1、xx集團自持商業(yè)修理修繕改造管控辦法一、管理目的規(guī)范已開業(yè)的自持商業(yè)項目將來修理修繕改造工程管理方式，包括工作界面、工作流程、組織架構(gòu)和責任劃分，確保自持商業(yè)后期修理修繕改造總成本及實施計劃受控，擬定并實施本管理辦法。二、適用范圍自持商業(yè)修理修繕改造工程包括自持商業(yè)專項修理修繕和自持商業(yè)升級改造。本辦法適用于xx集團所有已開業(yè)自持商業(yè)項目。原xx期協(xié)議維保范圍內(nèi)的修理修繕整改工程不屬于自持商業(yè)整改工程范疇。自持商業(yè)修理修繕改造工程分類說明見下表：分類概念說明包含類型自持商業(yè)專項修理修繕設(shè)備設(shè)備的專項修理修繕常規(guī)運營折舊或損毀帶來的修理修繕整改；年度大修帶來的整改。自持商業(yè)升級改造以提升商業(yè)品質(zhì)

2、或提升租金為目的，進行主動升級改造的工程。運營環(huán)境升級改造，含動線調(diào)整引起的商鋪重新規(guī)劃工程；管理系統(tǒng)增加、升級、改造等；外立面改造；公區(qū)改造；為滿足商鋪招商條件的改造。三、名詞釋義自持商業(yè)升級改造單項工程：為履行同一升級目的而進行的相關(guān)改造工程，由一個或多個分專業(yè)協(xié)議組建。四、組織人員定義及工作界面組織人員定義組織人員 定義修理修繕或改造項目負責人商業(yè)項目專項修理修繕和升級改造方案及實施階段的管理責任人，負責項目戶口本的建立。開發(fā)項目團隊未撤銷時由開發(fā)項目的項目負責人兼任。修理修繕或改造研發(fā)經(jīng)理設(shè)計分供方的管理、設(shè)計協(xié)議的簽訂及支付管理，設(shè)計管理的直接責任人，由地產(chǎn)公司研發(fā)部委任，項目團隊未

3、撤銷時由開發(fā)項目研發(fā)經(jīng)理兼任。修理修繕或改造工程經(jīng)理參加修理修繕改造方案的編制及審核、協(xié)議需求的提交、工程質(zhì)量、安全、工期的管控，實施階段與物業(yè)、政府職能部門溝通溝通協(xié)調(diào)，工程量收方審核，修理修繕改造項目工程管理的直接責任人。由地產(chǎn)公司工程部委任，開發(fā)項目團隊未撤銷時由開發(fā)項目的工程經(jīng)理兼任，規(guī)模較小的工程由商運工程兼任。修理修繕或改造成本經(jīng)理編制目標成本、工程實施協(xié)議的簽訂、成本預(yù)警、成本回顧及調(diào)整、工程款支付、工程結(jié)算，成本管理的直接責任人，開發(fā)項目團隊未撤銷時為開發(fā)項目成本經(jīng)理兼任。商業(yè)財務(wù)經(jīng)理自持商業(yè)專項修理修繕及升級改造的資金計劃管理、工程付款審核，財務(wù)管理的直接責任人，由商業(yè)公司財

4、務(wù)部委任；商業(yè)技術(shù)專員自持商業(yè)專項修理修繕及升級改造項目如不設(shè)研發(fā)經(jīng)理，將行使研發(fā)經(jīng)理的職責，自持商業(yè)項目專項修理修繕和升級改造年度計劃及年度預(yù)算的編制，協(xié)助工程經(jīng)理進行實施階段的工程管理。商業(yè)物業(yè)工程經(jīng)理自持商業(yè)專項修理修繕需求的收集整理、改造方案的建議，協(xié)助地產(chǎn)工程經(jīng)理進行實施階段的質(zhì)量、安全、工期的管控，與業(yè)主的溝通溝通協(xié)調(diào)。商業(yè)和地產(chǎn)的工作界面劃分分類商業(yè)團隊地產(chǎn)團隊自持商業(yè)專項修理修繕趨向于提出需求及現(xiàn)場管控工作趨向于方案審核、成本和財務(wù)指標及流程自持商業(yè)升級改造趨向于提出升級需求和過程配合趨向于升級方案、成本和財務(wù)指標及流程的建立和審核，以及現(xiàn)場實施階段的管控五、操作指引自持商業(yè)專

5、項修理修繕操作指引1、專項修理修繕定義公共部位和公共設(shè)備設(shè)備在維保期外的大、中修、更換和改造工程項目均屬于專項修理修繕范疇。專項修理修繕目的為保障設(shè)備可靠運行、設(shè)備安全、使用便利、減少故障率和危險的發(fā)生。質(zhì)保期內(nèi)應(yīng)至少不低于兩次對設(shè)備運行、安裝情況進行全面評估，相關(guān)專業(yè)評估結(jié)果與商運、地產(chǎn)達成一致，并作為后期相關(guān)專業(yè)的專項修理修繕評估時限的依據(jù)。原則上未到評估時限而造成或產(chǎn)生的零星修理修繕由物業(yè)費承擔，但對屬于專項修理修繕范圍內(nèi)的項目，未到評估時限且單一配件價值超過3000元時，費用由專項修理修繕成本承擔；超過評估時限后，經(jīng)評估屬于專項修理修繕范圍內(nèi)的項目則納入專項修理修繕。2、專項修理修繕判

6、定原則符合以下原則之一時，可判定為專項修理修繕：依據(jù)各專業(yè)大、中修標準（參考附表持有商業(yè)專項修理修繕標準及當?shù)胤ㄒ?guī)），需對設(shè)備設(shè)備進行檢查、清洗、調(diào)試、更換后達到正常使用效果。以出廠標準及參數(shù)為基礎(chǔ)，設(shè)備使用性能及參數(shù)已達不到出廠標準的設(shè)備設(shè)備，只能通過專項修理修繕后，使設(shè)備設(shè)備精度、性能滿足產(chǎn)品工藝的要求。達到報廢要求或因設(shè)備的升級換代或無備件支持的設(shè)備設(shè)備，當其無法正常工作且無法實施修理修繕時，只能通過改造、設(shè)備更換等措施來保證系統(tǒng)設(shè)備設(shè)備的完好。廠家在維保期內(nèi)或使用過程中，對設(shè)備設(shè)備的相關(guān)評估報告可作為評估依據(jù)。 已經(jīng)歷專項修理修繕的項目原則上應(yīng)在專項修理修繕質(zhì)保期到期后，每年重新進行專

7、項修理修繕評估。 由故障頻率與故障恢復時間兩個維度來衡量。3. 設(shè)備更新原則因電氣、機械部件的嚴重缺陷而有可能或已經(jīng)造成人身傷亡事故的。電氣、機械設(shè)備已十分陳舊，已進行專項修理修繕三次以上或已無專項修理修繕價值的。 電梯使用年限已超過15年以上，且無專項修理修繕價值的；電梯產(chǎn)品已嚴重不符合安全使用條件、技術(shù)標準和電梯制造與安裝安全規(guī)范。 金屬結(jié)構(gòu)嚴重變形、銹蝕、安全保護裝置無法修復，無安全運行保證的。使用效率低、耗能大、運行噪音嚴重而無法改善的；設(shè)備陳舊、功能不全、性能差，經(jīng)客戶提出需求予以更新的。經(jīng)政府勞動保護部門組織關(guān)于專業(yè)技術(shù)人員進行安全可靠性評價鑒定無專項修理修繕使用價值的。設(shè)備經(jīng)火災(zāi)

8、燒傷嚴重，或電氣設(shè)備經(jīng)水浸泡時間過長而無法處理修復的。4、資金來源及申報流程4.1資金來源：地產(chǎn)方已經(jīng)支付專項修理修繕基金的，依照專項修理修繕基金管理辦法向相關(guān)行政管理部門提取。無法從相關(guān)行政管理部門提取的和未支付專項修理修繕基金的，資金來源：每年從運營費用提取一定費用作為專項修理修繕費用或由地產(chǎn)方承擔。4.2資金申報及使用流程商業(yè)物業(yè)每年xx月依據(jù)各科目專項修理修繕標準編制下一年度專項修理修繕項目及預(yù)估資金計劃，經(jīng)商運、地產(chǎn)審核后報集團預(yù)算籌備會審核，年底預(yù)算會通過后，由商業(yè)物業(yè)組織實施，費用優(yōu)先由質(zhì)?？哿艚穑ㄈ缬校┡c專項修理修繕基金承擔，質(zhì)?？哿艚鸺皩ｍ椥蘩硇蘅樆馃o法承擔的，納入地產(chǎn)對持

9、有商業(yè)設(shè)備修理修繕支出成本進行專項預(yù)算管理。（質(zhì)?？哿艚鹗侵甘┕挝晃赐耆男匈|(zhì)保責任依照施工協(xié)議在地產(chǎn)結(jié)算時扣留下資金）實際按計劃進行修理修繕前，應(yīng)由商業(yè)物業(yè)以工作聯(lián)系單經(jīng)地產(chǎn)審核。如成本由地產(chǎn)承擔，應(yīng)由地產(chǎn)與相應(yīng)供應(yīng)商或施工單位簽訂協(xié)議，使用持有商業(yè)設(shè)備修理修繕基金支出的按預(yù)算額度進行協(xié)議審批與支付管理。對于突發(fā)事件需緊急修理修繕，依照成本簽證變更流程處理，費用由專項修理修繕基金或地產(chǎn)承擔。評估原則由商業(yè)物業(yè)先行評估報地產(chǎn)、商運，如對商業(yè)物業(yè)評估持有異議，由商運組織三方進行評估，評估費用由持有異議方承擔。5、成本系統(tǒng)管理方式：商業(yè)項目專項修理修繕按一個項目立項，按商業(yè)運營項目分期方式建立項

10、目戶口本和目標成本，年度成本的變化通過目標成本調(diào)整的形式實現(xiàn)，示意圖詳見下圖。項目層級項目分期年度一級費項二級費項三級級費項自持商業(yè)專項修理修繕北城天街2015開發(fā)成本前期工程費基礎(chǔ)設(shè)備費建安及裝修工程費設(shè)計費弱電修理修繕費土建修理修繕費電梯修理修繕費北城天街xx開發(fā)成本前期工程費基礎(chǔ)設(shè)備費建安及裝修工程費設(shè)計費西城天街2015水晶酈城2015紫都城2015U城天街2015時代天街20156、組織架構(gòu)需求階段的組織架構(gòu)商業(yè)物業(yè)部負責人物業(yè)工程團隊商業(yè)技術(shù)團隊地產(chǎn)成本經(jīng)理項目工程經(jīng)理專項維修項目負責人商業(yè)運營經(jīng)理商業(yè)財務(wù)經(jīng)理物業(yè)需求團隊地產(chǎn)專業(yè)團隊商業(yè)技術(shù)專員員實施階段的組織架構(gòu)地產(chǎn)研發(fā)經(jīng)理*由

11、項目負責人根據(jù)項目的難易程度判斷，是否申請設(shè)立地產(chǎn)研發(fā)經(jīng)理，如不設(shè)研發(fā)經(jīng)理，其職責由商業(yè)技術(shù)專員承擔。7、工作流程圖 時間 流程 責任部門 說明由商業(yè)物業(yè)公司提出初步維修方案和費用預(yù)估 地區(qū)商業(yè)公司專項維修需求收集每年 xx月前 由商業(yè)技術(shù)負責人召集商業(yè)、地產(chǎn)相關(guān)職能編制，報經(jīng)地區(qū)公司PMO審定。在預(yù)算準備會前一周報集團參會人員審核。 地區(qū)商業(yè)公司年度計劃、預(yù)算編制每年 10月 由集團運營部組織分地區(qū)召開修理修繕改造預(yù)算準備會并形成統(tǒng)一建議或意見。其中超過（含）200萬的專項修理修繕單項工程專項上報方案 地區(qū)PMO集團職能部門召開準備會每年 1xx月 對商業(yè)修理修繕預(yù)算總額度、修理修繕項目的目

12、標成本進行確定，作為下一年度專項修理修繕財務(wù)支付的依據(jù) 地區(qū)PMO集團職能部門年度預(yù)算會每年 1xx月 商業(yè)公司技術(shù)部地產(chǎn)成本部目標成本、合約規(guī)劃 商業(yè)公司技術(shù)部維修計劃及立項啟動會 商業(yè)物業(yè)工程部專項維修方案 商業(yè)物業(yè)工程部地產(chǎn)研發(fā)和工程提供專業(yè)支持合同需求及前置清理 地產(chǎn)成本部招標及合同簽訂 商業(yè)物業(yè)工程部工程施工管理 地產(chǎn)工程經(jīng)理監(jiān)管及參加驗收維修項目負責人工程驗收及交接 地產(chǎn)成本經(jīng)理工程結(jié)算 8、流程補充說明：專項修理修繕預(yù)算籌備會由地區(qū)公司發(fā)起申請，會前1周上報資料文件資料，集團運營中心負責召集，地區(qū)整改項目負責人、地區(qū)PMO團隊、地區(qū)整改相關(guān)人員、集團商業(yè)研發(fā)中心、集團工程技術(shù)及管

13、理中心、集團成本管理中心、集團商業(yè)財務(wù)管理中心、集團商業(yè)地產(chǎn)部負責人及相關(guān)人員參加。編制專項修理修繕的年度計劃及預(yù)算時，針對電梯、空調(diào)等易突發(fā)故障需要及時修理修繕的情況，每個項目的專項修理修繕年度預(yù)算可以預(yù)留10%的不可預(yù)見費用；專項修理修繕的年度計劃及預(yù)算原則上半年進行回顧，對修理修繕標準調(diào)整、成本金額變化、增減項目引起的預(yù)算變化進行調(diào)整，并在年中預(yù)算會審核調(diào)整。9、過程管理包含在自持商業(yè)專項修理修繕年度計劃內(nèi)，但實施過程中修理修繕標準或方案發(fā)生變化，致使預(yù)算金額變化，超過5萬的，需報PMO審核；包含在自持商業(yè)專項修理修繕年度計劃內(nèi)，但在確定計劃時修理修繕方案待定，需對方案進行向PMO匯報后

14、實施；電梯、空調(diào)等易突發(fā)故障的設(shè)備，需要啟用10%的不可預(yù)見費用時，審批流程及審批方式參照簽證變更的審批方式和流程。不在年度預(yù)算內(nèi)需實施的，大于（含）5萬的工程經(jīng)PMO審定后上報集團組會確定；自持商業(yè)專項修理修繕整改的招標及協(xié)議管理，執(zhí)行集團及地區(qū)公司相關(guān)管理規(guī)定；自持商業(yè)專項修理修繕整改的變更簽證管理，執(zhí)行集團及地區(qū)公司相關(guān)管理規(guī)定；專項修理修繕項目的執(zhí)行情況及成本支出調(diào)整需在半年預(yù)算會進行回顧或?qū)徍?。自持商業(yè)升級改造操作指引自持商業(yè)升級成本劃分原則：自持商業(yè)項目的整體升級改造，包括動線調(diào)整引起的商鋪重新規(guī)劃，管理系統(tǒng)增加、升級、改造等，屬自持商業(yè)升級改造成本。自持商業(yè)項目外立面改造，金額大

15、于5萬元劃歸自持商業(yè)升級改造成本，小于等于5萬元，劃歸商業(yè)運營費用管理；自持商業(yè)項目公區(qū)改造，金額大于5萬元劃歸自持商業(yè)升級改造成本，小于等于5萬元，劃歸商業(yè)運營費用管理；為滿足商鋪招商條件的改造，劃歸商業(yè)運營費用管理；如需要突破以上界面，需要經(jīng)過地區(qū)公司PMO決策同意，并形成相關(guān)資料文件資料作為成本調(diào)整的依據(jù)。2、自持商業(yè)項目升級改造成本管理自持商業(yè)項目升級改造按一個項目成本立項，按商業(yè)運營項目分期方式建立項目戶口本和目標成本。成本經(jīng)理按審批同意的年度預(yù)算及設(shè)計費金額，預(yù)設(shè)自持商業(yè)升級改造的目標成本和協(xié)議規(guī)劃，升級改造方案確定及立項審批后，調(diào)整自持商業(yè)升級改造的目標成本和協(xié)議規(guī)劃。成本費項示

16、意圖項目層級項目分期年度一級費項二級費項三級級費項自持商業(yè)升級改造2015開發(fā)成本前期工程費基礎(chǔ)設(shè)備費建安及裝修工程費設(shè)計費UME整改建安Apple整改建安弱電整改費監(jiān)理工程費環(huán)境景觀工程費工程相關(guān)費xx開發(fā)成本前期工程費基礎(chǔ)設(shè)備費建安及裝修工程費設(shè)計費UME整改建安2015201520152015201520153、組織架構(gòu)需求階段的組織架構(gòu)商業(yè)技術(shù)部/商業(yè)項目負責人地產(chǎn)專業(yè)支持商業(yè)財務(wù)經(jīng)理商業(yè)推廣經(jīng)理商業(yè)運營經(jīng)理商業(yè)技術(shù)專員實施階段的組織架構(gòu)升級改造項目負責人地產(chǎn)研發(fā)經(jīng)理地產(chǎn)工程經(jīng)理地產(chǎn)成本經(jīng)理商業(yè)技術(shù)團隊商業(yè)物業(yè)協(xié)助團隊*超過200萬的自持商業(yè)升級改造必須設(shè)立項目團隊*由項目負責人根據(jù)項

17、目的難易程度判斷，是否申請設(shè)立地產(chǎn)研發(fā)經(jīng)理，如不設(shè)研發(fā)經(jīng)理，其職責由商業(yè)技術(shù)專員承擔。4、流程及責任分工圖時間 流程 責任人 說明地產(chǎn)、商業(yè)輸入需求升級改造需求收集 地區(qū)商業(yè)公司招標及合同簽訂每年 由商業(yè)技術(shù)負責人召集商業(yè)、地產(chǎn)相關(guān)職能編制，報地區(qū)公司PMO審定。在預(yù)算準備會前一周報集團參會人員審核。xx月前 地區(qū)商業(yè)公司 年度計劃、預(yù)算編制啟動會每年 xx月 由集團運營部組織分地區(qū)召開維修改造預(yù)算準備會并形成統(tǒng)一意見。其中超過（含）200萬的升級改造單項工程專項上報方案(含投資收益分析)地區(qū)PMO集團職能部門 召開準備會每年 1xx月 地區(qū)PMO集團職能部門 年底預(yù)算會對商業(yè)升級改造預(yù)算總額

18、度、目標成本進行確定，作為下一年度升級改造財務(wù)支付的依據(jù)年度預(yù)算會 目標成本、合約規(guī)劃地區(qū)公司成本部每年 1xx月 200萬 200萬 確定項目負責人、項目團隊成員，明確責任和分工明確團隊成員之間以及團隊成員與PMO成員的匯報關(guān)系、考評關(guān)系項目方案、項目計劃成本收益率分析項目成本和資金列項在OA系統(tǒng)中發(fā)布啟動公告地區(qū)PMO集團職能部門 啟動會 地產(chǎn)研發(fā)部施工圖設(shè)計及管理 地產(chǎn)工程部或項目指定人員 合同需求及前置清理 地產(chǎn)成本部 地產(chǎn)成本部合同付款 商業(yè)物業(yè)團隊前置介入、現(xiàn)場協(xié)助地產(chǎn)工程部或項目指定人員工程管理 項目負責人工程驗收及交接 地產(chǎn)成本部工程結(jié)算 5、流程補充說明預(yù)算籌備會集團運營中心負責召集，地區(qū)升級改造項目負責人、地區(qū)PMO團隊、地區(qū)升級改造團隊主要成員、集團商業(yè)研發(fā)中心、集團工程技術(shù)及管理中心、集團成本管理中心、集團商業(yè)財務(wù)管理中心、集團商業(yè)地產(chǎn)部負責人及相關(guān)人員參加。通過年底預(yù)算會的升級改造項目預(yù)算超過200（含）萬的，在項目啟動前需召開啟動會，啟動會由地區(qū)公司發(fā)起申請，集團運營中心