1、目 錄一、房地產(chǎn)行業(yè)稅收政策匯編（一）綜合一九九九年國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的外商投資企業(yè)若干稅務(wù)處理問題的通知（ ）國(guó)稅發(fā)1999242號(hào)（二）營(yíng)業(yè)稅二一年福建省地點(diǎn)稅務(wù)局關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)業(yè)稅征稅問題的通知（ ）閩地稅政一200121號(hào)一九九八年國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于銷售不動(dòng)產(chǎn)兼裝修行為征收營(yíng)業(yè)稅問題的批復(fù)（ ）國(guó)稅函l99853號(hào)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于“代建”房屋行為應(yīng)如何征收營(yíng)業(yè)稅問題的批復(fù)（ ）國(guó)稅函1998554號(hào)一九九七年國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于以不動(dòng)產(chǎn)作為股、利進(jìn)行分配征收營(yíng)業(yè)稅問題的批復(fù)（ ）國(guó)稅函1997387號(hào)一九九六年國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售不動(dòng)產(chǎn)征收營(yíng)業(yè)稅問題的通知（ ）國(guó)稅函

2、發(fā)1996684號(hào)一九九五年國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)營(yíng)業(yè)稅問題解答(之一)的通知（ ）國(guó)稅函發(fā)1995156號(hào)一九九四年國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于中外合作開發(fā)房地產(chǎn)征收營(yíng)業(yè)稅問題的批復(fù)（ ）國(guó)稅函發(fā)1994644號(hào)關(guān)于“銷售不動(dòng)產(chǎn)”營(yíng)業(yè)稅若干政策問題的通知（ ）廈地稅政一1994005號(hào)（三）外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)所得稅二一年國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于外商投資房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)所得稅治理問題的通知（ ）國(guó)稅發(fā)2001142號(hào)一九九五年國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于外商投資企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)征收所得稅有關(guān)問題的通知（ ）國(guó)稅發(fā)1995153號(hào)（四）土地使用稅二三年國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策規(guī)定的通知（ ）國(guó)稅發(fā)

3、200389號(hào)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的外商投資企業(yè)若干稅務(wù)處理問題的通知國(guó)稅發(fā)1999242號(hào)各省、自治區(qū)、直轄市和打算單列市國(guó)家稅務(wù)局、地點(diǎn)稅務(wù)局： 為規(guī)范稅收治理，現(xiàn)就從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的外商投資企業(yè)有關(guān)稅務(wù)處理問題，通知如下： 一、從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的外商投資企業(yè)與境外企業(yè)簽訂房地產(chǎn)代銷、包銷合同或協(xié)議，托付境外企業(yè)在境外銷售其位于我國(guó)境內(nèi)房地產(chǎn)的，應(yīng)按境外企業(yè)向購(gòu)房人銷售的價(jià)格，作為外商投資企業(yè)房地產(chǎn)銷售收入，計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅和企業(yè)所得稅。 二、上述外商投資企業(yè)向境外代銷、包銷企業(yè)支付的各項(xiàng)傭金、差價(jià)、手續(xù)費(fèi)、提成費(fèi)等勞務(wù)費(fèi)用，應(yīng)提供完整、有效的憑證資料，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核確認(rèn)后，方可作

4、為外商投資企業(yè)的費(fèi)用列支。但實(shí)際列支的數(shù)額，不得超過房地產(chǎn)銷售收入的10%。本通知自2000年1月l日起執(zhí)行。福建省地點(diǎn)稅務(wù)局關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)業(yè)稅征稅問題的通知閩地稅政一200121號(hào)各市、縣(區(qū))地點(diǎn)稅務(wù)局，省、各設(shè)區(qū)市地點(diǎn)稅務(wù)局直屬分局、稽查局，福州、廈門、泉州、漳州市地點(diǎn)稅務(wù)局外稅分局： 近接部份設(shè)區(qū)市地點(diǎn)稅務(wù)局反映，要求明確房地產(chǎn)業(yè)中集資建房等行為有關(guān)營(yíng)業(yè)稅政策問題。經(jīng)研究，現(xiàn)明確如下： 一、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓計(jì)稅營(yíng)業(yè)額問題 以劃撥方式取得土地使用權(quán)的企事業(yè)單位取得土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓收入，應(yīng)按規(guī)定征收營(yíng)業(yè)稅。其計(jì)稅營(yíng)業(yè)額為該單位轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)收取的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用。該單位由劃撥地轉(zhuǎn)為出讓地，以

5、轉(zhuǎn)讓土地價(jià)款補(bǔ)交政府的土地出讓金不得從計(jì)稅營(yíng)業(yè)額中扣除。 二、單位和個(gè)人以集資建房名義開發(fā)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)征稅問題 l、行政機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位集資建房，凡納入房改范疇，并提供房改批文等有關(guān)資料，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)審核確認(rèn)報(bào)設(shè)區(qū)市地點(diǎn)稅務(wù)局同意后，對(duì)其向本單位職工個(gè)人按房改成本價(jià)、標(biāo)準(zhǔn)價(jià)收取的售房收入，免征營(yíng)業(yè)稅;對(duì)其向本單位以外的單位和個(gè)人收取的售房收入，應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目稅率征收營(yíng)業(yè)稅。 2、經(jīng)批準(zhǔn)仍在實(shí)行房改的單位采取集資購(gòu)房，即單位支付一部分資金，職工個(gè)人交付一定的集資款，由單位統(tǒng)一向房地產(chǎn)公司交款購(gòu)買商品房的，對(duì)房地產(chǎn)公司的售房行為，應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目稅率征收營(yíng)業(yè)稅。3、依照國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)

6、于“代建”房屋行為應(yīng)如何征收營(yíng)業(yè)稅問題的批復(fù)(國(guó)稅函1998554號(hào))的規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(以下簡(jiǎn)稱甲方)取得土地使用權(quán)并辦理施工手續(xù)后依照其他單位(以下簡(jiǎn)稱乙方)的要求進(jìn)行施工。并按施工進(jìn)度向乙方預(yù)收房款,工程完工后，甲方替乙方辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移等手續(xù)。甲方的上述行為屬于銷售不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)按銷售不動(dòng)產(chǎn)稅目征收營(yíng)業(yè)稅；如甲方自備施工力量修建該房屋，還應(yīng)對(duì)甲方的自建行為，按建筑業(yè)稅目征收營(yíng)業(yè)稅”。不能按省地點(diǎn)稅務(wù)局閩地稅政一199918號(hào)文件規(guī)定的“托付代建房”征收營(yíng)業(yè)稅。國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于銷售不動(dòng)產(chǎn)兼裝修行為征收營(yíng)業(yè)稅問題的批復(fù)1998年1月25日 國(guó)稅函l99853號(hào)陜西省地點(diǎn)稅務(wù)局： 你局陜西省地

7、點(diǎn)稅務(wù)局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售不動(dòng)產(chǎn)如何確定計(jì)稅依據(jù)的請(qǐng)示收悉。經(jīng)研究，現(xiàn)批復(fù)如下：納稅人將銷售房屋的行為分解成銷售房屋與裝修房屋兩項(xiàng)行為，分不簽訂兩份契約(或合同)，向?qū)Ψ绞杖煞輧r(jià)款。鑒于其裝修合同中明確規(guī)定，裝修合同為房地產(chǎn)買賣契約的一個(gè)組成部分，與買賣契約共同成為認(rèn)購(gòu)房產(chǎn)的全部合同。因此，依照中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例第五條關(guān)于“納稅人的營(yíng)業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績(jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用”的規(guī)定，對(duì)納稅人向?qū)Ψ绞杖〉难b修及安裝設(shè)備的費(fèi)用，應(yīng)一并列入房屋售價(jià)，按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅。國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于“代建”房屋行為應(yīng)如何征收營(yíng)業(yè)稅問題的批復(fù)19

8、98年9月21日 國(guó)稅函1998554號(hào)新疆維吾爾自治區(qū)地點(diǎn)稅務(wù)局： 你局關(guān)于對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代建房屋行為如何征收營(yíng)業(yè)稅問題的請(qǐng)示(新地稅一字1998041號(hào))收悉。關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為其他單位代建房屋行為應(yīng)如何征收營(yíng)業(yè)稅問題，經(jīng)研究，現(xiàn)批復(fù)如下：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(以下簡(jiǎn)稱甲方)取得土地使用權(quán)并辦理施工手續(xù)后依照其他單位(以下簡(jiǎn)稱乙方)的要求進(jìn)行施工，并按施工進(jìn)度向乙方預(yù)收房款，工程完工后，甲方替乙方辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移等手續(xù)。甲方的上述行為屬于銷售不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅；如甲方自備施工力量修建該房屋，還應(yīng)對(duì)甲方的自建行為，按“建筑業(yè)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅。國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于以不動(dòng)產(chǎn)作為股、利

9、進(jìn)行分配征收營(yíng)業(yè)稅問題的批復(fù)1997年6月28日 國(guó)稅函1997387號(hào)遼寧省大連市地點(diǎn)稅務(wù)局： 你局關(guān)于大連東亞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以不動(dòng)產(chǎn)作為股、利進(jìn)行分配征收營(yíng)業(yè)稅問題的請(qǐng)示(大地稅函19976號(hào))收悉。關(guān)于大連東亞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡(jiǎn)稱東亞公司)依照董事會(huì)決定，以其部分不動(dòng)產(chǎn)(公寓、綜合樓等)作價(jià)，作為中外合作雙方的股、利進(jìn)行分配，雙方分得的不動(dòng)產(chǎn)擁有產(chǎn)權(quán)，并可獨(dú)立處置。對(duì)此是否征收營(yíng)業(yè)稅，經(jīng)研究，現(xiàn)批復(fù)如下：東亞公司將屬于東亞公司的不動(dòng)產(chǎn)作價(jià)作為股利分配給中外雙方，所有權(quán)發(fā)生了轉(zhuǎn)移，符合現(xiàn)行營(yíng)業(yè)稅關(guān)于銷售不動(dòng)產(chǎn)的規(guī)定。因此對(duì)東亞公司分配的不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”征收營(yíng)業(yè)稅。國(guó)家稅

10、務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售不動(dòng)產(chǎn)征收營(yíng)業(yè)稅問題的通知1996年 l1月22日 國(guó)稅函發(fā)1996684號(hào)廣東省地點(diǎn)稅務(wù)局: 接你省廣州市地點(diǎn)稅務(wù)局關(guān)于房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)包銷房產(chǎn)征收營(yíng)業(yè)稅問題的請(qǐng)示(穗地稅發(fā)1996259號(hào))，反映房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與包銷商簽訂合同，將房產(chǎn)交給包銷商依照市場(chǎng)情況自訂價(jià)格進(jìn)行銷售，由房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向客戶開具房產(chǎn)銷售發(fā)票，包銷商收取價(jià)差或手續(xù)費(fèi)，在合同期滿末售出的房產(chǎn)由包銷商進(jìn)行收購(gòu)，對(duì)此應(yīng)如何征收營(yíng)業(yè)稅。經(jīng)研究，現(xiàn)答復(fù)如下：在合同期內(nèi)房產(chǎn)企業(yè)將房產(chǎn)交給包銷商承銷，包銷商是代理房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行銷售，所取得的手續(xù)費(fèi)收入或者價(jià)差應(yīng)按“服務(wù)業(yè)代理業(yè)”征收營(yíng)業(yè)稅；在合同期滿后，房屋未售出，

11、由包銷商進(jìn)行收購(gòu)，事實(shí)上質(zhì)是房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將房屋銷售給包銷商，對(duì)房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”征收營(yíng)業(yè)稅；包銷商將房產(chǎn)再次銷售，對(duì)包銷商也應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”征收營(yíng)業(yè)稅。國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)營(yíng)業(yè)稅問題解答(之一)的 通 知1995年4月17日 國(guó)稅函發(fā)1995156號(hào)各省、自治區(qū)、直轄市和打算單列市地點(diǎn)稅務(wù)局： 依照各地在新的營(yíng)業(yè)稅制實(shí)行后提出的問題，為了有利于基層稅務(wù)機(jī)關(guān)和納稅人學(xué)習(xí)、理解營(yíng)業(yè)稅的征稅規(guī)定，總局決定陸續(xù)編寫印發(fā)營(yíng)業(yè)稅問題解答。現(xiàn)將營(yíng)業(yè)稅問題解答(之一)發(fā)給你們，請(qǐng)遵照?qǐng)?zhí)行。營(yíng)業(yè)稅問題解答(之一)一、問：稅制改革往常，原營(yíng)業(yè)稅規(guī)定的減稅、免稅項(xiàng)目，在1994年1月1日起實(shí)行新的營(yíng)業(yè)

12、稅制以后是否還接著執(zhí)行? 答：實(shí)行新稅制后，原營(yíng)業(yè)稅的法規(guī)均已廢止，過去所作的減征或免征營(yíng)業(yè)稅的規(guī)定自然也一律停止執(zhí)行。營(yíng)業(yè)稅暫行條例規(guī)定：“營(yíng)業(yè)稅的免稅、減稅項(xiàng)目由國(guó)務(wù)院規(guī)定。任何地區(qū)、部門均不得規(guī)定免稅、減稅項(xiàng)目。”因此，在1994年1月1日實(shí)行新稅制后假如還接著執(zhí)行原營(yíng)業(yè)稅的減稅、免稅項(xiàng)目，是屬于違反稅法的行為，應(yīng)當(dāng)堅(jiān)決予以糾正。 二、問：公安部門拍賣機(jī)動(dòng)車牌照，交通部門拍賣公交線路運(yùn)營(yíng)權(quán)，是否征收營(yíng)業(yè)稅? 答：公安部門拍賣機(jī)動(dòng)車牌照，交通部門拍賣公交線路運(yùn)營(yíng)權(quán)，這兩種行為均不屬于營(yíng)業(yè)稅的征稅范圍，因而不征收營(yíng)業(yè)稅。 三、問：運(yùn)輸企業(yè)在境外載運(yùn)旅客或物資入境，是否征收營(yíng)業(yè)稅? 答：依照營(yíng)

13、業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第七條第(二)款關(guān)于“在境內(nèi)載運(yùn)旅客或物資出境”屬于境內(nèi)提供應(yīng)稅勞務(wù)的規(guī)定，運(yùn)輸企業(yè)在境外載運(yùn)旅客或物資入境，不屬于在境內(nèi)提供應(yīng)稅勞務(wù)，因而不征收營(yíng)業(yè)稅。 四、問：航空公司用飛機(jī)開展飛灑農(nóng)藥業(yè)務(wù)是否免征營(yíng)業(yè)稅? 答：營(yíng)業(yè)稅暫行條例第六條第(五)款規(guī)定農(nóng)業(yè)病蟲害防治免征營(yíng)業(yè)稅，營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第二十六條第(四)款明確農(nóng)業(yè)病蟲害防治“是指從事農(nóng)業(yè)、林業(yè)、牧業(yè)、漁業(yè)的病蟲害測(cè)報(bào)和防治的業(yè)務(wù)?！焙娇展居蔑w機(jī)開展飛灑農(nóng)藥業(yè)務(wù)屬于從事農(nóng)業(yè)病蟲害防治業(yè)務(wù)，因而應(yīng)當(dāng)免征營(yíng)業(yè)稅。 五、問：?jiǎn)挝凰鶎賰?nèi)部施工隊(duì)伍承擔(dān)其所隸屬單位的建筑安裝工程是否征收營(yíng)業(yè)稅? 答：這首先要看此類施工隊(duì)伍是

14、否屬于獨(dú)立核算單位。假如屬于獨(dú)立核算單位，不論承擔(dān)其所隸屬單位(以下稱本單位)的建筑安裝工程業(yè)務(wù)，依舊承擔(dān)其他單位的建筑安裝工程業(yè)務(wù)，均應(yīng)當(dāng)征收營(yíng)業(yè)稅。假如屬于非獨(dú)立核算單位，承擔(dān)其他單位建筑安裝工程業(yè)務(wù)應(yīng)當(dāng)征收營(yíng)業(yè)稅；而承擔(dān)本單位的建筑安裝工程業(yè)務(wù)是否應(yīng)當(dāng)繳納營(yíng)業(yè)稅，則要看其與本單位之間是否結(jié)算工程價(jià)款。營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第十一條規(guī)定，負(fù)有營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)的單位為發(fā)生應(yīng)稅行為并向?qū)Ψ绞杖∝泿拧⑽镔Y或其他經(jīng)濟(jì)利益的單位，包括獨(dú)立核算的單位和不獨(dú)立核算的單位。依照這一規(guī)定，內(nèi)部施工隊(duì)伍為本單位承擔(dān)建筑安裝業(yè)務(wù)，凡同本單位結(jié)算工程價(jià)款的，不論是否編制工程概(預(yù))算，也不論工程價(jià)款中是否包括營(yíng)業(yè)稅

15、稅金，均應(yīng)當(dāng)征收營(yíng)業(yè)稅；凡不與本單位結(jié)算工程價(jià)款的，不征收營(yíng)業(yè)稅。 六、問：對(duì)綠化工程應(yīng)按何稅目征稅? 答：綠化工程往往與建筑工程相連，或者本身確實(shí)是某個(gè)建筑工程的一個(gè)組成部分，例如，綠化與平坦土地就分不開，而平坦土地本身就屬于建筑業(yè)中的“其他工程作業(yè)”。為了減少劃分，便于征管，對(duì)綠化工程按“建筑業(yè)其他工程作業(yè)”征收營(yíng)業(yè)稅。 七、問：對(duì)工程承包公司承包的建筑安裝工程按何稅目征稅?答：依照營(yíng)業(yè)稅暫行條例第五條第(三)款“建筑業(yè)的總承包人將工程分包或轉(zhuǎn)包給他人的，以工程的全部承包額減去付給分包人或者轉(zhuǎn)包人的價(jià)款后的余額為營(yíng)業(yè)額”的規(guī)定，工程承包公司承包建筑安裝工程業(yè)務(wù)，即工程承包公司與建設(shè)單位簽訂

16、承包合同的建筑安裝工程業(yè)務(wù)，不管其是否參與施工，均應(yīng)按“建筑業(yè)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅。工程承包公司不與建設(shè)單位簽訂承包建筑安裝工程合同，只是負(fù)責(zé)工程的組織協(xié)調(diào)業(yè)務(wù)，對(duì)工程承包公司的此項(xiàng)業(yè)務(wù)則按“服務(wù)業(yè)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅。八、問：對(duì)境外機(jī)構(gòu)總承包建筑安裝工程如何征稅?答：依照營(yíng)業(yè)稅暫行條例第十一條第(二)款“建筑安裝業(yè)務(wù)實(shí)行分包或者轉(zhuǎn)包的，以總承包人為扣繳義務(wù)人”和營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第二十九條第(一)款“境外單位或者個(gè)人在境內(nèi)發(fā)生應(yīng)稅行為而在境內(nèi)未設(shè)有經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)的，其應(yīng)繳稅款以代理者為扣繳義務(wù)人；沒有代理者的，以受讓者或購(gòu)買者為扣繳義務(wù)人”的規(guī)定，建筑安裝工程的總承包人為境外機(jī)構(gòu)，假如該機(jī)構(gòu)在境內(nèi)設(shè)有

17、機(jī)構(gòu)的，則境內(nèi)所設(shè)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)繳納其承包工程營(yíng)業(yè)稅，并負(fù)責(zé)扣繳分包或轉(zhuǎn)包工程的營(yíng)業(yè)稅稅款；假如該機(jī)構(gòu)在境內(nèi)未設(shè)有機(jī)構(gòu)，但有代理者的，則不論其承包的工程是否實(shí)行分包或轉(zhuǎn)包，全部工程應(yīng)納的營(yíng)業(yè)稅款均由代理者扣繳；假如該機(jī)構(gòu)在境內(nèi)未設(shè)有機(jī)構(gòu)，又沒有代理者的，不論其總承包的工程是否實(shí)行分包或轉(zhuǎn)包，全部工程應(yīng)納的營(yíng)業(yè)稅稅款均由建設(shè)單位扣繳。 九、問：銀行貸款給單位和個(gè)人，借款者以房屋作抵押，假如期滿后借款者無力還貸，抵押的房屋歸銀行所有，對(duì)此是否應(yīng)當(dāng)征稅?假如房屋歸銀行所有后，銀行將房屋銷售，是否應(yīng)當(dāng)征稅? 答：借款者無力歸還貸款，抵押的房屋被銀行收走以抵作貸款本息，這表明房屋的所有權(quán)被借款者有償轉(zhuǎn)讓給銀行

18、，應(yīng)對(duì)借款者轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)的行為按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅。 同樣，銀行假如將收歸其所有的房屋銷售，也應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅。 十、問：非金融機(jī)構(gòu)將資金提供給對(duì)方，并收取資金占用費(fèi)，如企業(yè)與企業(yè)之間借用周轉(zhuǎn)金而收取資金占用費(fèi)，行政機(jī)關(guān)或企業(yè)主管部門將資金提供給所屬單位或企業(yè)而收取資金占用費(fèi)，農(nóng)村合作基金會(huì)將資金提供給農(nóng)民而收取資金占用費(fèi)等，應(yīng)如何征收營(yíng)業(yè)稅?答：營(yíng)業(yè)稅稅目注釋規(guī)定，貸款屬于“金融保險(xiǎn)業(yè)”稅目的征收范圍，而貸款是指將資金貸與他人使用的行為。依照這一規(guī)定，不論金融機(jī)構(gòu)依舊其他單位，只要是發(fā)生將資金貸與他人使用的行為，均應(yīng)視為發(fā)生貸款行為，按“金融保險(xiǎn)業(yè)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅

19、。 十一、問：保險(xiǎn)公司開展財(cái)產(chǎn)、人身保險(xiǎn)時(shí)向投保者收取的全部保費(fèi)記入“儲(chǔ)金”科目，儲(chǔ)金的利息記入“保費(fèi)收入”科目，儲(chǔ)金到期返還給用戶。對(duì)保險(xiǎn)公司開展財(cái)產(chǎn)、人身保險(xiǎn)征收營(yíng)業(yè)稅的營(yíng)業(yè)額是向投保者收取的保費(fèi)，依舊儲(chǔ)金的利息?關(guān)于到期返還給用戶的儲(chǔ)金是否準(zhǔn)許從其營(yíng)業(yè)額中扣除?答：營(yíng)業(yè)稅暫行條例第五條規(guī)定：除另有規(guī)定者外，“納稅人的營(yíng)業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績(jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用?！币勒沾隧?xiàng)規(guī)定，第一，保險(xiǎn)公司開展財(cái)產(chǎn)、人身保險(xiǎn)的營(yíng)業(yè)額為向投保者收取的全部保費(fèi)，而不是儲(chǔ)金的利息收入。因?yàn)椋吞峁┍ｋU(xiǎn)勞務(wù)而言，此項(xiàng)規(guī)定所講的“對(duì)方”是指投保者，保險(xiǎn)公司向投保者收取的是保

20、費(fèi)，而儲(chǔ)金利息是保險(xiǎn)公司向銀行收取的，不是向投保者收取的。其次，應(yīng)以保費(fèi)金額為營(yíng)業(yè)額，對(duì)到期返還給用戶的儲(chǔ)金不能從營(yíng)業(yè)額中扣除。 十二、問：郵政部門收取的“電話初裝費(fèi)”按什么稅目征稅?答：依照營(yíng)業(yè)稅稅目注釋對(duì)“郵電通信業(yè)”稅目的解釋，為用戶安裝電話的業(yè)務(wù)屬于該稅目的征收范圍?！半娫挸跹b費(fèi)”是郵政部門為用戶安裝電話而收取的費(fèi)用，應(yīng)按“郵電通信業(yè)”稅目征稅。 十三、問：電信部門開辦168臺(tái)電話，利用電話開展有償咨詢、點(diǎn)歌等業(yè)務(wù)，對(duì)此項(xiàng)收費(fèi)按什么稅目征稅?答：168臺(tái)是具有專門用途的電話臺(tái)，其業(yè)務(wù)屬于營(yíng)業(yè)稅稅目注釋所講的“用電傳設(shè)備傳遞語言的業(yè)務(wù)”，應(yīng)按“郵電通信業(yè)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅。 十四、問：對(duì)郵

21、電局(所)經(jīng)營(yíng)的郵電禮儀活動(dòng)按什么稅目征收營(yíng)業(yè)稅?其營(yíng)業(yè)額如何確定?答：郵電禮儀是指郵電局(所)依照客戶的要求將寫有祝詞的電報(bào)，或者使用客戶支付的價(jià)款購(gòu)買的禮物傳遞給客戶所指定的對(duì)象。關(guān)于這種業(yè)務(wù)應(yīng)按“郵電通信業(yè)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅，其營(yíng)業(yè)額為郵電部門向用戶收取的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，包括所購(gòu)禮物的價(jià)款在內(nèi)。 十五、問：文化培訓(xùn)適用哪個(gè)稅目?答：依照營(yíng)業(yè)稅稅目注釋規(guī)定，“文化體育業(yè)”稅目中的“其他文化業(yè)”是指除經(jīng)營(yíng)表演、播映活動(dòng)以外的文化活動(dòng)的業(yè)務(wù)，如各種展覽、培訓(xùn)活動(dòng)，舉辦文學(xué)、藝術(shù)、科技講座、演講、報(bào)告會(huì)，圖書館的圖書和資料借閱業(yè)務(wù)等。此項(xiàng)規(guī)定所稱培訓(xùn)活動(dòng)包括各種培訓(xùn)活動(dòng)，因此對(duì)文化培訓(xùn)應(yīng)按“文

22、化體育業(yè)”稅目征稅。 十六、問：學(xué)校取得的贊助收入是否征稅?應(yīng)如何征稅?答：依照營(yíng)業(yè)稅暫行條例及事實(shí)上施細(xì)則規(guī)定，凡有償提供應(yīng)稅勞務(wù)、有償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者有償轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的單位和個(gè)人，均應(yīng)依照稅法規(guī)定繳納營(yíng)業(yè)稅，而所謂“有償”是指取得貨幣、物資或其他經(jīng)濟(jì)利益。依照以上規(guī)定，對(duì)學(xué)校取得的各種名目的贊助收入是否征稅，要看學(xué)校是否發(fā)生向贊助方提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的行為。學(xué)校假如沒有向贊助方提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)，此項(xiàng)贊助收入系屬無償取得，不征收營(yíng)業(yè)稅；反之，學(xué)校假如向贊助方提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)，此項(xiàng)贊助收入系屬有償取得，應(yīng)征收

23、營(yíng)業(yè)稅。那個(gè)地點(diǎn)需要附帶講明的是，不僅對(duì)學(xué)校取得的贊助收入應(yīng)按這一原則確定應(yīng)否征收營(yíng)業(yè)稅，關(guān)于其他單位和個(gè)人取得的贊助收入也應(yīng)按這一原則確定是否征收營(yíng)業(yè)稅。 十七、問：對(duì)合作建房行為應(yīng)如何征收營(yíng)業(yè)稅?答：合作建房，是指由一方(以下簡(jiǎn)稱甲方)提供土地使用權(quán)，另一方(以下簡(jiǎn)稱乙方)提供資金，合作建房。合作建房的方式一般有兩種。 第一種方式是純粹的“以物易物”，即雙方以各自擁有的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換。具體的交換方式也有以下兩種： 1土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換，雙方都取得了擁有部分房屋的所有權(quán)。在這一合作過程中，甲方以轉(zhuǎn)讓部分土地使用權(quán)為代價(jià)，換取部分房屋的所有權(quán)，發(fā)生了轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的

24、行為；乙方則以轉(zhuǎn)讓部分房屋的所有權(quán)為代價(jià)，換取部分土地的使用權(quán)，發(fā)生了銷售不動(dòng)產(chǎn)的行為。因而合作建房的雙方都發(fā)生了營(yíng)業(yè)稅的應(yīng)稅行為。對(duì)甲方應(yīng)按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”稅目中的“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”子目征稅；對(duì)乙方應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征稅。由于雙方?jīng)]有進(jìn)行貨幣結(jié)算，因此應(yīng)當(dāng)按照中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第十五條的規(guī)定分不核定雙方各自的營(yíng)業(yè)額。假如合作建房的雙方(或任何一方)將分得的房屋銷售出去，則又發(fā)生了銷售不動(dòng)產(chǎn)行為，應(yīng)對(duì)其銷售收入再按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅。 2以出租土地使用權(quán)為代價(jià)換取房屋所有權(quán)。例如，甲方將土地使用權(quán)出租給乙方若干年，乙方投資在該土地上建筑建筑物并使用，租賃期滿后，

25、乙方將土地使用權(quán)連同所建的建筑物歸還甲方。在這一經(jīng)營(yíng)過程中，乙方是以建筑物為代價(jià)換得若干年的土地使用權(quán)，甲方是以出租土地使用權(quán)為代價(jià)換取建筑物。甲方發(fā)生了出租土地使用權(quán)的行為，對(duì)其按“服務(wù)業(yè)租賃業(yè)”征營(yíng)業(yè)稅；乙方發(fā)生了銷售不動(dòng)產(chǎn)的行為，對(duì)其按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征營(yíng)業(yè)稅。對(duì)雙方分不征稅時(shí)，其營(yíng)業(yè)額也按中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第十五條的規(guī)定核定。 第二種方式是甲方以土地使用權(quán)、乙方以貨幣資金合股，成立合營(yíng)企業(yè)，合作建房。對(duì)此種形式的合作建房，則要視具體情況確定如何征稅： 1房屋建成后，假如雙方采取風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利潤(rùn)共享的分配方式，按照營(yíng)業(yè)稅“以無形資產(chǎn)投資入股，參與同意投資方的利潤(rùn)分配、共

26、同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征營(yíng)業(yè)稅”的規(guī)定，對(duì)甲方向合營(yíng)企業(yè)提供的土地使用權(quán)，視為投資入股，對(duì)其不征營(yíng)業(yè)稅；只對(duì)合營(yíng)企業(yè)銷售房屋取得的收入按銷售不動(dòng)產(chǎn)征稅；對(duì)雙方分得的利潤(rùn)不征營(yíng)業(yè)稅。 2房屋建成后，甲方假如采取按銷售收入的一定比例提成的方式參與分配，或提取固定利潤(rùn)，則不屬營(yíng)業(yè)稅所稱的投資入股不征營(yíng)業(yè)稅的行為，而屬于甲方將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給合營(yíng)企業(yè)的行為，那么，對(duì)甲方取得的固定利潤(rùn)或從銷售收入按比例提取的收入按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”征稅；對(duì)合營(yíng)企業(yè)則按全部房屋的銷售收入依“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅。 3假如房屋建成后雙方按一定比例分配房屋，則此種經(jīng)營(yíng)行為，也未構(gòu)成營(yíng)業(yè)稅所稱的以無形資產(chǎn)投資入股，共同承

27、擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的不征營(yíng)業(yè)稅的行為。因此，首先對(duì)甲方向合營(yíng)企業(yè)轉(zhuǎn)讓的土地，按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”征稅，其營(yíng)業(yè)額按實(shí)施細(xì)則第十五條的規(guī)定核定。其次，對(duì)合營(yíng)企業(yè)的房屋，在分配給甲、乙方后，假如各自銷售，則再按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”征稅。 十八、問：關(guān)于轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售不動(dòng)產(chǎn)的預(yù)收定金，應(yīng)如何確定其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)刻?答：營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第二十八條規(guī)定：“納稅人，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售不動(dòng)產(chǎn)，采納預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)刻為收到預(yù)收款的當(dāng)天。該項(xiàng)規(guī)定所稱預(yù)收款，包括預(yù)收定金。因此，預(yù)收定金的營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)刻為收到預(yù)收定金的當(dāng)天。 十九、問：對(duì)個(gè)人將不動(dòng)產(chǎn)無償贈(zèng)予他人的行為，是否視同銷售不動(dòng)產(chǎn)征收營(yíng)業(yè)稅?

28、答：依照營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第四條規(guī)定，“單位將不動(dòng)產(chǎn)無償贈(zèng)予他人，視同銷售不動(dòng)產(chǎn)”，應(yīng)當(dāng)征收營(yíng)業(yè)稅。由此可見，只有單位無償贈(zèng)送不動(dòng)產(chǎn)的行為才視同銷售不動(dòng)產(chǎn)征收營(yíng)業(yè)稅，對(duì)個(gè)人無償贈(zèng)送不動(dòng)產(chǎn)的行為，不應(yīng)視同銷售不動(dòng)產(chǎn)征收營(yíng)業(yè)稅。 二十、問：以“還本”方式銷售建筑物，在計(jì)征營(yíng)業(yè)稅時(shí)可否從營(yíng)業(yè)額中減除“還本”支出?答：以“還本”方式銷售建筑物，是指商品房經(jīng)營(yíng)者在銷售建筑物時(shí)許諾若干年后可將房屋價(jià)款歸還購(gòu)房者，這是經(jīng)營(yíng)者為了加快資金周轉(zhuǎn)而采取的一種促銷手段。對(duì)以“還本”方式銷售建筑物的行為，應(yīng)按向購(gòu)買者收取的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用征收營(yíng)業(yè)稅，不得減除所謂“還本”支出。國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于中外合作開發(fā)房地產(chǎn)征

29、收營(yíng)業(yè)稅問題的批復(fù)1994年12月6日 國(guó)稅函發(fā)1994644號(hào)廣東省國(guó)家稅務(wù)局： 近接廣州市稅務(wù)局稅一1994327號(hào)關(guān)于合作開發(fā)房地產(chǎn)征收營(yíng)業(yè)稅問題的請(qǐng)示，反映該市部分國(guó)內(nèi)企業(yè)將土地三通一平后以土地與外商合作建商品房，雙方成立合作公司，領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照，中方將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移到合作公司，外方負(fù)責(zé)興建商品房的一切資金并負(fù)責(zé)商品房在境外銷售，雙方采取分建筑面積、分銷售收入、提取固定利潤(rùn)等分配形式。并對(duì)上述經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中涉及的轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為如何計(jì)征營(yíng)業(yè)稅問題，要求予以明確。經(jīng)研究，現(xiàn)批復(fù)如下： 一、關(guān)于中外雙方合作建房的征稅問題 中方將獲得的土地與外方合作，辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移后，不論是按建成的商品房

30、分配面積，依舊按商品房銷售后的收入進(jìn)行分配，均不符合現(xiàn)行政策關(guān)于“以無形資產(chǎn)投資入股，參與同意投資方的利潤(rùn)分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征營(yíng)業(yè)稅”的規(guī)定，因此，應(yīng)按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅；其營(yíng)業(yè)額為實(shí)際取得的全部收入，包括價(jià)外收費(fèi)；其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)刻為取得收入的當(dāng)天。 同時(shí)，對(duì)銷售商品房也應(yīng)征稅。假如采取分房(包括分面積)各自銷房的，則對(duì)中外雙方各自銷售商品房收入按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”征營(yíng)業(yè)稅；假如采取統(tǒng)一銷房再分配銷售收入的，則就統(tǒng)一的銷售商品房收入按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”征營(yíng)業(yè)稅；假如采取對(duì)中方支付固定利潤(rùn)方式的，則對(duì)外方銷售商品房的全部收入按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”征營(yíng)業(yè)稅。 二、關(guān)于中方取得的前期工

31、程開發(fā)費(fèi)征稅問題 外方提早支付給中方的前期工程的開發(fā)費(fèi)用，視為中方以預(yù)收款方式取得的營(yíng)業(yè)收入，按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，計(jì)算征收營(yíng)業(yè)稅。對(duì)該項(xiàng)已稅的開發(fā)費(fèi)用，在中外雙方分配收入時(shí)如數(shù)從中方應(yīng)得收入中扣除的，可直接沖減中方當(dāng)期的營(yíng)業(yè)收入。 三、對(duì)中方定期獵取的固定利潤(rùn)視為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)所取得的收入，計(jì)算征收營(yíng)業(yè)稅。關(guān)于“銷售不動(dòng)產(chǎn)”營(yíng)業(yè)稅若干政策問題的通知廈地稅政一1994005號(hào)各縣、區(qū)局，直征局，稽查局： 現(xiàn)將新的營(yíng)業(yè)稅條例、細(xì)則中有關(guān)銷售不動(dòng)產(chǎn)的政策問題明確如下，并將銷售不動(dòng)產(chǎn)稅目若干政策問題解答下發(fā)給你們，請(qǐng)一并執(zhí)行。 一、征稅范圍 ()般規(guī)定：包括銷售建筑物、構(gòu)筑物及其他土地附著物。 (二)專

32、門規(guī)定： l、單位將不動(dòng)產(chǎn)無償贈(zèng)與他人，視同銷售不動(dòng)產(chǎn)。 2、在銷售不動(dòng)產(chǎn)時(shí)連同不動(dòng)產(chǎn)所占土地及相連土地一并轉(zhuǎn)讓的行為，比照銷售不動(dòng)產(chǎn)征稅。 3、以轉(zhuǎn)讓有限產(chǎn)權(quán)或永久使用權(quán)方式銷售建筑物視同銷售建筑物。 4、以不動(dòng)產(chǎn)投資、入股、參加同意投資方利潤(rùn)分配、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征收營(yíng)業(yè)稅。但轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)股權(quán)，應(yīng)按本稅目征稅。 5、建筑物拆除后銷售，則建筑物由不動(dòng)產(chǎn)變?yōu)閯?dòng)產(chǎn)，不按銷售不動(dòng)產(chǎn)征稅。 6、不動(dòng)產(chǎn)租賃，不按銷售不動(dòng)產(chǎn)征稅，而應(yīng)按“服務(wù)業(yè)租賃業(yè)”征稅。 7、關(guān)于單位和個(gè)人因國(guó)家征用土地而取得的土地及不動(dòng)產(chǎn)的補(bǔ)償費(fèi)不征收營(yíng)業(yè)稅。 8、關(guān)于單位和個(gè)人自用房屋，不征營(yíng)業(yè)稅。待其出售或出租時(shí)，再分不按不同稅

33、目征收營(yíng)業(yè)稅。 二、計(jì)稅依據(jù) (一)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)在銷售不動(dòng)產(chǎn)時(shí)從購(gòu)買方取得的一切收入都要征稅，包括各種基金、代收費(fèi)用，均不得從計(jì)稅營(yíng)業(yè)額中扣除。 (二)銷售建筑物時(shí)，附著在建筑物上的機(jī)器設(shè)備隨同出售又不單獨(dú)計(jì)價(jià)的，該機(jī)器設(shè)備價(jià)值應(yīng)并入銷售建筑物價(jià)款收入征收“銷售不動(dòng)產(chǎn)”營(yíng)業(yè)稅。 (三)甲方提供土地、乙方提供資金合作建房，假如建好的房屋甲、乙各分配一部分產(chǎn)權(quán)，則對(duì)甲方應(yīng)按其分到的建筑物價(jià)值征收“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”營(yíng)業(yè)稅；對(duì)乙方應(yīng)按其用以交換甲方土地使用權(quán)的那部分建筑物(即甲方分到的建筑物)價(jià)值征收“銷售不動(dòng)產(chǎn)”營(yíng)業(yè)稅。其價(jià)值可按下列順序核定： 1、按納稅人當(dāng)月銷售的同類不動(dòng)產(chǎn)的平均價(jià)格核定。 2、按

34、納稅人最近時(shí)期銷售的同類不動(dòng)產(chǎn)的平均價(jià)格核定 3、按下列公式核定 ： 計(jì)稅營(yíng)業(yè)額=工程成本/(1-營(yíng)業(yè)稅稅率) 對(duì)甲方或乙方所得的那部分建筑物，如再出售或出租的，應(yīng)分不再按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”或“服務(wù)業(yè)一租賃業(yè)”征收營(yíng)業(yè)稅。 三、納稅地點(diǎn) 銷售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅的納稅地點(diǎn)，為所轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)所在地，應(yīng)向不動(dòng)產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。 四、納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)刻 納稅人銷售不動(dòng)產(chǎn)，采取預(yù)收款、預(yù)收定金方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)刻為收到預(yù)收款、預(yù)收定金的當(dāng)天。 納稅人將不動(dòng)產(chǎn)無償贈(zèng)與他人，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)刻為不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移的當(dāng)天。國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于外商投資房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)所得稅治理問題的通知國(guó)稅發(fā)2001142號(hào)各省

35、、自治區(qū)、直轄市和打算單列市國(guó)家稅務(wù)局，廣東、海南省地點(diǎn)稅務(wù)局，深圳市地點(diǎn)稅務(wù)局： 為加強(qiáng)外商投資房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)所得稅治理，依照中華人民共和國(guó)稅收征收治理法、中華人民共和國(guó)外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)所得稅法(以下簡(jiǎn)稱稅法)的有關(guān)規(guī)定，現(xiàn)就外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)(以下簡(jiǎn)稱企業(yè))從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)有關(guān)所得稅治理問題，通知如下：、企業(yè)從事房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的，應(yīng)以其當(dāng)期銷售收入，扣除當(dāng)期相應(yīng)成本、費(fèi)用及損失后的余額，為當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，依照稅法的規(guī)定計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。 當(dāng)期應(yīng)納稅額，按以下公式計(jì)算： 應(yīng)納稅額=應(yīng)納稅所得額適用稅率已售房產(chǎn)已預(yù)征的所得稅+當(dāng)期預(yù)征所得稅 二、企業(yè)預(yù)售房地產(chǎn)的，其取得

36、的預(yù)收款，應(yīng)按國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于外商投資企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)征收所得稅有關(guān)問題的通知（國(guó)稅發(fā)1995153號(hào))的規(guī)定，預(yù)征企業(yè)所得稅。 三、企業(yè)應(yīng)以房地產(chǎn)治理部門出具工程項(xiàng)目合格證明之日，或者首筆房地產(chǎn)使用權(quán)交付之日，或者辦理首筆產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)之日的較早者為房地產(chǎn)銷售開始。企業(yè)自房地產(chǎn)銷售開始，應(yīng)依照當(dāng)期實(shí)際房地產(chǎn)銷售收入、相關(guān)成本費(fèi)用，計(jì)算企業(yè)年度實(shí)際應(yīng)納稅額。 四、房地產(chǎn)銷售收入的確定，以權(quán)責(zé)發(fā)生制為原則，具體可依照銷售方式的不同，按以下原則確定：()采取次性全額收取房款的，以房產(chǎn)使用權(quán)交付買方之日或開具發(fā)票之日作為銷售收入的實(shí)現(xiàn)。(二)采取分期付款或預(yù)售款方式銷售的，以合同約定的付款時(shí)刻為

37、銷售收入的實(shí)現(xiàn)。 (三)采取以土地使用權(quán)或其他財(cái)產(chǎn)置換房屋的，以房產(chǎn)使用權(quán)交付對(duì)方為銷售收入的實(shí)現(xiàn)。 (四)采取銀行提供按揭貸款銷售的，以銀行將按揭貸款力、理轉(zhuǎn)賬之日，為銷售收入的實(shí)現(xiàn)。 五、企業(yè)銷售房地產(chǎn)所發(fā)生相應(yīng)成本費(fèi)用的確定，應(yīng)以收入與支出相匹配為原則。企業(yè)應(yīng)依照當(dāng)期銷售面積以及可售單位工程成本費(fèi)用，確定當(dāng)期成本費(fèi)用。企業(yè)可售單位工程成本費(fèi)用按下列公式確定： 可售單位工程成本費(fèi)用=可售總成本費(fèi)用總可售面積 可售總成本費(fèi)用是指應(yīng)歸屬于可售房地產(chǎn)的土地使用費(fèi)，拆遷補(bǔ)償費(fèi)，七通平、勘察設(shè)計(jì)等開發(fā)前期費(fèi)用；建筑安裝費(fèi)；基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，公用設(shè)備，綠化、道路等配套設(shè)施費(fèi)以及企業(yè)為開發(fā)建設(shè)工程而發(fā)生的治理

38、費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和銷售費(fèi)用?？偪墒勖娣e是指國(guó)家規(guī)定的房屋測(cè)繪部門出具的確定房地產(chǎn)項(xiàng)目可售面積證書中明確的面積。 六、企業(yè)發(fā)生的綠化、道路等配套設(shè)施費(fèi)，有些是在售后接著發(fā)生的，可在銷售房地產(chǎn)時(shí)進(jìn)行預(yù)提。配套設(shè)施建設(shè)全部結(jié)束后，應(yīng)進(jìn)行匯算。售后發(fā)生的配套設(shè)施費(fèi)預(yù)提比例，可由企業(yè)提出申請(qǐng)。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核同意后執(zhí)行。 七、企業(yè)以租賃方式取得房租收入的，應(yīng)按當(dāng)期實(shí)際租金收入，扣除租賃房屋的固定資產(chǎn)折舊及相關(guān)費(fèi)用后的余額，與當(dāng)期其他經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)合并計(jì)算企業(yè)當(dāng)期應(yīng)納稅額。 企業(yè)采取先租賃后又售出房地產(chǎn)的，原在租賃期間實(shí)際。經(jīng)計(jì)提的房屋折舊，不得在售出時(shí)再作為成本、費(fèi)用扣除。 八、境外企業(yè)與企業(yè)簽訂房屋包銷協(xié)議，為企業(yè)包銷房地產(chǎn)的，其包銷業(yè)務(wù)應(yīng)屬于境外企業(yè)轉(zhuǎn)讓我國(guó)境內(nèi)財(cái)產(chǎn)的性質(zhì)。境外企業(yè)取得的房屋轉(zhuǎn)讓收益，應(yīng)按稅法第十九條及事實(shí)上施細(xì)則第六十條規(guī)定，繳納企業(yè)所得稅。 上述包銷業(yè)務(wù)是指：境外企業(yè)與企業(yè)簽訂房屋包銷協(xié)議并辦理了產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)，且境外企業(yè)在銷售房屋時(shí)使用本企業(yè)收款憑證。凡不符合上述條件的其他代銷、承銷性質(zhì)的業(yè)務(wù)，應(yīng)按照國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的外商投資企業(yè)若干稅務(wù)處理問題的通知(