1、儀征東園迎賓館建設(shè)項目可行性研究報告江蘇東煜置業(yè)發(fā)展有限公司第一章儀征酒店投資環(huán)境調(diào)查及分析儀征社會發(fā)展?fàn)顩r .I TOC o 1-5 h z 儀征經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r .4儀征第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r 5儀征旅游業(yè)發(fā)展?fàn)顩r .G結(jié)論 7第二章儀征酒店業(yè)發(fā)展?fàn)顩r調(diào)查及分析儀征星級酒店總體發(fā)展?fàn)顩r .8儀征高星級酒店詳細調(diào)查及分析 .8儀征社會各界對儀征酒店業(yè)的整體評價 .10儀征酒店業(yè)的現(xiàn)狀對儀征酒店業(yè)投資機會的影響 .10結(jié)論 .11第三章濱江新城酒店投資環(huán)境調(diào)查及分析濱江新城發(fā)展?fàn)顩r .12新區(qū)對東園迎賓館的影響 .14結(jié)論 .14第四章東園迎賓館定位東園迎賓館市場定位 .15酒店客源定位及消費構(gòu)成 .1

2、6東園迎賓館功能定位 17東園迎賓館設(shè)備設(shè)施檔次定位 .21第五章東園迎賓館設(shè)計要求主體建筑與環(huán)境 .23大堂和公共區(qū)域 26客房 .26餐飲設(shè)施 28娛樂設(shè)施 .30會議設(shè)施 .31第六章東園迎賓館經(jīng)營戰(zhàn)略東園迎賓館經(jīng)營管理模式選擇 .32東園迎賓館經(jīng)營戰(zhàn)略 .33第七章 項目投資估算與資金籌措項目投資估算的依據(jù) .36項目投資估算的原則 36項目建設(shè)投資估算 36投資估算表 .37第八章項目經(jīng)濟效益評價預(yù)測說明 .38財務(wù)指標(biāo) .39第一章 儀征酒店投資環(huán)境調(diào)查及分析儀征酒店投資環(huán)境調(diào)查及分析儀征社會發(fā)展?fàn)顩r概述儀征，歷史悠久。早在四、五千年前就有人類在這塊土地上繁衍生息。在公元前 106

3、6-771 年西周時期就有了建制。唐宋時已是著名的工商業(yè)城市，宋真宗曾下詔在此熔鑄四位遠祖皇帝的金像，因所鑄之像儀容逼真，而得以“真州”、“儀真（征）”地名。這里歷來經(jīng)濟發(fā)達，人文薈萃，古有“風(fēng)物淮南第一州”之稱。新中國成立以后，特別是中共十一屆三中全會以來，儀征這塊“寶地”更加風(fēng)姿嬌嬈，光彩照人。如今的儀征正以一個新型的全國重要的化纖、汽車、化工工業(yè)基地，發(fā)展中的濱江城市崛起于長江中下游北岸。儀征行政隸屬江蘇省揚州市， 位于江蘇省中西部， 地處長江三角洲的頂端，是寧、鎮(zhèn)、揚“銀三角”地區(qū)的幾何中心，西接南京，東連揚州，南瀕長江，與鎮(zhèn)江隔江相望，北部與安徽省天長市接壤。西氣東輸、魯寧輸油等兩條

4、管道在此過江。 儀征地理優(yōu)勢明顯， 是江蘇省五大重點經(jīng)濟發(fā)展帶之一。全市總面積903 平方公里，轄 11 個鄉(xiāng)、鎮(zhèn)， 7 個場圃，現(xiàn)有總?cè)丝?61 萬人（注：含非在冊常住人中 2.2 萬人）。自然資源地勢總體呈北高南低之勢，地貌多樣，南部為長江沖積平原，北部、中部為緩崗丘陵區(qū)。這里屬北亞熱帶季風(fēng)氣候區(qū)，雨量充沛，光照充足，氣候溫暖，為發(fā)展農(nóng)副業(yè)生產(chǎn)提供了很好的自然環(huán)境。沿江大片圩區(qū)土地肥沃，河網(wǎng)密布，歷來是魚米之鄉(xiāng)；丘陵山區(qū)宜林宜牧宜副，發(fā)展多種經(jīng)營前景誘 人。交通條件長江岸線27公里，直順穩(wěn)定、深泓臨岸是理想的建港岸線，長江、運河兩條大動脈以及貫穿市區(qū)北部的寧通高速公路，組成了四通八達的水陸

5、交通網(wǎng)，并隨著鎮(zhèn)揚大橋和寧啟鐵路的興建，儀征與上海、南京、揚州、鎮(zhèn)江、連云港等大中城市的距離近在咫尺，公路鐵路交通發(fā)達。旅游資源儀征旅游資源十分豐富，古跡有西漢江都王劉非（漢武帝的異母哥 哥）墓、唐代的天寧塔、宋元時期的井欄、明代的鐘鼓樓和清代的周太 谷墓等；自然景觀有登月湖風(fēng)景區(qū)、石柱林奇景園、龍山竹海、揚州西 郊森林公園等；人工園林有白沙公園、揚子公園等。儀征鼓樓位于市區(qū)城河景觀帶，是儀征較為完整的古城遺址。建于 明代成化23年（公元1487年），歷經(jīng)清代及建國后多次維修，為江蘇 省現(xiàn)存三大鼓樓之一，也是儀揚歷史上漕運的交通要沖。它位于市區(qū)和 繁華地帶，南部有儀征 小秦淮”儀城河流過。樓體

6、建在有拱門的通道的 高臺基之上，面闊三間，兩層，層面鋪簡瓦，為帶回廊的重檐九脊歇山 頂式結(jié)構(gòu)建筑。有碑記兩方，一方為嘉靖甲申年間（公元 1542年）記 載鼓樓被辟為關(guān)王祀祠的情況；一方為嘉靖 44年間（公元1565年）記載倭寇侵犯我東南沿海的史實。室內(nèi)有梯可上，登樓四望，城市風(fēng)貌 盡收眼底。龍山風(fēng)景區(qū)位于儀征市西南，南臨長江，東靠儀化。區(qū)內(nèi)山勢跌宕起 伏，植被茂密豐富，有桃園、梨園、葡萄園、紅楓、梅花及竹海等多種觀 賞植物林6000多畝，鳥語花香、松聲濤濤，竹林似海，尤如世外桃園；占 地3200平方米的天然浴場夏可游泳、 冬可垂釣，并設(shè)有可休息、娛樂的休 閑區(qū)；山腳下的龍山度假村集餐飲、客房、

7、娛樂于一體，各種配套設(shè)施齊 全。風(fēng)景區(qū)內(nèi)還有太谷學(xué)派創(chuàng)始人周太谷及世界文化名人盛成母子的墓葬 等人文景觀；在山頂觀景臺上遠眺，儀化廠區(qū)、儀征城區(qū)和長江的風(fēng)光盡 收眼底。山頂還建有全省最大的養(yǎng)鹿基地，現(xiàn)有梅花鹿200多頭，游人還可與漂亮的梅花鹿合影留念。風(fēng)景區(qū)內(nèi)的草坪、花卉、綠色觀光帶、停車 場等基礎(chǔ)設(shè)施完善，整個風(fēng)景區(qū)已形成一個“春可踏青郊游、夏可垂釣野炊、 秋可登高賞葉、冬可踏雪尋梅的農(nóng)業(yè)觀光休閑旅游區(qū)。廟山漢墓位于儀征新集鎮(zhèn)東北，座落在丘陵起伏的山崗上，海拔47米, 東有周家山、西有團山相對襯托，顯出廟山座北朝南，聳立凸起的雄姿， 站在山頂，周邊景色盡收眼底，東望可見揚州，南眺鎮(zhèn)江，西俯境

8、內(nèi)諸 山如一條巨龍臥伏在丘陵地帶上，山水形勝，交通便捷，每年春、秋之 際，眾多游客前來觀賞漢墓的自然景觀。登月湖位于儀征市西北部，是揚州地區(qū)最大的人工湖，水質(zhì)清洌，風(fēng) 景怡人。風(fēng)景區(qū)內(nèi)，游客可以乘畫舫，快艇觀水色湖光、賞雨花廳石、飲 登月名茶、品農(nóng)家菜肴，水上樂園集垂釣中心、沙灘浴場、特色魚館、音 樂茶坊于一體。盛產(chǎn)的雨花石具有 質(zhì)、形、紋、色、呈象、意境”美的六大 特色，地以水名、山以石美、雨花石使登月湖聲名遠揚。儀征經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r現(xiàn)狀儀征市著重培育做強五大經(jīng)濟板塊”，即：石化及物流倉儲業(yè)板塊、高 新技術(shù)及船舶制造業(yè)板塊、汽車及零部件板塊、城市中心區(qū)板塊、農(nóng)村經(jīng)濟 板塊。全市目前已形成化工、汽

9、車及零部件、紡織、船舶制造、高新技術(shù)、 照明器具等支柱產(chǎn)業(yè)。境內(nèi)有亞洲最大的化纖原料生產(chǎn)基地一儀征化纖公司、全國最大的內(nèi)河中轉(zhuǎn)油港 一南京港股份公司、全國最大的活塞環(huán)生產(chǎn)基 地一儀征雙環(huán)活塞環(huán)有限公司、上汽集團自主品牌汽車生產(chǎn)基地 一上汽股份公司儀征汽車廠、 上海匯眾汽車公司儀征輕型客車廠、 長航集團金陵船舶公 司、大連化工等為代表的大型企業(yè)；雙環(huán)活塞環(huán)、飛新照明、史福特照明、貝得電機、無紡基布等一批企業(yè)為知名的全國 “單打冠軍 ”。經(jīng)濟發(fā)展前景展望目前隨著德國大眾汽車大項目的成功落戶揚州（儀征）汽車工業(yè)園，儀征將成為一個新的汽車城，未來2-3 年預(yù)計在儀征新城區(qū)將增加 10 萬常住人口。 儀

10、征將以一個大型的全國重要的汽車工業(yè)基地、 發(fā)展中的濱江城市崛起于長江中下游北岸。儀征經(jīng)濟發(fā)展對酒店投資環(huán)境的影響綜上所述， 儀征經(jīng)濟已經(jīng)進入高速滑行期， 為經(jīng)濟起飛積蓄了巨大的能量， 經(jīng)濟及投資的增長將帶來大量的商務(wù)活動， 而商務(wù)活動的頻繁將帶來人們對酒店的更大需求，從而帶來大量的酒店客源。在這種宏觀背景下，投資酒店既順應(yīng)了國家的宏觀經(jīng)濟走勢， 又迎合了儀征經(jīng)濟發(fā)展的潮流， 從而使投資酒店的回報更有保障。儀征第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀第三產(chǎn)業(yè)是衡量現(xiàn)代社會經(jīng)濟發(fā)達程度的重要標(biāo)志， 當(dāng)經(jīng)濟發(fā)展到一定階段時，第三產(chǎn)業(yè)可以有力地推動第一產(chǎn)業(yè)和第二產(chǎn)業(yè)發(fā)展，而第一產(chǎn)業(yè)、第二產(chǎn)業(yè)也會拉動第三產(chǎn)業(yè)的

11、發(fā)展， 二者是相輔相成的關(guān)系。 第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展滯后的問題引起了政府有關(guān)部門和社會各界有識之士的注意， 儀征市政府也一直倡議加快第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度。第三產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢對酒店投資環(huán)境的影響在主觀上， 儀征市政府將大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)作為重要的戰(zhàn)略目標(biāo)， 力求經(jīng)濟格局趨于平衡、合理。在客觀上，第二產(chǎn)業(yè)的發(fā)展必定會拉動第三產(chǎn)業(yè)，以使經(jīng)濟格局平衡。所以儀征打破目前的經(jīng)濟格局是經(jīng)濟發(fā)展的必然產(chǎn)物， 是迫在眉睫的。 目前儀征經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的不平衡正是投資第三產(chǎn)業(yè)的機會所在， 酒店業(yè)作為第三產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，將直接擁有這個寶貴的機會。儀征旅游業(yè)發(fā)展?fàn)顩r儀征旅游業(yè)發(fā)展?fàn)顩r圍繞建設(shè) “中等規(guī)模生態(tài)型現(xiàn)代濱江工業(yè)城市”

12、的發(fā)展定位， 依托自然資源，突出 “江、河、園 ”三大特色，緊扣 “山水鄉(xiāng)村、休閑儀征”主題，彰顯優(yōu)美生態(tài)，打造休閑生活。截至目前，儀征市已建成登月湖全國農(nóng)業(yè)旅游示范區(qū)等知名景區(qū)（點） 4 家，星級酒店 7 家，旅行社10 家；較大規(guī)模鄉(xiāng)村旅游點 20 余家。 2008年全市累計接待游客79.6萬人次， 實現(xiàn)旅游業(yè)總收入約億元。儀征旅游業(yè)新項目投資情況重點開發(fā)登月湖全國農(nóng)業(yè)旅游示范景區(qū)、 揚州西郊森林公園、 石柱山奇石園、棗林灣生態(tài)園、潤揚濕地公園、龍山風(fēng)景區(qū)等生態(tài)園區(qū) , 。儀征旅游業(yè)前景展望儀征旅游在寧鎮(zhèn)揚旅游板塊中的總體發(fā)展定位是： 生態(tài)休閑旅游， 包括休閑觀光和休閑度假。以體現(xiàn)田園風(fēng)光

13、為主，發(fā)展鄉(xiāng)村旅游，努力建成寧鎮(zhèn)揚城市的 “后花園” ，打造山頂綠樹蔥蔥、山腰果樹環(huán)抱、山下茶葉飄香的具有丘陵特色的生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光園，滿足城市居民回歸自然、親近自然的愿望。重點開發(fā)登月湖全國農(nóng)業(yè)旅游示范景區(qū)、 揚州西郊森林公園、 石柱山奇石園、棗林灣生態(tài)園、潤揚濕地公園、龍山風(fēng)景區(qū)等生態(tài)園區(qū)。休閑度假產(chǎn)品以登月湖、白羊山、龍山風(fēng)景區(qū)、棗林灣生態(tài)園等生態(tài)景區(qū)為依托，發(fā)展中高層次的度假產(chǎn)品， 吸引商務(wù)客人； 同時發(fā)展以林果采摘、 花木觀賞、 溪塘垂釣、水上游樂、登山健身為內(nèi)容的 “假日農(nóng)莊 ”、 “市民果園 ” 、 “自助農(nóng)園 ”等吸引城市居民反復(fù)游、體驗游的旅游產(chǎn)品。在度假產(chǎn)品中整合儀征特色餐飲，

14、形成特色錯位、互補的度假產(chǎn)品。儀征旅游業(yè)發(fā)展對酒店投資環(huán)境的影響主觀方面，發(fā)展旅游已成為儀征的城市發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)之一，客觀方面，儀征經(jīng)濟發(fā)展的大環(huán)境將極大促進旅游業(yè)的發(fā)展， 目前許多旅游投資項目上馬已證實這一點。 未來 510 年， 儀征將成為旅游新亮點， 大量吸引海內(nèi)外賓客。旅游業(yè)的發(fā)展將為儀征帶來大量的商務(wù)旅游、休閑旅游人流，這部分人流均為酒店客源，直接使酒店受益。結(jié) 論目前是在儀征投資興建酒店的最佳時機酒店投資建設(shè)的可行性是由區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r所決定的， 儀征正處于經(jīng)濟大發(fā)展的滑行期，今后10 年內(nèi)，儀征將成為揚州地區(qū)發(fā)展最快、最具活力和最具潛力的城市之一。而目前，儀征已成為投資熱點。儀征經(jīng)

15、濟的高速發(fā)展、德國大眾投產(chǎn)在即、旅游業(yè)發(fā)展前景良好，而第三產(chǎn)業(yè)嚴重滯后于第二產(chǎn)業(yè)，將為投資酒店帶來非常寶貴的機會。在這種優(yōu)越的投資環(huán)境下，投資酒店更有保障， 風(fēng)險更低， 同時對經(jīng)濟發(fā)展的格局平衡也將產(chǎn)生較大的影響。第二章 儀征酒店業(yè)發(fā)展?fàn)顩r調(diào)查及分析儀征酒店業(yè)發(fā)展?fàn)顩r調(diào)查及分析儀征星級酒店總體發(fā)展?fàn)顩r儀征星級酒店分布截至 2010 年，儀征目前共有星級酒店七家，其中高星級酒店兩家（三星級、四星級各一家） 。儀征高星級酒店分類儀征高星級酒店按功能可以為以下兩類：傳統(tǒng)商務(wù)酒店儀征黎明大酒店（三星級） ，客房收入占總收入的 60 以上，商務(wù)散客和團隊占接待量比例比較大。 消費群比較分散。 本地消費客

16、人在餐飲和娛樂上有較大的消費額。行業(yè)接待酒店儀征怡景半島酒店（四星級） ，由儀征化纖集團投資建設(shè)，客源大量來自本行業(yè)，同時對外營業(yè)，但忽略行業(yè)外的市場推廣工作。儀征星級酒店經(jīng)營情況調(diào)查及分析儀征酒店客源分析儀征星級酒店淡旺季情況及分析儀征酒店業(yè)沒有明顯淡季和旺季， 一年四季住房率基本持平。 酒店住房率每年在春節(jié)前后 45 天左右普遍下滑，下滑幅度在20%左右。但這個階段酒店的餐飲、娛樂生意火爆，星級酒店和獨立酒樓的包房往往供不應(yīng)求。儀征高星級酒店詳細調(diào)查及分析儀征高星級酒店基本情況儀征目前只有兩家超過三星級標(biāo)準的酒店， 分別是儀征黎明大酒店 （三星級）和儀征怡景半島酒店（四星級） ，這兩家星級

17、酒店分別于 2007 年和2009 年重新裝修。儀征高星級酒店設(shè)備設(shè)施情況儀征高星級酒店普遍存在設(shè)備設(shè)施檔次較低的問題。 比如作為酒店經(jīng)營核心的客房配套，普遍不符合高星級酒店的要求。儀征高星級酒店管理及服務(wù)情況截止目前，儀征高星級酒店基本處于自建自管的狀況。總體來說，儀征星級酒店的管理水平仍處于較低水平。儀征在建及規(guī)劃興建的高星級酒店調(diào)查及分析東園迎賓館位于東區(qū)新城， 由外商獨立投資， 總投資人民幣 4 億元。 占地面積 92 畝， 建筑面積 55000 平方米。 建有客房、 餐飲、 娛樂等配套項目。度假村定位為旅游、商務(wù)休閑會所，主要功能之一是市政府行政接待。興建高星級酒店是今后儀征酒店業(yè)的

18、發(fā)展趨向， 是第二產(chǎn)業(yè)帶動第三產(chǎn)業(yè)的必然結(jié)果。而市場的需求，遠遠不止兩家高星級酒店。競爭力分析.黎明大酒店配套設(shè)施落后， 隨著儀征酒店業(yè)的發(fā)展， 隨著與黎明大酒店形成競爭關(guān)系高星級酒店的落成， 黎明大酒店的客源將被瓜分， 而由于過分依賴客房收入，酒店的創(chuàng)收能力將被削弱。怎么落實后續(xù)改造資金，構(gòu)筑全新的經(jīng)營格局，達到產(chǎn)品的更新?lián)Q代，將是投資者面臨的問題。怡景半島酒店怡景半島酒店客房餐飲收入雖然比較高， 但毛利率很低， 對外部分也只有 47% ，這不排除是內(nèi)部管理不善造成的。不管怎么說，酒店如果只靠行業(yè)內(nèi)部客源維持賓館的經(jīng)營， 無疑是一種短期行為， 隨著儀征高星級酒店的發(fā)展，怡景半島酒店將受到越來

19、越大的沖擊。儀征社會各界對儀征酒店業(yè)的整體評價政府有關(guān)部門市政府調(diào)研科從90 年代初就開始關(guān)注產(chǎn)業(yè)失衡的問題。他們認為，第三產(chǎn)業(yè)得不到扶持， 第二產(chǎn)業(yè)對城市的作用也會打折扣。 會議接待規(guī)模和儀征現(xiàn)有接待水平之間的差異往往讓組織者感到很為難。儀征市旅游局資源與市場開發(fā)科、 質(zhì)量規(guī)范與管理科負責(zé)人認為， 儀征的旅游資源在揚州地區(qū)是有競爭力的， 但旅游收入?yún)s很低， 由于接待功能不足，政府有關(guān)部門規(guī)模較大的行政活動往往沒有合適的接待酒店。業(yè)內(nèi)人士認為儀征酒店業(yè)缺乏的是高水平的規(guī)劃和高水平的整體營銷。 目前儀征缺乏真正意義上的高星級酒店。消費群體儀征目前極度缺乏真正的高星級酒店。 現(xiàn)有酒店周圍環(huán)境普遍不

20、好， 門前的活動空間太小。 儀征酒店普遍存在文化品味比較低， 缺乏人性化服務(wù)的問題，與擁有儀征化纖公司、上汽集團、上海匯眾汽車公司、長航集團金陵船舶公司、大連化工以及德國大眾等著名大企業(yè)的經(jīng)濟發(fā)展格局極不相稱。儀征酒店業(yè)的現(xiàn)狀對儀征酒店業(yè)投資機會的影響儀征近年來非常重視發(fā)展商務(wù)旅游。事實證明：商務(wù)旅游越興旺，城市競爭力就越大。發(fā)展商務(wù)旅游，一可以改善投資環(huán)境，提高城市的知名度，二可以提高城市的人均消費， 三可以提高社會經(jīng)濟整體水平， 增強城市競爭力。高星級酒店是商務(wù)旅游的載體， 也是城市形象工程。 隨著儀征旅游經(jīng)濟的發(fā)展和德國大眾汽車項目的建設(shè)必然給儀征帶來大量高端商務(wù)旅游客源。目前黎明大酒店

21、、 怡景半島酒店等星級酒店接待能力不足以滿足市場發(fā)展的需求， 新建的豪華酒店在短期內(nèi)將完成酒店業(yè)發(fā)展成熟城市高星級酒店 12 年的客源積累過程。也就是說，以現(xiàn)有儀征高星級酒店的檔次和結(jié)構(gòu)，遠遠不能滿足國際化程度越來越高的市場需要。儀征酒店業(yè)已經(jīng)到了產(chǎn)業(yè)整體升級和大幅度調(diào)整結(jié)構(gòu)的時候了， 建設(shè)高星級酒店如東園迎賓館將吹響了儀征酒店產(chǎn)業(yè)整體升級的號角。高星級酒店是城市經(jīng)濟發(fā)展和綜合競爭力的重要風(fēng)向標(biāo)。 隨著德國大眾項目的啟動，汽車工業(yè)的壯大，儀征社會經(jīng)濟的快速發(fā)展，高星級酒店有很大的發(fā)展空間，在此時投資高星級酒店的經(jīng)營效益是可觀的。結(jié) 論儀征高星級酒店發(fā)展相對滯后，市場空間巨大，市場需要更多、更高

22、水平的高星級酒店。作為第三產(chǎn)業(yè)的重要組成部分， 儀征酒店業(yè)發(fā)展相對滯后， 這種滯后也導(dǎo)致儀征酒店市場供不應(yīng)求， 酒店建設(shè)有很大的市場空間。 以目前儀征酒店業(yè)的硬件設(shè)施、軟件水平，儀征東園迎賓館在硬件上只要稍加投入，在管理及營銷上稍加努力， 即能在儀征酒店業(yè)一炮打響， 酒店經(jīng)營將在更短的時間內(nèi)達到火爆經(jīng)營的程度。第三章 濱江新城酒店投資環(huán)境調(diào)查及分析濱江新城酒店投資環(huán)境調(diào)查及分析本報告的前兩章對儀征市的酒店投資、經(jīng)營環(huán)境進行了調(diào)查分析，結(jié)果表明，目前是在儀征投資酒店的最佳時期。儀征市新區(qū)臨近揚州（儀征）汽車工業(yè)園，地理位置優(yōu)越，交通便利，周邊產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟效益極佳。而新區(qū)內(nèi)（包括儀征市）沒有一家五星級

23、酒店，其投資價值及前景不言而喻。濱江新城發(fā)展?fàn)顩r區(qū)域內(nèi)較大項目進展情況外資企業(yè)項目進展情況：德國大眾汽車項目落戶，拉動儀征汽車工業(yè)的發(fā)展，未來2-3 年，一個嶄新的汽車工業(yè)基地形成， 帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展拉動地方經(jīng)濟發(fā)展和常住人口的增加。環(huán)境規(guī)劃建設(shè)進展情況占地 350 畝的東園濕地公園正在建設(shè)中， 向東向南均規(guī)劃進行商業(yè)金融和高檔住宅開發(fā)。濱江新城第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r調(diào)查及分析目前工業(yè)發(fā)展已經(jīng)成熟，但第三產(chǎn)業(yè)滯后，商業(yè)基礎(chǔ)比較薄弱。目前服務(wù)場所的檔次低、規(guī)模小，無法吸引到高端消費客源，而新區(qū)沒有較大的商場及酒店，將使得大部分高端客源流失到儀征市區(qū)及其它地方去消費。新區(qū)生活休閑配套的嚴重不足及第三產(chǎn)業(yè)

24、的嚴重滯后引起了儀征市政府的高度重視， 儀征市政府將對新區(qū)第三產(chǎn)業(yè)重新規(guī)劃， 加緊招商引資力度，加快第三產(chǎn)業(yè)特別是住宅、酒店、寫字樓的發(fā)展。以使第三產(chǎn)業(yè)盡快適應(yīng)第二產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。在新區(qū)的這種產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不平衡、 急需調(diào)整的情形下， 為作為第三產(chǎn)業(yè)重要組成部分的酒店業(yè)創(chuàng)造了很好的投資契機。濱江新城經(jīng)濟發(fā)展前景展望目前新區(qū)在經(jīng)濟、 社會等各方面已有飛躍發(fā)展， 預(yù)計成為儀征市中心城區(qū)有機組成部分、有良好的人居環(huán)境和創(chuàng)業(yè)條件的現(xiàn)代化新區(qū)。毫無疑問， 隨著新區(qū)工業(yè)經(jīng)濟的迅猛發(fā)展和經(jīng)濟規(guī)模不斷壯大， 第三產(chǎn)業(yè)將會有長足發(fā)展，使投資酒店者長遠受益，并獲得如豐厚的投資回報。濱江新城經(jīng)濟發(fā)展對酒店投資環(huán)境的影響雄厚的

25、工業(yè)實力必將帶動第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展， 而政府的相關(guān)政策也鼓勵發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)， 可以預(yù)計， 本項目所在區(qū)域及周邊地區(qū)的第三產(chǎn)業(yè)將會在很短的時間內(nèi)爆發(fā)， 新區(qū)及本項目周邊地區(qū)良好的發(fā)展前景將給投資酒店帶來絕佳商機。德國大眾汽車項目對新區(qū)酒店業(yè)的影響分析德國大眾汽車項目產(chǎn)業(yè)鏈對新區(qū)的影響據(jù)專家保守估計大眾汽車項目對下游產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟拉動作用為 1 ： 50 ， 將帶動儀征的經(jīng)濟翻番，影響巨大，具體表現(xiàn)為：產(chǎn)業(yè)物資流以下游產(chǎn)品經(jīng)濟拉動量留在儀征，形成的工業(yè)產(chǎn)能所需要的進口設(shè)備、進口輔助原料所產(chǎn)生進出口總量將激增。而且生產(chǎn)將形成周期性的進出口；原料不斷的進口，產(chǎn)成品不斷的出口，產(chǎn)業(yè)物流大量增加，可以想象，屆時的新

26、區(qū)將是車水馬龍、夜如白晝，一派繁榮的景象。對配套設(shè)施的需求商務(wù)人員將不堪每天奔波， 各專業(yè)公司必將需要在新區(qū)設(shè)立常駐辦事機構(gòu)，這樣就對新區(qū)提出商務(wù)配套設(shè)施和生活配套設(shè)施的需求。大眾汽車項目項目對東園迎賓館的影響經(jīng)過上述分析， 大眾汽車項目的直接、 間接拉動作用將為新區(qū)帶來巨大的商務(wù)人流， 而此類人流大多數(shù)能夠到酒店消費， 是酒店消費的目標(biāo)客戶之一。這類人群到為了商務(wù)宴請、公務(wù)宴請、以及生活的需要，近在咫尺的東園迎賓館將是他們的最佳選擇。新區(qū)對東園迎賓館的影響新區(qū)的開發(fā)建設(shè)， 將成為儀征經(jīng)濟發(fā)展新的推動點， 將成為儀征新的辦 公、娛樂、購物、居住、休閑的城市另一中心組團。預(yù)計新區(qū)在 2-3 年后

27、，將產(chǎn)生到新區(qū)從事公務(wù)活動、商務(wù)活動、等各種活動的巨大人流。東園迎賓館能為新區(qū)內(nèi)頻繁的公務(wù)活動、 商務(wù)活動提供非常好而且必需的一個洽談、應(yīng)酬場所，擁有公務(wù)宴請、商務(wù)宴請客源。結(jié) 論新區(qū)及其周邊地區(qū)的經(jīng)濟有著十分美好的發(fā)展前景。 但該地區(qū)的第三產(chǎn)業(yè)包括酒店業(yè)卻十分落后，這顯然是不協(xié)調(diào)的。這種產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的不協(xié)調(diào)，為酒店業(yè)創(chuàng)造了絕佳的投資機會。東園迎賓館10 分鐘車程經(jīng)濟圈對東園迎賓館的投資環(huán)境也有一定的積極影響。德國大眾汽車項目將對新區(qū)第三產(chǎn)業(yè)包括酒店業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生巨大的積極影響。新區(qū)（汽車工業(yè)園）將為東園迎賓館帶來相當(dāng)大的酒店商務(wù)宴請、公務(wù)宴請客源。綜上所述，新區(qū)的酒店投資環(huán)境優(yōu)越，東園迎賓館選址更

28、是最佳地點。第四章 東園迎賓館定位東園迎賓館定位東園迎賓館市場定位根據(jù)東園迎賓館所在新區(qū)及其周邊地區(qū)的經(jīng)濟形態(tài)市場情況和未來客源情況，酒店定位為：以商務(wù)、娛樂市場為主、功能齊備的五星級酒店，這個定位包括以下涵義：以商務(wù)、娛樂為主的酒店定位依據(jù)：東園迎賓館所處的地理位置優(yōu)越，臨近汽車工業(yè)園，工業(yè)企業(yè)眾多，外向型經(jīng)濟發(fā)達，對高檔酒店消費有強烈需求，盡享新區(qū)內(nèi)商檢、物流等業(yè)務(wù)帶來的必需消費客源。而這些客源的消費需求多以商務(wù)、娛樂為主。而目前在新區(qū)及周邊地區(qū)高檔娛樂消費場所很少， 沒有一家高檔次的酒店娛樂場所，故東園迎賓館要以商務(wù)、娛樂市場為主，借鑒廣東東莞發(fā)達城鎮(zhèn)高星級酒店的成功經(jīng)驗，突出酒店的娛樂

29、功能，把娛樂規(guī)模做大，并依靠娛樂的動態(tài)消費來帶動、支撐其它服務(wù)項目的消費，提高經(jīng)濟效益。功能齊備的酒店定位依據(jù)：東園迎賓館餐飲、娛樂、康體、客房等營業(yè)項目完全可以以獨立的形象出現(xiàn)，營業(yè)收入來自多個板塊，可以有效避免收入結(jié)構(gòu)失衡。功能齊備的酒店可以使酒店營業(yè)項目之間互相帶動消費， 增加酒店的競爭力，同時多元化經(jīng)營可以降低經(jīng)營風(fēng)險。所以東園迎賓館在以娛樂為經(jīng)營核心的同時， 更應(yīng)充分考慮客房、 餐飲 等其它項目的配套功能。五星級酒店即酒店的設(shè)施、設(shè)備、服務(wù)、管理都達到國家五星級酒店評定標(biāo)準。儀征酒店業(yè)發(fā)展滯后， 市場對高檔豪華酒店有很大的需求， 興建五星級高檔酒店，將在市場競爭中處于強勢地位。從高星

30、級酒店經(jīng)營情況分析得出的結(jié)論是： 酒店檔次越高， 經(jīng)營情況也就越好。因此， 建議東園迎賓館定位為五星級酒店， 以便今后取得更多的競爭優(yōu)勢。酒店客源定位及消費構(gòu)成東園迎賓館作為高星級商務(wù)、 娛樂酒店， 未來的目標(biāo)客戶群主要由以下客源構(gòu)成：新城及周邊地區(qū)企業(yè)的高層管理人員與高級技術(shù)人員新區(qū)及周邊地區(qū)的經(jīng)濟以汽車工業(yè)經(jīng)濟為主， 而德國大眾企業(yè)又以外向型企業(yè)為主。 這部分企業(yè)是新區(qū)及周邊地區(qū)經(jīng)濟活動的核心， 他們都有相當(dāng)多的總部外派駐儀征的高層管理人員和高級技術(shù)人員。這部分人長時間遠離家鄉(xiāng)，收入較高，平常應(yīng)酬不斷，八小時之外有很多的私人活動。他們一般進高檔酒店以后，先會在酒店用餐，然后到娛樂部門消費，

31、最后根據(jù)情況會到客房住宿。餐飲、娛樂、客房整個消費過程是連動的。濱江新城及周邊地區(qū)企業(yè)商務(wù)接待客人新區(qū)及周邊地區(qū)工業(yè)企業(yè)眾多， 其商務(wù)接待消費是該地區(qū)酒店業(yè)市場的重要部分。東園迎賓館要把高新區(qū)及周邊地區(qū)的企業(yè)作為目標(biāo)消費群的重要來源之一，除了為他們提供住宿、餐飲、娛（康）樂活動外，還要重點為他們的商務(wù)活動提供服務(wù)，包括商務(wù)會議服務(wù)、商務(wù)談判服務(wù)等。本地消費者本地消費者一直是儀征酒店業(yè)尤其是餐飲、 娛樂場所的重要客源， 這部分顧客主要是散客消費，消費構(gòu)成也比較分散，更多集中在娛樂消費，同時在餐飲、 客房等項目上也有需求， 東園迎賓館在餐飲服務(wù)中尤其注重民間婚宴消費的市場需求，將建成儀征當(dāng)?shù)刈詈玫?/p>

32、婚宴中心。當(dāng)?shù)卣賳T儀征政府部門公務(wù)接待將會選擇在東園迎賓館。消費主要集中在餐飲、客房、娛樂及會議項目上。與汽車工業(yè)園有關(guān)的公司和人員在汽車工業(yè)園將云集眾多的物流公司、物資回收公司和配套生產(chǎn)企業(yè)，其負責(zé)人或高管人員也是酒店的消費顧客。這部分客源的消費主要集中在客房、餐飲、娛樂等方面。外地娛樂客源來源于揚州、鎮(zhèn)江、南京六合等儀征周邊地區(qū)的娛樂客源。外地休閑旅游客源來源于海內(nèi)外、港澳臺、省內(nèi)、省外的休閑旅游客源。東園迎賓館功能定位東園迎賓館的市場定位為以商務(wù)、 娛樂市場為主、 功能齊備五星級酒店，根據(jù)酒店的這個市場定位來確定酒店的功能定位。具體功能包括：住宿服務(wù)功能酒店為顧客提供獨特的客房硬件設(shè)

33、施和五星級的人性化服務(wù)。酒店客房的設(shè)計要領(lǐng)先于儀征新建酒店的水平。酒店客房在128 間左右，客房類型主要有八種：（ 1 ） 豪華單人房（少量連通房） ；（ 2 ）豪華商務(wù)雙人房；（ 3 ）豪華情侶房；（ 4 ）桑拿客房；（ 5 ）豪華商務(wù)單人房（少量連通房 ）；（ 6 ）豪華商務(wù)套房；（ 7 ）豪華商務(wù)復(fù)式房；（ 8 ）高級行政套房。標(biāo)準客房的面積為3040平方米，洗手間面積范圍在6平方一9平方之間（依據(jù)旅館建筑設(shè)計規(guī)范及飯店星級劃分及評定標(biāo)準 ） 。客房裝修設(shè)計要體現(xiàn)前衛(wèi)、時尚、浪漫、休閑的風(fēng)格。商務(wù)服務(wù)功能會議室酒店共設(shè)有會議室三個： 其中 30 人會議室兩個， 80 人會議室一個， 60

34、0人多功能廳一個。商務(wù)樓層商務(wù)樓層設(shè)有商務(wù)中心、商務(wù)洽談室、 4 人和 8 人會議室各一個，并為商務(wù)樓層的客人提供簡易餐飲、資料翻譯、書報閱讀、復(fù)印傳真、機票訂購等服務(wù)。餐飲服務(wù)功能出品選擇新區(qū)的企業(yè)有相當(dāng)一部分為外資企業(yè)， 根據(jù)他們的消費習(xí)慣， 東園迎賓館中餐出品應(yīng)考慮本地淮揚特色結(jié)合市場流行的湘菜和長久不衰的粵菜。多功能廳設(shè)有 600 人的多功能廳，供大型婚宴和企業(yè)會議接待使用。多功能廳樓層空間應(yīng)較高，配備燈光音響及投影設(shè)備。配備可容納 500 人的會議桌椅，設(shè)有會議準備間、儲藏室、接待處、休息區(qū)、洗手間、化妝間、茶水間、配菜間等。據(jù)調(diào)查儀征多數(shù)酒店不具備接待大型會議和宴會的功能， 這導(dǎo)致

35、了高新區(qū)及周邊地區(qū)有這部分需求的客人舍近求遠到儀征市區(qū)等其它酒店去消費。而新區(qū)存在著眾多大型企業(yè)， 會議市場是很大的， 因此東園迎賓館在功能定位時，應(yīng)具備接待大型會議、晚會和舉辦宴會的能力。中餐廳酒店設(shè)有中餐廳，菜系為淮揚菜、湘菜和粵菜。中餐大廳散座為 200 位，大廳用屏風(fēng)或其它方法分割成大小兩個部分，設(shè) 25 間包房， 每個包間可以容納 10 人進餐， 但不作平均分配， 面積大小各異。最大的包間可以容納 48 人同時進餐 （可臨時分隔） ， 最小的包間可容納6 人進餐。風(fēng)味餐廳酒店設(shè)中檔次風(fēng)味餐廳兩個，設(shè)計為 80 個餐位，分別是餐廳德國風(fēng)味 和日韓風(fēng)味餐廳。兩個風(fēng)味餐廳規(guī)模都不大，分別能

36、容納 40 人就餐，給儀征市內(nèi)及新區(qū)的境外人士提供餐飲聚會的場所。設(shè)風(fēng)味餐廳是為了體現(xiàn)酒店齊備的功能， 使酒店的服務(wù)能適應(yīng)眾多外籍人士的消費習(xí)慣， 讓他們能在此找到故鄉(xiāng)的感覺。 同時也為本地消費者體驗異國風(fēng)情提供服務(wù)。西餐廳西餐廳設(shè)計為 120 個餐位。設(shè)置西餐廳是因為酒店周邊地區(qū)客源結(jié)構(gòu)有高級白領(lǐng)等西餐消費客源，同時西餐廳是評定星級所必備的項目。娛樂服務(wù)功能酒店設(shè)卡拉OK 包房 30 間，分大、中、小三種類型。大型包房可以同時容納 40 人， 中型包房可以容納 24 人， 小型包房容納10 人，有接待處和酒吧臺?？ɡ?OK 的裝飾和設(shè)施要上檔次，吸引高端客人來消費， 30 間包房的裝飾格調(diào)要

37、有所不同，以滿足不同客人的消費需求。桑拿服務(wù)功能桑拿設(shè)有休息大廳， 供客人臨時休息和提供沐足服務(wù)， 有大型投影設(shè)備。桑拿設(shè)有豪華包房40 個，設(shè)有足浴包房20 間，設(shè)有接待處、休息區(qū)、酒吧臺。其它康樂服務(wù)功能其它康樂有游泳池、棋牌室、健身房、乒乓球室、臺球室、美容美發(fā)室等。商品服務(wù)功能酒店一樓大堂設(shè)精品店，銷售住店客人需要的日常用品和地方特產(chǎn)。東園迎賓館設(shè)備設(shè)施檔次定位高檔次作為高星級酒店，在建筑、裝修的設(shè)計上，應(yīng)采用先進的設(shè)計理念，在裝修材料、設(shè)備設(shè)施的選擇上，應(yīng)選擇新穎、經(jīng)久耐用、高檔次的材料與設(shè)備。適度領(lǐng)先、長遠發(fā)展作為高星級酒店， 其硬件檔次適度領(lǐng)先于儀征高檔次酒店， 并以長遠的目光來

38、考慮設(shè)備設(shè)施的選擇， 為酒店今后保持強大的持續(xù)競爭力做硬件上的保障。大堂大堂要氣派、豪華，資金投入要充分，地面和墻壁裝修建議用優(yōu)質(zhì)大理石或花崗巖，加上部分玻璃，燈具采用豪華燈具，前廳接待臺和客人休息區(qū)的設(shè)施要有品味，要給客人一種休閑、時尚、新鮮的感覺?？头靠头吭O(shè)備和設(shè)施要有個性、超前?？头績?nèi)的設(shè)施如睡床、布草、燈具、電器、家具、墻紙要選擇中等價位的知名品牌，且產(chǎn)品應(yīng)在多家同等規(guī)模酒店得到過使用；選用含毛量較高的地毯，及質(zhì)量較好的品牌潔具；選用適合酒店用的電話、燈具、電視機，布草、茶杯等，并印上本酒店的標(biāo)志。注意地毯、墻紙、燈具、天花、家具、布草、潔具等顏色要搭配恰當(dāng)，不同類型客房的裝飾要有不同

39、的格調(diào)，體現(xiàn)不同類型客房的品味和氣氛。餐廳現(xiàn)代餐飲的裝修講究簡捷明快、追求藝術(shù)性。大包房要有獨立的洗手間和獨立配菜間。中小包房要有獨立洗手間，公用配菜間。娛樂和康樂與餐廳一樣，裝修投入同樣要適可而止，但燈光、音響、沙發(fā)等設(shè)備不能敷衍了事，建議選用質(zhì)量、效果較好的設(shè)備設(shè)施?？ɡ?OK 大包房配投影設(shè)備，中包房配背投。公共區(qū)域電梯候梯廳、公共洗手間、商務(wù)中心等公共區(qū)域，裝修和設(shè)施要上檔次，裝修設(shè)計時要考慮每個功能區(qū)各自的氣氛，若設(shè)計不好，將直接影響酒店整體形象。建議采用中等偏上的材料，并保持用材的前瞻性。第五章東園迎賓館設(shè)計要求.東園迎賓館設(shè)計要求酒店建筑風(fēng)格在設(shè)計上應(yīng)為古典園林風(fēng)格，總建筑面積為

40、55000平方米(包括地下室12000平方米)，地上為四層。主體建筑與環(huán)境.主體建筑的各功能區(qū)面積(1)酒店的主體建筑要突出酒店風(fēng)格。(2)充分利用酒店緊臨主干道的優(yōu)點，將大堂、餐飲、娛樂、康體等項目 都對外開放，營業(yè)功能得到充分利用。(3)酒店共設(shè)四類通道門：酒店入住通道門(主門)、中餐客人通道門(附 門)、康樂客人通道門(附門)、員工及貨物通道門。(4)各功能區(qū)面積見東園迎賓館各功能區(qū)面積分配表東園迎賓館各功能區(qū)面積分配表在舁 廳P項目名稱數(shù)量指標(biāo)總建筑面積（m2）備注1客房區(qū)269間50 /問21074含走道工作問2多功能廳600人2褶/人1625含主席臺課堂式3中型會議室80人2褶/人

41、160課堂式4小型會議室30人2褶/人60座談式5中餐宴會廳768人2褶/人1625含吧臺及前廳6中餐包房25問40 nf/間157010人/問7中餐廚房850人0.8 m2/A680含多功能廳300人8風(fēng)味餐廳80人估算300含廚房9西餐廳80人估算300含廚房10卡拉OK包房40問50 一/問2600含通道11主題酒吧1問估算1625暫定“百度”12桑拿貴賓房40問35 一/問1400含通道13休息廳400可作足浴功能14桑拿足浴房20問20褶/間40015桑拿大廳50人600含附屬功能區(qū)16酒店大堂930含附屬功能區(qū)17游泳池（康體）5項60褶/項2000乒、臺、健、美18地下室（一層）

42、19000人防室及設(shè)備問19貴賓樓776120合計64110.環(huán)境改造(1)建議在建筑的一層玻璃外立面設(shè)計水幕，水池內(nèi)有彩色水底燈，內(nèi)養(yǎng)金魚，池底放鵝卵石、貝殼，構(gòu)成自然、休閑、浪漫、親切的環(huán)境 氛圍。(2)酒店的周圍建議適當(dāng)移栽部分植物，與口岸綠化廣場相協(xié)調(diào)。(3)在主體建筑外圍設(shè)計園林燈光。(4)酒店建筑物外立面和樓頂設(shè)計景觀燈，突出酒店地標(biāo)建筑的作用酒店大樓前設(shè)計一個噴泉水池。酒店一層內(nèi)外地面高差為 450mm 。酒店前綠化廣場設(shè)標(biāo)志塔，配燈光。大堂和公共區(qū)域大堂內(nèi)有天井，內(nèi)天井高度為二層或三層；大堂面積不宜太大，地面選用大理石和馬賽克圖案組合；客人休息區(qū)略高于其它地面，地面為磨砂玻璃內(nèi)

43、置光源，沙發(fā)可選左右沙發(fā)；電梯候梯廳地面、洗手間走廊及地面選用大理石和馬賽克圖案組合，天花做造型；對大堂進行高格調(diào)的藝術(shù)布置，形成一個藝術(shù)審美中心；接待服務(wù)臺的功能分布要明顯，便于客人看到。接待服務(wù)臺臺面選用磨砂玻璃或大理石,正面采用背景玻璃或裂紋玻璃和大理石或夾板組合，裝燈光 （單色或彩色） ；背面選用夾板制作，內(nèi)設(shè)抽屜和硬皮文件夾?？头繕?biāo)準客房單間面積范圍在45 m250 m2之間，洗手間面積范圍在69 itf之間?？头吭O(shè)計要求：客房方正大方，采光效果好，窗戶為固定玻璃窗?？头棵娣e要大，面積30 m240 m2o設(shè)立麻將樓層，進行特別裝修和家例布局，為客人提供娛樂服務(wù)。配備舒適的美式雙人沙

44、發(fā)、搖椅或貴妃椅，淘汰傳統(tǒng)的兩張圈椅。洗手間面積69平方米，洗手間的設(shè)施布置可根據(jù)面積、房型和特殊要求而定。部分客房洗手間的墻面可選用玻璃封閉或半開放式。每一間客房都配備DVD機。5.3.7.每一間客房都布置可移動迷你酒吧柜，打破傳統(tǒng)的固定酒吧臺，并在酒吧設(shè)計上下功夫。床頭控制采用簡單控制，不安裝在床頭柜上，而安裝在床頭柜上方的 墻面，不設(shè)計智能化床頭控制，床頭燈采用臺燈。對客房的燈光進行特別設(shè)計，突破目前傳統(tǒng)設(shè)置，通過燈光分別形成 安靜、浪漫、性感的場景效果?？头孔呃葍蓚?cè)的客房門應(yīng)盡量錯開，不應(yīng)有對視?？头績?nèi)的小走廊地面為高級地磚和高級馬賽克組合，客房內(nèi)其它地 面為地毯?？头績?nèi)單人床規(guī)格：2

45、000mm 乂 1200mm ,整個床能夠移動，床的底 座為實木材料制作，帶床頭一側(cè)的底座安裝滾輪，另一側(cè)的底座不安 裝滾輪。客房內(nèi)雙人床規(guī)格：2200mm x2000mm ,整個床能夠移動。餐飲設(shè)施中餐廳、西餐廳和風(fēng)味餐廳有獨立的名稱、獨立的 VI形象。中餐廳一定要有獨立的大門每個中餐包房在設(shè)計時要帶洗手間；風(fēng)味餐廳暫定為日韓餐廳和臺灣餐廳，餐廳設(shè)計一定要體現(xiàn)上述三個地區(qū)的建筑風(fēng)格和其文化特征。建議設(shè)計時邀請日韓人士和臺灣人士作設(shè)計顧問；西餐以儀征頂級西餐廳定位，吸引儀征各個領(lǐng)域的頂級客人。中、小中餐包房公用一個配菜間，大中餐包房要設(shè)專用配菜間。配菜間和洗手間的墻面地面選用高級馬賽克、墻面小

46、石專、玻璃（磨砂玻璃和裂紋玻璃）進行組合，可選用雙色墻面磚進行組合，洗手間可選用臺上玻璃碗盆（透明或磨沙），或選用臺上瓷 盆（碗盆、柱盆及小方形盆）。墻面和天花要做適當(dāng)?shù)难b飾造型和燈光娛樂設(shè)施卡拉OK包房為30間，房型有總統(tǒng)房、行政套房、豪華大房、豪華 中房、豪華小房，每一包房都帶洗手間，每一間包房裝飾風(fēng)格各不相同， 有獨自品味?？ɡ璒K裝飾要求奢華，裝飾和燈 光及家具顏色要協(xié)調(diào)，音響和電器為高 檔次，通風(fēng)和空調(diào)功率要足夠。卡拉OK和桑拿要有獨立名稱和VI形象?？ɡ璒K的設(shè)計要時尚、浪漫，材料選擇和搭配要認真考究?？ɡ璒K借鑒廣州、東莞、深圳的成功模式設(shè)計，氣勢要宏大?？ɡ璒K門面及走廊要金壁

47、輝煌，有足夠的燈光效果；卡拉OK里家俱要獨特；卡拉OK房間設(shè)計和布置別致，突出新穎性；卡拉OK 一定要由專業(yè)公司進行設(shè)計和裝卡拉OK的走廊和包房的地面、墻面和天 花燈光要五彩繽紛，要體現(xiàn)休閑浪漫的氣 氛，有世外桃園的感覺。桑拿康體設(shè)施桑拿設(shè)有可容納 50人的休息大廳一個，按摩房40間，房型有貴賓房和標(biāo)準房，足浴貴賓房20間。配備有接待臺、酒吧臺、投影機、 美容美發(fā)室。會議設(shè)施小型會議室設(shè)置高檔接待室， 作為高新區(qū)大、中型企業(yè)接待頂級 貴賓的場所。酒店設(shè)有多功能廳一個，可以 為企業(yè)提供大型會議和晚會，也可 為企業(yè)提供大型餐飲接待和宴會第六章東園迎賓館經(jīng)營戰(zhàn)略.東園迎賓館經(jīng)營戰(zhàn)略東園迎賓館經(jīng)營管理

48、模式選擇在管理模式上，東園迎賓館可以在下列三種模式中選擇：引入國內(nèi)、外品牌管理公司；聘請獨立總經(jīng)理；推薦模式即：執(zhí)行團隊+顧問團隊；三種模式各有所長，模式優(yōu)劣見推薦模式與其它商業(yè)模式比較表推薦模式與其它商業(yè)模式比較表比較項目品牌管理公司獨立總經(jīng)理推薦模式有充分保證管理質(zhì)量保證存在風(fēng)險有足夠保證品牌資源獲取資源豐富資源匱乏資源豐富經(jīng)營資源獲取資源豐富資源匱乏資源豐富業(yè)主風(fēng)險控制風(fēng)險較低風(fēng)險較高風(fēng)險較低經(jīng)營板塊聯(lián)動作用不明顯無法聯(lián)動作用明顯服務(wù)方式靈活較差很好較好管理成本控制成本極高成本低成本較低價值/價格比高價值/高價格低價值/低價格高價值/低價格東園迎賓館經(jīng)營戰(zhàn)略客房經(jīng)營戰(zhàn)略東園迎賓館客房在某

49、種意義上來說是娛樂的配套項目，客房設(shè)計應(yīng)滿足娛樂客人的要求，并配備適當(dāng)?shù)纳虅?wù)需求。酒店要針對不同消費者的需求設(shè)計個性化服務(wù)功能，如客房的配套設(shè)施、桑拿樓層、麻將樓層及商務(wù)樓層。餐飲經(jīng)營戰(zhàn)略獨立性餐飲是不僅作為酒店配套設(shè)施，更是對社會開放經(jīng)營的獨立項目，是酒店重要的收入來源之一，所以不但餐廳有獨立的名稱、獨立的 VI 形象，在管理上也要給以相對的獨立性。無數(shù)的事實說明，沒有獨立性是做不好餐飲的。品牌效應(yīng)中餐廳必須創(chuàng)造品牌效應(yīng)，方法有兩種：一是加盟一些著名的品牌，好處是可以借助它們的品牌效應(yīng)，讓餐廳比較快地興旺起來。弊端是利潤被瓜分，而且不能完全掌握主動權(quán)，合作雙方經(jīng)常在人事、采購等問題上發(fā)生糾紛

50、。二是自己創(chuàng)品牌，這種形式的好處是自己掌握主動權(quán)，不足之處是建立品牌的時間較長。出 品選擇食品出品選擇新式粵菜，即以燕、翅、鮑和海鮮為主打產(chǎn)品，輔以潮汕鹵水，湘菜和淮揚菜。風(fēng)味餐廳風(fēng)味餐廳務(wù)必出品正宗的德國菜、日本菜和韓國菜，吸引本地的外籍人士，使風(fēng)味餐廳成為他們的聚集地，進而引導(dǎo)其在客房、娛樂等領(lǐng)域消費。西餐廳新區(qū)及周邊地區(qū)外資企業(yè)眾多， 設(shè)立西餐廳能滿足外國人的消費需求。同時，也能滿足部分商務(wù)客人、情侶客人的消費需要。娛（康）樂經(jīng)營戰(zhàn)略卡拉 OK 和桑拿主要針對高新區(qū)及周邊娛（康）樂客源。要吸引來并穩(wěn)定這些客源，除了前期裝修講究新穎性之外，必須處理好以下幾個環(huán)節(jié)：要聘用大量形象較好并且業(yè)務(wù)水平較高的公關(guān)人員和服務(wù)人員，給以較好的物質(zhì)生活待遇。比如提供部分免費膳食，提供住房等。要對他們進行系統(tǒng)的培訓(xùn)，使之能較好的適應(yīng)本職工作，他們