1、城市規(guī)劃實(shí)務(wù)-100(總分140，做題時(shí)間90分鐘)(一)某市中心區(qū)北部有一工廠位于主干道安平北路東側(cè)，共有用地4.5公頃。由于城市建設(shè)的發(fā)展，該廠周圍多已建成居民區(qū)，沿安平北路兩側(cè)也已成為商業(yè)、 辦公區(qū)，該廠成了污染擾民企業(yè)。但因該廠產(chǎn)品有特色，銷路很好，經(jīng)濟(jì)效益 頗佳，不能停產(chǎn)。按照該廠主管部門的意見(jiàn)和城市控制性詳細(xì)規(guī)劃的要求，擬 將該廠搬遷并出讓原址，所獲資金用于搬遷。出讓后原址2.0公頃改為商業(yè)、辦公用地，1.8公頃改為公寓用地，原家屬宿舍約占地 0.7公頃保留。問(wèn)題1.將原工業(yè)用地改變使用性質(zhì)應(yīng)如何辦理相關(guān)手續(xù)答案：這是將原工業(yè)用地改變使用性質(zhì)的規(guī)劃選址管理問(wèn)題。按照建設(shè)用地性質(zhì)變更

2、 程序，應(yīng)按如下規(guī)定辦理：(1)廠方申請(qǐng)改變用地性質(zhì)。廠方應(yīng)持上級(jí)主管部門同意其改變廠址用地 性質(zhì)、出讓廠址和搬遷的文件，向城市規(guī)劃行政主管部門提出改變用地性質(zhì)和 搬遷的申請(qǐng)。(2)城市規(guī)劃行政主管部門審核。城市規(guī)劃行政主管部門根據(jù)已批準(zhǔn)的控 制性詳細(xì)規(guī)劃和有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定進(jìn)行審核。由于該工廠位于市中心區(qū)， 城市規(guī)劃行政主管部門應(yīng)將審核同意的意見(jiàn)報(bào)請(qǐng)市政府批準(zhǔn)，然后向廠方發(fā)出 建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書。(3)城市規(guī)劃行政主管部門提出規(guī)劃設(shè)計(jì)條件。城市規(guī)劃行政主管部門在 發(fā)出選址意見(jiàn)書的同時(shí)，根據(jù)該地區(qū)的具體情況和有關(guān)技術(shù)要求、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)， 向該廠提出各個(gè)地塊的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件。(4)受讓方和廠方申請(qǐng)立

3、項(xiàng)。廠方持城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)文件與受 讓方的協(xié)議，向計(jì)劃部門申請(qǐng)項(xiàng)目立項(xiàng)書。(5)辦理土地出讓手續(xù)。廠方持城市規(guī)劃行政主管部門、市計(jì)劃部門批準(zhǔn) 文件及與受讓方的用地出讓協(xié)議，向土地部門辦理用地出讓手續(xù)，取得國(guó)有土 地使用權(quán)有償出讓合同。該合同必須包含城市規(guī)劃行政主管部門提出的各地塊 的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件。(6)受讓方申請(qǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。受讓方持計(jì)劃部門批準(zhǔn)文件、土地 出讓合同和地形圖等有關(guān)資料，向城市規(guī)劃行政主管部門申請(qǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許 可證。如受讓方為多家應(yīng)分別辦理。(7)受讓方繼續(xù)辦理有關(guān)建設(shè)的各項(xiàng)手續(xù)。受讓方在原址如何建設(shè)，將由 受讓方依據(jù)城市規(guī)劃行政主管部門提出的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，向城市

4、規(guī)劃行政主管部門報(bào)送建設(shè)方案、施工圖和申請(qǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證等項(xiàng)手續(xù)。(8)城市規(guī)劃行政主管部門審核建設(shè)方案。城市規(guī)劃行政主管部門考慮到 該地區(qū)位于市中心，對(duì)受讓方的建設(shè)方案在審核過(guò)程中除依照規(guī)劃設(shè)計(jì)條件 外，還將邀請(qǐng)一些專家進(jìn)行評(píng)審，根據(jù)評(píng)審意見(jiàn)提出修改意見(jiàn)。在沒(méi)有其他問(wèn) 題后，核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。(二)某北方城市擬在市中心地段新建集公寓、辦公、賓館、商業(yè)為一體的綜合性建 筑。用地朝向?yàn)槟掀珫|13。，用地四種情況如下：東側(cè)為城市支路，道路紅線寬度 20ml退紅線設(shè)10m寬綠帶；南側(cè)為城市次干道，道路紅線寬度 30ml退紅線設(shè)15m寬綠帶；北側(cè)為現(xiàn)狀居民住區(qū)，全部為6層磚混住宅；西側(cè)為現(xiàn)狀

5、某辦公樓。城市規(guī)劃部門提供的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件如下：.低層、多層建筑退紅線不少于 5m.高層建筑退紅線不少于15m.建筑限高100m.綠地率不小于15%.停車車位：按照規(guī)范要求。.日照要求：板式建筑間距系數(shù)為 1.61 ,塔式建筑間距為遮擋面面寬的 1.2 倍。設(shè)計(jì)單位提供的圖紙?jiān)斠?jiàn)下圖。問(wèn)題.請(qǐng)按照我國(guó)現(xiàn)行相關(guān)規(guī)定及規(guī)劃管理部門的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件指出設(shè)計(jì)圖紙中存在 的問(wèn)題。SSS_TEXT_QUS回分值：20答案：(1)新建建筑南側(cè)未滿足設(shè)置15m綠化帶的要求。(2)不應(yīng)該占用綠化帶布置機(jī)動(dòng)車停車場(chǎng)。(3)沿街建筑物長(zhǎng)度超過(guò)150m時(shí)，應(yīng)設(shè)消防車道。(4)高層辦公樓與高層公寓之間的間距不符合消防要求。

6、(5)高層公寓、賓館裙房距北側(cè)住宅的間距不足。(6)高層建筑下部全部被裙房包圍，應(yīng)該有部分高層外墻直接垂直落地, 并應(yīng)該有直接對(duì)外出入口。(7)汽車出入口距城市干路交叉口過(guò)近。(8)地下車庫(kù)出入口位置設(shè)置不當(dāng)，出入不方便。如下圖所示，根據(jù)某城市規(guī)劃部門提供的規(guī)劃管理文件，A地塊規(guī)劃為一個(gè)小型博物館用地，占地面積3100m，容積率不得大于1.0萬(wàn)m2/公頃，建筑高度小 于10ml建筑退后道路紅線至少10m B地塊為某名人故居及保護(hù)控制用地，建 筑形式為坡屋頂四合院。在該市城市建設(shè)檢查中發(fā)現(xiàn)，有一開(kāi)發(fā)商在規(guī)劃管理 部門不知情的情況下，正在該地塊進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)。問(wèn)題1.假設(shè)你作為該市規(guī)劃行政主管部門的

7、工作人員，你認(rèn)為該項(xiàng)目存在什么問(wèn)題2 .作為一個(gè)技術(shù)領(lǐng)導(dǎo)，你如何評(píng)審該項(xiàng)目 ？SSS_TEXT_QUSTIJ分值：20答案：1 .作為規(guī)劃行政管理部門，明確結(jié)論是：該項(xiàng)目屆違法建設(shè)，必須按照相關(guān)程序查處。主要問(wèn)題包括如下幾個(gè)方面：(1)不符合規(guī)劃要求。(2)沒(méi)有一書兩證。(3)必須馬上停工，已建工程拆除。(4)按照有關(guān)規(guī)定接受相應(yīng)處罰。(5)該項(xiàng)目必須另行選址建設(shè)，并按規(guī)定辦理各種手續(xù)。2.作為規(guī)劃編制單位評(píng)審該項(xiàng)目，該項(xiàng)目主要有以下問(wèn)題：(1)不符合規(guī)劃管理文件規(guī)定。(2)該開(kāi)發(fā)商的設(shè)計(jì)方案改變了土地的使用性質(zhì)，擅自將用地改為餐廳經(jīng)營(yíng)，違反規(guī)劃控制要求。(3)建筑總平面布局中將入口放在城市主

8、次干路交叉口是錯(cuò)誤的。(4)根據(jù)規(guī)劃控制要求，建筑高度不應(yīng)超過(guò) 10ml(5)A地塊開(kāi)發(fā)的容積率為1.06萬(wàn)m2/公頃，超過(guò)規(guī)劃的1.0萬(wàn)m/公頃的 控制要求。(6)新建餐廳與四合院建筑問(wèn)問(wèn)距太近，違反防火通道的最低要求。(7)B地塊為某名人故居，為了保證城市建筑風(fēng)貌及環(huán)境協(xié)調(diào)，建議 A地 塊新建筑采用坡屋頂形式。(四)某城市小區(qū)，三面臨城市干道，其南側(cè)為支路。總用地為14.5公頃?，F(xiàn)狀市政管線已埋人道路地下，已建配電房能滿足小區(qū)改建后要求。該區(qū)用地東側(cè)已建 成金融、商業(yè)服務(wù)中心；小區(qū)西北角有兩幢新建住宅樓和一所中學(xué)；另有兩所 小學(xué)、一處幼托所以及兩片危舊平房住宅區(qū)和一處汽車配件鑄造廠(如下圖

9、所示)?，F(xiàn)已決定將此小區(qū)列為危改居住小區(qū)進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃。問(wèn)題1.試根據(jù)現(xiàn)狀條件及一般危改居住小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)要求，提出需要調(diào)整和增加的 主要內(nèi)容。SSS TEXT QUSTIl分值：20答案：(1)小區(qū)內(nèi)現(xiàn)有兩所小學(xué)應(yīng)合并為一所。(2)托幼位置不當(dāng)。(3)汽車配件鑄造廠對(duì)小區(qū)有干擾。(4)增加小區(qū)公共綠地。(5)完善道路系統(tǒng)。(6)增加小區(qū)配套的公共設(shè)施、社區(qū)娛樂(lè)等。(五)某項(xiàng)目是我國(guó)北方城市某居住區(qū)。居住區(qū)總用地約56公頃，居住人口約10000人，居住戶數(shù)約3200戶。居住區(qū)位于城市中心區(qū)的東南邊緣。北側(cè)是城市快速 路，南側(cè)有城市主干路，西側(cè)有一條城市支路，東側(cè)是一條國(guó)道。居住區(qū)公建 設(shè)施分為兩

10、部分，一部分是靠近城市快速路一側(cè)，另一部分位于整個(gè)居住區(qū)的 中心位置。某城市居住示范小區(qū)詳細(xì)規(guī)劃如下圖所示。問(wèn)題1.試對(duì)該方案進(jìn)行評(píng)析。評(píng)析內(nèi)容包括方案的優(yōu)點(diǎn)、問(wèn)題及修改建議等。SSS_TEXT_QUSI * |分值：20答案：1.方案評(píng)析：(1)居住區(qū)內(nèi)部的主要道路基本呈“井”字骨架，將住宅組團(tuán)均勻劃分 開(kāi)，形成明確的“居住小區(qū)一組團(tuán)”的兩級(jí)居住單元結(jié)構(gòu)。整個(gè)小區(qū)結(jié)構(gòu)清 晰、簡(jiǎn)潔，結(jié)構(gòu)形態(tài)均勻，各組團(tuán)規(guī)模約 500戶，因此便于管理。(2)居住區(qū)內(nèi)的交通組織采用人、車分行的方式，避免了相交干擾，增加 了小區(qū)內(nèi)部交通的安全性，同時(shí)在每個(gè)組團(tuán)周邊基本保證有地方停車，解決了 小區(qū)內(nèi)停車問(wèn)題，從而保證

11、了小區(qū)有一個(gè)良好的環(huán)境秩序。(3)多層住宅以兩排或四排為一組排列單元，圍合出組團(tuán)中心，住宅布局錯(cuò)落有致，豐富了住宅景觀，使整個(gè)小區(qū)空間協(xié)調(diào)有序并舒適，滿足了居住區(qū) 最基本的功能要求。.主要問(wèn)題：(1)交通組織不夠合理，城市的中心區(qū)位于該居住區(qū)的西北方向，顯然這 個(gè)方向的交通流量(人、車)會(huì)較大。而該規(guī)劃路網(wǎng)中，在城市北部快速路上沒(méi) 有道路出口，使區(qū)內(nèi)機(jī)動(dòng)車只能集中于該居住區(qū)西側(cè)的城市支路上，或繞道東 側(cè)國(guó)道再轉(zhuǎn)向市中心區(qū)，顯然不合理。(2)道路網(wǎng)規(guī)劃有問(wèn)題，規(guī)劃一路東端連接到了小區(qū)內(nèi)的一條支路上，交 通明顯不暢。(3)居住區(qū)內(nèi)綠地結(jié)構(gòu)組織不明確，分布不均。(4)該項(xiàng)目位于我國(guó)北方某城市，但在布

12、局中，靠近小區(qū)南側(cè)城市主干路 布置了較多的東西向住宅，使住宅的日照衛(wèi)生條件大大降低。(5)小學(xué)學(xué)校布置位置過(guò)偏，不符合小學(xué)服務(wù)半徑 500m的要求。(6)靠近城市快速路布置了居住區(qū)公共建筑，但公共建筑的布局與小區(qū)人 流活動(dòng)不一致，因此布局不合理，無(wú)法方便地使用。(7)小區(qū)內(nèi)的一條景觀軸線缺少與內(nèi)部空間及外部環(huán)境的呼應(yīng)，顯得不夠 有生機(jī)。(8)方案中有幾棟建筑超過(guò)160m的長(zhǎng)度，不符合防火規(guī)范設(shè)計(jì)要求。.修改意見(jiàn)：(1)在城市北部的城市快速路上至少增加一個(gè)道路出口。(2)規(guī)劃一路東端應(yīng)連接到城市快速路上。(3)應(yīng)適當(dāng)增加綠化用地面積，建議圍繞中心湖區(qū)設(shè)置集中公共綠地，同 時(shí)增加組團(tuán)內(nèi)的綠地。(4

13、)靠近居住區(qū)南側(cè)城市主干路的東西向住宅應(yīng)調(diào)整為南北向，以保證住 宅的日照條件。(5)應(yīng)將小學(xué)學(xué)校調(diào)整到靠近中心湖周邊的配套設(shè)施用地中，如中心湖北 側(cè)。(6)居住區(qū)公共建筑應(yīng)調(diào)整到中心湖區(qū)附近。(7)景觀軸線的位置及布置應(yīng)重新考慮或取消。(8)根據(jù)城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范，沿街建筑長(zhǎng)度超過(guò)160m時(shí)，應(yīng)設(shè)不小于4mx 4m的消防車通道，通道間距不大于 80m根據(jù)上述要求對(duì)三棟超過(guò) 160m 的住宅應(yīng)調(diào)整設(shè)計(jì)。(六)下圖為綿陽(yáng)市行政中心區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃用地圖。該方案為綿陽(yáng)市行政中心區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃，在城市總體規(guī)劃中是一個(gè)相 對(duì)獨(dú)立組團(tuán)。地處丘陵臺(tái)地，地形較復(fù)雜。東側(cè)隔鐵路與老城相望；北側(cè)城市 干道寬

14、60ml與高速公路相接；南側(cè)也是寬 60m的城市干道，地段呈三角形。 規(guī)劃范圍內(nèi)有西山風(fēng)景名勝區(qū)和歷史古跡建筑群，一所中專學(xué)校，少量村莊民 宅。環(huán)境良好，區(qū)位方便，總用地約 3.2km2。規(guī)劃強(qiáng)調(diào)城市建設(shè)與環(huán)境緊密結(jié)合，盡量保留山丘地形、地貌特征，減少 土方量。規(guī)劃實(shí)行總量控制，結(jié)合自然環(huán)境及行政中心區(qū)用地性質(zhì)，不追求大 城市中心高樓林立、處處鋼筋水泥的高強(qiáng)度開(kāi)發(fā)模式，在力求滿足功能要求的 前提下，創(chuàng)造環(huán)境舒適、尺度宜人、布局獨(dú)特的城市新形象。問(wèn)題1.對(duì)該方案進(jìn)行簡(jiǎn)單的評(píng)述。2.繪圖補(bǔ)充實(shí)例中03 06地塊規(guī)劃分圖圖則SSS_TEXT_QUSTI分值：20答案：.對(duì)方案的評(píng)述：(1)方案功能分

15、區(qū)明確，結(jié)構(gòu)清晰，用地安排合理。(2)道路等級(jí)、結(jié)構(gòu)清晰，特別是與此行政中心區(qū)結(jié)合較好，并根據(jù)需要 規(guī)劃了步行系統(tǒng)。(3)綠地規(guī)劃結(jié)合地形特點(diǎn)，既保護(hù)了自然特點(diǎn)，又創(chuàng)造了良好的綠化環(huán) 境，并為突出方案布局特色奠定了基礎(chǔ)。(4)在方案南側(cè)，風(fēng)景區(qū)公園腳下規(guī)劃的工業(yè)用地不合理，也影響城市主 要道路兩側(cè)的城市形象。(5)本規(guī)劃區(qū)是城市行政中心區(qū)，并且是一個(gè)相對(duì)獨(dú)立的組團(tuán)，規(guī)劃的商 業(yè)用地比例過(guò)高，與此地塊的主要功能不太適宜。2. 03-06地塊規(guī)劃分圖圖則如下頁(yè)圖所示。(七)“帝王花園”系某地一所高級(jí)公寓，樓還沒(méi)有蓋好，發(fā)展商就在報(bào)紙上到處刊 登廣告，預(yù)售樓房。某甲與開(kāi)發(fā)商XX房地產(chǎn)公司簽訂了購(gòu)房合

16、同。雙方約 定：XX房地產(chǎn)公司以28萬(wàn)元人民幣的價(jià)格，將“帝王花園”的一套三室一廳 的公寓預(yù)售給某甲，面積為118n2,交房日期定為半年以后。10個(gè)月以后，某 甲拿到寓所的鑰匙，持有關(guān)憑證到房地產(chǎn)管理局辦理權(quán)屬登記手續(xù)。房地產(chǎn)管 理局告訴某甲，經(jīng)調(diào)查，“帝王花園”系某生產(chǎn)大隊(duì)與xx房地產(chǎn)公司合作開(kāi) 發(fā)的項(xiàng)目，到目前為止，尚未辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用人既沒(méi)有支 付土地出讓金，也沒(méi)有取得土地使用權(quán)證。因此，某甲僅憑與xx房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 公司所簽的一紙合同，不能辦理這套住房的權(quán)屬登記手續(xù)。某甲找到xx房地 產(chǎn)公司要求退房，xx房地產(chǎn)公司的銷售人員說(shuō)，買房的錢早已用于“帝王花 園”的后期建設(shè)，如果公司補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)，還得交一大筆土地出讓 金。某甲堅(jiān)持要退房，房地產(chǎn)公司不予辦理；但如果辦權(quán)屬登記，那就得自己 承擔(dān)一筆費(fèi)用。某甲未同意，起訴到人民法院，要求解除合同，賠償損失。問(wèn)題1.該房地產(chǎn)公司的行為是否應(yīng)受到處罰？SSS TEXT QUSTI分值：20答案：根據(jù)我國(guó)有關(guān)房地產(chǎn)管理法律、法規(guī)的規(guī)定，只有依法取得國(guó)有土地使用權(quán)