1、專業(yè)實(shí)踐總結(jié)我于 2006 年參加土地估價(jià)師資格，2007 年通過資格取得土地估價(jià)師資格，至今參加土地估價(jià)實(shí)踐工作已 3 年有余。在這三年中，我認(rèn)真學(xué)習(xí)土地估價(jià)的相關(guān)理論知識(shí)，關(guān)注土地估價(jià)理論發(fā)展的最近動(dòng)態(tài)，虛心向里的估價(jià)師學(xué)和同事的幫助下，我個(gè)人的業(yè)務(wù)水平有了較大幅度的提高?，F(xiàn)就專業(yè)實(shí)踐過程中的主要工作、感受和認(rèn)識(shí)做簡(jiǎn)要總結(jié)陳述。第一部分專業(yè)實(shí)踐期間完成的主要工作及流程在參加專業(yè)實(shí)踐過程中，我主要參加了青島市海潤(rùn)自來水有限公司土地使用權(quán)出讓價(jià)格評(píng)估、青島大山實(shí)業(yè)總公司土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估、青島海景花園酒店管理土地使用權(quán)抵押價(jià)格評(píng)估等數(shù)大量項(xiàng)目的評(píng)估工作，通過專業(yè)實(shí)踐，使我彌補(bǔ)了業(yè)務(wù)方面的薄

2、弱環(huán)節(jié)，使業(yè)務(wù)能力有了較大提高。土地評(píng)估的流程簡(jiǎn)要如下：（1） 明確估價(jià)目的，擬定估價(jià)作業(yè)方案。（2） 實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象，搜集評(píng)估所需資料。（3） 選擇合適方法進(jìn)行評(píng)估并確定估價(jià)結(jié)果。（4） 撰寫并審核估價(jià)及出具估價(jià)。（5） 估價(jià)資料歸檔。第二部分專業(yè)實(shí)踐的感受及認(rèn)識(shí)由于我承接的業(yè)務(wù)主要集中在青島市范圍內(nèi)，所以我參與實(shí)踐的項(xiàng)目大部分為青島市內(nèi)的土地評(píng)估項(xiàng)目，下面就專業(yè)實(shí)踐過程中估價(jià)方法運(yùn)用所涉及到的相關(guān)工作做簡(jiǎn)要總結(jié)：（1）基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修的基本公式為：基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修評(píng)估的宗地地價(jià)（基準(zhǔn)地價(jià)設(shè)定開發(fā)程度下的宗地地價(jià)）=宗地所在區(qū)域的級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)123（1+）4式中：1期日修正系數(shù)；

3、2土地使用年限修正系數(shù)； 3容積率修正系數(shù)；4基礎(chǔ)設(shè)施修正值；影響地價(jià)區(qū)域之和該估價(jià)方法主要適合在城市規(guī)劃范圍內(nèi)的商業(yè)、住宅、工業(yè)、綜合土地的評(píng)估，是目前評(píng)估過程中運(yùn)用頻率最高的評(píng)估方法，只要待地位于基準(zhǔn)地價(jià)范圍內(nèi)，基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)法基本上會(huì)成為兩種估價(jià)方法中的一種。在實(shí)踐過程中，首先要收集當(dāng)?shù)氐幕鶞?zhǔn)地價(jià)成果，包括基準(zhǔn)地價(jià)圖表及修正體系。由于青島市市內(nèi)四區(qū)、嶗山區(qū)、城陽區(qū)、黃島經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)及各縣級(jí)市都有各自的基準(zhǔn)地價(jià)，所以應(yīng)根據(jù)待地所在區(qū)域選擇不同的基準(zhǔn)地價(jià)。其次在實(shí)地踏勘過程中，一定要仔細(xì)填寫現(xiàn)場(chǎng)表，主要包括區(qū)域和個(gè)別的、區(qū)域地價(jià)水平的，這個(gè)在實(shí)踐過程中顯得特別重要。最后要根據(jù)不同的基準(zhǔn)地價(jià)、

4、不同的土地性質(zhì)及土管部門的要求對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修的公式及取值參數(shù)進(jìn)行調(diào)整。雖然基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修適用范圍廣、操作方便，但是基準(zhǔn)地價(jià)一般只分為商業(yè)、住宅、工業(yè)三種用途，對(duì)于土地的評(píng)估在精度上有一定欠缺。（2）剩余法剩余法主要適用于待開發(fā)土地、待拆遷改造的再開發(fā)房地產(chǎn)以及現(xiàn)有新舊房地產(chǎn)種土地價(jià)格的評(píng)估。在實(shí)踐過程中，剩余法主要運(yùn)用在商業(yè)、住宅用地的評(píng)估中。首先要收集待地的基本信息，包括土地位置、面積、建筑容積率、最佳開發(fā)利用方式等。一般來說，以規(guī)劃部門出具的建設(shè)用地規(guī)劃證、建設(shè)工程規(guī)劃證、選址意見書等證載數(shù)據(jù)為準(zhǔn)。其次要收集待地周邊的同類用途、性質(zhì)和結(jié)構(gòu)房屋的銷售價(jià)格、水平、周邊房屋的銷售出租情況及周邊

5、地價(jià)水信息，并未來房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)，運(yùn)用市場(chǎng)比較法、收益還原法等適當(dāng)?shù)脑u(píng)估方法測(cè)算出房地產(chǎn)項(xiàng)目建成后的市場(chǎng)價(jià)值。第三要根據(jù)項(xiàng)目的特點(diǎn)、工程技術(shù)要求及青島市平均建安成本合理確定項(xiàng)目的建安成本、專業(yè)費(fèi)用、利率、稅費(fèi)、開發(fā)利潤(rùn)及項(xiàng)目開發(fā)周期。最后運(yùn)用剩余法公式測(cè)算出待地的價(jià)值。由于剩余法計(jì)算中有大量數(shù)據(jù)是建立在的基礎(chǔ)上，這就使評(píng)估中存在較多的不確定性，為了保證剩余法評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確性，這就要求在日常工作中要多收集一些基礎(chǔ)資料。只有有了比較充足的資料數(shù)據(jù)積累，才能使的數(shù)據(jù)趨于合理，從而保證評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確性。（3）成本 近法。成本近法基本公式為：土地價(jià)格=土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+利潤(rùn)+土地增值收益成

6、本近法一般適用于新開發(fā)土地、工業(yè)用地以及學(xué)校、公益設(shè)施等特殊性用地的估價(jià)，特別適用于土地市場(chǎng)不發(fā)育，缺乏交易實(shí)例，無法采用其他方法進(jìn)行估價(jià)的土地。在專業(yè)實(shí)踐過程中，主要將成本近法運(yùn)用在工業(yè)用地評(píng)估中。首先要收集待地的基本信息，包括待地位置，宗地內(nèi)土地開發(fā)程度、宗地外土地開發(fā)程度、土地剩余使用年限以及周邊同類用地的地價(jià)水。其次要收集相關(guān)政策標(biāo)準(zhǔn)。包括當(dāng)?shù)卣趫?zhí)行的征地補(bǔ)償費(fèi)和安置費(fèi)的有關(guān)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)、當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)土地開發(fā)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)、基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)以及相關(guān)的稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等。第三根據(jù)待地開發(fā)程度狀況和當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)土地開發(fā)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，合理確定土地開發(fā)費(fèi)、根據(jù)土地開發(fā)的難易程度確定開發(fā)周期，并合理確定土地的投資利潤(rùn)以

7、及土地增值收益。最后運(yùn)用成本近法公式計(jì)算出待地的價(jià)值。由于現(xiàn)行土地補(bǔ)償費(fèi)和安置費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)偏低，使運(yùn)用成本近法得出的評(píng)估結(jié)果往往低于其公開市場(chǎng)價(jià)值，這一點(diǎn)在市區(qū)工業(yè)用地的評(píng)估中表現(xiàn)得尤其明顯。（4）市場(chǎng)比較法。市場(chǎng)比較法又稱市場(chǎng)法，主要適用于地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)達(dá)、有充足的具有替代性的土地交易實(shí)例的地區(qū)。在實(shí)踐過程中，主要運(yùn)用在商業(yè)和住宅用地的評(píng)估中。首先要收集待地的基本情況。包括待地坐落、用途、面積、形狀、容積率、交通條件、土地剩余適用年限等。其次，要收集交易資料并確定比較案例。收集大量的交易案例是運(yùn)用市場(chǎng)比較法評(píng)估土地價(jià)格的基礎(chǔ)，為了收集到充足的交易案例，我經(jīng)常組織進(jìn)行，并通過查閱有關(guān)部門的土地交易資料、

8、查閱各種報(bào)刊、網(wǎng)上搜集等多種收集交易案例。從交易案例中挑出與待地用途相同、位置相近、交易時(shí)間相近、宗地條件相近的正常交易案例做為比較案例。第三，對(duì)比較案例進(jìn)行修正。修正包括交易情況修正、期日修正、區(qū)域修正、個(gè)別修正、土地使用權(quán)年期修正、容積率修正等，其中容積率修正可以參照基準(zhǔn)地價(jià)中的容積率修正系數(shù)表。第四，對(duì)比較案例進(jìn)行修正后即出待地的試算比準(zhǔn)價(jià)格，通過對(duì)每個(gè)試算比準(zhǔn)價(jià)格進(jìn)行分析，綜合確定待地的合理比準(zhǔn)價(jià)格。雖然市場(chǎng)比較法是一種經(jīng)典估價(jià)方法，但是土地市場(chǎng)交易與房地產(chǎn)市場(chǎng)交易相比還是相對(duì)較少，土地市場(chǎng)還不是一個(gè)充分的市場(chǎng)，因此在日常評(píng)估中市場(chǎng)比較法運(yùn)用的相對(duì)較少，我在對(duì)商業(yè)和住宅用地的評(píng)估中主要

9、使用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修和剩余法，市場(chǎng)比較法作為第三種方法得出的比準(zhǔn)價(jià)格與前兩種方法得出評(píng)估結(jié)果進(jìn)行相互校核和驗(yàn)證。（5）收益還原法。收益還原法適用于有收益或潛在收益的土地和建筑物，或是房地產(chǎn)的估價(jià)。在實(shí)踐過程中，首先要計(jì)算總收益，可以通過收集相應(yīng)的交易實(shí)例，運(yùn)用市場(chǎng)比較法確定當(dāng)?shù)氐目陀^收益水平。其次，確定各項(xiàng)費(fèi)用的種類和標(biāo)準(zhǔn)，計(jì)算總費(fèi)用。根據(jù)對(duì)青島市租賃市場(chǎng)的，出租人在交納各項(xiàng)稅費(fèi)時(shí)往往要打折扣，即實(shí)際上毛和凈收益相差不多。但評(píng)估時(shí)根據(jù)合法原則，毛和凈收益相差較多，導(dǎo)致用收益法評(píng)估出的收益價(jià)格偏低。因此合理確定總費(fèi)用，對(duì)確保收益價(jià)格的準(zhǔn)確性非常重要。第三，確定土地還原率?？茖W(xué)合理的確定土地還原率是

10、確保收益價(jià)格準(zhǔn)確性的關(guān)鍵。在實(shí)踐過程中常用到的確定方法有純收益與價(jià)格比率法和安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法。第四，在確定純收益后，根據(jù)收益變化狀況和土地使用年限等條件，選擇適當(dāng)?shù)墓剑?jì)算得出土地的收益價(jià)格。由于各種評(píng)估方法都存在一定的局限性和，這就要求評(píng)估人員在現(xiàn)實(shí)估價(jià)工作中要多學(xué)習(xí)的評(píng)估理論，多收集相關(guān)資料、多、多分析才能比較清晰的掌握房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)，才能做到心中有價(jià)，那樣在估價(jià)過程中才能更好地處理好理論計(jì)算與實(shí)際地價(jià)之間的差異問題。評(píng)估工作是個(gè)非常嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓ぷ?，不能心存僥幸心理，這既是對(duì)客戶、負(fù)責(zé)，又是對(duì)自己負(fù)責(zé)，因此在專業(yè)實(shí)踐過程中，我客觀公正的對(duì)評(píng)估對(duì)象進(jìn)行評(píng)估，嚴(yán)格按照規(guī)范撰寫評(píng)估，并通過自檢、互檢和復(fù)核來消滅錯(cuò)誤，同時(shí)我以估價(jià)師的標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格要求自己，不斷提高自己的執(zhí)業(yè)理論素養(yǎng)和道德水平，爭(zhēng)取早日成為一名合格的土地估價(jià)師。綜上所述，在專