1、 HYPERLINK /gongcheng/jianzao2/fudao/fagui/201211/2478306.html t _blank 物權(quán)法考點解析、建筑法考點解析PAGE PAGE 7一、物權(quán)法考點解析1、物權(quán)的分類：自物權(quán)(所有權(quán));他物權(quán)(用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán))2、抵押的特點：不轉(zhuǎn)移對財產(chǎn)的占有。質(zhì)押的特點：轉(zhuǎn)移對財產(chǎn)的占有3、在建工程抵押：抵押權(quán)自登記時設(shè)立。4、浮動抵押中抵押財產(chǎn)的確定時間：(1)債務(wù)履行期屆滿，債權(quán)未實現(xiàn);(2)抵押人被宣告破產(chǎn)或者被撤銷;(3)當(dāng)事人約定的實現(xiàn)抵押權(quán)的情形;(4)嚴(yán)重影響債權(quán)實現(xiàn)的其他情形。5、抵押權(quán)與承租權(quán)的沖突解決方案：(1)先出租后抵

2、押：租賃權(quán)優(yōu)先實現(xiàn)(買賣不破租賃);(2)先抵押后出租：抵押權(quán)優(yōu)先實現(xiàn)6、抵押權(quán)的實現(xiàn)：除折價外，只能由法院拍賣和變賣抵押物。質(zhì)權(quán)的實現(xiàn)：質(zhì)權(quán)人可自行拍賣和變賣質(zhì)押物;但質(zhì)權(quán)人不行使質(zhì)權(quán)時，出質(zhì)人拍賣和變賣質(zhì)押物要通過法院留置權(quán)的實現(xiàn)：不需要通過法院，但有至少2個月的留置期。7、建設(shè)用地抵押后新增建設(shè)物的處理：新增建筑物不是抵押財產(chǎn)，但應(yīng)一并處分，新增建筑物價款抵押權(quán)人不能優(yōu)先受償。8、實現(xiàn)抵押權(quán)的時間：主債權(quán)訴訟時間內(nèi)。9、可以留置財產(chǎn)：只能是動產(chǎn)。10、留置動產(chǎn)的條件：與債權(quán)屬于同一法律關(guān)系。但企業(yè)之間的留置除外11、留置權(quán)人有權(quán)收取孳息。12、權(quán)利沖突規(guī)則：同一動產(chǎn)上已設(shè)立抵押權(quán)或者質(zhì)權(quán)

3、，該動產(chǎn)又被留置的，留置權(quán)人優(yōu)先受償13、實現(xiàn)留置權(quán)時：留置不能少于兩個月(鮮活易腐的動產(chǎn)除外)14、物權(quán)的取得不動產(chǎn)登記(國家所有權(quán)除外);動產(chǎn)交付(例外：船舶、航空器、機(jī)動車未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人)15、登記與合同效力的關(guān)系：不登記不轉(zhuǎn)移物權(quán)，但不影響合同的效力;拒絕登記要承擔(dān)違約責(zé)任16、預(yù)告登記預(yù)告登記的效力：未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記失效：預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請登記。17、三種特殊交付：簡易交付：轉(zhuǎn)讓前已經(jīng)依法占有。指示交付：第三人占有。占有改定：出讓人繼續(xù)占有。18、建設(shè)用地使用權(quán)可地表、地上或

4、者地下分別設(shè)立。新設(shè)立的建設(shè)用地使用權(quán)，不得損害已設(shè)立的用益物權(quán)。19、建設(shè)用地使用權(quán)的設(shè)立方式：出讓;劃撥。20、物權(quán)的保護(hù)方式：確認(rèn)權(quán)利;排除妨礙;恢復(fù)原狀;返還原物;消除危險;損失賠償。這些保護(hù)方式可以單獨適用，也可合并適用。二、建筑法考點解析1、申請施工許可證的主體：建設(shè)單位申請竣工驗收的主體：建設(shè)單位申請檔案驗收的主體：建設(shè)單位辦理監(jiān)理手續(xù)的主體：建設(shè)單位辦理項目審批手續(xù)的主體：建設(shè)單位申請安全生產(chǎn)許可證的主體：施工單位辦理意外傷害保險的主體：施工單位2、施工許可證的頒發(fā)部門：縣級以上建設(shè)行政主管部門安全生產(chǎn)許可證的頒發(fā)部門：省級建設(shè)行政主管部門(央企由住建部頒發(fā))3、申請施工許可證

5、的條件(1)已經(jīng)辦理該建筑工程用地批準(zhǔn)手續(xù)(建設(shè)用地規(guī)劃許可證);(2)在城市規(guī)劃區(qū)的建筑工程，已經(jīng)取得規(guī)劃許可證;(注意建設(shè)用地規(guī)劃許可證與建設(shè)工程規(guī)劃許可證的區(qū)別)(3)需要拆遷的，其拆遷進(jìn)度符合施工要求;(4)已經(jīng)確定建筑施工企業(yè);(5)有滿足施工需要的施工圖紙及技術(shù)資料;(施工圖設(shè)計文件已按規(guī)定進(jìn)行了審查)(6)有保證工程質(zhì)量和安全的具體措施;(哦按照規(guī)定應(yīng)該委托監(jiān)理的工程已委托監(jiān)理)(7)建設(shè)資金已經(jīng)落實;(建設(shè)工期不足一年的，落實工程合同價的50%，超過一年的為30%)(8)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。(如公安機(jī)關(guān)的消防審核)4、不需要申請施工許可證的工程類型(六類)(1)國務(wù)院

6、建設(shè)行政主管部門確定的限額以下的小型工程(工程投資額在30萬元以下或者建筑面積在300平方米以下的建筑工程)(2)作為文物保護(hù)的工程(3)搶險救災(zāi)工程(4)臨時性建筑(5)軍用房屋建筑(6)按照國務(wù)院規(guī)定的權(quán)限和程序批準(zhǔn)開工報告的建筑工程5、施工許可證的廢止條件領(lǐng)取施工許可證之日起3個月內(nèi)開工。延期以兩次為限，每次不超過3個月。既不開工又不申請延期或者超過延期時限的，施工許可證自行廢止。6、施工許可證的中止施工及復(fù)工的要求建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自中止施工之日起1個月內(nèi)，向發(fā)證機(jī)關(guān)報告。中止施工滿1年(開工報告是6個月)的工程恢復(fù)施工前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)報發(fā)證機(jī)關(guān)核驗施工許可證(重新辦理開工報告)。7、建設(shè)工

7、程企業(yè)包括：施工單位、勘察、設(shè)計單位和工程監(jiān)理單位8、建筑業(yè)企業(yè)資質(zhì)：施工總承包、專業(yè)承包、勞務(wù)分包。工程勘察資質(zhì)：綜合資質(zhì)、專業(yè)資質(zhì)、勞務(wù)資質(zhì)。工程監(jiān)理企業(yè)資質(zhì)：綜合資質(zhì)、專業(yè)資質(zhì)、事務(wù)所資質(zhì)。9、建筑工程的執(zhí)業(yè)人員：注冊建筑師、注冊結(jié)構(gòu)工程師、注冊監(jiān)理工程師、注冊工程造價師、注冊建造師、注冊土木工程師、注冊房地產(chǎn)估價師等(注意無“注冊資產(chǎn)評估師”!)。10、發(fā)包方式：招標(biāo)發(fā)包和直接發(fā)包。建筑工程實行直接發(fā)包的，發(fā)包單位應(yīng)當(dāng)將建筑工程發(fā)包給具有相應(yīng)資質(zhì)條件的承包單位。11、禁止的發(fā)包：將建筑工程肢解發(fā)包。12、禁止的承包(違反則合同無效)超越本企業(yè)資質(zhì)等級許可的業(yè)務(wù)范圍用其他建筑施工企業(yè)的名

8、義承攬工程。允許其他單位或者個人使用本企業(yè)的資質(zhì)證書、營業(yè)執(zhí)照，以本企業(yè)的名義承攬工程。13、未招標(biāo)或者中標(biāo)無效的處理竣工驗收合格：參照合同約定支付工程價款竣工驗收不合格：修復(fù)后竣工驗收合格，承包人承擔(dān)修復(fù)費用;修復(fù)后竣工驗收不合格，發(fā)包人可拒絕支付工程價款。14、超越資質(zhì)承包有效的情形：承包人超越資質(zhì)等級許可的業(yè)務(wù)范圍簽訂建設(shè)工程施工合同，在建設(shè)工程竣工前取得相應(yīng)資質(zhì)等級，當(dāng)事人請求按照無效合同處理的，不予支持。15、聯(lián)合承包：連帶責(zé)任;同一專業(yè)資質(zhì)認(rèn)定時“就低不就高”16、轉(zhuǎn)包：絕對禁止(包括肢解以后以分包的名義轉(zhuǎn)包)禁止承包單位將其承包的全部建筑工程轉(zhuǎn)包給他人，禁止承包單位將其承包的全部

9、建筑工程肢解以后以分包的名義分別轉(zhuǎn)包給他人。17、轉(zhuǎn)讓、出借資質(zhì)的責(zé)任承擔(dān)： 對因該項承攬工程不符合規(guī)定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)造成的損失，建筑施工企業(yè)與使用本企業(yè)名義的單位或者個人承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。18、分包規(guī)定(1)非主體工程或者勞務(wù)作業(yè)可以分包(總承包)(2)勞務(wù)作業(yè)可以分包(專業(yè)承包)(3)除總承包合同中約定的分包外，必須經(jīng)建設(shè)單位認(rèn)可(但不能指定分包)。19、違法分包情形(1)分包給不具備相應(yīng)資質(zhì)條件的單位(2)未有約定并未經(jīng)建設(shè)單位認(rèn)可的分包(3)主體結(jié)構(gòu)分包(4)再分包(勞務(wù)分包不是再分包)20、分包中的責(zé)任承擔(dān)法定連帶責(zé)任：總包單位與分包單位對建設(shè)單位約定責(zé)任：總包單位對建設(shè)單位;分包單位對

10、總包單位21、建設(shè)單位與監(jiān)理單位的關(guān)系：委托代理關(guān)系。22、必須實行監(jiān)理的工程有額度限制：總投資額3000萬元以上建筑面積在5萬平方米以上的住宅建設(shè)工程沒有額度限制：國家重點建設(shè)項目利用外國政府或者國際組織貸款、援助資金的工程學(xué)校、影劇院、體育場館項目23、監(jiān)理的依據(jù)(1)法律、法規(guī)。(2)有關(guān)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)(包括強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)和推薦性標(biāo)準(zhǔn);推薦性標(biāo)準(zhǔn)只有在有明確約定時才能作為監(jiān)理的依據(jù))(3)設(shè)計文件。(4)建設(shè)工程承包合同。24、監(jiān)理權(quán)限(1)工程監(jiān)理人員認(rèn)為工程施工不符合工程設(shè)計要求、施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和合同約定的，有權(quán)要求建筑施工企業(yè)改正。(2)工程監(jiān)理人員發(fā)現(xiàn)工程設(shè)計不符合建筑工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)或者合同約定的質(zhì)量要求的，應(yīng)當(dāng)報告建設(shè)單位要求設(shè)計單位改正。2