1、.：.；年下半年及年開(kāi)展及價(jià)錢趨勢(shì)分析重慶樓市年下半年及年走勢(shì)分析宏觀政策對(duì)于全國(guó)樓市走勢(shì)的影響判別重慶樓市的開(kāi)展方向，首先需求了解全國(guó)的房地產(chǎn)政策走勢(shì)、重慶政策與全國(guó)樓市政策的關(guān)系，及由此給重慶樓市帶來(lái)的影響，才干對(duì)重慶樓市未來(lái)開(kāi)展方向的趨勢(shì)作出斷定。宏觀政策背景宏觀背景： 年到年中國(guó)各大城市最少的年度漲幅也超越%。圖一：年-年全國(guó)主要大城市房地產(chǎn)價(jià)錢走勢(shì)目前國(guó)家陸續(xù)出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控政策宏觀的背景，在于“房?jī)r(jià)上漲太快與“公眾購(gòu)買商品房處理居住問(wèn)題 的民生問(wèn)題之間的矛盾，在民眾呼聲及社會(huì)言論的壓制下，中國(guó)政府在歷經(jīng)年月及月的調(diào)控之后，全國(guó)的房?jī)r(jià)并未有太大的松動(dòng)和下降，加之通脹壓力，對(duì)于房地產(chǎn)控

2、制的決心加大，引導(dǎo)出后續(xù)的限購(gòu)、房產(chǎn)稅及地方政府出臺(tái)調(diào)控目的等嚴(yán)峻的手段；而銀行前所未有的對(duì)于預(yù)備金率上調(diào)和加息的措施，極大抑制的流動(dòng)性和購(gòu)房需求，也是調(diào)控的主要手段。宏觀政策影響需求抑制政策地方政府約束政策供應(yīng)添加政策管理政策全國(guó)范圍要求執(zhí)行限購(gòu)令二套房首付比例提高購(gòu)房缺乏年轉(zhuǎn)手按售價(jià)全額征收營(yíng)業(yè)稅建立約談問(wèn)責(zé)機(jī)制加大保證房供應(yīng)加大土地供應(yīng)，“限房?jī)r(jià)，競(jìng)地價(jià)，要求不得低于前兩年年均實(shí)踐供應(yīng)量地方政府確定房?jī)r(jià)控制目的堅(jiān)持和強(qiáng)化言論引導(dǎo)國(guó)八條影響手段：整個(gè)調(diào)控中最為嚴(yán)峻的手段為兩方面，一方面是針對(duì)抑制房地產(chǎn)的需求，地方出臺(tái)限購(gòu)令或者房產(chǎn)稅；另一方面針對(duì)銀行對(duì)市場(chǎng)流動(dòng)資金的收緊，不斷的加息、提高預(yù)

3、備金率，添加房地產(chǎn)方面貸款門檻的高度及難度，由此呵斥開(kāi)發(fā)商現(xiàn)金流的短缺，消費(fèi)者沒(méi)錢買房，兩方面抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的活力。市場(chǎng)表現(xiàn)：由此直接對(duì)全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)呵斥影響，主要表如今一線城市成交量有不同程度的降低或大幅度動(dòng)搖；一線城市價(jià)錢在成交量下降影響下，均有所松動(dòng)；圖二：年月-年月一線城市成交面積及價(jià)錢 二線城市價(jià)錢鞏固，成交量大跌，部分品牌開(kāi)發(fā)商在一線城市降價(jià)效果緩慢，年度義務(wù)壓力之下，轉(zhuǎn)戰(zhàn)二線城市，重慶作為二線城市主戰(zhàn)場(chǎng)，正醞釀降價(jià)。圖三：年月-年月二線城市成交面積及價(jià)錢 宏觀政策松動(dòng)的能夠性分析國(guó)家的宏觀政策調(diào)控一定會(huì)有所調(diào)整，但前提依賴于通脹得到有效控制，以及房?jī)r(jià)能否不如下降通道。前者是經(jīng)濟(jì)必

4、需，后者那么是政治所需。關(guān)于CPI的走勢(shì)：目前從月份的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，目前CPI的增幅在.%；初步估計(jì)月份的CPI能夠超越.%。通脹壓力依然較大，加息等聲音依然劇烈。價(jià)錢目的(同比)目的月數(shù)據(jù)月數(shù)據(jù)CPI.%.%PPI.%.%短期內(nèi)國(guó)家不會(huì)改動(dòng)對(duì)于控制通貨膨脹的宏觀經(jīng)濟(jì)政策，因此年下半年對(duì)于銀行信貸政策方面依然會(huì)采取降低市場(chǎng)流通性提高預(yù)備金率以及加息等穩(wěn)健的貨幣政策。全國(guó)房?jī)r(jià)能否會(huì)步入下降通道：從國(guó)家層面，使全國(guó)房?jī)r(jià)步入下降通道，曾經(jīng)不僅僅是一個(gè)行業(yè)的調(diào)控問(wèn)題，而是關(guān)系到了中央政府的公信力。前幾年的幾次宏觀調(diào)控令百姓絕望，本次調(diào)控史無(wú)前例，假設(shè)無(wú)果而終，那么中央政府的公信力將遭到很大質(zhì)疑。因此無(wú)

5、論采取什么措施，中央政府都將使房?jī)r(jià)出現(xiàn)下降的趨勢(shì)，哪怕是短期的下降。從地方政府，雖然調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)歷來(lái)是“出工不出力，但今年中央政府的態(tài)度異常堅(jiān)決，因此，在中央政府沒(méi)有松動(dòng)之前，估計(jì)沒(méi)有誰(shuí)情愿拿本人的政治出路賭博。因此，地方政府即使短期面臨宏大的開(kāi)展和資金壓力，但相關(guān)政策也暫時(shí)不會(huì)松動(dòng)，也會(huì)使盡一切手段促使本市的房?jī)r(jià)步入下降通道。從房企，房地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)軍人物各大央企背景的房地產(chǎn)企業(yè)如保利、華潤(rùn)，以及民營(yíng)企業(yè)萬(wàn)科、恒大等也明顯看到今年人為要素與年經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響區(qū)別，明確知道目前的經(jīng)濟(jì)制度一定程度上影響到銀行信貸政策呵斥的其他不利影響，如：中小企業(yè)在信貸影響下的貸款難問(wèn)題，妄圖與政府抗衡，等待政策

6、的轉(zhuǎn)機(jī)。但政府在群眾和言論的壓力下必需強(qiáng)迫政策的執(zhí)行，故分別以不同的方式，如行政干涉、一房一價(jià)、約談等方式干涉企業(yè)房?jī)r(jià)的制定，力圖由大型品牌房地產(chǎn)企業(yè)帶動(dòng)下，率先引起房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)模降價(jià)潮，來(lái)緩解房?jī)r(jià)與民生問(wèn)題的矛盾。而企業(yè)本身進(jìn)入第三季度后，年報(bào)和全國(guó)戰(zhàn)略層面的壓力將凸顯，降價(jià)取量是必然。大型房企的價(jià)錢松動(dòng)，勢(shì)必影響整個(gè)行業(yè)。因此，國(guó)家和地方對(duì)于宏觀政策的調(diào)整短期內(nèi)不會(huì)出現(xiàn)；房?jī)r(jià)勢(shì)必進(jìn)入下降通道，但從目前中央、地方和企業(yè)三房的博弈情況看，還將繼續(xù)一段時(shí)間，最快進(jìn)入下降通道也在第三季度，而一旦進(jìn)入下降通道，其恢復(fù)是需求一定時(shí)間的，政府也不會(huì)過(guò)早的進(jìn)展政策松綁，因此今年政策松綁的能夠性根本不存在

7、，但執(zhí)行上的松動(dòng)是有能夠的。但關(guān)于消費(fèi)抑制的政策房貸將有能夠首先松綁，否那么賣不出去，以及賣出去沒(méi)錢回款的情況下，房企降價(jià)的積極性一定遭到打擊。全國(guó)樓市走勢(shì)綜合以上政策背景，無(wú)論是中央政府，還是地方政府，今年下半年政策轉(zhuǎn)向的能夠性都不大。但由于目前中國(guó)經(jīng)濟(jì)曾經(jīng)受相關(guān)政策影響出現(xiàn)了不良反響，加之政策對(duì)于地方政府土地財(cái)政影響宏大，導(dǎo)致建立資金短缺，地方債務(wù)添加，因此政策的松動(dòng)將在未來(lái)成為必然，但前提必需是CPI有所控制，以及房地產(chǎn)價(jià)錢階段性下調(diào)，使政府能有臺(tái)階收回相關(guān)政策。而從目前全國(guó)情況來(lái)看，遭到延續(xù)自然災(zāi)禍的影響，CPI的壓力不斷存在，但隨著夏季到來(lái)，各種蔬菜水果等供應(yīng)的添加，中小企業(yè)貸款的放

8、松，供應(yīng)的添加，CPI下降的能夠性極大；在房地產(chǎn)方面，縱然一線城市房?jī)r(jià)目前下降的數(shù)據(jù)并不明顯，但明顯覺(jué)得到銷量下降后的資金壓力，加上國(guó)家層面對(duì)于大型領(lǐng)軍房企的壓力北京香河事件，以及上市和大型房企本身全國(guó)戰(zhàn)略層面對(duì)于資金的需求，估計(jì)第三季度出現(xiàn)房?jī)r(jià)下調(diào)的能夠性極大。而房?jī)r(jià)的下調(diào)一定會(huì)使國(guó)家宏觀調(diào)控政策逐漸出現(xiàn)松動(dòng)跡象，以及銷量的提升。量的上升會(huì)能夠促使在今年底和明年一季度出現(xiàn)價(jià)錢企穩(wěn)的態(tài)勢(shì)，而最早在明年的第二季度將有能夠進(jìn)入又一輪上升通道。經(jīng)過(guò)以上宏觀層面分析，大致可以得出全國(guó)樓市走勢(shì)：目前，政策會(huì)繼續(xù)加壓，年第三季度，房?jī)r(jià)下降拐點(diǎn)；年第四季度年第一季度，宏觀政策雖不回調(diào)，但能夠出現(xiàn)松動(dòng)；房地產(chǎn)

9、銷量提升，房?jī)r(jià)企穩(wěn)。年第二季度，量?jī)r(jià)企穩(wěn)的前提下，房地產(chǎn)能夠進(jìn)入新一輪上升通道；國(guó)家宏觀政策對(duì)于重慶政策的影響城市背景：年城鄉(xiāng)統(tǒng)籌改革實(shí)驗(yàn)區(qū)成立；年“兩江新區(qū)全國(guó)第三個(gè)副省級(jí)新區(qū)；重慶目前正處于房?jī)r(jià)不高且城市高速開(kāi)展階段，各種根底設(shè)備建立需求大量的資金支持，而房地產(chǎn)行業(yè)的資金是目前重慶城市開(kāi)展重要的一環(huán)，由此從地方政府來(lái)講，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的抑制是相對(duì)持保管意見(jiàn)，由以下幾個(gè)關(guān)鍵時(shí)間節(jié)點(diǎn)可見(jiàn)。重點(diǎn)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)：月 重慶出臺(tái)房產(chǎn)稅 針對(duì)高端住宅及獨(dú)棟別墅收稅在全國(guó)省級(jí)城市及直轄市分別出臺(tái)限購(gòu)令的同時(shí)，重慶首先接受房產(chǎn)稅的實(shí)驗(yàn)，很大程度上是躲避限購(gòu)令對(duì)與生長(zhǎng)中重慶樓市的負(fù)面影響；月 房?jī)r(jià)控制目的與GDP掛

10、鉤在月底中央政府要求各地方政府上報(bào)房?jī)r(jià)控制目的時(shí)，重慶首先提出將房?jī)r(jià)控制目的與城市GDP上漲幅度掛鉤，不超越城市GDP上漲幅度，由此帶來(lái)其他城市的效仿，其他城市紛紛要求學(xué)習(xí)重慶。此時(shí)全國(guó)言論將此事評(píng)價(jià)為：“房?jī)r(jià)調(diào)控目的不是降低房?jī)r(jià)，而是各地方政府上漲目的。加之重慶是獨(dú)一沒(méi)有執(zhí)行限購(gòu)令的城市，由此被言論推向風(fēng)口浪尖，重慶政府成為房?jī)r(jià)調(diào)控直指的目的城市。-月 公租房政策的大勢(shì)宣揚(yáng)；小道音訊風(fēng)傳 重慶將出臺(tái)限購(gòu)令由于調(diào)控目的的影響，重慶政府為了降低言論壓力，在-月期間相繼在中央新聞聯(lián)播大勢(shì)公開(kāi)播報(bào)，重慶公租房建立成果，公開(kāi)選房、民意家園等事跡；同期小道音訊風(fēng)傳，重慶將出臺(tái)限購(gòu)令。旨在將全國(guó)言論風(fēng)頭的

11、勢(shì)能降低，樹(shù)立重慶在房?jī)r(jià)控制上，完全遵照中央政府的房地產(chǎn)政策的執(zhí)行的楷?；\統(tǒng)。-月 暫停公布房地產(chǎn)成交金額數(shù)據(jù)月下旬政府公眾信息網(wǎng)暫停公布每日房地產(chǎn)成交數(shù)據(jù)的成交金額部分，外表緣由說(shuō)是系統(tǒng)出現(xiàn)問(wèn)題，深層含義是目前的成交金額未出現(xiàn)下滑的趨勢(shì)，政府暫停公布金額，防止全國(guó)言論拿重慶的價(jià)錢上漲說(shuō)事。由上述幾方面關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)可見(jiàn)，鑒于政治要素思索，為了防止重慶在全國(guó)一盤(pán)棋的環(huán)境下凸顯另類，年下半年重慶地方政策將絕對(duì)不會(huì)出現(xiàn)利好方面的調(diào)整，但是出現(xiàn)疊加調(diào)控政策的能夠性也相對(duì)較小。重慶樓市格局及現(xiàn)狀重慶樓市目前成交和價(jià)錢現(xiàn)狀受目前市場(chǎng)張望氣氛濃重的影響，重慶主城區(qū)樓市月的商品房成交量再度回落。成交量處于近一年中

12、僅高于今年月的較低程度。從成交量上看，主城區(qū)月的商品房成交量比月有一定幅度下降，商品房成交約.萬(wàn)套，成交面積約萬(wàn)平方米，成交量環(huán)比降幅約為.%。與去年同期相比，亦是呈現(xiàn)減少的趨勢(shì)，成交量同比降幅為.%。注：由于網(wǎng)上房地產(chǎn)自月日起取消公布商品房成交金額，因此本月無(wú)商品房成交均價(jià)統(tǒng)計(jì)，本月成交價(jià)錢僅為-日數(shù)據(jù)，僅供參考。表：重慶主城區(qū)年月商品房成交情況目的年月年月年月環(huán)比同比套數(shù)套-.%-.%建筑面積萬(wàn)-.%-.%成交均價(jià)元/.%.%圖：重慶主城區(qū)近一年商品房成交量月度趨勢(shì)圖 單位萬(wàn)平方米圖：重慶主城區(qū)近一年商品房成交價(jià)錢月度趨勢(shì)圖 單位元/平方米從以上圖表可以看出，重慶目前的呈現(xiàn)價(jià)錢量少的總體態(tài)

13、勢(shì)，成交量處于低位彷徨，而價(jià)錢適中處于高位運(yùn)轉(zhuǎn)，這與中央的調(diào)控依然背道而馳?，F(xiàn)階段，重慶樓市現(xiàn)狀不存在政策轉(zhuǎn)向的根底。但隨著成交量的不斷萎縮，存貨量的添加，銷售壓力的加大，價(jià)錢下調(diào)是必然趨勢(shì)。重慶樓市未來(lái)供需關(guān)系重慶近期同意預(yù)售情況：圖五：年月-年月重慶房地產(chǎn)月度同意預(yù)售面積走勢(shì)目前-月份同意預(yù)售的面積萬(wàn)方，相對(duì)于年全年同意預(yù)售的量萬(wàn)方還有萬(wàn)方差距，但與年同期相比，-月份，超出了萬(wàn)方。同時(shí)，根據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，由于上半年樓市調(diào)控的影響，大部分開(kāi)發(fā)企業(yè)壓制獲得預(yù)售資歷的房源銷售，假設(shè)加上曾經(jīng)到達(dá)預(yù)售而未辦理預(yù)售的體量，目前全市可售新增體量曾經(jīng)到達(dá)萬(wàn)方以上。從今年相對(duì)去年的供應(yīng)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，估計(jì)下半年還將

14、有超越萬(wàn)方以上進(jìn)入預(yù)售階段。全年萬(wàn)方以上的新增供應(yīng)，將會(huì)使重慶市局面臨的供需矛盾將大幅度加劇，供應(yīng)大于需求的情況將直接影響到年下半年重慶市場(chǎng)的價(jià)錢走勢(shì)。圖六：年月-年月重慶房地產(chǎn)月度同意預(yù)售面積與成交面積對(duì)比走勢(shì)上圖供需對(duì)比分析來(lái)看，從年月開(kāi)場(chǎng)重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)大部分時(shí)間處于供大于求的逆境差距之中，累積的供應(yīng)差量在萬(wàn)方左右。目前，重慶樓市曾經(jīng)明顯墮入供大于求的市場(chǎng)局面。必需經(jīng)過(guò)降價(jià)去量，方能度過(guò)難關(guān)。重慶各類型房企未來(lái)走勢(shì)分析全國(guó)戰(zhàn)線或上市企業(yè)：如萬(wàn)科、保利、恒大、金科類，遭到一線城市成交量和價(jià)錢下滑的影響，全年的財(cái)報(bào)重點(diǎn)完成的時(shí)間關(guān)鍵點(diǎn)在于年的第三季度，大部分企業(yè)在年初制定銷售目的和義務(wù)的時(shí)候，

15、對(duì)一線城市的期望都有所保管，紛紛降低開(kāi)發(fā)量和推遲銷售的時(shí)間，而對(duì)于二、三線城市開(kāi)展的看好，大部分的業(yè)績(jī)來(lái)源，轉(zhuǎn)投到二、三線城市，重慶是目前上升勢(shì)頭和業(yè)績(jī)較為突出的重點(diǎn)城市之一，全國(guó)戰(zhàn)線企業(yè)重慶分公司的壓力相對(duì)更大。由集團(tuán)公司的壓力帶來(lái)的銷售金額的保證，勢(shì)必呵斥地方分公司經(jīng)過(guò)低價(jià)戰(zhàn)略爭(zhēng)奪市場(chǎng)客戶的重要理由。部分中小企業(yè)：在大型品牌企業(yè)的影響下，部分提早降價(jià)的企業(yè)獲得客戶量，保證了現(xiàn)金流，后期工程款得跟進(jìn)。而部分中小企業(yè)由于運(yùn)作資金有限，且國(guó)家銀行的貸款收緊，手上的流動(dòng)資金更加有限，對(duì)于資金的需求更加迫切，除了個(gè)別相對(duì)資金富有的企業(yè)相對(duì)有時(shí)間等待市場(chǎng)好轉(zhuǎn)之外，大部分企業(yè)也將跟隨大型品牌企業(yè)的降價(jià)潮

16、，陸續(xù)降低對(duì)于銷售利潤(rùn)的最大化追求，思索保證一定的現(xiàn)金流回款。因此，在全國(guó)宏觀政策影響下，在重慶樓市現(xiàn)狀的背景下，降價(jià)去量曾經(jīng)成為現(xiàn)階段重慶房企在年的主要選擇。經(jīng)過(guò)年的降價(jià)回款，等待新的春天。重慶樓市-年走勢(shì)分析結(jié)論重慶樓市的價(jià)錢拐點(diǎn)將在第三季度重慶房?jī)r(jià)的拐點(diǎn)更有能夠是在第三季度，面對(duì)嚴(yán)峻的情勢(shì)，目前開(kāi)發(fā)商更多的還是處于降價(jià)前的折扣、促銷；以及利用其他渠道進(jìn)展銷量的補(bǔ)充?？梢哉f(shuō)，還在掙扎。市場(chǎng)價(jià)錢的下降普通要從點(diǎn)到面。目前的情況是點(diǎn)曾經(jīng)出現(xiàn)，部分開(kāi)發(fā)商曾經(jīng)率先啟動(dòng)；但對(duì)于面的帶動(dòng)需求時(shí)間。從今年大部分的開(kāi)發(fā)節(jié)拍來(lái)看，受市場(chǎng)預(yù)期的影響，均將今年的開(kāi)發(fā)延后，這將導(dǎo)致下半年的供應(yīng)量集中迸發(fā)，而市場(chǎng)需

17、求繼續(xù)遭到抑制，短期的供大于求的局面能夠會(huì)構(gòu)成。同時(shí)部分全國(guó)性開(kāi)發(fā)商均在今年將重慶等西南區(qū)域作為集團(tuán)銷售重點(diǎn)，這也勢(shì)必會(huì)加強(qiáng)下半年重慶的銷售壓力。國(guó)家宏觀調(diào)控政策經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的運(yùn)轉(zhuǎn)，其效果將在下半年逐漸顯現(xiàn)；開(kāi)發(fā)商資金壓力繼續(xù)增大。加上年底前政府必需完成今年的價(jià)錢控制目的，對(duì)于房?jī)r(jià)的控制也將成為執(zhí)行重點(diǎn)。從風(fēng)險(xiǎn)角度思索，會(huì)有越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商會(huì)選擇在第三季度進(jìn)展價(jià)風(fēng)格整，以期在年底之前完成部分銷售義務(wù)，減輕壓力。多重壓力下，第三季度出現(xiàn)價(jià)錢拐點(diǎn)的能夠性最大。但價(jià)錢下降幅度不會(huì)很大，畢竟重慶需求市場(chǎng)依然旺盛，房?jī)r(jià)根底較低，且消費(fèi)者對(duì)于降價(jià)幅度的預(yù)期也較為理性。重慶樓市短期看空，中期看平，長(zhǎng)期看好年第三季度，將能夠是今年的價(jià)錢拐點(diǎn)，市場(chǎng)總體環(huán)境不容樂(lè)觀：需求遭到一定程度抑制； 開(kāi)發(fā)商資金緊張； 市場(chǎng)供應(yīng)加大； 政府言論導(dǎo)向不利于市場(chǎng)。年第四季度，將能夠是本次宏觀調(diào)控的市場(chǎng)谷底：行政干涉房?jī)r(jià)；年底目的完成呵斥跑量氣氛；降價(jià)由點(diǎn)到面；銀行信貸難以放開(kāi)；量的上升將有利于促進(jìn)張望的終了。年，將能夠是本次宏觀調(diào)控的轉(zhuǎn)機(jī)點(diǎn)：長(zhǎng)期調(diào)控對(duì)于中國(guó)經(jīng)濟(jì)的影響開(kāi)場(chǎng)顯現(xiàn)；銷量的提升將有助于開(kāi)發(fā)商資金鏈的緩解，同時(shí)也降低市場(chǎng)張望心情；市場(chǎng)價(jià)錢趨穩(wěn)，將進(jìn)一步促進(jìn)銷售。長(zhǎng)期看好：土地財(cái)政制度、龐大的剛性需求、城市建立的需求等眾多難以割舍的要素，決議中國(guó)樓市繼續(xù)向前；重慶將成為樓市風(fēng)向標(biāo)。 重慶本