1、 物業(yè)管理/常大物業(yè)2Click to add title in here 第一章 物業(yè)管理概論/常大物業(yè)3一、物業(yè)的概念“物業(yè)”一詞是有英語(yǔ)詞匯“property”引譯而來(lái)，其含義為：“財(cái)產(chǎn)”、“資產(chǎn)”、“擁有物”、“房地產(chǎn)”等，是一個(gè)較為廣義的范疇?，F(xiàn)實(shí)中我們所稱的“物業(yè)”，是物業(yè)的一種狹義范疇，即指各類有價(jià)值（經(jīng)濟(jì)價(jià)值和使用價(jià)值）的土地、房屋及其附屬市政、公用設(shè)施、毗鄰場(chǎng)地等。/常大物業(yè)4物業(yè)可以是未開(kāi)發(fā)的土地，也可以是整個(gè)住宅小區(qū)或單體建筑，包括高層與多層住宅樓、綜合辦公樓、商業(yè)大廈、旅游賓館、工業(yè)廠房、倉(cāng)庫(kù)等。 物業(yè)是指已竣工并投入使用的各類建筑物及與之配套的附屬物和相關(guān)的場(chǎng)地。 /

2、常大物業(yè)51、物業(yè)管理（property management），受物業(yè)所有人的委托，依據(jù)物業(yè)管理委托合同，對(duì)物業(yè)的房屋建筑及其設(shè)備，市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕和整治，并向物業(yè)所有人和使用人提供綜合性的有償服務(wù)。二、物業(yè)管理的概念/常大物業(yè)6Text in hereText in here 物業(yè)管理在我國(guó)僅有30年的發(fā)展歷史，首先發(fā)端于沿海發(fā)達(dá)城市，逐步向內(nèi)陸地區(qū)延伸，在國(guó)外，已有一百多年的歷史。2、行業(yè)起源 從國(guó)外物業(yè)管理起源看，起源于19世紀(jì)60年代的英國(guó)，創(chuàng)始人奧克維婭希爾女士。 20世紀(jì)80年代初，我國(guó)改革開(kāi)放的國(guó)策實(shí)施，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物物業(yè)管

3、理由香港引入。深圳市發(fā)源地。 1981年3月10日深圳市第一家涉外商品房管理的專業(yè)公司深圳物業(yè)管理公司正式成立。標(biāo)志著我國(guó)國(guó)內(nèi)物業(yè)管理這一新興行業(yè)的誕生。/常大物業(yè)7基本內(nèi)容按服務(wù)的性質(zhì)和提供的方式分為：1）常規(guī)性的公共服務(wù)3、內(nèi)容分類2）針對(duì)性的專項(xiàng)服務(wù)3）委托性的特約服務(wù)/常大物業(yè)8三、中國(guó)物業(yè)管理發(fā)展簡(jiǎn)況 中國(guó)物業(yè)管理發(fā)展簡(jiǎn)況第四階段21世紀(jì)是中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)進(jìn)入發(fā)展、完善和成熟的重要階段，將會(huì)出現(xiàn)一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)激烈、管理完善的提升時(shí)期。第一階段始于八十年代初，最早的物業(yè)管理開(kāi)始于深圳。1988年伴隨深圳住房制度的改革，物業(yè)管理迅速發(fā)展。第三階段2007年3月16日，十屆全國(guó)人大第五次會(huì)議上通

4、過(guò)的物權(quán)法，于10月1日起正式實(shí)施。第二階段物業(yè)管理從初期的感性、無(wú)序到迅速發(fā)展狂熱的中期，再到平穩(wěn)和理性的后期，走過(guò)了風(fēng)風(fēng)雨雨的三十年./常大物業(yè)9第二章 前期物業(yè)管理/常大物業(yè)10 物業(yè)管理企業(yè)，是指取得物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書(shū)和工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照，接受業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)的委托，根據(jù)物業(yè)服務(wù)委托合同進(jìn)行專業(yè)管理，實(shí)行有償服務(wù)的企業(yè)。/常大物業(yè)11 前期物業(yè)管理，是指業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效前，建設(shè)單位選聘的物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施的物業(yè)管理。/常大物業(yè)12一、物業(yè)建設(shè)與物業(yè)管理的關(guān)系物業(yè)建設(shè)會(huì)限制管理的開(kāi)展，物業(yè)管理也會(huì)制約建設(shè)的發(fā)展。2優(yōu)質(zhì)的物業(yè)建設(shè)史管理的基礎(chǔ)，良好的物業(yè)管理師建設(shè)的

5、延續(xù)。1/常大物業(yè)13二、前期物業(yè)管理企業(yè)的選定 前期物業(yè)管理企業(yè)的選定是由項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)單位來(lái)實(shí)施的，物業(yè)管理機(jī)構(gòu)不能與建設(shè)單位徹底脫離，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商與物管公司之間存在責(zé)、權(quán)、利難以劃清的“父子”關(guān)系。究其原因主要在于：第一，物業(yè)的銷售有一個(gè)過(guò)程；第二，一些開(kāi)發(fā)商將物業(yè)管理作為其開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的一個(gè)賣(mài)點(diǎn)。/常大物業(yè)14三、前期物業(yè)管理時(shí)限（一）前期物業(yè)管理只限于在從與建設(shè)者簽訂的物業(yè)管理服務(wù)合同至投入使用后（二）前期物業(yè)管理對(duì)物業(yè)的接管驗(yàn)收物業(yè)的接管驗(yàn)收時(shí)物業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)單位將已建成的物業(yè)向前期物業(yè)管理企業(yè)移交的過(guò)程，這是前期物業(yè)管理活動(dòng)中最重要的一個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)。 /常大物業(yè)15第三章 物業(yè)管理服務(wù)/常

6、大物業(yè)16一、物業(yè)管理企業(yè)（一）物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)1、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)，是指物業(yè)管理企業(yè)本身所具備的對(duì)物業(yè)管理的物質(zhì)條件與專業(yè)人員能力。1）做為獨(dú)立的法人主體必須有自己獨(dú)立的財(cái)產(chǎn) 2）作為獨(dú)立的法人必須是一個(gè)組織而非個(gè)人3）必須獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任/常大物業(yè)17（二）主管行政部門(mén)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行等級(jí)認(rèn)定要件主要有三方面：1、物業(yè)管理企業(yè)的注冊(cè)資金； 2、物業(yè)管理企業(yè)的專業(yè)從業(yè)人員的資質(zhì)；3、物業(yè)管理企業(yè)以往的管理業(yè)績(jī)。/常大物業(yè)18物業(yè)管理企業(yè)被劃分為一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)3個(gè)資質(zhì)等級(jí)和臨時(shí)資質(zhì)。/常大物業(yè)19 500萬(wàn)元以上，中級(jí)職稱以上30人 80%以上的部門(mén)經(jīng)理取得從業(yè)人員崗位證書(shū) 管理兩種以上類

7、型的物業(yè) 一級(jí)資質(zhì)二級(jí)資質(zhì)三級(jí)資質(zhì) 300萬(wàn)元以上，中級(jí)職稱以上20人 60%以上的部門(mén)經(jīng)理取得從業(yè)人員崗位證書(shū) 管理兩種以上類型的物業(yè) 50萬(wàn)元以上，中級(jí)職稱以上8人 50%以上的部門(mén)經(jīng)理取得從業(yè)人員崗位證書(shū)/常大物業(yè)20物業(yè)管理公司經(jīng)營(yíng)部財(cái)務(wù)部維修部環(huán)衛(wèi)綠化部保安部辦公室衛(wèi)生保潔設(shè)備維修住宅維修購(gòu)物中心健身中心綠化物業(yè)管理公司構(gòu)架（圖）/常大物業(yè)21二、物業(yè)服務(wù)合同與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)合同 是業(yè)主或業(yè)主大會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)之間，用來(lái)規(guī)范雙方權(quán)利與義務(wù)的法律文書(shū)。/常大物業(yè)22三、物業(yè)管理與收費(fèi)（一）物業(yè)管理 物業(yè)管理師物業(yè)管理企業(yè)依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同所履行的服務(wù)活動(dòng)。/常大物業(yè)231、物業(yè)管理企業(yè)

8、承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì)辦理物業(yè)驗(yàn)收手續(xù)；2、物業(yè)管理企業(yè)在接手物業(yè)管理后，進(jìn)駐物業(yè)所在場(chǎng)所需要專用的辦公用房，這些專用辦公用房屬于物業(yè)共用部分，并非獨(dú)立于物業(yè)之外。3、物業(yè)管理企業(yè)在其管理的物業(yè)區(qū)域內(nèi)，依照有關(guān)的法律法規(guī)及物業(yè)服務(wù)合同的約定實(shí)施物業(yè)管理。/常大物業(yè)24（二）物業(yè)管理收費(fèi) 對(duì)物業(yè)進(jìn)行管理是物業(yè)管理企業(yè)的商業(yè)化服務(wù)活動(dòng)，并向業(yè)主或物業(yè)使用人收取的費(fèi)用。/常大物業(yè)25第四章 物業(yè)管理的招投標(biāo)/常大物業(yè)26一、物業(yè)管理招投標(biāo)的意義和特點(diǎn)（一）物業(yè)管理招投標(biāo)的涵義物業(yè)管理的招投標(biāo)是物業(yè)的業(yè)主、開(kāi)發(fā)商運(yùn)用價(jià)值規(guī)律和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)來(lái)組織物業(yè)委托管理的基本方式。/常大物業(yè)27（二）物業(yè)

9、管理招投標(biāo)的意義物業(yè)管理招投標(biāo)是物業(yè)管理市場(chǎng)發(fā)展的需要 物業(yè)管理招投標(biāo)是房地產(chǎn)管理體制改革的需要 物業(yè)管理招投標(biāo)是提高物業(yè)管理水平的需要 123/常大物業(yè)28公開(kāi)原則ABC公正原則合理原則公平原則D（三）物業(yè)管理招標(biāo)的原則/常大物業(yè)29（四）物業(yè)管理招標(biāo)的特點(diǎn)1、超前招標(biāo)2、具有階段性/常大物業(yè)30二、物業(yè)管理招標(biāo)的方式和程序（一）物業(yè)管理的招標(biāo)方式 1、公開(kāi)招標(biāo) 由開(kāi)發(fā)商或業(yè)主委員會(huì)通過(guò)報(bào)刊、廣播、電視等發(fā)表招標(biāo)廣告，實(shí)行公開(kāi)招標(biāo)。 2、邀請(qǐng)招標(biāo) 由招標(biāo)單位向有承擔(dān)能力的若干物業(yè)管理公司發(fā)出招標(biāo)通知，邀請(qǐng)參加投標(biāo)，數(shù)目通常在3-8個(gè)。/常大物業(yè)31（二）物業(yè)管理招標(biāo)程序1、制定招標(biāo)文件2、發(fā)

10、出招標(biāo)邀請(qǐng)或通知，出售招標(biāo)文件3、組織現(xiàn)場(chǎng)勘察4、召開(kāi)標(biāo)簽會(huì)議5、收存投標(biāo)書(shū)并開(kāi)標(biāo)和定標(biāo)6、與中介企業(yè)簽訂物業(yè)管理委托合同/常大物業(yè)32（三）物業(yè)管理招標(biāo)文件的內(nèi)容1、投標(biāo)人須知2、要求管理的物業(yè)說(shuō)明書(shū)3、提供計(jì)算方案和設(shè)計(jì)圖紙（三）物業(yè)管理招標(biāo)文件的內(nèi)容/常大物業(yè)331、取得招標(biāo)文件2、熟悉招標(biāo)文件并考察物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)3、詳細(xì)列出管理方法和工作量4、確定單價(jià)、估算管理服務(wù)費(fèi)總額5、編制和投送標(biāo)書(shū)6、物業(yè)管理中標(biāo)與續(xù)約前后的工作三、物業(yè)管理招標(biāo)的程序和方法/常大物業(yè)34第五章 物業(yè)的使用與維護(hù)/常大物業(yè)35一、物業(yè)的使用 物業(yè)的使用是物業(yè)設(shè)計(jì)建設(shè)的目的，按照設(shè)計(jì)用途正確使用物業(yè)是業(yè)主應(yīng)遵循的基本規(guī)則

11、。 （一）業(yè)主個(gè)人所有部分物業(yè)的使用；（二）公共部位、場(chǎng)所、共用設(shè)施、設(shè)備等全體業(yè)主共有的部分物業(yè)的使用。/常大物業(yè)36二、物業(yè)的維護(hù) 物業(yè)的維護(hù)是指對(duì)所管理的物業(yè)進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)。 物業(yè)的維護(hù)包括對(duì)建筑物主體及其結(jié)構(gòu)、附屬設(shè)施和設(shè)備、公共環(huán)境和綠化草木自然因素、人為因素的損壞的維修和養(yǎng)護(hù)，以及與物業(yè)使用有關(guān)的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等屬于公用事業(yè)項(xiàng)目的維修和養(yǎng)護(hù)等。 12維修基金屬業(yè)主所有，應(yīng)?？顚Ｓ?，存入銀行 3/常大物業(yè)37第六章 高校物業(yè)管理/常大物業(yè)38高校物業(yè)管理/常大物業(yè)39/常大物業(yè)40高校物業(yè)管理是隨著我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)的不斷成熟和進(jìn)步，以及高校后勤社會(huì)化改革的不斷

12、深入與發(fā)展而出現(xiàn)的，是通過(guò)改革原有計(jì)劃經(jīng)濟(jì)條件下供給制和福利型為特征的行政管理模式，它以經(jīng)濟(jì)規(guī)律、價(jià)值規(guī)律為準(zhǔn)則，對(duì)學(xué)校已經(jīng)建成并投入使用的各類建筑及設(shè)備、公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境等管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕和整治，并向物業(yè)所有人和使用人提供多層次、綜合性的有償服務(wù)。/常大物業(yè)41一、服務(wù)對(duì)象：主要是一個(gè)高層次、高學(xué)歷的、以教師和大學(xué)生為主要的知識(shí)群體。高校的這種特殊業(yè)主身份使物業(yè)管理在按經(jīng)濟(jì)規(guī)律運(yùn)營(yíng)的同時(shí)，還必須符合教育規(guī)律，承擔(dān)“管理育人，服務(wù)育人”的責(zé)任和義務(wù)。/常大物業(yè)42二、高校物業(yè)管理的特點(diǎn)：繁、雜、細(xì)、變1、高校后勤物業(yè)管理涵蓋面非常廣，點(diǎn)多，頭緒多，因此比較“繁”。2

13、、涉及內(nèi)容比較多，牽涉的部門(mén)也多，因此比較“雜”。3、物業(yè)管理工作是作為學(xué)校的門(mén)面，也是后勤服務(wù)的窗口，所以物業(yè)工作需要做的非?！凹?xì)”。4、物業(yè)管理工作不是一成不變的，是一個(gè)動(dòng)態(tài)的，立體的，突發(fā)事件多，是種長(zhǎng)效的管理工作。/常大物業(yè)43三、自主經(jīng)營(yíng)管理模式即由學(xué)校后管處作為甲方代表，由學(xué)校后勤集團(tuán)下屬的幾個(gè)部門(mén)作為乙方，以契約合同的形式，來(lái)實(shí)現(xiàn)甲方對(duì)乙方的管理 。目前國(guó)內(nèi)大多數(shù)高校采取此類模式。/常大物業(yè)44四、高校物業(yè)管理社會(huì)化的目的：解決制約高校發(fā)展的后勤瓶頸，減輕高校負(fù)擔(dān)，規(guī)范后勤服務(wù)，引進(jìn)社會(huì)力量，建立競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量。/常大物業(yè)45五、高校物業(yè)管理社會(huì)化的意義：更好的服務(wù)于學(xué)校和師生；合同的壓力，促進(jìn)物業(yè)公司更好的服務(wù)；符合高校后勤社會(huì)化的改革潮流。/常大物業(yè)46六、高校物業(yè)管理的基本特征：1、高校物業(yè)管理承擔(dān)一定的政治任務(wù)；2、高校物業(yè)管理具有育人功能；3、高校后勤管理以優(yōu)質(zhì)服務(wù)為最終目的；4、高校物業(yè)管理模式正在悄然變化。/常大物業(yè)47七、高校物業(yè)管理的主要內(nèi)容：1、環(huán)境衛(wèi)生服務(wù)2、公共設(shè)施設(shè)備的維修和維護(hù)3、教學(xué)服務(wù)及教學(xué)保障4、樓宇管理及公共秩序維護(hù)5、能源節(jié)約管理6、學(xué)生公寓的管理措施/常大物業(yè)48八、提高高校物業(yè)管理水平的建議：1、引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，促進(jìn)高校物業(yè)管理公司