1、第一章房地地產(chǎn)企業(yè)會會計核算概概論第一節(jié)房地地產(chǎn)企業(yè)的的經(jīng)營特點點房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)是專門從從事房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)經(jīng)營的企業(yè)業(yè)。房地產(chǎn)產(chǎn)包括房產(chǎn)產(chǎn)和地產(chǎn)。不同的房房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)具有不同同的經(jīng)營模模式，但總總體上可以以劃分為以以下兩類：銷售物業(yè)模模式：通過過土地購買買、規(guī)劃設設計、組織織施工、竣竣工驗收、產(chǎn)品銷售售等五個階階段，將開開發(fā)完成的的房地產(chǎn)移移交給購買買者，并一一次性取得得銷售收入入。自持物業(yè)模模式：將開開發(fā)完成的的房地產(chǎn)留留作自用，通通過出租、聯(lián)營、自自營等方式式分期取得得經(jīng)營收入入。1992年年實行市場場經(jīng)濟以后后，我國的的房地產(chǎn)業(yè)業(yè)得到了迅迅猛發(fā)展，但但始終局限限于銷售物物業(yè)模式，這這時的

2、房地地產(chǎn)企業(yè)僅僅僅是開發(fā)發(fā)商，買進進賣出，企企業(yè)沒有自自己的資產(chǎn)產(chǎn)。而進入入21世紀紀以來，越越來越多的的房地產(chǎn)企企業(yè)選擇了了自持物業(yè)業(yè)模式，并并完成了從從開發(fā)商向向不動產(chǎn)商商的轉變。這也是本本書將企業(yè)業(yè)定位為房房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)而非房地地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)的原因因。同樣，本本書所研究究的會計核核算不僅涉涉及傳統(tǒng)的的銷售物業(yè)業(yè)，同時也也涉及新興興的自持物物業(yè)。一、房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營營活動的主主要業(yè)務房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)可以將土土地和房屋屋合在一起起開發(fā)，也也可以將土土地和房屋屋分別開發(fā)發(fā)。它既是是房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品的生產(chǎn)產(chǎn)者，又是是房地產(chǎn)商商品的經(jīng)營營者。房地地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)經(jīng)營活動的的主要業(yè)務務有：土地的開發(fā)發(fā)與經(jīng)營：企業(yè)將

3、有有償獲得的的土地開發(fā)發(fā)完成后，既既可有償轉轉讓給其他他單位使用用，也可自自行組織建建造房屋和和其他設施施，然后作作為商品作作價出售，還還可以開展展土地出租租業(yè)務。房屋的開發(fā)發(fā)與經(jīng)營：房屋的開開發(fā)指房屋屋的建造，房房屋的經(jīng)營營指房屋的的銷售與出出租。企業(yè)業(yè)可以在開開發(fā)完成的的土地上繼繼續(xù)開發(fā)房房屋，開發(fā)發(fā)完成后，可可作為商品品作價出售售或出租。企業(yè)開發(fā)發(fā)的房屋，按按用途可分分為商品房房、出租房房、安置房房和代建房房等。城市基礎設設施和公共共配套設施施的開發(fā)：房地產(chǎn)企企業(yè)可以開開發(fā)能有償償轉讓的大大配套設施施，也可以以開發(fā)建設設不能有償償轉讓的、為開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品服務的的公共配套套設施。代建工程的的開

4、發(fā)：代代建工程的的開發(fā)是企企業(yè)接受政政府和其他他單位委托托，代為開開發(fā)的工程程。二、房地產(chǎn)產(chǎn)項目的運運作流程房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)將自有資資金投資于于具體的房房地產(chǎn)項目目，包括立立項、規(guī)劃劃、土地出出讓或轉讓讓、建設、銷售或自自營等一系系列的經(jīng)濟濟行為，其其運作流程程主要包括括以下幾個個階段： (一)前期期準備階段段 前前期的準備備工作主要要包括房地地產(chǎn)項目的的立項規(guī)劃劃審批、設設計施工、市場規(guī)劃劃、土地出出讓或轉讓讓等。同時時，房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)要根根據(jù)具體情情況對投資資來源、建建設方式、經(jīng)營模式式等方面進進行詳細的的規(guī)劃和戰(zhàn)戰(zhàn)略決策。前期準備備階段是項項目運作的的首要環(huán)節(jié)節(jié)，也是決決定項目成成敗的關鍵鍵因

5、素。 (二)建設設施工階段段 在在該階段，房房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)要根據(jù)已已經(jīng)確定的的規(guī)劃和設設計方案，通通過自建、委托代建建、發(fā)包等等方式完成成開發(fā)產(chǎn)品品的建設過過程，并使使其達到驗驗收標準。該階段是是房地產(chǎn)項項目運作的的中心環(huán)節(jié)節(jié)。 (三)銷售售或自持階階段 對對于銷售物物業(yè)模式，房房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)通過出售售房地產(chǎn)，回回籠資金、實現(xiàn)利潤潤；而對于于自持物業(yè)業(yè)模式，房房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)通過招商商、招租、開辦企業(yè)業(yè)等方式，取取得租金或或經(jīng)營收入入。三、房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)經(jīng)營特點(一)前期期準備階段段的特點開發(fā)的前提提是取得土土地，目前前主要實行行招、拍、掛方式，向向政府繳納納土地出讓讓金并取得得國有土地地使用權證證

6、。 房房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)的開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品在建設設前須經(jīng)政政府審批。一般企業(yè)業(yè)在生產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品或提供供服務之前前無須報政政府審批，具具有充分的的自主權。而房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)在開開工前，要要通過政府府的立項審審批和規(guī)劃劃審批。 用用地審批要要對企業(yè)產(chǎn)產(chǎn)品的規(guī)模模、種類進進行審批，取取得用地規(guī)規(guī)劃許可證證、建設工工程規(guī)劃許許可證及施施工許可證證。 (二)建設設階段的特特點 開開發(fā)過程中中受到政府府相關部門門的控制。在建設過過程中受到到環(huán)保、衛(wèi)衛(wèi)生、城管管、建委、土地管理理等行政部部門的監(jiān)控控。 開開發(fā)產(chǎn)品只只有通過政政府的驗收收才可交付付購買者。經(jīng)過消防防審批、衛(wèi)衛(wèi)生審批、工程驗收收、竣工備備案等環(huán)節(jié)節(jié)后，開發(fā)發(fā)產(chǎn)品才

7、可可上市交易易。 市市政部門的的產(chǎn)品和服服務是開發(fā)發(fā)產(chǎn)品的重重要組成部部分。水、電、熱、燃氣、通通信等配套套設施必須須達到使用用條件，房房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)的開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品才能交交付使用。 對對產(chǎn)品的設設計要委托托專業(yè)的規(guī)規(guī)劃設計和和建筑設計計機構來完完成。施工工要委托具具有相應資資質的施工工企業(yè)來完完成。 建建設周期長長，投資大大。房地產(chǎn)產(chǎn)項目的建建設周期一一般都很長長，整個過過程往往幾幾年才能全全部完成。房地產(chǎn)企企業(yè)在開發(fā)發(fā)過程中，一一方面，需需要投入大大量的購地地資金；另另一方面，開開發(fā)產(chǎn)品本本身的造價價很高，又又需要不斷斷地投入建建設資金，因因而，房地地產(chǎn)項目的的投資額往往往都非常常大。 (三)銷

8、售售階段的特特點 銷銷售分為預預售和現(xiàn)房房銷售兩個個階段，預預售即通常常所說的期期房銷售，是是指開發(fā)商商在建設工工程竣工之之前進行銷銷售?，F(xiàn)房房銷售即開開發(fā)商在開開發(fā)產(chǎn)品完完工后進行行銷售。由由于預售可可以提前回回收資金，目目前開發(fā)商商大多采用用此種銷售售方式。 商商品房預售售實行許可可證制度。開發(fā)商進進行商品房房預售，應應當向政府府房產(chǎn)管理理部門辦理理預售登記記。取得“商品房預預售許可證證”。 產(chǎn)產(chǎn)品交付應應以開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品通過政政府審批，即即取得政府府的竣工驗驗收后才得得以實現(xiàn)。另外，開開發(fā)商還要要落實物業(yè)業(yè)管理公司司及物業(yè)管管理方案。 (四)持有有階段的特特點 房房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)開發(fā)建設設的開發(fā)

9、產(chǎn)產(chǎn)品，除了了對外進行行銷售轉讓讓外，還可可能存在長長期持有的的情況。一一般情況下下，房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)長期期持有的物物業(yè)僅包括括經(jīng)營性物物業(yè)，而不不包括住宅宅物業(yè)。 所所謂經(jīng)營性性物業(yè)，就就是指經(jīng)營營性、收益益性房屋，如如寫字樓、商場、購購物中心、購物廣場場以及工業(yè)業(yè)廠房和倉倉庫等。相相對于作為為最終消費費品的住宅宅而言，經(jīng)經(jīng)營性物業(yè)業(yè)具有長期期收益的特特點。房地地產(chǎn)企業(yè)持持有物業(yè)的的特點如下下： 為為了規(guī)避經(jīng)經(jīng)營性物業(yè)業(yè)分割銷售售帶來的經(jīng)經(jīng)營風險，一一般情況下，房房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)持有的經(jīng)經(jīng)營性物業(yè)業(yè)規(guī)模較大大。如果經(jīng)經(jīng)營性物業(yè)業(yè)規(guī)模較小小，房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)可以以直接將其其進行銷售售，因其一一般不具有有持

10、有的價價值。 房房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)對持有的的經(jīng)營性物物業(yè)，存在在兩種經(jīng)營營方式，一一是對外出出租，取得得租金收入入；二是進進行自營，取取得自營收收入。 持持有物業(yè)一一般具有增增值的特性性。房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)一般般是長期持持有經(jīng)營性性物業(yè)，而而不是短期期持有。持持有物業(yè)在在開發(fā)建設設完成時，因因不具備商商業(yè)氛圍，一一般價值較較低，但經(jīng)經(jīng)過較長的的培育期后后，持有物物業(yè)將產(chǎn)生生很大幅度度的增值。 持持有物業(yè)可可以產(chǎn)生并并為房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)提供供充足的現(xiàn)現(xiàn)金流。在在宏觀經(jīng)濟濟調控之下下房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)的可可持續(xù)經(jīng)營營能力面臨臨考驗，依依靠內生資資金提升業(yè)業(yè)績、擴展展規(guī)模的企企業(yè)更容易易受到投資資者的青睞睞。而內生生資金

11、主要要來源于企企業(yè)自有經(jīng)經(jīng)營性物業(yè)業(yè)產(chǎn)生的長長期收益。四、房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)的財財務特點(一)資金金管理的特特點 房房地產(chǎn)項目目投資巨大大，僅僅依依靠房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)的自自有資金遠遠遠不能滿滿足項目的的投資需求求，一般都都要向銀行行進行融資資。而房地地產(chǎn)開發(fā)貸貸款是房地地產(chǎn)企業(yè)主主要的融資資品種。開開發(fā)貸款的的使用對象象，就是房房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)具體的開開發(fā)項目。 在在開發(fā)產(chǎn)品品未完工前前，一般需需要通過預預售取得銷銷售回款，并并將其投入入后期的開開發(fā)建設中中。 資資金支出的的重點內容容是地價款款、建筑安安裝支出和和稅費。地地價款的來來源一般為為企業(yè)的自自有資金，建建筑安裝工工程及稅費費的支出來來源為開發(fā)發(fā)貸

12、款和預預售回款。 (二)財務務風險的特特點 現(xiàn)現(xiàn)金流風險險。由于開開發(fā)產(chǎn)品的的投資巨大大，因此，對對于房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)來講講，現(xiàn)金流流斷流是企企業(yè)面臨的的最重要的的財務風險險。所以，保保持現(xiàn)金流流穩(wěn)定是房房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)財務管理理的重要內內容。 盈盈利風險。在施工過過程中，施施工合同一一般只是暫暫定價，最最終價格需需要在竣工工結算后才才能確定，而而工程完工工后，房地地產(chǎn)企業(yè)與與施工單位位對結算值值往往存在在不同程度度的爭議。因此，房房地產(chǎn)項目目的利潤只只有在竣工工結算完成成后才能準準確確定，平平時對利潤潤的預測有有可能存在在較大的誤誤差。 銷售售風險。不不動產(chǎn)的可可變現(xiàn)能力力較差，如如果企業(yè)開開發(fā)的產(chǎn)

13、品品不被市場場認可，開開發(fā)產(chǎn)品無無法更改，造造成產(chǎn)品積積壓，變現(xiàn)現(xiàn)困難。另另外，房地地產(chǎn)企業(yè)的的銷售對金金融政策的的依賴程度度很高。如如很多消費費者要通過過銀行按揭揭貸款來支支付房款，銀銀行按揭政政策的變動動直接影響響產(chǎn)品的銷銷售情況。第二節(jié)房地地產(chǎn)企業(yè)會會計核算的的特點房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)會計核算算與其他行行業(yè)會計核核算的不同同，在于核核算的對象象不同，房房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)會計核算算的對象是是房地產(chǎn)項項目，其特特點在于投投入資金多多、風險大大，為此，在在項目的規(guī)規(guī)劃階段，必必須對項目目的投資與與成本費用用進行準確確的估算，以以便作出經(jīng)經(jīng)濟效益評評價、投資資決策。這這種估算就就是通常所所講的房地地產(chǎn)開發(fā)項項

14、目投資費費用估算，而而項目投資資費用估算算與項目會會計核算之之間既存在在千絲萬縷縷的聯(lián)系，又又存在一定定的差異，因因此，我們們首先要了了解項目投投資費用估估算的一般般內容和方方法。 一一、房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)項目目投資費用用估算 由由于房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)項目目的投資過過程就是房房地產(chǎn)商品品的生產(chǎn)過過程，因而而其投資估估算與成本本費用估算算不可截然然分開，應應合二為一一。房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)項目目投資與成成本費用估估算的范圍圍包括土地地購置成本本、土地開開發(fā)成本、建筑安裝裝工程造價價、管理費費用、銷售售費用、財財務費用及及開發(fā)期間間的稅費等等全部投資資。 房房地產(chǎn)建設設項目各項項費用的構構成復雜，變變化因素多多、不確

15、定定性大，依依建設項目目的類型不不同而有其其自身的特特點，因此此不同類型型的建設項項目，其投投資和費用用構成有一一定的差異異。對于一一般房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)項目目而言，投投資及成本本費用由開開發(fā)成本和和開發(fā)費用用兩大部分分組成。 (一)開發(fā)發(fā)成本 11土地使使用權出讓讓金 國國家以土地地所有者身身份，將一一定年限內內的土地使使用權有償償出讓給土土地使用者者。土地使使用者支付付土地出讓讓金的估算算可參照政政府前期出出讓的類似似地塊的出出讓金數(shù)額額并進行時時間、地段、用途、臨臨街狀況、建筑容積積率、土地地出讓年限限、周圍環(huán)環(huán)境狀況及及土地現(xiàn)狀狀等因素的的修正得到到；也可依依據(jù)所在城城市人民政政府頒布的的城

16、市基準準地價或平平均標定地地價，根據(jù)據(jù)項目所在在地段等級級、用途、容積率、使用年限限等因素修修正得到。 22土地征征用及拆遷遷安置補償償費 土土地征用費費。國家建建設征用農農村土地發(fā)發(fā)生的費用用主要有土土地補償費費、勞動力力安置補助助費、水利利設施維修修分攤、青青苗補償費費、耕地占占用稅、耕耕地墾復基基金、征地地管理費等等。農村土土地征用費費的估算可可參照國家家和地方有有關規(guī)定進進行。 拆拆遷安置補補償費。在在城鎮(zhèn)地區(qū)區(qū)，國家和和地方政府府可以依據(jù)據(jù)法定程序序，將國有有儲備土地地或已由企企、事業(yè)單單位或個人人使用的土土地出讓給給房地產(chǎn)開開發(fā)項目或或其他建設設項目使用用。因出讓讓土地使原原用地單

17、位位或個人造造成經(jīng)濟損損失，新用用地單位應應按規(guī)定給給予補償。它包括兩兩部分費用用，即拆遷遷安置費和和拆遷補償償費。 33前期工工程費 前前期工程費費為項目的的規(guī)劃、設設計、可行行性研究所所需費用。一般可以以按項目總總投資額的的一定百分分比估算。通常規(guī)劃劃及設計費費為建安工工程費的33左右，水水文地質勘勘探費可根根據(jù)所需工工作量結合合有關收費費標準估算算。 “三通通一平”等等土地開發(fā)發(fā)費用。主主要包括地地上原有建建筑物、構構筑物拆除除費用、場場地平整費費用和通水水、通電、通路的費費用等。這這些費用可可以根據(jù)實實際工作量量，參照有有關計費標標準估算。 44建安工工程費 它它是指直接接用于建安安工

18、程建設設的總成本本費用。主主要包括建建筑工程費費(建筑、特殊裝修修工程費)、設備及及安裝工程程費(給排排水、電氣氣照明、電電梯、空調調、燃氣管管道、消防防、防雷、弱電等設設備及安裝裝)以及室室內裝修工工程費等。在可行性性研究階段段，建安工工程費可采采用單元估估算法、單單位指標估估算法、工工程量近似似匡算法、概算指標標估算法以以及類似工工程經(jīng)驗估估算法等估估算。 55基礎設設施費 基基礎設施費費又稱紅線線內工程費費，包括供供水、供電電、供氣、道路、綠綠化、排污污、排洪、電信、環(huán)環(huán)衛(wèi)等工程程費用，通通常采用單單位指標估估算法來計計算。 66公共配配套設施費費 它它主要包括括不能有償償轉讓的開開發(fā)小

19、區(qū)內內公共配套套設施發(fā)生生的支出。其估算可可參照建安安工程費的的估算方法法。 77不可預預見費它包括基本本預備費和和漲價預備備費。依據(jù)據(jù)項目的復復雜程度和和前述各項項費用估算算的準確程程度，以上上述166項之和為為基數(shù)，按按355計算。8開發(fā)期期間稅費 開開發(fā)項目投投資估算應應考慮項目目在開發(fā)過過程中所負負擔的各種種稅金和地地方政府或或有關部門門征收的費費用。在一一些大中城城市，這部部分費用在在開發(fā)建設設項目投資資構成中占占較大比重重。應根據(jù)據(jù)當?shù)赜嘘P關法規(guī)標準準估算。 (二)開發(fā)發(fā)費用 開開發(fā)費用是是指與房地地產(chǎn)開發(fā)項項目有關的的管理費用用、銷售費費用和財務務費用。 11管理費費用可以項目開

20、開發(fā)成本構構成中前l(fā)l6項之之和為基數(shù)數(shù)，按3左右計算算。2銷售費費用 它它指開發(fā)建建設項目在在銷售產(chǎn)品品過程中發(fā)發(fā)生的各項項費用以及及專設銷售售機構或委委托銷售代代理的各項項費用。主主要包括以以下三項：廣告宣傳費費。約為銷銷售收入的的233。銷售代理費費。約為銷銷售收入的的152。其他銷售費費用。約為為銷售收入入的0551。以上各項銷銷售費用合合計約占銷銷售收入的的466。3財務費費用 它它指為籌集集資金而發(fā)發(fā)生的各項項費用，主主要為借款款利息和其其他財務費費用(如匯匯兌損失等等)。 為為了便于對對房地產(chǎn)建建設項目各各項支出進進行分析和和比較，常常把估算結結果以匯總總表的形式式列出。房地產(chǎn)開

21、發(fā)發(fā)項目投資資估算的作作用主要體體現(xiàn)為以下下三點：是籌集建設設資金和金金融部門批批準貸款的的依據(jù)；是確定設計計任務書的的投資額和和控制初步步設計概算算的依據(jù)；是可行性研研究和在項項目評估中中進行技術術經(jīng)濟分析析的依據(jù)。二、房地產(chǎn)產(chǎn)項目會計計核算的特特點 (一)開發(fā)發(fā)模式?jīng)Q定定會計核算算 建建設方式和和經(jīng)營模式式可以統(tǒng)稱稱為開發(fā)模模式，不同同的開發(fā)模模式涉及的的會計核算算方法也存存在較大的的差異。例例如，對于于開發(fā)任務務，是成立立分公司還還是成立子子公司進行行管理，其其會計核算算方法存在在根本的不不同。 子子公司是相相對于母公公司而言的的，具有獨獨立法人資資格；分公公司是相對對于總公司司而言的，

22、沒沒有獨立法法人資格，一一般不具有有獨立核算算條件，企企業(yè)所得稅稅由總公司司匯總繳納納。對于房房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)來講，負負責具體項項目開發(fā)的的子公司，通通常叫做項項目公司；而負責具具體項目開開發(fā)的分公公司，通常常叫做項目目經(jīng)理部。 目目前大多數(shù)數(shù)房地產(chǎn)企企業(yè)在開發(fā)發(fā)項目時，選選擇成立項項目公司，即即子公司。如果成立立分公司，它它們會擔心心分公司的的開發(fā)業(yè)務務涉及的納納稅風險乃乃至經(jīng)營風風險牽連到到總公司。但隨著我我國公司法法的不斷完完善，以及及房地產(chǎn)企企業(yè)抵抗風風險能力的的不斷加強強，越來越越多的大型型房地產(chǎn)企企業(yè)會選擇擇分公司的的開發(fā)模式式。 (二)銷售售核算與自自營核算并并存 房房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)對于

23、開發(fā)發(fā)的產(chǎn)品有有兩種處理理方式，一一是對外進進行銷售，二二是留作自自用或自營營。針對這這兩種不同同的方式，企企業(yè)會計核核算的方法法也不盡相相同。 如如果房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)開發(fā)發(fā)的項目全全部為自持持物業(yè)，則則企業(yè)應按按照固定資資產(chǎn)建設進進行操作和和處理。然然而，大部部分房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)的開開發(fā)項目為為綜合性項項目，購買買的土地是是一宗地，在在這一宗地地上既要建建設銷售物物業(yè)，也要要建設自持持物業(yè)。這這就存在銷銷售核算與與自營核算算并存的現(xiàn)現(xiàn)象。 (三)開發(fā)發(fā)節(jié)點與收收入、成本本核算 房房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)的會計核核算與其他他行業(yè)企業(yè)業(yè)相比，在在收入與成成本結轉上上存在差異異。開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品的建設設周期長，建建設過程中

24、中的預售收收入作為預預收賬款處處理，并在在項目竣工工后結轉為為銷售收入入。開發(fā)建建設中的支支出計入開開發(fā)成本，在在項目竣工工后結轉為為銷售成本本。因此，從從會計核算算的角度看看，項目開開發(fā)節(jié)點對對房地產(chǎn)企企業(yè)會計核核算結果將將產(chǎn)生直接接的影響。 (四)針對對總承包單單位的核算算 房房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)在進行項項目開發(fā)時時，一般不不是自行建建造產(chǎn)品，而而是與具體體的建筑施施工企業(yè)簽簽訂建筑施施工合同，委委托施工企企業(yè)進行施施工建設，這這就是我們們通常講的的承發(fā)包關關系。對于于規(guī)模較大大、施工要要求復雜的的房地產(chǎn)施施工工程，需需要有不同同的專業(yè)施施工單位進進行分工合合作，但為為了便于管管理，一般般由一家具

25、具有資金和和技術實力力的施工單單位總承包包，然后再再由總承包包單位將工工程分包給給其他施工工單位。在在房地產(chǎn)企企業(yè)與施工工企業(yè)問的的承發(fā)包關關系中存在在著諸多會會計核算問問題，針對對承包單位位的核算將將對房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)的開開發(fā)成本產(chǎn)產(chǎn)生直接的的影響。 (五)非持持續(xù)經(jīng)營假假設 作作為房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)來講講，開發(fā)完完一個項目目，可能會會在很長時時間都沒有有新的項目目進行開發(fā)發(fā)，另外，有有些房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)的開開發(fā)模式是是開發(fā)一個個項目就成成立一個新新的項目公公司，從而而造成了房房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)的非持續(xù)續(xù)經(jīng)營，這這違背了會會計假設中中的持續(xù)經(jīng)經(jīng)營假設。因此，房房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)的會計核核算與其他他行業(yè)企業(yè)業(yè)的會計核核

26、算相比，其其本質具有有很大不同同。 (六)借款款費用的核核算 房房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)是資金密密集型的行行業(yè)，房地地產(chǎn)企業(yè)在在開發(fā)項目目時要投入入大量的資資金，除了了房地產(chǎn)企企業(yè)具備一一定數(shù)量的的自有資金金外，一般般情況下要要通過銀行行貸款籌措措資金。因因此，借款款費用是房房地產(chǎn)項目目開發(fā)成本本中較大的的支出項目目之一，借借款費用的的核算對于于房地產(chǎn)企企業(yè)來講至至關重要。 (七)公共共配套設施施的核算 為為了滿足購購房者除居居住外的其其他需求，房房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)在開發(fā)項項目時，往往往會在開開發(fā)區(qū)域內內建造一些些配套設施施。房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)將其其提供給居居民作為有有償或無償償使用，一一般不會對對外轉讓這這些配套設

27、設施的產(chǎn)權權。對于房房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)在開發(fā)區(qū)區(qū)內建造的的配套設施施，有以下下兩種處理理方式：一一是房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)自留留產(chǎn)權，房房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)可以取得得這部分資資產(chǎn)的經(jīng)營營收益；二二是房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)不留留產(chǎn)權，房房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)不能取得得這部分資資產(chǎn)的經(jīng)營營收益。以以上不同的的處理方式式，其會計計核算方法法也存在較較大差異。第二章房地地產(chǎn)企業(yè)基基本核算第一節(jié)貨幣幣資金的核核算 貨貨幣資金是是房地產(chǎn)企企業(yè)在生產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)營過程程中處于貨貨幣形態(tài)的的資產(chǎn)，它它可立即作作為支付手手段并被普普通接受，因因而最具有有流動性。它由庫存存現(xiàn)金、銀銀行存款、其他貨幣幣資金組成成。由于貨貨幣資金是是現(xiàn)實的支支付手段，而而房地產(chǎn)企企業(yè)

28、又是資資金密集型型的企業(yè)，所所以貨幣資資金的核算算和管理對對于房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)來講講至關重要要。 一、庫庫存現(xiàn)金的的核算 庫存現(xiàn)現(xiàn)金是指房房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)為了滿足足房地產(chǎn)開開發(fā)經(jīng)營過過程中零星星支付需要要而保留的的現(xiàn)金，其其實就是存存放在房地地產(chǎn)企業(yè)財財務部門，由由出納人員員保管，用用于企業(yè)日日常開銷的的零用現(xiàn)金金。庫存現(xiàn)金的的核算，分分為總分類類核算和明明細分類核核算。 (一)庫存存現(xiàn)金的總總分類核算算 庫庫存現(xiàn)金的的總分類核核算是通過過設置“庫庫存現(xiàn)金”科目進行行的?！皫鞄齑娆F(xiàn)金”是資產(chǎn)類類科目，借借方反映庫庫存現(xiàn)金的的增加，貸貸方反映庫庫存現(xiàn)金的的減少，本本科目期末末借方余額額，反映房房地產(chǎn)企業(yè)

29、業(yè)持有的庫庫存現(xiàn)金。 房房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)內部周轉轉使用備用用金的，不不在“庫存存現(xiàn)金”科科目中核算算，可以單單獨設置“備用金”科目，也也可以在“其他應收收款”科目目中設置明明細科目核核算。 房房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)增加庫存存現(xiàn)金，借借記“庫存存現(xiàn)金”科科目，貸記記“銀行存存款”等科目；減少庫存存現(xiàn)金，做做相反的會會計分錄。 房房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)庫存現(xiàn)金金增加的業(yè)業(yè)務，主要要包括兩個個方面：一一是從銀行行提取現(xiàn)金金；二是收收取客戶的的售房款。房地產(chǎn)企企業(yè)庫存現(xiàn)現(xiàn)金減少的的業(yè)務，主主要包括發(fā)發(fā)放工資、支付差旅旅費等。 【例例2-l】 20009年6月月7日，中中聯(lián)房地產(chǎn)產(chǎn)公司從銀銀行提取現(xiàn)現(xiàn)金300000元。應根據(jù)現(xiàn)

30、現(xiàn)金支票存存根填制付付款憑證，會會計分錄如如下：借：庫存現(xiàn)現(xiàn)金 300000 貸貸：銀行存存款 300000【例2-22】 22009年年6月100日，中聯(lián)聯(lián)房地產(chǎn)公公司收到客客戶交存的的購房款2200000元，根據(jù)據(jù)公司所開開發(fā)票的記記賬聯(lián)填制制收款憑證證，會計分分錄如下：借：庫存現(xiàn)現(xiàn)金 200000 貸貸：預收賬賬款 200000 【例2-33】 22009年年6月155日，中聯(lián)聯(lián)房地產(chǎn)公公司以現(xiàn)金金支付5月月份員工工工資500000元，應應根據(jù)工資資表填制付付款憑證，會會計分錄如如下：借：應付職職工薪酬 5500000 貸貸：庫存現(xiàn)現(xiàn)金 500000 【例2-44】 22009年年6月1

31、77日，中聯(lián)聯(lián)房地產(chǎn)公公司員工劉劉利報銷出出差費用8800元，根根據(jù)差旅費費報銷單填填制付款憑憑證，會計計分錄如下下：借：管理費費用差旅費8000 貸貸：庫存現(xiàn)現(xiàn)金8000 (二)庫存存現(xiàn)金的明明細分類核核算 明明細分類核核算是通過過設置現(xiàn)金金日記賬進進行的。現(xiàn)現(xiàn)金日記賬賬是反映和和監(jiān)督現(xiàn)金金收支結存存的序時賬賬，必須采采用訂本式式賬簿，并并為每一賬賬頁順序編編號，防止止賬頁丟失失或隨意抽抽換，也便便于查閱。 現(xiàn)現(xiàn)金日記賬賬一般采取取收、付、存三欄式式格式，由由出納人員員根據(jù)審核核后的原始始憑證或現(xiàn)現(xiàn)金收款憑憑證、付款款憑證逐日日逐筆序時時登記；對對于從銀行行提取現(xiàn)金金的業(yè)務，一一般編制銀銀行

32、存款的的付款憑證證，并據(jù)以以登記現(xiàn)金金日記賬。每日終了了應計算本本日現(xiàn)金收收入、支出出的合計數(shù)數(shù)和結存數(shù)數(shù)，并同實實存現(xiàn)金進進行核對，做做到日清月月結，保證證賬款相符符。 所所有的收付付款憑證應應由出納人人員送交會會計人員，作作為登記總總分類賬的的依據(jù)。總總分類賬戶戶中“庫存存現(xiàn)金”科科目余額應應與現(xiàn)金日日記賬的余余額相等。 (三)庫存存現(xiàn)金盈虧虧的核算 為為了保證企企業(yè)庫存現(xiàn)現(xiàn)金的安全全，房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)要定定期對出納納員保管的的庫存現(xiàn)金金進行盤點點核對，如如果出現(xiàn)短短缺、溢余余的情況，要要通過“待待處理財產(chǎn)產(chǎn)損溢待處理流流動資產(chǎn)損損溢”科目目進行核算算。 “待處理財財產(chǎn)損溢”科目核算算房地產(chǎn)企

33、企業(yè)在清查查財產(chǎn)過程程中查明的的各種財產(chǎn)產(chǎn)盤盈、盤盤虧和毀損損的價值。通常設置置兩個明細細科目，即即“待處理理固定資產(chǎn)產(chǎn)損溢”、“待處理理流動資產(chǎn)產(chǎn)損溢”。庫存現(xiàn)現(xiàn)金的盈虧虧應通過“待處理流流動資產(chǎn)損損溢”明細科目目進行核算算。待處理理財產(chǎn)損溢溢在未報經(jīng)經(jīng)批準前與與資產(chǎn)直接接相關，在在報經(jīng)批準準后與當期期損溢直接接相關。盤盈的庫存存現(xiàn)金，借借記“庫存存現(xiàn)金”科科目，貸記記“待處理理財產(chǎn)損溢溢待處處理流動資資產(chǎn)損溢”科目。盤盤虧的庫存存現(xiàn)金，借借記“待處處理財產(chǎn)損損溢待待處理流動動資產(chǎn)損溢溢”科目，貸貸記“庫存存現(xiàn)金”科科目。 盤盈的庫存存現(xiàn)金，按按管理權限限報經(jīng)批準準后處理時時，借記“待處理財

34、財產(chǎn)損溢待處理理流動資產(chǎn)產(chǎn)損溢”科科目，貸記記“營業(yè)外外收入”科科目。盤虧虧的庫存現(xiàn)現(xiàn)金，按管管理權限報報經(jīng)批準后后處理時，借借記“其他他應收款”、“營業(yè)外支支出”等科目，貸貸記“待處理財財產(chǎn)損溢待處理理流動資產(chǎn)產(chǎn)損溢”科目。庫庫存現(xiàn)金的的盈虧，應應查明原因因，在期末末結賬前處處理完畢，處處理后“待處理財財產(chǎn)損溢待處理理流動資產(chǎn)產(chǎn)損溢”科目應無無余額。 【例例25】 20009年6月月20日，中中聯(lián)房地產(chǎn)產(chǎn)公司財務務部對庫存存現(xiàn)金盈點點時，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)庫存現(xiàn)金金短缺30000元，并并及時向公公司領導報報告，在未未查明原因因前，會計計分錄如下下：借：待處理理財產(chǎn)損溢溢待處處理流動資資產(chǎn)損溢 33000

35、 貸貸：庫存現(xiàn)現(xiàn)金 30000 【例266】20009年6月月21日，中中聯(lián)房地產(chǎn)產(chǎn)公司財務務部對庫存存現(xiàn)金短缺缺30000元的原因因進行調查查，查明是是屬于出納納員私自挪挪用庫存現(xiàn)現(xiàn)金造成的的，會計分分錄如下：借：其他應應收款 30000 貸貸：待處理理財產(chǎn)損溢溢待處處理流動資資產(chǎn)損溢 33000 【例277】 22009年年6月255日，中聯(lián)聯(lián)房地產(chǎn)公公司財務部部對庫存現(xiàn)現(xiàn)金盈點時時，發(fā)現(xiàn)庫庫存現(xiàn)金溢溢余10000元，并并及時向公公司領導報報告，在未未查明原因因前，會計計分錄如下下：借：庫存現(xiàn)現(xiàn)金 10000 貸貸：待處理理財產(chǎn)損溢溢待處處理流動資資產(chǎn)損溢 11000 【例288】 220

36、09年年6月266日，中聯(lián)聯(lián)房地產(chǎn)公公司財務部部對庫存現(xiàn)現(xiàn)金溢余11000元元的原因進進行調查，查查明是屬于于無法支付付的原因造造成的，會會計分錄如如下：借：待處理理財產(chǎn)損溢溢待處處理流動資資產(chǎn)損溢 11000 貸貸：其他應應收款 10000 (四)備用用金的核算算備用金是指指房地產(chǎn)企企業(yè)財務部部門按照內內部規(guī)定撥撥付給其所所屬單位、部門或個個人周轉使使用的現(xiàn)金金。房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)根據(jù)據(jù)自身管理理要求，對對備用金可可以單獨設設置“備用用金”科目目，也可以以在“其他他應收款”科目中設設置明細科科目進行核核算。房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)為了方便便經(jīng)營，一一般都會撥撥付給營銷銷部門和工工程部門一一定額度的的備用金，使

37、使用備用金金的部門定定期報銷，由由財務部門門及時補足足備用金額額度?！纠?99】 22009年年6月288日，中聯(lián)聯(lián)房地產(chǎn)公公司財務部部對其下屬屬的營銷部部實行備用用金制度，撥撥付備用金金200000元，會會計分錄如如下：借：備用金金營銷銷部 200000 貸貸：庫存現(xiàn)現(xiàn)金 200000 【例2-110】 20099年6月330日，中中聯(lián)房地產(chǎn)產(chǎn)公司營銷銷部在6月月份共使用用備用金1152000元，并持持相關報銷銷單據(jù)向公公司財務部部報銷費用用。財務部部經(jīng)審核并并以庫存現(xiàn)現(xiàn)金補足營營銷部備用用金額度，會會計分錄如如下：借：銷售費費用 152200 貸貸：庫存現(xiàn)現(xiàn)金 152200二、銀行存存款的

38、核算算銀行存款是是指房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)存放放在銀行和和其他金融融機構的貨貨幣資金。按照國家家現(xiàn)金管理理和結算制制度的規(guī)定定，每個企企業(yè)都要在在銀行開立立賬戶，稱稱為結算戶戶存款，企企業(yè)通過該該賬戶辦理理現(xiàn)金的存存取款業(yè)務務和與其他他單位之間間的收支業(yè)業(yè)務。銀行存款的的核算，分分為總分類類核算和明明細分類核核算。 (一)銀行行存款的總總分類核算算 銀銀行存款的的總分類核核算是通過過設置“銀銀行存款”科目進行行的?！般y銀行存款”是資產(chǎn)類類科目，借借方反映銀銀行存款的的增加，貸貸方反映銀銀行存款的的減少，本本科目期末末借方余額額，反映房房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)存在銀行行或其他金金融機構的的貨幣資金金。 房房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)

39、將貨幣資資金存入銀銀行或其他他金融機構構，借記“銀行存款款”科目，貸貸記“庫存存現(xiàn)金”、“預收賬賬款”等科科目；從銀銀行或其他他金融機構構提取和支支出貨幣資資金，借記記“庫存現(xiàn)現(xiàn)金”、“生產(chǎn)成本本”等科目目，貸記“銀行存款款”科目。房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)涉及銀行行存款增加加的業(yè)務，主主要包括： 將企業(yè)收取取的現(xiàn)金存存人銀行或或其他金融融機構； 收取客戶用用轉賬方式式支付的可可售物業(yè)售售房款； 收取客戶用用轉賬方式式支付的持持有物業(yè)租租金。 房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)涉及銀行行存款減少少的業(yè)務，主主要包括支支付地價、工程等成成本類支出出以及費用用和稅金類類支出。 【例例2-111】 22009年年6月9日日，中聯(lián)房房地

40、產(chǎn)公司司取得購房房客戶交存存的一張金金額為1000萬元的的轉賬支票票，財務人人員及時將將其存入公公司開戶銀銀行。根據(jù)據(jù)進賬單、發(fā)票記賬賬聯(lián)填制收收款憑證，會會計分錄如如下：借：銀行存存款 100000000 貸貸：預收賬賬款 100000000 【例2-112】 20099年6月112日，中中聯(lián)房地產(chǎn)產(chǎn)公司將其其開發(fā)并持持有的購物物中心物業(yè)業(yè)一層出租租給天美公公司，按照照租賃合同同，天美公公司當日通通過電匯形形式將租金金200萬萬元匯入中中聯(lián)房地產(chǎn)產(chǎn)公司的開開戶銀行。中聯(lián)公司司應根據(jù)開開戶銀行出出具的入賬賬通知、公公司所開發(fā)發(fā)票的記賬賬聯(lián)填制收收款憑證，會會計分錄如如下：借：銀行存存款 200

41、000000 貸貸：其他業(yè)業(yè)務收入 220000000 【例2-113】 20099年6月119日，中中聯(lián)房地產(chǎn)產(chǎn)公司通過過電匯形式式向國友建建筑公司支支付工程進進度款5000萬元，中中聯(lián)公司應應根據(jù)電匯匯回單及國國友公司提提供的發(fā)票票填制付款款憑證，會會計分錄如如下：借：生產(chǎn)成成本 500000000 貸貸：銀行存存款 500000000 【例2-114】 20099年6月222日，中中聯(lián)房地產(chǎn)產(chǎn)公司為支支付廣告費費，向一佳佳廣告公司司開出了一一張金額為為20萬元元的轉賬支支票。中聯(lián)聯(lián)公司應根根據(jù)支票存存根及一佳佳廣告公司司提供的發(fā)發(fā)票填制付付款憑證，會會計分錄如如下：借：銷售費費用廣廣告費

42、 20000000 貸貸：銀行存存款 2000000 (二)銀行行存款的明明細分類核核算明細分類核核算是通過過設置銀行行存款日記記賬進行的的。銀行存存款日記賬賬是反映和和監(jiān)督企業(yè)業(yè)銀行存款款收支結存存的序時賬賬，必須采采用訂本式式賬簿，并并為每一賬賬頁順序編編號，防止止賬頁丟失失或隨意抽抽換，也便便于查閱。房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)應當按照照不同的開開戶銀行和和其他金融融機構、不不同的存款款種類，分分別設置銀銀行存款日日記賬。銀銀行存款日日記賬一般般采取收、付、存三三欄式格式式，由出納納人員根據(jù)據(jù)審核后的的原始憑證證或銀行存存款收款憑憑證、付款款憑證逐日日逐筆序時時登記。每每日終了應應結出余額額，銀行存存款

43、日記賬賬應定期與與銀行對賬賬單核對，至至少每月核核對一次。月末，企企業(yè)銀行存存款賬面余余額與銀行行對賬單之之間如有差差額，應按按月編制“銀行存款款余額調節(jié)節(jié)表”，并調節(jié)節(jié)相符。所有的收付付款憑證應應由出納人人員送交會會計人員，作作為登記總總分類賬的的依據(jù)?？偪偡诸愘~戶戶中“銀行行存款”科科目余額應應與銀行存存款日記賬賬的余額相相等。三、其他貨貨幣資金的的核算其他貨幣資資金是指除除現(xiàn)金、銀銀行存款以以外的其他他各種貨幣幣資金。其其他貨幣資資金包括外外埠存款、銀行匯票票存款、銀銀行本票存存款、信用用證保證金金存款、信信用卡存款款、存出投投資款和在在途貨幣資資金等。 外外埠存款是是企業(yè)到外外地進行臨

44、臨時或零星星采購時，匯匯往外地銀銀行開設采采購專戶的的款項。 銀銀行匯票存存款是匯款款人將款項項交存當?shù)氐劂y行，由由銀行簽發(fā)發(fā)給匯款人人持往異地地辦理轉賬賬結算或支支取現(xiàn)金的的票據(jù)，在在尚未辦理理結算之前前的票據(jù)存存款。 銀銀行本票存存款是指企企業(yè)為取得得銀行本票票按規(guī)定存存入銀行的的款項。企企業(yè)辦理銀銀行本票，需需將款項交交存開戶銀銀行。本票票存款實行行全額結算算，本票存存款額與結結算金額的的差額一般般采用支票票或其他方方式結清。 信信用證保證證金存款是是指采用信信用證結算算方式的企企業(yè)為開具具信用證而而存入銀行行信用證保保證金專戶戶的款項。信用卡存款款是指企業(yè)業(yè)為取得信信用卡而存存入銀行信

45、信用卡專戶戶的款項。 存出投資款款是指企業(yè)業(yè)已存人證證券公司但但尚未進行行投資的資資金。 在途途貨幣資金金是指企業(yè)業(yè)與所屬單單位或上下下級之間匯匯解款項，在在月終尚未未到達，處處于在途的的資金。 (一)房地地產(chǎn)企業(yè)的的其他貨幣幣資金 由由于所處行行業(yè)的特點點不同，房房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)不同于生生產(chǎn)或商業(yè)業(yè)企業(yè)，一一般不存在在外埠存款款、銀行匯匯票存款、銀行本票票存款、信信用證保證證金存款、信用卡存存款、存出出投資款等等其他貨幣幣資金。而而房地產(chǎn)企企業(yè)的其他他貨幣資金金主要體現(xiàn)現(xiàn)為以下幾幾類： 按按揭貸款保保證金。購購房人用貸貸款購買商商品房的，由由房地產(chǎn)企企業(yè)提供階階段性保證證擔保，并并按貸款總總額的

46、一定定比例存入入貸款銀行行，作為按按揭貸款保保證金，待待產(chǎn)權證辦辦妥完成抵抵押登記，結結束保證擔擔保責任后后，房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)可以以辦理保證證金使用手手續(xù)。 銀銀行承兌匯匯票保證金金。銀行承承兌匯票保保證金是指指向銀行申申請開具承承兌匯票時時，銀行對對申請企業(yè)業(yè)所收取的的一定金額額的保證金金。 在在途貨幣資資金。在途途貨幣資金金是指企業(yè)業(yè)與所屬單單位或上下下級之間匯匯解款項，在在月終尚未未到達，處處于在途的的資金。 對對于房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)來講講，一方面面，收取銀銀行按揭款款是銷售回回款的主要要渠道；另另一方面，房房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)為了融資資的需要，往往往以銀行行承兌匯票票方式對外外支付工程程款或設備備款。因

47、此此，按揭貸貸款保證金金和銀行承承兌匯票保保證金是房房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)貨幣資金金的重要組組成部分。 (二)房地地產(chǎn)企業(yè)其其他貨幣資資金的核算算 為為了單獨反反映房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)其他他貨幣資金金的收入、付出和結結存情況，應應設置“其其他貨幣資資金”賬戶戶進行核算算。該賬戶戶為資產(chǎn)類類賬戶，借借方登記其其他貨幣資資金的增加加數(shù)；貸方方登記其他他貨幣資金金的減少數(shù)數(shù)；期末借借方余額，反反映其他貨貨幣資金的的結存數(shù)。在該賬戶下下，根據(jù)房房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)的特點，應應設置“按按揭貸款保保證金”、“銀行承承兌匯票保保證金”、“在途貨貨幣資金”等明細賬賬戶，進行行明細核算算。 1按揭貸貸款保證金金的核算 房房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)在收

48、到按按揭貸款銀銀行出具的的入賬通知知時，按進進入企業(yè)按按揭貸款結結算戶的金金額，借記記“銀行存存款”科目目，按進入入企業(yè)按揭揭貸款保證證金戶的金金額，借記記“其他貨貨幣資金按揭貸貸款保證金金”科目，按按銀行發(fā)放放的按揭貸貸款總額，貸貸記“預收收賬款”等等科目。當按揭貸款款購房人所所購商品房房產(chǎn)權證辦辦理完成，并并辦理了抵抵押登記，按按揭貸款銀銀行將保證證金轉入按按揭貸款結結算戶后，根根據(jù)轉入金金額，借記記“銀行存款款”科目，貸貸記“其他貨幣幣資金按揭貸款款保證金”。 【例2115】 20088年6月222日，中中聯(lián)房地產(chǎn)產(chǎn)公司收到到銀行發(fā)放放的購房人人李宏按揭揭貸款總計計70萬元元，其中按按揭

49、貸款結結算戶收到到63萬元元，保證金金戶收到77萬元(保保證金比例例為10)。應根根據(jù)按揭貸貸款銀行開開具的入賬賬通知填制制收款憑證證，會計分分錄如下：借：銀行存存款 6300000 其其他貨幣資資金按按揭貸款保保證金 700000 貸貸：預收賬賬款 7000000 【例2-116】 20099年6月330日，中中聯(lián)房地產(chǎn)產(chǎn)公司為購購房人李宏宏辦理了商商品房產(chǎn)權權證，并辦辦妥了按揭揭貸款銀行行的抵押登登記手續(xù)。銀行將按按揭貸款保保證金7萬萬元，由按按揭貸款保保證金賬戶戶轉入按揭揭貸款結算算戶。應根根據(jù)按揭貸貸款銀行開開具的轉賬賬通知填制制收款憑證證，會計分分錄如下：借：銀行存存款 700000

50、 貸貸：其他貨貨幣資金按揭貸貸款保證金金 7000002銀行承承兌匯票保保證金的核核算房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)開出銀行行承兌匯票票，按銀行行承兌匯票票票面金額額，借記“生產(chǎn)成本本”、“應應付賬款”等科目，貸貸記“應付付票據(jù)”科科目。按交交付的銀行行承兌匯票票保證金金金額，借記記“其他貨貨幣資金銀行承承兌匯票保保證金”科科目，貸記記“銀行存存款”科目目。銀行承兌匯匯票到期，按按房地產(chǎn)企企業(yè)支付的的票款，借借記“應付票據(jù)據(jù)”科目，按按從銀行承承兌匯票保保證金賬戶戶支付的金金額，貸記記“其他貨幣幣資金銀行承兌兌匯票保證證金”科目，按按從企業(yè)其其他銀行賬賬戶支付的的金額，貸貸記“銀行存款款”科目。 【例例2-17

51、7】 22009年年1月5日日，中聯(lián)房房地產(chǎn)公司司向銀行申申請開具了了一張面額額為1000萬元的銀銀行承兌匯匯票，用于于支付工程程款。并按按約定，向向銀行交付付了50，即500萬元的保保證金。應應根據(jù)相應應手續(xù)填制制付款憑證證，會計分分錄如下：借：生產(chǎn)成成本 100000000 貸貸：應付票票據(jù) 100000000同時，借：其他貨貨幣資金銀行承承兌匯票保保證金 50000000 貸貸：銀行存存款 5000000 【例2-118】 20099年7月44日，中聯(lián)聯(lián)房地產(chǎn)公公司開具的的銀行承兌兌匯票到期期，銀行收收到貼現(xiàn)銀銀行轉來的的賬單，從從中聯(lián)房地地產(chǎn)公司的的基本戶中中扣劃500萬元，從從保證金

52、戶戶扣劃500萬元。企企業(yè)應根據(jù)據(jù)相應手續(xù)續(xù)填制付款款憑證，會會計分錄如如下：借：應付票票據(jù) 100000000 貸貸：銀行存存款 5000000 其他貨幣資資金銀銀行承兌匯匯票保證金金 50000003在途貨貨幣資金的的核算在途貨幣資資金的核算算一般只在在月末結賬賬時進行。企業(yè)收到到所屬單位位匯出款項項的通知，但但未收到開開戶銀行收收賬通知的的款項，屬屬于在途貨貨幣資金。在月末結結賬時，企企業(yè)應借記記“其他貨幣幣資金在途貨幣幣資金”賬戶，貸貸記有關賬賬戶；待下下月初收到到匯入款項項時，再借借記“銀行存款款”賬戶，貸貸記“其他貨幣幣資金在途貨幣幣資金”賬戶。由由于在途貨貨幣資金屬屬于銀行之之間

53、劃撥款款項時間差差所引起，在在途時間不不會很長，月月中發(fā)生的的在途款項項，可以不不進行賬務務處理，以以簡化核算算手續(xù)?！纠?119】 20099年6月330日，中中聯(lián)房地產(chǎn)產(chǎn)公司收到到集團總部部匯出款項項通知，已已匯出款項項50000萬元，但但中聯(lián)公司司開戶銀行行當天未收收到該款項項。應根據(jù)據(jù)集團總部部匯出款項項通知填制制收款憑證證，會計分分錄如下：借：其他貨貨幣資金在途資資金 5000000000 貸貸：其他應應收款內部往來來 5000000000 【例2-220】 20099年7月22日，中聯(lián)聯(lián)房地產(chǎn)公公司收到匯匯款時，根根據(jù)銀行通通知編制如如下會計分分錄：借：銀行存存款 50000000

54、00 貸貸：其他貨貨幣資金在途資資金 5000000000第二節(jié)職工工薪酬的核核算一、職工薪薪酬的概念念和內容職工薪酬是是指房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)為獲獲得職工提提供的服務務而給予各各種形式的的報酬以及及其他相關關支出。職工薪酬的的范圍如下下：職工工資、獎金、津津貼和補貼貼職工福利費費。醫(yī)療保險費費、養(yǎng)老保保險費、失失業(yè)保險費費、工傷保保險費和生生育保險費費等社會保保險費。其其中，養(yǎng)老老保險費包包括按國家家規(guī)定的標標準向社會會保險經(jīng)辦辦機構繳納納的基本養(yǎng)養(yǎng)老保險費費，以及按按企業(yè)年金金計劃向企企業(yè)年金基基金相關管管理人繳納納的補充養(yǎng)養(yǎng)老保險費費。以購買買商業(yè)保險險形式提供供給職工的的各種保險險待遇，也也屬

55、于職工工薪酬。住房公積金金。工會經(jīng)費和和職工教育育經(jīng)費。非貨幣性福福利。包括括企業(yè)以自自產(chǎn)產(chǎn)品發(fā)發(fā)放給職工工作為福利利、將企業(yè)業(yè)擁有的資資產(chǎn)無償提提供給職工工使用、為為職工無償償提供醫(yī)療療保健服務務等。 因解除與職職工的勞動動關系給予予的補償。其他與獲得得職工提供供的服務相相關的支出出。 二、工資及及相關職工工薪酬的核核算 職職工薪酬中中最基礎的的內容是工工資。工資資包括一切切構成工資資總額的部部分，如工工資、獎金金、津貼和和補貼等。另外，與與工資相關關的職工薪薪酬還包括括社會保險險費和住房房公積金。 (一)工資資的計算方方法 11一般情情況下工資資的計算應付月工資資月標準準工資缺缺勤工資缺勤

56、工資日標準工工資缺勤勤天數(shù) 日標準工資資月標準準工資月月標準工作作日月標準工作作日為21175天天 2特殊情情況下工資資的計算 工傷工資：全額支付付。 病假工資：按一定比比例支付。 事假假工資：無無工資。法定假日工工資：全額額支付。 加班工資：按一定倍倍數(shù)支付。 【例2-221】 中聯(lián)房地地產(chǎn)公司實實行的是固固定月薪制制，某員工工固定月薪薪為26000元，22009年年5月份該該員工請事事假4天。計算該員員工5月份份工資。 (1)計算算該員工目目標準工資資： 目目標準工資資260002117511954(元元) (2)計算算該員工缺缺勤工資： 缺缺勤工資1195444478816(元) (3)

57、計算算該員工55月份工資資： 應應付月工資資26000477816621221844(元) (二)會計計科目設置置 設設置“應付付職工薪酬酬”一級科科目，在其其下根據(jù)工工資、社會會保險費、住房公積積金等，設設置二級科科目，分別別為：“應應付工資”、“應付付社會保險險費”、“應付住房房公積金”等。 房房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)中營銷部部門人員職職工薪酬在在“銷售費費用”科目目核算；其其他部門人人員職工薪薪酬在“管管理費用”科目核算算。 (三)會計計核算方法法 11計提工工資及相關關職工薪酬酬的核算 計計提當月職職工薪酬時時：借記有有關成本費費用科目，貸貸記“應付付職工薪酬酬應付付工資”科科目。營銷銷部門的工工

58、資及相關關職工薪酬酬在“銷售售費用”科科目核算，其其他人員的的工資及相相關職工薪薪酬在“管管理費用”科目核算算。 計計提當月社社會保險費費時：對于于企業(yè)承擔擔部分，借借記有關成成本費用科科目，貸記記“應付職職工薪酬應付社社會保險費費”科目。對于個人人承擔部分分，借記“應付職工工薪酬一一一應付工資資”，貸記記“其他應應收款科科目。 計提提當月住房房公積金時時：對于企企業(yè)承擔部部分，借記記有關成本本費用科目目，貸記“應付職工工薪酬應付住房房公積金”科目。對對于個人承承擔部分，借借記“應付職工工薪酬應付工資資”，貸記“其他應收收款”科目。代扣扣個人所得得稅時：借借記“應付付職工薪酬酬應付付工資”，貸

59、貸記“應交交稅費應交個人人所得稅”科目。 22發(fā)放工工資及相關關職工薪酬酬的核算 發(fā)發(fā)放工資時時：按實發(fā)發(fā)工資金額額，借記“應付職工工薪酬應付工資資”科目，貸貸記“銀行行存款”科科目。 繳繳納社會保保險費及住住房公積金金時：對于于企業(yè)承擔擔部分，借借記“應付付職工薪酬酬應付社社會保險費費”科目和“應付職工工薪酬應付住房房公積金”科目；對對于個人承承擔部分，借借記“其他應收收款”科目。按按繳納的總總額貸記記“銀行存款款”、“庫存現(xiàn)金金”等科目。 繳繳納代扣個個人所得稅稅時：借記記“應交稅稅費應應交個人所所得稅”科科目，貸記記“銀行存存款”、“庫存現(xiàn)金金”等科目目。 【例例2-222】 中中聯(lián)房地

60、產(chǎn)產(chǎn)公司20009年55月份的工工資總額為為40萬元元，其中：營銷部門門人員工資資為10萬萬元，其他他部門管理理人員工資資為30萬萬元。 該該公司按工工資總額的的30為為職工繳納納社會保險險，按工資資總額的110為職職工繳納住住房公積金金。社會保保險個人承承擔部分為為工資總額額的10，住房公公積金個人人承擔部分分為工資總總額的6。該公司司的發(fā)薪日日為6月55日，公司司代扣個人人所得稅112萬元元。 (1)5月月末計提當當月職工薪薪酬時，編編制如下會會計分錄：借：管理費費用 3000000 銷銷售費用 11000000 貸貸：應付職職工薪酬應付工工資4000000 (2)5月月末計提當當月社會保