1、估價案例分析（二）長沙市雨花區(qū)片區(qū) 14742.10 平方米住宅用地出讓土地使用權(quán)價格評估分析長沙永信評估公司 410016摘要：在近年房地產(chǎn)市場快速發(fā)展過程中，土地一級市場評估中住宅用地估價越來越占主導地位，住宅用地土地使用權(quán)價格的評估所使用的估價方法以及評估的重點也相應(yīng)地在土地估價實務(wù)操作中具有普遍性。：住宅用地 剩余法 基準地價系數(shù)修限制條件住宅用地的評估是近年土地估價中占比最大的一個類型，例如儲備土地出讓價格評估、出讓土地抵押價格評估、出讓土地交易價格評估等等。故此次選取住宅用地作為評估分析案例有一定的代表性。一、住宅用地的特點與價格影響（一）住宅用地的特點住宅用地的特點是：開發(fā)量大，

2、分布廣，主要集中在城區(qū)，而且也具有一定收益性，市場活躍。（二）住宅用要價格影響住宅用地的價格影響較多，主要分為一般、區(qū)域和個別。而區(qū)域中的交通條件、基礎(chǔ)設(shè)施狀況，以及個別中的規(guī)劃條件限制、面積、形狀、寬深比、臨街道路狀況等對于住宅用地的市場價值有重要影響。二、住宅用地評估案例分析（一）項目背景與概況本評估項目的委托方為長沙市土地整理儲備中心。待估宗地位于長沙市雨花區(qū)片區(qū)，是長沙市土地整理儲備中心的儲備用地，現(xiàn)狀開發(fā)程度為紅線內(nèi)“五通一平”，其凈用地面積為 14742.10 平方米，委托方長沙市土地整理儲備中心擬對待估宗地進行掛牌出讓。根據(jù)委托方提供的規(guī)劃設(shè)計（土地使用）條件，待估宗地規(guī)劃土地用

3、途為住宅用地，規(guī)劃容積率 2.5 以內(nèi)。根據(jù)此次評估目的，本次評估設(shè)定估價對象土地使用權(quán)類型為出讓，土地使用年限為住宅用地法定最高出讓年限 70 年（自估價基準日算起）。估價對象估價目的明確，背景資料充分，因此對于評估過程中需著重注意的問題主要是應(yīng)用于估價對象評估所選方法的各項參數(shù)值的選取，其各項取值的科學合理性對客觀測算估價對象市場價值起著決定性的作用。（二）估價方法的選取對于住宅用地而言，宜選用市場比較法、剩余法、收益還原法和基準地價系數(shù)修，對新開發(fā)完成的居住用地，可以使用成本近法。因此一般條件下優(yōu)先采用的應(yīng)該是市場比較法，因為市場比較法是以替代關(guān)系為途徑，利用近期發(fā)生的與待估宗地具有替代

4、性的交易案例作為比較標準，修正推算待估宗地的價格，能夠反映近期市場的行情，也使測算的價格具有較強的現(xiàn)實性，有較強的說服力。但市場比較法也有一定的局限性，要求有足夠數(shù)量的比較案例，這些案例與待估宗地有相關(guān)性，如用途相同，所外區(qū)域是相鄰或類似區(qū)域，交易時間相近等等。但對于本項目而言，評估通過相關(guān)查詢，無法搜集到同一供需圈內(nèi)能找到確切依據(jù)的 3 個可比案例，故無法采用市場比較法進行評估。待估宗地為擬掛牌出讓土地，其作為住宅用地的相關(guān)用地規(guī)劃條件已確定，故可采用剩余法進行評估。同時，待估宗地處于長沙市基準地價范圍內(nèi)，且長沙市現(xiàn)行基準地價故可采用基準地價系數(shù)修評估。（三）估價過程1、剩余法（1）基本原理

5、剩余法是在估算未來不動產(chǎn)正常交易價格的基礎(chǔ)上，扣除建筑物建造費用和與建筑物建造、租售有關(guān)的專業(yè)費、利息、利潤、等費用后，以價格余額來確定估價對象土地價格的一種估價方法，主要適用于待開發(fā)土地、待拆遷改造的再開發(fā)房地產(chǎn)以及現(xiàn)有新舊房地產(chǎn)中土地價格的評估。（2）注意事項本項目待估宗地是委托方長沙市土地儲備整理中心擬進行掛牌出讓的凈地，其具有潛在開發(fā)價值，采用剩余法進行評估時，價格(成本)、稅費、利潤成的模式有理論基礎(chǔ)。但在測算過程中應(yīng)當注意以下幾個方面： 開發(fā)建設(shè)周期的確定構(gòu)確定開發(fā)建設(shè)周期。開發(fā)建設(shè)周期是指從取得土地使用權(quán)直到不動產(chǎn)全部銷售或出租完畢的這段時期，開發(fā)建設(shè)周期應(yīng)根據(jù)待估宗地擬建項目的

6、特點、工程技術(shù)要求及不動產(chǎn)市場的狀況等綜合確定。 準確未來不動產(chǎn)的售價。不動產(chǎn)售價是開發(fā)結(jié)束時的市場價格，而不是動工初期或土地時的價格。開發(fā)初期或土地時的樓價可以通過市場比較法求得，而不動產(chǎn)竣工時的樓價難以通過市場比較直接得到，因此必須通過近幾年房地產(chǎn)價格變化資料或依據(jù)不動產(chǎn)價格指數(shù)結(jié)合估算開發(fā)成本的時間價值（折現(xiàn)率）來科學。開發(fā)成本由建安成本、專業(yè)費、配套費、投資利息、稅費組成。建安成本還應(yīng)當考慮開發(fā)住宅小區(qū)的道路、綠化建安費，專業(yè)費、配套費根據(jù)相關(guān)文件進行取費，投資利息利用利率進行計息。上述開發(fā)成本的各組成項可以在測算時就采用折現(xiàn)率進行折現(xiàn)，那么投資利息不必再重復計算。估算開發(fā)利潤開發(fā)商的

7、合理利潤一般以開發(fā)完成后不動產(chǎn)總價的一定比例計算，比例高低依據(jù)所在地區(qū)和擬開發(fā)項目類型參照同類開發(fā)項目的利潤率確定。（3）限制條件采用剩余法進行評估時，因剩余法的計算過程較為復雜，各種計費取值的不確定性較大，在不動產(chǎn)開發(fā)期間，許多成本費用、收益等都可能變化。因此，當市場波動較大時，評估的結(jié)果往往含有很大的不確定性。同時，估價師對未來房地產(chǎn)客觀市場變化的，使得估價結(jié)果會常常由于上述的影響與待估宗地的客觀市場價值有所出入。因此剩余法運用有一定假設(shè)和限制條件。估價中涉及到的關(guān)鍵變量在開發(fā)期間不會發(fā)生大的變化；和不動產(chǎn)交易價格在開發(fā)期間不會下降，并且不考慮物價上漲的影響；開發(fā)期間各項成本的投入是均勻投

8、入或分段均勻投入。 總之，采用剩余法計算地價時，只有將不動產(chǎn)開發(fā)看作一個完整的動態(tài)過程，認真取值，科學估測，才能最終得出客觀、合理的土地價格。2、基準地價系數(shù)修（1）基本原理基準地價系數(shù)修是以基準地價評估成果為依據(jù)，通過對待估宗地地價影響的分析，利用宗地地價影響系數(shù)，對各城鎮(zhèn)已的同類用途同級或同一區(qū)域土地基準地價進行修正，估算待估宗地客觀價格的方法。（2）注意事項說明待估宗地的各項具體條件，應(yīng)按修正系數(shù)表的內(nèi)容具體列出。確定待估宗地各修正系數(shù)要按照修正系數(shù)表進行。明容積率、年期、期日及其他影響之間的差別和相應(yīng)的修正系數(shù)。對基準地價修正得到宗地地價。當估價對象設(shè)定的土地開發(fā)程度與基準地價設(shè)定的土

9、地開發(fā)程度不一致時，應(yīng)進行土地開發(fā)程度修正。其中，對于住宅用地而言，其人文環(huán)境與景觀、基礎(chǔ)設(shè)施與公用設(shè)施狀況、交通通達程度、規(guī)劃限制、容積率、地形條件等響。（3）限制條件對待估宗地的地價有重要影采用基準地價系數(shù)修時，應(yīng)當著重考慮現(xiàn)行的基準地價體系與現(xiàn)行土地市場土地成交價格的匹配性，基準地價的選用要合理。在用途、定級估價范圍上要與基準地價評估成果一致。但由于基準地價更新程序較為復雜，時間跨度較長，因此，多數(shù)城市的基準地價體系標準存在一定程度的滯后，那么在這種情形下，采用基準地價系數(shù)修進行評估的待估宗地價值往往會偏離現(xiàn)實市場價格，此時，該方法往往只是作為評估主要方法的一個補充。3、地價確定經(jīng)測算，

10、采用兩種方法的評估結(jié)果有一定差距。分析認為，現(xiàn)行的基準地價體系是于 2004 年 9 月通過國家驗收（以下簡稱 2004 長沙基準地價），于 2005年 2 月 23 日起執(zhí)行的，但其基準日為 2004 年 1 月 1 日，距估價基準日己有一年多時間。在此時間段內(nèi)，長沙市中心城區(qū)住宅用地的價格漲幅較大，而在進行相應(yīng)的期日修正時采用的地價上漲指數(shù)為長沙市平均地價上漲指數(shù)，估價對象所處城市中心區(qū)域的地價上漲幅度明顯高于平均水平。主要由于該原因，采用基準地價系數(shù)修得出的土地價格與其客觀價值有一定差距。而剩余法由于在評估過程中始終以市場為基準，在采用的各參數(shù)科學合理的前提下，相應(yīng)測算得出的地價必然能較好地反映估價對象的客觀市場價格。故此處直接選取剩余法的評估結(jié)果作為待估宗地的最終評估結(jié)果更符合客觀實際。三、啟示對于住宅用地評估而言，由于土地用途、性質(zhì)相對較為明確，且現(xiàn)實市場有較多類似交易案例可以比較，因此在評估方法的選用上比較明確，但由于