1、國有農(nóng)用地價格評估以敦煌市國家堡銀花農(nóng)場轉讓為例（方家不動產(chǎn)評估田 蔚730000）摘要：通過對農(nóng)業(yè)土地使用權特點的分析，對國有農(nóng)地與其他農(nóng)用地等價格內(nèi)涵的分析，最后采用收益法法對國有農(nóng)地價格進行評估。：農(nóng)業(yè)用地轉讓銀花農(nóng)場1、項目評估的背景省敦煌種業(yè)位于河西走廊西端的酒泉市，是歷史上絲綢的必經(jīng)之地，河西走廊已第一大生產(chǎn)，毗鄰中國第一大棉花主產(chǎn)區(qū)-?，F(xiàn)有 14 家、11 家子公司，分布于酒泉下轄的五個縣市區(qū)和省蘭州、張掖、定西等地及省新鄉(xiāng)市、省市、河北省石家莊市，共有員工 2000 多人。公司總資產(chǎn)已達 17 億元，凈資產(chǎn) 5.8 億元。公司的主要產(chǎn)品包括有玉米、小麥、棉花、瓜類、蔬菜、花卉、

2、牧草、馬鈴薯等 8 大系列、20 多個種類、1000 多個品種。投資建設的棉蛋白油脂項目、使用噴霧干燥技術生產(chǎn)的番茄粉等產(chǎn)品也已投產(chǎn)上市。公司生產(chǎn)的“敦煌飛天”等品牌的、棉花產(chǎn)品暢銷國內(nèi) 20 多個?。ㄊ?、區(qū)），為、荷蘭、韓國、德國等 10 多個國家代繁的瓜類蔬菜。公司產(chǎn)品生產(chǎn)處于河西走廊。本地區(qū)海拔 10001600 米之間，年日照 3033.43316.5 小時，年降水量 32.978.4mm，蒸發(fā)量 20004000mm，10積溫 17553611，無霜期 130159 天，光照充足，熱量豐富，大氣干燥，晝夜溫差大，生態(tài)類型多，病蟲害少，并有綠洲戈壁相間形成的天然屏障，生態(tài)條件十分獨特，

3、適于種植多類農(nóng)作物和從事生產(chǎn)。公司農(nóng)業(yè)基礎生產(chǎn)設施齊全，井河互補為主的灌溉條件優(yōu)越，所生產(chǎn)的玉米、棉花、馬鈴薯、甜菜、油葵、瓜菜、花卉、牧草等籽粒飽滿、色澤好、純度高、發(fā)芽率高，綜合質(zhì)量優(yōu)于國內(nèi)其它地區(qū)。公司利用上市募金，先后投建了玉米及加工中心等 3 類共8 個項目，為公司擴張兼并，拓寬經(jīng)營領域提供了大舞臺。圍繞主營業(yè)務發(fā)展，公司采取資本運營，先后與國內(nèi)一批企業(yè)、所達成協(xié)議，分別就占領資源市場、開發(fā)新產(chǎn)品、健全網(wǎng)絡開展了一系列成功的兼并擴張業(yè)務。作為主要的生產(chǎn)企業(yè)和上市公司，公司為了做大做強，決定對原國有農(nóng)場敦煌市南陽溝村南陽溝銀花農(nóng)場進行收購，并對公司的農(nóng)業(yè)資產(chǎn)進行整合，以便充分發(fā)揮上市公

4、司的規(guī)模優(yōu)勢、技術優(yōu)勢和融資優(yōu)勢。2、該類土地評估的難點、重點2.1、農(nóng)用地的特點農(nóng)業(yè)土地利用，是人類為了從土地上獲得動植物產(chǎn)品，而對土地實施的使用、改造和保護等活動，以便用獲得的產(chǎn)品滿足人類生存和社會發(fā)展的需要。在一定區(qū)域內(nèi)，不同的地形、土壤、氣候等條件，其利用的方向、方式和經(jīng)濟效果會有很大不同。優(yōu)越的自然條件，比那些條件差的地區(qū)，在用途上要廣泛，經(jīng)濟效果一般也比較好。自然條件相同，交通方便程度不同，或距城鎮(zhèn)和經(jīng)濟、文化中心遠近不同，其土地利用的方向和效果也會有很大差異。不同的農(nóng)業(yè)利用方式，并不是不變的。由于科學技術水平和經(jīng)濟條件的變化，生產(chǎn)條件隨之而變更，每塊土地的特點就會相對地發(fā)生不同程

5、度的變化。一種農(nóng)用地可轉變?yōu)榱硪环N農(nóng)用地，某種難以利用的土地經(jīng)改造后，可能變?yōu)榱己玫霓r(nóng)用地。農(nóng)用地受土地本身的自然條件影響很大，并不是所有的土地都可用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，只有滿足農(nóng)作物及其它綠色植物，如樹木、花草等生命活動條件的土地，才能用于種植業(yè)、林業(yè)和養(yǎng)殖業(yè)。這是因為農(nóng)、林、牧業(yè)是第一性生產(chǎn)，它只有借助于一定物理、化學性狀和肥力的土壤，綠色植物才能將能轉變?yōu)槲镔|(zhì)能。因此，土地對農(nóng)業(yè)生產(chǎn)所起的作用與對其它部門生產(chǎn)與經(jīng)營所起的作用有本質(zhì)的區(qū)別。土地對一切有生命的農(nóng)作物和綠色植物來說不僅是生產(chǎn)的場所、空間和基地，并且是綠色植物再生產(chǎn)的基本物質(zhì)條件，它在綠色植物將光能轉變?yōu)槲镔|(zhì)能量的過程中提供營養(yǎng)來源。因

6、此，土地在農(nóng)業(yè)生產(chǎn)過程中既是勞動工具，又是勞動對象，是一種不可替代的生產(chǎn)資料。影響農(nóng)用地利用的具體一般包括地勢的高低，坡度的大小，土壤的理化性狀(如土壤質(zhì)地、土層厚度、有機質(zhì)含量、值、水理深等)，氣溫的高低，降水量的多少和分布等。一般農(nóng)作物均要求平坦的地形，肥沃的土壤，良好的理化性狀，適宜農(nóng)作物正常生長發(fā)育的溫度、濕度和光照等。但具備以上條件的土地，在地球的陸地表面上是極其有限的，分布也是不平衡的。氣溫和降水對土地來說實際上了其外部環(huán)境，但是對于農(nóng)作物或其它綠色植物的生長和發(fā)育來說，則是不可或缺的基本條件。由于氣溫和降水一方面受氣候帶的影響，另一方面也受到地形、地勢和植被的影響，具有一定的區(qū)域

7、性，因此一定地區(qū)的氣溫和降水狀況在一個較長時期內(nèi)是有規(guī)律變化的，所以氣溫和降水狀況往往也了農(nóng)業(yè)用地生產(chǎn)能力和利用效果的基本影響。2.2、農(nóng)用地評估的難點、重點由于國有農(nóng)產(chǎn)的性質(zhì)的特殊性，其土地多為農(nóng)用地，土地使用權性質(zhì)為劃撥土地，即企業(yè)土地多為國有劃撥農(nóng)地。由于國家集體土地流轉，而集體土地以農(nóng)用地為主。國有農(nóng)用地數(shù)量很少，缺乏相應的市場交易，另外國家對國有農(nóng)地是否可以流轉，企業(yè)改制中對國有農(nóng)用地處置也沒有明確規(guī)定。而農(nóng)用地的基準地價和交易制度還沒有建立，交易市場還沒有形成。因此國有農(nóng)用地的市場交易資料幾乎沒有。在日常的土地資產(chǎn)評估中，農(nóng)用地價格有農(nóng)用地征收價格、農(nóng)用地征用價格、農(nóng)用地基準地價、

8、農(nóng)用地承包、轉包、租賃價格、征地區(qū)片價、征地補償價格等多種。上述價格主要是對集體土地而言的價格，同國有建設用地價格相比具有更強的政策性和保障性。農(nóng)用地估價規(guī)程TD/T1006-2003 將農(nóng)用地價格定義為是在正常條件下，相對估價期日，依據(jù)農(nóng)用地的自然條件、社會經(jīng)濟條件和特殊等，農(nóng)用地所能實現(xiàn)的價格。由于規(guī)程沒有明確該農(nóng)用地是國有農(nóng)地還是集體農(nóng)地，而我國現(xiàn)行的都明確規(guī)定集體農(nóng)地不能流轉，我個人理解這個概念是國有農(nóng)用地的市場價格，即有限年期的土地使用權價格。農(nóng)用地價格一般以其收益能力為基礎，農(nóng)用地有所謂生產(chǎn)能力與收益能力之分。前者是在特定的自然條件（土壤、氣候、地形）下，農(nóng)用地所能生產(chǎn)農(nóng)作物的能力

9、；收益能力則為獲取純收益大小的能力。因此農(nóng)用地價格，可以說是由生產(chǎn)能力和收益能力。如兩宗面積相等的土地，生產(chǎn)能力完全相同，但位置不同，則比較接近消費地者價格較高；如兩宗土地距消費地距離一樣，則生產(chǎn)能力較大者價格較高。各種評估方法的適用性：市場法適用于比較活躍的地區(qū)，即宗地所在區(qū)域有較多的農(nóng)用地市場交易，并與待估宗地有可比性。到目前為止的農(nóng)用地市場流轉很少甚至沒有，作為西部相對的地區(qū)，國有農(nóng)用地的交易更少，所有市場法不適用。成本法是指以新開墾農(nóng)用地或土地整理過程中所耗費的各項費用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利息、利潤、農(nóng)用地增值收益，并進行各種修正確定農(nóng)用地價格，適用于經(jīng)過未利用土地開發(fā)或土地整

10、理后的農(nóng)用地價格評估。取得未利用地或中低產(chǎn)田的客觀費用較易獲得，但是由于該農(nóng)場的土地多是在鹽堿地或荒漠土地的基礎上經(jīng)過幾年甚至數(shù)十年的排堿、土壤熟化才能達到較理想的耕種條件，因此開發(fā)期限和開發(fā)費用較難測算。收益法是將待估農(nóng)用地未來各期正常年純收益，以適當?shù)耐恋剡€原利率還原，估算待估農(nóng)地價格。適用于在正常條件下有客觀收益且土地純收益較容易測算的農(nóng)用地價格評估。由于每年的客觀收益和投入費用較易獲得，故該方法較適用。由于到目前為止，省內(nèi)的農(nóng)用地基準地價還沒有制定并實施，故無法使用。3、解決方法選擇在評估過程中，廣泛了銀花農(nóng)場附近的土地土壤條件，土壤養(yǎng)分，灌溉條件，氣候條件，主要作物的產(chǎn)量，價格等狀況

11、；同時了農(nóng)地市場交易情況，種植過程中的、化肥、水電、耕種、人工等費用，取得未利用地或中低產(chǎn)田的取得價格的資料。經(jīng)綜合分析，決定采用收益法和標準樣地比較法對其價格進算。收益還原法是將待估農(nóng)用地未來各期正常年純收益(地租)，以適當?shù)耐恋剡€原率還原，從而估算出待估農(nóng)用地價格的法。踏勘現(xiàn)場時，和搜集與待估宗地有關的玉米近三年的產(chǎn)量、市場售價、每畝耕地每年化肥、水電、人工等費用的投入等資料，該然后分別測算年總收益、年總費用，并計算年純收益，然后確定適當?shù)耐恋剡€原率，具體步驟如下：（1）、年總收益的分析計算年總收益是指待估宗地按法定用途，合理有效地利用土地所取得的持續(xù)而穩(wěn)定的客觀正常年收益。確定年總收益時

12、應根據(jù)待估農(nóng)用地生產(chǎn)經(jīng)營的方式，進行具體分析。待估宗地為直接生產(chǎn)經(jīng)營方式，用農(nóng)產(chǎn)品年收入作為年總收益，農(nóng)產(chǎn)品年收入，是指農(nóng)用地用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)過程中，每年平均的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)產(chǎn)品的收入，包括主產(chǎn)品收入和副產(chǎn)品收入。收入的計算根據(jù)其產(chǎn)量和估價期日的正常市場價格進行。（2）、年總費用的分析計算年總費用是指待估宗地的使用者在進行生產(chǎn)經(jīng)營活動中所支付的年平均客觀總費用。在確定年總費用時應根據(jù)待估農(nóng)用地生產(chǎn)經(jīng)營活動的方式，進行具體分析。待估宗地為直接生產(chǎn)經(jīng)營方式，用農(nóng)用地費和生產(chǎn)農(nóng)副產(chǎn)品的費用之和作為總費用。農(nóng)用地費一般指農(nóng)用地基本配套設施的年平均；生產(chǎn)經(jīng)營農(nóng)副產(chǎn)品的費用一般包括生產(chǎn)農(nóng)副產(chǎn)品過程中所必須支付的直接

13、及間接費用，包括費、肥料費、人工費、機工費、費、材料費、水電費農(nóng)具費以及有關的、利息等。（3）、求取年純收益土地年純收益為年總收益與年總費用之差。（4）、土地還原率的確定農(nóng)用地還原利率是用以將農(nóng)用地純收益還原為農(nóng)用地價格的比率。確定合適的還原利率，是利用收益還原法計算農(nóng)用地價格的關鍵問題之一。還原利率實質(zhì)上是一種資本投資收益率，就通常情況來講，利率的大小是與投資風險的大小成正比，風險大者，利率也高。鑒于還原利率等同于具有同等風險的資本的收益率的這種情況，確定還原利率采用以下幾種方法：租價比方法：即選擇與評估對象處于同一地區(qū)或近鄰地區(qū)，相同用途的三宗以上近期發(fā)生交易的，且在交易類型上與評估對象相

14、似的農(nóng)用地交易實例，以交易實例的土地或土地純收益與其價格的比率的均值作為土地還原率。安全利率加風險調(diào)整值法：即土地還原率=安全利率+風險調(diào)整值。安全利率可選用同一時期的一年期國債年利率或一年期定期存款年利率，風險調(diào)整值應根據(jù)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)所遇到的性天氣、評估對象所處地區(qū)的社會經(jīng)濟發(fā)展水平和農(nóng)用地市場等狀況對其影響程度而確定。投資風險與投資收益率綜合排序法：將社會上各種相關類型投資，按它們的收益率與風險大小排序，然后分析判斷估價對象所對應的范圍，確定其還原率。由于該宗土地所在區(qū)域土地租賃很少，發(fā)生的少量土地租賃多是因無力耕種，為了不使土地荒蕪，只是象征性的收取部分租賃費用，不具有參考價值，因此租價比無法使用，而安全利率容易確定，從各種投資風險與收益水平看，農(nóng)用地投資風險與當時五年期存款利