1、第五章 物業(yè)綜合管理效力本章講授本章講授：建筑物的管理房屋設備設備管理物業(yè)環(huán)境管理物業(yè)平安管理業(yè)主及非業(yè)主運用人的管理學習目的與要求1了解綠地與綠化管理車輛道路管理環(huán)境衛(wèi)生管理2掌握物業(yè)根本資料的管理房屋二次裝修管理房屋設備設備根本資料管理設備維護與更新3重點掌握房屋修繕管理設備運轉管理治安防備管理消防管理突發(fā)事件處置居住行為的管理物業(yè)綜合管理效力 指為滿足寬廣業(yè)主運用人的效力需求，保證物業(yè)正常運轉，發(fā)揚物業(yè)根本功能的公共效力或常規(guī)效力；是專業(yè)化程度較高的效力類別物業(yè)綜合管理效力主要內容房屋修繕的管理設備設備管理環(huán)境管理聚居人群的社區(qū)管理綜合效力公共次序管理建筑物的管理房屋等建筑體的管理物業(yè)的

2、中心部分傳統(tǒng)的房屋管理其主要內容就是建筑物的管理現(xiàn)代物業(yè)的建筑投入大、價值高，功能先進、運用壽命長，在管理上的要求更高建筑物的管理資料檔案管理修繕管理質量管理物業(yè)檔案資料的管理物業(yè)檔案資料管理的重要性物業(yè)檔案資料的管理是開展物業(yè)管理的前提健全有序的資料檔案是提高管理效率的重要條件搞好資料檔案的管理，有利于提高管理程度，開展評優(yōu)、創(chuàng)優(yōu)任務物業(yè)檔案資料的管理內容基建根據(jù)文件開工驗收文件勘察、設計文件施工技術文件開工圖紙聲像資料物業(yè)檔案資料建立的方法與要求資料檔案建立的四個環(huán)節(jié)搜集整理歸檔 利用房屋修繕管理房屋修繕管理房屋損壞緣由氣候要素生物要素地理要素災禍要素運用不當設計施工質量低劣維修保養(yǎng)不善自

3、然要素人為要素房屋修繕管理是指物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)國家對物業(yè)維修管理的規(guī)范、要求以及物業(yè)管理委托合同的規(guī)定，對所管理的物業(yè)進展維護修繕的管理活動房屋修繕管理的主要內容房屋修繕管理的主要內容質量管理裝修管理房屋維修施工管理房屋質量管理就是對房屋的運用情況進展平安程度的檢查和滿足運用功能方面質量評定，為房屋的運用、管理、維護和修繕提供科學的根據(jù)房屋質量管理中最主要的任務是房屋完損等級評定 房屋完損等級房屋的完損等級就是房屋的質量等級房屋的完損等級劃分的根據(jù)是：各類房屋的構造、裝修和設備房屋的完損等級劃分為5類，即：完好房、根本完好房、普通損壞房、嚴重損壞房和危險房房屋完損等級的評定 房屋完損的等級，反

4、映了房屋質量的好壞，它是根據(jù)房屋各個組成部分的完損程度來綜合評定的評定的要求評定的根本方法計算房屋的完好率經(jīng)過房屋的完損等級的評定，可確定完好房、根本完好房的面積之和，占總物業(yè)面積的百分比，即房屋的完好率房屋完好率 完好房所占面積根本完好房所占面積/房屋總面積二次裝修與管理房屋二次裝修指房屋已建立完成，業(yè)主辦完入伙手續(xù)后，在正式人住前，根據(jù)本人的運用特點和要求，對房屋進展重新設計、分隔、裝飾、布置等。有時業(yè)主人住一段時間后，或非業(yè)主運用人互換后，往往又要將原來的裝修推倒，按本人的志愿進展裝修裝修管理是指在房屋建筑物的管理中，對業(yè)主權屬范圍內的修繕行為進展規(guī)范管理，以確保物業(yè)內及公共部位、公共設

5、備平安的管理任務房屋二次裝修的特點二次裝飾必需符合樓宇原來設計時的工程技術規(guī)范與技術規(guī)范二次裝修普通是在已有入住業(yè)主或非業(yè)主運用人的情況下進展的，因此施工時顧及住用戶的正常任務及生活。盡量防止或減少對他們呵斥的影響房屋二次裝修的特點對施工人員技術及素質要求比較高在裝修的過程中，容易損壞毗連房屋和公用設備設備，要留意平安和防火 建立部1995年8月公布、1997年4月頒發(fā)的，地方性的裝飾裝修管理規(guī)定，以及物業(yè)管理企業(yè)制定的等。這些規(guī)定規(guī)范了人們的裝修行為，明確裝修活動的各種要求和任務程序裝修管理的根據(jù) 有關裝修管理的常用表格有：、裝修管理的根據(jù)房屋維修施工管理房屋維修施工管理含義是指按照一定施工

6、程序、施工質量規(guī)范和技術經(jīng)濟要求，運用科學的方法對房屋維修施工過程中的各項任務進展有效、科學的管理房屋的維修施工管理特點維修條件上的限制性 維修范圍的復雜性 房屋維修施工工程的種類小修工程中修工程大修工程翻修工程 綜合維修工程房屋維修施工管理的主要義務根據(jù)維修工程義務，編制房屋維修施工工程方案及任務量，嚴厲執(zhí)行維修工程施工程序，合理安排人力、物力和財力不斷更新房屋維修技術，提高勞動消費率，加強維修資料耗費定額管理，降低維修本錢，添加盈利房屋維修施工管理的主要義務 運用科學管理的方法和職能，對方案落實、維修技術的革新、勞動力和資源的利用等進展科學的管理與控制維修施工管理的內容方案管理工程程序管理

7、房屋維修的責任管理 是指根據(jù)國家和地方的有關規(guī)定和物業(yè)管理合同的有關商定，明確房屋維修的責任及其費用的承當?shù)墓芾砣蝿辗课菥S修責任可分為兩種情況在保修期內新建房屋，自其開工驗收合格到保修期滿前，由施工單位擔任房屋的質量保修保修期滿后保修期滿以后，應由業(yè)主或非業(yè)主運用人承當房屋的維修責任，并承當相應的費用。同時，業(yè)主或非業(yè)主運用人與物業(yè)管理企業(yè)，應就不同情況明確各自的責任房屋設備設備管理物業(yè)設備設備給排水設備用電設備供暖與燃氣設備消防設備通訊設備智能化管理系統(tǒng)房屋設備設備的管理含義：指根據(jù)設備設備的性能，按照一定的科學管理程序和制度，以一定的技術管理要求，對設備設備進展的日常養(yǎng)護、維修與更新房屋設

8、備設備的管理內容：房屋設備設備根本資料管理設備運轉與保養(yǎng)管理設備、設備的維修與更新房屋設備設備根本資料管理設備原始檔案的管理建立原始資料檔案建立設備卡片設備維修資料檔案的管理報修單運轉記錄技術革新資料設備運轉與保養(yǎng)管理接納驗收設備設備的日常性維修保養(yǎng)預防性方案維修保養(yǎng)日常維修保養(yǎng)管理要求以設備操作人員為主，對設備采取清潔、鞏固、調整、光滑、防腐為主的檢查和預防性保養(yǎng)措施要求操作人員實行定期保養(yǎng)責任制，做好交接班前預備、檢查設備任務，在保證設備系統(tǒng)平安、正常、各部位清潔光滑和運轉正常的情況下，方可接受投入運用操作日常維修保養(yǎng)管理要求要求設備操作人員嚴厲遵守設備操作制度和平安操作規(guī)程，以保證設備平

9、安、正常運轉要求操作人員經(jīng)常對設備進展清掃、擦拭、注油、整理、光滑，停機時應切斷電源日常維修保養(yǎng)管理要求 要求專業(yè)維修技術人員日常巡視檢查，協(xié)助操作人員合理運用設備，制止違章操作，加強日常保養(yǎng)，對設備的運轉情況進展檢查設備、設備的維修與更新物業(yè)設備的維修設備設備更新與技術改造工程物業(yè)設備運用壽命技術壽命：是指設備設備的設計運用年限經(jīng)濟壽命：是指設備運用到一定年限后，其效率低、耗能大、年限運用維修費提高或污染腐蝕、排氣、粉塵、噪音等問題嚴重，設備要提早報廢設備設備更新與技術改造工程目的：就是為使其技術性能得到提高改善，并降低年運用維修本錢而進展的更新改造設備維修管理規(guī)程與制度物業(yè)設備管理崗位職責

10、工程部經(jīng)理技術主管領班技術工人資料統(tǒng)計員物業(yè)設備管理制度接納驗收制度預防性方案維修保養(yǎng)制度運轉管理制度值班制度交接班制度報告記錄制度物業(yè)環(huán)境管理綠地與綠化管理車輛道路管理環(huán)境衛(wèi)生管理綠地與綠化管理綠地與物業(yè)區(qū)內的綠地系統(tǒng) 在城市的綠地生態(tài)系統(tǒng)中，居住區(qū)綠地是一個重要的組成部分居住區(qū)綠化可以為居民發(fā)明衛(wèi)生、安靜、平安、溫馨、美觀的居住環(huán)境它不僅有改善小氣候，凈化空氣，減少污染，防止噪聲等作用而且植物的消費又有一定的經(jīng)濟價值一個愉快的綠化環(huán)境還有利于人們消除疲勞，振奮精神綠地與物業(yè)區(qū)內的綠地系統(tǒng) 綠地是人居環(huán)境中不可短少的硬件設備之一，也是城市生態(tài)環(huán)境優(yōu)劣的一個重要的判別目的綠地是城市生態(tài)系統(tǒng)中影

11、響最大、最接近居民的生態(tài)環(huán)境，也是居住環(huán)境中其他成分所不能替代的自然要素綠地與物業(yè)區(qū)內的綠地系統(tǒng)隨著消費力的開展和人民生活程度的提高，居住環(huán)境的綠化建立將進一步得到注重居住區(qū)綠地系統(tǒng)的組成街道綠地宅旁和庭院綠地公共建筑和公用設備公用綠地公共綠地居住區(qū)綠地系統(tǒng)的組成居住區(qū)綠地的規(guī)范居住區(qū)綠化的規(guī)范可按每居民平均占有多少平方米公共綠地面積和整個居住區(qū)用地的綠化復蓋率兩種目的來衡量根據(jù)國家建委1980年制定的居住區(qū)用地目的規(guī)定居住區(qū)公共綠化面積目的為24米2每居民居住區(qū)綠地的規(guī)范 90年代后，根據(jù)城市建立開展的要求，住宅區(qū)的綠化率到達30%以上，個別“綠色住宅或“生態(tài)住宅甚至高達6070%，大廈及其

12、它類型的建筑物業(yè)的綠化率也有所提高物業(yè)園林綠化的管理明確園林綠化員工職責嚴厲執(zhí)行質量管理規(guī)范。如園林樹木養(yǎng)護管理的質量規(guī)范，可分為三級車輛道路管理車輛的增多與車場的需求 隨著人們生活程度的提高，對用車的需求越來越廣泛，物業(yè)區(qū)域內停放車輛不斷增多。市場對車場的需求就日顯迫切車輛的增多與車場的需求 其次，停靠位置的規(guī)劃沒有從環(huán)境質量的全局上思索，結果出現(xiàn)小區(qū)交通組織不當，噪聲干擾嚴重，以及由車位配置不合理呵斥運用不便等問題。給物業(yè)管理任務帶來很多費事停車場的規(guī)劃及設置設置停放場庫應思索的要素必需把人的活動放在首位合理估計車位數(shù)量，保證小區(qū)環(huán)境質量正確處理地下停車場庫、停車樓建立與綜合造價高的矛盾停

13、車場的規(guī)劃及設置車輛管理制度摩托車、自行車管理規(guī)定機動車輛管理規(guī)定停車場進出管理規(guī)定停車場收費管理規(guī)定環(huán)境衛(wèi)生管理環(huán)境衛(wèi)生的管理含義 環(huán)境衛(wèi)生的管理：是指物業(yè)管理企業(yè)或專業(yè)清潔公司運用科學的方法、專業(yè)的清潔工，在轄區(qū)或承包區(qū)域內定時、定點、專人地進展規(guī)范化的日常保潔、消殺，廢棄物的搜集與清運，以維持區(qū)域的整齊、干凈的清潔衛(wèi)生任務。這是狹義的了解環(huán)境衛(wèi)生的管理含義 在現(xiàn)代物業(yè)管理的新理念下，環(huán)境衛(wèi)生管理還包括對空氣、水資源、噪音情況等的檢查、控制、監(jiān)視，進而為住用戶謀求良好的生活生存空間環(huán)境衛(wèi)生管理的任務范圍室外衛(wèi)生管理樓內保潔與消毒渣滓的分類搜集和清運環(huán)境維護與治理相關任務環(huán)境衛(wèi)生管理主要內容

14、環(huán)境衛(wèi)生管理制度建立加強衛(wèi)生設備建立嚴厲監(jiān)視檢查加強環(huán)境衛(wèi)生的宣傳教育日常的治安管理消防管理突發(fā)事件的處置物業(yè)平安管理治安管理治安防備管理的含義 現(xiàn)代的治安管理：是依托各種先進設備與工具、訓練有素的管理人員，為防止和終止任何危及或影響物業(yè)管理轄區(qū)內的業(yè)主或運用人的生命財富與身心安康的行為與要素，確保住戶或運用人人身平安、財物不受損失，任務生活次序正常，而進展的管理任務治安防備管理的特點綜合性強 管理難度大效力性強管理人員素質要求高治安管理的根本原那么堅持“預防為主、防治結合的治安防備管理方針堅持物業(yè)內的治安防備管理與社會治安任務相結合的原那么堅持“效力第一、用戶至上的效力目的堅持治安任務硬件與

15、軟件一同抓的原那么治安防備管理的主要內容建立完善而有效的平安管理制度完善轄區(qū)內平安防備設備明確保安員的崗位職責，開展有效的治安防備消防管理高層樓宇的消防系統(tǒng)的組成消防控制中心火災報警系統(tǒng)消防栓系統(tǒng)噴灑自動滅火系統(tǒng)防排煙系統(tǒng)平安疏散系統(tǒng)手提式滅火器消防管理的主要內容建立高素質的消防隊伍制定完善的消防制度消防設備的保養(yǎng)與維護加強消防教育培訓消防知識培訓主要有以下三方面內容：對員工的培訓教育學習消防實際知識熟練運用常用滅火器材運用等開展消防綜合演練對用戶開展消防宣傳教育加強消防教育培訓 對業(yè)主來說必需了解并掌握如下三方面內容：大樓防火任務的各項規(guī)定手提式滅火器的運用方法消防應急通道位置及緊急情況時的

16、疏散方法消防的日常管理任務定期檢查和改換消防器材適當安排消防演習突發(fā)事件的處置突發(fā)事件的處置 應急處置的系統(tǒng)程序是由以下一系列制度和程序組成：突發(fā)事件的預警機制報告制度組織制度程序規(guī)范應急措施善后處置業(yè)主及非業(yè)主運用人的管理業(yè)主及非業(yè)主運用人根本資料的管理居住行為的管理共同事務的管理根本資料的管理主要內容：房屋檔位預售合同收樓資料需與業(yè)主簽署的、房屋裝修所需的資料，包括裝修懇求表、裝修承諾書、裝修圖紙等租賃情況及資料，包括租賃合同、租戶情況等資料根本資料的管理歸檔原那么：業(yè)主檔案分樓盤、樓層，按順序編號并陳列，以便查詢歸檔要求：搜集業(yè)主資料及時、齊全、準確，留意更新、完善居住行為的管理情感管理

17、 更新觀念，提高對情感管理的認識人們生活程度的提高，居住環(huán)境的優(yōu)化、美化，人們對物業(yè)管理的觀念也開場逐漸轉變，追求心思上、情感上的需求多了。過去以為物業(yè)管理只是買得起商品房的有錢人才能夠的消費，如今普遍為群眾所接受情感管理 開展多樣化和個性化的效力滿足心思和精神需求隨著物業(yè)管理行業(yè)的專業(yè)化、社會化和品牌化開展，物業(yè)管理企業(yè)既注重管理的質量，更注重效力的多樣化和個性化，使業(yè)主和非業(yè)主運用人的心思、精神需求得到更大的滿足規(guī)范管理物業(yè)管理的勝利與否，其前提條件之一是能否得到住戶的親密配合需求對小區(qū)大廈的業(yè)主運用人制定一些行為規(guī)范共同事務的管理管理公約與業(yè)主公約管理規(guī)定與用戶手冊業(yè)主贊揚與糾紛管理公約

18、：是指經(jīng)過各方商定、大家共同遵守的行為準那么，反映商定人的共贊同志和利益，具有品德和法律約束力物業(yè)管理公約：是物業(yè)前期管理過程中必需制定的，對各方具有品德和法律約束力的文件。它適宜在各種類物業(yè)管理中運用。在居住類物業(yè)管理中常用于前期效力管理物業(yè)管理公約業(yè)主公約 含義：業(yè)主公約是全體業(yè)主對物業(yè)的運用、維修和其他管理效力活動，以書面方式訂立的具有約束力的自治性行為規(guī)范。主要用于住宅性物業(yè)的管理業(yè)主公約有普通特點業(yè)主公約的主體是物業(yè)管理區(qū)域內的物業(yè)一切人和運用人業(yè)主公約的客體是物業(yè)行為業(yè)主公約的效能范圍涉及物業(yè)管理區(qū)域內的全體一切人和運用人業(yè)主公約規(guī)定的權益義務，既包括法律范疇的權益義務，也包括品德范疇的準那么了解業(yè)主公約業(yè)主公約作為一種自治本準，不能設定立罰款、撤除違章建筑等行政處分措施但可以商定恢復原狀、賠償損失等民事責任方式了解業(yè)主公約在須涉及實施行政處分措施時，可及時報請有關行政管理部門業(yè)主公約是針對物業(yè)的運用、管理等行為而設定的，故該物業(yè)區(qū)域內的一切人和運用人，均應遭到業(yè)主公約的約束管理規(guī)定 “管理規(guī)定是物業(yè)管理制度中的一份綜合性的管理文件。由一系列詳細到某一方面的管理規(guī)定所組成管理規(guī)定主要內容治安管理規(guī)定、消防管理規(guī)定、電視監(jiān)控管理規(guī)定、機動車輛管理規(guī)定、非