1、2020年5月29日上海廣場項目市場調(diào)研報告文檔僅供參考目 錄 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc75920767 一、嘉定區(qū)商用物業(yè)市場發(fā)展趨勢研究2 HYPERLINK l _Toc75920768 1、近期( - )影響嘉定商用物業(yè)各因素的發(fā)展分析2 HYPERLINK l _Toc75920778 2、中期( -2020年)影響嘉定商用物業(yè)各因素的發(fā)展分析3 HYPERLINK l _Toc75920778 3、中期( -2020年)嘉定新增商用物業(yè)需求規(guī)模分析4 HYPERLINK l _Toc75920778 4、中期( -2020年)嘉定新增商用物業(yè)

2、空間分布分析4 HYPERLINK l _Toc75920777 二、區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀分析6 HYPERLINK l _Toc75920778 1、項目所在地理位置6 HYPERLINK l _Toc75920772 2、區(qū)域主要城鎮(zhèn)商業(yè)現(xiàn)狀7 HYPERLINK l _Toc75920775 2.1、南翔鎮(zhèn)7 HYPERLINK l _Toc75920776 2.2、嘉定鎮(zhèn)8 HYPERLINK l _Toc75920783 3、馬陸鎮(zhèn)商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀研究及分析10 HYPERLINK l _Toc75920784 3.1、樣本甄選標(biāo)準(zhǔn)10 HYPERLINK l _Toc75920785 3.2、

3、馬陸鎮(zhèn)商業(yè)地產(chǎn)市場概述10 HYPERLINK l _Toc75920786 3.3、馬陸鎮(zhèn)四大商業(yè)業(yè)態(tài)細(xì)分分析12 HYPERLINK l _Toc75920767 附錄 馬陸鎮(zhèn)商業(yè)分布圖20 HYPERLINK l _Toc75920787 一、嘉定區(qū)商用物業(yè)市場發(fā)展趨勢研究本節(jié)主要根據(jù)和,結(jié)合宏觀數(shù)據(jù),從近期( - )和中期( -2020年)兩個不同的時間跨度來分析這些影響區(qū)域商業(yè)發(fā)展的因素。1、近期( - )影響嘉定商用物業(yè)各因素的發(fā)展分析影響因素因素發(fā)展趨勢經(jīng)濟發(fā)展居民實際收入不斷增加恩格爾系數(shù)逐漸降低區(qū)域人口發(fā)展總?cè)丝谠黾?0萬外地人和境外人士的比例不斷提高旅游參觀人數(shù)逐年增加區(qū)域

4、規(guī)劃情況期末商業(yè)網(wǎng)點總數(shù)要達(dá)到600個零售總額達(dá)到350億元,年均增長20%期末超過300家的連鎖超市。擴大內(nèi)需政策繼續(xù)實行資料來源:上海中原商業(yè)事業(yè)部人口和經(jīng)濟的增長,必定會帶動區(qū)域消費的進(jìn)一步增長,而且隨著人口素質(zhì)和生活水平的提高,區(qū)域內(nèi)消費的檔次將進(jìn)一步有所上升,因此在嘉定區(qū)近期的商業(yè)規(guī)劃中也考慮到了這一系列的問題,預(yù)計到 整個嘉定區(qū)的商業(yè)網(wǎng)點總數(shù)將超過600個,整個嘉定區(qū)的社會消費品零售總額將達(dá)到350億元。2、中期( -2020年)影響嘉定商用物業(yè)各因素的發(fā)展分析由于區(qū)域人口規(guī)模的增長是區(qū)域房地產(chǎn)特別是區(qū)域商用地產(chǎn)發(fā)展的主導(dǎo)因素,考慮未來的不可預(yù)見性,以下預(yù)測分別以2020年嘉定區(qū)總

5、人口125萬人為中方案,總?cè)丝?75萬為高方案進(jìn)行論述。影響因素發(fā)展預(yù)測中方案經(jīng)濟發(fā)展居民實際收入逐漸提高恩格爾系數(shù)逐漸降低擴大內(nèi)需政策繼續(xù)實行居民消費支出逐年增加區(qū)域人口總?cè)丝谠黾?0多萬外地人和境外人士的比例逐漸增加旅游人次不斷增加區(qū)域規(guī)劃依托國際賽車場和風(fēng)景名勝旅游業(yè)發(fā)展迅速區(qū)域內(nèi)商業(yè)布局主要圍繞嘉定新城建設(shè)各分區(qū)商業(yè)網(wǎng)點的建設(shè)結(jié)合自身優(yōu)勢,共同發(fā)展高方案經(jīng)濟發(fā)展居民收入穩(wěn)步提高恩格爾系數(shù)逐漸降低擴大內(nèi)需政策繼續(xù)實行居民消費支出逐年增加區(qū)域人口總?cè)丝谠黾?20多萬外來人口繼續(xù)增長旅游人次穩(wěn)定增加區(qū)域規(guī)劃依托國際賽車場和風(fēng)景名勝旅游業(yè)發(fā)展迅速區(qū)域商業(yè)主要圍繞區(qū)域產(chǎn)業(yè)群的布局和區(qū)域人口的分布

6、進(jìn)行布局根據(jù)城市化的規(guī)律,大量城市居民外遷,引進(jìn)集中型商業(yè)為大勢所趨資料來源:上海中原商業(yè)事業(yè)部3、中期( -2020年)嘉定新增商用物業(yè)需求規(guī)模分析指標(biāo)中方案高方案說明總?cè)丝?萬人)125175高、中方案按2020年最終人口在未來 的分布原人口改進(jìn)需求新增規(guī)模(萬M2)1414按人均達(dá)到1.2 M2新增人口需求規(guī)模(萬M2)66111按新增人口達(dá)到人均商業(yè)面積0.9 M2計算商用物業(yè)需求規(guī)模(萬M2)80125資料來源:上海中原商業(yè)事業(yè)部按照嘉定區(qū)人口的增長預(yù)測,中方案下,中期嘉定區(qū)的商用物業(yè)需求將達(dá)到80萬平米,高方案下,中期嘉定區(qū)的商用物業(yè)需求將達(dá)到125萬平米。4、中期( -2020年

7、)嘉定新增商用物業(yè)空間分布分析區(qū)域指標(biāo)中方案高方案嘉定新城區(qū)域人口(萬人)5075需求嘉定新城人均商用物業(yè)面積基本達(dá)到1.2 M2供給供應(yīng)將主要集中在嘉定鎮(zhèn)和馬陸鎮(zhèn)兩個區(qū)域非新城地區(qū)城市人口(萬人)75100需求(萬M2)非新城地區(qū)人均商用物業(yè)面積基本達(dá)到0.9M2供給供應(yīng)將主要集中在江橋鎮(zhèn)曹安路和安亭新鎮(zhèn)兩個區(qū)域資料來源:上海中原商業(yè)事業(yè)部從規(guī)劃的角度來看,今后 內(nèi)嘉定區(qū)的發(fā)展重心將落在嘉定新城所在的一系列范圍之內(nèi),在保證國際汽車城和嘉定工業(yè)園區(qū)這兩大發(fā)展主力有序走向成熟的同時,大力發(fā)展新城區(qū)域內(nèi)的住宅建設(shè)和商用配套建設(shè),其中商用物業(yè)的建設(shè)將主要分成三塊進(jìn)行集中開發(fā),一塊是以嘉定鎮(zhèn)為核心的集

8、中型商業(yè),一塊是以馬陸鎮(zhèn)為核心的集中型商業(yè),一塊是在國際汽車城內(nèi)的配套型商業(yè)。由于當(dāng)前政府對大型商用物業(yè)的開發(fā),無論是土地出讓,還是規(guī)劃審批環(huán)節(jié),都報以較為謹(jǐn)慎的態(tài)度,從整體來看,嘉定區(qū)在近期內(nèi)將迎來一個商用物業(yè)的短缺期,集中型商業(yè)將被看好。二、區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀分析1、項目所在地理位置本項目位于嘉定區(qū)馬陸鎮(zhèn),北抵彭封路、南至雙單路、東臨橫瀝河道藍(lán)線,西面是滬宜公路圖1 基地東向景觀(橫瀝河道)圖2 基地南向景觀(雙單路)圖3 基地西向景觀(滬宜公路)圖4 基地北向景觀(彭封路)本地塊附近步行10分鐘范圍內(nèi)僅有3-4條公交線路地塊附近的主要公交車線路名稱起始點嘉江專線客運中心馬陸彭趙曹安路江橋輕紡市

9、場北嘉線客運中心馬陸彭趙真南路交通路北區(qū)汽車站滬唐線唐行朱家宅上海新客站梅園路資料來源:上海中原商業(yè)事業(yè)部本項目主干道為滬宜公路,離馬陸鎮(zhèn)商業(yè)中心路程較近,但周邊商業(yè)氛圍較差,本項目周邊主要分布著較多的工業(yè)、民營企業(yè)及浴場,項目隔河的東南面是農(nóng)民別墅群,當(dāng)前入住率還不是很高,因此項周圍人氣明顯不足。2、區(qū)域主要城鎮(zhèn)商業(yè)現(xiàn)狀2.1、南翔鎮(zhèn)南翔古名槎溪,梁天監(jiān)四年(公元5 )在此建白鶴南翔寺,因寺成鎮(zhèn),距今有1500多年歷史和悠久的文化底蘊。明代園林古漪園、五代磚塔、古剎云翔寺等一批旅游景點及東方巴黎高爾夫鄉(xiāng)村俱樂部等現(xiàn)代休閑娛樂場所均匯集于南翔。南翔這個以工業(yè)、旅游帶動整體發(fā)展的城鎮(zhèn)商業(yè)發(fā)展已較

10、為成熟,南翔鎮(zhèn)的商業(yè)以解放街為核心向兩邊擴散,綜合商場以銀華商廈和百華商廈為主,并有以旅游商業(yè)衍生的購物廣場,主要在留云禪寺以及雙塔的周圍。南翔鎮(zhèn)租金情況主要路段租金(元/天/M2)解放街2.5-5.0民主街1.8-2.0德華路1.5-2.0南華路2.0-2.5資料來源:上海中原商業(yè)事業(yè)部解放街是南翔鎮(zhèn)商業(yè)的中軸線,因此該路段租金也整個商業(yè)中心價格最高的,為2.5-5元/平方米/天左右。南華路是商業(yè)中心的餐飲一條街,臨街商鋪的租金在2-2.5元/平方米/天左右,民主街和德華路的商鋪建筑風(fēng)格古色古香,主要是配合留云禪寺的整體風(fēng)格,當(dāng)前該商業(yè)街已開業(yè)的店鋪比例不高,很多的鋪面在進(jìn)行裝修,部分店面在

11、招租。2.2嘉定鎮(zhèn)嘉定鎮(zhèn)基本處于環(huán)城路清河路滬宜公路嘉羅公路環(huán)線內(nèi),或基本以古護(hù)城河為界。鎮(zhèn)內(nèi)的商貿(mào)、服務(wù)、旅游等第三產(chǎn)業(yè)相當(dāng)發(fā)達(dá),擁有與市區(qū)非中心區(qū)域同等的幾乎所有配套設(shè)施,同時還擁有不少旅游景點、名勝古跡。初看之下整個感覺和市區(qū)沒多大差別,人口密度大,人流量大,商業(yè)繁榮。嘉定鎮(zhèn)的市政建設(shè)已取得令人矚目的成果。城中路、博樂路縱貫?zāi)媳?清河路、塔城路橫貫東西。沿路高樓商場林立,文化娛樂場所齊全。嘉定鎮(zhèn)的客運中心相當(dāng)繁華,另外城中路、清河路、塔城路、梅園路和博樂路也是主要的商業(yè)街,構(gòu)成了整個城區(qū)內(nèi)的購物中心。東西和南北方向各有一條古街,花崗巖石鋪的路面,兩邊基本都是沿街,但鋪面較陳舊,消費較低。

12、嘉定城區(qū)擁有多家大型賣場和連鎖超市,購物十分方便。大賣場和商場有樂購、國美電器、正漢電腦廣場、賽博數(shù)碼廣場、新嘉商場等;專業(yè)商店有亞一金店、新華書店等;另外還有安亭汽車市場、輕紡市場、上海東方汽配城等各類專業(yè)批發(fā)市場。休閑設(shè)施有保齡球館,一家博物館,兩家電影院,多塊公園還有一處兒童游樂園。嘉定鎮(zhèn)租金情況主要路段租金(元/天/M2)城中路8-15清河路15-25塔城路5-12梅園路5-10資料來源:上海中原商業(yè)事業(yè)部城中路以”嘉定一條街”聞名,街上商業(yè)包括有樂購、聯(lián)華、高揚商廈、肯德基、新亞大包等。租金在8-15元/平方米/天左右。 3月,位于城中路與清河路的交接處的購物中心上海頂峰廣場正式開工

13、。該購物中心總建筑面積14萬平方米,一期投資3億元,計劃于 底完工。屆時,將建成大型超市、百貨公司、商業(yè)步行街等主體設(shè)施及銀行、通訊、郵政等配套設(shè)施外,還特別布置運動廣場、電影院、酒吧街、DIY休閑廊等休閑娛樂設(shè)施。其中,主體建筑頂峰銷品茂的建筑面積為6萬平方米。清河路是嘉定鎮(zhèn)的商業(yè)街,有麥當(dāng)勞、肯德基、嘉定商城、”迎園飯店”、新亞大包、亞一金店、老廟黃金、茂昌眼鏡等著名的企業(yè)聚集在這里,人流量非常大。清河路商業(yè)街由于品牌專賣店的集聚,人氣越來越旺,租金持續(xù)遞增。嘉定鎮(zhèn)和南翔鎮(zhèn)是嘉定區(qū)域商業(yè)發(fā)展最快也最好的兩個大鎮(zhèn),當(dāng)前兩鎮(zhèn)的商業(yè)發(fā)展已經(jīng)非常成熟,初看之下整個感覺和市區(qū)沒多大差別,人口密度大,

14、人流量大,商業(yè)繁榮。都已形成獨立的商業(yè)中心,而且供應(yīng)量充分,未來供應(yīng)量主要集中在嘉定鎮(zhèn)上,一個大型的綜合性商業(yè)將在年底推出,屆時供應(yīng)量也會形成一個高潮。3、馬陸鎮(zhèn)商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀研究及分析3.1、樣本甄選標(biāo)準(zhǔn)在以大量的實際市場調(diào)研數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)的前提下,本節(jié)將著重對馬陸鎮(zhèn)的現(xiàn)有的四大商業(yè)業(yè)態(tài)(餐飲、標(biāo)準(zhǔn)超市、休閑娛樂、百貨零售)作一個較為詳細(xì)的解析。下文中所指的四大業(yè)態(tài)所涉及到的商業(yè)地產(chǎn)的區(qū)位范圍是:以世紀(jì)廣場為中心點2公里以內(nèi)的尚在經(jīng)營的商業(yè)地產(chǎn)。3.2、馬陸鎮(zhèn)商業(yè)地產(chǎn)市場概述1) 從數(shù)量上看,當(dāng)前馬陸鎮(zhèn)以世紀(jì)廣場為中心2公里范圍內(nèi)的商鋪(僅統(tǒng)計四大商業(yè)業(yè)態(tài))總數(shù)共334家,總計經(jīng)營面積達(dá)58580

15、平方米,與當(dāng)前馬陸鎮(zhèn)7萬的總?cè)丝谙嘟Y(jié)合,人均商業(yè)面積還不足1平方米/人,與人均1.2平方米的市平均水平尚有一定的差距,這也是內(nèi)部需求外流的一個主要原因。2) 從經(jīng)營檔次來看,當(dāng)前整個馬陸鎮(zhèn)的商業(yè)經(jīng)營檔次處于中等偏下的區(qū)域,這和當(dāng)前馬陸鎮(zhèn)居民的收入水平在一定程度上是相悖的,無論是百貨和還是餐飲娛樂均不能滿足消費者當(dāng)前需求,因此當(dāng)前馬陸的實際性消費和潛在性消費均存在流失嚴(yán)重的現(xiàn)象。四大商業(yè)業(yè)態(tài)樣本甄選范圍內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)市場現(xiàn)狀類 型店鋪數(shù)量(家)總面積(平方米)標(biāo)準(zhǔn)超市51600休閑娛樂2234600餐 飲215020百 貨28617360合 計33458580資料來源:上海中原商業(yè)事業(yè)部3) 從四大

16、商業(yè)業(yè)態(tài)的分布來看,當(dāng)前馬陸鎮(zhèn)的商業(yè)業(yè)態(tài)中,百貨無疑在數(shù)量上占了絕對優(yōu)勢,占到了總量的86%,可是由于當(dāng)前當(dāng)?shù)氐陌儇洐n次相對較低,因此針對當(dāng)?shù)鼐用竦南M能力,這些百貨類商業(yè)的供應(yīng)并不是完全有效的符合當(dāng)?shù)鼐用竦男枨?。?shù)量分布排在百貨之后的分別是休閑娛樂和餐飲這兩類業(yè)態(tài),其分別占到了總量的7%和6%。從數(shù)量來看,按照一般城市邊緣地區(qū)商業(yè)分布規(guī)律,鎮(zhèn)一級的聚集型商圈中餐飲和休閑娛樂的比例一般要占到15%20%左右,當(dāng)前馬陸鎮(zhèn)的休閑娛樂和餐飲這兩大業(yè)態(tài)的比例總合還不足總量的15%,因此這兩類業(yè)態(tài)在當(dāng)?shù)剡€是屬于相對缺乏的。由于馬陸當(dāng)?shù)氐疆?dāng)前為止還沒有一個比較成規(guī)模的綜合性賣場,因此,當(dāng)?shù)鼐用竦娜粘ＯM基

17、本依靠鄰近區(qū)域的幾家大型賣場所提供,馬陸當(dāng)?shù)禺?dāng)前的超市數(shù)量僅占總量的1%左右。馬陸鎮(zhèn)四大商業(yè)業(yè)態(tài)數(shù)量分布資料來源:上海中原商業(yè)事業(yè)部從面積方面來看由于休閑娛樂在馬陸當(dāng)?shù)鼗疽砸箍倳驃蕵烦堑男问匠霈F(xiàn),因此在面積分布方面該類業(yè)態(tài)首當(dāng)其沖占去了半壁江山,值得注意的是餐飲業(yè)態(tài)當(dāng)前經(jīng)營面積僅占總量的9%,這是由于當(dāng)前馬陸鎮(zhèn)的餐飲業(yè)態(tài)中大多以咖啡等簡餐為主,比較成規(guī)模的大型餐飲當(dāng)前只有稻香苑一家,因此,當(dāng)?shù)卦诖笾行筒惋嫹矫娲嬖谥^為嚴(yán)重的缺口。百貨方面由于馬陸現(xiàn)有的一些百貨鋪面基本都在4080平米之間,因此,與其數(shù)量相比在面積方面,百貨類業(yè)態(tài)所占的比例出現(xiàn)了明顯的縮水現(xiàn)象,僅占到總量的30%左右。馬陸鎮(zhèn)

18、四大商業(yè)業(yè)態(tài)面積分布資料來源:上海中原商業(yè)事業(yè)部3.3、馬陸鎮(zhèn)四大商業(yè)業(yè)態(tài)細(xì)分分析在對馬陸的各大商業(yè)業(yè)態(tài)進(jìn)行市場調(diào)研之后(具體商業(yè)分布圖見本文附錄),基本將當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)劃分為四大業(yè)態(tài),其中幾家標(biāo)準(zhǔn)超市基本都分布在寶安公路和滬宜公路路口;餐飲業(yè)態(tài)基本分布在世紀(jì)廣場周邊以及五星級上海寰鑫富貴天地大酒店附近;休閑娛樂業(yè)態(tài)主要分兩個區(qū)域分布,一個區(qū)域分布在世紀(jì)廣場,另一個區(qū)域分布在希望城工業(yè)園區(qū)周邊,以上兩個區(qū)域內(nèi)的休閑娛樂業(yè)態(tài)基本都以夜總會和娛樂城為主,且面積均比較大;百貨類業(yè)態(tài)基本集中在三個市場,這三個市場的經(jīng)營檔次屬于中等偏下,均分布在世紀(jì)廣場周邊。總結(jié)以上四大業(yè)態(tài)的分布規(guī)律,能夠得出以下結(jié)論:四

19、大業(yè)態(tài)基本圍繞馬陸的行政文化中心世紀(jì)廣場分布,由于在那里集結(jié)了工商、稅務(wù)等一些與商務(wù)活動密切相關(guān)的行政部門,因此撇開居民消費不談,這個區(qū)域仍有較深的商務(wù)洽談的需求。由于受交通干道的人流成型以及居住區(qū)的習(xí)慣性分布的影響,整個馬陸鎮(zhèn)的商業(yè)基本按南北長、東西窄的規(guī)律分布。商業(yè)的檔次分布尚欠合理,對于咖啡這一類簡餐來說,當(dāng)前當(dāng)?shù)氐木C合檔次尚可過關(guān),可是百貨,特別是服飾方面的商業(yè)經(jīng)營就當(dāng)前的經(jīng)營檔次就有點捉襟見肘了,品牌概念在當(dāng)?shù)氐陌儇浗?jīng)營中相當(dāng)薄弱,因此當(dāng)?shù)氐陌儇洏I(yè)態(tài)所面正確消費者也基本是當(dāng)?shù)氐囊恍┫M檔次稍低的農(nóng)民和打工者,真正能滿足當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)居民的百貨業(yè)態(tài)少之又少。以下將對馬陸鎮(zhèn)這四大商業(yè)業(yè)態(tài)作一個

20、細(xì)分分析:馬陸鎮(zhèn)四大商業(yè)業(yè)態(tài)主力商家面積及租金情況業(yè) 態(tài)主力商家建筑面積(平方米)基本租金(元/天/平米)標(biāo)準(zhǔn)超市華聯(lián)超市3000.7農(nóng)工商超市6000.8聯(lián)華超市4001快客便利1501.2餐飲泰輝火鍋2000.6特味廚房3001.2豪情咖啡吧4000.8兩岸咖啡5001.5金鑫園飯店4001稻香苑15000.8休閑娛樂馬陸世紀(jì)夢娛樂城30000.9上海希望花園酒店6000自建千紫虹按摩足浴25000.8月上鏡夜總會40000.8百貨興陸服裝市場12001馬陸小商品市場15400.8上海百有商城140001.1資料來源:上海中原商業(yè)事業(yè)部1)標(biāo)準(zhǔn)超市當(dāng)前馬陸鎮(zhèn)上較成規(guī)模的標(biāo)準(zhǔn)超市僅3家,它們

21、分別是:農(nóng)工商超市、華聯(lián)超市、聯(lián)華超市,其中農(nóng)工商超市的面積最大,營業(yè)面積將近600平方米,經(jīng)營的產(chǎn)品品種也是這三家超市中最全的;其次是聯(lián)華超市,該超市營業(yè)面積大致為400平米,與農(nóng)工商超市形成對峙的局面;最后是地段略差的華聯(lián)超市,該超市實際面積是三家超市中最小的,由于三家超市所處的位置距離十分相近,而且經(jīng)營的產(chǎn)品均屬生活日用品,很難拉開距離形成錯位競爭,因此華聯(lián)超市的經(jīng)營較為慘淡,當(dāng)前華聯(lián)超市的沿街鋪面已經(jīng)包租給一家經(jīng)營皮鞋的商戶,供其銷售各式男女皮鞋。馬陸鎮(zhèn)標(biāo)準(zhǔn)超市面積分布圖資料來源:上海中原商業(yè)事業(yè)部縱觀馬陸鎮(zhèn)標(biāo)準(zhǔn)超市的整體布局能夠發(fā)現(xiàn):當(dāng)前超市的分布存在著比較大的問題,由于超市的經(jīng)營可

22、變性較小,因此不易形成比較鮮明的錯位競爭,加上三家超市聚集于此很容易形成惡性競爭,這三家超市的生意都將受到較大的影響。在此關(guān)于馬陸當(dāng)?shù)氐某蓄惿虡I(yè)地產(chǎn)的分布總結(jié)出以下幾點結(jié)論:超市的位置分布相對過于集中,需要在日后的經(jīng)營中逐漸優(yōu)勝劣汰,關(guān)、并分流。區(qū)域內(nèi)超市的經(jīng)營規(guī)模都基本相近,難以形成區(qū)域絕對優(yōu)勢,需要有較成規(guī)模賣場型商業(yè)進(jìn)駐,以領(lǐng)導(dǎo)當(dāng)?shù)厝沼闷妨闶蹣I(yè)擺脫惡性競爭的格局。進(jìn)一步拉開超市的布點距離,加大現(xiàn)有商業(yè)的有效服務(wù)半徑,條件允許的話甚至能夠考慮設(shè)置班車接送。超市布點應(yīng)順應(yīng)當(dāng)前南、北長,東、西窄的商業(yè)分布基本格局,做到南、北以滬宜公路為主軸商業(yè)連成片,東、西以寶安公路等交通主干道為軸利用南、

23、北商業(yè)帶的輻射效應(yīng),發(fā)展社區(qū)型商業(yè)。另一方面,從當(dāng)前馬陸鎮(zhèn)這幾家超市的租金來看由于國有企業(yè)以及區(qū)域整體的緣故,這幾家超市當(dāng)前的租金在同區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)中顯得比較低,當(dāng)前,農(nóng)工商超市的租賃價格為0.8元/平米/天,華聯(lián)超市的租賃價格為0.7元/平米/天,聯(lián)華超市的租賃價格為1元/平米/天,快客便利店的租賃價格為1.2元/平米/天,因此,在使用這些價格作參考時,應(yīng)充分考慮以上所提到的這些因素。馬陸鎮(zhèn)標(biāo)準(zhǔn)超市租金分布圖資料來源:上海中原商業(yè)事業(yè)部2)餐飲當(dāng)前馬陸鎮(zhèn)除了稻香苑以外基本沒有大、中型餐飲,稻香苑在當(dāng)?shù)氐钠放菩?yīng)已經(jīng)比較牢固,但餐飲消費的選擇性較大,消費者經(jīng)常希望能夠品嘗到風(fēng)格口味各異的餐飲,因

24、此,這對于當(dāng)?shù)氐牟惋嫎I(yè)態(tài)分布提出了新的改革、改制要求。首先,世紀(jì)廣場周邊檔次中等偏上的餐飲基本都為咖啡等一類簡餐,缺乏一些如麥當(dāng)勞之類的具有一定群眾基礎(chǔ)的中檔大眾型餐飲。其次,中高檔大、中型餐飲相對匱乏,據(jù)對當(dāng)?shù)匾恍┎惋嬒M者的走訪了解,當(dāng)?shù)叵M者有消費需求時,一般均驅(qū)車趕往嘉定鎮(zhèn),當(dāng)?shù)夭惋嫷膬?nèi)部需求流失嚴(yán)重。馬陸鎮(zhèn)餐飲業(yè)態(tài)主力商家店鋪面積分布圖資料來源:上海中原商業(yè)事業(yè)部從當(dāng)?shù)夭惋嫎I(yè)態(tài)主力商家店鋪的租金分布來看,平均價格基本在1元/平米/天,低于商鋪的整體平均租金。這些主力商家中兩岸咖啡的經(jīng)營態(tài)勢比較理想,其經(jīng)營良好的最主要原因是該商業(yè)所處的區(qū)域位置相對較好,因此該鋪的租賃價格也相對較高達(dá)到

25、了1.5元/平米/天。除了稻香苑和兩岸咖啡之外,其余幾家入選的主力商家,從一定程度上來說,均有些勉強,如泰輝火鍋等檔次均比較低。馬陸鎮(zhèn)餐飲業(yè)態(tài)主力商家店鋪租金分布圖資料來源:上海中原商業(yè)事業(yè)部總結(jié)以上餐飲業(yè)態(tài)的種種特征,能夠得出以下結(jié)論:當(dāng)前當(dāng)?shù)夭惋嫏n次相對較低,很難滿足消費者的需求,現(xiàn)有餐飲以排擋性質(zhì)較多,因此要想吸引消費,應(yīng)當(dāng)多多引入風(fēng)格各異的中高檔餐飲?？Х鹊群啿皖愊M,缺少集中性概念支撐。(如綜合性賣場、文化中心等)有效消費人流的利用相對不足,沒有將餐飲和休閑娛樂、購物消費相結(jié)合。區(qū)域內(nèi)部需求流失嚴(yán)重,餐飲業(yè)態(tài)沒有形成規(guī)模效應(yīng),外部客流引入不利。3)休閑娛樂當(dāng)前馬陸的休閑娛樂業(yè)態(tài)基本以

26、夜總會和娛樂城為主,且面積相對都比較大,SPA等一系列檔次較高的休閑消費相對缺乏。當(dāng)前馬陸當(dāng)?shù)乇容^成規(guī)模的夜總會是月上鏡夜總會,實際面積達(dá)4000平方米,位于希望城經(jīng)濟園區(qū)的上海希望花園酒店內(nèi)有較為完備的桑拿浴所,馬陸世紀(jì)夢娛樂城內(nèi)有舞廳等一系列休閑產(chǎn)品是當(dāng)?shù)刂容^高的休閑場所。馬陸鎮(zhèn)休閑娛樂業(yè)態(tài)主力商家店鋪面積分布圖資料來源:上海中原商業(yè)事業(yè)部從這些休閑娛樂業(yè)態(tài)主力商家的店鋪租金分布來看,由于這些物業(yè)的面積均比較大,因此這些店鋪的租金相對來說都比較低廉,地處世紀(jì)廣場的馬陸世紀(jì)夢娛樂城的租賃價格為0.9元/平米/天,其余兩個物業(yè)的租賃價格均為0.8元/平米/天。馬陸鎮(zhèn)休閑娛樂業(yè)態(tài)主力商家店鋪

27、租金分布圖資料來源:上海中原商業(yè)事業(yè)部總結(jié)當(dāng)前馬陸鎮(zhèn)休閑娛樂業(yè)態(tài)的特征,能夠得出以下結(jié)論:當(dāng)前根據(jù)周邊消費者的需求,已有若干休閑娛樂類產(chǎn)品出現(xiàn),可是經(jīng)營手段相對比較單一,一般都以夜總會的形式出現(xiàn)。缺乏KTV等一系列娛樂經(jīng)營品種和SPA等一系列休閑經(jīng)營品種。休閑娛樂于餐飲業(yè)的互動相對比較缺乏,沒有形成較為有效的互助效應(yīng)。4)百貨當(dāng)前馬陸鎮(zhèn)的百貨類消費,特別是服飾類消費,處于一個十分尷尬的境地,大部分內(nèi)部需求不能有效得到釋放,主要的服務(wù)對象成了區(qū)域內(nèi)檔次要求較弱的中低收入階層,因此在區(qū)域內(nèi)百貨類商業(yè)地產(chǎn)的面積相對較小,租金相對比較低廉,就算能聚集到一起,形成一個比較整合的市場,但整體上仍給人臟亂差的感覺。當(dāng)前馬陸的三大百貨市場為興陸服裝市場(面積約1200平方米)、馬陸小商品市場(面積約1540平方米)、上海百有商城(面積約14000平方米)這三個百貨市場幾乎占到了當(dāng)?shù)匕儇洏I(yè)態(tài)總量的96%,但就其經(jīng)營的產(chǎn)品品質(zhì)、檔次來看,實在是差強人意。馬陸鎮(zhèn)百貨業(yè)態(tài)集中型市場面積分布圖資料來源:上海中原商業(yè)事業(yè)部由于經(jīng)營的檔次不高,因此租賃價格也相對受到一定的影響,興陸服裝市場雖然經(jīng)營的商品檔次較低,但由于其面臨滬宜公路因此區(qū)位優(yōu)勢較為明顯,因此其租賃價格也相對較高,達(dá)到了1元/平米/天;馬陸小商品