1、目標(biāo)成本管理作業(yè)指引編制日期審核日期批準(zhǔn)日期作業(yè)指引目的 提高公司成本管理水平，建立先進(jìn)合理的目標(biāo)成本管理體系，落實(shí)“可研版目標(biāo)成本-規(guī)劃方案版目標(biāo)成本施工圖版目標(biāo)成本動(dòng)態(tài)成本結(jié)算成本”的全過(guò)程管理原則。適用范圍適用于公司開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的目標(biāo)成本編制與管理。定義目標(biāo)成本：是公司基于市場(chǎng)狀況、項(xiàng)目定位規(guī)劃，結(jié)合公司經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，根據(jù)預(yù)期售價(jià)和目標(biāo)利潤(rùn)進(jìn)行、結(jié)合市場(chǎng)價(jià)格行情以及對(duì)未來(lái)風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)估預(yù)先確定的，經(jīng)過(guò)努力所要實(shí)現(xiàn)的成本指標(biāo)，以管理將來(lái)設(shè)計(jì)、采購(gòu)、項(xiàng)目管理、銷售等各作業(yè)過(guò)程成本支出。職責(zé)成本監(jiān)控中心成本監(jiān)控中心是區(qū)域成本管理的專業(yè)管控部門；審核核算中心編制的目標(biāo)成本；監(jiān)控動(dòng)態(tài)成本監(jiān)控，備案月度的動(dòng)態(tài)成

2、本報(bào)告；負(fù)責(zé)成本數(shù)據(jù)庫(kù)的建立和維護(hù)工作。地區(qū)核算部地區(qū)核算部是地區(qū)公司項(xiàng)目成本管理的執(zhí)行部門；負(fù)責(zé)編制地區(qū)公司的項(xiàng)目目標(biāo)成本；負(fù)責(zé)地區(qū)公司項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)成本監(jiān)控、編制月度的動(dòng)態(tài)成本報(bào)告。工程、設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)等各專業(yè)職能部門按權(quán)限參加項(xiàng)目目標(biāo)成本的評(píng)價(jià)；提供項(xiàng)目目標(biāo)成本測(cè)算所需資料文件資料。關(guān)鍵活動(dòng)描述目標(biāo)成本的組建和內(nèi)容目標(biāo)成本資料文件主要為：目標(biāo)成本測(cè)算資料文件；目標(biāo)成本測(cè)算資料文件包括：目標(biāo)成本測(cè)算表、目標(biāo)成本測(cè)算及拆分指引。目標(biāo)成本管理原則：深化可研版原則、客戶導(dǎo)向原則、事前監(jiān)控原則。目標(biāo)成本資料文件的編制：目標(biāo)成本測(cè)算表的編制項(xiàng)目規(guī)劃方案確定后，地區(qū)公司負(fù)責(zé)人應(yīng)召集開(kāi)發(fā)、設(shè)計(jì)、工程、銷售、核算

3、、財(cái)務(wù)等相關(guān)部門，共同編制項(xiàng)目目標(biāo)成本，由核算部門匯總、審核、修訂后，作為目標(biāo)成本錄入的依據(jù)。隨項(xiàng)目開(kāi)發(fā)不斷推進(jìn)，當(dāng)施工圖確定，所有目應(yīng)深化編制施工圖版目標(biāo)成本，以更有效指導(dǎo)目標(biāo)成本管理工作。各地區(qū)公司應(yīng)參考當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)政策、收費(fèi)資料文件、該項(xiàng)目的產(chǎn)品定位、當(dāng)?shù)仡愃乒こ痰慕?jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，并考慮項(xiàng)目的自身特征與風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行目標(biāo)成本編制。編制依據(jù)： 可研版成本測(cè)算資料文件資料及地塊地質(zhì)等資料文件資料；經(jīng)政府審批的規(guī)劃指標(biāo)及規(guī)劃設(shè)計(jì)方案；各產(chǎn)品類型的建造標(biāo)準(zhǔn)、交樓標(biāo)準(zhǔn)；政府對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；財(cái)務(wù)部提供的財(cái)務(wù)費(fèi)用、所有稅費(fèi)等；以往類似項(xiàng)目的造價(jià)指標(biāo)和當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)價(jià)信息。編制要求：目標(biāo)成本應(yīng)采用公司統(tǒng)一的目標(biāo)

4、成本測(cè)算表進(jìn)行測(cè)算。目標(biāo)成本按項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期分期編制。目標(biāo)成本測(cè)算應(yīng)做到量?jī)r(jià)分離、分?jǐn)偤侠?、測(cè)算精細(xì)、依據(jù)充分。目標(biāo)階段成本測(cè)算與可研階段成本測(cè)算不一致之處應(yīng)有充分的依據(jù)和說(shuō)明，且應(yīng)對(duì)差異進(jìn)行分析說(shuō)明。目標(biāo)成本的制定應(yīng)具備可追溯性，編制目標(biāo)成本的所有資料文件資料應(yīng)及時(shí)收集、整理、歸檔。注意事項(xiàng)：目標(biāo)成本的測(cè)算應(yīng)充分考慮到所有風(fēng)險(xiǎn)因素，設(shè)置詳細(xì)的風(fēng)險(xiǎn)費(fèi)用項(xiàng)，以風(fēng)險(xiǎn)概率形式體現(xiàn)項(xiàng)目成本的風(fēng)險(xiǎn)。目標(biāo)成本編制時(shí)應(yīng)注意與可研版成本進(jìn)行比較，對(duì)啟動(dòng)階段測(cè)算過(guò)程中不確定的內(nèi)容需重點(diǎn)關(guān)注。如：規(guī)劃方案對(duì)場(chǎng)區(qū)土方工程的影響；地基詳勘報(bào)告對(duì)地基處理、護(hù)坡、降水的影響；停車方案對(duì)成本的影響；銷售方案變化等。測(cè)算時(shí)應(yīng)盡量

5、填寫完整的測(cè)算依據(jù)和造價(jià)指標(biāo)，測(cè)算的指標(biāo)忌生搬硬套，應(yīng)結(jié)合實(shí)際產(chǎn)品形態(tài)在經(jīng)驗(yàn)指標(biāo)基礎(chǔ)上進(jìn)行調(diào)整。測(cè)算依據(jù)同樣應(yīng)考慮實(shí)際情況并進(jìn)行調(diào)整。目標(biāo)成本編制所依據(jù)的規(guī)劃方案、產(chǎn)品建造標(biāo)準(zhǔn)的制定是成本、營(yíng)銷推廣、設(shè)計(jì)、工程、采購(gòu)、客服、財(cái)務(wù)、物業(yè)等多部門互動(dòng)的決策過(guò)程，成本編制人員需要主動(dòng)溝通相關(guān)部門，跟進(jìn)成本測(cè)算，提出成本建議或意見(jiàn)，以供方案決策。目標(biāo)成本編制過(guò)程中的測(cè)算與分?jǐn)傇瓌t可參考目標(biāo)成本測(cè)算及拆分指引（華南與xx區(qū)試行）。目標(biāo)成本的錄入與審核地區(qū)公司核算部應(yīng)嚴(yán)格依照ERP系統(tǒng)操作要求，在系統(tǒng)內(nèi)進(jìn)行目標(biāo)成本編制單的錄入，形成目標(biāo)成本匯總單。目標(biāo)成本匯總單經(jīng)成本監(jiān)控中心、地區(qū)公司負(fù)責(zé)人、區(qū)域分管領(lǐng)導(dǎo)

6、審核，最終由張生審批后正式生效。目標(biāo)成本審批履行后，需當(dāng)月在成本信息月報(bào)中反饋該項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本。為避免影響項(xiàng)目運(yùn)作，各地公司應(yīng)在項(xiàng)目開(kāi)工前履行目標(biāo)成本的錄入及審批。 目標(biāo)成本審批通過(guò)前，為保證項(xiàng)目前期工作順利開(kāi)展，土地價(jià)款及開(kāi)發(fā)前期費(fèi)用暫不受目標(biāo)成本監(jiān)控，可以線上進(jìn)行協(xié)議錄入及請(qǐng)款；其他協(xié)議不允許錄入及請(qǐng)款。目標(biāo)成本審批通過(guò)后，在目標(biāo)成本監(jiān)控額度內(nèi)，所有相關(guān)協(xié)議審批與請(qǐng)款均可進(jìn)行。若超出各目標(biāo)成本科目單項(xiàng)監(jiān)控額（含土地成本、開(kāi)發(fā)前期籌備費(fèi)、社區(qū)市政工程費(fèi)、園林環(huán)境費(fèi)、配套設(shè)備工程費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)等二級(jí)科目以及建安工程費(fèi)的三級(jí)科目），則不允許發(fā)起相應(yīng)科目新協(xié)議的審批及新的特殊費(fèi)用請(qǐng)款。目標(biāo)成本的調(diào)整

7、或修訂各地區(qū)公司應(yīng)以編訂的目標(biāo)成本為指引，準(zhǔn)確核算成本發(fā)生額，嚴(yán)格監(jiān)控動(dòng)態(tài)成本。如遇特殊情況，應(yīng)陳述原因，依照以下流程對(duì)目標(biāo)成本進(jìn)行調(diào)整或修訂：若項(xiàng)目成本發(fā)生額超過(guò)單一科目的監(jiān)控額，但未超目標(biāo)成本總額（不影響項(xiàng)目毛利），地區(qū)公司核算部可依照目標(biāo)成本編制原則，在除土地成本和期間費(fèi)用以外的其余各二、三級(jí)成本科目之間，合理調(diào)整各科目的成本余額分配，經(jīng)ERP系統(tǒng)報(bào)區(qū)域成本監(jiān)控中心審核，地區(qū)公司負(fù)責(zé)人審批后生效。若項(xiàng)目成本的預(yù)計(jì)發(fā)生額超過(guò)原審批通過(guò)的目標(biāo)成本總額（影響項(xiàng)目毛利），或因產(chǎn)品類型調(diào)整等原因致使預(yù)期成本大幅降低，則需由地區(qū)公司發(fā)起目標(biāo)成本修訂申請(qǐng)，報(bào)張生審批后生效。目標(biāo)成本修訂的原則是：可預(yù)見(jiàn)

8、的風(fēng)險(xiǎn)因素不在修訂范圍內(nèi)。目標(biāo)成本經(jīng)確定后不得隨意修訂，有下列情況之一者，可修訂目標(biāo)成本，一般成本變化在成本動(dòng)態(tài)中反映即可：因政府政策變化 (例如：實(shí)施90/70、節(jié)能環(huán)保政策等)使目標(biāo)成本發(fā)生變化。因項(xiàng)目定位要求（例如：改毛坯為推廣精裝修房）使目標(biāo)成本發(fā)生變化。公司開(kāi)發(fā)計(jì)劃重大調(diào)整（包括分期面積、開(kāi)發(fā)周期調(diào)整）致使目標(biāo)成本變化。因市場(chǎng)售價(jià)不可預(yù)料的增長(zhǎng)，滿足以下條件時(shí)允許修訂：第一次銷售預(yù)估均價(jià)距目標(biāo)成本確定時(shí)的預(yù)估售價(jià)提升20以上，允許調(diào)整的范圍包括建筑外立面（不影響報(bào)批報(bào)建）、精裝修檔次、園林景觀工程等。目標(biāo)成本的調(diào)減：原則上，在不超出目標(biāo)成本（施工圖版）的前提下，綜合考慮項(xiàng)目的品質(zhì)、進(jìn)

9、度等要求，進(jìn)行適應(yīng)性調(diào)整。目標(biāo)成本和動(dòng)態(tài)成本的預(yù)警每月底，核算部需依照公司要求履行成本信息的編制并報(bào)送，具體操作要求及程序見(jiàn)信息報(bào)送管理作業(yè)指引。信息月報(bào)的項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本數(shù)據(jù)需同目標(biāo)成本測(cè)算表的測(cè)算口徑保持統(tǒng)一。除信息月報(bào)反饋的信息外，重要的或突發(fā)的成本信息，如重大成本變更、大金額索賠、成本錯(cuò)漏、成本風(fēng)險(xiǎn)、職業(yè)道德事件等須及時(shí)向公司反饋。動(dòng)態(tài)成本清查：是指在目標(biāo)成本確定之后，項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中，以目標(biāo)成本為監(jiān)控線，定時(shí)對(duì)項(xiàng)目已發(fā)生成本進(jìn)行核對(duì)和確定的工作。成本清查需根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)展情況，對(duì)待發(fā)生成本進(jìn)行分析預(yù)測(cè)和調(diào)整，從而及時(shí)、全面、真實(shí)地反映項(xiàng)目成本狀況，并形成該項(xiàng)目的調(diào)整版成本測(cè)算表，報(bào)成本監(jiān)控中心審核。各地區(qū)公司應(yīng)至少每項(xiàng)目開(kāi)盤前、年末各組織一次項(xiàng)目成本清查工作。核算部門是成本清查工作的組織和牽頭部門，對(duì)清查結(jié)果和最終數(shù)據(jù)的真實(shí)性及準(zhǔn)確性負(fù)責(zé)。地區(qū)公司各相關(guān)部門為成本清查工作的具體實(shí)施部門，對(duì)自身業(yè)務(wù)范圍內(nèi)發(fā)生的成本進(jìn)行自查，并對(duì)結(jié)果負(fù)責(zé)。成本清查內(nèi)容主