1、.：.；房地產(chǎn)的投資風(fēng)險及投資收益分析廣州市土地房產(chǎn)管理學(xué)?！坝绣X放哪兒升值得快？投資炒房去！這幾乎成了近兩年人們的共識。近兩年中國房地產(chǎn)價錢眼看著颼颼地漲了上去，2004年中國房價上漲了14.4%，其中商品住宅價錢上漲了15.2%國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)。漲價最厲害的地域如上海地域房價2001-2004年3年間，上海商品房均價從2572元每平方米漲到6489元每平方米，翻了一番多。2005年雖然整體房價漲幅呈平穩(wěn)下降趨勢，到2005年四季度，房屋銷售價錢同比上漲6.5國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，但部分地域上漲比2004年更高， 2005年北京全市商品期房平均價錢7392元/平方米，同比漲幅為23.2，2005年天

2、津全年商品住宅成交均價同比上漲23%，2005年深圳商品房價錢為7659.18元/平方米，同比上漲17.28%，就連房地產(chǎn)一向較成熟理性的廣州近兩年樓價升幅也達(dá)30%，2004年廣州樓市價錢上漲18.8%，2005年廣州樓市再度上漲10.76%其中，2005年廣州商品住宅價錢上漲17.38%廣州市國土房管局?jǐn)?shù)據(jù)。這樣的房價漲幅，令人們眼熱心跳，于是有錢的買上三、兩套，沒錢的借錢也要趕上這一趟發(fā)財(cái)?shù)暮脮r機(jī)，人們的投資熱情空前狂熱。據(jù)業(yè)內(nèi)人士估計(jì)，中國當(dāng)前購房者中投資炒房者占了30%左右，大有1999年2001年間全民炒股的陣勢。投資房地產(chǎn)真的那么好嫌嗎？筆者當(dāng)然不否認(rèn)在特定的情勢下房價短期大幅度

3、上漲所帶來的高收益甚至是暴利，也不否認(rèn)從長久看房地產(chǎn)是有升值的潛力。筆者在這里想討論的是對于房地產(chǎn)短期投資者和長期投資者應(yīng)思索的問題與風(fēng)險，讓人們在狂熱的投資大潮中作一個理性的思索。一、房地產(chǎn)短期投資者應(yīng)思索的風(fēng)險與影響收益的要素1、對于房地產(chǎn)短期投資者，首先應(yīng)思索的是房地產(chǎn)市場風(fēng)險與政策風(fēng)險?；叵胛覈畮啄甑姆康禺a(chǎn)市場，不難看出，同整個社會經(jīng)濟(jì)的開展過程一樣，房地產(chǎn)市場也是有周期性的。而且相對其它房地產(chǎn)市場興隆的國家，我國的房地產(chǎn)市場法律法規(guī)更不完善，操作更不規(guī)范，炒作投機(jī)性更強(qiáng)，因此我國的房地產(chǎn)市場更脆弱，投資風(fēng)險更大。縱觀我國的房地產(chǎn)開展歷程，1990年1993年是我國房地產(chǎn)迅速擴(kuò)展時期

4、，緊接著的1994年1997年房地產(chǎn)走向低潮，然后是19972001年的房地產(chǎn)恢復(fù)期，從2001年起，房地產(chǎn)市場又進(jìn)入了一個快速上升期。人們應(yīng)該不會忘記前一次房價上升期也曾有一段全民瘋狂炒樓的歷史，當(dāng)泡沫破裂以后，不少開發(fā)商和炒樓者血本無歸，然后是很長一段時期樓市不能恢復(fù)元?dú)?。我國如今的樓市正處于上升期，近兩年樓市上漲的幅度過大，業(yè)內(nèi)專家學(xué)者呼吁房地產(chǎn)市場投機(jī)過度，有泡沫正在構(gòu)成。這應(yīng)該成為投資炒樓者的預(yù)警信號。如上海樓價自2005年8月起，已延續(xù)3個月成為內(nèi)地70個城市中房價環(huán)比降幅最大的城市，超越一半樓盤跌幅在20%左右，價錢下調(diào)額度約2000元/平方米，部分高檔樓盤甚至下跌5000元/平

5、方米。這就是非理性的房地產(chǎn)投資行為引起的投資市場風(fēng)險的明證。另外，國家房地產(chǎn)政策對樓市價錢的影響立竿見影，對短期房地產(chǎn)投資是一個最大的風(fēng)險要素。國家的土地供應(yīng)政策、房地產(chǎn)開發(fā)政策、房地產(chǎn)金融信貸政策、房地產(chǎn)稅費(fèi)政策影響著房地產(chǎn)的本錢、購房者的信貸本錢以及房地產(chǎn)持有本錢和房地產(chǎn)買賣本錢，也是國家對當(dāng)前房地產(chǎn)市場發(fā)出的信號，引導(dǎo)著房地產(chǎn)市場的走向。國家近幾年出臺了一系列房地產(chǎn)政策與法規(guī)，如2003年6月13日的121號文，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提高銀行貸款門檻，對商業(yè)用房貸款和購買第二套以上住房個人房貸取消優(yōu)惠條件；2004年8月31日土地出讓政策的“8.31大限，規(guī)定運(yùn)營性的用地的出讓必需經(jīng)過招標(biāo)拍賣

6、掛牌的方式；2005年3月17日央行調(diào)高房貸利率；2005年6月1日起生效的建立部、國家發(fā)改委、財(cái)政部等七部門結(jié)合出臺了，提出加強(qiáng)土地供應(yīng)調(diào)控，個人購房2年內(nèi)轉(zhuǎn)讓按售房收入全額征營業(yè)稅，單套120平方米以下方可享用優(yōu)惠政策，制止轉(zhuǎn)讓未開工的預(yù)售商品房等。2006年4月28日開場，央行又將一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個百分點(diǎn)；2006年5月17日國務(wù)院常務(wù)會議又在調(diào)整住房供應(yīng)構(gòu)造，控制城市房屋拆遷規(guī)模和進(jìn)度、規(guī)范房地產(chǎn)市場次序，加快城鎮(zhèn)廉租住房制度建立，規(guī)范開展經(jīng)濟(jì)適用住房，積極開展住房二級市場和租賃市場，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場信息透明度等六個方面提出有針對性的措施(“國六條)。從以上可看出,一切這些

7、政策的出臺都是國家為了規(guī)范房地產(chǎn)市場行為、抑制房地產(chǎn)市場過熱景象、防止房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生而采取的調(diào)控手段，這也表達(dá)了當(dāng)前房地產(chǎn)市場確實(shí)存在著很大的問題和風(fēng)險，以及政府對調(diào)控當(dāng)前房地產(chǎn)市場的決心和態(tài)度。短期炒樓者應(yīng)認(rèn)識到當(dāng)樓市價錢非理性上漲，樓市投資過熱時，國家往往會出臺抑制炒樓的政策，購房時機(jī)不對時，往往會令到投資者損失繁重。2、其次，短線投資應(yīng)思索投資本錢。短線投資最大的投資本錢是買賣本錢即買賣稅費(fèi)、產(chǎn)權(quán)登記辦理費(fèi)用、中介費(fèi)及銀行按揭費(fèi)用假設(shè)需辦理個人住房按揭貸款的話。投資者不能只看短期內(nèi)樓價上升了多少，還應(yīng)算一筆投資本錢的帳。樓價的上升收益扣除掉投資的本錢才是投資的收益。以2005年廣州房地

8、產(chǎn)市場的某商品住宅的買賣為例，假設(shè)投資者2004年1 月買入一單價5000元每平米建筑面積90平米的普通商品住宅一套一次付款，無按揭，2005年7月該房單價上升為6000元每平米。一年半時間內(nèi)房價上升收益為90*1000=9萬元。但需扣除掉該投資者的買賣稅費(fèi)等才是投資收益。那么需扣除的稅費(fèi)為：買房稅費(fèi)：契稅=90*5000*1.5%=6000元買賣印花稅=400000*0.05%=200元 房地產(chǎn)買賣效力費(fèi)=400000*0.1%=400元賣房稅費(fèi)： 按2005年6月1日起執(zhí)行的房地產(chǎn)稅費(fèi)政策：個人購買普通住房2年內(nèi)轉(zhuǎn)手買賣按售房收入全額的5.5%征營業(yè)稅及其附加； 5年內(nèi)轉(zhuǎn)手買賣按售房收入的

9、1%普通住房或1.5%非普通住房征個人所得稅。此房地產(chǎn)購買不滿2年就轉(zhuǎn)手買賣，那么其賣房稅費(fèi)應(yīng)為：營業(yè)稅及其附加=6000*90*5.5%=29700元個人所得稅=6000*90*1%=5400元房地產(chǎn)買賣手續(xù)費(fèi)=90*3=270元買賣印花稅=540000*0.05%=270元上述買房和賣房的稅費(fèi)之和為：+=4.224萬元房價上升收益和買賣稅費(fèi)相抵，那么該投資者的投資收益=9-4.224=4.776萬元。此項(xiàng)收益扣除中尚未思索買賣過程中的產(chǎn)權(quán)登記辦理費(fèi)用、中介費(fèi)等零雜費(fèi)用。假設(shè)買房懇求購房貸款的話，銀行按揭費(fèi)用也是一筆為數(shù)不少的費(fèi)用。一年半時間內(nèi)該商品房房價上升了20%，兩年內(nèi)轉(zhuǎn)讓需扣除的稅費(fèi)

10、約為該商品房購入價的10%左右，假設(shè)該房價上升的幅度不超越10%，那么該短期投資的收益為零甚至為負(fù)。超越兩年的普通住房免征營業(yè)稅及其附加，那么其稅費(fèi)少了賣出價的5.5%，其贏利的空間會大很多, 房價上升的幅度只需超越6%便有凈必益。但凈收益能否足夠到可行,那么應(yīng)參考該行業(yè)基準(zhǔn)投資收益程度。后面的內(nèi)容會詳細(xì)論述這個問題。 對投資非普通住房及非居住用房的投資者來說，投資房地產(chǎn)所需交的稅費(fèi)還要高出許多，比如說買房契稅無優(yōu)惠，按3%征收；購房2年后轉(zhuǎn)手買賣仍要征營業(yè)稅銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅；個人所得稅率為1.5%，高過普通住房，且無免征條件。廣州市還從2006年1月1日

11、起，對個人轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)按照“財(cái)富轉(zhuǎn)讓所得工程適用稅率20%征收個人所得稅，這對那些升值較大的房產(chǎn)就意味著又要交更多的個人所得稅。初步估算一下，在新的稅費(fèi)政策下，兩年以內(nèi)的普通住房投資只需在樓價升值幅度大于10%買房時稅費(fèi)約2%，賣房時稅費(fèi)約8%時，投資者才有凈收益。而非普通住房及非居住用房的投資無論能否兩年以后轉(zhuǎn)讓，只需在樓價升值幅度大于13%買房時稅費(fèi)約4%，賣房時稅費(fèi)約8%時，投資者才有凈收益。另外，短線投資者假設(shè)需借貸部分購房款，那么借貸本錢也是一項(xiàng)較大的投資本錢，投資者更應(yīng)慎重思索其投資的收益性。二、房地產(chǎn)長線投資者應(yīng)思索的風(fēng)險與影響收益的要素普通來說，五年以上的房地產(chǎn)投資可算作長線投資。

12、房地產(chǎn)長線投資者的收益主要有兩個部分：一是租金收益；二是房產(chǎn)本身升值所帶來的收益。房產(chǎn)的投資時間越長，租金收益對房地產(chǎn)投資者的意義越大；反之，房產(chǎn)本身升值對房地產(chǎn)投資者的意義越大。由于房地產(chǎn)投資者在投資房地產(chǎn)時可運(yùn)用貸款這個經(jīng)濟(jì)杠桿來實(shí)現(xiàn)“四兩博千金的效果，而投資者有無運(yùn)用房地產(chǎn)貸款時的收益構(gòu)成完全不同，因此筆者下面就房地產(chǎn)投資者有無運(yùn)用房地產(chǎn)貸款兩個方面來分析房地產(chǎn)投資的收益性。1、 房地產(chǎn)投資者完全運(yùn)用自有資金時的投資收益分析及影響收益的要素。房地產(chǎn)投資者完全運(yùn)用自有資金購房時，其租金收益及房產(chǎn)升值的收益完全為本人一切，其投資收益率多大時其投資才是可行的呢？普通說來，由于房地產(chǎn)投資有一定風(fēng)

13、險，變現(xiàn)性較差，操作起來較費(fèi)事，其投資收益率應(yīng)大于同期貸款利率才可行。我國目前5年以上的貸款年利率為6.39%從2006年5月8日起執(zhí)行,因此房地產(chǎn)投資的收益率應(yīng)大于6%8%才是可行的，即基準(zhǔn)收益率ic取值應(yīng)在6%至8%之間，詳細(xì)取值應(yīng)視房產(chǎn)投資的風(fēng)險而定，普通說來，普通住宅投資風(fēng)險小一些，其投資收益率可取小一些，而高檔商品房及商鋪投資風(fēng)險大一些，其投資收益率應(yīng)取大一些。以廣州某樓盤為例，假設(shè)投資者2005年1 月買入該樓盤83平米的普通商品住宅一套一次付款，無按揭，單價7300元每平米建筑面積，總價為60.59萬元。按目前的市場租金價錢，該商品房月租金可達(dá)每月3500元，扣除租賃稅月租大于1

14、000元/月的，租賃稅按月租的10%計(jì)、空置損失等費(fèi)用，年租金凈收益按3.5萬元計(jì),假設(shè)十年后投資者將該房產(chǎn)以每平米9000元的價錢賣掉,得總房價74.7萬。假定基準(zhǔn)投資收益率取值為7%。從靜態(tài)看,該房產(chǎn)投資收益為3.5*10+(74.7-60.59)=35+14.11=49.11萬,平均每年收益=49.11/10=4.911萬,靜態(tài)投資收益率為4.911/60.59=8.1%7%,該投資是可行的。假設(shè)思索資金的時間價值(即用復(fù)利計(jì)息的方法計(jì)算投資收益,由于假設(shè)將這60.59萬購房款不買房,存入銀行,按7%的利率計(jì)息的話,銀行將按復(fù)利即利滾利的方式計(jì)息,用動態(tài)的目的凈現(xiàn)值NPV來計(jì)算:NPV=

15、-60.59+3.5*(P/A,7%,10)+74.7*(P/F,7%,10)=-60.59+3.5*7.024+74.7*0.508=1.9416萬元0。這闡明了該投資除了得到7%的投資收益以外，還多出1.9416萬元,因此該投資是可行的。這里值得留意的是，該宗房產(chǎn)的投資收益中，筆者是假設(shè)了該房產(chǎn)未來的價錢會上升，有升值的收益。假設(shè)不計(jì)算房產(chǎn)本身的升值收益，單從租金收益方面思索，那么該房產(chǎn)靜態(tài)收益率即租金報答率為3.5/60.59=5.8%7%,該投資是不可行的;用動態(tài)的目的凈現(xiàn)值NPV來計(jì)算:NPV=-60.59+3.5*(P/A,7%,10) +60.59*(P/F,7%,10)=-60

16、.59+3.5*7.024+60.59*0.508=-5.2263萬元7%,該投資是可行的。同樣的投資,用借貸資金的投資收益率13.3%遠(yuǎn)高于上面全部用自有資金的投資收益率8.1%，為什么呢？原來該工程全部資金的靜態(tài)投資收益率8.1%6.12%,闡明該投資借貸部分的收益除了歸還貸款外,還有多余8.1%-6.12%=1.98%,也即本人投資的30.295萬元本身有8.1%的收益以外,還得到銀行資金帶來1.98%的額外收益,這就是“借雞生蛋的妙用。相反，假設(shè)工程全部資金的靜態(tài)投資收益率為6%0。這闡明了該投資除了得到7%的投資收益以外，還多出4.77萬元,因此該投資同樣是可行的。同樣，上述投資分析

17、是筆者假定房產(chǎn)未來有升值的情況下作出的。假設(shè)房產(chǎn)未來的升值很難預(yù)料或者能夠沒有升值，那么投資者就應(yīng)經(jīng)過計(jì)算租金報答率方面先簡單判別一下該房產(chǎn)能否有進(jìn)展借貸投資的價值。單從租金收益方面思索，那么該房產(chǎn)全部自有資金的靜態(tài)收益率為3.5/60.59=5.8%6.12%,投資不可行。用動態(tài)的目的凈現(xiàn)值NPV來計(jì)算: NPV=-30.295-0.0342*12*(P/A,7%,10)+60.59*(P/F,7%,10)=-30.295-0.4104*7.024+60.59*0.508=-2.398萬元0,該投資未到達(dá)7%投資收益底線,亦不可行。無論對短線房地產(chǎn)投資者還是對長線房地產(chǎn)投資者，在進(jìn)展投資分析時都應(yīng)思索其投資本錢和其投資收益，不過對于短線房地產(chǎn)投資者，其買賣本錢較大，而其投資的目的主要是房產(chǎn)的升值收益，因此在進(jìn)展投資分析時忽略了其租金收益，單從升值收益扣除買賣本錢方面思索凈投資收益。而對于長線房地產(chǎn)投資者，