1、青島市中潤德項目可行性研究報告目 錄第一部分:城市概況及規(guī)劃第二部分:項目概況第三部分:市場分析及項目定位第四部分:規(guī)劃設(shè)計及定價分析第五部分:投資收益分析第六部分:項目收購前期工作進度第七部分:綜合分析與建議第一部分:城市概況和規(guī)劃、城市概況、宏觀經(jīng)濟發(fā)展情況、城市發(fā)展方向、青島市十二五規(guī)劃闡述 、山東半島藍色經(jīng)濟區(qū)規(guī)劃、城市概況和規(guī)劃綜合分析資料及數(shù)據(jù)來源：青島市歷年發(fā)展公報、國家統(tǒng)計信息中心、2006-2020年青島市總體規(guī)劃、青島市十二五規(guī)劃（2011-2015）、山東半島藍色經(jīng)濟區(qū)發(fā)展規(guī)劃等。青島地處環(huán)渤海經(jīng)濟圈，山東半島東南部，東南瀕臨黃海，東北與煙臺市毗鄰，西與濰坊市相連，西南與

2、日照市接壤?，F(xiàn)轄七區(qū)五市，總面積10654平方公里，總?cè)丝?40.9萬，其中中心城區(qū)由七區(qū)組成，總面積1406平方公里，人口265.43萬人。青島宏觀環(huán)境城市概況區(qū)域 面積（k）人口（萬人）全市10654740.9市區(qū)1406265.43市南30.01 52.37 市北28.63 47.45 四方34.55 39.05 李滄96 45 嶗山389.34 21.98 城陽553.2 47黃島274.1 52.7膠州1210 78膠南28482即墨1780 109.98平度3166 135萊西1522 75青島的GDP和人均GDP保持穩(wěn)定增長，10年GDP為5666億元，人均7.6萬元。11年上半

3、年GDP3017億元，同比增長11%。青島的三產(chǎn)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，第三產(chǎn)業(yè)上升，第一產(chǎn)業(yè)萎縮，第二產(chǎn)業(yè)發(fā)達。城市居民人均可支配收入年均增長14%，2010年達到2.5萬元，城市居民生活水平逐步提高。房地產(chǎn)投資額占固定資產(chǎn)投資比例位于16%-20%之間，但2011年上半年達24%，房地產(chǎn)投資與GDP的增長率比大部分位于2以內(nèi)，表明青島房地產(chǎn)過熱成分較少。青島宏觀環(huán)境宏觀經(jīng)濟2010年，青島經(jīng)濟總量在北方城市中排名第三，全國第十。國民生產(chǎn)總值增速在全國主要經(jīng)濟區(qū)域十大代表城市中排名第六。環(huán)渤海經(jīng)濟圈長三角經(jīng)濟圈珠三角經(jīng)濟圈青島是環(huán)渤海地區(qū)、乃至全國重要的工業(yè)基地。青島宏觀環(huán)境青島是北中國的經(jīng)濟重鎮(zhèn)，具

4、有較強的經(jīng)濟輻射力青島城市空間發(fā)展戰(zhàn)略：依托老城，擁灣發(fā)展，組團布局，軸線輻射，形成一主三副多組團的空間格局。一主：指市南區(qū)、市北區(qū)、四方區(qū)、李滄區(qū)。是中心城區(qū)主中心，主體功能為青島市行政辦公、科教、金融、旅游、信息中心和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)。三副：黃島、嶗山和紅島（城陽）。青島宏觀環(huán)境城市發(fā)展方向服務(wù)中心中心城區(qū)高科技新城紅島港口城市黃島中心城區(qū)，包括市南、市北、四方、李滄，主體功能為青島市的行政、文化、金融與商業(yè)中心，加強現(xiàn)代服務(wù)業(yè)建設(shè)。黃島區(qū)，主體功能為東北亞國際航運中心、物流貿(mào)易集散中心、旅游度假地，大力發(fā)展臨港產(chǎn)業(yè)，加快發(fā)展海港物流。2006-2020年青島市總體規(guī)劃青島宏觀環(huán)境城市發(fā)展方

5、向之區(qū)域功能定位紅島，指城陽區(qū)，主體功能為國家重要的區(qū)域性航空港、青島市的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)核心區(qū)、現(xiàn)代化綜合服務(wù)中心、出口加工基地。規(guī)劃形成東部的城陽中心區(qū)、空港經(jīng)濟區(qū)和西部的棘洪灘片區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)城區(qū)、出口加工區(qū)以及南部紅島片區(qū)。其中，東部地區(qū)主要結(jié)合空港，重點發(fā)展航空服務(wù)、貨運代理、商務(wù)會展等現(xiàn)代綜合服務(wù)業(yè)，西部地區(qū)主要打造為青島未來高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)的集聚區(qū)，紅島片區(qū)預(yù)留為未來的行政和文化中心、旅游度假中心、會展中心，通過引進世界級項目的開發(fā)，使其成為整個紅島組團的標志性地區(qū)。 2010年，城陽制訂國際航空城規(guī)劃。突出發(fā)展航空產(chǎn)業(yè)、臨空產(chǎn)業(yè)以及先進制造業(yè)，加快構(gòu)筑“一港、九區(qū)、兩帶”城市和經(jīng)濟

6、發(fā)展新格局。把城陽建設(shè)成為以區(qū)域性航空樞紐港為核心、輻射帶動周邊地區(qū)發(fā)展、空港經(jīng)濟特征明顯的現(xiàn)代化國際航空城，力爭到2015年建立起完善的國際航空城城市體系。青島宏觀環(huán)境城陽打造國際航空城一港：空港核心區(qū)；九區(qū)：航空物流區(qū)、高新區(qū)配套產(chǎn)業(yè)區(qū)、會議會展區(qū)、IT和服務(wù)外包產(chǎn)業(yè)區(qū)、濱海休憩區(qū)、商務(wù)商貿(mào)區(qū)、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)區(qū)、先進制造業(yè)集聚區(qū)、出口加工區(qū)；兩帶：生態(tài)旅游歷史文化產(chǎn)業(yè)帶、桃源河濕地休閑產(chǎn)業(yè)帶。項目位置青島宏觀環(huán)境青島十二五規(guī)劃之中心城區(qū)發(fā)展布局要統(tǒng)籌發(fā)展中心城區(qū)。中心城區(qū)成為全市行政、文化、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和高端制造業(yè)中心重點發(fā)展嶗山、黃島、城陽。加快高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、臨港產(chǎn)業(yè)、臨空經(jīng)濟發(fā)

7、展，帶動農(nóng)村城鎮(zhèn)化進程。優(yōu)化提升市南、市北、四方、李滄。加快建設(shè)高新區(qū)。加快推進市南國際航運服務(wù)區(qū)、市北小港灣、四方濱海新區(qū)、李滄交通商務(wù)區(qū)、城陽國際航空城、黃島北部城區(qū)等環(huán)灣重要節(jié)點建設(shè)。2011年2月26日青島市第十四屆人民代表大會第四次會議批準了青島市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃（20112015年）?！八沫h(huán)兩跨”環(huán)灣路網(wǎng)?！八沫h(huán)”，即雙積路、國道204、正陽路及延伸線、膠州灣高速公路；“兩跨”，即青島海灣大橋，海底隧道。中心城區(qū)快速路網(wǎng)。完成重慶路快速路、杭鞍快速路二期、東西快速路三期、新疆路高架快速路、前灣港疏港高架二期等工程。城區(qū)主次干路網(wǎng)。重點區(qū)域路網(wǎng)。完善鐵路客運北站站前

8、路網(wǎng)體系，完成世園大道、九水東路等世界園藝博覽會周邊道路工程。青島宏觀環(huán)境青島十二五規(guī)劃之交通規(guī)劃遠景市區(qū)軌道交通線網(wǎng)由8條線路（M1M8線）組成，線網(wǎng)總長227公里。 M1線：中山路城陽。 M2線：太行山路李滄東部，已動工。M3線：青島火車站鐵路青島北站，已動工。M4線：泰山路沙子口。M5線：大麥島湖島。M6線：井岡山路王臺。M7線：黃島輪渡柳花泊。M8線：鐵路青島北站即墨南泉。市域軌道線網(wǎng)由4條市域線（L1L4線），線網(wǎng)總長287.9公里。 L1線：萊西汽車東站。L2線：王臺鎮(zhèn)城陽。L3線：平度鰲山衛(wèi)。L4線：膠南長江路。軌道交通建設(shè)時序安排：十二五期間，地鐵一期建成通車，地鐵二期完成軌道

9、鋪設(shè)，地鐵三期力爭開工建設(shè)。一期：M3線，預(yù)計2014年通車。二期：M2線，預(yù)計2016年通車。三期：M1線，十二五末期開工，2020年前建成。2014年再組織編制新一輪建設(shè)規(guī)劃，包括剩余五條地鐵線及四條市軌道交通線。青島宏觀環(huán)境青島十二五規(guī)劃之軌道交通規(guī)劃青島-濰坊-日照組團建設(shè)國家創(chuàng)新型城市和西海岸經(jīng)濟新區(qū)，構(gòu)建環(huán)灣型大城市框架，大力發(fā)展海洋高技術(shù)產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。范圍：包括山東全部海域和青島、東營、煙臺、濰坊、威海、日照6市及濱州市的無棣、沾化2個沿?？h所屬陸域,海域面積15.95萬平方公里,陸域面積6.4萬平方公里。 青島宏觀環(huán)境國家戰(zhàn)略山東半島藍色經(jīng)濟區(qū)建設(shè)為青島發(fā)展帶來絕佳發(fā)展機遇

10、2011年1月4日，國務(wù)院正式批復(fù)山東半島藍色經(jīng)濟區(qū)發(fā)展規(guī)劃，山東半島區(qū)域發(fā)展升級為國家戰(zhàn)略。根據(jù)青島市藍色經(jīng)濟區(qū)建設(shè)發(fā)展總體規(guī)劃發(fā)展綱要，到2015年，青島將初步建設(shè)成為我國藍色經(jīng)濟科學(xué)發(fā)展的先行區(qū)、山東半島藍色經(jīng)濟的核心區(qū)、海洋自主研發(fā)和高端產(chǎn)業(yè)的聚集區(qū)、海洋生態(tài)環(huán)境保護的示范區(qū) 。藍色經(jīng)濟區(qū)建設(shè)對于青島在新時期構(gòu)建區(qū)域性國際中心城市、進一步發(fā)揮龍頭城市帶動輻射作用，打造中國藍色經(jīng)濟發(fā)展先行區(qū)具有重要意義。城市經(jīng)濟：北中國經(jīng)濟重鎮(zhèn)，具有較強的經(jīng)濟輻射力。城市發(fā)展空間規(guī)劃：依托老城，擁灣發(fā)展，組團布局，軸線輻射，形成一主三副多組團的空間格局。城陽打造國際航空城將成為擁灣發(fā)展的重要節(jié)點。青島十

11、二五規(guī)劃：城市空間，產(chǎn)業(yè)等各方面均有布局。城陽將打造臨空經(jīng)濟區(qū)。未來地鐵M1線、L1、L2等線路都途經(jīng)城陽區(qū)。軌道交通的建設(shè)將為區(qū)域快速發(fā)展提供支持，為城陽融入中心主城區(qū)奠定基礎(chǔ)。山東半島藍色經(jīng)濟區(qū)發(fā)展規(guī)劃：將為青島的經(jīng)濟騰飛插上翅膀，有望建設(shè)成為山東半島藍色經(jīng)濟區(qū)核心區(qū)，增強城市輻射力。青島宏觀環(huán)境青島市城市概況及規(guī)劃總結(jié)第二部分: 項目概況、項目位置、宗地現(xiàn)狀 、規(guī)劃指標、周邊配套 項目概況項目位置項目地塊青銀高速夏塔路青銀高速輔道嶗山水庫流亭機場城陽中心城區(qū)308國道項目位于城陽區(qū)流亭街道，緊鄰空港 核心圈層和規(guī)劃的IT和服務(wù)外包產(chǎn)業(yè)園。項目到城陽中心區(qū)3公里，到流亭國際機場約2公里，距

12、青島市區(qū)約15公里，經(jīng)青銀高速到市區(qū)車程在10-15分鐘。四至：東臨自然村空地（現(xiàn)存有城陽殯儀館）、西接308國道和青銀高速輔道、南挨夏塔路，北靠白沙河。地形：較規(guī)整，地勢內(nèi)部有高差，南高北低。 現(xiàn)狀：地塊內(nèi)有兩條3.5萬伏和22萬伏的高壓線，中間道路下方為青啤排污管道，南部為中潤德駕校，北部為空地。產(chǎn)權(quán)狀況：已取得土地使用證，凈地。項目概況項目周邊概況及地上現(xiàn)狀情況白沙河青銀輔線308國道中潤德辦公樓青啤排污管道中潤德駕校夏塔路青銀高速22萬伏高壓線3.5萬伏高壓線城陽殯儀館變電站白沙河自然村城陽殯儀館青銀輔路中潤德駕校夏塔路項目概況項目周邊照片項目概況項目地塊構(gòu)成面積：93961平米性質(zhì)：

13、住宿餐飲取得時間：2010年2月5日取得使用權(quán)人：中潤德置業(yè)面積：110413平米性質(zhì)：其他商服取得時間：2006年12月28日取得使用權(quán)人：中潤德汽貿(mào)面積：116373平米性質(zhì)：商服（餐飲旅館業(yè)）取得時間： 2006年12月28日取得使用權(quán)人：中潤德汽貿(mào)面積：707平米性質(zhì)：商服取得時間： 2006年6月30日取得使用權(quán)人：中潤德汽貿(mào)地塊名稱土地面積(M2）使用權(quán)人用地性質(zhì)使用年限容積率計容積面積(M2）一116,373中潤德汽貿(mào)商服(餐飲旅館業(yè))40年（2006.12.28-2046.12.27）0.893098二93,961中潤德置業(yè)住宿餐飲用地40年(2010.2.5-2050.2.4

14、)1.2112753三110,413中潤德汽貿(mào)其他商服40年（2006.12.28-2046.12.27）0.888330四707中潤德汽貿(mào)商服40年（2006.6.30-2046.6.29）0.6424小計321454（482畝）0.92294605項目概況項目規(guī)劃指標、設(shè)計條件及合作背景建筑密度：40%；綠地率：30%；退線：建筑退后規(guī)劃道路及地界6米以上。停車規(guī)模：按照1.0車位/100平方米建筑面積規(guī)劃配置?？馗撸簷C場控高在54米以下；地塊現(xiàn)狀排污管道兩邊5米內(nèi)不得進行建設(shè)。項目地塊歷史情況：本項目包括四塊地，其中中潤德汽貿(mào)擁有三塊地，均于2006年取得；中潤德置業(yè)為中潤德汽貿(mào)的全資子

15、公司，于2010年取得另一宗地。合作方式:我司擬收購中潤德汽貿(mào)51%的股權(quán)。2011年5月9日已簽署框架協(xié)議。項目地塊項目概況青島市空港及臨空經(jīng)濟區(qū)發(fā)展規(guī)劃及周邊配套概況青島工藝品城東方城奧特萊斯汽車4s店紫玥國際本案正商紅河谷厚德森林國際洼里社區(qū)項目處于流亭街道邊緣，周邊為大規(guī)模在建社區(qū)及城市舊村，居住氛圍較濃厚；商業(yè)配套集中在項目南側(cè)東方城、青島工藝品城附近，但尚未發(fā)展成熟。第三部分: 市場分析及定位、青島土地市場情況、青島商品住宅、商業(yè)、辦公市場、項目定位資料及數(shù)據(jù)來源：青島市歷年發(fā)展公報、易居數(shù)據(jù)庫、市場調(diào)查等。青島07-10年土地供求穩(wěn)定增長，供應(yīng)總體充足，成交樓面地價穩(wěn)步上漲。20

16、11年青島土地市場受宏觀調(diào)控影響明顯，均價下調(diào)，溢價率下降，出現(xiàn)土地流拍現(xiàn)象。青島土地市場分析供需情況2010年1月-2011年9月土地供求樓板價與溢價率走勢2011年城陽土地成交明細表數(shù)據(jù)來源：易居數(shù)據(jù)庫青島土地市場分析2011年城陽土地市場成交情況地塊名稱土地屬性占地面積(萬)容積率成交總價(萬元)成交樓板價(元)總建面積(萬)掛牌底價(萬元)成交每畝價(萬元/畝)溢價率受讓方交易日期城陽區(qū)機場路南QDCYZ-2011-1-1地塊商業(yè)14.652.22600080732.23259151180.32%總部基地公司2011/5/25城陽區(qū)城陽街道新青威路西、正陽路北側(cè)QDCYP-2011-8

17、-1地塊住宅;商業(yè)（商服）;13.722.1151508177928.95510452500.9%北曲后匯豪公司2011/4/14城陽區(qū)城陽街道后桃林社區(qū)QDCYP-2011-4-1地塊住宅;5.01941.520,6372,7417.529116,47427425.27%真源置業(yè)2011/3/1城陽區(qū)正陽路北、長城路東QDCYP-2011-5-1地塊住宅;其他;9.19491.525,7501,86713.792425,695186.690.21%青啤海都及富登喜投資2011/2/24城陽區(qū)流亭街道中川路東QDCYP-2011-3-1地塊住宅;商業(yè)1.44561.452,6411,2602.

18、09611,878121.7940.64%魯昊置業(yè)公司2011/2/16城陽區(qū)夏莊街道黑龍江路西QDCYP-2011-2-1地塊住宅;4.93261.31094217066.41249342147.880.1712鑫江置業(yè)公司2011/2/12城陽區(qū)民航路南QDCYP-2010-30-1地塊商業(yè)9.2455240680220018.4910154402931.6347北京信立偉業(yè)2011/1/26青島住宅銷售量2010年1209萬。2011年受宏觀調(diào)控影響，上半年僅銷售368萬平，同比下降12%。供應(yīng)和成交量均下降，供求比上升。2010年七區(qū)二市的住宅均價為8200元/平米，同比增長14%。城

19、陽均價7085元/平米，市南區(qū)最高、嶗山次之。2011年“價穩(wěn)”。特別是隨著9月份市區(qū)高端項目的成交均價有所上揚。青島商品住宅市場分析成交量價分析青島七區(qū)兩市商品住宅供求走勢市內(nèi)七區(qū)兩市商品住宅供需數(shù)據(jù)2011年受宏觀調(diào)控的影響，城陽2011年前9個月商品住宅成交69.38萬平米，同比下降18%。成交均價小幅上漲，比10年高峰期下調(diào)5-10%，維持在7500元/平米上下波動。青島商品住宅市場分析城陽商品住宅量價情況2010年青島商業(yè)用房供應(yīng)82.02萬平，成交44.8萬，供求比1.83。成交均價為10275元/平。2011年受住宅限購限貸政策影響，商業(yè)用房成交量有所上漲，均價一路走高，在7月達

20、1.57萬，為同期住宅的1.85倍。城陽商業(yè)用房由于相對價格優(yōu)勢，受到投資者熱捧。11年6月份成交6萬平，為同期全市商業(yè)成交面積的60%。成交均價穩(wěn)定在1-1.4萬之間，為同期住宅的1.3-1.8倍。青島商業(yè)用房市場分析成交量價情況市內(nèi)七區(qū)兩市商業(yè)用房供需數(shù)據(jù)從2010年青島總供應(yīng)33萬，較09年激增274%。其中萬邦中心、遠雄國際中心、凱悅中心三個高端寫字樓供應(yīng)了8.5萬，帶動了辦公市場向上走勢。嶗山和市南分別以13.82萬和8.52萬位列前兩名，兩者之和超過年度總供應(yīng)的60%。2010年辦公成交20.9萬平米，同比下跌11.1%，供求比為1.58，成交均價為9680元/平米。嶗山區(qū)和黃島區(qū)

21、分別以5.73萬和5.45萬的成交量位列前兩名，而兩者成交量之和亦超過50%，成交集中度較高。城陽成交量占七區(qū)兩市的17%，已差不多是市內(nèi)四區(qū)成交量之和。青島辦公用房市場分析2010年供應(yīng)量分析辦公區(qū)域供應(yīng)圖辦公成交區(qū)域圖市內(nèi)七區(qū)兩市辦公用房供需數(shù)據(jù)2011年量價保持小幅增長，波動較大。嶗山和黃島繼續(xù)占據(jù)著成交前兩名的位置。青島辦公用房市場分析青島供需情況市內(nèi)七區(qū)兩市辦公用房供需數(shù)據(jù)30香港中路板塊嶗山板塊山東路板塊板塊特點寫字樓配套租售價格代表項目香港中路青島CBD，寫字樓市場規(guī)模最大和最成熟的區(qū)域具備一線海景優(yōu)勢，頂級高檔商業(yè)商務(wù)等配套甲級租金3-4元/天，售價2-3萬/國際金融中心遠洋大

22、廈山東路依托市北中央CBD規(guī)劃，承接香港路板塊向北發(fā)展區(qū)域成熟商業(yè)等城市配套租金2-3元/天售價1.5-2.5萬/39克拉聯(lián)合大廈海爾路定位總部經(jīng)濟，高起點規(guī)劃商務(wù)氛圍處于形成階段，配套不是很完善租金2-2.2元/天售價1.5-3萬/永新國際廣場青島金融廣場青島辦公用房市場分析發(fā)展概況寫字樓總體發(fā)展緩慢。2005年后，大量外資企業(yè)涌入，高端商務(wù)需求增加，寫字樓供需均上升。尤其是08-09年，市場供應(yīng)增加明顯；而2008年受金融危機影響，需求量比2007年有所降低。寫字樓溢價能力低，同一項目住宅、寫字樓價格倒掛,如遠雄國際廣場寫字樓3.8萬/平，公寓4.5萬/平。市區(qū)寫字樓主要分布在三大區(qū)域，香

23、港中路商務(wù)區(qū)、山東路沿線商務(wù)區(qū)、嶗山板塊海爾路沿線。31項目名稱項目位置建筑面積租金(元/平方米/天)入住企業(yè)政府優(yōu)惠創(chuàng)意100產(chǎn)業(yè)園南京路100號2-3萬2元文化、設(shè)計、傳媒類文化創(chuàng)意類企業(yè)創(chuàng)業(yè)產(chǎn)業(yè)基地（部分企業(yè)免征3年企業(yè)所得稅）中聯(lián)創(chuàng)意廣場南京路122號10萬2元文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)企業(yè)創(chuàng)業(yè)產(chǎn)業(yè)平臺中聯(lián)U谷2.5產(chǎn)業(yè)園市北區(qū)太平山櫸林山下的山谷地帶6萬1.5-1.8設(shè)計、咨詢、培訓(xùn)、文化傳媒企業(yè)孵化基地（部分企業(yè)，三年給予稅收政策優(yōu)惠）動漫游戲產(chǎn)業(yè)園銀川西路11.6萬1.1動漫游戲設(shè)計類企業(yè)的辦公為主動漫企業(yè)孵化基地（房租優(yōu)惠、稅收優(yōu)惠）青島市創(chuàng)意園區(qū)主要分布在市中心區(qū)，交通便利、配套齊全；多由

24、舊廠房改建。青島創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園尚處在起步發(fā)展階段，通過自身及周邊齊全的商務(wù)配套及l(fā)oft等辦公空間吸引創(chuàng)意企業(yè)；將產(chǎn)業(yè)孵化與項目相結(jié)合，爭取政府優(yōu)惠政策扶持。青島辦公用房市場青島創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園概況動漫產(chǎn)業(yè)園中聯(lián)U谷2.5產(chǎn)業(yè)園中聯(lián)創(chuàng)意廣場創(chuàng)意100產(chǎn)業(yè)園32城陽區(qū)目前商務(wù)辦公條件還不成熟，辦公主要分布在正陽路沿線寫字樓及城陽西部高新區(qū)、棘洪灘等工業(yè)園內(nèi)。城陽辦公用房成交淡，2011年2月至今，月成交均低于2000平米，價格穩(wěn)中有升，位于8000-10000元/平。青島辦公用房市場分析城陽辦公市場正陽路項目名稱銀盛泰商務(wù)港概況目前城陽區(qū)等級最高的商務(wù)寫字樓建筑面積5.8萬，11層，除3層開發(fā)商自用，其余

25、出售二手房售價07年開盤，目前二手樓價8500-9500元/，租金1.3元/平米天出租率80%，主力租戶為政府單位、設(shè)計院、事務(wù)所等面積分割70%為40-50平米銀盛泰商務(wù)港33第一代工業(yè)園第二代沿海一線第三代城市內(nèi)圈層“工業(yè)聚集區(qū)”城市邊緣或臨近某個小城市 偏重基礎(chǔ)科學(xué)研發(fā)企業(yè)而非商業(yè)企業(yè)毫無風景可言“政府規(guī)劃”位于城市內(nèi)圈層周邊交通便利代表項目帶動“景觀資源”位于城市沿海一線支持朝九晚五的商務(wù)活動商務(wù)氛圍濃厚階段劃分定位及特征案例第四代商務(wù)花園位于城市郊區(qū)，可供開發(fā)的土地較多交通便利，周邊以第三、第二產(chǎn)業(yè)帶動CBD香港路沿線山東路沿線嶗山海爾路沿線本項目青島總部基地高新區(qū)內(nèi)潛在項目四方老工

26、業(yè)區(qū)海爾工業(yè)園青島商務(wù)辦公目前尚處于第二代和第三代發(fā)展過程，但隨著城市經(jīng)濟發(fā)展及大青島城市框架擴大，郊區(qū)商務(wù)花園辦公將是未來發(fā)展趨勢。商務(wù)花園先進辦公模式、未來發(fā)展趨勢商務(wù)辦公發(fā)展階段 （借鑒國內(nèi)一線城市發(fā)展案例）青島辦公用房市場分析商務(wù)辦公發(fā)展趨勢土地:宏觀調(diào)控以后,青島土地市場遇冷,成交量及溢價率雙降。商品住宅：隨著調(diào)控的不斷深入，限購且限貸，青島整體的住宅成交下降，但均價保持平穩(wěn)（由于中海、遠洋等市區(qū)樓盤入市拉動）。商業(yè)用房：在住宅限購的環(huán)境下，商業(yè)用房得到了投資者的追捧，價量齊升。辦公用房：在住宅限購的環(huán)境下，辦公用房也受到了投資者的青睞，由于青島的旅游城市特點，辦公用房的價格和住宅出

27、現(xiàn)了倒掛的現(xiàn)象。黃島、嶗山成為辦公用房新的熱點區(qū)域，且隨著城市的發(fā)展，創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園等新型辦公物業(yè)越來越受歡迎。青島市場分析小結(jié)宏觀及區(qū)域發(fā)展機會分析青島限購令出臺，全面打擊青島的購房需求，整體住宅市場呈現(xiàn)價穩(wěn)量跌的趨勢。根據(jù)新國八條要求，限購令覆蓋全國，京、津、滬、渝4個直轄市,大連、寧波、廈門、青島、深圳5個計劃單列市，再加上27個省會城市，總計有36個城市需要出臺或更新住房限購政策城市出臺日期截止日期本市戶籍家庭非本市戶籍家庭是否包括二手房無房戶可購買擁有1套房可購買擁有2套房及以上可購買無納稅、社保證明可購買有1年納稅、社保證明，無房戶可購買有1年納稅、社保證 明，有1套房及以上可購買青島

28、11-1-2811-12-312套1套 禁止購買 禁止購買 1套 禁止購買 是注：限于市轄七區(qū)，包括新房和二手房外地禁購本地擁有2套房及以上禁購終結(jié)了部分中產(chǎn)階層別墅夢想壓抑投資需求。36發(fā)展機會分析商品住宅限購調(diào)控37隨著住宅市場調(diào)控和趨于理性化發(fā)展，商業(yè)辦公迎來發(fā)展機遇；同時在通脹背景下，本項目商務(wù)產(chǎn)品能釋放部分投資需求。發(fā)展機會分析商業(yè)辦公發(fā)展機會分析項目周邊分布著丹山工業(yè)園、電子信息工業(yè)園、洼里工業(yè)園、空港工業(yè)園等各個層級的園區(qū)，私營企業(yè)主眾多。經(jīng)過訪談，周邊企業(yè)商務(wù)接待、企業(yè)會所、辦事處需求較多。盛文集團秦主任：308國道連接城陽與市區(qū)，沿路商業(yè)氛圍逐步濃厚，會發(fā)展成為商業(yè)走廊；高檔

29、客戶在嶗山區(qū)會所接待，公司每年接待客戶需花費百萬以上；可考慮價格合理的企業(yè)會所等產(chǎn)品，滿足招待需求，但要有特色、環(huán)境好。高信電子金科長：濰坊、高密等地的出口加工型企業(yè)，需要在青島設(shè)置辦事處，以接待客戶、接受訂單、展示產(chǎn)品為主，需要一定辦公空間。新源進工藝品：城陽工藝品工廠有1000多家，企業(yè)接待住宿費用每年約在7-8萬元左右，酒店市場較好；企業(yè)別墅可以考慮，滿足企業(yè)需求兼具投資性質(zhì)。38前期工作梳理1、2011年4月25日，項目第一次上投委會，辦公會；2、2011年5月9日，合作雙方簽署框架協(xié)議；3、自簽署框架協(xié)議后雙方進行的工作如下：我司1、組織策劃、商業(yè)、營銷等相關(guān)部門進行前期研究、定位；

30、2、啟動項目的概念規(guī)劃和產(chǎn)品研究工作，已具備規(guī)劃報建條件；3、準備項目正式收購前向集團備案手續(xù)及相關(guān)的準備工作；中潤德1、按框架協(xié)議要求對目標公司的歷史債權(quán)債務(wù)、擔保等進行清理；2、項目用地性質(zhì)調(diào)整為商務(wù)金融，已簽訂土地補充協(xié)議；3、項目延期開工日期調(diào)至2012年5月31日；4、已取得電力局及流亭街道關(guān)于高壓線遷移的批復(fù)函。項目定位根據(jù)項目周邊環(huán)境、項目規(guī)劃容積率、目標客戶分析等，本項目將初步定位為：青島市空港商務(wù)花園打造成為生態(tài)型復(fù)合工作室社區(qū)屬性：商務(wù)具備企業(yè)辦公商務(wù)功能生態(tài)型低碳，綠色，生態(tài)、怡人的工作環(huán)境和生活空間復(fù)合社區(qū)舒適居住功能的可實現(xiàn)，工作、居住、生活融合的社區(qū) 項目定位商務(wù)花

31、園41本項目客戶細分空港區(qū)物流、制造業(yè)等大型企業(yè)、區(qū)域中小企業(yè)私營業(yè)主、外地企業(yè)駐青辦事處等，后期客戶多元化。眼光獨到，具有超前意識的中產(chǎn)階層居住功能別墅夢想個人置業(yè)限制外地加工型企業(yè)駐青島辦事處、當?shù)刂行∑髽I(yè)混合物業(yè)需求總價控制跟風性投資資源占有卓越環(huán)境要求多種需求并存購買力強引導(dǎo)性空港區(qū)物流、制造業(yè)等大型企業(yè)項目定位客戶定位42產(chǎn)品定位是基于項目的限制條件、地塊條件、客戶需求的特性以及市場狀況，確定本項目的物業(yè)檔次。 主體：企業(yè)會所、商務(wù)獨棟、合拼及多拼辦公、集合式商務(wù)辦公、單元式SOHO物業(yè) 配套：商務(wù)會所配套底商+休閑娛樂會議會展中心 需滿足項目規(guī)劃報批要求，以辦公物業(yè)為產(chǎn)品規(guī)劃主體。

32、 加強辦公物業(yè)功能的轉(zhuǎn)化，強調(diào)居住功能的可實現(xiàn)性。 考慮銷售可實現(xiàn)性，控制產(chǎn)品單體面積和居住舒適度。商務(wù)獨棟彈性物業(yè)類型Soho商務(wù)樓低層社區(qū)工作室（31）項目定位產(chǎn)品定位物業(yè)類型標準單套面積(平米)可拓展面積備注企業(yè)會所4004一棟最大可拆分為4戶,也可合為1戶獨棟辦公3132一棟最大可拆分為2戶,也可合為1戶雙拼辦公3852雙拼戶型可單獨也可合二為一合拼辦公206（單元）X可進行豎向和橫向組合集合式辦公222（單元）X可進行橫向組合單元式辦公50X可進行橫向組合第四部分:規(guī)劃設(shè)計分析及價格定位1、規(guī)劃設(shè)計方案2、規(guī)劃指標3、價格定位規(guī)劃設(shè)計分析總平面圖及規(guī)劃指標產(chǎn)品總建筑面積（m2）可售面

33、積（ m2 ）產(chǎn)品類型獨棟類辦公25,712 25,712雙拼類辦公27,25427,254合拼類辦公29,686 29,686企業(yè)會所9,8729,872多層類辦公149,620149,620 單元式辦公25,17625,176 低層商業(yè)19,079 19,079配套工程會所4,142配套公建3,690整體地下室66,305總計360,536286,399計容積率面積(m2）294,230總建筑面積（m2）360,536規(guī)劃設(shè)計分析鳥瞰圖規(guī)劃設(shè)計分析功能及分期開發(fā)示意圖展示區(qū)高級商務(wù)辦公區(qū)集中式辦公區(qū)一期A一期B二期A二期B三期A三期B功能分區(qū)圖分期開分示意圖47市場上無同類型項目，本項目定

34、價主要依據(jù)：案例法（其他城市同類產(chǎn)品與周邊項目差價）市場比較法案例法及市場比較法的綜合定價策略價格定位價格確定依據(jù)48價格定位案例法：上海萬科VMO項目名稱建筑面積容積率物業(yè)類型戶型面積價格萬科VMO9.8萬1.5商務(wù)別墅（商服用地）獨棟別墅辦公樓面積約1500均價20000元/（含地下）；按地上面積均價35000元/萬科翡翠別墅6萬0.4獨棟別墅380-580均價78000元/浦江頤城7萬1.46聯(lián)排、獨棟別墅聯(lián)排面積280-330；獨棟面積在400聯(lián)排均價30000元/；獨棟均價50000元/浦江華僑城130萬0.7別墅、住宅、商業(yè)280-400平米聯(lián)排均價35000-40000元/鵬鑫一

35、品曼城50萬1.09別墅300雙拼別墅均價40000元/上海萬科VMO單棟面積較大，售價為周邊住宅獨棟的70%左右，與周邊聯(lián)排及雙拼的價格相當。但與萬科自身項目翡翠獨棟別墅相比價格差距較大。規(guī)劃布局研發(fā)中心小型商業(yè)酒店企業(yè)獨棟企業(yè)獨棟空港中樞-定制化商務(wù)獨棟 用地性質(zhì)：工業(yè)用地 用地面積：14萬，建筑面積20萬 售價：1.6萬/平米 物業(yè)費：6.5元 開盤日期：2007年 使用年限：50年（2005年起） 企業(yè)獨棟面積1500-1800，共5層價格定位案例法：北京MAX空港企業(yè)園項目名稱建筑面積容積率物業(yè)類型戶型面積價格中糧祥云52萬0.6（一期）聯(lián)排300-35025000元/平米萬通天竺新

36、新家園33萬0.9聯(lián)排300-35023000 /平米北京MAX空港企業(yè)園單棟面積較大，且為工業(yè)用地屬性，售價只有周邊住宅聯(lián)排售價的64%-70%。卓越蔚藍群島住宅平層毛坯8300，獨棟11000-13000龍湖滟瀾海岸類獨棟別墅，1.2-1.6萬/平米獨棟別墅，1.5-2萬/平米海都商務(wù)中心辦公樓9000（簡裝）萬科城市花園精裝8500-9000百通香溪庭院獨棟別墅18000銀盛泰德郡聯(lián)排10000-11000規(guī)劃設(shè)計分析項目周邊競爭性物業(yè)分布圖51基于以下考慮：上海VMO項目與本項目在用地屬性上類似，雖單棟面積在1500平米左右，但其售價相當于周邊住宅獨棟的70%，與住宅聯(lián)排價格相當。北京

37、MAX空港企業(yè)園與本項目在區(qū)位上類似，均處于機場周邊，雖為工業(yè)用地且單棟面積在1500-1800平米，但其實現(xiàn)價格相當于周邊住宅聯(lián)排的64%-70%。綜合考慮本項目企業(yè)會所及獨棟辦公類物業(yè)面積與周邊同類經(jīng)濟型別墅類似，并可靈活分割。不考慮青島與上海、北京的城市等級差別而導(dǎo)致的產(chǎn)品面積差別。在定價方面采取保守原則，本項目的企業(yè)會所及獨棟物業(yè)的售價預(yù)計能實現(xiàn)周邊住宅獨棟售價的70%。龍湖滟瀾海岸的獨棟平均售價在1.8萬/平米，聯(lián)排售價在1.2-1.3萬/平米。本項目企業(yè)會所及獨棟產(chǎn)品定價如下：本項目企業(yè)會所/商務(wù)獨棟價格：18000*70%=12600元/平方米價格定位企業(yè)會所及獨棟辦公定價52綜

38、合考慮上述案例和市場比較法，各取40%和60%的權(quán)重；本項目企業(yè)會所及獨棟辦公的售價=12600*40%+13600*60%=13200（取整）市場比較法，考慮土地屬性、產(chǎn)權(quán)等因素，本項目企業(yè)會所及商務(wù)獨棟售價為：13600/平方米（取整）價格定位企業(yè)會所及獨棟辦公定價本項目 A=龍湖滟瀾海岸和院B=青特花溪地C=泰晤士河地理位置/交通 1012129規(guī)模 1012129規(guī)劃設(shè)計 1012128內(nèi)部景觀 1010109周邊環(huán)境 10131311品牌101078戶型創(chuàng)新 1011118配套設(shè)施 10151512物業(yè)管理 1010109產(chǎn)權(quán)年限10161616得分10012111899售價1800

39、01700012000修正售價14876 14407 12121 權(quán)重100%30%30%40%目標售價13633 4463 4322 4848 53項目名稱獨棟售價（元/）聯(lián)排價格（元/）差價比例（差價/獨棟售價）百通香溪庭院13000-180009500-1000027%-44%一山一墅12000900030%依泉美廬180001200033%海信溫泉王朝16000-170008000-1200029%-50%天泰圣羅尼克13000-50%青島市在售別墅項目的獨棟產(chǎn)品與聯(lián)排產(chǎn)品的差價大多在25%-30%左右本項目企業(yè)會所及獨棟辦公定價13200元/平方米，且其方案

40、中與雙拼及合拼在區(qū)位及配套上區(qū)分不明顯，所以考慮兩者的價差為25%的價差，則雙拼及合拼辦公售價13200*75%=9900元/平方米取整10000元/平方米。青島市在售別墅項目獨棟與聯(lián)排銷售價格雙拼及合拼采用聯(lián)排規(guī)劃方式，與獨棟產(chǎn)品價格差距較大價格定位雙拼及合拼辦公定價54集合及單元式辦公定價參照青島同類住宅物業(yè)獨棟別墅與洋房及公寓價差在35-40%左右。綜合考慮本項目及產(chǎn)品的特點，集合及單元式辦公售價計算如下：13200*62%=8184元/平方米取整8200元/平方米。商業(yè)作為本項目的內(nèi)部配套，全為純街鋪，在售價上取略低于獨棟的價格，預(yù)計實現(xiàn)售價為13000元/平方米。根據(jù)市場調(diào)查，項目所

41、處城陽區(qū)萬科魅力之城地下停車位售價為8-10萬/個，陽光公園1號地下車位售價為7-8萬/個。通過綜合分析，本項目地下車位售價預(yù)計實現(xiàn)8萬/個。價格定位集合及單元式辦公、商業(yè)定價綜合考慮本地塊的特點及城陽同檔低密度住宅及辦公物業(yè)市場，并考慮未來一年的增值空間，預(yù)計本項目各產(chǎn)品類別能實現(xiàn)的均價如下： 企業(yè)會所及獨棟辦公（毛坯） 13200元/平方米 雙拼及合拼辦公（毛坯） 10000元/平方米 集合及單元SOHO（毛坯） 8200元/平方米 商業(yè)（兩層）1000元/平米（按首層及部分地下平均價估算） 車位：8萬/個 規(guī)劃設(shè)計分析項目價格定位第五部分：投資收益分析1、項目建安成本2、開發(fā)計劃3、經(jīng)濟

42、測算主表4、綜合結(jié)論投資收益分析項目成本序號項目實物量總價（萬元）單方造價計算說明名稱單位工程量單價(元/.)建筑單方(元/m2)銷售單方（元/m2）二勘察、設(shè)計及前期工程費2524 7088 1勘察、設(shè)計費用總建筑面積360534.8702524 7088 三主體建安工程費103124 2860 3601 3.1產(chǎn)品類型獨棟類辦公本項總建筑面積25711.653306 8500 236 297 具體見建安費用計算表雙拼類辦公本項總建筑面積27253.763285 8953 248 313 具體見建安費用計算表合拼類辦公本項總建筑面積29686.082867 8511 236 297 具體見建

43、安費用計算表企業(yè)會所本項總建筑面積9871.982969 2931 81 102 具體見建安費用計算表多層類辦公本項總建筑面積1496202721 40712 1129 1422 具體見建安費用計算表單元式辦公本項總建筑面積25175.682947 7419 206 259 具體見建安費用計算表小高層寫字樓本項總建筑面積00 0 0 具體見建安費用計算表酒店式公寓本項總建筑面積00 0 0 具體見建安費用計算表低層商業(yè)本項總建筑面積19079.373775 7202 200 251 具體見建安費用計算表3.2整體地下室本項總建筑面積66304.742850 18897 524 660 具體見建

44、安費用計算表投資收益分析項目成本四配套工程7641 212 267 4.1會所會所建筑面積4141.53229691229.6234 43 4.2學(xué)校學(xué)校建筑面積0000 0 4.3公建配套公建配套面積36901500553.515 19 4.5人防工程人防單元單元900050045012.48 15.71 暫定9000m24.6紅線外市政設(shè)施費項010000000.00 0.00 無法考慮紅線外市政設(shè)施費、11萬伏高壓線局部改線或落地費4.7高低壓配電工程總建筑面積360534.81505408.0219150 189 4.8其他項000 0 0 五室外工程18001 499 629 5.1

45、室外管網(wǎng)工程總平面積2250183006751 187 236 按總平300元/m2考慮5.2室外環(huán)境工程總平面積22501850011251 312 393 5.3其他項000 0 0 無法考慮紅線外市政設(shè)施費、11萬伏高壓線局部改線或落地費六工程建設(shè)其他費3966 110 138 6.1政府性收費總建筑面積360534.8652343 65 82 含49元/m2住宅建設(shè)配套費6.2壟斷行業(yè)收費總建筑面積360534.800 0 0 6.3市場競爭類費用總建筑面積360534.8451622 45 57 二六項合計135257 3752 4723 投資收益分析開發(fā)計劃時間2011年2012年

46、2013年2014年2015年11月3月7月12月3月7月12月6月10月6月重要節(jié)點取得土地一期推廣啟動一期開盤，首期推出獨棟產(chǎn)品，企業(yè)會所、奠定形象。同時推出少量合拼及集合及單元式辦公產(chǎn)品以檢驗市場完成一期消化50%左右二期推廣開始啟動一期基本完成90%，二期開盤，根據(jù)市場情況調(diào)整入市產(chǎn)品類型完成二期消化40-50%二期銷售率達80%以上，啟動三期推廣三期開盤，根據(jù)市場情況調(diào)整入市產(chǎn)品類型項目售罄項目銷售安排投資收益分析經(jīng)濟測算主表項目測算前提：土地地價以合作方原始取得的成本26萬/畝，可售樓面地價445元/平米。我司擬收購目標公司51%股權(quán)。項目規(guī)劃指標中有4142平米會所及3690平米公建為不售面積。銷售率：項目企業(yè)會所、獨棟辦公、雙拼合拼、集中及單元式soho辦公物業(yè)擬實現(xiàn)100%銷售，車位銷售率60%。項目銷售價格預(yù)計每期增長率為10%。投資收益分析 根據(jù)框架協(xié)議，合作方在