1、1-1 物業(yè)相關(guān)知識 物 業(yè) 的 概 念物業(yè) 由英 語 Pr op er t y 引 譯而 來的,含義 為“財產(chǎn) 、資 產(chǎn)、擁有 物 、房 地 產(chǎn) ”等 ，這 是 一 個 廣 義 的 范 疇 。而 現(xiàn) 實 中 我 們 所 稱 的 物 業(yè) ， 往往是單元性房地產(chǎn)的稱謂，指有價的土地及土地附屬物，包括商 業(yè)大廈、住宅樓宇、廠房倉庫、公用設(shè)施及建筑地塊等，是一個狹 義的 范疇 。綜 上 所述 物業(yè) 可以定義 為：已建成 并具 有使用功 能的 各 類房屋、附屬設(shè)備、設(shè)施等相關(guān)的場地。物業(yè)通常由三部分組成：土地 ：有 一定 范圍構(gòu)成 的地 產(chǎn)；) 建 筑 物 ： 指 附 著 與 土 地 的 各 種 建

2、筑 物 或 構(gòu) 筑 物 ， 通 常 也 被 視 為相對獨立的物業(yè)。物權(quán) ：指 物 業(yè)權(quán) 力主體 在 法律 規(guī) 定范 圍 內(nèi)， 支 配不動產(chǎn) ， 并 排除他人干涉的權(quán)利。 物 業(yè) 的 性 質(zhì)明確 物業(yè) 的性質(zhì)是 搞好 物業(yè)管理 的基 礎(chǔ)，物 業(yè)的 性質(zhì) 具體體現(xiàn) 在物業(yè)的管理方面和社會經(jīng)濟方面，它決定著物業(yè)管理的客觀規(guī) 律。 物 業(yè) 的 分 類 ：按 其使用功能的 不同 ，物業(yè)可 以分 為 4 類： 居住物業(yè)：包括住宅小區(qū)、公寓、別墅、度假村等； 商業(yè)物業(yè)：包括綜合樓、寫字樓、商業(yè)中心、酒店、康樂場所等； 工業(yè)物業(yè)：包括工業(yè)廠房、倉庫等； 其他用途物業(yè)：如車站、機場、醫(yī)院、學校等； 1-2 物

3、業(yè) 管 理1物業(yè)管 理的 概念首先先講一下傳統(tǒng)房產(chǎn)管理與物業(yè)管理的區(qū)別： 傳統(tǒng)房產(chǎn)管理是計劃經(jīng)濟管理模式下的行政性、福利性的管 理。實施管理的實體是政府的一個職能部門，即房管部。物業(yè)管理 是市場經(jīng)濟管理模式下的經(jīng)營性、服務(wù)性的管理。實施的實體是具 有法人資格的專業(yè)企業(yè)。概念 ：物 業(yè) 管理 經(jīng)營人受 物業(yè) 所有 人的委托 ,按照國家 的法 律、 法規(guī)、 管理 標準及 委托 管 理合同 行使管 理權(quán) ,運用現(xiàn) 代管 理科 學 和 先進 的維 修養(yǎng)護技 術(shù),以 經(jīng)濟 手段 管理物業(yè) ,從事對物 業(yè)的 養(yǎng)護、修 繕 、經(jīng) 營 ，并 為 物 業(yè) 所 有 人 和 使 用 人 提 供 全 方 位 的 服

4、務(wù) ，使 物 業(yè) 發(fā) 揮最大的使用價值和經(jīng)濟效益；2物業(yè) 管理 的產(chǎn)生和發(fā)展一般認為 物業(yè) 管理 起源于 19世 紀 60年代 的英 國,而 真正意義 上 的現(xiàn) 代物業(yè)管 理的 產(chǎn)生 ,有人 認為 形成于 19 世紀 末期 的美國世 界 上 第 一 個 物 業(yè) 管 理 組 織 - - 芝 加 哥 建 筑 物 管 理 人 員 組 織 CBMO,1908 年該組 織 宣告 了 設(shè)街 上 第一 個 專門 的 物業(yè) 管 理行 業(yè) 組 織 的 誕 生 。新 中 國 成 立 后 ，中 國 的 房 屋 管 理 采 取 的 是“ 行 政 性 ” 管 理模 式，1981 年 3 月深圳 是第 一家專業(yè) 物業(yè) 管

5、理 公司-深 圳 市物業(yè)管理工掛牌，表 明我國房屋管理開始發(fā)生變化。1995 年 8 月第一次全國性物業(yè)管理工作會議在青島召開。(1995 年 8 月也 使物業(yè)公司成立之時) 3物業(yè)管理的特點物 業(yè)管 理的 社會化物業(yè)管理的專業(yè) 化，這一行業(yè)由分散型轉(zhuǎn)向 了專業(yè)型，有 利于提高城市管理的專業(yè)化和社會化程度，并能進一步促 進城市管理向現(xiàn)代化的管理方式轉(zhuǎn)換。物 業(yè)管 理的 企業(yè)化物業(yè)管理的經(jīng)營 性，物業(yè)管理企業(yè)可以通過 多種經(jīng)營，使 物業(yè)的管理走向“以業(yè)養(yǎng)業(yè)，自我發(fā)展”的道路，從而使 物業(yè)有了造血功能，既減少了各主管部門的壓力和負擔， 又使物業(yè)公共設(shè)施的維修等有了資金來源，還使業(yè)主受到 全方位、多

6、層次、多項目的服務(wù)。 物 業(yè) 管 理 的 基 本 原 則根據(jù)物業(yè)管理的特點，結(jié) 合我國物業(yè)管理的現(xiàn)狀，物 業(yè)管理應(yīng) 堅持以下基本原則：有償 服務(wù) 的原 則業(yè)主 資質(zhì) 管理 與專業(yè)管 理相 結(jié)合的原則統(tǒng)一 的、 全方 位的、多 層次 管理服務(wù)的原 則實行 合同 聘用 制的原則5物業(yè) 管理 的五大職 能：決策 與計 劃職 能組 織 職 能指 揮 職 能控 制 職 能協(xié) 調(diào) 職 能6物業(yè) 管理 的地位、 作用 ：促進 房地 產(chǎn)市 場的發(fā)展有利 于提 高房 地產(chǎn)投資 效益樹立 城市 形象 ，完善城 市功 能推動 外向 型房 地產(chǎn)和涉 外經(jīng) 濟的發(fā)展有助 于提 高房 地產(chǎn)綜合 開發(fā) 企業(yè)的聲譽 物 業(yè)

7、管 理 的 業(yè) 務(wù) 范 圍 ：物業(yè)管理的基本業(yè)務(wù)： 房屋建筑的維護、修繕 與改造；物業(yè) 附屬設(shè)備、設(shè)施的維護、保養(yǎng)與更新；相關(guān)場地的維護與管 理；消防設(shè)備的維護、保養(yǎng)與更新；物業(yè)管理專項業(yè)務(wù)：治 安保衛(wèi)、環(huán)境衛(wèi)生、消 防安全、園林 綠化、日常修理、車輛交通。物業(yè)管理的特色業(yè)務(wù)： 特約服務(wù)(市內(nèi)清潔、 家電維修、代 購物 品、 接送 小孩等)、便民 服務(wù)物業(yè) 管理 的多 種經(jīng)營業(yè) 務(wù)： 市內(nèi)裝潢、咨 詢、 中介等 基本業(yè)務(wù)、專項業(yè)務(wù)是物業(yè)管理的基本工作，即使物業(yè)保值、 增值，是為業(yè)主和使用人提供基本的居住環(huán)境、工作環(huán)境、生產(chǎn)環(huán) 境必不可缺的；特色業(yè)務(wù)與經(jīng)營業(yè)務(wù)實在基礎(chǔ)工作上的進一步拓 展 ，侍

8、從 深 度 和 廣 度 上 進 一 步 滿 足 業(yè) 主 和 使 用 人 的 需 要 ， 以 達 到 物 業(yè)管理的社會效益、經(jīng)濟效益和環(huán)境效益的統(tǒng)一。第 二 物 業(yè) 管 理 機 構(gòu) 2-1 物 業(yè) 管 理 企 業(yè)1 設(shè)立物業(yè)管 理企 業(yè)必須具 備的 自制 條件) 有 合 格 的 管 理 章 程 和 管 理 辦 法有 2030 萬元以上 的貨 幣注冊資 金有固定的注 冊及 經(jīng)營地點擁有或受托 管理 建筑面積 15 萬 平方 米以 上的物業(yè)有管理物業(yè) 所需 的管理機 構(gòu)和 各類 人員，專 業(yè)管 理人員按 建 筑 面 積 10 平 方 米 計 算 ，多 層 房 屋 配 6 人 ，高 層 大 樓 配 8

9、 人 ，不 足 10 平 方 米 的 不 少 于 5 人 ，企 業(yè) 在 冊 管 理 人 員 中 專 業(yè)技術(shù)人員不得少于三分之一。6 ) 有 完 備 的 房 屋 管 理 ， 修 繕 與 養(yǎng) 護 的 保 障 措 施2 物業(yè)管理資 質(zhì)等 級管理一級物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)標準注 冊 資 金 500 萬 元 以 上管理兩種類 型以 上的物業(yè)具 有 中 級 以 上 職 稱 的 管 理 人 員 、 工 程 技 術(shù) 人 員 不 少 于 30 人 ，企 業(yè) 經(jīng) 理 取 得 建 設(shè) 部 頒 發(fā) 物 業(yè) 管 理 企 業(yè) 經(jīng) 理 崗 位 證 書 ， 80%以上的部門經(jīng)理、管理人員取得從業(yè)人員崗位證書管理各類物 業(yè)的 建筑

10、面積 分別 占下 列相應(yīng)計 算基 數(shù)的百分 比之和不低 于 100%。計算 基數(shù) 是：多層住宅 200 萬平方 米，高層 住宅 100 萬平 方米 ，獨立 式住宅(別 墅)15 萬平 米，辦公樓 宇、 工業(yè)區(qū)及 其他 物業(yè) 50 萬平方米20%以 上的管 理 項目 獲 得建 設(shè) 部授予 的“全 國城 市物 業(yè) 管 理優(yōu)秀住 宅小區(qū)(大 廈、工 業(yè)區(qū))”稱號，20%以 上的管理 項目獲得省 級城 市物業(yè)管 理優(yōu) 秀住 宅小區(qū)(大廈 、工業(yè) 區(qū) ) 稱號具有健全的 企業(yè) 管理制度 合符 合國 家規(guī)定的 財務(wù) 管理制度建立了維修 基金 管理與使 用制 度( ？) 二級物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)標準注 冊 資

11、 金 300 萬 元 以 上管理兩種類 型以 上的物業(yè)具 有 中 級 以 上 職 稱 的 管 理 人 員 、 工 程 技 術(shù) 人 員 不 少 于 20 人 ，企 業(yè) 經(jīng) 理 取 得 建 設(shè) 部 頒 發(fā) 物 業(yè) 管 理 企 業(yè) 經(jīng) 理 崗 位 證 書 ， 60%以上的部門經(jīng)理、管理人員取得從業(yè)人員崗位證書管理各類物 業(yè)的 建筑面積 分別 占下 列相應(yīng)計 算基 數(shù)的百分 比之和不低 于 100%。計算基 數(shù)是 ：多層住 宅 80 萬 平方 米 ， 高 層 住 宅 40 萬 平 方 米 ， 獨 立 式 住 宅 ( 別 墅 ) 6 萬 平 米 ， 辦 公樓宇、工 業(yè)區(qū) 及其他物 業(yè) 20 萬平 方米1

12、0%以 上的管 理 項目 獲 得建 設(shè) 部授予 的“全 國城 市物 業(yè) 管理優(yōu)秀住宅小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))”稱號，10%以上的管理 項目獲得省級城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū)) 稱號具有健全的企業(yè)管理制度合符合國家規(guī)定的財務(wù)管理制度建立了維修基金管理與使用制度(？)三級物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)標準注資金50萬元以上具有中級以上職稱的管理人員、工程技術(shù)人員不少于8人， 企業(yè)經(jīng)理取得建設(shè)部頒發(fā)物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位證書， 50%以上的部門經(jīng)理、管理人員取得從業(yè)人員崗位證書有委托的物業(yè)管理項目具有比較健全的企業(yè)管理制度和符合國家規(guī)定的財務(wù)管理 制度建立了維修基金管理與使用制度.物業(yè)管理企業(yè)的組織機構(gòu)經(jīng)

13、理室辦公室經(jīng)營部財務(wù)部服務(wù)部.物業(yè)管理人員的培訓物業(yè)管理是一種全方位、多功能的管理，同時也是一種平凡、 瑣碎、辛苦的服務(wù)性的工作。無論是智能型大廈還是住宅小區(qū)；無 論是商場、飯店賓館還是工業(yè)廠房，都要求物業(yè)管理必須擁有一批 素質(zhì)高、技術(shù)硬的管理隊伍。尤其是住宅小區(qū)的物業(yè)管理，管理人 員要面對數(shù)百以至數(shù)千的住戶，房屋所有任何使用人不僅分布在各 行各業(yè)，而且他們的經(jīng)濟狀況、文化素養(yǎng)、生活品位以及生活習慣 都存在這差異，因此物業(yè)管理企業(yè)必須以優(yōu)質(zhì)的服務(wù)態(tài)度和優(yōu)質(zhì)的 服務(wù)水平來適應(yīng)各項管理工作的要求。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)具有管理型 和工程技術(shù)型兩類人才，其從業(yè)人員不僅必須具有較高的管理水 平、文化水平和專業(yè)

14、技術(shù)水平，而且還要有良好的思想作風、職業(yè) 道德和服務(wù)態(tài)度。 2-2業(yè)主委員會業(yè)主委員會是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)代表全體業(yè)主對物業(yè)實施資質(zhì)管 理的執(zhí)行機構(gòu)。.業(yè)主委員會有業(yè)主大會或業(yè)主代表大會選舉產(chǎn)生，每屆任期2-3 年，可連選連任。業(yè)主委員會委員由業(yè)主擔任，業(yè)主委員會主任、 副主任在業(yè)主委員會委員中推選產(chǎn)生。一般說來，一個物業(yè)管理區(qū) 域成立一個業(yè)主委員會，根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域規(guī)模大小，由5-1 5人 組成。3 業(yè) 主 委 員 會 的 宗 旨 ： 代 表 業(yè) 主 的 權(quán) 益 ； 維 護 業(yè) 主 的 合 法 權(quán) 益 ； 支持、配合、監(jiān)督物業(yè)管理單位的工作，共同創(chuàng)造一個良好的生活 環(huán)境或工作環(huán)境。4 業(yè) 主 委

15、 員 會 的 職 責 ：A召開業(yè)主大會或業(yè)主代表大會，報告物業(yè)管理的實施情況；B 選 聘 或 解 聘 物 業(yè) 管 理 單 位 ， 與 物 業(yè) 管 理 單 位 訂 立 、 變 更 或 者 接 觸物業(yè)管理服務(wù)合同；C 負 責 本 物 業(yè) 管 理 區(qū) 域 維 修 基 金 的 籌 集 、 使 用 和 管 理 ； D 審 定 物 業(yè) 管 理 單 位 提 出 的 物 業(yè) 管 理 服 務(wù) 年 度 計 劃 、 財 務(wù) 預(yù) 算 和 決算；E .聽取業(yè)主、使用人的意見和建議，監(jiān)督物業(yè)管理單位服務(wù)活動； F 監(jiān) 督 公 共 建 筑 ， 公 共 設(shè) 施 的 合 理 使 用 ；G 業(yè) 主 大 會 或 者 業(yè) 主 代 表

16、 大 會 賦 予 的 其 他 職 責 ；5 業(yè) 主 委 員 會 會 議業(yè) 主 委 員 會 會 議 應(yīng) 定 期 召 開 ， 也 可 由 業(yè) 主 委 員 會 主 任 隨 時 召 開 ， 或 主 任 不 在 時 由 副 主 任 召 開 。 在 召 開 會 議 的 3-7 天 前 ， 應(yīng) 書 面 通 知 全 體 委 員 ， 通 知 書 上 應(yīng) 指 明 會 議 召 開 的 日 期 、 時 間 、 地 點 以 及 擬提的決議。6 業(yè) 主 委 員 會 需 遵 守 的 原 則A 1/ 3 以 上 的 業(yè) 主 提 議 的 議 案 需 在 遞 交 議 案 之 日 起 一 周 內(nèi) 做 出 答 復(fù)；B 涉 及 業(yè) 主

17、 的 有 關(guān) 事 項 ， 應(yīng) 書 面 通 知 或 在 公 共 地 方 醒 目 處 予 以 張 貼；C 所 有 的 決 議 、 決 定 和 議 案 不 得 違 反 有 關(guān) 政 策 規(guī) 定 ；D 提請物業(yè)管理單位及政府有關(guān)部門處理的事項以書面形式送達； E 所 辦 事 項 設(shè) 立 專 門 的 檔 案 備 查 ； 7 業(yè) 主 ：業(yè)主（own er）是指物業(yè)所有權(quán)人，按期擁有的物業(yè)所有權(quán)狀況， 又 可 分 為 獨 立 所 有 權(quán) 人 和 區(qū) 分 所 有 權(quán) 人 。 業(yè) 主 的 權(quán) 力 ：財 產(chǎn) 權(quán) 、 提 議 權(quán) 、 表 決 權(quán) 、 業(yè) 主 權(quán) 利 的 保 留 ； 業(yè) 主 的 義 務(wù) ：必 須 遵 守

18、 與 物 業(yè) 管 理 單 位 所 簽 訂 的 管 理 合 同 或 管 理 公 約 ；負 責 其 名 下 應(yīng) 分 擔 的 管 理 費 以 及 維 修 、 保 護 等 款 項 ； 按 有 關(guān) 規(guī) 定 繳 納 各 種 稅 款 及 遵 守 物 業(yè) 管 理 區(qū) 域 內(nèi) 的 各 項 管 理 規(guī) 定 ， 服 從 管 理 。 10 物 業(yè) 管 理 公 司 的 權(quán) 利 ：有 權(quán) 采 取 完 成 委 托 人 物 所 必 需 的 行 為 ； 有 權(quán) 獲 得 勞 動 報 酬 ； 有 權(quán) 根 據(jù) 物 業(yè) 管 理 合 同 制 止 違 背 全 體 業(yè) 主 利 益 的 行 為 ；最 主 要 的 是 獲 得 了 該 物 業(yè) 管

19、 理 區(qū) 域 的 管 理 權(quán) 。11 管 理 權(quán) 的 來 源 ：業(yè)主承諾與行政授予2 物 業(yè) 管 理 公 司 的 義 務(wù) ：遵 守 國 家 的 法 律 和 法 規(guī) ； 嚴 格 按 照 合 同 履 行 義 務(wù) ；第 三 物 業(yè) 管 理企 業(yè) 的 自 我 管 理物業(yè)管理企業(yè)是物業(yè)管理市場最 基本 的管 理和執(zhí)行機構(gòu)。物業(yè) 管理企業(yè)的自我管理與政府管理和行業(yè)協(xié)會管理相互依賴、相 互銜 接，共同形成一個完整的物業(yè)管理市場體制系。物業(yè)管理企業(yè)的自我管理首先應(yīng) 從物 業(yè)管 理規(guī)章制度開始。規(guī) 章制度是物業(yè)管理工作的依據(jù)和準繩 ，對業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)均能 起到保護和制約的作用。鑒于目前政府立法具有滯后性，在

20、法律、 法規(guī)、政策、條例上不健全的情況下，物業(yè)管理企業(yè)則更要通過建 立完備、嚴密、科學、合理的規(guī)章制度來參與市場競爭，加強自我 保護和自我制約。物業(yè)管理的規(guī)章制度大致包括以下幾個方面：業(yè) 主 公 約業(yè) 主 管 理 委 員 會 章 程住 戶手 冊崗 位 責 任 制物 業(yè)管 理轄 區(qū)綜合管 理規(guī) 則1）房 屋管 理規(guī) 則2）裝 修施 工管 理規(guī)則3）環(huán) 境衛(wèi) 生管 理規(guī)則4）綠 化管 理規(guī) 則5）交 通管 理規(guī) 則6 ） 停 車 場 管 理 規(guī) 則7）治 安管 理規(guī) 則8）小 區(qū)出 入和 治安管理 規(guī)則9）消 防管 理規(guī) 定0 ） 行 為 道 德 公 約 11）安全用電、用水、用暖、管道燃氣管理

21、規(guī)定1 2 ） 營 業(yè) 場 所 管 理 規(guī) 定 13）招牌、廣告及公共場地、墻皮屋面管理 規(guī)定1 4 ） 文 娛 場 所 管 理 規(guī) 定 具體相關(guān)規(guī)則請參閱入住合約。第 四 物 業(yè) 管 理 程 序 4-1 物 業(yè) 管 理 的 早 期 介 入 與 前 期 管 理所謂物業(yè)管理的早期介入是指物業(yè)管理公司在接管物業(yè)之前， 就參與物業(yè)的規(guī)劃、設(shè)計和建設(shè)，從物業(yè)管理的角度提出意見和建 議 ，以 便 建 成 后 的 物 業(yè) 能 滿 足 業(yè) 主 或 使 用 人 的 需 求 。物 業(yè) 管 理 的 早 期介入與前期管理是全壽命資產(chǎn)管理的一部分。. 所謂物業(yè)管理 的前期管理是指住宅出售后至業(yè) 主委員會成立前 的物業(yè)

22、管理；對于一項物 業(yè)來說,存在著開發(fā) 經(jīng)營管理三個階段,從表面 上看物業(yè)管理是對 物業(yè) 的使用管理,因此,物業(yè) 管理 只要在物業(yè)交付 使用 時介入 即可,并 且很多 物業(yè)也 是這么 做的 .然而從 物業(yè) 管 理的 時 間來看,并非 如此簡單。物業(yè)管理是以經(jīng)濟為手段,從事對物業(yè)的使 用、保 養(yǎng) 、維 修、經(jīng) 營和 提供 服務(wù) ,使物 業(yè)發(fā) 揮最佳效 應(yīng)的 一種管理 形式,它同物業(yè)的形成 過程 及投 資決策、規(guī)劃設(shè)計、工程建設(shè)及房屋 銷售等階段均有著密不可分的聯(lián)系。物 業(yè)管理是對物業(yè)全過程的管 理,其首要環(huán)節(jié)局勢對 物業(yè) 的前 期管理。物業(yè)前期管理工雖然尚未形 成對物業(yè)運行主體 的管 理,但是就其

23、管理的內(nèi)涵分析,它屬于企業(yè)管 理的一個管理階段。物業(yè)前期管理的必要性：1 減少 使用的后 遺癥 2對所 管物 業(yè)的全 面了解 3為后 期管理 做好準備 4-2 物 業(yè) 的 接 管 驗 收1接管驗 收中 應(yīng)注意的 事項 物業(yè)的接管驗收是直接關(guān)系到今后物業(yè)管理工作能否正常開展的 重要環(huán)節(jié)。物 業(yè)管理企業(yè)通過接管驗收，既 有對物業(yè)的前期管理轉(zhuǎn) 入到物業(yè)的實體管理之中。因此，為確保今后物業(yè)管理工作能順利 開展，物業(yè)管理企業(yè)在接管驗收適應(yīng)注意以下幾個方面：1 物業(yè)管 理企業(yè) 應(yīng)選 派素質(zhì) 好、業(yè) 務(wù) 精、對 工作 認真負 責 的管 理 人員及技術(shù)人員參加驗收工作物業(yè) 管理企業(yè)即應(yīng)從今 后物業(yè)維護保養(yǎng)管

24、理的角度進行驗收 ,也 應(yīng)站在業(yè)主的立場 上,對物業(yè)進行嚴格的驗收,以維護業(yè)主的合法權(quán)、人益.接管 驗收中若發(fā)現(xiàn)問題,應(yīng)明 確記錄在案,約定期限 督促開發(fā)商對 存在 的問 題加 固補強 整修,直 至完全合 格.落實物業(yè)的保修事宜.開發(fā)商應(yīng)向物業(yè)管理移交整套圖紙資料,包括產(chǎn)權(quán)資料和技術(shù)資 料物業(yè)管理企業(yè)接受的只是對物業(yè)的經(jīng)營管理權(quán)以及政府賦予的有 關(guān)權(quán)力接管驗收符合要求 后,物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)簽署驗收后合格憑證. 當物業(yè)管理企業(yè)簽 發(fā)了 接管文件,辦理了必要的手續(xù)以后,整個物業(yè) 驗收與接管工作即完成. 4-3 業(yè) 主 對 物 業(yè) 的 驗 收 （ 實 際 ） 4-4 物 業(yè) 的 裝 修 與 管 理 （

25、 見 規(guī) 則 及 裝 修 巡 檢 事 項 ）第 五 物 業(yè) 管 理 公 司 5-1 物 業(yè) 管 理 公 司 概 述一、物業(yè)管理公司的性質(zhì)物業(yè)管理公司，是 專門從事商業(yè)性物業(yè)經(jīng)營管理業(yè)務(wù)，實 行自 主經(jīng)營、獨立核算、自負盈虧的，具有法人資格的經(jīng)濟組織，也稱 物業(yè)公司，具有專業(yè)性、商業(yè)性、獨立性。二、物業(yè)管理公司的基本目標 物業(yè)管理公司的性質(zhì)決定了物業(yè)管理公司必須以提供優(yōu)良的 物業(yè)管理需要和服務(wù)質(zhì)量為使命，才能求得自身的生存發(fā)展。圍繞 這一根本使命，公司的目標應(yīng)包括以下幾個方面：1）妥善管理和維 護業(yè)主的物業(yè)財產(chǎn)，使其保持良好 的狀態(tài)，并得 以保值、升值，延長使用壽命。2）以減少的投入 ，為業(yè)主和

26、用戶提供滿意的服務(wù)， 使用戶和居民 在安全、文明、舒適、快樂與健康的環(huán)境中工作和生活。3）積極開展各種 有益的物業(yè)經(jīng)營和有償服務(wù)活動， 創(chuàng)造較高的經(jīng) 濟效益和社會效益，增強競爭實力。物業(yè)管理公司的經(jīng)營目標一般包括以下幾個方面：1）信譽的目標。 良好得信譽使公司的無形資產(chǎn)，有 時會決定公司 的存亡。2）盈利的 目標 。） 發(fā) 展 的 目 標 。4）服務(wù)的 目標 。三、物業(yè)管理公司的權(quán)利和義務(wù)1 物 業(yè) 公 司 權(quán) 力 根據(jù)建設(shè)部 1993年 3月頒發(fā)的 城市新建住宅小區(qū)管理辦法 規(guī)定，物業(yè)管理公司的權(quán)利有：1）根據(jù)有關(guān)法規(guī)，結(jié)合實際情況，制定物 業(yè)管 理辦 法；） 依 照 物 業(yè) 管 理 合 同

27、 和 物 業(yè) 管 理 辦 法 ， 對 物 業(yè) 實 施 管 理 ；3）依照物業(yè)管理合同和有關(guān)規(guī)定收取管理 費用 ；） 制 止 違 反 規(guī) 章 制 度 的 行 為 ；5）有權(quán)要 求業(yè) 主管理委 員會 協(xié)助 管理；6）有權(quán)選擇專營 公司如清潔公司，保安公司等，承 擔專項管理業(yè) 務(wù)；7）開展多種經(jīng)營 服務(wù)，以其收益增強公司實力，提 高物業(yè)管理水 平；8）根據(jù)實 際需要 ，制 訂物業(yè) 的大修 計 劃，并 經(jīng)業(yè) 主管理 委 員會 審 核同意，申請使用物業(yè)維修基金；2物業(yè)公 司的 義務(wù) 根據(jù)上述管理辦法的規(guī)定，物業(yè)管理公司的義務(wù)有：1 ） 履 行 物 業(yè) 管 理 合 同 ， 依 法 經(jīng) 營 ；2）接受物業(yè)管

28、理公司和住宅小區(qū)居民的監(jiān) 督；3）重大管理措施應(yīng)當提交物業(yè)管理委員會 審議 ，并 經(jīng)其認可；4 ） 接 受 房 地 產(chǎn) 行 政 主 管 部 門 、 其 他 由 行 政 主 管 部 門 即 物 業(yè) 所 在 地 人民政府的監(jiān)督指導(dǎo)。四、物業(yè)管理公司的業(yè)務(wù)范圍和工作內(nèi)容 物業(yè)管理公司的性質(zhì)和使命屆定期業(yè)務(wù)方位主要包括：1 管 理 與 服 務(wù) 業(yè) 務(wù) 管理與服務(wù)業(yè)務(wù)主要是掌握物業(yè)變動和使用情況，準 確及時的 滿足用戶要求，保 證物業(yè)的正常使用。主要體現(xiàn)在物業(yè)的基本服務(wù) 項目上。 經(jīng) 營 業(yè) 務(wù) 物業(yè)公司除了按期向業(yè)主即居民收取管理費，以 及其他有關(guān)費 用外，還要通過自己的經(jīng)營活動獲取財務(wù)收入。物業(yè) 的

29、 經(jīng) 營 ，是 指 依據(jù) 市場 規(guī) 律 ，進 行 商 業(yè) 策 劃 ，制 訂 并實 施 銷售方案，或評估租金，制訂出租方案，以便使物業(yè)保值、增值。 一般來說，物業(yè)管理公司可以具體經(jīng)營下些項目：1 ) 住 宅 與 辦 公 樓 宇 的 租 賃 經(jīng) 營 ；2) 酒 店 、 商場 級 工 業(yè) 樓 宇經(jīng) 營；3) 代 辦 項 目的 有 償 服 務(wù) ；其 他 經(jīng) 營項 目 ；5-2 物 業(yè) 管 理 公 司 對 物 業(yè) 的 接 管 驗 收1 原 有 房 屋接 管 驗 收 程 序：1 ) 移 交 人 書 面 提 請 接 管 單 位 接 管 驗 收 ；2) 接 管 單 位 按 接 管 驗 收 條 件 和 應(yīng) 提

30、交 的資 料 組 項 進 行 審 核， 對 具 備 條 件的 應(yīng)在 15 日 內(nèi) 簽 發(fā)驗 收通 知 并 約 定 驗收 時間 ；3)接 管 驗收 單 位 同 移 交人 對原 有 房 屋 的 質(zhì)量 與 使 用 問題 進 行 檢 驗 ；對 檢 驗中 發(fā) 現(xiàn) 的 危 損問 題 ，按 危 險 和 損壞 問 題的 處理 辦 法 處 理 ；交 接 雙 方 共 同 清 點 房 屋 、 裝 修 、 設(shè) 備和 定 、 附 著 物 ， 和房 屋 使 用狀況；經(jīng) 檢 驗 符 合 要 求 的 房 屋 ， 接 管 單 位 應(yīng)簽 署 驗 收 合 格 憑 證， 簽 發(fā) 接管文件，辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)稱登記；2 新 建 房 屋

31、接 管 驗 收 程 序 ：1 ) 建 設(shè) 單 位 書 面 提 請 接 管 單 位 驗 收 ；2) 接 管 單 位 接 管 驗 收 條 件 和 應(yīng) 提交 的 資 料 逐 項 進 行 審 核 ，對 具 備 條 件 的應(yīng) 在 15 日 內(nèi) 簽 發(fā) 驗收 通知 并 約 定 驗 收時 間；3) 接 管 單 位通 建 設(shè) 單 位 對物 業(yè)的 質(zhì) 量 與 使 用功 能進 行 檢 驗 ；對 驗 收 中發(fā) 現(xiàn) 的 問 題 ，按 質(zhì)量 問 題 處 理 辦法 辦理 ；經(jīng) 檢 驗 符 合 要 求 的 房 屋 ， 接 管 單 位 應(yīng)簽 署 驗 收 合 格 憑 證， 簽 署 發(fā)接管文件；5-3 物 業(yè) 接 管 驗 收 的

32、 條 件1 原 有 物 業(yè) 接 管 驗 收 的 條 件 ：房 屋 所 有權(quán) 、 使 用 權(quán) 清楚 ；土 地 使 用范 圍 明 確 ；2 新 建 房 屋 接 管 驗 收 的 條 件 ：新建 房屋 的 接 管 驗 收，是 在 竣 工驗 收 合 格 的 基礎(chǔ) 上 ，以 主 體 結(jié) 構(gòu) 安 全和 滿足 使 用 功 能 為主 要 內(nèi) 容 的 再檢 驗。接 管 驗 收應(yīng) 具 備 一 下 條件：建 設(shè) 工 程全 部 施 工 完 畢， 并已 經(jīng) 竣 工 驗 收合 格；供電、采暖、給水排水、衛(wèi)生、道路等設(shè)備和設(shè)施能正常使用； 3 ) 房 屋 幢 、 戶 編 號 業(yè) 經(jīng) 有 關(guān) 部 門 確 認 ；3 物 業(yè) 接

33、管驗 收 應(yīng) 檢 索 提交 的資 料 ：原 有 房 屋接 管 驗 收 應(yīng) 檢索 提交 的 資 料 ；A .產(chǎn)權(quán)資料：房屋所權(quán)證，土地使用權(quán)證，有關(guān)司法、公證文書 和 協(xié) 議， 房 屋 分 戶 使 用 清冊 ， 房 屋 設(shè) 備及 定、 附 著 物 清 冊；B 技 術(shù) 資 料 ： 房 地 產(chǎn) 平 面 圖 ， 房 屋 分 間平 面 圖， 房 屋 及 設(shè)備 技 術(shù) 資料；新建房 屋接 管驗收應(yīng) 檢索 提交 的資料：A產(chǎn)權(quán)資料：項目批準文件，用地批準文件，建筑執(zhí)照，拆遷安 置資料；B技術(shù)資料：竣工圖包括總平面圖、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附屬 工 程 及隱 蔽管 線的全套 圖 紙 ；地址 堪察 報告；工程 合同

34、即開 、 竣 工 報告 ；工 程預(yù)決算；圖 紙 會審紀錄 ；工 程設(shè) 計 變更 通知及技 術(shù)核 定 單(包 括 質(zhì)量事故處理 記錄 )；隱 蔽工 程驗收 簽證；沉降 觀察記錄 ； 竣 工 驗收 證明 書；鋼材 、 水 泥等主要 材料 的質(zhì) 量保證書 ；新 材料 、 新配 件的 鑒定 合格證書 ；水 、 電 、 采暖、 衛(wèi)生 器具 、 電梯 等設(shè) 備 的 檢驗 合格證書；砂漿 、 混 凝土試塊 試壓 報告；供水 、 供暖的 試壓 報第 六 房 屋 維 修 管 理 及 設(shè) 備 管 理 6-1 房 屋 維 修 與 房 屋 維 修 管 理 的 概 念 和 特 點 1 房屋維 修有廣 義和 狹義之 分。

35、狹 義 的房 屋 維修僅 指對 房屋 的 養(yǎng) 護和 修繕 。廣 義的房屋 維修 則包 括 房 屋的 養(yǎng)護 、 修繕和 改建 。 2物業(yè)管 理企 業(yè)的房屋 維修 的特 點：) 生 產(chǎn) 和 流 通 的 雙 重 性 ；) 經(jīng) 營 和 服 務(wù) 的 雙 重 性 ；廣泛 性和 分散 型；4 ) 具 有 技 術(shù) 性 ；具有 限制 性；3房屋維 修管 理的概念 ： 房屋維修管理是指物業(yè)管理企業(yè)按照一定的科學管理程序和制度 及一 定的 維修 技 術(shù) 管理 要求 ，對 企 業(yè)所 經(jīng)營 管理的房 產(chǎn)進 行日常維 護修 繕技 術(shù) 管理 。它 包括 房屋日常 質(zhì)量 安 全檢查的 質(zhì)量管理 、房 屋 維修的施工管理和房屋

36、維修的行政管理。4房屋維 修管 理的特點 ：1) 具有 復(fù)雜 性的 特點；2) 具有 計劃 性的 特點；具有 技術(shù) 要求 高的特點 ； 6-2 房 屋 維 修 管 理 的 內(nèi) 容 房屋 維修 管理 的主要內(nèi) 容包 括 房屋質(zhì) 量管 理、房 屋維 修施 工 管理和 房屋維修行政管理以及房屋維修檔案資料管理。 6-3 房 屋 設(shè) 備 的 概 念 及 分 類1 房屋設(shè) 備 的概 念： 房屋設(shè) 備 是房 屋 建設(shè) 內(nèi) 部附 屬 設(shè) 備 的簡 稱 。 他是 構(gòu)成 房屋 建 筑 實體 的有 機組成部 分。房 屋要實現(xiàn) 價值 和使用 價 值， 都離 不開 水、 電、 煤等 附 屬 設(shè) 備 。2 房屋設(shè) 備

37、的分 類： 房屋設(shè) 備 是根 據(jù) 用 戶 要 求和不 同的 物業(yè) 用 途 而設(shè) 置的，因 此不同用 途 的房 屋設(shè) 備 由 不同 的房 屋設(shè) 備 。一般說來 ， 房屋設(shè)備 可分為房屋建筑 衛(wèi)生 設(shè)備和房屋 建筑電器工程 設(shè)備兩大 類。1 ） 房 屋 建 筑 衛(wèi) 生 設(shè) 備 ： 給 排 水 設(shè) 備 系 統(tǒng) ， 房 屋 衛(wèi) 生 設(shè) 備 ， 房 屋 消防設(shè)備，房屋供暖、供冷和通風設(shè)備系統(tǒng)2）房屋建筑電器工程設(shè)備：房屋供電及照明設(shè)備，房屋弱電設(shè) 備（廣播設(shè)備、 電信設(shè)備、電視系統(tǒng)設(shè)備、電腦設(shè) 備等 ），房屋運 輸設(shè)備（電梯、自動扶手），房屋防雷及接 地裝 置。培訓資料提綱一 、 現(xiàn)代化 物 業(yè) 管理

38、概述 1-1 現(xiàn) 代 化 物 業(yè)物 業(yè) 的 概 念 ： 已建成并具有使用功能的各類房 屋、附 屬設(shè)備、設(shè) 施等相關(guān)的 場地。物 業(yè) 的 分 類 ： 按其使用功能的 不同 ，物業(yè)可以分為 4 類： 居住物業(yè)，商業(yè)物業(yè)，工業(yè)物業(yè)，其他用途物業(yè)1-2 物業(yè) 管理物 業(yè) 管 理 的 概 念 ： 物業(yè)管理經(jīng)營人受物業(yè)所有人的 委托 , 按照 國家 的法律、法 規(guī)、 管理標準及委托管理合同行使管理權(quán),運用現(xiàn)代管理科學和先 進的維修養(yǎng)護技術(shù),以經(jīng)濟手段管理物業(yè),從事對物業(yè)的養(yǎng)護、 修繕、經(jīng)營，并為物業(yè)所有人和使用人提供全方位的服務(wù)，使 物業(yè)發(fā)揮最大的使用價值和經(jīng)濟效益；物業(yè) 管理 的生產(chǎn)和 發(fā)展 ：物 業(yè)

39、管 理 的 特 點 ： 物業(yè)管理的社會化、專業(yè)化、企業(yè)化、經(jīng)營性物 業(yè) 管 理 的 基 本 原 則 有償服務(wù)的原則、業(yè)主資質(zhì)管理與專業(yè)管理相結(jié)合的原則、 統(tǒng)一的、全方位的、多層次管理服務(wù)的原則、實行合同聘用制 的原則物業(yè) 管理 的五大職 能： 決策與計劃職能、組織職能、指揮職能、控制職能、協(xié)調(diào)職能物 業(yè) 管 理 的 業(yè) 務(wù) 范 圍 ： 物業(yè)管理的基本業(yè)務(wù)、專項業(yè)務(wù)、特色業(yè)務(wù)、多種經(jīng)營業(yè)務(wù)物業(yè) 管理 的地位作 用二、物業(yè) 管理 機 構(gòu) 2-1 物 業(yè) 管 理 企 業(yè)設(shè)立物業(yè)管理企業(yè)必須具備的 自制 條件1 合 格 的 管 理 章 程 和 管 理 辦 法2有 2030 萬 元以上的 貨幣 注冊 資

40、金3有固定 的注 冊及經(jīng)營 地點 4擁有或受托管理建筑面積 15 萬平方米 以上 的物 業(yè)5有管理物業(yè)所需的管理機構(gòu)和各類人員，專業(yè)管理人員按建筑 面積10平方米計算，多層房屋配6人，高層大樓配8人，不足 10平方米的不少于5人，企業(yè)在冊管理人員中專業(yè)技術(shù)人員不得 少于三分之一。6有完備的房屋管理，修繕與養(yǎng)護的保障措施。業(yè)管理資質(zhì)等級管理一級物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)標準1注冊資金500萬元以上2管理兩種類型以上的物業(yè)3具有中級以上職稱的管理人員、工程技術(shù)人員不少于30人，企 業(yè)經(jīng)理取得建設(shè)部頒發(fā)物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位證書，80%以上的 部門經(jīng)理、管理人員取得從業(yè)人員崗位證書4管理各類物業(yè)的建筑面積分別

41、占下列相應(yīng)計算基數(shù)的百分比之 和不低于10 0%。計算基數(shù)是：多層住宅20 0萬平方米，咼層住宅 100萬平方米，獨立式住宅（別墅）15萬平米，辦公樓宇、工業(yè) 區(qū)及其他物業(yè)50萬平方米520 %以上的管理項目獲得建設(shè)部授予的“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀 住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）”稱號，20 %以上的管理項目獲得省級 城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）稱號6具有健全的企業(yè)管理制度合符合國家規(guī)定的財務(wù)管理制度7建立了維修基金管理與使用制度二級物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)標準 三級物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)標準.物業(yè)管理企業(yè)的組織機構(gòu)經(jīng)理室財務(wù)部服務(wù)部.物業(yè)管理人員的培訓 2-2業(yè)主委員會.業(yè)主委員會：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)

42、代表全體業(yè)主對物業(yè)實施資質(zhì)管理的執(zhí)行機構(gòu)。.業(yè)主委員會有業(yè)主大會或業(yè)主代表大會選舉產(chǎn)生，每屆任期2-3年，可連選連任。業(yè)主委員會委員由業(yè)主擔任，業(yè)主委員會主任、 副主任在業(yè)主委員會委員中推選產(chǎn)生。一般說來，一個物業(yè)管理 區(qū)域成立一個業(yè)主委員會，根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域規(guī)模大小，由5- 15 人組成。.業(yè)主委員會的宗旨：代表業(yè)主的權(quán)益；維護業(yè)主的合法權(quán)益；支持、配合、監(jiān)督物業(yè)管理單位的工作，共同創(chuàng)造一個良好的生活環(huán)境或工作環(huán)境。 業(yè) 主 委 員 會 的 職 責 ：召開業(yè)主大會或業(yè)主代表大會，報告物業(yè)管理的實施情況；選聘或解聘物業(yè)管理單位，與物業(yè)管理單位訂立、變更或者接 觸物業(yè)管理服務(wù)合同；負責本物業(yè)管理

43、區(qū)域維修基金的籌集、使用和管理；審定物業(yè)管理單位提出的物業(yè)管理服務(wù)年度計劃、財務(wù)預(yù)算和 決算；聽取業(yè)主、使用人的意見和建議，監(jiān)督物業(yè)管理單位服務(wù)活動； F 監(jiān) 督 公 共 建 筑 ， 公 共 設(shè) 施 的 合 理 使 用 ；G 業(yè) 主 大 會 或 者 業(yè) 主 代 表 大 會 賦 予 的 其 他 職 責 ； 業(yè) 主 委 員 會 會 議6業(yè) 主委員會 需遵守的 原則 業(yè) 主 ：業(yè)主（owner ）是指物業(yè)所有權(quán)人，按期擁有的物業(yè)所有權(quán)狀況， 又可分為獨立所有權(quán) 人和 區(qū)分所有 權(quán)人 。 業(yè) 主 的 權(quán) 力 ：財 產(chǎn)權(quán) 、 提 議權(quán)、 表 決權(quán) 、 業(yè)主權(quán) 利的 保留 ； 業(yè) 主 的 義 務(wù) ：必須遵

44、守與 物 業(yè)管理 單位 所簽訂的 管理 合同 或管理公約；負 責其 名下應(yīng)分擔的 管理費以及維 修、 保護等款項； 按有關(guān)規(guī)定 繳納各種 稅款及遵守物 業(yè)管理區(qū) 域內(nèi)的 各項管 理規(guī) 定， 服從管理 。10 物 業(yè) 管 理 公 司 的 權(quán) 利 ：有權(quán) 采取 完成委托人物 所必需的 行為 ； 有權(quán) 獲得勞動 報酬； 有 權(quán)根據(jù)物 業(yè)管 理合同制止違背全體業(yè) 主利 益的 行為；最主 要的 是獲 得了該物 業(yè)管 理區(qū)域的 管理 權(quán)。 管 理 權(quán) 的 來 源 ：業(yè)主承諾與行政授予 物 業(yè) 管 理 公 司 的 義 務(wù) ：遵守國家的 法律和 法規(guī)； 嚴格按 照合 同履 行義務(wù)；三、物 業(yè)管理 企 業(yè) 的自

45、 我管 理物 業(yè) 管理 的規(guī)章制度大 致包括以下幾 個方 面：業(yè) 主 公 約業(yè) 主 管 理 委 員 會 章 程住 戶手 冊崗 位 責 任 制物 業(yè) 管 理 轄 區(qū) 綜 合 管 理 規(guī) 則 具體相關(guān)規(guī)則請參閱入住合約。四、物 業(yè)管理 程 序 4-1 物 業(yè) 管 理 的 早 期 介 入 與 前 期 管 理所 謂 物 業(yè) 管 理 的 早 期 介 入 是 指 物 業(yè) 管 理 公 司 在 接 管 物 業(yè) 之 前， 就參與物 業(yè)的 規(guī)劃 、 設(shè)計和 建 設(shè)， 從物 業(yè) 管理 的 角度提 出 意 見 和 建 議， 以便建成后的 物業(yè) 能滿足業(yè) 主或 使用 人的 需求。所謂 物業(yè)管 理的 前 期管 理 是指

46、住 宅出 售 后至 業(yè) 主委 員 會成立 前的物業(yè)管理； 4-2 物 業(yè) 的 接 管 驗 收1. 接 管驗 收中 應(yīng)注意的 事項 物業(yè)管理企業(yè)在接管驗收適應(yīng)注意以下幾個方面：2. 物 業(yè)管 理企 業(yè)應(yīng)選派 素質(zhì) 好、業(yè) 務(wù)精 、對 工作認真 負責 的管理人 員及技術(shù)人員參加驗收工作物 業(yè)管 理企業(yè) 即應(yīng)從 今 后物 業(yè)維 護保養(yǎng) 管理的 角 度進 行 驗收 , 也 應(yīng)站在業(yè)主的立場上,對物業(yè)進行嚴格的驗收,以維護業(yè)主的合 法權(quán)益.接 管 驗 收 中 若 發(fā) 現(xiàn) 問 題 , 應(yīng) 明 確 記 錄 在 案 , 約 定 期 限 督 促 開 發(fā) 商 對 存在 的問 題加固補 強 整 修, 直至 完全 合格 .落 實物 業(yè)的 保修事宜 .開 發(fā)商 應(yīng)向物 業(yè)管理 移 交整 套圖 紙資料 , 包括產(chǎn) 權(quán)資料 和 技術(shù) 資 料物 業(yè) 管 理 企 業(yè) 接 受 的 只 是 對 物 業(yè) 的 經(jīng) 營 管 理 權(quán) 以 及 政 府 賦 予 的 有關(guān)權(quán)力接 管驗 收符 合要求后 , 物業(yè) 管理 企業(yè)應(yīng)簽 署驗 收后 合格憑證 . 當物業(yè)管理企業(yè)簽發(fā)了接管文件,辦理了必要的手續(xù)以后,整個 物業(yè)驗收與接管工作即完成. 4-3 業(yè) 主 對 物 業(yè) 的 驗 收 ( 實 際 : 主 要 是 針 對 房 管 工 作 而 言 ) 4-4 物 業(yè) 的 裝 修 與 管 理( 見 規(guī) 則 及