1、中物協(xié)物業(yè)管理師官方模擬考試題（案例分析）案例一、某物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理一住宅小區(qū)及該小區(qū)地車庫（車位產(chǎn)權(quán)為建設(shè)單位所有，全部以月 租方式有償供住戶使用，每個(gè)車位每月收費(fèi)400元，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收,其中的25豺乍為管 理服務(wù)費(fèi)歸物業(yè)服務(wù)企業(yè)使用.停牛庫墻上寫上醒目寫明，收取的停車費(fèi)只是車位租金和服 務(wù)費(fèi)。不含保管費(fèi)，車輛被盜受損,概不賠償）。2020年7月的一天午10時(shí)起，當(dāng)?shù)赝幌卤┯?路面積水嚴(yán)重，漫過車庫出入口地面最高 處，盡管車庫管理人員在上午11時(shí)左右發(fā)現(xiàn)車庫可能出現(xiàn)水浸危險(xiǎn)時(shí),馬上撥打平時(shí)登記的 車主電話，通知停車車主盡快轉(zhuǎn)移車輛并試圖堵住車庫出入口的進(jìn)水,但仍有部分車主因?yàn)?上班地太

2、遠(yuǎn)等原因來不及立即開走車輛，導(dǎo)致20多部汽車浸水受損。當(dāng)日上午12時(shí)（之前為 了便于車輛開出車庫，無法同時(shí)用沙包堵水、封門）物業(yè)服務(wù)企業(yè)一方面緊急調(diào)集沙包堵住車 庫進(jìn)出口、調(diào)集水泵加大抽水，另一方面，調(diào)査水浸原因，證實(shí)小區(qū)車庫出入口路面髙度符合 設(shè)計(jì)規(guī)范要求，配備的排水泵可以正常排水，只是因?yàn)楸┯晏?。?dāng)?shù)孛襟w引用水文觀測(cè)部門 發(fā)布的信息，稱當(dāng)日暴雨是該市50年一遇的特大暴雨，車庫水泵排水速度小于路面積水漫進(jìn) 車庫的速度,導(dǎo)致車庫積水。物業(yè)服務(wù)中心下午及時(shí)貼出公告向車主解釋原因,說明管理服務(wù) 人員及時(shí)采取了必要的處置措施。但下午5時(shí)至6時(shí)十多名車輛被水浸的車主陸續(xù)班聚集到 小區(qū)服務(wù)中心，情緒激

3、動(dòng)，稱在小區(qū)門口聽說車庫原來配備的排水泵不能使用，導(dǎo)致車庫積水 過多、浸沒車輛，堵住服務(wù)中心門口，不讓工作人員下班，強(qiáng)烈要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)當(dāng)場(chǎng)答應(yīng)賠 償車輛遭受水浸的損失，理由是物業(yè)公司收了停車費(fèi)，就應(yīng)該保證車輛安全，出現(xiàn)7K浸事件 物業(yè)服務(wù)企業(yè)有管理過失,理應(yīng)承擔(dān)維修費(fèi)用。1、下列關(guān)于本案受損車輛賠償?shù)恼f法正確的是（）A、物業(yè)服務(wù)企業(yè)收了停車費(fèi)應(yīng)該承擔(dān)水浸賠償責(zé)任B、如果投了車場(chǎng)管理責(zé)任險(xiǎn)應(yīng)由保險(xiǎn)公司賠償C、如果證實(shí)此次暴雨屬不可抗力范疇，則物業(yè)公司企業(yè)不用賠償D、車位產(chǎn)權(quán)及收取的大部分停車費(fèi)都?xì)w建設(shè)單位，應(yīng)由建設(shè)單位承擔(dān)賠償責(zé)任2、不可抗力是指（）客觀情況。A、不能衡量B、不能預(yù)見C、不能避

4、免D、不能克服3、服務(wù)企業(yè)為了避免車輛遭受水浸原因信息誤傳,導(dǎo)致危機(jī)擴(kuò)大，應(yīng)做到（）A、封閉信息、防止報(bào)道B、態(tài)度明確、信息明朗C、盡快賠償、安撫車主D、快速反應(yīng)、公布實(shí)情4、物業(yè)服務(wù)企業(yè)為了減少、避免水侵車輛的風(fēng)險(xiǎn)。應(yīng)當(dāng)（）A、經(jīng)常檢修車庫排水系統(tǒng)B、平時(shí)做好沙包等攔水物質(zhì)準(zhǔn)備C、發(fā)生危情時(shí)，盡快撥打消防急救電話D、購買車庫公眾責(zé)任險(xiǎn)5、物業(yè)服務(wù)企業(yè)在墻上所寫提示文字，可以看做是（）合同條款。A、默示 B、正式 C、要式 D、格式案例二、某住宅小區(qū)總建筑面積13萬平方米，可收費(fèi)面積10萬平方米，由一家大型物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營管理。經(jīng)測(cè)算該小區(qū)全年各項(xiàng)物業(yè)服務(wù)相關(guān)費(fèi)用如下表，人員費(fèi)用100公共秩序

5、維護(hù)、設(shè)施設(shè)備設(shè)施運(yùn)行和維護(hù)綠化、清潔費(fèi)用40辦公固定資產(chǎn)折舊，必要保險(xiǎn)等開支40大修費(fèi)用10其他必要的日常物業(yè)費(fèi)開支0*本題收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按月計(jì)算，城市維護(hù)建設(shè)稅及教育附加忽略不計(jì)，前期購買物資等稅費(fèi)抵扣， 忽略不計(jì)。本題解題基礎(chǔ)：物業(yè)費(fèi)=成本+利潤+稅金物業(yè)費(fèi)=支出+酬金稅金=物業(yè)費(fèi)/ （1+稅率）*稅率1、若釆用酬金制計(jì)費(fèi)方式且約定酬金比例為服務(wù)支出的10%,不考虜酬金交稅則該項(xiàng)目物 業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為（）元/平方米A、1.62B、1.65C、1.69D、1.72 解析：物業(yè)費(fèi)=支出+酬金 1. 06X=180 75*1.06+0.106X+0. 06X支出=100萬+40萬+40萬 共計(jì)180

6、萬，設(shè)全年物業(yè)費(fèi)為X,X=180 萬+180 萬*10%X=180 萬+18 萬X=198 萬已知小區(qū)可收費(fèi)面積為10萬平方米，即項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為198萬/10萬平方米/12個(gè)月=1. 65元平方米2、若采用包干制計(jì)費(fèi)方式，年利潤為10萬元，計(jì)算該項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為（）元/平 方米A、1.64B、1.68C、1.71D、1.75解析：物業(yè)費(fèi)=成本+利潤+稅金；稅金=物業(yè)費(fèi)/ （1+稅率）*稅率已知年利潤為10萬元，設(shè)全年物業(yè)費(fèi)為XX=180 萬+10 萬+X/（l+6%）*6%X=190 萬+X/1. 06*0. 061. 16X=190 萬*1.06+0. 06X1.06X-0.

7、06X=190 萬*1.06X=190 萬 *1.06X=201.4 萬已知小區(qū)可收費(fèi)面積為10萬平方米201.4萬/10萬平方米/12個(gè)月=1.678元平方米，四舍五入,即項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為1. 68 元/平方米3、若采用包干制計(jì)費(fèi)方式，利潤率為年服務(wù)費(fèi)收入的10%,則計(jì)算該項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo) 準(zhǔn)為（）元/平方米A、1.73B、1.75C、1.78D、1.81解析：物業(yè)費(fèi)=成本+利潤+稅金：稅金=物業(yè)費(fèi)/ （1+稅率）*稅率已知利潤率為服務(wù)費(fèi)收入的10%,設(shè)全年物業(yè)費(fèi)為X,則利潤=X*10%X=180 萬+X*10%*X/（l+6%）*6%X=180 萬+0. 1X+X/1.06*0.

8、061. 06X-0. 106X-0. 06X=180 萬*1.060. 894X=190. 8 萬X=213.4 萬己知小區(qū)可收費(fèi)面積為10萬平方米213. 4萬/1O萬平方米/12個(gè)月=1. 778元平方米，四舍五入,即項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為1. 78 元/平方米4、若釆用包干制計(jì)費(fèi)方式，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為()元/平方米，該項(xiàng)目剛好保本A、1.59B、1.63C、1.68D、1.71解析：物業(yè)費(fèi)=成本+利潤+稅金；稅金=物業(yè)費(fèi)/ (1+稅率)*稅率項(xiàng)目剛好保本則說明物業(yè)企業(yè)沒有利潤，即利潤為0,設(shè)物業(yè)費(fèi)為X,X=180+0+X/(l+6%)*6%X=180 萬+X/1.06*0. 061.06X=

9、180 萬*1.06+0. 06X1.06X-0. 06X=180 萬*1.06X=180 萬*1.06X=190. 8 萬已知小區(qū)可收費(fèi)面積為10萬平方米190.8萬/10萬平方米/12個(gè)月=1. 59元平方米，即項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為1. 59元/平方米5、己知小徹企業(yè)増值稅稅率是一般企業(yè)的一半，則在物業(yè)服務(wù)收費(fèi)額不變的情況下，小徹 企業(yè)所交増值稅S與一般企業(yè)所交増值稅T的關(guān)系為()A、T小于2SB、T=2SC、T大于2S D、不確定解析：假設(shè)100萬元收入，按3涌16%的稅率分別計(jì)算，進(jìn)行比較小微企業(yè)所交増值稅為S=100萬/ (1+3%) *3%S=100 萬/I. 03*0. 03S

10、=2.91 萬一般企業(yè)所交増值稅為T=100萬/ (1+6%) *6%T=100 萬/I. 06*0. 06T=5. 66 萬即 2S=2. 91 萬*2=5. 82 萬，5. 66 萬小于 5.82 萬故選A, T小于2S案例三、某日，一名7歲小學(xué)生趙某放學(xué)經(jīng)過某住宅大廈下時(shí)，被一塊從上面落下的砧板砸中，由 于傷勢(shì)過重當(dāng)場(chǎng)死中，當(dāng)時(shí)無法確定肇事者，趙某父親一紙?jiān)V狀以高空拋物、墜物傷害為由， 把該住宅臨街一面的80戶住戶及負(fù)責(zé)大廈物業(yè)管理的服務(wù)企業(yè)一并告上法庭，提出80萬元 的民事賠償要求。2個(gè)月后，法院一審判決，管理大廈的物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)30W的責(zé)任，賠償 24萬元，駁回對(duì)廈80戶業(yè)主的所有

11、訴求。趙某父母不服一審判決，向該市中級(jí)法院提出上訴， 請(qǐng)求二審法院撤銷一審判決，并改判80戶業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)連帶賠償其各項(xiàng)損失80萬元。 管理大廈的物業(yè)服務(wù)企業(yè)也不服一審判決，提出上訴。辯稱日常工作記錄證明自身完全履行 了物業(yè)服務(wù)合同約定義務(wù)和法定義務(wù),不存在主觀上的過失或過錯(cuò)，而高空拋物不屬于物業(yè) 服務(wù)企業(yè)完全可控的事件,因此不應(yīng)為此擔(dān)責(zé)。6個(gè)月后，中級(jí)人民法院做出終審判決，撤銷一審判決，判令大廈臨街一側(cè)的80戶業(yè)主 每戶補(bǔ)償4000元，總計(jì)32萬元,物業(yè)服務(wù)企業(yè)不承擔(dān)責(zé)任。1、在上述案例中，對(duì)物業(yè)企業(yè)適用的侵權(quán)責(zé)任原則（）A、過錯(cuò)責(zé)任原則B、過錯(cuò)推定責(zé)任原則C、嚴(yán)格責(zé)任原則D、公平責(zé)任原則2、在上述案例中，對(duì)大廈業(yè)主適用的侵權(quán)責(zé)任歸責(zé)原則是（）A、過錯(cuò)責(zé)任原則B、過錯(cuò)推定責(zé)任原則C、嚴(yán)格責(zé)任原則D、公平責(zé)任原則3、在上述案例中被玻璃擊中身亡的小學(xué)生，屬于（）A、完全民事行為能力人B、限制民事行為能力人C、監(jiān)護(hù)民事行為能力人D、無民事行為能力人4、物業(yè)服務(wù)企業(yè)為了防范此類風(fēng)險(xiǎn)，