1、房策天下（地產(chǎn)思想庫(kù)）天下地產(chǎn)人網(wǎng)上腦力風(fēng)暴會(huì)房策天下（地產(chǎn)思想庫(kù)）天下地產(chǎn)人網(wǎng)上腦力風(fēng)暴會(huì)住宅項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 TOC o 1-5 h z 、總論 4二、市場(chǎng)調(diào)研分析8三、項(xiàng)目綜合定位22四、項(xiàng)目投資估算 34五、財(cái)務(wù)分析42六、不確定性分析43 HYPERLINK l bookmark138 o Current Document 七、風(fēng)險(xiǎn)分析與對(duì)策 47八、附表49房策天下(地產(chǎn)思想庫(kù))天下地產(chǎn)人網(wǎng)上腦力風(fēng)暴會(huì) 房策天下（地產(chǎn)思想庫(kù)）天下地產(chǎn)人網(wǎng)上腦力風(fēng)暴會(huì) 1、項(xiàng)目建設(shè)背景根據(jù)南昌市城市規(guī)劃發(fā)展的需要以及沿江東路片區(qū)控制規(guī)劃要求，上海金廈房地產(chǎn)有限公司已通過(guò)拍賣取得原江西第四建筑工程公

2、司，共90.9畝。開發(fā)建設(shè)用地及土地用途性質(zhì)變更手續(xù)由南昌市土地管理局和市規(guī)劃局辦理。該項(xiàng)目初步方案設(shè)計(jì)已經(jīng)完成，項(xiàng)目建議書已經(jīng)省計(jì)委批準(zhǔn)，各項(xiàng)前期工作和規(guī)劃報(bào)批方案工作已相繼開展。2、項(xiàng)目概況（1 ）項(xiàng)目名稱：“風(fēng)華盛世”（2 ）建筑規(guī)模：12-7F、2-11F、2-12F（3 ）建設(shè)地點(diǎn)：沿江東路（原江西第四建筑工程公司）（4 ）規(guī)劃用途：居住、商業(yè)（5 ）建設(shè)單位：上海金廈房地產(chǎn)有限公司（6 ）經(jīng)營(yíng)類型：房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、綜合技術(shù)服務(wù)員、咨詢服務(wù)（7 ）企業(yè)性質(zhì)：其他有限責(zé)任公司（8 ）資質(zhì)等級(jí)：二級(jí)（9 ）企業(yè)概況：上海金廈房地產(chǎn)有限公司于1992年8月正式成立。公司現(xiàn)有員工60人，其中各類

3、職稱的技術(shù)經(jīng)濟(jì)管理人員30人，注冊(cè)資金2000萬(wàn)元，資質(zhì)等級(jí)為二級(jí)。公司資金技術(shù)實(shí)力雄厚，管理嚴(yán)密，能夠獨(dú)立承擔(dān)各類大中小型房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)與建設(shè)，自公司成立以來(lái)，先后開發(fā)的項(xiàng)目有：九江市趙家花園18000平方米舊房改造開發(fā)項(xiàng)目。目前在規(guī)劃和開發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目有：南昌市建設(shè)路284號(hào)省建總公司建苑住宅小區(qū)舊宅基地改造項(xiàng)目等。公司采取新工藝、新技術(shù)，不 斷堅(jiān)持科學(xué)管理，以“開拓、求實(shí)、優(yōu)質(zhì)、高效”為宗旨，竭誠(chéng)為社會(huì)各界服 務(wù)。(10)工程概況：“風(fēng)華盛世”項(xiàng)目占地 90.9畝，約60600平方米，總建筑面積 109000平方 米。其中住宅104640平方米，高層住宅為13920平方米，多層住宅為907

4、20 平方米，商鋪 4360平方米；容積率1.8，綠化率35%，建筑密度25%。(11)資金來(lái)源：本項(xiàng)目建設(shè)資金由上海金廈房地產(chǎn)有限公司自籌和銀行貸款，不足的投資通過(guò)預(yù)售房款來(lái)解決。根據(jù)收益計(jì)算，所得稅前項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為14.83%，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(le=10%)萬(wàn)元財(cái)務(wù)分析結(jié)果表明，項(xiàng)目的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益較好。3、可行性研究報(bào)告編制依據(jù) TOC o 1-5 h z (1 )省計(jì)委計(jì)投200432號(hào)文關(guān)于“風(fēng)華盛世”項(xiàng)目建議書的批復(fù)；(2 )上海金廈房地產(chǎn)有限公司簽定的國(guó)有土地使用權(quán)岀讓合同；(3 )南昌市規(guī)劃設(shè)計(jì)院沿江東路沿線控制性詳細(xì)規(guī)劃；(4 )上海同濟(jì)大學(xué)建筑工程學(xué)院設(shè)計(jì)研究院 “

5、風(fēng)華盛世”項(xiàng)目初步規(guī)劃方案；(5 )原江西第四建筑工程公司地質(zhì)勘測(cè)資料；(6 )南昌市城市規(guī)劃局南昌市土地使用變更通知書；(7 )省審計(jì)事務(wù)所驗(yàn)資證明；(8 )中國(guó)建設(shè)銀行江西分行資金證明；(9 )國(guó)家計(jì)委建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)(第二版)；(10 )建設(shè)部房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法；(11 )國(guó)家計(jì)委投資項(xiàng)目可行性研究指南(試用版)4、可行性研究報(bào)告研究范圍根據(jù)“風(fēng)華盛世”項(xiàng)目建議書批復(fù)和初步規(guī)劃方案，本研究工作范圍主要是住宅市場(chǎng)分析及營(yíng)銷戰(zhàn)略、建設(shè)規(guī)模及功能，住宅及公用工程建設(shè)方案，投資估算與資金籌措，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)等。5、研究結(jié)論及建議本項(xiàng)目屬房地產(chǎn)住宅開發(fā)項(xiàng)目,符合國(guó)家城鎮(zhèn)住宅開發(fā)

6、建設(shè)產(chǎn)業(yè)政策,開發(fā)用地變更及項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃手續(xù)已在辦理，部分建設(shè)資金通過(guò)自籌和銀行貸款來(lái)解決，其余部分由預(yù)售房款解決， 現(xiàn)場(chǎng)建設(shè)條件具備。 針對(duì)商品房升級(jí)換代， 住宅建設(shè)由低檔走向高檔的發(fā)展趨勢(shì)和南昌市已有一 部分收入較高的住宅消費(fèi)群體，戶型規(guī)劃為中高檔住宅，根據(jù)對(duì)南昌市住宅市場(chǎng)分析預(yù)測(cè)，項(xiàng)目開發(fā)有市場(chǎng)銷路。財(cái)務(wù)分析結(jié)果表明，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益可行。從目前房地產(chǎn)市場(chǎng)分析， 商品住宅結(jié)構(gòu)性矛盾還很突出，建議在下一步方案規(guī)劃時(shí)，對(duì)初步確定的住宅戶型和功能標(biāo)準(zhǔn)再進(jìn)一步的市場(chǎng)調(diào)研，尤其是面積較大的商品房，如完全作為住宅， 要根據(jù)市場(chǎng)變化作出更為準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位，調(diào)整戶型和面積， 并做好工程建設(shè)規(guī)劃， 加強(qiáng)樓盤營(yíng)

7、銷工作，降低開發(fā)建設(shè)成本，盡量減小項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。6、主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)風(fēng)華盛世”項(xiàng)目主要設(shè)計(jì)指標(biāo)見表1、表2表1： “風(fēng)華盛世”項(xiàng)目主要規(guī)劃設(shè)計(jì)技術(shù)指標(biāo)序號(hào)項(xiàng)目名稱單位指標(biāo)1總占地面積平方米606002總建筑面積平方米1090003容積率1.84綠化率%355建筑密度%25平方米/戶A戶型85平方米（兩房）平方米/戶B戶型125平方米（三房）6高層戶型平方米/戶C戶型135平方米（三房）平方米/戶D戶型140平方米（四房）平方米/戶E戶型90平方米（兩房）7多層戶型平方米/戶F戶型110平方米（三房）平方米/戶G戶型120平方米（三房）8商鋪面積平方米43609總戶數(shù)戶94410車位數(shù)（地上）個(gè)30

8、0房策天下（地產(chǎn)思想庫(kù)）天下地產(chǎn)人網(wǎng)上腦力風(fēng)暴會(huì) 房策天下（地產(chǎn)思想庫(kù)）天下地產(chǎn)人網(wǎng)上腦力風(fēng)暴會(huì) 表2:居住區(qū)用地平衡控制指標(biāo)（%）序號(hào)用地構(gòu)成居住區(qū)（%）用地面積（平方米）1民建用地（R01 ）25151502公建用地（R02）30181803道路用地（R03）1060604公共綠地（R04）35212105居住區(qū)用地（R）10060600市場(chǎng)調(diào)研分析一、南昌市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況分析今年以來(lái)，在宏觀經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的大背景下，在南昌市委、市政府“壟斷一級(jí)市場(chǎng)、調(diào)控一級(jí)市場(chǎng)、放活三級(jí)市場(chǎng)”方針的知道下，南昌市房地產(chǎn)市場(chǎng)顯現(xiàn)岀了前所未有的快速發(fā)展態(tài)勢(shì),各項(xiàng)指標(biāo)大幅度增長(zhǎng)，投資與消費(fèi)冋步發(fā)展,存量與增

9、量相互拉動(dòng),房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入具有南昌自身特點(diǎn)的新一輪快速增長(zhǎng)期。（一） 2003年房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)運(yùn)行情況1、房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展情況2003年南昌市預(yù)計(jì)完成國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（GNP ）的636億元，較上年增長(zhǎng) 15.1%，增幅為歷年來(lái)之最；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資預(yù)計(jì)完成218億元，較上年增長(zhǎng)55.4%。全市預(yù)計(jì)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資56億元，較上年增長(zhǎng) 60%，占固定資產(chǎn)投資和 GDP的比重分別為 26%和9%，較上 年分別提高1個(gè)百分點(diǎn)和3個(gè)百分點(diǎn)。表3 :房地產(chǎn)投資與主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)情況表房地產(chǎn)開發(fā)投資額（億元）56同比增長(zhǎng)（%）60固定資產(chǎn)投資額（億元）218同比增長(zhǎng)（%）55.4GDP （億元）638

10、同比增長(zhǎng)（%）15.1房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比重（%）26房地產(chǎn)投資占GDP比重（%）9今年以來(lái)，我市經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度創(chuàng)歷史之最，主要得益于投資的拉動(dòng)，而房地產(chǎn)開發(fā)投資作為固定資產(chǎn)投資的組成部分，一直扮演著重要角色，全年每月完成的房地產(chǎn)投資均保持50%以上的增長(zhǎng)，占固定資產(chǎn)投資的比重1/3，對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用日漸增大，與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展基本同步。房地產(chǎn)投資快速增長(zhǎng)的原因只要是市委、是政府“拉大城市筐架、擴(kuò)大投資規(guī)模、加快基礎(chǔ)設(shè)施 建設(shè)”政策的推動(dòng)，加上新建商品房是熱銷也刺激了投資的加溫。2、新建商品房供求結(jié)構(gòu)情況2003年全市市區(qū)核準(zhǔn)預(yù)售商品房面積 335萬(wàn)平方米，較上年增長(zhǎng)142%，其中商品住宅2

11、50 萬(wàn)平方米，較上年增長(zhǎng) 126% ;完成商品房交易面積 245.27萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) 83.23%，其中 商品住宅交易面積 203.90萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) 60.60%。表4 :商品住宅供應(yīng)量情況表價(jià)格供應(yīng)量所占比例單套面積供應(yīng)量所占比例（元/平方米）（萬(wàn)平方米）（%）（平方米）（萬(wàn)平方米）（%）2000以下31.2212.4995以下50.520.22000250042.6817.079512038.7515.52500300072.2628.912015075.7530.33000以上103.8441.54150以上8534表5:商品住宅銷售情況表價(jià)格銷售量所占比例單套面積銷售量所占

12、比例（元/平方米）（萬(wàn)平方米）(%)（平方米）（萬(wàn)平方米）(%)2000以下49.7124.3895以下36.0217.672000250055.6427.299512035.3017.312500300055.7127.3212015069.3434.013000以上42.8421.01150以上63.2431.02表4、表5顯示我市商品房市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性矛盾比較突出。從商品住宅供應(yīng)情況看，單價(jià)在每平方米2500元以上的供應(yīng)量占總量的 70.44%，單套面積在120平方米以上的總量是 64.3% ;從 銷售情況看，單價(jià)在每平方米2500元以上是占總量銷售的 48.33%，單套建筑面積在 95150

13、平方米的占總銷售量是 51.31%。3、商品房?jī)r(jià)格走勢(shì)2003年南昌市市區(qū)商品房的均價(jià)為2722元/平方米，較上年增長(zhǎng)20.89%，其中商品住宅的均價(jià)為2438元/平方米，較上年增長(zhǎng)18.18%，全年各季商品住宅的均價(jià)分別為第一季度2519元/平方米，第二季度 2394元/平方米，第三季度2327元/平方米，第四季度 2510元/平方米，價(jià)格走勢(shì)基本平穩(wěn)。表6 :商品房?jī)r(jià)格與同期居民可支配收入情況表商品房均價(jià)（元/平方米）2722增幅（%）20.89商品住宅均價(jià)（元/平方米）2438增幅（%）18.18居民人均可支配收入（元）7650增幅（%）9.0居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)100.6增幅（%）0.62

14、003年，我市商品房的價(jià)格繼續(xù)上漲，除了有效需求量增大，結(jié)構(gòu)性供不應(yīng)求外，還與土地拍賣，競(jìng)爭(zhēng)激烈，建材上漲等因素有關(guān)。另外，一些樓盤質(zhì)量提升，環(huán)境優(yōu)化，增加了建設(shè)成本，也促進(jìn)了房?jī)r(jià)的上升。從房?jī)r(jià)漲幅與居民人均可支配收入增幅比較，前者較后者高9個(gè)百分點(diǎn)，顯示房?jī)r(jià)漲幅較大，超出大部分居民承受能力，應(yīng)引起注意。4、新建商品住宅購(gòu)買對(duì)象情況154.71萬(wàn)平方米，比重2003年全市交易量的 203.90萬(wàn)平方米商品住宅中，本市居民的為達(dá)76% ;外地居民購(gòu)買的為49.19萬(wàn)平方米，比重為 24%。表7 :購(gòu)買對(duì)象構(gòu)成情況表商品住宅交易量（萬(wàn)平方米）按銷售對(duì)象劃分按購(gòu)房目的分類203.90本地居民 154

15、.71所占比例76自住173.32所占比例85外地居民 49.19所占比例 24置業(yè)投資30.58所占比例15近年來(lái)，隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和花園城市建設(shè)步伐的加快，我市的居住環(huán)境不斷改善，作為省會(huì)城市的輻射功能日益顯現(xiàn)，吸引了外地、特別是省內(nèi)其他地市的人士紛紛來(lái)我市購(gòu)房置業(yè)，外地居民購(gòu)房的比重逐年上升，由2002年的5%上升到2003年的24%。從購(gòu)房的目的分析，以自住為主，但置業(yè)投資的比重逐年上漲，由2000年的2%上漲到2003年的15%。置業(yè)投資的比重的增大，一方面說(shuō)明投資者看好南昌市的房地產(chǎn)市場(chǎng)，另一方面，如投資購(gòu)房比重增長(zhǎng)過(guò)快，對(duì)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展有一定的跗面影響，因?yàn)槲沂械?/p>

16、房地產(chǎn)比重較大，市場(chǎng)監(jiān)管不力，容易岀現(xiàn)投機(jī)或炒作，使市場(chǎng)升溫過(guò)快，后勁不足，容易岀現(xiàn)價(jià)格虛高。5、商品房空置情況2003年全市預(yù)計(jì)商品房空置面積20萬(wàn)平方米，較上年下降17%，其中商品住宅空置 16萬(wàn)平方米，較上年下降 11%。從空置區(qū)域看，新城區(qū)的比重較大，占60%。從時(shí)間看來(lái)看，我市空置的商品房大多為一年以下的待銷商品房，所占比例超過(guò)80%，從空置原因分析，主要是交通不便、配套設(shè)施不全、設(shè)計(jì)落后、戶型偏大等。表8 :商品住宅空置結(jié)構(gòu)情況表按區(qū)域劃分老城區(qū)6.4萬(wàn)平方米所占比例（%）40新城區(qū)9.6萬(wàn)平方米所占比例（%）60按單套建筑面積劃分90平方米以下所占比例（%）1095平方米150平

17、方米所占比例（%）20150平方米以上所占比例（%）70按單價(jià)劃分2000元以下所占比例（%）820003000 元所占比例（%）323000元以上所占比例（%）606、存量房交易情況2003年全市工完成存量房交易13335件（套），面積128.24萬(wàn)平方米，較上年分別增長(zhǎng)53.65%，其中存量住宅 12736套，面積99.81萬(wàn)平方米，分別較上年增長(zhǎng)53.84%和56.44%，房改房上市交易 5700套，面積39.32萬(wàn)平方米，較上年分別增長(zhǎng)45.3%和49.91%。2003年南昌市存量房交易價(jià)格保持穩(wěn)中有升勢(shì)頭，其中上半年價(jià)格趨勢(shì)平穩(wěn)，下半年受江西省城市房屋拆遷貨幣化補(bǔ)償辦法岀臺(tái)的影響，存

18、量房平均價(jià)格有所上漲，升幅達(dá)9%左右7、房屋租賃市場(chǎng)情況2003年全市房屋租賃面積380萬(wàn)平方米，其中住房 3萬(wàn)套，面積240萬(wàn)平方米。房屋租金價(jià)格穩(wěn)中有升，其中商業(yè)營(yíng)業(yè)用房平均租金60元/平方米，較上年上漲20%，寫字樓租金平均 40元/平方米，較上年上漲25%，住房租金（市場(chǎng)價(jià)）9元/平方米，較上年上漲10%8、房屋拆遷及舊城改造情況2003年全市城區(qū)完成房屋拆遷面積110.05萬(wàn)平方米，較上年減少34%，涉及被拆遷戶 5366戶。2000年以來(lái)，我市實(shí)行了實(shí)物安置與貨幣安置相結(jié)合的房屋拆遷安置補(bǔ)償辦法，貨幣化安置的比例逐年上升，2003年達(dá)到70%左右。在貨幣化安置的住戶中，有50%左右

19、購(gòu)買了二手房，10%左右購(gòu)買了新建商品房。（二）房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中存在的主要問(wèn)題1、土地供應(yīng)布局不盡合理，供地條件不夠完善2001年以來(lái)，為了防止房地產(chǎn)業(yè)岀現(xiàn)過(guò)熱、過(guò)量等泡沫現(xiàn)象，保護(hù)開發(fā)商和消費(fèi)者利益，我市加大了宏觀調(diào)控的力度，對(duì)年度土地出讓指標(biāo)予以總量控制，2003年的開發(fā)總量計(jì)劃控制在350萬(wàn)平方米以內(nèi)，今年 6月又根據(jù)市場(chǎng)形勢(shì)，果斷決策，在年初制定的房地產(chǎn)開發(fā)總量中 削減了 100萬(wàn)平方米，保證了房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需基本平穩(wěn)。但是，從2003年全市土地供應(yīng)情況看，存在著供應(yīng)布局不夠合理、供地條件不夠完善等突岀問(wèn)題。南昌市今年總供應(yīng)土地為30宗，全年土地總成交量為1660畝，從土地成績(jī)面積來(lái)看

20、，紅谷灘新區(qū)土地供應(yīng)3宗，總面積817.73畝，占總成交面積的 42%，而青山湖區(qū)、老城區(qū)的土地供應(yīng)達(dá)27宗，總成交面積 842畝，占總成交面積的 58%。位于一、二類地段以外的高新開發(fā) 區(qū)、昌北開發(fā)區(qū)沒有岀讓一宗土地。老城區(qū)土地供應(yīng)量的增大，提高了項(xiàng)目的樓面地價(jià)，從而拉 動(dòng)了房?jī)r(jià)的上升。另外，從供地的現(xiàn)狀來(lái)看，大部分為需要進(jìn)一步拆遷平整的“生地”。岀讓“生地”容易生產(chǎn)交地時(shí)間延長(zhǎng)、開發(fā)商買到地塊后拆遷成本升高而要求更改規(guī)劃條件等弊端。2、住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不盡合理目前，供應(yīng)結(jié)構(gòu)矛盾是南昌市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展較為突岀的一個(gè)問(wèn)題，市場(chǎng)上中高檔商品住房居多，適合多數(shù)市民自住需求的中低價(jià)位的樓盤較少。據(jù)統(tǒng)計(jì)，

21、今年112月份，全市市區(qū)批準(zhǔn)預(yù)售的商品住宅為250萬(wàn)平方米，均價(jià)在3000元/平方米以上的高價(jià)商品住房為103.84萬(wàn)平方米，占總量的41.54% ;均價(jià)在2000元/平方米以下的為 31.22萬(wàn)平方米，僅占總量的12.49% 6餐廳 8衛(wèi)生間46 （雙衛(wèi)可適當(dāng)增加）門廳23儲(chǔ)藏24 （吊柜不計(jì)入）工作室68設(shè) 施 配 套 標(biāo) 準(zhǔn)廚房I型灶臺(tái)、調(diào)理臺(tái)、洗池臺(tái)、吊柜、冰箱位、排油煙機(jī)（操作面延長(zhǎng)2700mmU型灶臺(tái)、調(diào)理臺(tái)、洗池臺(tái)、擱置臺(tái)、吊柜、冰箱位、排油煙機(jī)（操作面延長(zhǎng)2700mm衛(wèi)生間I型淋浴、洗面盆、坐便器、鏡（箱）、洗衣機(jī)位、自然換氣（風(fēng)道）U型浴盆（1.5m ）和淋浴器、洗面化裝臺(tái)、

22、化妝鏡、坐便器（12個(gè)）、洗衣機(jī)位、機(jī)械換氣（風(fēng)道）設(shè)備 標(biāo) 準(zhǔn)電器設(shè)備用電量80120 KWH/ 月負(fù)荷15604000W (大套可增至6000W )電表5 ( 20 ) A10 (40) A電源插座小居室23組小居室2組廚房3組衛(wèi)生間3組電視插口起居、主臥個(gè)一個(gè)電話12臺(tái)空調(diào)線設(shè)專用線寬帶接口每個(gè)臥室一個(gè)給水設(shè)備用水量200300升/人日熱水器或熱水管道系統(tǒng)采暖通風(fēng)散熱器、空調(diào)器（窗外預(yù)留位置）室 內(nèi) 環(huán) 境 質(zhì) 量 標(biāo) 準(zhǔn)光環(huán)境采光 1% （室外全天空光照度與室內(nèi)距離1米天然照度比）照明起居廳及一般活動(dòng)3070LX臥室、書寫閱讀150300 LX床頭閱讀75150 LX管廳、廚房5010

23、0 LX衛(wèi)生間2050 LX樓梯間1530 LX聲環(huán)境空氣隔聲撞擊隔聲分戶墻，樓板4050dB樓板w 7565dB熱環(huán)境（按不同氣候區(qū)區(qū)別）冬季采暖區(qū)非采暖區(qū)1621 C1221 C夏季V 28 C衛(wèi)生環(huán)境日照（按不同地區(qū)區(qū)別）大寒日2小時(shí)冬至日1小時(shí)表ii:風(fēng)華盛世項(xiàng)目住宅經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表序號(hào)指標(biāo)名稱單位指標(biāo)1套內(nèi)使用面積1.1A戶型平方米/套681.2B戶型平方米/套1001.3C戶型平方米/套1081.4D戶型平方米/套1121.5E戶型平方米/套76.51.6F戶型平方米/套93.51.7G戶型平方米/套1022住宅標(biāo)準(zhǔn)層總使用面積平方米872723住宅標(biāo)準(zhǔn)層總建筑面積平方米103420 （

24、首層架空1220平方米）4住宅標(biāo)準(zhǔn)層使用系數(shù)高層%80多層%855套內(nèi)建筑面積5.1A戶型平方米/套85（ 20 套）5.2B戶型平方米/套125（ 44 套）5.3C戶型平方米/套135（ 20 套）5.4D戶型平方米/套140（ 20 套）5.5E戶型平方米/套90 （168 套）5.6F戶型平方米/套110（ 504 套）5.7G戶型平方米/套120（ 168 套）6戶內(nèi)平均居住人數(shù)人/戶3.57居住戶數(shù)戶9448居住人數(shù)人33042、公用建筑中心花園廣場(chǎng)地下設(shè)一層車位，地下車位出入口均為小區(qū)南面主出入口，地下車位的采光、通風(fēng)、防潮、排水及安全防護(hù)措施，符合現(xiàn)行行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)汽車庫(kù)建筑設(shè)計(jì)規(guī)范

25、（JGJ100） 的有關(guān)規(guī)定。物業(yè)管理會(huì)所、配電間、休息廳等建筑物均建于地上。室外有消防環(huán)行車道、 中心廣場(chǎng)和庭院綠化帶、建筑小品等。（三）、立面設(shè)計(jì)立面造型設(shè)計(jì)突出現(xiàn)代住宅建筑特色，考慮與周圍城市環(huán)境的協(xié)調(diào)，表現(xiàn)簡(jiǎn)潔明快，有一定力度，使園區(qū)建筑輪廓線優(yōu)美和富于變化，并與規(guī)劃區(qū)內(nèi)優(yōu)雅、和諧、寧?kù)o的環(huán)境既協(xié)調(diào)統(tǒng)又具有鮮明的個(gè)性。（四）、設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)住宅是室內(nèi)環(huán)境，設(shè)備與設(shè)施，以及消防、安全防護(hù)等基本要求必須符合江西省城市住宅 建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和有關(guān)規(guī)范，并按中高檔住宅有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)。1、住宅裝修及設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)：住宅為初裝修，廚房、衛(wèi)生間一次裝修完成。（1 ）、外墻：高級(jí)外墻涂料；（2）、內(nèi)墻：廚、衛(wèi)為彩釉面磚，其

26、余為雙飛粉；（3）、頂棚：廚、衛(wèi)為塑料扣板吊頂，其余雙飛粉；（4 ）、地面：廚、衛(wèi)為防滑地磚，其余為無(wú)砂地坪；（5）、門窗：高級(jí)塑鋼窗帶紗窗，分戶門、復(fù)合防盜門、戶內(nèi)門、實(shí)木鑲板門、實(shí)木填芯 蒙板門；（6 ）、廚房設(shè)施：洗滌盆；（7 ）、衛(wèi)生間設(shè)施：臺(tái)下盆或立柱盆、坐便器；（8）、陽(yáng)臺(tái)：塑鋼窗封閉式陽(yáng)臺(tái)；（9 ）、其他：樓梯間踏步為面磚，墻面噴塑，塑料扶手；2、小區(qū)配套設(shè)施：小區(qū)設(shè)有院內(nèi)花園、草地、休息廳、網(wǎng)球場(chǎng)、地下停車位、室外消防、配電房、公共照明、電子防盜系統(tǒng)、通風(fēng)及火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)、閉路電視及通信系統(tǒng)以及保安監(jiān)視系統(tǒng)等。四、價(jià)格定位（一）、住宅部分1、市場(chǎng)比較法定價(jià)過(guò)程表12 :表樓盤調(diào)查

27、統(tǒng)計(jì)表序號(hào)項(xiàng)目名稱建筑規(guī)模建筑面積（平方米）平均價(jià)格（元/平方米）銷售率（%）開盤日期A龍澤園6-7F28529260010003/01/28B萊茵半島花園6+1F250000多層：2900未開盤12F高層：3300內(nèi)部認(rèn)購(gòu)C新田綠洲9-6F、4-12F1-18F67872多層：2880高層：35008003/06/15D船山廣場(chǎng)1-19F/2B2867931008003/10E水印都市2-14F、2-18F4746027509003/05/08注：在以下列表中樓盤名稱均以字母代替A:龍澤園、B :萊茵半島花園、C :新田綠洲、D:船山廣場(chǎng)、E:水印都市。交易日期修正系數(shù)以本次市場(chǎng)調(diào)查的日期為

28、基數(shù)100，以本項(xiàng)目的預(yù)售期為終點(diǎn)，2003年南昌市商品住宅均價(jià)增長(zhǎng)18.18%，南昌市該類住宅和商鋪價(jià)格的變動(dòng)呈上升趨勢(shì)，月平均變動(dòng)+ 1.5%，其他條件見表 11和表14。表13 :本項(xiàng)目住宅價(jià)格市場(chǎng)比較法系數(shù)修正表單位：元/平方米序號(hào)成交價(jià)格交易日期修正區(qū)域因素修正個(gè)別因素修正交易情況修正比準(zhǔn)價(jià)格交通配套環(huán)境小計(jì)交房標(biāo)準(zhǔn)社區(qū)規(guī)劃小計(jì)A2600109/100+3+10100/1040+1100/101100/1002698B29003300109/100+20+3100/1050+2100/102100/10029513359C28803100109/100+3+1+2100/1060+2

29、100/102100/10029033528D3000109/100+3+20100/1050+ 1100/101100/1003186E2750109/100+2+2+ 1100/1050+ 1100/101100/1002826表14 :本項(xiàng)目住宅價(jià)格市場(chǎng)比較法銷售狀況權(quán)重系數(shù)修正表項(xiàng)目比準(zhǔn)價(jià)格銷售狀況權(quán)重力口權(quán)的相對(duì)價(jià)格本項(xiàng)目住宅銷售價(jià)格名稱（元/平方米）（銷售率）（元/平方米）（元/平方米）A2698100%2698B295133590%29032322C352880%2822D318680%2549E282690%2543合計(jì)多層：180%多層：5020多層：2789高層：250%高

30、層：7914高層：3166多層住宅銷售價(jià)格 =5020元/平方米* 180%=2789 元/平方米高層住宅銷售價(jià)格=7914元/平方米* 250%=3166元/平方米2、加權(quán)平均法定價(jià)過(guò)程表15:本項(xiàng)目住宅價(jià)格加權(quán)平均價(jià)項(xiàng)目比準(zhǔn)價(jià)格建筑面積共計(jì)名稱（元/平方米）（平方米）（萬(wàn)元）A2698285297697多層：285071250B高層：335925000083975多層：290319703C高層：35286787223945D3186286799137E28264746013412多層住宅銷售價(jià)格 =98650萬(wàn)元* 320701平方米X 10000元/萬(wàn)元=3076元/平方米高層住宅銷售價(jià)

31、格 =130469萬(wàn)元* 394011平方米X 10000元/萬(wàn)元=3311元/平方米故最后采用算術(shù)平均值確定本項(xiàng)目多層住宅單價(jià)為： 2933元/平方米 高層住宅單價(jià)為：3238元/平方米（二）、商鋪部分1、市場(chǎng)比較法定價(jià)過(guò)程目前南昌市房地產(chǎn)市場(chǎng)商鋪多為租售并舉，且以出售為主。因此我們選取兩個(gè)類比性比較強(qiáng)的項(xiàng)目作為比較實(shí)例。其中，水印都市項(xiàng)目的交易日期是以本次調(diào)查時(shí)間為基準(zhǔn)，錦和嘉園項(xiàng)目的交易日期是以 2003年6月31日為基準(zhǔn)，其價(jià)格變動(dòng)情況同住宅相同。表16 :本項(xiàng)目商鋪價(jià)格市場(chǎng)比較法系數(shù)修正表單位：元/平方米項(xiàng)目名稱成交價(jià)格交易日期修正區(qū)域因素修正個(gè)別因素修正交易情況修正比準(zhǔn)價(jià)格交通繁華

32、程度小計(jì)水印都市10000109/100+2+2100/104100/101100/10010377錦和嘉園8000117/100-2-2100/96100/95100/1009561故最后采用算術(shù)平均值確定本項(xiàng)目商鋪單價(jià)為：9969元/平方米2、收益還原法定價(jià)過(guò)程目前南昌市同類地段的市場(chǎng)租金在50元/月加70元/月加左右，按60元/月/就估算商鋪的售價(jià)。PS=12NRS （總價(jià)等于N年的收益）RS耳3S入+（ 2X 10000 ） （月租大于月供）由、可推岀N -10%、0、10%、20%，預(yù)計(jì)利潤(rùn)變動(dòng)的結(jié)果。1、單一變量敏感性分析（1 ）、銷售價(jià)格變動(dòng)，其他因素固定不變?cè)O(shè)價(jià)格變動(dòng)幅度為-2

33、0%、-10%、0、10%、20%，預(yù)計(jì)利潤(rùn)變動(dòng)的結(jié)果為：表27 :單一變量靜態(tài)敏感分析表-20%-10%0+ 10%+20%銷售價(jià)格-176918485465908212699銷售面積20628355465809610724可變成本74406453546544783090從此表可以看岀， 銷售價(jià)格和銷售面積的波動(dòng)很直接的影響了本項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)，而可變成本的影響相對(duì)比較弱。表28 :單一變量動(dòng)態(tài)敏感分析表序號(hào)項(xiàng)目變動(dòng)幅度（%）全部投資（所得稅前）內(nèi)部收益率（% ）凈現(xiàn)值（萬(wàn)元）投資回收期（年）0基本方案13.2210203.391銷售價(jià)格+ 1022.1238563.02-104.25-181

34、63.862銷售面積+ 1015.0711203.35-1011.43-18163.863可邊成本+ 105.07-17143.81-1023.1137542.99從此表可以看岀， 銷售面積的變動(dòng)對(duì)本項(xiàng)目來(lái)說(shuō)沒有很大的影響，而銷售價(jià)格和可變成本的變動(dòng)則直接的影響了項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)，所以在后期操作過(guò)程中財(cái)務(wù)上應(yīng)加強(qiáng)對(duì)投入成本的控制， 在營(yíng)銷上采取有利的方式保證銷售價(jià)格的穩(wěn)定。從以上兩表分析中可以得知， 銷售價(jià)格是將來(lái)營(yíng)銷售過(guò)程中最重要的因素， 它決定了整個(gè)項(xiàng) 目的盈利情況，只有制定了一個(gè)切實(shí)可行的市場(chǎng)銷售價(jià)格， 產(chǎn)品的銷售才能得以保障， 經(jīng)濟(jì)收益 才能實(shí)現(xiàn)，成本投資則不會(huì)捉襟見肘。-15-10-5

35、051015亠銷售價(jià)格-銷售面積T可變成本一基本方案風(fēng)險(xiǎn)分析與對(duì)策一、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分析從南昌市目前住宅市場(chǎng)來(lái)看，岀現(xiàn)了住房結(jié)構(gòu)供過(guò)于求的情況，市場(chǎng)有效需求不足。本項(xiàng)目定位于中高檔住宅，項(xiàng)目在區(qū)位、配套設(shè)施、交通、小區(qū)環(huán)境等方面有較大的市場(chǎng)需求優(yōu)勢(shì)，但在銷售價(jià)格方面有一定的風(fēng)險(xiǎn)。按照國(guó)際慣例，房?jī)r(jià)一般是居民收入的36倍，而目前南昌市房?jī)r(jià)每平方米為 2722元（一般市區(qū)住宅），一套90平方米的住宅總價(jià)在 25萬(wàn)左右， 相當(dāng)于家庭收入的 8倍，難以形成有效需求。本項(xiàng)目銷售房?jī)r(jià)是這一標(biāo)準(zhǔn)的近2倍，目前南昌市先富起來(lái)的人畢竟是少數(shù)，需求有限，銷售有一定市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。雖然目前南昌市房地產(chǎn)市場(chǎng)總的趨勢(shì)是供大于求，價(jià)

36、格走高，銷售相當(dāng)不理想， 但隨著國(guó)家采取的穩(wěn)健的貨幣政策和開放的財(cái)政政策的成功，擴(kuò)大內(nèi)需取得成效，居民實(shí)際購(gòu)買力處于上升趨勢(shì)，從長(zhǎng)遠(yuǎn)看商品房銷售前景看好。為保證項(xiàng)目成功，開發(fā)商應(yīng)提高工程質(zhì)量，通過(guò)降低開發(fā) 成本，減小市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。做好方案規(guī)劃， 項(xiàng)目市場(chǎng)定位是建立在住宅小區(qū)合理的規(guī)劃基礎(chǔ)上，包括小區(qū)總體規(guī)劃、配套環(huán)境規(guī)劃、戶型規(guī)劃等。應(yīng)杜絕規(guī)劃設(shè)計(jì)單調(diào)、缺乏完善的配套功能的方案規(guī)劃，從方案的規(guī)劃上和戶型的設(shè)計(jì)上贏得消費(fèi)者，減小項(xiàng)目的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。二、經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)分析本項(xiàng)目主要應(yīng)加強(qiáng)市場(chǎng)營(yíng)銷工作，做好商品房的銷售，加大促銷力度，多渠道、多種方式推 廣促銷，盡快銷售，才能最大限度的減少項(xiàng)目的市場(chǎng)銷售風(fēng)險(xiǎn)。

37、在項(xiàng)目實(shí)施中還應(yīng)優(yōu)化設(shè)計(jì)，采取切實(shí)可行的工程技術(shù)措施和施工方案，在施工管理中，控制各項(xiàng)開發(fā)建設(shè)成本費(fèi)用，降低投資成本。從財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)分析數(shù)據(jù)可以看岀，工程投資降低1%，將比基本方案增加凈現(xiàn)值 413萬(wàn)元，增長(zhǎng)28.31% ;反之，利潤(rùn)減少，銷售收益下降。因此，降 低工程造價(jià)，控制投資成本，也是降低本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)因素之一。做好物業(yè)管理和售后服務(wù)工作。三、金融財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析本項(xiàng)目資金分為三塊：一部分銀行貸款、一部分自有資金、一部分預(yù)售房款。但從自有資金使用成本和開發(fā)資金回收考慮，減少占用資金回收風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)采用多種付款方式促銷，可以選擇采用：一次性付款方式；分期付款方式；八成銀行按揭方式；建筑分期付款+銀行按揭

38、；特惠免息付款方式； 全部按揭限期分期付款等多種付款方式，使開發(fā)資金按預(yù)期回籠， 消減金融財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)附表1 :主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表序號(hào)名稱單位數(shù)據(jù)備注I項(xiàng)目設(shè)計(jì)參數(shù)1房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品總建筑面積平方米113780商品住宅銷售面積平方米1034204780就不計(jì)建商業(yè)用房建筑面積平方米4360筑面積車位銷售面積平方米6000n經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)1開發(fā)產(chǎn)品投資萬(wàn)元31723其中：財(cái)務(wù)費(fèi)用萬(wàn)元12272單方成本元/平方米29103資金籌措萬(wàn)元31723其中：資本金萬(wàn)元2000借款萬(wàn)元8000預(yù)售房款萬(wàn)元13281自有資金萬(wàn)元84424經(jīng)營(yíng)收入萬(wàn)元397505經(jīng)營(yíng)成本萬(wàn)元286596經(jīng)營(yíng)費(fèi)用萬(wàn)元30647應(yīng)交稅金萬(wàn)元436

39、5其中：營(yíng)業(yè)稅金及附加萬(wàn)元2165土地增值稅萬(wàn)元397所得稅萬(wàn)元18038利潤(rùn)總額萬(wàn)元54659稅后利潤(rùn)萬(wàn)元366210可分配利潤(rùn)萬(wàn)元3002m財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)1投資利潤(rùn)率%17.232投資凈利潤(rùn)率%11.544投資利稅率%13.765資本金凈利潤(rùn)率%183.16全部投資內(nèi)部收益率（所得稅前）%13.227全部投資投資回收期（所得稅前）年3.398全部投資內(nèi)部收益率（所得稅后）%9.039全部投資投資回收期（所得稅后）年3.6010房地產(chǎn)投資長(zhǎng)期借款償還期年4建設(shè)期起注：整數(shù)位存在四舍五入產(chǎn)生 +1的誤差附表2 :項(xiàng)目總投資估算表單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)2004200520062007-一-開發(fā)建設(shè)

40、投資31723164421258722354591房地產(chǎn)開發(fā)成本2865915810114281353681.1土地費(fèi)用181801454436361.2前期工程費(fèi)用3573571.3基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用2512511.4建筑工程安裝費(fèi)用8369718611831.5公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用13467671.6開發(fā)間接費(fèi)用764306382761.7其他費(fèi)用42421.8不可預(yù)見費(fèi)用5622242712房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用306463211598823912.1銷售費(fèi)用9944323961662.2管理費(fèi)用8434653364022.3財(cái)務(wù)費(fèi)用1227167391446223-二二經(jīng)營(yíng)資金二項(xiàng)目總投資額31

41、723164421258722354591開發(fā)產(chǎn)品投資31723164421258722354592固定資產(chǎn)投資3經(jīng)營(yíng)資金附表3 :銷售收入與經(jīng)營(yíng)稅金估算表單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)200420052006200720081銷售收入39750172951582266331.1可銷售面積（平方米）1090005824238672120861.2平均售價(jià)（元/平方米）36472970409154881.3銷售比例（%）1005336112經(jīng)營(yíng)稅金及附加21659528703432.1營(yíng)業(yè)稅19688657913122.2城市維護(hù)建設(shè)稅1386155222.3教育費(fèi)附加59262493土地增值稅3971

42、73158664商品房銷售凈收入3718816170147946224注：銷售比例是各個(gè)產(chǎn)品銷售比例的加權(quán)平均附表4 :土地增值稅估算表單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)200420052006200720081銷售收入39750172951582266332扣除項(xiàng)目2.1開發(fā)成本2.2開發(fā)費(fèi)用2.3銷售稅金2.4其他扣除額3增值額4增值比例（%）5增值稅率（%）1116速算扣除率（%）7土地增值稅39717315866附表5 :投資使用計(jì)劃與資金籌措表單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)200420052006200720081總投資31723164421258722354591.1經(jīng)營(yíng)資金1.2開發(fā)產(chǎn)品投資3172

43、316442125872235459其中：不含財(cái)務(wù)費(fèi)用3049616275121961789236財(cái)務(wù)費(fèi)用12271673914462232資金籌措31723164421258722354592.1資本金200020002.2預(yù)售收入132811058722354592.3租金收入2.4其他收入2.5自有資金844284422.6借款8000600020002.6.1開發(fā)產(chǎn)品投資長(zhǎng)期借款8000600020002.6.2經(jīng)營(yíng)資金借款附表6 :損益表單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)200420052006200720081經(jīng)營(yíng)收入39750172951582266331.1銷售收入397501729515

44、82266331.2租金收入2總成本費(fèi)用31723157101181641972.1開發(fā)成本28659142091068237682.2開發(fā)費(fèi)用3064150111344293經(jīng)營(yíng)稅金及附加21659528703434土地增值稅397173158665利潤(rùn)總額5465460297820276彌補(bǔ)前年度虧損7應(yīng)繳所得稅額5465460297820278所得稅18031529826699稅后利潤(rùn)33623081196135810盈余公積6605536024510.1法定盈余公積金3673120013610.2公益金183151006810.3任意盈余公積金1109604111力口：年初未分配利潤(rùn)2

45、53188912可供投資者分配利潤(rùn)2531636111313應(yīng)付利潤(rùn)A方B方C方14年末未分配利潤(rùn)25318893002注：成本費(fèi)用按銷售金額比例各期分?jǐn)?。附? :現(xiàn)金流量表（全部投資）單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)200420052006200720081現(xiàn)金流入39750155651488983969001.1銷售收入39750155651488983969001.2租金收入1.3其他收入1.4回收固定資產(chǎn)余值1.5回收經(jīng)營(yíng)資金1.6凈轉(zhuǎn)售收入2現(xiàn)金流岀360881644213864424515372.1開發(fā)產(chǎn)品投資31723164421258722354592.2經(jīng)營(yíng)資金2.3經(jīng)營(yíng)費(fèi)用2.4經(jīng)

46、營(yíng)稅金及附加21659528703432.5土地增值稅397173158662.6所得稅18031529826693凈現(xiàn)金流量3662-164421701106446859900累計(jì)凈現(xiàn)金流量-16442-14741-4097276236624所得稅前凈現(xiàn)金流量5465-164421853116267528900累計(jì)所得稅前凈現(xiàn)金流量-16442-14589-2963456554655凈現(xiàn)值-300-14947140679974685559累計(jì)凈現(xiàn)值-14947-13541-554-859-3006所得稅前凈現(xiàn)值1020-14947153187355142559累計(jì)所得稅前凈現(xiàn)值-14947-

47、13416-46814611020計(jì)算指標(biāo)所得稅前所得稅后內(nèi)部收益率（FIRR）13.22%9.03%財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）1020-300投資回收期（年）靜態(tài)3.393.60投資回收期（年）動(dòng)態(tài)3.91基準(zhǔn)收益率（Ie）10%10%附表8 :現(xiàn)金流量表（資本金）單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)200420052006200720081現(xiàn)金流入39750155651488983969001.1銷售收入39750155651488983969001.2租金收入1.3其他收入1.4回收固定資產(chǎn)余值1.5回收經(jīng)營(yíng)資金1.6凈轉(zhuǎn)售收入2現(xiàn)金流岀360881044211864824555372.1資本金200020002.2租售收入用于產(chǎn)品投資132811058722354592.3自有資金844284422.4經(jīng)營(yíng)資金2.5經(jīng)營(yíng)費(fèi)用2.6經(jīng)營(yíng)稅金及附加21659528703432.7土地增值稅397173158662.8所得稅18031529826692.9借款本金償還8000400040002.10借款利息支付3凈現(xiàn)金流量3662-10442370166442859900累計(jì)凈現(xiàn)金流