1、.PAGE 10：.；PAGE 11 土地增值稅第一節(jié) 納稅義務(wù)人土地增值稅的納稅義務(wù)人為轉(zhuǎn)讓國有土地運用權(quán)、地上的建筑及其附著物(以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn))并獲得收入的單位和個人。單位包括各類企業(yè)、事業(yè)單位、國家機關(guān)和社會團體及其他組織。個人包括個體運營者。獲得收入是指以出賣或其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為，不包括承繼、贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。第二節(jié) 納稅范圍一、納稅范圍根據(jù)及其實施細那么的規(guī)定，土地增值稅的納稅范圍包括：(一)轉(zhuǎn)讓國有土地運用權(quán)這里所說的“國有土地，是指按國家法律規(guī)定屬于國家一切的土地。(二)地上的建筑物及其附著物連同國有土地運用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓這里所說的“地上的建筑物，是指建于土

2、地上的一切建筑物，包括地上地下的各種附屬設(shè)備。這里所說的“附著物，是指附著于土地上的不能挪動或一經(jīng)挪動即遭損壞的物品。二、納稅范圍的界定在實踐任務(wù)中，我們可以經(jīng)過以下三個規(guī)范來斷定同時滿足：(一)轉(zhuǎn)讓的土地，其運用權(quán)能否為國家一切，是斷定能否屬于土地增值稅納稅范圍的規(guī)范之一。根據(jù)和(以下簡稱)的規(guī)定，城市的土地屬于國家一切。鄉(xiāng)村和城市郊區(qū)的土地除由法律規(guī)定屬于國家一切的以外，屬于集體一切。國家為了公共利益，可以按照法律規(guī)定對集體土地實行征用，依法被征用后的土地屬于國家一切。而鄉(xiāng)村集體一切的土地，根據(jù)、及國家其他有關(guān)規(guī)定，是不得自行轉(zhuǎn)讓的，只需根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，由國家征用以后變?yōu)閲乙磺袝r，才干

3、進展轉(zhuǎn)讓。將集體土地轉(zhuǎn)讓給其他單位和個人的情況，應(yīng)在有關(guān)部門處置、補辦土地征用或出讓手續(xù)變?yōu)閲乙磺兄螅偌{入土地增值稅的納稅范圍。(二)土地運用權(quán)、地上的建筑物及其附著物的產(chǎn)權(quán)能否發(fā)生轉(zhuǎn)讓是斷定能否屬于土地增值稅納稅范圍的規(guī)范之二。這里有兩層含義：1土地增值稅的納稅范圍不包括國有土地運用權(quán)出讓所獲得的收入。國有土地運用權(quán)出讓，是指國家以土地一切者的身份將土地運用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地運用者，并由土地運用者向國家支付土地運用權(quán)出讓金的行為，屬于土地買賣的一級市場。國有土地運用權(quán)的轉(zhuǎn)讓是指土地運用者經(jīng)過出讓等方式獲得土地運用權(quán)后，將土地運用權(quán)再轉(zhuǎn)讓的行為，包括出賣、交換和贈與，它屬于土地買賣的

4、二級市場。土地運用權(quán)轉(zhuǎn)讓，其地上的建筑物、其他附著物的一切權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓。2土地增值稅的納稅范圍不包括未轉(zhuǎn)讓土地運用權(quán)、房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的行為。能否發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬(指土地運用權(quán)和房產(chǎn)產(chǎn)權(quán))的變卦，是確定能否納入納稅范圍的一個規(guī)范，凡土地運用權(quán)、房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)未轉(zhuǎn)讓的(如房地產(chǎn)的出租)，不征收土地增值稅。(三)能否獲得收入是斷定能否屬于土地增值稅納稅范圍的規(guī)范之三。土地增值稅的納稅范圍不包括房地產(chǎn)的權(quán)屬雖轉(zhuǎn)讓，但未獲得收入的行為。如房地產(chǎn)的承繼，雖然房地產(chǎn)的權(quán)屬發(fā)生了變卦，但權(quán)屬人并沒有獲得收入，因此也不征收土地增值稅。需求強調(diào)的是，無論是單獨轉(zhuǎn)讓國有土地運用權(quán)，還是房屋產(chǎn)權(quán)與國有土地運用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓的，只需獲得收

5、入，均屬于土地增值稅的納稅范圍?！纠空块TA根據(jù)有關(guān)規(guī)定將一塊國有土地出讓給B企業(yè)，收取地價款1000萬元，B企業(yè)獲得有關(guān)土地運用證后，將其在土地上建造的一棟房屋轉(zhuǎn)讓給C個人，獲得收入100萬元，C于兩年后將該房屋贈送給孫子，B又將1/3出租給D企業(yè)5年，年租金50萬元，另外B從E村委會獲得該村土地30畝運用權(quán)，支付費用500萬元，水位土地增值稅納稅人？三、假設(shè)干詳細情況的斷定 (一)以出賣方式轉(zhuǎn)讓國有土地運用權(quán)、地上的建筑物及附著物的這里又分為三種情況：1、轉(zhuǎn)讓國有土地運用權(quán)的。這種情況是指土地運用者有償受讓土地運用權(quán)后，僅對土地進展通水、通電、通路和平整地面等土地開發(fā)，不進展房產(chǎn)開發(fā)，

6、即所謂“將生地變熟地，然后直接將空地出賣出去。這屬于國有土地運用權(quán)的有償轉(zhuǎn)讓，應(yīng)納入土地增值稅的納稅范圍。2、獲得國有土地運用權(quán)后進展房屋開發(fā)、建造，并出賣的。這種情況即是普通所說的房地產(chǎn)開發(fā)，賣房的同時，土地運用權(quán)也隨之發(fā)生轉(zhuǎn)讓。由于這種情況既發(fā)生了產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓又獲得了收入，所以應(yīng)納入土地增值稅的納稅范圍。3、出賣存量房地產(chǎn)的。這種情況是指曾經(jīng)建成并已投人運用的房地產(chǎn)，其房屋一切人將房屋產(chǎn)權(quán)和土地運用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓給其他單位和個人。這種行為按照國家有關(guān)的房地產(chǎn)法律和法規(guī)，該當?shù)接嘘P(guān)部門辦理房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)和土地運用權(quán)的轉(zhuǎn)移變卦手續(xù)；原土地運用權(quán)屬于無償劃撥的，還應(yīng)到土地管理部門補交土地出讓金。這種情況既發(fā)

7、生了產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓又獲得了收入，應(yīng)納入土地增值稅的納稅范圍。(二)以承繼、贈與方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的這種情況因其只發(fā)生房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓，沒有獲得相應(yīng)的收入，屬于無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為，所以不能將其納入土地增值稅的納稅范圍。這里又可分為兩種情況：1、房地產(chǎn)的承繼。房地產(chǎn)的承繼是指房產(chǎn)的原產(chǎn)權(quán)一切人、按照法律規(guī)定獲得土地運用權(quán)的土地運用人死亡以后，由其承繼人依法接受死者房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)和土地運用權(quán)的民事法律行為。這種行為雖然發(fā)生了房地產(chǎn)的權(quán)屬變卦，但作為房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、土地運用權(quán)的原一切人(即被承繼人)并沒有由于權(quán)屬的轉(zhuǎn)讓而獲得任何收入。因此，這種房地產(chǎn)的承繼不屬于土地增值稅的納稅范圍。2、房地產(chǎn)的贈與。房地產(chǎn)的贈與是指房

8、產(chǎn)一切人、土地運用權(quán)一切人將本人所擁有的房地產(chǎn)無償?shù)亟唤o其他人的民事法律行為。但這里的“贈與僅指以下情況：(1)房產(chǎn)一切人、土地運用權(quán)一切人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地運用權(quán)贈與直系親屬或承當直接贍養(yǎng)義務(wù)人的。(2)房產(chǎn)一切人、土地運用權(quán)一切人經(jīng)過中國境內(nèi)非營利的社會團體、國家機關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地運用權(quán)贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業(yè)的。上述社會團體是指中國青少年開展基金會、希望工程基金會、宋慶齡基金會、減災(zāi)委員會、中國紅十字會、中國殘疾人結(jié)合會、全國老年基金會、老區(qū)促進會以及經(jīng)民政部門同意成立的其他非營利的公益性組織。房地產(chǎn)的贈與雖發(fā)生了房地產(chǎn)的權(quán)屬變卦，但作為房產(chǎn)一切人、土地運用權(quán)的一切人并沒有

9、由于權(quán)屬的轉(zhuǎn)讓而獲得任何收入。因此，房地產(chǎn)的贈與不屬于土地增值稅的納稅范圍。(三)房地產(chǎn)的出租房地產(chǎn)的出租，出租人雖獲得了收入，但沒有發(fā)生房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、土地運用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。因此，不屬于土地增值稅的納稅范圍。(四)房地產(chǎn)的抵押由于房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)、土地運用權(quán)在抵押期間產(chǎn)權(quán)并沒有發(fā)生權(quán)屬的變卦，房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)一切人、土地運用權(quán)人仍能對房地產(chǎn)行使占有、運用、收益等權(quán)益。因此，對房地產(chǎn)的抵押，在抵押期間不征收土地增值稅。待抵押期滿后，對于以房地產(chǎn)抵債而發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)列入土地增值稅的納稅范圍。(五)房地產(chǎn)的交換這種情況是指一方以房地產(chǎn)與另一方的房地產(chǎn)進展交換的行為。由于這種行為既發(fā)生了房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、土地運用權(quán)的轉(zhuǎn)

10、移，交換雙方又獲得了實物形狀的收入，按規(guī)定，它屬于土地增值稅的納稅范圍。但對個人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當?shù)囟悇?wù)機關(guān)核實，可以免征土地增值稅。(六)以房地產(chǎn)進展投資、聯(lián)營非從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)以房地產(chǎn)進展投資、聯(lián)營的，即投資、聯(lián)營的一方以土地(房地產(chǎn))作價入股進展投資，或作為聯(lián)營條件將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)，暫免征收土地增值稅。對投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。對于以土地房地產(chǎn)作價入股進展投資或聯(lián)營的，凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進展投資和聯(lián)營的，均不適用財稅字1995048號第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定。財稅2

11、00621號，2006年3月2日(七)協(xié)作建房對于一方出地，一方出資金，雙方協(xié)作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。(八)企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，在企業(yè)兼并中，對被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅。(九)房地產(chǎn)的代建房行為房地產(chǎn)開發(fā)公司代客戶進展房地產(chǎn)的開發(fā)，開發(fā)完成后向客戶收取代建收入的行為。對于房地產(chǎn)開發(fā)公司而言，雖然獲得了收入，但沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，其收入屬于勞務(wù)收入性質(zhì)，故不屬于土地增值稅的納稅范圍。(十)房地產(chǎn)的重新評價企業(yè)在清產(chǎn)核資時對房地產(chǎn)進展重新評價而使其升值的情況。這種情況房地產(chǎn)雖然有增值，但其既沒有發(fā)生房

12、地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、土地運用權(quán)人也未獲得收入，所以不屬于土地增值稅的納稅范圍。十一未辦理土地運用權(quán)證轉(zhuǎn)讓土地土地運用者轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地，無論其能否獲得了該土地的運用權(quán)屬證書，無論其在轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地過程中能否與對方當事人辦理了土地運用權(quán)屬證書變卦登記手續(xù)，只需土地運用者享有占有、運用、收益或處分該土地的權(quán)益，且有合同等證聽闡明其本質(zhì)轉(zhuǎn)讓、抵押或置換了土地并獲得了相應(yīng)的經(jīng)濟利益，土地運用者及其對方當事人該當按照稅法規(guī)定交納營業(yè)稅、土地增值稅和契稅等相關(guān)稅收。國稅函2007645號，2007年6月14日第三節(jié) 稅率 土地增值稅四級超率累進稅率表增值額與扣除工程金額的比率稅率速算扣除系

13、數(shù)I不超越50的部分3002超越50至l00的部分4053超越l00至200的部分50154超越200的部分6035第四節(jié) 應(yīng)稅收入與扣除工程一、應(yīng)稅收入確實定(一)收入1、根據(jù)及其實施細那么的規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)獲得的應(yīng)稅收入，應(yīng)包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟收益。從收入的方式來看，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。1貨幣收入貨幣收入是指納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)而獲得的現(xiàn)金、銀行存款、支票、銀行本票、匯票等各種信譽票據(jù)和國庫券、金融債券、企業(yè)債券、股票等有價證券。2實物收入實物收入是指納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)而獲得的各種實物形狀的收入，如鋼材、水泥等建材，房屋、土地等不動產(chǎn)等。實物收入的價值不太容易

14、確定，普通要對這些實物形狀的財富進展估價。 3其他收入其他收入是指納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)而獲得的無形資產(chǎn)收入或具有財富價值的權(quán)益，如專利權(quán)、商標權(quán)、著作權(quán)、專有技術(shù)運用權(quán)、土地運用權(quán)、商譽權(quán)等。其價值需求進展專門的評價。2、對于縣級及縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用，假設(shè)代收費用是計入房價中向購買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲得的收入計稅；假設(shè)代收費用未計入房價中，而是在房價之外單獨收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。對于代收費用作為轉(zhuǎn)讓收入計稅的，在計算扣除工程金額時，可予以扣除，但不允許作為加計20%扣除的基數(shù)；對于代收費用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計稅的，在計算增值額時

15、不允許扣除代收費用。財稅199548號，1995年7月20日3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈、資助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品一切權(quán)或運用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實踐獲得利益權(quán)益時確認收入的實現(xiàn)。確認收入的方法和順序為： 1按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價錢確定； 2由主管稅務(wù)機關(guān)參照當?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場公允價值確定； 3按開發(fā)產(chǎn)品的本錢利潤率確定。開發(fā)產(chǎn)品的本錢利潤率不得低于15%,詳細比例由主管稅務(wù)機關(guān)確定。國稅發(fā)2006第031號， 2006年3月6日(二) 房地產(chǎn)評價價錢納稅人有

16、以下情形之一的，按照房地產(chǎn)評價價錢計算征收：(1)隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價錢的，應(yīng)由評價機構(gòu)參照同類房地產(chǎn)的市場買賣價錢進展評價。稅務(wù)機關(guān)根據(jù)評價價錢確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。 (2)提供扣除工程金額不實的，應(yīng)由評價機構(gòu)按照房屋重置本錢價乘以成新度折扣率計算的房屋本錢價和獲得土地運用權(quán)時的基準地價進展評價。稅務(wù)機關(guān)根據(jù)評價價錢確定扣除工程金額。(3)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價錢低于房地產(chǎn)評價價錢，又無正當理由的，由稅務(wù)機關(guān)參照房地產(chǎn)評價價錢確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。(4)出賣舊房及建筑物的。房地產(chǎn)評價價錢需經(jīng)稅務(wù)機關(guān)確認。二、扣除工程確實定(一)獲得土地運用權(quán)所支付的金額獲得土地運用權(quán)所支付的金額包括：1納稅人

17、為獲得土地運用權(quán)所支付的地價款。假設(shè)是以協(xié)議、招標、拍賣等出讓方式獲得土地運用權(quán)的，地價款為納稅人所支付的土地出讓金；假設(shè)是以行政劃撥方式獲得土地運用權(quán)的，地價款為按照國家有關(guān)規(guī)定補交的土地出讓金；假設(shè)是以轉(zhuǎn)讓方式獲得土地運用權(quán)的，地價款為向原土地運用權(quán)人實踐支付的地價款。2納稅人在獲得土地運用權(quán)時按國家一致規(guī)定交納的有關(guān)費用。它系指納稅人在獲得土地運用權(quán)過程中為辦理有關(guān)手續(xù)，按國家一致規(guī)定交納的有關(guān)登記、過戶手續(xù)費。 (二)房地產(chǎn)開發(fā)本錢房地產(chǎn)開發(fā)本錢是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)工程實踐發(fā)生的本錢，包括土地的征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、根底設(shè)備費、公共配套設(shè)備費、開發(fā)間接費用等。1

18、土地征用及拆遷補償費。包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安頓費及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補償?shù)膬糁С?、安頓動遷用房支出等。2前期工程費。包括規(guī)劃、設(shè)計、工程可行性研討和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平等支出。 3建筑安裝工程費。指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費。4根底設(shè)備費。包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。5公共配套設(shè)備費。包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)備發(fā)生的支出。 6開發(fā)間接費用。指直接組織、管理開發(fā)工程發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修繕費、辦公費、水電費、勞動維護費、

19、周轉(zhuǎn)房攤銷等。(三)房地產(chǎn)開發(fā)費用1、房地產(chǎn)開發(fā)費用是指與房地產(chǎn)開發(fā)工程有關(guān)的銷售費用、管理費用和財務(wù)費用。根據(jù)現(xiàn)行財務(wù)會計制度的規(guī)定，這三項費用作為期間費用，直接計入當期損益，不按本錢核算對象進展分攤。故作為土地增值稅扣除工程的房地產(chǎn)開發(fā)費用，不按納稅人房地產(chǎn)開發(fā)工程實踐發(fā)生的費用進展扣除，而按的規(guī)范進展扣除。2、規(guī)定，財務(wù)費用中的利息支出，凡可以按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)工程計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超越按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按獲得土地運用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)本錢計算的金額之和的5以內(nèi)計算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)工程計算分攤利息支出或

20、不能提供金融機構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按獲得土地運用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)本錢計算的金額之和的10以內(nèi)計算扣除。計算扣除的詳細比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。上述規(guī)定的詳細含義是：1納稅人可以按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)工程計算分攤利息支出，并能提供金融機構(gòu)的貸款證明的，其允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用為：利息+(獲得土地運用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)本錢)5以內(nèi)(注：利息最高不能超越按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額)。2納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)工程計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)貸款證明的，其允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用為：(獲得土地運用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)本錢)10以內(nèi)。3、利息支出的計算問

21、題：一是利息的上浮幅度按國家的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，超越上浮幅度的部分不允許扣除；二是對于超越貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。財稅199548號，1995年7月20日(四)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時交納的營業(yè)稅、城市維護建立稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。1、印花稅房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照有關(guān)規(guī)定，其在轉(zhuǎn)讓時交納的印花稅因列入管理費用中，故在此不允許單獨再扣除。其他納稅人交納的印花稅(按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)所載金額的50貼花)允許在此扣除。財稅199548號，1995年7月20日根據(jù)財稅2006162號規(guī)定，對土地運用權(quán)出讓合同、土地運用

22、權(quán)轉(zhuǎn)讓合同按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)征收印花稅。2、營業(yè)稅，財稅200316號單位和個人轉(zhuǎn)讓在建工程時，不論能否辦理立項人和土地運用人的更名手續(xù)，其本質(zhì)是發(fā)生了轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)一切權(quán)或土地運用權(quán)的行為。對于轉(zhuǎn)讓在建工程行為應(yīng)按以下方法征收營業(yè)稅：1轉(zhuǎn)讓已完成土地開發(fā)或正在進展土地前期開發(fā)，但尚未進入施工階段的在建工程，按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)稅目中“轉(zhuǎn)讓土地運用權(quán)工程征收營業(yè)稅。 2轉(zhuǎn)讓已進入建筑施工階段的在建工程，按“銷售不動產(chǎn)稅目征收營業(yè)稅。在建工程是指立項建立尚未完工的房地產(chǎn)工程或其他建立工程。同時根據(jù)國稅發(fā)2006187號規(guī)定，整體轉(zhuǎn)讓未開工決算房地產(chǎn)開發(fā)工程的也應(yīng)按規(guī)定進展土地增值稅的清算。 3單位和個人銷售

23、或轉(zhuǎn)讓其購置的不動產(chǎn)或受讓的土地運用權(quán)，以全部收入減去不動產(chǎn)或土地運用權(quán)的購置或受讓原價后的余額為營業(yè)額。營業(yè)額減除工程支付款項憑證必需是發(fā)票或合法有效憑證。(五)其他扣除工程對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按獲得土地運用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)本錢計算的金額之和，加計20的扣除。應(yīng)特別指出的是：此條優(yōu)惠只適用于從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，除此之外的其他納稅人不適用。(六)舊房及建筑物的評價價錢1、舊房及建筑物的評價價錢是指在轉(zhuǎn)讓已運用的房屋及建筑物時,由政府同意設(shè)立的房地產(chǎn)評價機構(gòu)評定的重置本錢價乘以成新度折扣率后的價錢。評價價錢須經(jīng)當?shù)囟悇?wù)機關(guān)確認。重置本錢價的含義是：對舊房及建筑物，按轉(zhuǎn)讓時的建

24、材價錢及人工費用計算，建造同樣面積、同樣層次、同樣構(gòu)造、同樣建立規(guī)范的新房及建筑物所需破費的本錢費用。成新度折扣率的含義是：按舊房的新舊程度作一定比例的折扣。例如，一幢房屋已運用近l0年，建造時的造價為l 000萬元，按轉(zhuǎn)讓時的建材及人工費用計算，建同樣的新房需破費4 000萬元，該房有六成新，那么該房的評價價錢為：4 00060=2 400(萬元)。2、轉(zhuǎn)讓舊房的，應(yīng)按房屋及建筑物的評價價錢、獲得土地運用權(quán)所支付的地價款和按國家一致規(guī)定交納的有關(guān)費用及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)交納的稅金作為扣除工程金額計征土地增值稅。對獲得土地運用權(quán)時未支付地價款或不能提供已支付的地價款憑據(jù)的，在計征土地增值稅時不允許扣除

25、。3、納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物時因計算納稅的需求而對房地產(chǎn)進展評價，其支付的評價費用允許在計算增值額時予以扣除。對條例第九條規(guī)定的納稅人隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價錢等情形而按房地產(chǎn)評價價錢計算征收土地增值稅所發(fā)生的評價費用，不允許在計算土地增值稅時予以扣除。財稅字199548號4、納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能獲得評價價錢，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當?shù)囟悇?wù)部門確認，獲得土地運用權(quán)所支付的金額和舊房及建筑物的評價價錢的扣除工程的金額，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算。對納稅人購房時交納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金予以扣除，但不作為加計5%的基

26、數(shù)。 對于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒有評價價錢，又不能提供購房發(fā)票的，地方稅務(wù)機關(guān)可以根據(jù)以下簡稱第35條的規(guī)定，實行核定征收。財稅200621號，2006年3月2日5、新建房與舊房的界定問題明確如下：1995 年7 月20 日，湘財95 財稅字第 213 號1凡新建房交付運用后，不論時間長短和磨損程度如何，均為舊房。2新建房從峻工之日起一年 12 個月內(nèi)，尚未轉(zhuǎn)讓的亦視同舊房。3對納稅人轉(zhuǎn)讓符合上述條件的房屋，都按照舊房的有關(guān)規(guī)定征收土地增值稅。留意：一對獲得土地或房地產(chǎn)運用權(quán)后，未進展開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，計算其增值額時，只允許扣除獲得土地運用權(quán)時支付的地價款、交納的有關(guān)費用，以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)交納的稅金

27、，不能按照的規(guī)定，享用20%加計扣除的政策規(guī)定。這項規(guī)定的目的是抑制“炒買“炒賣地皮的行為。 二對獲得土地運用權(quán)后投入資金，將生地變?yōu)槭斓剞D(zhuǎn)讓的，計算其增值額時，允許扣除獲得土地運用權(quán)時支付的地價款、交納的有關(guān)費用，和開發(fā)土地所需本錢再加計開發(fā)本錢的20%以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)交納的稅金。這里的生地是指不具有城市根底設(shè)備的土地，熟地是指具有完善的城市根底設(shè)備且土地平整，能直接在其上進展房屋建立的土地。國稅函發(fā)1995110號，1995年3月16日 第五節(jié) 應(yīng)納稅額的計算一、增值額確實定土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲得的收入減除規(guī)定的扣除工程金額后的余額，為增值額。二、應(yīng)納稅額的計算方法應(yīng)納土地增值稅稅

28、額增值額適用稅率-扣除工程金額速算扣除系數(shù)普通按以下計算程序進展：1、確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入額。2、確定扣除工程金額。新房與舊房的扣除工程構(gòu)成不同，在計算扣除工程金額時，應(yīng)該區(qū)別對待。評價價錢=重置本錢價成新度折扣率3、計算土地增值額。增值額=轉(zhuǎn)讓收入額-扣除工程金額4、計算增值額占扣除工程金額的比重(以下簡稱“增值率)。增值率=增值額扣除工程金額1005、根據(jù)增值率確定適用稅率和速算扣除系數(shù)。6、計算應(yīng)納稅額。第六節(jié) 稅收優(yōu)惠一、建造普通規(guī)范住宅納稅人建造普通規(guī)范住宅出賣，增值額未超越扣除工程金額20的，免征土地增值稅；增值額超越扣除工程金額20的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計稅。對居民個人擁有的普

29、通住宅，在其轉(zhuǎn)讓時暫免征收土地增值稅。財稅字1999210號，1999年7月29日這里所說的“普通規(guī)范住宅，是指按所在地普通民用住宅規(guī)范建造的居住用住宅。高級公寓、別墅、度假村等不屬于普通規(guī)范住宅。普通規(guī)范住宅與其他住宅的詳細劃分界限，2005年5月31日以前由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。2005年6月1日起，普通規(guī)范住宅應(yīng)同時滿足：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上；單套建筑面積在144平方米或套內(nèi)建筑面積在120平方米以下；實踐成交價錢低于同級別土地上住房平均買賣價錢l.2倍以下。湘政辦發(fā)200523號，2005年 5月 30日“普通規(guī)范住宅的認定，可在各省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)國

30、辦發(fā)200526號制定的“普通住房規(guī)范的范圍內(nèi)從嚴掌握。財稅2006141號，2006年10月20日對于納稅人既建普通規(guī)范住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通規(guī)范住宅不能適用這一免稅規(guī)定。財稅199548號，1995年7月20日二、國家征用收回的房地產(chǎn)因國家建立需求依法征用、收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅。這里所說的“因國家建立需求依法征用、收回的房地產(chǎn)，是指因城市實施規(guī)劃、國家建立的需求而被政府同意征用的房產(chǎn)或收回的土地運用權(quán)。因城市實施規(guī)劃、國家建立的需求而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的對比有關(guān)規(guī)定免征土地增值稅。第十一條所稱：因

31、“城市實施規(guī)劃而搬遷，是指因舊城改造或因企業(yè)污染、擾民指產(chǎn)生過量廢氣、廢水、廢渣和噪音，使城市居民生活遭到一定危害，而由政府或政府有關(guān)主管部門根據(jù)已審批經(jīng)過的城市規(guī)劃確定進展搬遷的情況；因“國家建立的需求而搬遷，是指因?qū)嵤﹪鴦?wù)院、省級人民政府、國務(wù)院有關(guān)部委同意的建立工程而進展搬遷的情況。財稅200621號，2006年3月2日三、個人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)個人因任務(wù)調(diào)動或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房，經(jīng)向稅務(wù)機關(guān)申報核準，凡居住滿5年或5年以上的，免予征收土地增值稅；居住滿3年未滿5年的，減半征收土地增值稅。居住未滿3年的，按規(guī)定計征土地增值稅。第七節(jié) 征收管理一、土地增值稅的預(yù)征湖南省地方稅務(wù)局土地增值

32、稅預(yù)征率湘地稅發(fā)202116號，2021年3月21日1、預(yù)征范圍 除同意建造銷售并且可以單獨核算土地增值額的經(jīng)濟適用房含用于拆遷安頓的住房不實行預(yù)征外，對其他各類商品房，均應(yīng)按本通知規(guī)定實行預(yù)征。 經(jīng)濟適用房是指政府為處理住房困難戶住房問題，指定房地產(chǎn)開發(fā)公司按照當?shù)卣块T規(guī)定的建筑規(guī)范建造，建成后的商品房實行政府定價或限價，并由政府指定銷售對象的住宅。 2、預(yù)征的計稅根據(jù) 土地增值稅預(yù)征的計稅根據(jù)為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)獲得的收入和預(yù)收賬款。 3、預(yù)征率 (1)普通規(guī)范住宅為1%。 2除別墅外的非普通規(guī)范住宅為2%。 3別墅、寫字樓、營業(yè)用房等為3%。 4單純轉(zhuǎn)讓土地運用權(quán)為5%，然后按土地增值

33、稅有關(guān)規(guī)定進展清算，多退少補。 5對房地產(chǎn)開發(fā)公司既開發(fā)建造普通規(guī)范住宅，又開發(fā)建造其他類型商品房的，其銷售收入應(yīng)分別核算，否那么一概從高實行預(yù)征。 4、對普通規(guī)范住宅與其他商品房的詳細界定規(guī)范按照湘財稅200692號執(zhí)行。 普通規(guī)范住宅須由房地產(chǎn)開發(fā)公司憑有關(guān)文件經(jīng)當?shù)刂鞴芏悇?wù)部門審核后確認。 5、自2021年1月1日起執(zhí)行。已按原預(yù)征率征收入庫的，應(yīng)根據(jù)政策規(guī)定按賬按實清算或核定征收清算的方式進展清算，多退少補；此前未按規(guī)定預(yù)征土地增值稅的，應(yīng)按新預(yù)征率征收土地增值稅。二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算 (一)土地增值稅的清算單位土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)工程為單位進展清算，對

34、于分期開發(fā)的工程，以分期工程為單位清算。開發(fā)工程中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計算增值額。(二)土地增值稅的清算條件1、符合以下情形之一的，納稅人應(yīng)進展土地增值稅的清算：(1)房地產(chǎn)開發(fā)工程全部開工、完成銷售的；(2)整體轉(zhuǎn)讓未開工決算房地產(chǎn)開發(fā)工程的；(3)直接轉(zhuǎn)讓土地運用權(quán)的。2、符合以下情形之一的，主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進展土地增值稅清算：(1)已開工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)工程，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個工程可售建筑面積的比例在85以上，或該比例雖未超越85，但剩余的可售建筑面積曾經(jīng)出租或自用的；(2)獲得銷售(預(yù)售)答應(yīng)證滿三年仍未銷售終了的；(3)納稅人懇求注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；(4)省稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的其他情況。(三)非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生一切權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，其收入按以下方法和順序確認：(1)按本企業(yè)在同一地域、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價錢確定；(2)由主管稅務(wù)機關(guān)參照當?shù)禺斈?、同類房地產(chǎn)的市場價錢或評價價值確定。2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企