1、xxxx地塊投資分析報(bào)告2010P17觀音山寫字樓地塊投資分析報(bào)告第一章：宏觀分析第二章：寫字樓市場(chǎng)第三章：地塊分析第四章：項(xiàng)目定位第五章：投資分析地塊規(guī)劃出讓條件區(qū)域規(guī)劃與建設(shè)地塊環(huán)境分析地塊SWOT分析寫字樓市場(chǎng)板塊分析寫字樓土地市場(chǎng)分析寫字樓銷售市場(chǎng)分析寫字樓租賃市場(chǎng)分析開發(fā)銷售計(jì)劃成本估算起拍價(jià)效益分析投標(biāo)報(bào)價(jià)分析投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)分析風(fēng)險(xiǎn)分析匯報(bào)內(nèi)容框架客群定位形象定位產(chǎn)品定位價(jià)格定位宏觀經(jīng)濟(jì)分析廈門經(jīng)濟(jì)環(huán)境宏觀政策分析廈門政策環(huán)境 1 宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 2 廈門經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 3 宏觀政策環(huán)境分析 4 廈門政策環(huán)境分析第一章：宏觀環(huán)境分析全國經(jīng)濟(jì)保持快速發(fā)展，二季度經(jīng)濟(jì)增速回落，房地產(chǎn)宏調(diào)影響

2、整體經(jīng)濟(jì)開始顯現(xiàn)宏觀經(jīng)濟(jì)啟示：今年第二季度全國GDP增長(zhǎng)率為10.3%；比第一季度下降1.6%；改變了聯(lián)系四季度增速上升的發(fā)展軌跡。房地產(chǎn)宏觀調(diào)控影響經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度開始顯現(xiàn)；因此，房地產(chǎn)調(diào)控政策可能在執(zhí)行力度與保經(jīng)濟(jì)之間尋找平衡。貨幣供應(yīng)量保持較高水平，流動(dòng)性過剩和通脹壓力依然存在上半年新增貨幣供應(yīng)量為4.84萬億元，超過2009年的一半，達(dá)到全年貨幣供應(yīng)預(yù)估值（7.5萬億）的65%。因此，下半年貨幣供應(yīng)量可能逐步下降；廣義貨幣與狹義貨幣余額呈現(xiàn)逐月增長(zhǎng)趨勢(shì)；適度寬松貨幣政策得以體現(xiàn)，流動(dòng)性過剩依然存在。在流動(dòng)性過剩和通脹預(yù)期作用下，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控可能再次面臨失效。宏觀經(jīng)濟(jì)宏觀經(jīng)濟(jì)處于上升通道，

3、受房地產(chǎn)調(diào)控影響，7月份CPI、PPI及PMI同時(shí)回落宏觀經(jīng)濟(jì)CPI和PPI從2010年1月開始一直保持增長(zhǎng)趨勢(shì)，6月CPI、PPI增長(zhǎng)率雙雙回落；7月CPI再度上升，達(dá)到一年來的最高點(diǎn)；PPI回落明顯；PMI連續(xù)4各月下滑，7月PMI下降到51.2%，創(chuàng)下了17個(gè)月的新低，房地產(chǎn)調(diào)控、信貸控制效果已得到體現(xiàn)；CPI、PPI、PMI數(shù)據(jù)反映上半年全國經(jīng)濟(jì)發(fā)展總體較好，房地產(chǎn)調(diào)控已對(duì)整體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生影響。廈門市總體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行良好，第三產(chǎn)業(yè)占比50.3%產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比較合理廈門GDP近年保持了約16%的增長(zhǎng)速度；受金融危機(jī)的影響，2009年增速為為歷史新低；2009年，廈門第一產(chǎn)業(yè)增加值21億元，增長(zhǎng)1.1

4、%，第二產(chǎn)業(yè)增加值785.9億元，增長(zhǎng)3.5%，第三產(chǎn)業(yè)增加值816.2億元，增長(zhǎng)14.3%；三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為：1.3：48.4：50.3，與2008年（1.4：52.4：46.2）相比，第二產(chǎn)業(yè)比重下降4.0個(gè)百分點(diǎn)，第三產(chǎn)業(yè)比重上升4.1個(gè)百分點(diǎn) 廈門三次產(chǎn)業(yè)比以第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)為主，服務(wù)業(yè)發(fā)展水平較國內(nèi)發(fā)達(dá)城市仍有一定差距，較福建省主要城市則處于領(lǐng)先地位小于4%4%-5%5%-8%大于8%萎縮停滯穩(wěn)定發(fā)展高速發(fā)展廈門經(jīng)濟(jì)城市居民人均可支配收入和消費(fèi)性支出持續(xù)增長(zhǎng)，城市居民生活富裕購買能力強(qiáng) 廈門城市居民人均可支配收入保持穩(wěn)步增長(zhǎng)，2009年已達(dá)到26131元。比08年增長(zhǎng)9.1； 廈門城

5、市居民2009年人均消費(fèi)性支出17990元同比上年增長(zhǎng)5.1%； 2009年廈門市城市居民家庭的恩格爾系數(shù)為39.8%，處于富裕階段。廈門經(jīng)濟(jì)廈門經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、居民消費(fèi)能力以及地方政府財(cái)力等方面均領(lǐng)跑于福建省九地市廈門的經(jīng)濟(jì)總量相對(duì)較小，但人均GDP遠(yuǎn)遠(yuǎn)領(lǐng)先與福建省其他地市；是海西城市群中最具活力的城市；廈門財(cái)政收入遠(yuǎn)超福建省其他地市，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)速度、力度明顯，新區(qū)開發(fā)的進(jìn)程較快；廈門經(jīng)濟(jì)1-7月固定資產(chǎn)與房地產(chǎn)開發(fā)投資高速增長(zhǎng)，房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資42.33%1-7月固定資產(chǎn)投資514.59億元，比去年同期增長(zhǎng)38.3% ；房地產(chǎn)開發(fā)完成投資217.58億元，增長(zhǎng)130.4%

6、；進(jìn)入下半年以來房地產(chǎn)新開工項(xiàng)目較多，房地產(chǎn)開發(fā)投資將保持快速增長(zhǎng)；房地產(chǎn)開發(fā)投資比重過大。1-7月房地產(chǎn)投資占全社會(huì)投資的比重為42.33%。廈門經(jīng)濟(jì)2010年1-7月份廈門經(jīng)濟(jì)快速恢復(fù)增長(zhǎng)1-7月主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)類別GDP財(cái)政總收入地方財(cái)政收入人均居民收入金額1049.86億元316.54億元165.22億元17453元增長(zhǎng)率16.7%18.1%17.7%12.1%數(shù)據(jù)來源：廈門市統(tǒng)計(jì)局工業(yè)繼續(xù)成為全市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的火車頭批發(fā)和零售業(yè)、服務(wù)性行業(yè)成為三產(chǎn)增長(zhǎng)的主力 政府財(cái)政支出與居民消費(fèi)支出均有較快增長(zhǎng)外貿(mào)出口實(shí)現(xiàn)恢復(fù)性較快增長(zhǎng) 金融存貸款較快增長(zhǎng)較好地支撐了全市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng) 廈門經(jīng)濟(jì)發(fā)展主要特點(diǎn)廈門

7、經(jīng)濟(jì)中央會(huì)議定調(diào)下半年經(jīng)濟(jì)工作加快推進(jìn)財(cái)稅金融房地產(chǎn)社會(huì)保障等改革 ；以“七要繼續(xù)”促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展 ；下半年堅(jiān)持搞好宏調(diào)以穩(wěn)定政策為主基調(diào) ；增強(qiáng)回升向好勢(shì)頭 提高增長(zhǎng)質(zhì)量效益；宏觀政策會(huì)議解讀： 央行于7月30日召開支行長(zhǎng)會(huì)議，要求落實(shí)好適度寬松的貨幣政策；保持政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，提高調(diào)控的針對(duì)性和靈活性 。因此，下半年房地產(chǎn)信貸發(fā)放以平衡總體經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展為目標(biāo)。會(huì)議核心內(nèi)容：廈門市關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見 “意見”核心內(nèi)容增加普通商品住房用地規(guī)模，加快島外新城建設(shè) ；取得預(yù)售許可證后，應(yīng)10日內(nèi)一次性公開全部房源， “一房一價(jià)”和明碼標(biāo)價(jià)制度。銷售價(jià)格調(diào)整10以上的，應(yīng)

8、調(diào)整預(yù)售方案，重新申報(bào)預(yù)售價(jià)格。 住房信貸政策按國務(wù)院住房信貸政策執(zhí)行；廈門政策政策解讀：2010年3月廈門房?jī)r(jià)與2007年底接近，而全國主要城市房?jī)r(jià)上升2378%；因此，廈門并非房?jī)r(jià)上漲過快城市；廈門地方政策沒有停止第三套房貸款；廈門地方政策未限制外地戶籍購房；兩次宏觀調(diào)控最高點(diǎn)主要城市房?jī)r(jià)比較城市2007年12月2010年3月漲幅上海117142083477.86%北京130002136864.37%杭州141912302962.28%南京6030944656.65%深圳148152119043.03%天津7056926731.34%重慶4066501923.44%廈門1169911158

9、-4.62%全國3501470534.39%近階段廈門市獲得的政策性支持城市發(fā)展特區(qū)擴(kuò)大到全市2010年6月國務(wù)院批準(zhǔn)廈門市將廈門經(jīng)濟(jì)特區(qū)擴(kuò)大到全市，廈門特區(qū)面積擴(kuò)大11倍。中央支持特區(qū)發(fā)展2010年9月6日特區(qū)30周年慶典上，胡錦濤強(qiáng)調(diào)中央將一如既往地支持經(jīng)濟(jì)特區(qū)大膽探索，先行先試，發(fā)揮作用 。體制創(chuàng)新試點(diǎn)中國服務(wù)外包示范城市跨境貿(mào)易結(jié)算試點(diǎn)城市“三網(wǎng)融合”試點(diǎn)城市國家創(chuàng)新型試點(diǎn)城市國家知識(shí)產(chǎn)權(quán)工作示范城市城市建設(shè)重點(diǎn)：全面推進(jìn)島內(nèi)外一體化建設(shè)島外新城建設(shè) 島內(nèi)優(yōu)化提升四大新城：集美新城、海滄新城、翔安南部新城 、同安濱海新城建設(shè)面積：240平方公里建設(shè)目標(biāo)：一流現(xiàn)代化國際性濱海新城 舊城舊

10、村改造：曾厝、西郭、將軍祠、鐘宅等片區(qū)改造啟動(dòng) ；綜合體建設(shè)：萬達(dá)城市綜合體和觀音山、五緣灣等東部商務(wù)區(qū)建設(shè)全面推進(jìn)；2009年8月廈門市委提出，要加快推進(jìn)島內(nèi)外一體化建設(shè)，提升島內(nèi)、拓展島外、一體發(fā)展。2010年初，胡錦濤總書記視察廈門時(shí)要求 “規(guī)劃一體化、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)一體化、基本公共服務(wù)一體化” 。城市發(fā)展宏觀環(huán)境總結(jié)宏觀經(jīng)濟(jì)快速回升，受房地產(chǎn)宏觀調(diào)控影響，增長(zhǎng)速度下降；廈門經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度全面恢復(fù)，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)趨向合理；房地產(chǎn)調(diào)控政策處于短期內(nèi)難以放松，但持續(xù)性受市場(chǎng)質(zhì)疑；廈門地方政策總體比較溫和；“特區(qū)擴(kuò)大”、“島內(nèi)外一體化”等將進(jìn)一步推動(dòng)城市發(fā)展； 1 寫字樓市場(chǎng)板塊分析 2 寫字樓土地市場(chǎng)

11、分析 3 寫字樓銷售市場(chǎng)分析 4 寫字樓租賃市場(chǎng)分析第二章：寫字樓市場(chǎng)分析廈門島商務(wù)區(qū)分布與分類鷺江道-思北商務(wù)中心湖濱南商務(wù)區(qū)濱北商務(wù)區(qū)蓮坂商務(wù)區(qū)觀音山-軟件園商務(wù)區(qū)五緣灣-湖里高新園商務(wù)區(qū)湖里商務(wù)區(qū)江頭商務(wù)區(qū)傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)是廈門最成熟商務(wù)區(qū)，高端寫字樓集中；匯集了眾多的廈門知名企業(yè)跨國企業(yè)辦事處，周邊商業(yè)發(fā)達(dá)，政務(wù)集中，交通便利。中部商務(wù)區(qū)中部商務(wù)區(qū)是市場(chǎng)化形成的商務(wù)區(qū)，以中檔寫字樓為主，入住企業(yè)大多為中小型企業(yè)；周邊商業(yè)發(fā)達(dá)，人流量眾多，交通便利。新建商務(wù)區(qū)新建商務(wù)區(qū)以政府為導(dǎo)向，集中開發(fā)建設(shè)的全新商務(wù)區(qū)；以高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，進(jìn)駐企業(yè)主要包括大型企業(yè)總部、高新技術(shù)型企業(yè)、軟件產(chǎn)業(yè)等。寫字

12、樓板塊分析各大板塊商務(wù)區(qū)特點(diǎn)分析傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)公共交通發(fā)達(dá)，商務(wù)氛圍濃厚，是廈門高級(jí)寫字樓的集中區(qū)。 該區(qū)域甲級(jí)寫字樓較多如銀行中心、國際銀行大廈、第一廣場(chǎng)等，租金水平為90-150元/月。 主要客戶為金融機(jī)構(gòu)、機(jī)關(guān)單位、大型企業(yè)、外企駐廈辦事機(jī)構(gòu)等，企業(yè)規(guī)模大、實(shí)力強(qiáng)。中部商務(wù)區(qū)該區(qū)域辦公環(huán)境較差且區(qū)域輻射能力有限。 主要客戶為物流及外貿(mào)企業(yè)，但客戶流動(dòng)性大。地處廈門核心區(qū)，城市環(huán)境成型，商務(wù)配套好。 該區(qū)域?qū)懽謽菙?shù)量眾多，但寫字樓檔次差異較大，租金水平集中在40-60元/月。新建商務(wù)區(qū)地處廈門環(huán)島路沿線，景觀優(yōu)勢(shì)明顯；商業(yè)氛圍較差，周邊配套有待完善。該區(qū)域?qū)懽謽菙?shù)量較多，整體品質(zhì)較高，租金集中

13、在30-70元/月。觀音山是以總部類企業(yè)為主、五緣灣以建安、商貿(mào)、企業(yè)結(jié)算中心及其他現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主；軟件園二期以電子信息、軟件設(shè)計(jì)為主。寫字樓板塊分析觀音山商務(wù)運(yùn)營中心已出讓地塊列表寫字樓土地市場(chǎng)海景地塊出讓樓面價(jià)為4700-5900元/,其它地塊出讓樓面地價(jià)為2000元/左右；觀音山辦公用地的地價(jià)總體相對(duì)穩(wěn)定；地塊編號(hào)地塊用途士地位置成交 時(shí)間面積(平方米)成交價(jià) （萬元)成交樓面價(jià)（元）受讓人土地建筑2005G10辦公商業(yè)觀音山商務(wù)運(yùn)營中心2005-12-891539352342439001246 開元國投2006G07辦公商業(yè)觀音山商務(wù)運(yùn)營中心2006-4-822725102260204

14、001995 柯希平2007G18辦公商業(yè)觀音山商務(wù)運(yùn)營中心2007-6-8819134400203005901 悅城(廈門)投資2009P01辦公觀音山商務(wù)運(yùn)營中心2009-12-238658 2600012300 4731 福建達(dá)利食品2009P02辦公觀音山商務(wù)運(yùn)營中心2009-12-238775 2550012700 4980 福建柒牌集團(tuán)2010P06辦公觀音山商務(wù)運(yùn)營中心2010-4-85345 293006320 2157 通達(dá)集團(tuán)2010P07辦公觀音山商務(wù)運(yùn)營中心2010-4-84858 250505580 2228 泰龍電力集團(tuán)2009G30辦公商業(yè)觀音山商務(wù)運(yùn)營中心200

15、9-12-81685092530170801846 開元國投廈門近年來其它片區(qū)主要寫字樓用地出讓列表寫字樓土地市場(chǎng)地塊編號(hào)地塊用途士地位置成交時(shí)間面積(平方米)成交價(jià)萬元成交樓面價(jià)受讓人土地建筑2007G01商業(yè)、辦公園山南路以南，古龍花園以北2007-2-814909 5160020700 4012 聯(lián)發(fā)集團(tuán)/禾豐建設(shè)2007TG01辦公、研發(fā)、試驗(yàn)環(huán)東海域科技園區(qū)中部，濱海大道以西2007-6-8229168 42540046800 1100 廈門火炬集團(tuán)2007G25辦公、研發(fā)、試驗(yàn)湖里高新技術(shù)園2007-6-8128247 29960045340 1513 廈門天地開發(fā)建設(shè)2008G2

16、4辦公湖里高新技術(shù)園片區(qū)2008-8-87858 165003300 2000 三六一度2008G18辦公、商業(yè)湖濱南路北側(cè)，后埭溪路西側(cè)2008-12-86702 3600012632 3509 廈門海晟2009G01辦公五緣灣本浦路和泗水道交叉口西南側(cè)2009-4-87995 354808600 2424 吳英才2009G13辦公、停車庫思明區(qū)鷺江道2009-8-85776 3600019150 5319 惠揚(yáng)房地產(chǎn)2009G18辦公湖里高新技術(shù)園2009-9-84732 94652090 2208 廈門市大嘉合富置業(yè)2009G38辦公湖里高新技術(shù)園2009-10-87700 171203

17、770 2202 大盛行擔(dān)保2009G39辦公湖里高新技術(shù)園2009-10-87109 143803170 2204 恒輝商貿(mào)T2009G02辦公同安北辰山南側(cè)，北山村北側(cè)2009-12-886077 861106870 798 廈門國際銀行2010P04辦公湖里高新技術(shù)園2010-4-85691 125203010 2404 新捷創(chuàng)工貿(mào)2010P05辦公湖里高新技術(shù)園2010-4-817448 349008380 2401 信誠集團(tuán)（香港）2010JP03辦公、商業(yè)集美新城中洲路與杏林灣路交叉口東南側(cè)2010-8-815825 318207100 2231 趙龍民T2010P01辦公、商業(yè)同

18、安北辰山南側(cè)、北山村北側(cè)2010-8-8138420 983009270 943 廈門國際銀行寫字樓土地市場(chǎng)分析寫字樓土地市場(chǎng)廈門寫字樓用地從2007年開始批量出讓，09年達(dá)到高峰；1寫字樓用地成片區(qū)規(guī)劃，塑造不同的商務(wù)集中區(qū)；2新建商務(wù)集中區(qū)由政府帶動(dòng)，規(guī)模化建設(shè)，讓利銷售模式普遍；3新建商務(wù)區(qū)主要包括觀音山、軟件園二期、五緣灣運(yùn)營中等；4觀音山商務(wù)區(qū)寫字樓土地出讓樓面價(jià)海景地塊約為5000元/；5觀音山商務(wù)區(qū)寫字樓土地出讓樓面價(jià)非海景地塊約為2000元/；6寫字樓供銷分析寫字樓銷售市場(chǎng)2005年以前廈門寫字樓市場(chǎng)長(zhǎng)期保持銷售量大于供應(yīng)量；是寫字樓開發(fā)的低潮期，市場(chǎng)處于消化存量過程。2007

19、年寫字樓供應(yīng)量大幅度提高，達(dá)到45萬平米的歷史最高值；當(dāng)年市場(chǎng)銷售量?jī)H為17萬平米，供銷嚴(yán)重失衡。2008年、2009年市場(chǎng)供應(yīng)量都大于銷售量，寫字樓市場(chǎng)依然比較低迷。今年上半年寫字樓供應(yīng)量約10萬平米，銷售量為17.7萬平米，供銷比為0.56.寫字樓銷售均價(jià)波動(dòng)比較大，島內(nèi)市場(chǎng)化開發(fā)寫字樓售價(jià)為14000-18000元/，成熟區(qū)海景寫字樓售價(jià)超過2萬元/ 。寫字樓供應(yīng)量較大，供應(yīng)渠道廣項(xiàng)目名稱地理位置建筑面積()開發(fā)商第一廣場(chǎng)鷺江道、環(huán)島路、市府大道交匯處80000廈門大洲集團(tuán)觀音山營動(dòng)中心軟件園以北，塔埔小區(qū)安置房以南3710000開元國投2005G04金尚路以東枋湖南路以北40000個(gè)人

20、2006G02江頭臺(tái)灣街東側(cè)，明發(fā)豪庭北側(cè)35000廈門天地開發(fā)建設(shè)港務(wù)國際油輪城疏港路西側(cè)，東渡冷凍廠南側(cè)， 62000廈門港務(wù)集團(tuán)嘉蓮商務(wù)中心誼愛路、蓮花五村商圈內(nèi)13590開元國投金山財(cái)富廣場(chǎng)湖里高新技術(shù)園區(qū)75000湖里高新技術(shù)園區(qū)五緣灣商務(wù)營運(yùn)中心五緣灣五通商務(wù)區(qū)內(nèi)400000五緣灣開發(fā)建設(shè)指揮部海峽明珠廣場(chǎng)環(huán)島路以西軟件園以北47450廈門海峽明珠投資開發(fā)大唐寫智樓湖里大道與嘉禾路交界處18054大唐世家哈曼尼廣場(chǎng)湖里大道與長(zhǎng)岸路的十字路口處48936華鴻國際有限公司合計(jì)4559210政府大力扶持寫字樓開發(fā)建設(shè)，供應(yīng)量激增；寫字樓供應(yīng)集中于觀音山片區(qū)、五緣灣運(yùn)營中心、湖里高新技術(shù)園

21、、杏林灣運(yùn)營中心等；商業(yè)化開發(fā)寫字樓以大型集團(tuán)企業(yè)自建為主，市場(chǎng)化銷售較少；部分寫字樓項(xiàng)目開發(fā)轉(zhuǎn)向住宅使用功能；寫字樓銷售市場(chǎng)各區(qū)域?qū)懽謽亲饨鹚脚c進(jìn)駐企業(yè)類型區(qū)域主要路段主力租金（元/月）主要進(jìn)駐企業(yè)中心商務(wù)區(qū)湖濱北路80-120金融、政府事業(yè)單位、保險(xiǎn)湖濱南路60-100電子信息、廣告企劃、貿(mào)易、金融鷺江道-思北90-150金融、物流、船務(wù)、石油、外企中部商務(wù)區(qū)江頭40-60建筑工程、裝修設(shè)計(jì)及建材類為主湖里35-55物流、貿(mào)易、工業(yè)廠家新建商務(wù)區(qū)五緣灣運(yùn)營中心40-70建安、商貿(mào)、企業(yè)結(jié)算中心軟件園二期25-40軟件設(shè)計(jì)、動(dòng)漫等信息類企業(yè)觀音山40-60國內(nèi)外知名企業(yè)、商貿(mào)、企業(yè)結(jié)算中心

22、等寫字樓租賃市場(chǎng)高檔、低檔寫字樓出租率較高，中檔出租率較低寫字樓租賃市場(chǎng)廈門市傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)寫字樓租賃市場(chǎng)呈現(xiàn)供不應(yīng)求局面，中心區(qū)的銀行中心、國際銀行中心等高端寫字樓出租率基本達(dá)到100%，大多數(shù)寫字樓出租率為95以上。中檔價(jià)位寫字樓出租率比較低，約為70-90%；東部新建寫字樓已經(jīng)吸引了大量新型企業(yè)，觀音山、軟件園二期已基本達(dá)到滿租。市場(chǎng)總結(jié)寫字樓市場(chǎng)總結(jié)東部商務(wù)區(qū)強(qiáng)勁崛起，商務(wù)區(qū)由集中于中心城區(qū)向全島覆蓋；政府強(qiáng)力扶持寫字樓項(xiàng)目開發(fā)，推動(dòng)多個(gè)商務(wù)區(qū)開發(fā)建設(shè)；扶持性寫字樓占據(jù)一定市場(chǎng)份額，市場(chǎng)化寫字樓向多元化發(fā)展；東部新建商務(wù)區(qū)使用率不斷提高，出租率已達(dá)較高水平；商務(wù)區(qū)向東部轉(zhuǎn)移、向全島覆蓋、向

23、島外滲透是市場(chǎng)趨勢(shì)； 1 地塊規(guī)劃出讓條件 2 區(qū)域規(guī)劃與建設(shè) 3 地塊環(huán)境分析 4 地塊SWOT分析第三章：地塊分析地塊區(qū)位與規(guī)劃定位營運(yùn)中心簡(jiǎn)介 觀音山國際商務(wù)運(yùn)營區(qū)規(guī)劃總用地面積138.23公頃，是廈門迄今為止在建的規(guī)模最大、檔次最高的商務(wù)營運(yùn)中心區(qū)，是海峽西岸真正意義上的CBD。五大標(biāo)志建筑為鄰 廈門國際會(huì)展中心、國際會(huì)議中心、國際五星級(jí)酒店、國際網(wǎng)球中心、國際游艇俱樂部五個(gè)標(biāo)志性建筑為鄰，與廈門軟件園二期連接成片，形成和諧而完整的商務(wù)群整體。規(guī)劃定位 集商務(wù)、展博、行政服務(wù)、金融服務(wù)、信息服務(wù)、商業(yè)、旅游休閑以及生活服務(wù)為一體。地塊區(qū)位地塊位于廈門島東部，屬觀音山營運(yùn)中央商務(wù)區(qū)。 西

24、臨軟件園，北接塔浦安置房社區(qū)，周邊高樓林立，已具備良好商務(wù)氛圍。 位處環(huán)島路西側(cè)，占據(jù)著臨二線主干道位置，既能享受出行的便利，又避免了緊臨主干道所帶來的負(fù)面影響。 地塊分析地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)條件地塊分析項(xiàng)目2010P17地塊位置臺(tái)東路與南投路交叉口東北側(cè)土地用途辦公土地面積（公頃）0.44容積率8.62地上建筑面積（平方米）38300以下計(jì)價(jià)建筑面積（平方米）38300不同性質(zhì)建筑面積（平方米）辦公38300地塊出讓條件與初步研判地塊分析項(xiàng)目2010P17出讓方式辦公起始價(jià)6440平均樓面價(jià)（元/平方米）1401競(jìng)買保證金1288土地使用權(quán)出讓年限50年開工時(shí)間合同簽訂之日起二年內(nèi)竣工時(shí)間合同簽訂之

25、日起五年內(nèi)地塊基本屬性研判 從地塊區(qū)位和用地規(guī)劃要求可以看出，本項(xiàng)目地塊是觀音山商務(wù)營運(yùn)中心寫字樓用地，可以作為企業(yè)總部大廈或作為寫字樓市場(chǎng)化開發(fā)。地塊現(xiàn)況地塊分析地塊現(xiàn)況北側(cè)塔埔安置社區(qū)東側(cè)軟件園二期交通環(huán)境地塊具備便捷的外部交通條件。片區(qū)距離高崎國際機(jī)場(chǎng)、火車站僅需10分鐘車程，距廈門國際會(huì)展中心也僅需3分鐘。 地塊周邊骨干路網(wǎng)基本形成，公交交通較為完善，5路、512路、529路等公交車均能到達(dá)地塊周邊，出行極為便利。 地塊緊鄰環(huán)島路交通主干道，交通噪音污染比較嚴(yán)重。地塊分析環(huán)島路臺(tái)東路臺(tái)南路景觀環(huán)境地塊位于環(huán)島路西側(cè)，有著優(yōu)越的海景資源優(yōu)勢(shì)，更加襯托出寫字樓的品質(zhì)和檔次 ；向西遠(yuǎn)眺可望虎

26、仔山婀娜山姿，可謂是山水景觀齊聚一身；最濃墨重彩的一筆莫過于與地塊僅有百米之遙的觀音山海濱旅游休閑地帶。2.8公里長(zhǎng)的美麗海灘，魅力無窮沙雕藝術(shù)，近在咫尺。 地塊分析木柵道黃金海岸沙雕文化周邊高端配套設(shè)施會(huì)展中心香山游艇碼頭人工沙灘會(huì)議中心地塊分析周邊公共配套設(shè)施地塊周邊生活配套較為完善，多家銀行遍布地塊四周。不遠(yuǎn)處便是何厝村社區(qū)，社區(qū)內(nèi)擁有多家衛(wèi)生所、便利店、小型農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，公共服務(wù)配套設(shè)施較為完善 ；沿著塔埔西路往北不遠(yuǎn)處，便是觀音山音樂學(xué)校乃廈門市規(guī)模最大的中小學(xué)一體化學(xué)校 ； 觀音山黃金沙灘與地塊僅隔環(huán)島路，擁有總長(zhǎng)2.8公里人造沙灘，一線海景辦公不再是夢(mèng)想。 地塊分析周邊金融配套周邊農(nóng)

27、貿(mào)市場(chǎng)觀音山音樂學(xué)校商業(yè)配套設(shè)施地塊毗鄰觀音山塔埔社區(qū)、何厝村社區(qū)，周邊多為小型便利店，周邊商業(yè)氛圍一般。沿著塔埔西路往南下，便是觀音山公寓、觀音山商務(wù)運(yùn)營中心，目前營運(yùn)中心已有百余家知名企業(yè)入駐辦公，聚集了眾多精英人士 ；觀音山濱海商業(yè)街與本地塊僅有一路之遙，目前商業(yè)街開張的商家較少，氛圍較差。 地塊分析觀音山營運(yùn)中心濱海商業(yè)街觀音山公寓地塊SWOT分析地塊分析SWOT臨近主干道，交通較便利；商務(wù)集中區(qū)域，商務(wù)配套完善；視野開闊，山水景觀齊聚一身； 片區(qū)辦公氛圍濃厚，財(cái)富集聚效應(yīng)強(qiáng)； 目前周邊生活、商業(yè)等配套較差；區(qū)域政務(wù)配套設(shè)施差，商務(wù)成本高； 周邊樓盤林立，視野遮擋；人氣有待提升。 商務(wù)

28、區(qū)高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，高端商務(wù)區(qū)已形成；區(qū)域逐漸成熟，商務(wù)氛圍快速形成中區(qū)域商務(wù)價(jià)值開始體現(xiàn)，增值潛力較大。寫字樓總體供應(yīng)量較大，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈；宏觀經(jīng)濟(jì)走向的不確定性； 寫字樓市場(chǎng)銷售速度慢，資金回籠時(shí)間長(zhǎng)；寫字樓價(jià)值體現(xiàn)較低，投資氛圍較低。 1 客群定位 2 形象定位 3 產(chǎn)品定位 4 價(jià)格定位 第四章：項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位方向項(xiàng)目定位發(fā)展方向中檔寫字樓中高檔企業(yè)自用寫字樓高端甲級(jí)寫字樓基地條件與利用區(qū)域、基地滿足商務(wù)區(qū)環(huán)境支持商務(wù)區(qū)市場(chǎng)需求需求較大根據(jù)企業(yè)自身需求需求較小市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)競(jìng)爭(zhēng)較大無競(jìng)爭(zhēng)競(jìng)爭(zhēng)激烈運(yùn)作模式市場(chǎng)化銷售企業(yè)自用自用兼出租、出售資金回籠較快長(zhǎng)期體現(xiàn)較慢其它效益難以體現(xiàn)提高企業(yè)形象作為企業(yè)

29、資金調(diào)節(jié)杠桿具有一定企業(yè)形象寫字樓客群分析以獲取長(zhǎng)期租金收益與增值為目的；持有時(shí)間一般都長(zhǎng)；抵御通貨膨脹；購買相對(duì)理性，投資經(jīng)驗(yàn)豐富?？腿憾ㄎ荒壳皬B門寫字樓租金回報(bào)水平為5%8%，住宅租金回報(bào)水平為2%-4%。投資&自用投資回報(bào)廈門市寫字樓的購房客群中，投資與自用比例各占一半。自用型客戶投資型客戶廈門本地及周邊地區(qū)的中小型企業(yè)為主；企業(yè)發(fā)展相對(duì)成熟、資金充裕，。本項(xiàng)目客群定位自用型客群核心客群延伸客群投資型客群客戶類型核心客群延伸客群客群比例3060%3050%區(qū)域來源廈門本地企業(yè)和周邊地區(qū)具有進(jìn)入廈門意向的企業(yè)廈門及周邊為主購房目的自用長(zhǎng)期投資為主客戶類型中小民營企業(yè)企業(yè)或個(gè)人戶型面積需求根

30、據(jù)企業(yè)情況一般在1000平米以內(nèi)150-300平米為主購房誘因企業(yè)自身需求增值潛力核心關(guān)注形象與品質(zhì)投資回報(bào)客群定位觀音山商務(wù)區(qū)中高端商務(wù)大廈形象定位高端商務(wù)營運(yùn)中心濱海商務(wù)區(qū)商務(wù)配套完善外形新穎功能完善設(shè)施先進(jìn)寫字樓價(jià)格初步預(yù)估價(jià)格定位觀音山商務(wù)營運(yùn)中心A1地塊1-3#樓，政策性寫字樓銷售均價(jià)為7700元/；中心區(qū)新建寫字樓銷售價(jià)格約為16000-18000元/；如新景中心；東北部片區(qū)住宅功能寫字樓銷售價(jià)格為12500-14000元/；如聯(lián)發(fā)電子商城。價(jià)格預(yù)估依據(jù)：本項(xiàng)目寫字樓價(jià)格預(yù)估為12500元/； 本項(xiàng)目地下車位價(jià)格預(yù)估為25萬元/個(gè)。價(jià)格預(yù)估 1 開發(fā)銷售計(jì)劃 2 成本估算 3 收入

31、估算 4 起拍價(jià)效益分析 5 投標(biāo)報(bào)價(jià)分析 6 投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)分析 7 風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估第五章：投資分析工程進(jìn)度計(jì)劃工程進(jìn)度計(jì)劃2011年上半年完成項(xiàng)目定位、設(shè)計(jì)審批；2011年下半年開工，于2014年上半年完成竣工驗(yàn)收；投資分析銷售進(jìn)度計(jì)劃主要銷售時(shí)間節(jié)點(diǎn)：2012年年初實(shí)現(xiàn)銷售條件；銷售期為2年。投資分析類型2012年2013年上半年下半年上半年下半年寫字樓20%30%30%30%車庫5%15%20%35%各類型物業(yè)銷售進(jìn)度計(jì)劃表2010P17地塊投資估算匯總表投資分析序號(hào)項(xiàng)目總成本 可售單方 所占比例備 注一土地成本 4,717.40 1,231.70 14.26%二前期工程費(fèi) 435.54 113.

32、72 1.32%三基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 1,399.04 365.28 4.23%四建安工程及配套 13,216.76 3,450.85 39.95%六不可預(yù)見費(fèi) 451.54 117.90 1.36%七開發(fā)總成本 20,220.28 5,279.45 61.11%八期間費(fèi)用 2,588.15 675.76 7.82%管理費(fèi)用 376.28 98.25 1.14%財(cái)務(wù)費(fèi)用 691.25 180.48 2.09%管理費(fèi)用 1,520.63 397.03 4.60%九稅費(fèi)10277.21 2,683.34 31.06%營業(yè)稅及附加 2,813.16 734.51 8.50%土地增值稅 7,464.05 1,948.84 22.56%十總投資 33,085.65 8,638.55 100.00%2010P17收入?yún)R總表投資分析序號(hào)項(xiàng) 目 面積(m2) 單價(jià)（元/m2） 銷售額（萬元） 備注1 辦 公 3.83 12,500.00 47,875.00 2 車 位150 250,000.00 2,812.50 75%銷售率3合 計(jì) 50,687.50 2010P17起拍價(jià)效益分析編號(hào)項(xiàng) 目金 額一銷售收入50,687.50 二開發(fā)成本22,808.44 三營業(yè)稅及附加2,813.16 四土地增值稅7,464.05