1、農(nóng)業(yè)地產(chǎn)研究版權(quán)聲明: 本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸新景祥機(jī)構(gòu)所有，未經(jīng)新景祥機(jī)構(gòu)書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。 日期：2011年08月13日謹(jǐn)呈：前 言農(nóng)業(yè)地產(chǎn)是房地產(chǎn)行業(yè)中一個(gè)重要組成部分，隨著中國(guó)農(nóng)村城鎮(zhèn)化速度的不斷加快，城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，農(nóng)業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)在中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的地位將日益顯現(xiàn)，發(fā)展農(nóng)業(yè)地產(chǎn)將是未來房地產(chǎn)行業(yè)的一個(gè)重要方向。做好農(nóng)業(yè)地產(chǎn)，對(duì)于促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，提升開發(fā)商綜合實(shí)力、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展都具有重要意義。嚴(yán)格地講“農(nóng)業(yè)地產(chǎn)”是中國(guó)社會(huì)發(fā)展進(jìn)程中出現(xiàn)的一種違規(guī)現(xiàn)象，開發(fā)商在農(nóng)村違規(guī)租地，建房售樓，卻以農(nóng)業(yè)項(xiàng)目向政府

2、申報(bào)，以掩飾自己的違規(guī)行為。但是，將農(nóng)業(yè)與地產(chǎn)業(yè)結(jié)合起來，組成合法意義的農(nóng)業(yè)地產(chǎn)，則是未來的一個(gè)投資重點(diǎn)。目前農(nóng)業(yè)地產(chǎn)主要側(cè)重于休閑農(nóng)業(yè)地產(chǎn)。簡(jiǎn)述農(nóng)業(yè)與地產(chǎn)業(yè)的交叉融合類型農(nóng)業(yè)地產(chǎn)涉及到農(nóng)業(yè)、旅游業(yè)、地產(chǎn)業(yè)，若以地產(chǎn)開發(fā)的載體為劃分依據(jù)可以將其分為5大類型。1、以農(nóng)家樂為基礎(chǔ)的地產(chǎn)開發(fā)2、以農(nóng)業(yè)觀光園為依托的地產(chǎn)開發(fā)3、以古村落為依托的地產(chǎn)開發(fā)4、以景區(qū)為依托的地產(chǎn)開發(fā)5、以新農(nóng)村建設(shè)為基礎(chǔ)的農(nóng)業(yè)新村及農(nóng)村房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品及開發(fā)模式1、民宿型：利用自用住宅空閑空間進(jìn)行開發(fā)，在日本、臺(tái)灣較成熟。2、農(nóng)家型：即農(nóng)家樂。3、莊園型：一般為企業(yè)或個(gè)人開發(fā)的度假村性質(zhì)產(chǎn)品。4、鄉(xiāng)村別墅型：通常處于城市近郊

3、、有花卉果園等配套。5、古村古鎮(zhèn)古城型：以類產(chǎn)品是農(nóng)業(yè)地產(chǎn)中資源條件最好的產(chǎn)品。農(nóng)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式多樣，以產(chǎn)品類型為劃分依據(jù)可以將其分為5大類型。發(fā)展階段人均產(chǎn)值達(dá)到3000美元時(shí)：以到農(nóng)村觀光旅游為特點(diǎn)的農(nóng)業(yè)會(huì)迅速發(fā)展起來。此時(shí)不宜進(jìn)行農(nóng)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。人均產(chǎn)值達(dá)到7000美元時(shí)：真正的休閑階段，市民主要在農(nóng)場(chǎng)食宿。此時(shí)可適度參與農(nóng)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。人均產(chǎn)值達(dá)到13000美元時(shí)：開始進(jìn)入度假農(nóng)業(yè)階段。此時(shí)適合大規(guī)模開發(fā)農(nóng)業(yè)地產(chǎn)。3000美元不適合開發(fā)7000美元適度開發(fā)13000美元規(guī)模開發(fā)不同的人均產(chǎn)值對(duì)應(yīng)著不同的發(fā)展階段，只有按照發(fā)展階段進(jìn)行開發(fā)才能取得成功。相關(guān)研究理論第一個(gè)層次是消費(fèi)者的消費(fèi)意向

4、，這直接決定了消費(fèi)者如何采取消費(fèi)行為。第二個(gè)層次是影響消費(fèi)者意向的因素，包括消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品的態(tài)度；他人對(duì)消費(fèi)行為的認(rèn)同，這相當(dāng)于他人對(duì)消費(fèi)者提出的消費(fèi)“規(guī)則”(norm)；消費(fèi)者對(duì)自身控制消費(fèi)行為程度的判斷。第三個(gè)層次是對(duì)以上態(tài)度、“規(guī)則”、判斷等方面發(fā)生影響的因素分析。 計(jì)劃行為理論是近年來市場(chǎng)營(yíng)銷學(xué)中新出現(xiàn)的對(duì)消費(fèi)者理性消費(fèi)行為進(jìn)行分析的重要理論經(jīng)典案例蔡甸莊園別墅項(xiàng)目武漢農(nóng)業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)經(jīng)典之作！武漢新農(nóng)村建設(shè)的名片！本案實(shí)質(zhì)是通過房地開發(fā)，出售物業(yè)贏利的商品住宅項(xiàng)目。本案在政府眼中，是一個(gè)新農(nóng)村建設(shè)的代表。所以本案開發(fā)需要充分滿足政府的需求。1、項(xiàng)目的實(shí)質(zhì)現(xiàn)況：本案所處區(qū)域分布多個(gè)行政

5、村。城市近郊原生態(tài)景觀的稀缺資源未被開發(fā)。區(qū)域土地價(jià)值低，無法產(chǎn)生高額稅收。村莊形象差，與城市化進(jìn)程不符合。政府的區(qū)域發(fā)展目標(biāo)：新農(nóng)村建設(shè)的武漢示范區(qū)。順應(yīng)城鎮(zhèn)化發(fā)展的歷史進(jìn)程。通過新農(nóng)村建設(shè)，提升土地價(jià)值，帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展。創(chuàng)造新的就業(yè)、創(chuàng)造稅收。通過絕版地塊打造蔡甸區(qū)的名片。改變現(xiàn)狀2、政府的期望對(duì)于武漢來說大區(qū)域打造新農(nóng)村建設(shè)的典范。對(duì)于蔡甸來說依托項(xiàng)目區(qū)域的優(yōu)質(zhì)自然資源，透徹挖掘項(xiàng)目區(qū)域人居價(jià)值。對(duì)于項(xiàng)目來說區(qū)域人居價(jià)值體現(xiàn)的極致代表。本案所在的蔡甸區(qū)域，依托于新農(nóng)村建設(shè)，打造人居價(jià)值示范區(qū)，做到經(jīng)濟(jì)、生態(tài)、文化的和諧發(fā)展。本案成為人居價(jià)值示范區(qū)的極致升華。成為全武漢新農(nóng)村建設(shè)與房地產(chǎn)

6、開發(fā)的協(xié)調(diào)發(fā)展的代表。3、整體開發(fā)理念新農(nóng)村發(fā)展總體思路：1、集中安置，集中打造商業(yè)、醫(yī)療、教育配套，集約用地、高效配置資源。2、本案充分依托新農(nóng)村建設(shè)，打造為蔡甸區(qū)創(chuàng)造就業(yè)、稅收、土地價(jià)值增加等全方面提升的項(xiàng)目。4、本案發(fā)展總體思路依托農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)，結(jié)合新城鎮(zhèn)建設(shè)需求引入住房4S店概念，打造未來住宅體驗(yàn)樂園、發(fā)展全新的產(chǎn)業(yè)。未來住宅體驗(yàn)樂園是由住宅4S店、科技住宅體驗(yàn)館、定制農(nóng)莊、商業(yè)配套組成。5、本案發(fā)展概述1獨(dú)立規(guī)劃住宅4S店。在4S店大區(qū)域內(nèi)分區(qū)劃片，修建擬出售的產(chǎn)品。根據(jù)市場(chǎng)需求打造若干套樣板間，供客戶選擇。在現(xiàn)代都市農(nóng)莊中，預(yù)留建設(shè)用地?？蛻粼谧≌?S店中通過體驗(yàn)確定購(gòu)買后，在現(xiàn)代都市

7、農(nóng)莊中修建選定的住宅。每戶劃分310畝地進(jìn)行農(nóng)業(yè)耕種。預(yù)留100200平米基地面積建造住所。集中休閑一批物業(yè)，作為生態(tài)居住體驗(yàn)館，使客戶試住?；虬l(fā)展成為獨(dú)家酒店。234未來住宅體驗(yàn)樂園詳解通過未來住宅體驗(yàn)樂園，帶動(dòng)區(qū)域高端現(xiàn)代都市農(nóng)業(yè)發(fā)展。滿足政府意愿。住宅4S店未來住宅體驗(yàn)館定制農(nóng)莊配商業(yè)套通過體驗(yàn)，促成消費(fèi)者在4S定制住宅。消費(fèi)者定制的住宅，在定制農(nóng)莊中修建。供消費(fèi)者居住。由于是現(xiàn)代都市農(nóng)莊，可招聘本地村民對(duì)田地進(jìn)行管理。由現(xiàn)代都市農(nóng)莊居住人群、新就業(yè)的村民帶動(dòng)區(qū)域商業(yè)發(fā)展。未來住宅體驗(yàn)樂園商業(yè)模式通過未來住宅體驗(yàn)樂園客戶購(gòu)買物業(yè)，打造現(xiàn)代都市農(nóng)業(yè)，帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，形成了獨(dú)特的產(chǎn)業(yè)發(fā)展模

8、式。未來住宅體驗(yàn)館高端露營(yíng)地特色度假酒店建筑設(shè)計(jì)交流養(yǎng)生建筑在戶外露營(yíng)地修建創(chuàng)新的戶外建筑，租給露營(yíng)者使用。如長(zhǎng)城腳下的房子等，以創(chuàng)新的科技建筑設(shè)計(jì)為主題，打造特色酒店。聚集建筑設(shè)計(jì)氛圍，打造建筑設(shè)計(jì)等建筑類主題國(guó)際化交流平臺(tái)。通過以養(yǎng)生文化為主題，創(chuàng)新設(shè)計(jì)新型的養(yǎng)生住宅。未來住宅體驗(yàn)樂園商業(yè)模式的延伸打造武漢唯一的現(xiàn)代化、規(guī)范化露營(yíng)地。改變以往房車、純戶外，通過修建與自然融合的創(chuàng)新性建筑，打造全新的高端戶外露營(yíng)地。引領(lǐng)城市居民休閑的新風(fēng)尚。露營(yíng)地依托超頂級(jí)養(yǎng)生會(huì)所的最優(yōu)質(zhì)的地塊景觀資源，打造超頂級(jí)養(yǎng)生豪宅產(chǎn)品。超頂級(jí)養(yǎng)生豪宅與超頂級(jí)莊園的區(qū)域主要在與建筑設(shè)計(jì)、戶內(nèi)功能設(shè)置上的偏重不同。養(yǎng)生建

9、筑說明本案以住宅4S店概念進(jìn)行打造，充分融合新農(nóng)村建設(shè)的需求。吸引客戶入住，拉動(dòng)區(qū)域內(nèi)農(nóng)民就業(yè)。在項(xiàng)目外圍布置集中安置項(xiàng)目，作為商業(yè)配套。使得本案成為蔡甸區(qū)新農(nóng)村建設(shè)的名片。原生態(tài)：一個(gè)未開發(fā)的處女地，一個(gè)不可復(fù)制的地塊。未來建筑人居示范：突出與區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展相一致、與環(huán)境保護(hù)相融合的、體現(xiàn)最先進(jìn)的建筑設(shè)計(jì)理念的未來人居示范區(qū)。通過建筑設(shè)計(jì)、建筑文化體現(xiàn)人居價(jià)值。順應(yīng)科學(xué)發(fā)展，以人為本的社會(huì)發(fā)展理念。享樂人居示范區(qū)：預(yù)計(jì)重點(diǎn)針對(duì)沌口大型企業(yè)客戶需求，及全市高端人士享樂、養(yǎng)生、度假需求。6、區(qū)域發(fā)展主題提煉原生態(tài) 未來建筑 享樂人居示范區(qū)7、項(xiàng)目規(guī)劃說明聘請(qǐng)全球知名設(shè)計(jì)師進(jìn)行個(gè)性化定制。打造絕對(duì)建

10、筑藝術(shù)品。結(jié)合周邊自然環(huán)境，引入最新的人居理念，通過建筑設(shè)計(jì)進(jìn)行表達(dá)。從而成為超頂級(jí)物業(yè)。基本配置：超頂級(jí)別墅需要配置2050畝私家莊園。聘請(qǐng)全球知名設(shè)計(jì)師進(jìn)行設(shè)計(jì)。打造建筑藝術(shù)品。結(jié)合周邊自然環(huán)境，引入最新的人居理念，通過建筑設(shè)計(jì)進(jìn)行表達(dá)。從而成為超頂級(jí)物業(yè)?；九渲茫喉敿?jí)別墅需要配置510畝私家花園。高爾夫會(huì)所輸出超5星級(jí)酒店式服務(wù)。保持高水準(zhǔn)的同時(shí)拉開與超頂級(jí)物業(yè)的距離。其它案例介紹案例：上海馬陸葡萄旅游休閑區(qū)深圳觀瀾山水田園農(nóng)莊成都三圣花鄉(xiāng)鄉(xiāng)村旅游區(qū)深圳觀瀾山水田園農(nóng)莊馬陸葡萄旅游休閑區(qū)三圣花鄉(xiāng)鄉(xiāng)村旅游區(qū)其它案例介紹/上海馬陸葡萄旅游休閑區(qū)上海馬陸葡萄旅游休閑區(qū)是一個(gè)以葡萄公園為核心，文化藝術(shù)為亮點(diǎn)的旅游景區(qū)。整個(gè)景區(qū)分為入口迎賓區(qū)、農(nóng)業(yè)游覽區(qū)、藝術(shù)體驗(yàn)區(qū)、會(huì)務(wù)度假區(qū)、運(yùn)動(dòng)休閑區(qū)、購(gòu)物服務(wù)區(qū)6大板塊，能為游客提供葡萄主題游、鄉(xiāng)村休閑游、藝術(shù)體驗(yàn)游、戶外運(yùn)動(dòng)游、會(huì)務(wù)節(jié)慶游等活動(dòng)。其它案例介紹/深圳觀瀾山水田園農(nóng)莊深圳觀瀾山水田園農(nóng)莊占地400多畝，位于觀瀾鎮(zhèn)，與世界著名的觀瀾高爾夫球會(huì)毗鄰，