1、第四章 房地產抵押貸款 第一節(jié) 房地產抵押貸款的原理與種類 第二節(jié) 房地產抵押貸款的運作 第三節(jié) 房地產抵押貸款管理 第四節(jié)銀行對抵押房地產的估價的審核 第一節(jié)房地產抵押貸款的原理與種類 一、抵押與房地產抵押 抵押是指債務人或者第三人不轉移對其所有的財產的占有，將該財產作為債權的擔保的行為。債務人不履行債務時，債權人有權依照有關法律的規(guī)定，以該財產折價或者以拍賣、變賣該財產的價款優(yōu)先受償。 房地產抵押是指抵押人以其合法擁有的房地產以不轉移占有的方式向抵押權人提供債務按期履行的擔保，在債務人不履行債務時，抵押權人有權依法處分作為抵押物的房地產，并優(yōu)先得到償還的行為?？稍O定抵押權的房地產主要有：

2、依法獲得的出讓土地使用權依法獲得所有權的房屋及其占有范圍內的土地使用權依法獲得的房屋期權依法可以抵押的其他房地產 房屋期權 指以買賣合同約定將來某一時間取得房屋所有權或者以建筑工程承包合同約定將來某一時間取得建成房屋的權利。房屋期權包括預購商品房期權和房屋建設工程期權 抵押房地產處分所得價款的償還順序支付處分抵押房地產之費用扣繳與抵押房地產有關的應納法定稅費按優(yōu)先受償權順序和抵押順序依次償還抵押人所欠抵押權人的本息及違約金剩余金額退還抵押人二、房地產抵押貸款及其種類 房地產抵押貸款是指銀行以借款人或第三人擁有的房地產作為抵押物發(fā)放的貸款 房地產抵押貸款抵押權的行使方法房地產抵押貸款的種類三、房

3、地產抵押貸款的基本特征(一)是以抵押為前提建立的貸款關系 (二)是以房地產抵押為條件的貸款 (三)房地產抵押貸款的現(xiàn)實性 四、房地產抵押貸款的作用(一)增強工薪階層的購房能力、促進住房自有化和房地產消費市場的發(fā)展 (二)增強房地產開發(fā)經營企業(yè)的經濟實力，發(fā)揮自有資金的財務杠桿功能，促進房地產業(yè)的發(fā)展 (三)發(fā)揮儲蓄功能，調節(jié)居民消費行為，促進經濟的平衡發(fā)展 (四)確保銀行貸款的安全性，保障銀行貸款效益，促進房地產金融的發(fā)展 此外，為房產投資者提供資金支持，活躍房地產市場，為房產投資者獲利創(chuàng)造條件。 第二節(jié) 房地產抵押貸款的運作 一、房地產抵押貸款的運作要素 房地產抵押貸款的運作要素是指房地產抵

4、押貸款業(yè)務開展的相關參與者和基本條件。包括貸款資金來源、可以設定抵押權的房地產、房地產抵押貸款的貸款人、借款人、抵押權人、抵押人、借款合同、抵押合同及保險與公證等貸款償還方式 到期一次還本付息方式等額本息還款方式等額本金還款方式等額本息還款方式 每月等額償還貸款本息 貸款本金貸款月利率貸款本金貸款月利率 - （1貸款月利率）貸款總月數(shù)1等額本金還款方式 貸款本金每月等額償還本金- 貸款總月數(shù)每月償還利息（貸款本金已歸還本金累計額）月利率每月償還貸款本息 每月等額償還本金每月償還利息 二、房地產抵押貸款的主要貸款品種 (一)房地產建設貸款 (二)商業(yè)性商品房抵押貸款 (三)個人住房競買貸款 (四

5、)個人購房組合貸款 (五)個人住房轉按貸款 國有土地使用證、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證 借款人住房貸款的月房產支出與收入比控制在50%以下（含50%），月所有債務支出與收入比控制在55以下（含55%）。 個人住房競買貸款運作的注意點: 與拍賣行協(xié)作，適當延長拍賣公告刊登至實際拍賣的時間 合理確定個人住房競買貸款成數(shù) 個人住房競買貸款的用途應限于購買拍賣的現(xiàn)房 對借款人的資格作適當約定 個人住房轉按貸款 是指銀行對受讓尚未還清住房抵押貸款住房的購房人發(fā)放的住房抵押貸款。個人住房轉按貸款的服務對象是已經在商業(yè)銀行辦理了個人住房貸款的借款人和符合商業(yè)銀行個人住房貸款借

6、款條件的第三人 第三節(jié) 房地產抵押貸款管理 一、房地產抵押貸款存在的風險 流動性風險 違約風險 抵押風險 利率風險和通脹風險 非抵押人過錯又不屬保險責任范圍的抵押物滅失或毀損風險二、房地產抵押管理 房地產抵押管理包括抵押權設定的管理、抵押合同訂立的管理、抵押物占管的管理、抵押登記的管理和抵押物處分的管理等內容。房地產抵押管理一是要使房地產抵押具有超前性二是要確定抵押房地產是否能進入抵押交易市場，辦理抵押的對方當事人是否有資格辦理抵押，并且注意抵押物的時限性三是要及時辦理房地產抵押四是及時辦理抵押房地產保險五是對抵押物可以作出一些限制性約定六是加強對抵押貸款的還款監(jiān)管 三、房地產抵押貸款的其他管

7、理 一是加強人員培訓 二是建立健全房地產抵押貸款制度 三是加強貸款管理 四是實施房地產抵押貸款證券化 五是可要求借款人投保房地產抵押貸款償還保險 第四節(jié)銀行對抵押房地產的估價的審核 一、抵押房地產價格評估的原則 (一)合法原則 (二)土地、建筑物分離估價，根據(jù)需要綜合計價 原則 (三)最有效使用原則 (四)替代原則(五)供求原則(六)預期原則 (七)時日原則(八)公平原則 (九)適法原則 二、影響抵押房地產評估價格的因素 (一)抵押房地產價格的含義及其構成 抵押房地產價格通常是指對作為貸款抵押物的房地產評估的價格，這個抵押房地產價格理論上應該是借款人不履行債務、抵押權人依法處分抵押的房地產時，

8、該房地產所能夠實現(xiàn)的客觀合理價格折算到設定抵押權時的價格 不過，實際評估的抵押房地產價格是房地產設定抵押權時的價格 實務上，房地產抵押價值指為假定未設定法定優(yōu)先受償權利下的市場價值減去房地產估價師知悉的法定優(yōu)先受償款。法定優(yōu)先受償款包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價款、已抵押擔保的債款數(shù)額，以及其他法定優(yōu)先受償款。 抵押房地產價格的構成 土地價格建筑物價格 (二)影響抵押房地產價格的因素 普通因素社會經濟因素 行政因素 區(qū)位因素行政區(qū)劃關系的變更 交通管制 特殊政策 房地產類別劃分 (二)影響抵押房地產價格的因素（續(xù)）個別因素 位置 面積 地質 日照、通風和干濕 建筑物的朝向、結構、內部格局、設備配置和施工質量 建筑物的外觀 三、抵押房地產價格評估的主要方法(一)成本估價法(二)市