1、土地增值稅規(guī)定節(jié)選一、土地增值稅概要土地增值稅是對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（以下簡(jiǎn)稱轉(zhuǎn)讓房 地產(chǎn)）而就其增值部分征收的一種稅。增值稅征收的關(guān)鍵在以下四點(diǎn)：納稅人、征稅范圍、 稅率、增值部分以及納稅平衡點(diǎn)。1、納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入的單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人。2、征收范圍土地增值稅的征稅范圍是有償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)。包括國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物和其附 著物。3、稅率土地增值稅實(shí)行四級(jí)超額累進(jìn)稅率。增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為 30%；超過(guò)50%未超過(guò)100%的部分，稅率為40%；超過(guò)100%未超過(guò)200%的部分，稅率為50%； 超過(guò)200%的部分

2、，稅率為60%。4、增值部分增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入一扣除項(xiàng)目金額增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入一（取得土地使用權(quán)所支付的金額+開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套 設(shè)施的成本+期間費(fèi)用+轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅費(fèi)+加計(jì)扣除額期間費(fèi)用=（取得土地使用權(quán)所支付的金額+開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本）X 10%或=（取得土地使用權(quán)所支付的金額+開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本）X5% + 有銀行利息憑證的財(cái)務(wù)費(fèi)用加計(jì)扣除額=（取得土地使用權(quán)所支付的金額+開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本） X20%增值率=增值額+扣除項(xiàng)目金額X100%5、納稅平衡點(diǎn)建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額之和20%的，免征土地增值稅；

3、增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額之和20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。建造非普通標(biāo)準(zhǔn)住 宅出售，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。二、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入內(nèi)容：轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入指納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收 入，即轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。對(duì)于縣級(jí)及縣級(jí)以上人民政府要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，如果代收 費(fèi)用是計(jì)入房?jī)r(jià)中向購(gòu)買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅；如果代收費(fèi) 用未計(jì)入房?jī)r(jià)中，而是在房?jī)r(jià)之外單獨(dú)收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。對(duì)于代收費(fèi) 用作為轉(zhuǎn)讓收入計(jì)稅的，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，可予以扣除，但不允許作為加計(jì)20%扣 除的基數(shù)；對(duì)

4、于代收費(fèi)用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計(jì)稅的，在計(jì)算增值額時(shí)不允許扣除代收 費(fèi)用。三、扣除項(xiàng)目?jī)?nèi)容：扣除項(xiàng)目金額包括以下幾部分：1、取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按 國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。2、開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本， 包括：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、 地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С觥仓脛?dòng)遷用房支出等。前期工程費(fèi)，包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測(cè)繪、“三通 一平”等支出。建筑安裝工程費(fèi)，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)，以自營(yíng)方式

5、發(fā) 生的建筑安裝工程費(fèi)?；A(chǔ)設(shè)施費(fèi)，包括開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、 環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。公共配套設(shè)施費(fèi)公共配套設(shè)施費(fèi)，包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生 的支出。開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用，是指直接組織、管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、 折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。3、開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用，是指與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管 理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允 許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)

6、 用，按1、2項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi) 用按上述1、2項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。上述計(jì)算扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。利息的上浮幅度按國(guó)家的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，超過(guò)上浮幅度的部分不允許扣除；對(duì)于超過(guò)貸 款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。4、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅費(fèi)，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、 印花稅、教育費(fèi)附加、水利基金。允許扣除的印花稅，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的印花稅。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按照施工、 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)制度的有關(guān)規(guī)定，其繳納的印花稅列

7、入管理費(fèi)用，已相應(yīng)予以扣除。 其他的土地增值稅納稅義務(wù)人在計(jì)算土地增值稅時(shí)允許扣除在轉(zhuǎn)讓時(shí)繳納的印花稅。5、對(duì)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人可按上述1、2項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和，加計(jì)20%的扣 除。6、扣除項(xiàng)目的其他規(guī)定：扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本、費(fèi)用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金， 須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。轉(zhuǎn)讓舊房的，應(yīng)按房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家 統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項(xiàng)目金額計(jì)征土地增值稅。對(duì) 取得土地使用權(quán)時(shí)未支付地價(jià)款或不能提供已支付的地價(jià)款憑據(jù)的，不允許扣除取得土地使 用權(quán)所支付的金

8、額。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè) 施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的憑證或資料不符合清算要求或不實(shí)的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè) 工程造價(jià)管理部門公布的建安造價(jià)定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述 四項(xiàng)開(kāi)發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計(jì)算扣除。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車場(chǎng) （庫(kù)）、物業(yè)管理場(chǎng)所、變電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、 郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理：建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除；建成后無(wú)償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的，

9、其成本、費(fèi)用 可以扣除；建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本。屬于多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用，應(yīng)按清算項(xiàng)目可售建筑面積占多個(gè)項(xiàng)目可售總 建筑面積的比例或其他合理的方法，計(jì)算確定清算項(xiàng)目的扣除金額。納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物時(shí)因計(jì)算納稅的需要而對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，其支付的評(píng)估費(fèi) 用允許在計(jì)算增值額時(shí)予以扣除。對(duì)條例第九條規(guī)定的納稅人隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格等 情形而按房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格計(jì)算征收土地增值稅所發(fā)生的評(píng)估費(fèi)用，不允許在計(jì)算土地增值稅 時(shí)予以扣除。納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開(kāi)發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項(xiàng)目金額

10、的確 定，可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計(jì)算分?jǐn)?，或按建筑面積計(jì)算分?jǐn)偅部砂?稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他方式計(jì)算分?jǐn)?。四、土地增值稅?huì)計(jì)處理1、交納土地增值稅的企業(yè)應(yīng)在“應(yīng)交稅金”科目下增設(shè)“應(yīng)交土地增值稅”明細(xì)科目進(jìn)行 核算。2、轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的企業(yè)，按規(guī)定計(jì)算出應(yīng) 交納的土地增值稅，應(yīng)分別以下情況進(jìn)行會(huì)計(jì)處理：主營(yíng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的企業(yè)，應(yīng)由當(dāng)期營(yíng)業(yè)收入負(fù)擔(dān)的土地增值稅，借記“經(jīng)營(yíng)稅金及附 加”（房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)）、“經(jīng)營(yíng)稅金”（外商投資房地產(chǎn)企業(yè)）、“營(yíng)業(yè)稅金及附加”（股份制試點(diǎn)企 業(yè)）、“營(yíng)業(yè)稅金”（對(duì)外經(jīng)濟(jì)合作企業(yè)）等科目，貸記“應(yīng)交稅金應(yīng)交土地增值稅”

11、科目。兼營(yíng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的企業(yè)，應(yīng)由當(dāng)期營(yíng)業(yè)收入負(fù)擔(dān)的土地增值稅，借記“其他業(yè)務(wù)支 出”工業(yè)、農(nóng)業(yè)、商業(yè)、運(yùn)輒交通、民航）、郵電、施工企業(yè)、外商投資工業(yè)、農(nóng)業(yè)、商業(yè)、 交通、施工企業(yè)、“其他營(yíng)業(yè)支出”（金融企業(yè)）、“營(yíng)業(yè)稅金及附加”（旅游、飲食服務(wù)、保險(xiǎn) 企業(yè)、股份制試點(diǎn)企業(yè)）、“營(yíng)業(yè)稅金”（對(duì)外經(jīng)濟(jì)合作企業(yè)、外商投資租賃、旅游企業(yè)）、“內(nèi) 部供應(yīng)和銷售支出”運(yùn)輸、（鐵路）企業(yè)、“其他營(yíng)業(yè)稅金”（外商投資銀行）等科目，貸記“應(yīng)交 稅金應(yīng)交土地增值稅”科目。企業(yè)轉(zhuǎn)讓的國(guó)有土地使用權(quán)連同地上建筑物及其附著物一并在“固定資產(chǎn)”或“在建工 程”、“專項(xiàng)工程支出”、“固定資產(chǎn)購(gòu)建支出”等科目核算的，轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)

12、交納的土地增值稅， 借記“固定資產(chǎn)清理”、“在建工程”、“專項(xiàng)工程支出”、“固定資產(chǎn)購(gòu)建支出”等科目，貸記“應(yīng) 交稅金應(yīng)交土地增值稅”科目。3、企業(yè)交納土地增值稅時(shí)，借記“應(yīng)交稅金應(yīng)交土地增值稅”科目，貸記“銀行存款” 等科目。4、企業(yè)在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，按稅法規(guī)定預(yù)交的土地增值稅， 借記“應(yīng)交稅金應(yīng)交土地增值稅”科目，貸記“銀行存款”等科目；待該房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)收入實(shí) 現(xiàn)時(shí)，再按本規(guī)定第二條第1、2款的規(guī)定進(jìn)行會(huì)計(jì)處理；該項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后進(jìn) 行清算，收到退回多交的土地增值稅，借記“銀行存款”等科目，貸記“應(yīng)交稅金應(yīng)交土 地增值稅”科目。補(bǔ)交的土地增值稅作相反的會(huì)計(jì)分錄

13、。預(yù)交土地增值稅的企業(yè)，“應(yīng)交稅金應(yīng)交土地增值稅”科目的借方余額包括預(yù)交的土 地增值稅。5、為了提供土地增值稅的計(jì)算依據(jù)，企業(yè)應(yīng)將取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的金額、開(kāi)發(fā) 土地和新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用等，在有關(guān)會(huì)計(jì)科目或備查簿中詳細(xì)登記。五、其他規(guī)定1、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額。對(duì)納稅人既建 普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核 算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用條例第八條（一）項(xiàng)的免稅規(guī)定。2、清算條件：符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房

14、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的；直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的 比例在85%以上，或該比例雖未超過(guò)85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。3、清算報(bào)送資料：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)清算土地增值稅書面申請(qǐng)、土地增值稅納稅申報(bào)表；項(xiàng)目竣工決算報(bào)表、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款憑證、國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同、 銀行貸款利息結(jié)算通知單、項(xiàng)目工程合同結(jié)算單、商品房購(gòu)銷合同統(tǒng)計(jì)表

15、等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的 收入、成本和費(fèi)用有關(guān)的證明資料；主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求報(bào)送的其他與土地增值稅清算有關(guān)的證明資料等。納稅人委托稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)審核鑒證的清算項(xiàng)目，還應(yīng)報(bào)送中介機(jī)構(gòu)出具的土地增值稅 清算稅款鑒證報(bào)告。4、核定征收情形：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以參照與其開(kāi)發(fā)規(guī)模和收入水平相近的 當(dāng)?shù)仄髽I(yè)的土地增值稅稅負(fù)情況，按不低于預(yù)征率的征收率核定征收土地增值稅：依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn) 讓收入或扣除項(xiàng)目金額的；符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清 算，逾期仍不清算的；申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無(wú)正當(dāng)理由的。5、關(guān)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)的征免稅問(wèn)題對(duì)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)的，投資、聯(lián)營(yíng)的一方以土地房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資 或作為聯(lián)營(yíng)條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)中時(shí)，