(wù)，并有相應(yīng)的ABS產(chǎn)品落地。服務(wù)效率和服務(wù)質(zhì)量獲

18、得企業(yè)的高度評價。流程高效與交易所等監(jiān)管機構(gòu)溝通順暢公司業(yè)務(wù)制度完善，內(nèi)部業(yè)務(wù)鏈條短，能夠為ABS發(fā)行提供靈活便利的窗口期業(yè)務(wù)規(guī)模大2017年至今共發(fā)起設(shè)立16單企業(yè)資產(chǎn)支持專項計劃，共計187.22億元在信貸資產(chǎn)證券化方面，建信資本作為財務(wù)顧問協(xié)助建行發(fā)行規(guī)模超4000億，近三年一直位居市場首位資金帶動和協(xié)調(diào)能力強建行集團下建信理財、建信資管等多家子公司可以認購ABS多單產(chǎn)品發(fā)行價格均創(chuàng)當時市場最低價格，助力企業(yè)樹立了良好資本市場形象團隊成員經(jīng)驗豐富團隊成員擁有銀行、券商、評級、法律等復(fù)合背景擁有豐富的類REITs操作經(jīng)驗業(yè)務(wù)推進統(tǒng)籌力和執(zhí)行力強建行集團可提供全面的綜合性配套金融服務(wù)30公募REITs獲得資金未使用時，我行可為客戶提供定制化的資產(chǎn)管理方案，實現(xiàn)閑置資金的保值增值。資產(chǎn)管理綜合金融產(chǎn)品提供在項目包裝、方案設(shè)計、