1、武漢策源業(yè)務(wù)發(fā)展部籌建計(jì)劃（思路）2010.4王家灣項(xiàng)目發(fā)展研判本報(bào)告僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸上海策源機(jī)構(gòu)武漢策源房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司所有，未經(jīng)武漢策源房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。2010年8月思維框架 CATALOGUE 項(xiàng)目分析市場(chǎng)分析項(xiàng)目?jī)r(jià)值機(jī)會(huì)風(fēng)險(xiǎn)客戶策略客戶分析產(chǎn)品定位營(yíng)銷策略總體策略推盤思想營(yíng)銷周期開發(fā)實(shí)施收益平衡銷售均價(jià)項(xiàng) 目 分 析P1 區(qū)位認(rèn)識(shí) 地塊特征營(yíng)銷策略市場(chǎng)分析開發(fā)實(shí)施定位策略客戶分析項(xiàng)目分析收益平衡本案位于江陽(yáng)區(qū)，王家灣商圈核心區(qū)域，龍陽(yáng)湖北岸。城市二環(huán)線上，新商業(yè)核心，四區(qū)中心點(diǎn)。四區(qū)：漢陽(yáng)中

2、心區(qū)、沌口開發(fā)區(qū)、硚口商務(wù)區(qū)、蔡甸區(qū)主城區(qū)區(qū)位認(rèn)識(shí)王家灣新中心新商業(yè)核心，四區(qū)中心點(diǎn)蔡甸主城區(qū)沌口開發(fā)區(qū)漢陽(yáng)中心區(qū)硚口商務(wù)區(qū)CBD商務(wù)區(qū)回顧總結(jié)本案位于江陽(yáng)區(qū)，王家灣商圈核心區(qū)域。龍陽(yáng)大道：南接沌口、北過知音橋連漢口。漢陽(yáng)大道：西接蔡甸、東過長(zhǎng)江大橋連武昌。4號(hào)線（青山）武漢站-黃金口3號(hào)線沌口-王家灣-CBD-金銀湖區(qū)位認(rèn)識(shí)雙地鐵，雙干線，輻射大武漢王家灣新中心4號(hào)線武漢站-黃金口3號(hào)線沌口-金銀湖龍陽(yáng)大道漢陽(yáng)大道營(yíng)銷策略市場(chǎng)分析開發(fā)實(shí)施定位策略客戶分析項(xiàng)目分析收益平衡回顧總結(jié)本案位于江陽(yáng)區(qū)，王家灣核心區(qū)?，F(xiàn)周邊分布有金馬家居、好美家、大洋百貿(mào)、武漢摩爾城、沃尓瑪、家樂福、漢商21購(gòu)物中心等

3、。未來(lái)有海天歡樂購(gòu)電子城。商業(yè)門類齊全：百貨、超市、家居、建材、家電綜合一體化新商業(yè)中心。區(qū)位認(rèn)識(shí)綜合商圈，核心商業(yè)好美家金馬家居海天歡樂購(gòu)家樂福漢商21購(gòu)物中心大洋百貿(mào)武漢摩爾城沃尓瑪蘇寧電器營(yíng)銷策略市場(chǎng)分析開發(fā)實(shí)施定位策略客戶分析項(xiàng)目分析收益平衡回顧總結(jié)本案位于江陽(yáng)區(qū)，王家灣核心區(qū)?，F(xiàn)周邊分布大洋百貿(mào)、武漢摩爾城、沃尓瑪都為近期開發(fā)，商業(yè)氣氛還較弱，近期較冷輕。王家灣大武漢最年輕，成長(zhǎng)性最快的綜合性商圈。區(qū)位認(rèn)識(shí)新商圈，新動(dòng)力好美家金馬家居海天歡樂購(gòu)家樂福漢商21購(gòu)物中心大洋百貨武漢摩爾城沃尓瑪蘇寧電器營(yíng)銷策略市場(chǎng)分析開發(fā)實(shí)施定位策略客戶分析項(xiàng)目分析收益平衡回顧總結(jié)2010年大洋開業(yè)；20

4、10年沃尓瑪開業(yè)；2010年武漢摩爾城 前半部分開業(yè)；2012年海天歡樂購(gòu)開業(yè)。區(qū)位認(rèn)識(shí)結(jié)論項(xiàng)目區(qū)位認(rèn)知新 綜商 核心剛開業(yè)，武漢最新最年輕三大百貨 大洋/摩爾/漢商；兩大家居金馬/歐亞達(dá)；兩大超市沃尓瑪/家樂福；一個(gè)建材好美家 ； 一個(gè)電子海天歡樂購(gòu) 。五大類，武漢最全綜合商四區(qū)中心點(diǎn)；雙地鐵交匯；雙干線交匯；新綜合商圈；漢陽(yáng)核心點(diǎn)。占要心，武漢最新核心點(diǎn)營(yíng)銷策略市場(chǎng)分析開發(fā)實(shí)施定位策略客戶分析項(xiàng)目分析收益平衡回顧總結(jié)地塊認(rèn)識(shí)本案緊鄰?fù)跫覟陈房诙h(huán)上，王家灣。接漢陽(yáng)大道，靠頂琇廣場(chǎng)摩爾城，往龍陽(yáng)湖。四區(qū)中心點(diǎn)上漢陽(yáng)中心項(xiàng)目王家灣城市中心項(xiàng)目項(xiàng)目用地龍陽(yáng)湖營(yíng)銷策略市場(chǎng)分析開發(fā)實(shí)施定位策略客戶分

5、析項(xiàng)目分析收益平衡回顧總結(jié)地塊認(rèn)識(shí)本案緊鄰?fù)跫覟陈房诒卷?xiàng)目緊鄰的王家灣商圈，是漢陽(yáng)最有潛力的新城市中心。發(fā)展最快的商業(yè)中心之一。極富潛力項(xiàng)目極富潛力項(xiàng)目好美家頂琇廣場(chǎng)大洋百貨摩爾城沃尓瑪王+ONE營(yíng)銷策略市場(chǎng)分析開發(fā)實(shí)施定位策略客戶分析項(xiàng)目分析收益平衡回顧總結(jié)地塊認(rèn)識(shí)城市標(biāo)志項(xiàng)目綠化帶龍陽(yáng)湖項(xiàng)目：建面：96.4萬(wàn)占地：35.0萬(wàn)平均容積：2.75地塊編號(hào)用地性質(zhì)占地面積（）容積率建筑面積A混合828863.2265235B商業(yè)金融9749329247C商業(yè)金融7294321882D居住886852.85252752E居住949652.85270650F居住666131.86123900營(yíng)銷策略

6、市場(chǎng)分析開發(fā)實(shí)施定位策略客戶分析項(xiàng)目分析收益平衡回顧總結(jié)地塊認(rèn)識(shí)湖景資源項(xiàng)目綠化帶龍陽(yáng)湖1.湖景水岸自然資源突出武漢市二環(huán)線上，具備優(yōu)越觀景效果和良好生態(tài)環(huán)境的湖泊，相對(duì)有限；武漢市湖岸嚴(yán)格保護(hù)開發(fā)政策發(fā)布，湖景居住資源進(jìn)入絕對(duì)稀缺階段；龍陽(yáng)湖具備水體待開發(fā)，優(yōu)勢(shì)更突出。營(yíng)銷策略市場(chǎng)分析開發(fā)實(shí)施定位策略客戶分析項(xiàng)目分析收益平衡回顧總結(jié)地塊認(rèn)識(shí)自身資源卓越1. D、E、F地塊專注住宅功能，提升品質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)力本項(xiàng)目的用地屬性和城市功能導(dǎo)向，應(yīng)專注高品質(zhì)住宅的開發(fā)與打造；以少量社區(qū)商業(yè)提供配套服務(wù)場(chǎng)所，并以少量投資產(chǎn)品助推利潤(rùn)和人氣。2.珍惜高容規(guī)模，打造雙地標(biāo)（建筑地標(biāo)和人居地標(biāo)）96.4萬(wàn)建筑規(guī)模，

7、易于形成大盤市場(chǎng)張力，利于打造品質(zhì)生活場(chǎng)景；平均2.75高容積率，利于形成城市地標(biāo)建筑群，利于降低土地開發(fā)成本。營(yíng)銷策略市場(chǎng)分析開發(fā)實(shí)施定位策略客戶分析項(xiàng)目分析收益平衡回顧總結(jié)地塊認(rèn)識(shí)項(xiàng)目不足之處1. 接王家灣商圈，臨街面少，昭示性較差，商業(yè)弱僅A地塊有大片臨街面，但有近10萬(wàn)平方的公建，大大降低臨街面的利用；接漢陽(yáng)大道，商氣弱，王家灣主要商業(yè)分布在龍陽(yáng)大道一線和王家灣路口。好美家頂琇廣場(chǎng)大洋百貨摩爾城沃尓瑪營(yíng)銷策略市場(chǎng)分析開發(fā)實(shí)施定位策略客戶分析項(xiàng)目分析收益平衡回顧總結(jié)地塊認(rèn)識(shí)項(xiàng)目不足之處2. 現(xiàn)狀私房多，拆遷壓力大，情況復(fù)雜現(xiàn)狀多為三四層私房，密度大，人口多，建筑面積大，拆遷壓力較大；紅線

8、內(nèi)還有工廠、老住宅、醫(yī)院、酒店等，情況復(fù)雜，發(fā)展壓力較大。私房私廠工廠洼地住宅營(yíng)銷策略市場(chǎng)分析開發(fā)實(shí)施定位策略客戶分析項(xiàng)目分析收益平衡回顧總結(jié)地塊認(rèn)識(shí)項(xiàng)目不足之處3. 現(xiàn)狀水體水質(zhì)差，高壓過境，污染大龍陽(yáng)湖商品房開發(fā)較少，湖景資源價(jià)值較大，但水體污染嚴(yán)重，需改造；高壓線對(duì)湖岸資源地塊的影響大，高空穿過不利規(guī)劃，電磁污染也較大。水面水面水面水面水面營(yíng)銷策略市場(chǎng)分析開發(fā)實(shí)施定位策略客戶分析項(xiàng)目分析收益平衡回顧總結(jié)地塊認(rèn)識(shí)武漢二環(huán)線上，漢陽(yáng)中心地塊認(rèn)知中心 潛力 湖景 地標(biāo)王家灣商圈龍陽(yáng)湖水岸96.4萬(wàn)方城市地標(biāo)營(yíng)銷策略市場(chǎng)分析開發(fā)實(shí)施定位策略客戶分析項(xiàng)目分析收益平衡回顧總結(jié)地塊認(rèn)識(shí)以住宅為開以主體

9、地塊認(rèn)知臨街少，商業(yè)弱現(xiàn)狀亂，拆遷大資源好，要改善整合資源重點(diǎn)協(xié)商增加投入合理改造營(yíng)銷策略市場(chǎng)分析開發(fā)實(shí)施定位策略客戶分析項(xiàng)目分析收益平衡回顧總結(jié)地塊認(rèn)識(shí)地塊認(rèn)知 超大規(guī)模VS城中村改造 王家灣潛力VS商業(yè)較弱 城市中心VS城中村現(xiàn)狀 寧?kù)oVS喧囂 水岸資源VS局部環(huán)境欠佳 地塊融多重特性于一身營(yíng)銷策略市場(chǎng)分析開發(fā)實(shí)施定位策略客戶分析項(xiàng)目分析收益平衡回顧總結(jié)市 場(chǎng) 分 析P2 市場(chǎng)環(huán)境 板塊格局 競(jìng)品分析市場(chǎng)環(huán)境成交下滑，價(jià)格平穩(wěn)2010年4月中旬調(diào)控以來(lái)，主城區(qū)價(jià)格明顯上漲乏力，在部分開盤、加推盤作用下，本月成交量較上月有較大幅度增加，也高于5月成交量，但與去年同期相比，相比減少31.46%

10、。成交下滑價(jià)格平穩(wěn)營(yíng)銷策略市場(chǎng)分析開發(fā)實(shí)施定位策略客戶分析項(xiàng)目分析收益平衡回顧總結(jié)市場(chǎng)環(huán)境2008、2009兩年住宅用地成交合計(jì)：7226272008年漢陽(yáng)區(qū)土地成交 10 幅，成交 165174 ；2009年漢陽(yáng)區(qū)土地成交 15 幅，成交 725948 。2008年漢陽(yáng)地區(qū)居住用地：供應(yīng) 12 幅成交6 幅，供應(yīng)面積 508635 成交面積116186；商住用地：供應(yīng) 1 幅成交 0 幅，供應(yīng)面積 42610 成交面積 0 ；商業(yè)用地：供應(yīng) 1 幅成交 1 幅，供應(yīng)面積 1817 成交面積 1817 ；工業(yè)用地：供應(yīng) 4 幅成交 3 幅，供應(yīng)面積 87678 成交面積 47171。2009年

11、漢陽(yáng)地區(qū)居住用地：供應(yīng) 8 幅成交 7 幅，供應(yīng)面積486813 成交面積479688；商住用地：供應(yīng) 3 幅成交 3 幅，供應(yīng)面積 126753 成交面積126753；工業(yè)用地：供應(yīng) 5 幅成交 5 幅，供應(yīng)面積119507成交面積119507。漢陽(yáng)土地供應(yīng)營(yíng)銷策略市場(chǎng)分析開發(fā)實(shí)施定位策略客戶分析項(xiàng)目分析收益平衡回顧總結(jié)市場(chǎng)環(huán)境主要集中在四新區(qū)/江堤街/墨水湖北/龍陽(yáng)村四新區(qū)江堤街世茂錦繡長(zhǎng)江鸚鵡洲P-2009055金地地產(chǎn)P-2008002P-2008003P-2008013P-2008032P-2008032P-20080482008年/2009漢陽(yáng)區(qū)掛牌出讓土地主要分布區(qū)域P-2009

12、068廣電房地產(chǎn)龍陽(yáng)村P-2008032P-20091392010年2月成交營(yíng)銷策略市場(chǎng)分析開發(fā)實(shí)施定位策略客戶分析項(xiàng)目分析收益平衡回顧總結(jié)市場(chǎng)環(huán)境2008、2009兩年住宅用地成交合計(jì)：72.3萬(wàn)2010年2月成交，P(2009)139號(hào)地塊：146.1萬(wàn)本案建筑面積96.4萬(wàn)漢陽(yáng)土地供應(yīng)未來(lái)總供應(yīng)314.8萬(wàn)漢陽(yáng)土地供應(yīng)偏大營(yíng)銷策略市場(chǎng)分析開發(fā)實(shí)施定位策略客戶分析項(xiàng)目分析收益平衡回顧總結(jié)鐘家村板塊王家灣板塊四新板塊沌口板塊板塊格局漢陽(yáng)市場(chǎng)已形成四個(gè)居住板塊，本項(xiàng)目位于王家灣板塊.營(yíng)銷策略市場(chǎng)分析開發(fā)實(shí)施定位策略客戶分析項(xiàng)目分析收益平衡回顧總結(jié)板塊格局90-100為主力，單項(xiàng)目月均去化80套

13、，約9300 。區(qū)域特征：漢陽(yáng)中心、傳統(tǒng)商業(yè)核心區(qū)供應(yīng)特征：供應(yīng)量較少，樓盤去化速度快成交結(jié)構(gòu)：90-100為主力價(jià)格特征：整體成交均價(jià)8000以上（官方備案數(shù)據(jù)）去化特征：鐘家村板塊月均去化最快，單項(xiàng)目月均去化80套，約9300 （09年全年月均去化）鐘家村板塊項(xiàng)目名稱建筑形式漢商銀座30層高板 錦合天地22-28高層錦繡長(zhǎng)江50層超高層+高層營(yíng)銷策略市場(chǎng)分析開發(fā)實(shí)施定位策略客戶分析項(xiàng)目分析收益平衡回顧總結(jié)板塊格局160-180，50-60為主力，單項(xiàng)目月均去化70套，約7000 。區(qū)域特征：漢陽(yáng)新的商業(yè)，人氣最旺區(qū)域供應(yīng)特征：片區(qū)供應(yīng)較大，成交旺盛 成交結(jié)構(gòu)：160-180，50-60 價(jià)

14、格特征：3月整體成交均價(jià)7000以上（官方備案數(shù)據(jù)） 去化特征：王家灣板塊單項(xiàng)目月均去化70套，約7000 （09年全年月均去化）王家灣板塊項(xiàng)目名稱建筑形式頂琇廣場(chǎng)28層高層王+ONE22層高層水墨蘭軒18層高層、聯(lián)排水墨清華高層、洋房、獨(dú)棟南國(guó)明珠小高層、高層營(yíng)銷策略市場(chǎng)分析開發(fā)實(shí)施定位策略客戶分析項(xiàng)目分析收益平衡回顧總結(jié)板塊格局60-80，110-160為主力，單項(xiàng)目月均去化50套，約5100 。區(qū)域特征：漢陽(yáng)工業(yè)腹地、快速發(fā)展副中心供應(yīng)特征：供應(yīng)規(guī)模較大新增供應(yīng)較多， 建筑形式包括小高/高層/別墅成交結(jié)構(gòu)：60-80，110-160價(jià)格特征：3月整體成交均價(jià)接近5000（官方備案數(shù)據(jù)）去

15、化特征：板塊單項(xiàng)目月均去化50套，約5100 （09年全年月均去化）沌口板塊項(xiàng)目名稱建筑形式中恒云天國(guó)際28層高層金橋太子湖1號(hào)28層高層觀瀾御苑30層高層營(yíng)銷策略市場(chǎng)分析開發(fā)實(shí)施定位策略客戶分析項(xiàng)目分析收益平衡回顧總結(jié)板塊格局王家灣板塊未來(lái)前景較好，但供應(yīng)增大，價(jià)格上行壓力大。比對(duì)板塊王家灣鐘家村四新沌口交通交通便利交通便利交通條件較差交通便利配套王家灣商圈商業(yè)配套逐步成熟琴臺(tái)大劇院國(guó)際博覽中心嘉年華主力成交50-60，160-18060-80，110-16090-100月均去化（套）708050月均去化面積（）700093005100客戶來(lái)源區(qū)內(nèi)為主，輻射沌口古田寶豐路，以及少量武昌客戶區(qū)

16、域內(nèi)為主，輻射沌口、漢口中心區(qū)以及少量武昌客戶目前無(wú)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，周邊客戶購(gòu)買力較低以區(qū)域內(nèi)部為主，少量漢陽(yáng)中心和8+1城市圈客戶營(yíng)銷策略市場(chǎng)分析開發(fā)實(shí)施定位策略客戶分析項(xiàng)目分析收益平衡回顧總結(jié)板塊格局王家灣成交土地向大地塊轉(zhuǎn)變，未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)較一般。王家灣成交土地主要以中小地塊向大地塊轉(zhuǎn)變，成交宗數(shù)較少，總體規(guī)模較大。未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)較一般?？焖僭黾訝I(yíng)銷策略市場(chǎng)分析開發(fā)實(shí)施定位策略客戶分析項(xiàng)目分析收益平衡回顧總結(jié)板塊格局王家灣2010總體樓面地價(jià)較低。2009年土地出讓價(jià)格呈小幅增長(zhǎng)趨勢(shì)，四區(qū)平均價(jià)格2400元/2010年7月漢陽(yáng)中心區(qū)成交四宗，平均價(jià)格1282元/本項(xiàng)目所屬王家灣片區(qū)地價(jià)漲幅平穩(wěn)，20

17、09年平均樓面地價(jià)1989元/2010年2月5日成交P(2009)139地塊，龍陽(yáng)村A包，1531元/；龍陽(yáng)村B包，1515元/。營(yíng)銷策略市場(chǎng)分析開發(fā)實(shí)施定位策略客戶分析項(xiàng)目分析收益平衡回顧總結(jié)板塊格局板塊格局 王家灣板塊未來(lái)前景較好； 但大盤增多供應(yīng)放大； 價(jià)格上行壓力大； 總體樓面價(jià)較低。營(yíng)銷策略市場(chǎng)分析開發(fā)實(shí)施定位策略客戶分析項(xiàng)目分析收益平衡回顧總結(jié)水墨清華占地面積: 70000 /建筑面積: 78000容積率：1.2/綠化率：20%總戶數(shù)：327/車位：600業(yè)態(tài)：獨(dú)棟/聯(lián)排/高層物業(yè)費(fèi):高層1.8元/月別墅3元/ 月 水墨蘭軒占地面積:33700/建筑面積:50000容積率：1.48

18、/綠化率：20%總戶數(shù)：436/車位：250業(yè)態(tài)：多層洋房小高層/高層物業(yè)費(fèi):高層1.8元/月；花園洋房2.1元/ 月 板塊競(jìng)爭(zhēng)主要在售樓盤王+ONE占地面積: 7009建筑面積: 31953容積率：4.2/綠化率：20.1%總戶數(shù)：272/車位：193業(yè)態(tài)：高層物業(yè)費(fèi):2元/月頂琇廣場(chǎng)占地面積: 23000建筑面積: 100000容積率：4.46/綠化率：23%總戶數(shù)：809/車位：660業(yè)態(tài)：高層物業(yè)費(fèi):2.2元/月營(yíng)銷策略市場(chǎng)分析開發(fā)實(shí)施定位策略客戶分析項(xiàng)目分析收益平衡回顧總結(jié)板塊競(jìng)爭(zhēng)典型項(xiàng)目頂琇廣場(chǎng)項(xiàng)目有一棟寫字樓（1#樓）和一棟公寓（2#樓）組成，辦公樓的裙樓為大洋百貨；1號(hào)樓寫字樓

19、，25層。標(biāo)準(zhǔn)層1200，分為80-140的八戶，共160套，配有有四梯電梯，中央空調(diào)。 2010年5月22日推出，售價(jià)7500元/平方米，開盤優(yōu)惠2萬(wàn)抵3萬(wàn)，并享受97折。2號(hào)樓小戶型公寓，32層，825套房源。45-70，4梯26戶。2010年7月11日推出，售價(jià)7300元/平方米，開盤銷售400套左右。認(rèn)籌客戶可以享受97折。1#2#戶型面積推出套數(shù)比例銷售套數(shù)銷售量單價(jià)總價(jià)（萬(wàn)元）1房45-70823100%62175.5%730030-50面積推出套數(shù)比例銷售套數(shù)銷售率單價(jià)總價(jià)（萬(wàn)元）80-90120100%5848%750050-70萬(wàn)134-13540100%1128%75009

20、0-100萬(wàn)公寓戶型及配比寫字樓戶型及配比6550營(yíng)銷策略市場(chǎng)分析開發(fā)實(shí)施定位策略客戶分析項(xiàng)目分析收益平衡回顧總結(jié)板塊競(jìng)爭(zhēng)典型項(xiàng)目王+ONE 項(xiàng)目有兩棟酒店式公寓塔樓組成，分別是19層和23層，裙樓為四層商業(yè)； 2梯12戶，共計(jì)400套房源，戶型面積43-87平方米； 2010年1月23日開盤，銷售價(jià)格8500-8800元/平方米，開盤優(yōu)惠99折。 目前整體去化率62%。戶型面積推出套數(shù)比例銷售套數(shù)銷售量單價(jià)總價(jià)（萬(wàn)元）1房43-71260100%19073%880035-63萬(wàn)2房87140100%5740%880065-75萬(wàn)5387營(yíng)銷策略市場(chǎng)分析開發(fā)實(shí)施定位策略客戶分析項(xiàng)目分析收益平衡

21、回顧總結(jié)板塊競(jìng)爭(zhēng)典型項(xiàng)目水墨蘭軒3月28日開盤推出2#（16層）3#（15層）2棟小高層2梯4戶，公攤18%物業(yè)費(fèi)1.8元/平米；7#8#2棟5層花園洋房1梯2戶公攤13%物業(yè)費(fèi)2.1元/平米。共推155套，當(dāng)日去化122套高層均價(jià)7100元/平米，洋房均價(jià)7400元/。當(dāng)日優(yōu)惠：總價(jià)99折。戶型面積推出套數(shù)比例銷售套數(shù)比例單價(jià)總價(jià)2房87-107108100%8680%710060-80小高層戶型及配比花園洋房戶型及配比戶型面積推出套數(shù)比例銷售套數(shù)比例單價(jià)總價(jià)2房85-952451%2396%740060-703房129-1361226%975%740095-1004房142-1681123

22、%436%7400105-125營(yíng)銷策略市場(chǎng)分析開發(fā)實(shí)施定位策略客戶分析項(xiàng)目分析收益平衡回顧總結(jié)板塊競(jìng)爭(zhēng)典型項(xiàng)目水墨蘭軒水墨蘭軒客戶區(qū)域分布：水墨蘭軒主要以首次置業(yè)型產(chǎn)品為主，成交客戶主要以區(qū)域內(nèi)部為主，區(qū)域內(nèi)占總量的60以上，其次沌口和古田客戶占比較大。武昌客戶占比較低。區(qū)域內(nèi)消化60%沌口導(dǎo)入14%古田導(dǎo)入10%南湖導(dǎo)入5%金銀湖導(dǎo)入6%鐘家村導(dǎo)入5%營(yíng)銷策略市場(chǎng)分析開發(fā)實(shí)施定位策略客戶分析項(xiàng)目分析收益平衡回顧總結(jié)板塊競(jìng)爭(zhēng)典型項(xiàng)目水墨清華銷售情況:項(xiàng)目于3月28日正式開盤；推出1棟24層臨湖高層，84套房源，2梯4戶，起價(jià)9000元/平米，銷售均價(jià)9500元/平米。 開盤優(yōu)惠總價(jià)基礎(chǔ)上減1

23、.8萬(wàn)元，另享99折優(yōu)惠。戶型面積段套數(shù)比例成交（套）成交比例均價(jià) 總價(jià)（萬(wàn)元） 3房 1354250%21 50%95001284房 1752125%10 48%95001664房 18 52125%9 43%9500176營(yíng)銷策略市場(chǎng)分析開發(fā)實(shí)施定位策略客戶分析項(xiàng)目分析收益平衡回顧總結(jié)板塊競(jìng)爭(zhēng)典型項(xiàng)目水墨清華區(qū)域內(nèi)消化40%鐘家村12%沌口區(qū)域10%中南中北2%漢口一二環(huán)18%青山導(dǎo)入3%漢口二三環(huán)12%南湖導(dǎo)入3%水墨清華以別墅和高層大戶高端產(chǎn)品為主力供應(yīng)，客戶的來(lái)源比較廣泛，區(qū)域內(nèi)40%（漢陽(yáng)區(qū)政府公務(wù)員為主），鐘家村12%，漢口30%（古田和寶豐路為主），沌口10%，武昌8%.營(yíng)銷策

24、略市場(chǎng)分析開發(fā)實(shí)施定位策略客戶分析項(xiàng)目分析收益平衡回顧總結(jié)板塊競(jìng)爭(zhēng)潛在競(jìng)爭(zhēng)2010年前，以中小規(guī)模地塊為主，基本都為中小開發(fā)商，無(wú)品牌開發(fā)商，對(duì)本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)威脅較小容積率在1.9-2.5，物業(yè)形態(tài)以11-18F的小高層為主，樓地價(jià)在1871- 2605元/競(jìng)得人 地塊位置 屬性 出讓日期 總用地面積 容積率 總規(guī)劃建筑面積 成交價(jià)樓面地價(jià)每畝單價(jià)湖北十里投資發(fā)展股份有限公司 墨水湖北路以南、十升小路以東 居住 2008/3/12338512.274472194002605382湖北十里投資發(fā)展股份有限公司 十升小路以東 居住 2008/3/1292511.81665232101928231武漢龍

25、陽(yáng)科技產(chǎn)業(yè)集團(tuán)有限公司 永豐鄉(xiāng)龍陽(yáng)村 居住 2008/9/1715911.943341330988138湖北萬(wàn)博房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 玫瑰園東路以南，赫山路以西 居住 2009/3/275693.62.51423430002108351武漢鐵橋 漢陽(yáng)大道642號(hào) 商住 2009/9/2213682.534206401871312合計(jì)51754.6112119營(yíng)銷策略市場(chǎng)分析開發(fā)實(shí)施定位策略客戶分析項(xiàng)目分析收益平衡回顧總結(jié)板塊競(jìng)爭(zhēng)A人信地塊，占地4.7萬(wàn)，建面23.5萬(wàn) R=5.人信地塊，占地.萬(wàn)，建面 .萬(wàn) R=5.6人信地塊，占地.萬(wàn)，建面.8萬(wàn) R=5.11人信地塊，占地5.34萬(wàn)，建面18

26、.15萬(wàn) R=3.4C本項(xiàng)目地塊，占地0.60萬(wàn)，建面3.03萬(wàn) R=5E本項(xiàng)目地塊，占地4.59萬(wàn)，建面11.02萬(wàn) R=2.4H本項(xiàng)目地塊，占地2.23萬(wàn)，建面4.69萬(wàn) R=2.1J本項(xiàng)目地塊，占地8.88萬(wàn)，建面34.6萬(wàn) R=3.9K本項(xiàng)目地塊，占地1.18萬(wàn)，建面2.6萬(wàn) R=2.2L本項(xiàng)目地塊，占地3.25萬(wàn)，建面6.18萬(wàn) R=1.9Q本項(xiàng)目地塊，占地2.67萬(wàn)，建面14.12萬(wàn) R=5.3本案在王家灣板塊的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手為P(2009)139號(hào)地塊P(2009)139號(hào)地塊，緊鄰本案。占地：38.79萬(wàn)，146.13萬(wàn)。該地塊分A、B兩包。A包人信取得，樓面價(jià)1531元/；B包

27、世紀(jì)龍陽(yáng)置業(yè)取得，樓面價(jià)1515元/。A、F、E、J、K、L地塊與本案形成一竟?fàn)?。本案D地塊本案F地塊本案E地塊營(yíng)銷策略市場(chǎng)分析開發(fā)實(shí)施定位策略客戶分析項(xiàng)目分析收益平衡回顧總結(jié)板塊競(jìng)爭(zhēng)在售項(xiàng)目少，未來(lái)潛在供應(yīng)量較大，王家灣板塊內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)主要來(lái)自人信項(xiàng)目、世紀(jì)龍陽(yáng)項(xiàng)目。人信項(xiàng)目該項(xiàng)目容積率高為綜合體項(xiàng)目，在產(chǎn)品形態(tài)上與本項(xiàng)目具有較大差異性。世紀(jì)龍陽(yáng)為純住宅項(xiàng)目與本項(xiàng)目相似性較大。營(yíng)銷策略市場(chǎng)分析開發(fā)實(shí)施定位策略客戶分析項(xiàng)目分析收益平衡回顧總結(jié)客戶分析P3 整體客戶分類 主力客戶年齡分布 各層次客戶特征 各層次客戶偏好健康養(yǎng)老族品質(zhì)家庭族都市新銳族新新人類族51以上41-5026-4022-25家庭結(jié)

28、構(gòu)/生命周期客戶分析/整體客戶分類營(yíng)銷策略市場(chǎng)分析開發(fā)實(shí)施定位策略客戶分析項(xiàng)目分析收益平衡回顧總結(jié)富豪富貴富裕中產(chǎn)經(jīng)濟(jì)整體客戶分類客戶分析營(yíng)銷策略市場(chǎng)分析開發(fā)實(shí)施定位策略客戶分析項(xiàng)目分析收益平衡回顧總結(jié)35-49歲人群，占武漢人口的32.6%，是最近3年內(nèi)武漢市購(gòu)房的主力人群目前，武漢市購(gòu)房的主力人群呈現(xiàn)向25-34歲人群轉(zhuǎn)移的趨勢(shì)，首次置業(yè)特征明顯，這部分人群占武漢人口的14.8%未來(lái)5-10年，占武漢市人口23.1%的15-24歲人群將要進(jìn)入首次置業(yè)階段目前主力購(gòu)房群體為35-49歲改善型客戶，但25-34歲年輕購(gòu)房群體正成為購(gòu)房大軍中的重要力量，未來(lái)占據(jù)人口峰值的15-24歲購(gòu)房群體值得

29、重點(diǎn)關(guān)注。主力購(gòu)房客戶年齡分布客戶分析營(yíng)銷策略市場(chǎng)分析開發(fā)實(shí)施定位策略客戶分析項(xiàng)目分析收益平衡回顧總結(jié)階層階層名稱階層所指階層特征階層住宅市場(chǎng)上層國(guó)家與社會(huì)管理者階層黨政、事業(yè)和社會(huì)團(tuán)體機(jī)關(guān)單位中行使實(shí)際行政職權(quán)的領(lǐng)導(dǎo)干部10萬(wàn)人左右,年齡4050歲，月薪4000以上，但擁有大齡隱性收入和福利擁有住房或福利房，但對(duì)2改產(chǎn)品需求量較大。私營(yíng)企業(yè)主階層指擁有私人資本和固定資產(chǎn)，并雇傭8人以上職工進(jìn)行經(jīng)營(yíng)以獲取利潤(rùn)的人員8萬(wàn)人左右，年齡3045歲，文化層次差異較大，年收入一般在20萬(wàn)以上擁有商品房，2次、3次置業(yè)需求量大經(jīng)理人員階層大中型企業(yè)中非業(yè)主身份的中高層管理人員14萬(wàn)人左右，月薪8000以上

30、，大部分已經(jīng)置業(yè)，2次置業(yè)有一定需求中層專業(yè)技術(shù)人員各經(jīng)濟(jì)組織中以從事專業(yè)性較強(qiáng)的技術(shù)性工作人員18萬(wàn)人左右，2540歲為主，月收入5000以上，學(xué)歷較高置業(yè)需求已經(jīng)釋放或正在釋放，首次置業(yè)為主辦事人員階層普通公務(wù)員、基層管理人員和非專業(yè)性辦事人員40萬(wàn)人左右，2235歲左右。月收入30004000以租房和單位宿舍為主，購(gòu)房欲望強(qiáng)烈個(gè)體工商戶階層小業(yè)主和個(gè)體工商戶60萬(wàn)左右，收入層次差距較大租房和購(gòu)房比例都較大，以市中心投資自住型為主下層商業(yè)服務(wù)人員階層商業(yè)、服務(wù)行業(yè)中從事非專業(yè)性的體力和非體力勞動(dòng)的工作人員110萬(wàn)人左右，月薪2000以下租房或宿舍為主，不具備購(gòu)房能力產(chǎn)業(yè)工人階層第二產(chǎn)業(yè)（工

31、業(yè)、建筑業(yè)）中從事體力、半體力勞動(dòng)的人員120萬(wàn)人左右以宿舍或房改房屋為主城鄉(xiāng)無(wú)業(yè)、失業(yè)、半失業(yè)階層無(wú)固定職業(yè)的勞動(dòng)年齡的人群20萬(wàn)人左右，以下崗職工和無(wú)業(yè)青年為主下崗職工一般擁有宿舍，無(wú)業(yè)青年以出租為主，無(wú)購(gòu)房能力主力購(gòu)房客戶年齡分布客戶分析營(yíng)銷策略市場(chǎng)分析開發(fā)實(shí)施定位策略客戶分析項(xiàng)目分析收益平衡回顧總結(jié)富豪富貴富裕中產(chǎn)經(jīng)濟(jì)各層次購(gòu)房客戶產(chǎn)品偏好客戶分析營(yíng)銷策略市場(chǎng)分析開發(fā)實(shí)施定位策略客戶分析項(xiàng)目分析收益平衡回顧總結(jié)定 位 策 略P4 SWOT分析 整體開發(fā)方向 客戶定位 產(chǎn)品定位定位策略SWOT分析優(yōu)勢(shì) Strength劣勢(shì) Weak二環(huán)線上，交通節(jié)點(diǎn)上,王家灣商圈，周邊配套齊全，居住價(jià)值

32、高；中心城區(qū)超大規(guī)模，易打造城市地標(biāo)；南接龍陽(yáng)湖、自然資源豐富。臨街面少，公建大，昭示性較差；水岸環(huán)境較差，要治理；高壓走廊，電磁輻射，鐵架影響水岸景觀。機(jī)會(huì) Opportunity以大區(qū)位、超大規(guī)模優(yōu)勢(shì)以及豐富產(chǎn)品組合，為項(xiàng)目持續(xù)導(dǎo)入客戶王家灣作重點(diǎn)開發(fā)，區(qū)域價(jià)值提升；城市人口結(jié)構(gòu)剛性壓力增大，市場(chǎng)潛力大；周邊板塊擠壓客戶增多，市場(chǎng)空間大，而區(qū)域又缺少大型旗艦項(xiàng)目。 融合區(qū)位與規(guī)模等諸優(yōu)勢(shì)，以恢宏氣勢(shì)樹立項(xiàng)目品牌形象 分組團(tuán)科學(xué)組合產(chǎn)品，有節(jié)奏開發(fā)推廣，滿足不同層次客戶多樣化需求； 通過人文景觀資源挖掘與特色產(chǎn)品打造，品質(zhì)保證威脅 Threaten差異定位產(chǎn)品組合上市，開發(fā)推廣中把握競(jìng)爭(zhēng)的主

33、動(dòng)權(quán)來(lái)自中心城區(qū)的項(xiàng)目日益增多，分流客戶;人信、世紀(jì)龍陽(yáng)等開發(fā)商類似項(xiàng)目，與本案緊鄰，對(duì)本案產(chǎn)生直接沖擊。 主流產(chǎn)品與利基產(chǎn)品多樣組合，不同目標(biāo)客戶定位 根據(jù)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)產(chǎn)品，靈活調(diào)整不同產(chǎn)品線開發(fā)與推廣，把握主動(dòng)SWOT 分析營(yíng)銷策略市場(chǎng)分析開發(fā)實(shí)施定位策略客戶分析項(xiàng)目分析收益平衡回顧總結(jié)豐富化城市化與大規(guī)模體量相呼應(yīng)，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品、社區(qū)生活空間的豐富化；放大城市核心不可復(fù)制的價(jià)值，做大“城市化”特點(diǎn)。定位策略整體開發(fā)方向營(yíng)銷策略市場(chǎng)分析開發(fā)實(shí)施定位策略客戶分析項(xiàng)目分析收益平衡回顧總結(jié)全客戶 青年、中年、養(yǎng)老等全生命周期 功能、情感等多種偏好 首次、二次甚至多次置業(yè) 交通、配套、改善以及升值導(dǎo)入定位

34、策略客戶定位營(yíng)銷策略市場(chǎng)分析開發(fā)實(shí)施定位策略客戶分析項(xiàng)目分析收益平衡回顧總結(jié)全產(chǎn)品線 跳躍產(chǎn)品線梯度 差異化定位產(chǎn)品產(chǎn)品特質(zhì)：多元文化+開放空間+復(fù)合功能產(chǎn)品檔次：區(qū)域標(biāo)桿物業(yè) 中高檔住區(qū)產(chǎn)品支撐：區(qū)位+規(guī)劃+復(fù)合功能+豐富戶型+精心物管定位策略產(chǎn)品定位營(yíng)銷策略市場(chǎng)分析開發(fā)實(shí)施定位策略客戶分析項(xiàng)目分析收益平衡回顧總結(jié)首次置業(yè)改善現(xiàn)有生活環(huán)境中年投資中年老年Townhouse小高層產(chǎn)品青年高層公寓酒店公寓首次改善交通導(dǎo)入型配套導(dǎo)入型升值導(dǎo)入型改善導(dǎo)入型全客戶全產(chǎn)品線水岸洋房產(chǎn)品定位策略客戶定位與產(chǎn)品定位綜合模型營(yíng)銷策略市場(chǎng)分析開發(fā)實(shí)施定位策略客戶分析項(xiàng)目分析收益平衡回顧總結(jié)開 發(fā) 實(shí) 施P5 整

35、體運(yùn)營(yíng)思考 核心理念塑造100萬(wàn)方超大項(xiàng)目特點(diǎn)占地大，盤量大建設(shè)多，入住難周期長(zhǎng)，變數(shù)多社區(qū)大，問題多對(duì)于位于城市中心的我們來(lái)說(shuō)，如何進(jìn)行項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)？整體運(yùn)營(yíng)思考產(chǎn)品細(xì)分組合高端切入開放式布局注重環(huán)境營(yíng)造營(yíng)銷策略市場(chǎng)分析開發(fā)實(shí)施定位策略客戶分析項(xiàng)目分析收益平衡回顧總結(jié)100萬(wàn)方超大項(xiàng)目特點(diǎn)整體運(yùn)營(yíng)思考占地大，盤量大建設(shè)多，入住難周期長(zhǎng)，變數(shù)多社區(qū)大，問題多產(chǎn)品細(xì)分組合街區(qū)開放布局高端高調(diào)切入注重物業(yè)環(huán)境營(yíng)銷策略市場(chǎng)分析開發(fā)實(shí)施定位策略客戶分析項(xiàng)目分析收益平衡回顧總結(jié)作為本案來(lái)說(shuō)，與其說(shuō)是“項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)” 倒不如說(shuō)是“區(qū)域運(yùn)營(yíng)”。而作為城市中心100萬(wàn)方的項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，“區(qū)域運(yùn)營(yíng)”的開發(fā)必然之路即為項(xiàng)目開

36、發(fā)理念城市再開發(fā)項(xiàng)目核心理念塑造營(yíng)銷策略市場(chǎng)分析開發(fā)實(shí)施定位策略客戶分析項(xiàng)目分析收益平衡回顧總結(jié)城郊超大項(xiàng)目開發(fā)建造一座城全新的城市肌理塑造全新的文化特征賦予城市再開發(fā)完全的全新建造在發(fā)展中創(chuàng)造尊重地貌地緣、文化取向結(jié)合時(shí)代特征賦予新的亮點(diǎn)將郊區(qū)城市化改造將城市功能升華中心城區(qū)超大項(xiàng)目開發(fā)城郊與中心城區(qū)大型項(xiàng)目開發(fā)的選擇項(xiàng)目開發(fā)理念項(xiàng)目核心理念塑造營(yíng)銷策略市場(chǎng)分析開發(fā)實(shí)施定位策略客戶分析項(xiàng)目分析收益平衡回顧總結(jié)中心城區(qū)大型項(xiàng)目之所以選擇“城市再開發(fā)”道路體系讓地塊與城市密不可分原有地塊已有生活形態(tài)沉淀，不可能完全屏棄多為舊城改造地塊，地形復(fù)雜，且多有城市道路穿插。不可能將城市體系破壞，并進(jìn)行再

37、造。受城市發(fā)展沉淀影響，中心城區(qū)地塊之上、周邊都有著既有的生活形態(tài)。在開發(fā)中，必須與之保持一定的聯(lián)系與距離。在眾多限制條件下，中心城區(qū)大型項(xiàng)目為了得到更多的價(jià)值提升，進(jìn)行了一場(chǎng)“城市再開發(fā)”運(yùn)動(dòng)。它們?cè)谧鹬氐孛驳鼐?、文化取向的同時(shí)，結(jié)合時(shí)代特征賦予了地塊新的點(diǎn)亮。以此做到了項(xiàng)目?jī)r(jià)值的提升。項(xiàng)目核心理念塑造項(xiàng)目開發(fā)理念營(yíng)銷策略市場(chǎng)分析開發(fā)實(shí)施定位策略客戶分析項(xiàng)目分析收益平衡回顧總結(jié)城市再開發(fā)的主要手段開放&結(jié)合完善&提升文化&人文保證社區(qū)交通與城市交通體系的結(jié)合與貫通。保證大社區(qū)對(duì)外的到達(dá)性。保證項(xiàng)目?jī)?nèi)部城市配套功能的完善，并對(duì)相關(guān)配套進(jìn)行提升。尊重地緣文化、人，體現(xiàn)項(xiàng)目的人文關(guān)懷。市政道路進(jìn)入

38、社區(qū)“N+1”社區(qū)組合策略產(chǎn)品的年齡包容性城市配套的完善地緣文化的尊重城市配套的提升時(shí)代藝術(shù)的滲入項(xiàng)目開發(fā)實(shí)施項(xiàng)目核心理念塑造項(xiàng)目開發(fā)理念營(yíng)銷策略市場(chǎng)分析開發(fā)實(shí)施定位策略客戶分析項(xiàng)目分析收益平衡回顧總結(jié)市政道路進(jìn)入社區(qū)保證社區(qū)與城市的自然聯(lián)系，以此突出城市中心項(xiàng)目的地緣特點(diǎn)。同時(shí)，借道路來(lái)為社區(qū)增添城市活力，避免社區(qū)過大而引起的“城市孤島”現(xiàn)象。項(xiàng)目核心理念塑造項(xiàng)目開發(fā)實(shí)施社區(qū)道路2車道F2組團(tuán)F1組團(tuán)公建E2組團(tuán)E1組團(tuán)E3組團(tuán)F3組團(tuán)D3組團(tuán)D1組團(tuán)D2組團(tuán)A2組團(tuán)A1組團(tuán)B組團(tuán)C組團(tuán)D4組團(tuán)開放&結(jié)合營(yíng)銷策略市場(chǎng)分析開發(fā)實(shí)施定位策略客戶分析項(xiàng)目分析收益平衡回顧總結(jié)市政道路進(jìn)入社區(qū)開放&結(jié)

39、合一軸三層區(qū)市政道路進(jìn)入社區(qū)，同時(shí)將社區(qū)功能分為“一軸三層”?！耙惠S”即貫穿地塊東西的中央林大蔭道，沿線設(shè)置城市廣場(chǎng)、休閑娛樂街區(qū)以及社區(qū)服務(wù)中心等節(jié)點(diǎn)，具有較強(qiáng)公共性和人流集散功能，結(jié)合商業(yè)配套，形成區(qū)域性小中心。環(huán)狀分布的社區(qū)干道作為社區(qū)居民出行主要交通動(dòng)線，分布小型生活配套設(shè)施，服務(wù)步行5分鐘的社區(qū)?！叭龑印惫卜秩齻€(gè)大檔次，三層大空間遞度，充分放大湖景資源。一軸水岸洋房/高端18F+30F/中端18F+30F/外層18F/小戶18F/公寓33F/高層項(xiàng)目核心理念塑造項(xiàng)目開發(fā)實(shí)施營(yíng)銷策略市場(chǎng)分析開發(fā)實(shí)施定位策略客戶分析項(xiàng)目分析收益平衡回顧總結(jié)“N+1”社區(qū)組合策略三街：天然的外拓性和開放性

40、創(chuàng)新地模糊地塊之間的區(qū)域阻隔，擁有混合的、活力的集聚能力，是項(xiàng)目規(guī)劃的靈魂 六巷：主街衍生，將十四個(gè)相對(duì)獨(dú)立的“坊”串聯(lián)起來(lái)，多元化的主題功能在融合和滲透中創(chuàng)造更多動(dòng)態(tài)要素，人們可以在其中自由穿行，既享受到寧?kù)o與悠閑，又可以看到豐富多彩的業(yè)態(tài)和活動(dòng)； 十四坊：運(yùn)用中國(guó)建筑文化符號(hào)和現(xiàn)代建筑手段構(gòu)置的建筑主體空間組合 開放&結(jié)合社區(qū)道路2車道F2社區(qū)F1社區(qū)公建E2社區(qū)E1社區(qū)E3社區(qū)F3社區(qū)D3社區(qū)D1社區(qū)D2社區(qū)D4社區(qū)項(xiàng)目核心理念塑造項(xiàng)目開發(fā)實(shí)施營(yíng)銷策略市場(chǎng)分析開發(fā)實(shí)施定位策略客戶分析項(xiàng)目分析收益平衡回顧總結(jié)項(xiàng)目開發(fā)實(shí)施“N+1”社區(qū)組合策略開放&結(jié)合關(guān)于“N”老、中、青三大品類N種產(chǎn)品解

41、決方案項(xiàng)目核心理念塑造項(xiàng)目開發(fā)實(shí)施營(yíng)銷策略市場(chǎng)分析開發(fā)實(shí)施定位策略客戶分析項(xiàng)目分析收益平衡回顧總結(jié)開放&結(jié)合“N+1”社區(qū)組合策略關(guān)于“N”全產(chǎn)品線房型面積段1房 50-6060-702房80-9090-100110-120(可分割組合) 3房120-130130-1404房140-160160-180洋房townhouse180以上項(xiàng)目核心理念塑造項(xiàng)目開發(fā)實(shí)施營(yíng)銷策略市場(chǎng)分析開發(fā)實(shí)施定位策略客戶分析項(xiàng)目分析收益平衡回顧總結(jié)“N+1”社區(qū)組合策略關(guān)于“N”全產(chǎn)品線項(xiàng)目核心理念塑造項(xiàng)目開發(fā)實(shí)施開放&結(jié)合社區(qū)道路2車道60-80/18F150-180/6F公建130-150/6F180-220/洋

42、房150-160/6F130-140/6F80-90/30F90-110/18F100-120/18F100-110/18F90-100/30F90-100/30F40-50/公寓40-50/公寓營(yíng)銷策略市場(chǎng)分析開發(fā)實(shí)施定位策略客戶分析項(xiàng)目分析收益平衡回顧總結(jié)“N+1”社區(qū)組合策略-示意社區(qū)A社區(qū)B社區(qū)C社區(qū)D社區(qū)F市政道路穿過社區(qū)社區(qū)E項(xiàng)目核心理念塑造項(xiàng)目開發(fā)實(shí)施營(yíng)銷策略市場(chǎng)分析開發(fā)實(shí)施定位策略客戶分析項(xiàng)目分析收益平衡回顧總結(jié)城市配套的完善與提升完善&提升 街區(qū)公建分布城市廣場(chǎng) 社區(qū)服務(wù)中心 街角運(yùn)動(dòng)廣場(chǎng)便民網(wǎng)點(diǎn)鄰里中心商業(yè) 農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)劇院 圖書館 項(xiàng)目核心理念塑造項(xiàng)目開發(fā)實(shí)施營(yíng)銷策略市場(chǎng)分析

43、開發(fā)實(shí)施定位策略客戶分析項(xiàng)目分析收益平衡回顧總結(jié)關(guān)于十萬(wàn)方公建 兩個(gè)方向一、政府機(jī)關(guān)辦公東側(cè)相鄰為交管/交警等機(jī)構(gòu)，可以考慮引入交警或公安辦公使用。二、醫(yī)療機(jī)構(gòu)王家灣周邊醫(yī)療機(jī)構(gòu)少，地塊內(nèi)含王家灣醫(yī)院。可以考慮引入一家大型醫(yī)療機(jī)構(gòu)，豐富本項(xiàng)目配套。項(xiàng)目核心理念塑造項(xiàng)目開發(fā)實(shí)施A3A2對(duì)臨街無(wú)要求，可劃出A3建設(shè)；有一定要求。劃出A2建設(shè)； A1不建議劃出，可與B地塊共同打造。A1營(yíng)銷策略市場(chǎng)分析開發(fā)實(shí)施定位策略客戶分析項(xiàng)目分析收益平衡回顧總結(jié)關(guān)于水岸、高壓線水岸 造一座水岸公園， 潔一片水體湖面， 連一個(gè)主湖景觀。高壓一、高壓入地二、高壓移位三、高壓建路 避開住宅項(xiàng)目核心理念塑造項(xiàng)目開發(fā)實(shí)施水

44、岸綠化水面水岸綠化高壓線連通主湖面營(yíng)銷策略市場(chǎng)分析開發(fā)實(shí)施定位策略客戶分析項(xiàng)目分析收益平衡回顧總結(jié)從開發(fā)理念角度出發(fā)的項(xiàng)目描述開放&結(jié)合完善&提升文化&人文市政道路進(jìn)入社區(qū)“N+1”社區(qū)組合策略產(chǎn)品的年齡包容性城市配套的完善地緣文化的尊重城市配套的提升時(shí)代藝術(shù)的滲入現(xiàn)代城市文明的開放的生態(tài)的人文的綜合的鄰里和諧的項(xiàng)目核心理念塑造項(xiàng)目主題理念營(yíng)銷策略市場(chǎng)分析開發(fā)實(shí)施定位策略客戶分析項(xiàng)目分析收益平衡回顧總結(jié)現(xiàn)代城市文明的開放的生態(tài)的人文的綜合的這是一個(gè)多元化的城市居住理想國(guó)在對(duì)過去的尊重中進(jìn)行創(chuàng)造；注重社區(qū)和城市的交流，營(yíng)造社區(qū)活力；在開放中容納著多人、多年齡的生活；尊重歷史地緣，并融匯未來(lái)；強(qiáng)調(diào)

45、人與自然的融合、平衡；鄰里和諧的強(qiáng)調(diào)鄰里關(guān)系的互通與融合。項(xiàng)目核心理念塑造項(xiàng)目主題理念營(yíng)銷策略市場(chǎng)分析開發(fā)實(shí)施定位策略客戶分析項(xiàng)目分析收益平衡回顧總結(jié)多元化 理想城生活人口的多元、社區(qū)形態(tài)的多元、文化包容的多元所有多元化的融合，構(gòu)筑了一個(gè)具有“現(xiàn)代城市文明”的理想城項(xiàng)目核心理念塑造項(xiàng)目主題理念營(yíng)銷策略市場(chǎng)分析開發(fā)實(shí)施定位策略客戶分析項(xiàng)目分析收益平衡回顧總結(jié)營(yíng) 銷 策 略P6 營(yíng)銷總策略 推盤思想 營(yíng)銷周期 銷售均價(jià)項(xiàng)目1+N營(yíng)銷將1個(gè)項(xiàng)目分解為N個(gè)社區(qū)進(jìn)行營(yíng)銷關(guān)鍵詞：扎堆效應(yīng)、客戶選擇寬度100萬(wàn)方超大項(xiàng)目100萬(wàn)方社區(qū)A社區(qū)A社區(qū)B社區(qū)C100萬(wàn)方超大居住區(qū)雖有規(guī)模優(yōu)勢(shì)，但客戶選擇面窄，客戶

46、會(huì)進(jìn)行跨區(qū)比較?？蛻粢琢魇?，且項(xiàng)目走量?jī)?yōu)勢(shì)不明顯。多個(gè)不同產(chǎn)品、不同特點(diǎn)的項(xiàng)目扎堆，易吸引不同類型客戶進(jìn)行上訪，客戶對(duì)比會(huì)在本區(qū)域中進(jìn)行，項(xiàng)目的走量?jī)?yōu)勢(shì)明顯，規(guī)模優(yōu)勢(shì)依然存在。營(yíng)銷總策略營(yíng)銷策略市場(chǎng)分析開發(fā)實(shí)施定位策略客戶分析項(xiàng)目分析收益平衡回顧總結(jié)將1個(gè)項(xiàng)目分解為N個(gè)社區(qū)進(jìn)行營(yíng)銷運(yùn)作關(guān)鍵點(diǎn)：專業(yè)機(jī)構(gòu)的統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)與協(xié)調(diào)管理將1個(gè)項(xiàng)目分解為N個(gè)社區(qū)進(jìn)行營(yíng)銷，各個(gè)社區(qū)之間必須是一種“互促互進(jìn)”的良性關(guān)系，以此方能取得最大化的“扎堆效應(yīng)”。為了保證此點(diǎn)的貫穿與執(zhí)行，整體項(xiàng)目必須由一家實(shí)力卓越、專業(yè)的營(yíng)銷機(jī)構(gòu)進(jìn)行運(yùn)作，以此保證思想與執(zhí)行的統(tǒng)一、協(xié)調(diào)。營(yíng)銷總策略項(xiàng)目1+N營(yíng)銷營(yíng)銷策略市場(chǎng)分析開發(fā)實(shí)施定位策

47、略客戶分析項(xiàng)目分析收益平衡回顧總結(jié)企業(yè)品牌為項(xiàng)目打基礎(chǔ)，項(xiàng)目反哺企業(yè)品牌。關(guān)鍵詞：附加價(jià)值提升、企業(yè)可持續(xù)發(fā)展本項(xiàng)目美譽(yù)度知名度聯(lián)發(fā)瑞盛品牌品牌價(jià)值沿續(xù)至下一個(gè)項(xiàng)目聯(lián)發(fā)瑞盛品牌美譽(yù)度知名度本項(xiàng)目聯(lián)發(fā)瑞盛品牌的實(shí)力與責(zé)任讓客戶對(duì)本項(xiàng)目有信心。本項(xiàng)目的實(shí)際運(yùn)作中，客戶感知到產(chǎn)品細(xì)節(jié)，對(duì)聯(lián)發(fā)瑞盛品牌的好感再度提升。營(yíng)銷總策略企業(yè)品牌借勢(shì)營(yíng)銷營(yíng)銷策略市場(chǎng)分析開發(fā)實(shí)施定位策略客戶分析項(xiàng)目分析收益平衡回顧總結(jié)每期由多個(gè)社區(qū)組成分期進(jìn)行聯(lián)合開放銷售與項(xiàng)目開發(fā)手法保持一致的推盤思想。1期社區(qū)F2社區(qū)D3社區(qū)D2關(guān)鍵詞：扎堆效應(yīng)釋放、產(chǎn)品選擇面寬青年社區(qū)舒適型社區(qū)品質(zhì)型社區(qū)項(xiàng)目分期推盤，每期內(nèi)包括多個(gè)不同產(chǎn)品層

48、次、類型的子社區(qū)。以此保證，推售的產(chǎn)品線豐富，可對(duì)比標(biāo)桿存在。以最大化發(fā)揮出項(xiàng)目的“扎堆競(jìng)爭(zhēng)效應(yīng)”。推盤思想總體推盤思想營(yíng)銷策略市場(chǎng)分析開發(fā)實(shí)施定位策略客戶分析項(xiàng)目分析收益平衡回顧總結(jié)根據(jù)前文所述王家灣板塊單項(xiàng)目月均去化7000開發(fā)周期為8年，2010年到2018年。營(yíng)銷周期總體銷售周期本項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)較明鮮 年去化12萬(wàn)，需7年銷售。營(yíng)銷策略市場(chǎng)分析開發(fā)實(shí)施定位策略客戶分析項(xiàng)目分析收益平衡回顧總結(jié)根據(jù)前文所述王家灣板塊現(xiàn)實(shí)平均8300均價(jià)（寫字樓7300-7500）全周期保守均價(jià)：13-14000元/。銷售均價(jià)全程銷售均價(jià)綜合政策、竟?fàn)?、成本上漲等因素，結(jié)合GDP和收入增加。時(shí)間人均可支配收入增長(zhǎng)率商品住宅銷售價(jià)格增長(zhǎng)率200510850 13.40%3346 25.40%200612360 13.90%3622.28.26%200714358 16.10%4518.1724.70%200816712 16.40%4883.018.1