1、.：.；商業(yè)工程 HYPERLINK 招商的各種說法、操作方法、牢騷及案例 從本世紀初開場：許多做住宅產(chǎn)品好好的 HYPERLINK HYPERLINK o 點擊搜索一切關于房地產(chǎn)的文章 t _blank 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)終于耐不住寂寞與誘惑一頭扎進開發(fā) HYPERLINK 商業(yè)地產(chǎn)的汪洋大海之中，這其中有的開發(fā)商嗆了多少鹽水終于游到了此岸，有的剛下水就不見身影，有的那么還在波浪中垂死掙扎，有的早早舉起求救的雙手，只需少數(shù)開發(fā)商能一帆風順這是為什么呢？筆者在擔任上海文博堂不動產(chǎn)營銷機構 HYPERLINK 商業(yè)地產(chǎn)的首席謀劃的幾年間，閱歷了數(shù)十個商業(yè)樓盤的 HYPERLINK 營銷謀劃，其中的酸

2、甜苦辣和喜怒哀樂自然能就 HYPERLINK 商業(yè)地產(chǎn)說幾句閑話一、 HYPERLINK 商業(yè)地產(chǎn)勝利與失敗的緣由在那里？勝利者：根據(jù)筆者公司的分析：一定規(guī)模的勝利商業(yè)樓盤大多集中地12線大都市：如北京的王府井邊的東方新天地；上海的徐家匯商業(yè)區(qū)；無錫的崇安寺生活步行街區(qū)；南通的明都廣場；蘇州的左岸步行街等。我們發(fā)現(xiàn)上述商業(yè)樓盤只所以較為勝利是由于：大多在傳統(tǒng)的商業(yè)街區(qū)。大多開發(fā)商具備一定的實力，包括開發(fā)商一開場就有“放長線釣大魚的理念與目的大多有合情合理的開發(fā)規(guī)模，合情合理的商業(yè)定位大多有科學的規(guī)化，科學的 HYPERLINK 招商、科學的售留比例。失敗者：與上述相反：大多規(guī)模過大，過多講究所

3、謂的后現(xiàn)代,在造這個城市10年后或假設干年后的商業(yè)物業(yè)；大多開發(fā)商以出賣物業(yè)為終極手段與目的；大多開發(fā)商盲目的在一些34線城市開發(fā)所謂“城市名片工程；大多開發(fā)商是先造建筑產(chǎn)品、先出賣建筑產(chǎn)品，不講究功能定位+ HYPERLINK 招商先行+合理售留；最致命的是大多開發(fā)商不講究合力打造,即專業(yè)的商業(yè)物業(yè) HYPERLINK 營銷謀劃公司+良好心態(tài)與一定實力的開發(fā)商+一定支撐空殼的商戶商業(yè)品牌下面我用實例進一步闡明：江南的無錫崇安寺生活步行街區(qū)，從去年12月2日 HYPERLINK 開盤至今，物業(yè)平均單價高達6萬元/平方米，這種單價在長三角乃至全國的地級城市中格外少見，但銷售半年來第一期4.5萬元

4、平方米,既然完成了50%的銷售面積,回容資金高達1.5億元多,開發(fā)商的開發(fā)本錢與根本利潤幾乎根本垂手可得,這是為什么呢?筆者在擔任其工程營銷總謀劃時：得出如下幾點，開發(fā)商是公私合營的實力開發(fā)商，開發(fā)商在開發(fā)之前就布下做長線的態(tài)度與觀念此工程是傳統(tǒng)的商業(yè)中心，是無錫市商業(yè)文化的發(fā)源地。其于上述三大支撐當后盾，所以我們在給物業(yè)定價時，一層定到8萬15萬/平方米不等，二層與三層定到4萬3萬不等，連地下商鋪也定到3萬元左右，可說發(fā)明了一個中國商業(yè)物業(yè)地級城市的銷售定價之最，在招商時我們幾乎沒有花多大力氣，許多知名商家紛紛自動入駐，當然在整合營銷時我們全面制定而實施了一系列的科學而有適用的方案，但我們還

5、是以為文博堂并非多大身手，一切幾乎水到渠成，如今崇安寺第一期勝利開街，特別是雙休日人山人?！，F(xiàn)實證明產(chǎn)品定位、物業(yè)定價、商鋪銷售、商業(yè) HYPERLINK 招商、工程開街是比較勝利的，剩下的可銷售面積，雖然銷售不冷不熱，但步步為營，其開發(fā)商的心態(tài)更是不急不躁，運籌帷幄，一句話萬一銷不完就“自留在這其中我們還做了一個南通的明都廣場,此工程也在南通的壹街區(qū),自然也不要采取什么大張旗鼓的 HYPERLINK 招商，一切運作平穩(wěn),相對而言,我們在江蘇淮安市接觸的一個看起來極美麗的大型商業(yè)工程其運氣就不佳了,開發(fā)了4萬多平方米,無論開發(fā)商怎樣用力呼喊, HYPERLINK 開盤半年了銷售不到10%，其緣

6、由一分析：盲目開發(fā)大面積單價定位與城市開展?jié)摿Σ幌喾?，超前無邊了先不做任何 HYPERLINK 招商，開發(fā)商資本運作又出現(xiàn)了緊急，不能夠心平氣和的做好商氣、人和，這種工程，這種心態(tài)，我們自然就不敢接盤了。二、 HYPERLINK 商業(yè)地產(chǎn)勝利運作的關鍵在那里？ 今天先說一說效力于 HYPERLINK 商業(yè)地產(chǎn)工程運作的3個主要組織構造包括開發(fā)商的完善與合力,即3合1=平安運作 HYPERLINK 商業(yè)地產(chǎn)工程；A專業(yè)的商業(yè)物業(yè) HYPERLINK 營銷謀劃機構，是第一個“一。那我們怎樣去調查這個“一呢？在商業(yè)物業(yè)遍地開花的同時，相應而來的是層出不窮的商業(yè)地產(chǎn)謀劃公司與代理公司，還有商業(yè)管理公司

7、，我們以為作為商業(yè)物業(yè)的開發(fā)商，在開發(fā)一個商業(yè)地產(chǎn)工程臨前，首先需求的是一家比較專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)營銷謀劃公司絕對專業(yè)的沒有！。而不是商鋪銷售代理公司或商業(yè)工程管理公司，由于大多銷售代理公司是取其銷售量的傭金為目的，商業(yè)管理公司是以開街后的商戶管理與物業(yè)管理為己任，目的與效力決議了它的運作措施與運作手段，而 HYPERLINK 商業(yè)地產(chǎn) HYPERLINK 營銷謀劃公司應具備這么幾個專業(yè)效力：工程市場調研與工程可行性分析專業(yè)效力+前期功能與業(yè)態(tài)定位專業(yè)效力+ HYPERLINK 招商謀劃與實施專業(yè)效力+ HYPERLINK 商業(yè)地產(chǎn)的“置業(yè)顧問型 HYPERLINK 營銷謀劃專業(yè)效力。那么我們怎樣

8、調查這種機構，第一，要看它的原來案例；第二，要看它的效力范圍與專業(yè)性；第三，要特別注重它對本工程的第一次提案。筆者帶著文博堂在安徽的一個較貧困的小縣城調查了一個3萬平方米的商業(yè)工程：經(jīng)過市場調研我們發(fā)現(xiàn)其體量過大，市場容量萬不能接受，所以我們在第一次提案時先建議開發(fā)商砍掉1/3的面積，這可是要了他的命,首先開發(fā)商硬是不贊同，以為砍掉的就是可銷售面積，就是大把大把的利潤,后來我們給他擺現(xiàn)實,講道理,把市場容量分析很耐心的講給他聽,到最后甚至提出如不能接受我們的建議就拒單，后來在我們軟硬兼施之下，勉強贊同了。如今此工程開街了，現(xiàn)實是開業(yè)率是2萬平方米的70%：出賣也只需60%，開發(fā)商今天回想起來還

9、心有余悸，很忠實的贊賞我們當時減少規(guī)模的堅決態(tài)度，只問：他們?yōu)楹闻袆e這么專業(yè)？我們并非絕對專業(yè)，但比開發(fā)商對市場更敏銳B、良好的心態(tài)與一定實力的開發(fā)商支撐,第二個“一 即所謂良好心態(tài)是指：他開發(fā)這個 HYPERLINK 商業(yè)地產(chǎn)工程的全部目的是什么？他有多少才干與耐力來開發(fā)？ HYPERLINK 招商是手段還是目的？他預備售出多少，自留多少，上述看似簡單平常的幾個問題，他在出手之前，必需捫心自問，而且他必需回答本人，還要把他的回答真實的通知他的謀劃與顧問公司。如下：我做兩個上述的選擇題；我們以為開發(fā) HYPERLINK 商業(yè)地產(chǎn)工程目的應該是兩個，獲利，但不應該是“最大空間的利。而應該是“最合

10、理的利，要留有10%20%的利益空間給投資者(除非他的工程是無錫崇安寺)；開街：要開發(fā)商去運營商業(yè)自然是強者所難，不妥；特別是我們的“國情型的開發(fā)商但他至少要做到比較勝利的開街，這個勝利開街就是簽定一定年限的商戶70%的開業(yè)率。我們以為：售多少，留多少，首先是在他的才干(實力)與耐力長線為根底之上，我們主張，通常的 HYPERLINK 商業(yè)地產(chǎn)工程應該是售65%/。即回來本錢與根本利潤(65%還回不來本錢與根本利潤就有問題了)。35%是暫留。.可進可退的留，開發(fā)商留持物業(yè)的優(yōu)劣在，我們以為：劣只需一點看起來觸手可得的果實應該讓它自然熟透了掉下來，就是不能“馬上到手。而優(yōu)那么有：開發(fā)商自留35%

11、的物業(yè)，便于資本運作，特別是在資本市場往后更難融資的情況下。有35%左右的自留物業(yè)是開街前 HYPERLINK 招商與業(yè)態(tài)定位的宏大支撐自留物業(yè)的售價通常隨著時間的增長而有一定的增值空間所以，自留物業(yè)不但是考驗他的資金實力，更多是為了工程的整合營銷與整體運作，是商業(yè)工程勝利保證的一塊進退有余的“自留地。C、一定商戶與商業(yè)運營品牌的提早介入，第三個“一我們在做南昌一個商業(yè)工程時，首先思索是“ HYPERLINK 招商之前的“親商，即開街時他來不來是另外一回事，但我如今就邀他來做顧問，根據(jù)對工程的功能與業(yè)態(tài)定位，我們事先可約請根據(jù)前期的業(yè)態(tài)定位許多類似的運營性商戶與相應品牌提早介入，前年南昌的這個

12、3.5萬平方米的工程還未開工，我們就力邀了10多家有代表性的商戶到工程施工現(xiàn)場走馬觀花，談天說地 ，其目的就在于讓準商戶提早進入環(huán)境，引導它對號入座，這樣反復來幾次，我們對其定位心中就更有底了，又交了不少商友，而且還能不斷修飾與完善原來的定位方案，這樣做還有一個目的就是把功能定位與招商定位的前期市場調研變?yōu)榱颂嵩绲恼猩虪I銷過程，后來“一石雙鳥既為定位積累了技術資源，又為 HYPERLINK 招商營銷積累了客戶資源，何樂而不為呢？開街后，我們走在這條街上看到許多熟習的商家面孔，這些商戶是在工程開工前就曾相識了。上述A、B、C就是我今天的閑話要點，做商業(yè)地產(chǎn)在整合一切有用資源之前首先整合他們的“組

13、織資源“即專業(yè)的 HYPERLINK 商業(yè)地產(chǎn) HYPERLINK 營銷謀劃機構+良好心態(tài)的一定實力的開發(fā)商支撐+一定商戶的提早參與與介入=比較平安的 HYPERLINK 商業(yè)地產(chǎn)運作，商業(yè)工程的平安就是勝利了，我把它稱為3合1合力平安運作。最近出差受刺激了！回總部革命！不就是銷售代理嘛不斷和朋友們在討論，我們做商業(yè)謀劃、 HYPERLINK 招商和后期運營管理或者經(jīng)管顧問的，在商業(yè) HYPERLINK o 點擊搜索一切關于房地產(chǎn)的文章 t _blank 房地產(chǎn)里面的角色重要性。我一直以為，開發(fā)商首先應該聘請我們這類公司早期就介入商業(yè)工程，但是現(xiàn)狀是開展商往往先決議銷售代理公司，我們接的工程往

14、往都是經(jīng)過銷售代理公司發(fā)過來的，協(xié)助銷售炒高售價的道具。最近知道一個工程開展商不惜100萬聘請后期運營管理公司的老總，在工程剛開場挖地的時候就要到職，真的佩服這個開展商。曾經(jīng)遇到過銷售代理公司的人，要求我們在還沒有做商業(yè)調研和商業(yè)謀劃的前提下，許愿2個月完成上萬方工程的招商任務，以協(xié)助 炒銷售。還是道具。當然，憑閱歷和實力我們能知道這個工程多久能招商勝利到多少百分比，但是 HYPERLINK 招商大家都知道，和品牌公司之間的談判要技巧啊，大家練了那么久的內功看誰道行深，假設我們表現(xiàn)出很急，效果怎樣樣大家都知道又有一個銷售代理公司要我們提供公司引見和勝利案例及團隊引見，協(xié)助 銷售代理公司拿下工程

15、，當然這也是我們必需做的事情，合情合理，但是拿下工程后呢？多少銷售代理公司懂得商業(yè) HYPERLINK o 點擊搜索一切關于房地產(chǎn)的文章 t _blank 房地產(chǎn)的商業(yè)重要性?。∏箐N售人員買的時候別亂說話、別亂承諾、別亂出牛，嗨！“放心投資報答率15% HYPERLINK 招商公司能出租勝利的、“阿瑪尼會來進駐開旗艦店、“放貸前開張了就有租金報答了。吐血ing.先招商后銷售的盤子，很不錯哦，應該這樣哦，我們調研后作商業(yè)分析，確定租金然后反推售價，很合理啊，很科學啊，商業(yè)先行， HYPERLINK 招商先行，看上去很不錯哦！后來呢，銷售代理和開展商開會的時候質問我們?yōu)槭裁粗缓炓庀驎慌c商家直接簽

16、租賃合同?。〈蠹叶贾罏槭裁?，嗨！我們能簽嘛！我們反推的售價看上去很合理啊，銷售賣的時候才發(fā)作，說不行，溢價呢？還要賣高，做溢價，要么就怪我們給開展商太高期望了，賣不出溢價了，應該先和銷售代理商量一下把我們反推的售價打個折扣再提交給開展商，這樣就有溢價了，暈死.又有一個盤子在我眼里是要甭掉的，或者說曾經(jīng)甭掉的，差不多快賣光了，有返租的有不返租的，返租中投資報答率還有不同的，開展商要求我們去招商，還是很高姿態(tài)哦，讓我們展現(xiàn) HYPERLINK 招商實力先，ok，這個沒問題，我們招，但是我們要面對多少種情況：1、不返租商鋪-我們要一個一個和小業(yè)主去談，壓租金到合理的范圍，灌輸培育期放水養(yǎng)魚求品牌不

17、求租金的常識，商場不是街面商鋪要整體規(guī)劃，業(yè)態(tài)要按我們要求做.2、不返租商鋪-小業(yè)主曾經(jīng)出租商家曾經(jīng)開張的，我們要壓服開展商買回來或者租回來，情愿賠償商家也要控制這些商鋪，由于容易租的往往是最好的商鋪，不控制這些就像在臉上涂鴉.3、返租商鋪-開展商要先招商這些，由于租不掉開展商就不是貼差價而是全貼承諾業(yè)主的報答率了，我靠sorry，爛位置的商鋪不承諾投資報答率根本買不掉的，就是這些還要先招商，當然我們也有戰(zhàn)略，控制動線和用本人代理的品牌填補.我們有方法的，但是還有問題，就這些商鋪銷售代理公司還炒出了溢價，按8%投資報答率算下來，開展商要貼不少錢，由于我們能招進來的商家接受租金才干低啊，開展商又

18、.，最郁悶的是最后他無用功一場，幾百個小業(yè)主假設有一個不肯讓他 HYPERLINK 招商，他要打通做品牌展現(xiàn)店他怎樣辦，大家耗著，永遠沒有開張日期的工程.郁悶吧！知道開展商為什么重銷售不重商業(yè)嘛？由于左邊耳朵銷售說溢價、藏面積.右邊耳朵我們商業(yè)說培育期低租金、犧牲面積做動線.。他說開展商喜歡聽誰的。目前大家比速度了，商業(yè)謀劃、招商代理和運營管理類的公司開場往銷售代理業(yè)務開展，銷售代理公司開場成立商業(yè)部專門做謀劃、招商和經(jīng)管。大家比速度，誰轉型的快。銷售代理有錢啊，總售價的幾個點做傭金，銷售溢價更高出傭金N倍，我們才賺多少啊，前期謀劃費要用掉的，用來做市場調研，一張問卷就要15元的天價本錢都有過

19、，要多少樣本才干保證市調的準確幾率啊，費用可想而知，前期招商效力費用來招商推行，協(xié)助 銷售前招商先行給投資業(yè)主看意向商家的，要多少人力物力?。《疫@兩筆費用就算收到上百萬，又怎樣樣，我們效力周期多長啊，短那么一年長那么幾年，招商傭金最傷心了，標的為總售價乘以投資報答率年8%假設再除以12個月月租金為傭金假設，窮啊！我們怎樣和銷售比啊，銷售代理多有錢啊！我們拿的是丫鬟的錢，干的是二奶的活！還要做業(yè)態(tài)分割、平面規(guī)劃，招商書設計、 HYPERLINK 招商會統(tǒng)籌，一點技術含量都沒有嘛？提議過為了做好商業(yè)，開展商可以先用為這個工程而成立的管理平臺公司來代理一些必需引進的品牌來做，做幾年再引薦其他代理商

20、，畢竟商業(yè)要很多年的運營了，代理2年無所謂啦！行不通，開展商開發(fā)賣完后連公司都注銷掉了銷售代理公司也是！后來我們本人代理幾個品牌，有優(yōu)勢了哦，全國各大百貨我們本人代理的品牌都進去了，這些百貨的營業(yè)額啊，管理 HYPERLINK 制度啊，其他品牌業(yè)績啊，促銷及宣傳推行方式啊，都掌握了一手資料了哦，我們做商業(yè)調研和謀劃時候很專業(yè)了吧，哈哈！開展商看都不看，看了看懂的也沒幾個。 看過甭盤的工程嘛？幾百個小業(yè)主在銷售代理辦完入伙產(chǎn)證手續(xù)，付完尾款和強迫收取3-6個月物管費后，忽然開展商、銷售代理、物管高層沒有了，我們派去的招商駐場人員幾個月后練出了罵不還口打不還手不返租但承諾一致 HYPERLINK

21、招商開張的工程，強吧！一言難盡！ 根本問題沒有處理，開展商的觀念不改，重銷售輕商業(yè)的性質不改，沒有方法招商和經(jīng)管，還有其他觀念也要改，不多說了，反正根本問題要處理。提議過一種方法，既然 HYPERLINK 招商先行然后銷售，那么我們也要分溢價，我們情愿也做他開展商的傀儡，圈錢賺溢價，幾個工程后我們也肥了 ！當然以上不全是我個人親身閱歷的工程，但是都在眼底下發(fā)生過。 挽救了幾百名小業(yè)主和投資人，公司守著個龐大購鋪團的香勃勃卻讓做住宅的銷售代理公司占盡風光，本人最深化的領會:在江西做一個工程,一個臺 灣的代理公司與我們協(xié)作.兄弟們披星戴月作了一大本的初步方案,人家代理公司就帶著一張嘴,可結果. .

22、哎。待到秋來九月八，我花開后百花殺。心情激動下所寫，很亂，觀念也不清楚，但是寫完很爽，同行們多包涵?。e噴我?。】床豁樠劬妥屗亮税?！ 炸藥包在操作市場類的商業(yè)物業(yè)？小業(yè)主問題說得沒錯，很多時候70%精神放在和小業(yè)主溝通上，找大型投資機構吧，更夸張要不25%報答率！昏，這報答能趕上開煤礦了還有個開發(fā)商，每天來兩個，要求談整棟找買家，愿打9折嘿嘿有這實力的主有那人脈，早就去買灰色渠道來的房子了。 我以前操作一個3000平方延安路的商鋪，才一萬三千元每平方！坐在類似007式的防彈車里洽談的，嘿嘿，就說到這，不能再往下說了 浙江有這市場在，很多投資客戶就是搞市場出身的，潛認識中就偏向市場類物業(yè)的投資

23、了。舉一例子：去年挽救香謝時我們做顧問。有兩客戶可選那么。一家是健身足吁中心。一家是東北人做藥材零售市場。藥材零售市場是做二道販子再招租，東北人一多就亂還沒信譽。出的價錢暴低幾乎是在詐騙！但20戶東陽人還是情愿租給東北人。為啥？以為市場未來做得旺，可將租金提高，在以高報答率的概念將其脫手物管的話最一針見血了：他們都虧得失去明智了 房產(chǎn)業(yè)是一個資本性行業(yè)，每個開發(fā)商都知道賣給小業(yè)主運營一定有問題，但是不賣我們又何以來回籠資金，所以我經(jīng)常建議開發(fā)商不到一定實力不要去碰商業(yè)工程，但是商業(yè)工程如勝利又恰恰是利潤相對比較大的工程。所以需求很多專業(yè)公司來協(xié)助他，但是如今市場上又有幾家專業(yè)的公司呢！ 總覺得

24、商業(yè) HYPERLINK 招商、營運謀劃公司的出路在多個工程的長期運營上，即使在銷售之初就介入，經(jīng)過長期運營合同的保證，也不致于付出了一肚血才收回那么點賣血錢。而且，如今商家都精得很，習慣于跟主，銀泰哪里一擺，那幫商家一定尾隨而致的；同樣道理，他的商業(yè)營運公司做好幾個場后，再開辟新場，商家同樣聞風而致。本人代理品牌是一條路，可怕他忙不過來；培育一幫跟班的商家，他們省力，他也輕松。 他的苦楚在于，跟開展商、代理公司一樣，只想做短線，一個工程下來，滿場70，收錢，走人。 HYPERLINK 招商之后的事還多呢，運營好的要優(yōu)化、晉級；運營不好要調整，甚至全場洗牌；運營不慍不火，正常的商家出入總有的，

25、這又需求協(xié)調了。呵呵，這里面的一來一往可都是錢啊 當然，這樣的商業(yè)營運公司后期需求不斷的投入，人力、物力的輸出都需求本錢，體制又是一個需求斟酌的問題了！ 至于市場，不止市場，很多商用物業(yè)其實都可以走一條路，就是一切權和運營權分別，變成一個純資金的運作。浙江這邊人不是錢多嘛，買信貸紅利、保險行里的投資結合、*基金等什么都看不見的投資方式都可以把錢“嘭一聲投下去的，如今投資商用物業(yè)還能拿個物業(yè)產(chǎn)權證，每天沒事還可以悠踏悠踏去看看這是俺們家的鋪子啊，比上述的投資方式來得實踐，但同樣每月每季每年的有匯報，何樂而不為呢？大批量的商用物業(yè)投建，陣痛是目前的，最重要的是防止長痛！隨著我國信托業(yè)務的開展，主力

26、店信托化將取代“產(chǎn)權式商鋪，成為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商重要的融資方式之一。目前，市場上的 HYPERLINK 商業(yè)地產(chǎn)主力店信托產(chǎn)品也不斷涌現(xiàn)，其信托方式主要有二種。一是主力店租賃收益權轉讓方式以下簡稱受害權轉讓方式，另一種那么是購入產(chǎn)權后續(xù)租方式以下簡稱產(chǎn)權買后續(xù)租方式。受害權轉讓方式普通由開發(fā)商將已出租的商業(yè)物業(yè)的租賃收益權委托信托公司，由信托公司按照開發(fā)商的志愿和市場的實踐情況，將收益權分割成假設干份轉讓給中小投資者。在一定期限后，委托方再回購收益權。而產(chǎn)權買后續(xù)租方式是中小投資者將合法的資金委托信托公司，由信托公司以本人的名義向開發(fā)商購入已出租的商業(yè)物業(yè)，再將物業(yè)續(xù)租給原有的大型商家，收取的租

27、金作為委托人的收益。在一定期限后，信托公司自行向一切委托人回購商業(yè)物業(yè)的產(chǎn)權。案例一：華堂商場大興店租金收益權信托方案受托人：委托人：推介期：自2004年7月26日起不超越30個任務日信托方式：北京方正 HYPERLINK HYPERLINK o 點擊搜索一切關于房地產(chǎn)的文章 t _blank 房地產(chǎn)開發(fā)以華堂商場大興店20年租金收益權作為財富信托給北京國際信托投資，將受害權轉讓。信托方案規(guī)模：不超越人民幣7000萬元信托方案期限：二年資金要求最低認購額：10萬元，25萬元以上優(yōu)先購買。估計年收益率與分配：估計年收益率為6，收益每年支付一次。工程簡介華堂商場大興店位于北京大興縣黃村衛(wèi)星城的“興

28、城嘉園小區(qū)內，包括地上一、二、三層，建筑面積約為：20,500平方米。所在工程占地面積近10萬平方米，規(guī)劃用地面積為8.29萬平米，總建筑面積為24.08萬平米，是一個集住宅、聯(lián)體別墅、大型商業(yè)效力場所和寫字樓于一體的中高檔社區(qū)。開發(fā)商為北京方正 HYPERLINK HYPERLINK o 點擊搜索一切關于房地產(chǎn)的文章 t _blank 房地產(chǎn)開發(fā)。工程風險控制：1北京國投與方正地產(chǎn)簽署，并在房管部門備案登記，一旦方正地產(chǎn)不能到期回贖受害權，那么北京國投將持有華堂商場大興店物業(yè)產(chǎn)權。2華堂商場租金收入進入信托賬戶監(jiān)管運用。3受害權轉讓資金進入監(jiān)管賬戶由北京國投監(jiān)管運用。本信托方案募集的7000

29、萬資金將用于華堂商場后期購置設備及裝修，此筆資金的進入將會添加本物業(yè)的價值。4華堂商場大興店房產(chǎn)市價約7000元/平米，北京國投代表投資人以3414元/平米的價錢獲得，這意味著一旦轉讓方不能回贖，商鋪處置到達市值的50%就可以實現(xiàn)歸還全部本金。這是一個受害權轉讓方式的信托案例。對于開發(fā)商而言，這種方式未要求對物業(yè)產(chǎn)權的監(jiān)管或控制，開發(fā)商同時可以用產(chǎn)權來進展其他方式的抵押融資，進一步擴展融資的規(guī)模。另外，此方式為財富信托，可躲避“200份和5萬元的限制，使融資額增大。就中小投資者來說，此方式有較大的風險。除了主力店運營風險外，還須承當開發(fā)商將物業(yè)進展其他融資抵押呵斥的風險。當主力店運營不善或未及

30、時支付租金時，中小投資者的收益未能保證。而因開發(fā)商將物業(yè)進展其他融資抵押呵斥物業(yè)被拍賣而產(chǎn)權轉移時，中小投資者的損失更繁重。對于信托公司，由于未能監(jiān)管或控制物業(yè)產(chǎn)權，在受托過程中顯得比較被動，這種信托方式容易因物業(yè)產(chǎn)權被轉移而蒙受聲譽損失。但是，因此方式為財富信托，只需信托公司情愿，發(fā)行時可以打“擦邊球，躲避“200份和5萬元的限制，使融資規(guī)模進一步擴展，信托管理費用也同時可以增收。但是，普通來講，規(guī)模較大的信托公司會防止這種打“擦邊球的做法，而多數(shù)規(guī)模小的信托公司那么情愿做這種業(yè)務。案例二：易初蓮花物業(yè)投資集合信托方案受托人：出賣時間：2005年3月8日資金運用：信托資金購入易初蓮花廣州三元里分店，然后續(xù)租給易初蓮花運用獲得租金收益，信托期滿將資產(chǎn)出賣，投資者收回本金。收益來源：信托財富的收益于租金收入和期末出賣資產(chǎn)能夠的增值。信托方案規(guī)模：2.66億元 信托方案期限： 2年 。信托成立1 年后，在滿足一切投資者本金和收益的情