1、商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的業(yè)態(tài)組合，指的開發(fā)商根據(jù)項(xiàng)目城市現(xiàn)有業(yè)態(tài)狀況和對未來商業(yè)發(fā)展趨勢 的把握，充分利用自身可能整合的各種招商資源，為便于該樓盤作為房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)銷售和 該項(xiàng)目作為商業(yè)地產(chǎn)日后能夠成功運(yùn)營而對項(xiàng)目各功能分區(qū)和各樓層的業(yè)態(tài)所進(jìn)行的規(guī)劃。 業(yè)態(tài)組合定位必須在項(xiàng)目開發(fā)前期完成。單體商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目業(yè)態(tài)組合的定位，主要考慮如下幾個(gè)因素：1、盡可能引進(jìn)符合項(xiàng)目地實(shí)際需要的新業(yè)態(tài)，以造成對原有業(yè)態(tài)的強(qiáng)烈沖擊，顛覆舊 有商業(yè)格局；同時(shí)，所確定現(xiàn)代的業(yè)態(tài)必須有足夠大的規(guī)模，以至于35年內(nèi)無人能出其右， 形成規(guī)模上的強(qiáng)勢地位，將項(xiàng)目打造成新的商業(yè)中心；2、要有主流業(yè)態(tài)和核心店，保證項(xiàng)目開業(yè)后對周邊商業(yè)物

2、業(yè)形成競爭態(tài)勢，銷售力強(qiáng)， 以吸引人氣，積聚商氣；但又強(qiáng)調(diào)多業(yè)態(tài)經(jīng)營，以使各業(yè)態(tài)之間優(yōu)勢互補(bǔ)，降低整體經(jīng)營成 本，提高利潤率，預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)；3、現(xiàn)代百貨公司和大型綜合超市比較適合作為主流業(yè)態(tài)引進(jìn)，但二者之間存在競爭關(guān) 系，要注意它們的錯(cuò)位經(jīng)營；4、首層和二層盡可能采用產(chǎn)權(quán)清晰、便于日后管理的內(nèi)置步行街業(yè)態(tài)，即使引進(jìn)現(xiàn)代 百貨或綜超作為核心店，也必須考慮采用適合進(jìn)行產(chǎn)權(quán)分割的辦法，將項(xiàng)目化整為零進(jìn)行銷 售，確?；鼗\開發(fā)資金；5、大型綜合超市能夠有效地形成商氣，對確保項(xiàng)目運(yùn)營成功有利，但其要求租金相對 較低，容易形成”租售”矛盾；6、現(xiàn)代百貨公司以時(shí)尚和女性消費(fèi)為主，可以承受較高的租金，但該業(yè)態(tài)必須從

3、首層 開始配置，公攤面積最少40%。其與大型綜超相似，將在一定程度上導(dǎo)致部分潛在客群不 愿投資此類商鋪。這是在引進(jìn)百貨公司和大型綜超業(yè)態(tài)時(shí)必須注意的。建筑規(guī)劃方面，項(xiàng)目的臨街一側(cè)盡可能布置有廣場如旱噴泉廣場及停車場，注意提供優(yōu) 美購物環(huán)境，使之休閑特性明顯。建筑造型強(qiáng)調(diào)現(xiàn)代而前衛(wèi)，簡潔，明快，標(biāo)識性強(qiáng)。注重 豎向交通的易達(dá)性，創(chuàng)造臨街便捷的多渠道垂直交通：設(shè)室外電動(dòng)扶梯，將人流動(dòng)線上的顧 客直接輸送至二層甚至三層，在與之相鄰的商業(yè)物業(yè)間架設(shè)人行天橋，在具有景觀價(jià)值的臨 街面配置觀光電梯，將客流直接從地面引向各層。建筑內(nèi)盡可能設(shè)置面積適可的中庭，因?yàn)?中庭是垂直交通組織的關(guān)鍵點(diǎn)，是步行空間序列的

4、高潮，這里人流集中，流量大，最有可能 鼓勵(lì)層間運(yùn)動(dòng)，又宜做休閑、促銷場地；中庭頂部天窗宜采用透明材料引入自然光線，不僅 節(jié)能，而且讓上層空間開闊敞亮，把人的視線吸引向上。配套設(shè)施應(yīng)較為完整，中央空調(diào)、 電動(dòng)扶梯、客梯、貨梯、煙感噴淋消防系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、通風(fēng)系統(tǒng)、背景音樂系統(tǒng)、道路指 示系統(tǒng)，均應(yīng)規(guī)劃建設(shè)到位。大多數(shù)情況下不建地下室或半地下室。選址宜在中心商圈，以 最大程度充分利用和整合現(xiàn)有商業(yè)資源。根據(jù)項(xiàng)目總建的大小和層數(shù)的不同，業(yè)態(tài)組合方式建議如下:一、在首層面積為4000皿5000/，層數(shù)為4層，總建在1.6萬皿2萬皿時(shí)，業(yè)態(tài)組合方 式有：組合（1）： 1F+2F+3F為內(nèi)置步行街，4F為

5、專業(yè)賣場。其中，1F為流行時(shí)尚專賣店、精品店、折扣店組成的名店街，并設(shè)12個(gè)方便快餐冷飲 店，2F、3F以服裝步行街為主。4F引進(jìn)知名品牌做專業(yè)大賣場，如3C賣場（家電、手機(jī)、 電腦）或家居賣場或電玩、運(yùn)動(dòng)、書市、電影城之類專業(yè)賣場；將3F. 4F臨街部分設(shè)計(jì)為 通透立面，用大幅透明落地玻璃配以明亮燈光，使其成為餐飲、咖啡、茶室等對情調(diào)和視線 要求較高的經(jīng)營定位，并進(jìn)行分割銷售。而這種可憑欄遠(yuǎn)眺的餐飲娛樂景觀區(qū)還會(huì)具有非常 不錯(cuò)的賣點(diǎn)。之所以強(qiáng)調(diào)對3F、4F的分割銷售，是因?yàn)轫?xiàng)目總建規(guī)模小，可供銷售的面積 最大也只有2萬皿，為提高開發(fā)商的投資收益，必須盡可能提高分割銷售商鋪的比例。該組合的缺點(diǎn)

6、是缺少核心店。但由于內(nèi)置步行街將流行時(shí)尚和服裝專賣集中經(jīng)營，提供 了舒適明亮的購物環(huán)境，具有明顯的”扎堆”效應(yīng)，較受經(jīng)營者和消費(fèi)者的歡迎。同時(shí)，該組 合適合劃小商鋪面積，便于控制總價(jià)，從而利于推盤銷售。必須強(qiáng)調(diào)指出，從定價(jià)策略和解 決”租售”矛盾、利于開業(yè)后運(yùn)營管理等多角度考量，這種首層為步行街，并爭取盡可能多的 樓層為步行街的組合是單體商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目首選和主要的組合模式。雖然內(nèi)置步行街這種業(yè) 態(tài)目前在地級市中還不多見，但它無疑將成為未來流行的趨勢。組合（2）： 1F+2F2/3為內(nèi)置步行街，2F1/3+3F為大型綜合超市，4F為專業(yè)賣場。此組合的用意在于借大型綜超可以有效積聚人氣來提升項(xiàng)目的

7、品質(zhì)。大型綜超應(yīng)成為本 組合的核心店。但其必須從2F開始引導(dǎo)人流并輸送至3F，否則，將大型綜超直接設(shè)置在3F 有較大經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。組合（3）： 1F+2F為現(xiàn)代百貨公司，3F為內(nèi)置步行街，4F為專業(yè)賣場。若項(xiàng)目地商圈 非常成熟，人氣特旺，也可考慮4F設(shè)計(jì)為部分或全部內(nèi)置步行街。對于組合（2）和組合（3），由于作為內(nèi)置步行街的可供銷售的商鋪面積太少，必須明 確：1、大型綜超和百貨店的面積必須分割列入銷售；2、首層面積一般應(yīng)不小于4000/； 3、 與組合（1）類似，將3F、4F的臨街部分包裝成觀景餐飲進(jìn)行銷售。以上三種組合是針對項(xiàng)目總建不大的特點(diǎn)而進(jìn)行的設(shè)計(jì)。對開發(fā)商而言，總建小，項(xiàng)目 整體運(yùn)作所需

8、投入的資金自然就少。即使在央行實(shí)行121新政之后，總建在1萬余/的項(xiàng)目， 開發(fā)商所需投入的資金依然不是太多，有利于整體運(yùn)作。但是，對于總建規(guī)模太小的項(xiàng)目， 如若不能借助現(xiàn)有商業(yè)地產(chǎn)形成猗角，錯(cuò)位經(jīng)營，相互支持，積極鞏固原有的中心商圈地位， 而項(xiàng)目自身規(guī)模又不足于構(gòu)筑新商圈的話，為避免項(xiàng)目開業(yè)后的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，作者還是建議開 發(fā)商慎重開發(fā)。二、在首層面積為6000/1萬/，層數(shù)為34層時(shí)，其業(yè)態(tài)組合方式可考慮：組合（4）： 1F+2F3/4為內(nèi)置步行街，2F1/4+3F為大型綜合超市，4F為專業(yè)大賣場（如家居城），其中，3F、4F的臨街部分為通透明亮的餐飲娛樂景觀區(qū)。此組合可提供便于分割銷售、三層以

9、下的商鋪面積至少近2萬皿，且首層面積較大，利 于項(xiàng)目推盤銷售。當(dāng)然，大型綜超應(yīng)成為核心店。組合（5）： 1F為現(xiàn)代百貨公司，2F+3F為內(nèi)置步行街，4F為專業(yè)大賣場，其中，3F、 4F臨街部分為通透明亮的餐飲娛樂景觀區(qū)。還可根據(jù)周邊商業(yè)物業(yè)競爭情況，考慮從2F引 入生鮮副食洗化超市概念，并連同3F的一部開辟為超市。三、在首層面積超過1萬皿，層數(shù)為3層，總建筑面積超過3萬皿時(shí)（如當(dāng)?shù)爻鞘腥丝诨鶖?shù) 龐大、現(xiàn)有商圈繁榮，或開發(fā)商有較好的銀企關(guān)系，為今后融資變現(xiàn)”考慮，也可建4層，總 建超過4萬皿），因其首層面積和總建筑面積較大，業(yè)態(tài)組合有較多的選擇余地，這時(shí)，組合 方式建議為：組合（6）： 1F為內(nèi)

10、置步行街，2F為大型綜超，3F為專業(yè)賣場，其中，將3F臨街部分 作為觀景休閑餐飲。組合（7）： 1F為百貨公司，2F為內(nèi)置步行街，將2F和3F的一部分辟為生鮮副食洗化 超市，3F的臨街部分作為觀景休閑餐飲，其余部分作為專業(yè)賣場。一般說來，組合（4）至組合（7）的項(xiàng)目堪稱當(dāng)?shù)亍鄙虡I(yè)航母”。如總建規(guī)模達(dá)到3萬皿 以上時(shí)，該項(xiàng)目在地級市已可規(guī)劃成典型的購物中心即shopping mall業(yè)態(tài)（當(dāng)然，這種地 級市的mall實(shí)在無法與京、滬、穗動(dòng)輒數(shù)十萬平米的大mall相提并論）。這種業(yè)態(tài)是一個(gè) 無顧客層次限制、集中了多種零售業(yè)態(tài)和服務(wù)設(shè)施的多功能綜合體，它具有一站式、多功 能、休閑性”特點(diǎn)，服務(wù)功能齊

11、全，不僅滿足購物需要，而且也滿足休閑、娛樂、文化和餐 飲等需求。因此，在進(jìn)行業(yè)態(tài)組合時(shí)，經(jīng)營品項(xiàng)要考慮吃、穿、用、玩、樂、賞、游等內(nèi)容 的合理配置。首先，作為一個(gè)具有社會(huì)責(zé)任感的開發(fā)商在思考業(yè)態(tài)組合時(shí)，其關(guān)注的焦點(diǎn)應(yīng)該是售樓 和經(jīng)營并重。因此，室內(nèi)步行街始終是這些方案的核心組成元素。其次，利用大型綜合超市和現(xiàn)代百貨公司作為主力店來聚集人氣，形成商氣，以達(dá)到提 升項(xiàng)目品質(zhì)的目的，是解決業(yè)態(tài)組合問題的重要手段。但是，這種設(shè)計(jì)所帶來的問題是，由 于這兩種業(yè)態(tài)所需經(jīng)營面積大，公攤面積最少40%，雖然可以從產(chǎn)權(quán)形態(tài)上分割，但交房時(shí) 畢竟不能從實(shí)物形態(tài)上分割，將在一定程度上導(dǎo)致部分客群不能接受此類商鋪而影

12、響售樓。 當(dāng)然，如果開發(fā)商傾力引進(jìn)知名品牌百貨公司或大型綜超，精心包裝項(xiàng)目，制定合適的售價(jià) 政策（首層定位為百貨公司業(yè)態(tài)其售價(jià)一般比首層定位為內(nèi)置步行街的低，但此時(shí)可適當(dāng)調(diào) 高2F內(nèi)置步行街的售價(jià)。拙文挖掘賣點(diǎn)：從業(yè)主視角談商鋪定價(jià)策略對此進(jìn)行了闡述）， 處理好買賣合同、租賃合同和招商合同間的法律關(guān)系，租賃期適當(dāng)延長（應(yīng)考慮在102 0年）， 規(guī)劃這兩種業(yè)態(tài)的樓層也是可以分割銷售的。第三、若項(xiàng)目地原有百貨業(yè)態(tài)較弱如尚處于傳統(tǒng)百貨向現(xiàn)代百貨過渡階段，在總建規(guī)模 不大時(shí)（如2萬余皿），也可將整個(gè)項(xiàng)目定位為百貨業(yè)態(tài)并全部分割銷售。但當(dāng)項(xiàng)目定位為購物中心業(yè)態(tài)時(shí)，百貨或大型超市則只能規(guī)劃為項(xiàng)目的主力店群，且其面積占比不能超過80%。這里還有幾個(gè)問題須作說明：1.各種組合均應(yīng)在1F設(shè)立12個(gè)方便快餐、冷飲店以完善功能，但飲食比例不宜太多， 以冷食為主。2.各種業(yè)態(tài)、業(yè)種面積占比應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)貥I(yè)態(tài)現(xiàn)狀、競爭烈度和對項(xiàng)目招商、售 樓前景的預(yù)測進(jìn)行綜合分析確定；3.選擇觀景休閑餐飲要考慮項(xiàng)目地周邊環(huán)境是否具有景觀 價(jià)值，所在樓層是否具有良好的視野；4.除在頂層規(guī)劃專業(yè)大賣場外，應(yīng)根據(jù)實(shí)際需要在24 層間配置一些其它業(yè)種專業(yè)店。誠然，商業(yè)規(guī)劃中的業(yè)態(tài)組合定位還有許多選擇。但任何選擇都必須考慮大量的細(xì)節(jié)， 比如，內(nèi)置步行街商鋪的開間、進(jìn)深和購物動(dòng)線寬度應(yīng)該多少為宜，