1、柏廬路項項目市場場定位和和投資可可行性分分析深圳市尺尺度市場場策略顧顧問有限限公司項目市場場定位和和投資可可行性分分析報告告思路第一部分分：項目目目標市市場初步步定位報報告1、項目目市場環(huán)環(huán)境描述述2、目標標市場初初步定位位3、定位位理由第二部分分：項目目投資可可行性分分析報告告1、項目目可行性性分析前前言2、項目目初步定定位3、項目目方案分分析項目開發(fā)發(fā)進度和和銷售進進度確定定項目銷售售單價的的確定項目銷售售收入的的確定項目投資資開發(fā)成成本的假假設和地地價的確確定現(xiàn)金流量量表分析析項目財務務指標分分析項目敏感感性分析析第一部分分 項目目目標市市場初步步定位報報告項目市場場環(huán)境描描述：1、項目

2、目概況：柏廬路項項目用地地位于XXX市城城北區(qū)柏柏廬北路路西面，婁苑路路以南，昆太路路改造線線以北。XX市市氣象站站臨靠地地塊中端端。項目目總占地地面積約約311100平平方米，南北長長約5000米，東西寬寬約655米（包包括退讓讓紅線），多層層建筑容容積率小小于等于于1.88，小高高層建筑筑容積率率小于等等于2.5；多多層建筑筑密度小小于等于于35%。地塊塊為商業(yè)業(yè)和居住住用地性性質(zhì)。2、項目目用地現(xiàn)現(xiàn)狀項目地塊塊形狀呈呈規(guī)則的的長條形形狀，長長5000米，寬寬65米米，地勢勢平坦，地表整整齊，和和新修660米寬寬的柏廬廬路路面面基本平平齊，地地塊上目目前大部部分為農(nóng)農(nóng)田和少少量臨時時建筑物

3、物，與主主城區(qū)僅僅一橋之之隔，基基本上是是一塊便便于開發(fā)發(fā)的熟地地。項目目西部緊緊鄰即將將修整為為60米米寬體現(xiàn)現(xiàn)城區(qū)風風貌的主主干道之之一的柏柏廬路，隔柏廬廬路相對對望的是是同心村村十五組組村居用用地，目目前已被被另一發(fā)發(fā)展商收收購，北北段東側側緊挨電電視廣播播大學，中間為為XX市市氣象站站，南段段東側為為市農(nóng)業(yè)業(yè)技術推推廣中心心和精密密模具標標準件公公司。北北部隔婁婁苑路為為同心村村的回遷遷戶和同同心密友友新村別別墅區(qū)，南部為為正改道道修建的的昆太路路，隔昆昆太路再再跨過越越河就進進入了XXX市目目前的中中心城區(qū)區(qū)，所以以，目前前該地段段雖然處處于城郊郊接合地地段，但但隨著新新的市政政中心

4、的的向東向向北遷移移，該地地塊所處處位置將將成為老老城區(qū)繁繁華商務務的一級級輻射地地帶，具具備較強強的升值值潛力。3、項目目區(qū)域市市政公建建配套情情況：1）交通通：柏廬路地地塊周邊邊有二路路、十一一路公交交車，可可到達XXX主城城區(qū)的絕絕大多數(shù)數(shù)地方，同時根根據(jù)調(diào)查查，XXX市居民民對外交交通仍主主要依賴賴自行車車、摩托托車或的的士，而而本項目目三面緊緊鄰三條條路面狀狀況很好好的柏廬廬路、昆昆太路、婁苑路路，與市市區(qū)和城城北皆暢暢通無阻阻，且隨隨著柏廬廬路兩側側大面積積商住項項目的開開發(fā)成功功，其人人流量和和公交車車流量將將呈現(xiàn)互互動的良良好發(fā)展展前景。2）周邊邊社區(qū)生生活配套套設施：柏廬路地

5、地塊小區(qū)區(qū)周邊2200米米范圍內(nèi)內(nèi)社區(qū)配配套設施施很少，沿柏廬廬北路分分布的大大部分為為村居自自建房和和待開發(fā)發(fā)用地，沿昆太太路分布布的主要要是電子子、模具具加工廠廠，加油油站、道道路建設設工程隊隊等工業(yè)業(yè)設施，本項目目地塊東東側四十十米的市市后街沿沿街左側側店面均均為機械械、消防防器材、摩托配配件等工工業(yè)器具具銷售點點，右側側則僅存存在一兩兩家檔次次較低的的商店、酒樓等等生活配配套。3）周邊邊教育配配套：柏廬路項項目南一一百米越越河大橋橋邊有XXX市二二中，除除此之外外嬰幼，小學教教育配套套較為缺缺乏。4）娛樂樂設施兩兩地塊周周邊基本本沒有。5）醫(yī)院院設施：無醫(yī)院院和任何何便利的的醫(yī)療配配套

6、診所所之類。 二、目標標市場初初步定位位： 1、項目性性質(zhì)定位位：商住綜合合樓，其其中一、二層裙裙樓設置置為商業(yè)業(yè)用途 2、項目性性質(zhì)定位位理由：從項目所所處背景景而言，柏廬路路地塊小小區(qū)周邊邊2000米范圍圍內(nèi)社區(qū)區(qū)配套設設施很少少，沿柏柏廬北路路分布的的大部分分為村居居自建房房和待開開發(fā)用地地，沿昆昆太路分分布的主主要是電電子、模模具加工工廠，加加油站、道路建建設工程程隊等工工業(yè)設施施，本項項目地塊塊東側四四十米的的市后街街沿街左左側店面面均為機機械、消消防器材材、摩托托配件等等工業(yè)器器具銷售售點，右右側則僅僅存在一一兩家檔檔次較低低的商店店、酒樓樓等生活活配套。周邊配配套欠缺缺，無法法滿

7、足周周邊富裕裕農(nóng)民的的要求。目前該該項目地地段雖然然處于城城郊接合合地段，但隨著著新的市市政中心心的向東東向北遷遷移，該該地塊所所處位置置將成為為老城區(qū)區(qū)繁華商商務的一一級輻射射地帶，具備較較強的升升值潛力力，這可可以從消消費者攔攔訪中潛潛在消費費者對該該地段有有53.2%的的認同率率得到佐佐證。從前景而而言，該該項目市市場看好好。理由由如下：首先，由于XXX市邊邊鄰上海海，地理理位置很很好，受受其經(jīng)濟濟的輻射射，前景景很不錯錯。而且且現(xiàn)在的的優(yōu)惠政政策使得得越來越越多的資資金投向向XX，在XXX投資物物業(yè)不會會貶值。再者，整條柏柏廬路將將來會成成為未來來XX的的主要城城市市容容干道，貫穿整整

8、個城市市中心，是去開開發(fā)區(qū)的的必經(jīng)之之路，而而且目前前這里有有2路車車經(jīng)過，2路車車從火車車站開出出，路經(jīng)經(jīng)人民路路和亭林林路，幾幾個鬧市市區(qū)都能能經(jīng)過，以后城城北的人人想到市市中心也也很方便便，所以以這里的的交通環(huán)環(huán)境很好好。而現(xiàn)現(xiàn)在城北北地區(qū)住住宅較少少，人流流量不大大，尚未未形成一一個商業(yè)業(yè)氛圍濃濃厚的商商住小區(qū)區(qū)。通過對商商鋪投資資者和周周邊商住住樓盤的的實地調(diào)調(diào)查可以以得出結結論，就就是裙樓樓二層以以上不宜宜做商鋪鋪，現(xiàn)今今商鋪銷銷售時普普遍存在在著一個個“畏高現(xiàn)現(xiàn)象”，這種種現(xiàn)象在在對周邊邊樓盤調(diào)調(diào)查體現(xiàn)現(xiàn)得非常常明顯。3、項目目商鋪適適合開發(fā)發(fā)商業(yè)類類型及品品種定位位：項目朝柏柏

9、廬北路路一側配配備中小小超市、精品商商業(yè)街以以及銀行行等項目南北北兩側根根據(jù)規(guī)劃劃情況配配備中高高檔商業(yè)業(yè)門面。 4、定定位理由由：從項目所所處地段段的街區(qū)區(qū)功能來來看，周周邊嚴重重欠缺成成熟的商商業(yè)配套套設施。項目緊緊臨三段段路：柏柏廬路、婁苑路路、昆太太路以及及其后的的市后街街、蕭林林路沿路路都沒有有任何成成型的商商場、超超市，可可以說整整個城北北區(qū)都缺缺乏一個個能集中中購買的的商業(yè)集集聚地。而從周邊邊居民的的購買力力來講，本地段段積聚了了強大的的購買力力，有望望發(fā)展成成整個城城北區(qū)和和工業(yè)園園的一個個商業(yè)集集中購買買地，從從而成為為XX市市一個新新的商業(yè)業(yè)中心，因為其其周邊從從愛河假假日

10、半島島、越河河小區(qū)、到同心心村、同同心密友友新村的的別墅區(qū)區(qū)，寶島島麗園的的別墅區(qū)區(qū)，富裕裕程度均均較高，據(jù)調(diào)查查，他們們購物都都是以集集中一次次打車或或騎摩托托去市區(qū)區(qū)大型超超市或北北京華聯(lián)聯(lián)購買，證明他他們對購購物環(huán)境境和檔次次有較高高的需求求。還不不包括本本項目和和對面待待開發(fā)的的上十萬萬平米的的住宅區(qū)區(qū)，只要要本項目目的商業(yè)業(yè)檔次到到位，氣氣氛作足足，其消消費購買買量不成成問題。而從對消消費者攔攔訪調(diào)查查結果來來看，有有五成以以上被訪訪者認為為這里適適合做成成大中型型超市或或大中型型百貨商商場，有有20%的人認認為專業(yè)業(yè)商業(yè)街街市，總總體而言言，多數(shù)數(shù)被訪者者認為整整個地塊塊定位檔檔次

11、較高高。具體體詳見下下表：而從商鋪鋪投資者者的深訪訪結果看看，超過過六成的的消費者者首選超超市，并并希望周周圍配備備一些其其它的生生活設施施例如：飲食、美容、家電、圖書出出租、銀銀行等即即能方便便人們的的生活，又能比比較快的的形成生生活小區(qū)區(qū)。從周邊競競爭樓盤盤情況看看，在項項目靠柏柏廬北路路對面地地塊已被被星火公公司收購購，據(jù)了了解其建建造的是是商住綜綜合樓，商業(yè)為為較低檔檔次的商商業(yè)門面面，經(jīng)營營日用百百貨或零零星商品品。因此此，要想想避免競競爭沖突突，商業(yè)業(yè)項目定定位檔次次應與其其區(qū)別開開來。對特定的的本項目目而言，由于受受項目的的地塊性性質(zhì)所限限，項目目無法配配備太多多的公共共配套設設

12、施和營營造很好好的環(huán)境境優(yōu)勢，要提高高項目本本身的檔檔次，必必須著重重在商業(yè)業(yè)裙樓上上作文章章。而從從項目的的規(guī)劃設設計角度度考慮，本項目目無法做做成大型型超市或或大型商商場。因因此要想想提高項項目的檔檔次，可可以首先先通過引引入知名名的中小小型超市市做基礎礎，如：華潤超超市、民民潤超市市等，則則可以為為項目周周邊的居居住區(qū)聚聚集人氣氣，營造造較好的的購物氛氛圍。同同時根據(jù)據(jù)規(guī)劃建建造有特特色的精精品商業(yè)業(yè)街，引引入中高高檔的品品牌專賣賣、飲食食業(yè)以及及銀行等等抬高商商區(qū)檔次次，周邊邊聯(lián)排品品牌專賣賣門面做做補充，則可讓讓周邊小小區(qū)居民民“足不出出區(qū)”的享受受柏廬路路項目完完備的商商業(yè)服務務，

13、也提提高了項項目的檔檔次，帶帶旺了整整個地段段，從而而為項目目住宅的的銷售奠奠定很好好的基礎礎。由于本次次調(diào)研重重點是以以項目的的投資可可行性分分析為方方向，沒沒有很深深入對項項目的市市場定位位進行系系統(tǒng)調(diào)查查，僅僅僅依靠項項目消費費者攔訪訪、商鋪鋪投資者者深度訪訪談、周周邊競爭爭樓盤分分析以及及項目實實地調(diào)查查的部分分資料進進行了初初步的市市場定位位分析，因此，我們將將在下一一階段的的工作對對目標市市場定位位進行系系統(tǒng)深入入的調(diào)查查分析。第二部分分 項目目投資可可行性分分析報告告項目可行行性分析析研究目目的通過基于于市場調(diào)調(diào)查的預預可行性性研究，預測分分析開發(fā)發(fā)柏廬路路項目東東側地塊塊的市場

14、場前景和和投資收收益水平平，以及及達到目目標利潤潤的合理理竟標地地價。項目可行行性分析析研究思思路 1、對于項項目地塊塊而言，本次調(diào)調(diào)研主要要是依據(jù)據(jù)市場供供求狀況況、消費費者調(diào)研研、臨近近區(qū)域周周邊競爭爭樓盤及及項目所所在地資資料，預預測項目目市場前前景、土土地升值值潛力及及房地產(chǎn)產(chǎn)項目的的投資績績效，從從市場可可行性層層面為委委托方提提供決策策依據(jù)?？尚行匝醒芯恐饕獜捻椖磕克诘氐刈匀粭l條件，法法律條件件和財務務指標三三個方面面進行分分析評估估，具體體包括下下列內(nèi)容容：1）評價價地塊的的自然條條件和法法律條件件2）預測測項目市市場需求求，結合合競爭分分析，預預測項目目銷售價價格和預預期利

15、潤潤率3）成本本預測4）建立立并評價價項目現(xiàn)現(xiàn)金流量量表 2、在項目目開發(fā)決決策中，經(jīng)營風風險和其其他風險險目前暫暫不考慮慮，當前前應重點點分析達達成投資資財務目目標的風風險，意意即預期期實現(xiàn)利利潤與實實際實現(xiàn)現(xiàn)利潤之之間差別別原因，縮小預預期實現(xiàn)現(xiàn)利潤與與實際實實現(xiàn)利潤潤之間差差距的概概率。財務可行行性研究究分析報報告編制制依據(jù)及及原則建設部房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)項項目經(jīng)濟濟評價方方法項目初步步定位：經(jīng)過以上上對項目目進行周周密的市市場調(diào)查查，現(xiàn)對對項目的的初步定定位如下下：多層住宅宅+商業(yè)業(yè)，其中中地上一一、二兩兩層作為為商業(yè)用用途下面對柏柏廬路項項目進行行詳細的的可行性性分析一、項目目概況：柏廬路

16、項項目位于于柏廬北北路東側側，南臨臨昆太路路改造線線，北邊邊是婁苑苑路，東東側是電電大新征征用地。地塊占占地面積積約3111000平方米米。地塊塊長約5500米米，寬度度是655米；多多層建筑筑容積率率小于等等于1.8，多層建建筑密度度小于等等于400%，綠綠化率大大于等于于30%，其中中昆太路路改造線線和柏廬廬北路交交叉口預預留約228000平方米米作為公公共綠地地，婁苑苑路和柏柏廬北路路交叉口口預留約約24000平方方米作為為公共綠綠地。項項目用地地性質(zhì)為為商業(yè)、居住用用地。 項目建建筑物退退用地紅紅線要求求：東側側大于等等于5米米，西側側沿柏廬廬北路大大于等于于5-110米，其中退退10

17、米米的長度度占南北北建筑總總長度的的50%。二、項目目基礎數(shù)數(shù)據(jù)序號項目名稱稱取費標準準數(shù)量單位1項目容積積率1.82項目總占占地面積積311000平方米3綠化面積積2*300%93300平方米4項目總建建筑面積積1*2559880平方米4.1商業(yè)裙樓樓2層100000平方米4.2居住面積積5-5.1459880平方米5項目貸款款利率5.944%6項目建設設進度12月三、項目目實施進進度計劃劃表1、有關關工程計計劃的說說明總工期：約122個月（從樁基基礎動工工開始計計算工期期）銷售期：18個個月，當當樁基礎礎開始動動工時開開展銷售售工作。項目實施施進度計計劃序號項目名稱稱持續(xù)時間間進度安排排（

18、按雙雙月計）246810121416181獲取土地地使用權權2前期工程程3樁基礎24主體結構構65設備安裝裝26室內(nèi)外配配套27銷售183、項目目銷售進進度計劃劃序號項目名稱稱持續(xù)時間間（月）銷售進度度1獲取土地地使用權權2前期工程程3樁基礎210%4主體結構構620%5設備安裝裝215%6室內(nèi)外配配套215%7后期銷售售640%備注：銷銷售收入入預測：項目名稱稱銷售收入入預測表表第一年第二年銷售收入入60%40%四、項目目銷售收收入的測測算1、住宅宅銷售單單價的確確定（1）通通過周邊邊競爭樓樓盤的價價格對比比，采用用市場比比較法確確定住宅宅銷售價價格 住宅宅名稱住宅價格格影響因素素可比物業(yè)業(yè)

19、A可比物業(yè)業(yè)C可比物業(yè)業(yè)D評估物業(yè)業(yè)權數(shù)都市新象象中茵怡景景灣愛河假日日半島柏廬路項項目區(qū)域因素素50%基礎設施施5%+0.11-0.1100公共配套套15%+0.22-0.4400（較缺缺乏）交通因素素10%+0.22-0.3300（一般般）自然環(huán)境境10%0-0.22-0.110（一般般）景觀因素素10%0-0.33-0.330（無）個別因素素40%占地面積積4%-0.110-0.22311000平米米地貌2%-0.11-0.22-0.220（狹長長平整）建筑結構構8%0000（磚混混）建筑設計計7%0000園林設計計8%-0.11-0.44-0.330內(nèi)部配套套6%-0.22-0.22-

20、0.220（較少少）物業(yè)管理理2%0000智能化3%0000銷售形式式5%00-0.440期房銷售時間間5%00020022年修正指數(shù)數(shù)102.9%76.22%89.22%100%銷售均價價（元/平平米）185002700026000修正價格格19033.65520577.423199.2可比權重重0.50.2550.255柏廬路地地塊建成成住宅價價格預估估為：19033.655 * 0.55 + 20557.44 * 0.225 + 23319.2 * 0.25= 20045.98（元/平平方米）（2）參參照方案案1消費費者調(diào)研研結果，消費者者對住宅宅平均單單價預期期為18890元元/平方方

21、米，由由于有對對項目做做小高層層進行提提示，因因此消費費者對項項目報價價比多層層價格有有所提高高，項目目建多層層則其愿愿意支付付的價格格與其實實際支付付的價格格之間只只有5-10%的差距距。由此此推算出出柏廬路路項目住住宅的單單價為： 18890元元/平方方米*1107.5%=20331.775元/平方米米（3）綜綜合以上上分析，可得出出柏廬路路住宅項項目的住住宅單價價為：220000元/平平方米2、商鋪鋪銷售單單價的確確定(1)周周邊競爭爭樓盤商商鋪價格格對比，用市場場比較法法確定商商鋪價格格：商鋪名稱稱商鋪價格格影響因素素可比物業(yè)業(yè)A可比物業(yè)業(yè)B可比物業(yè)業(yè)C評估物業(yè)業(yè)權數(shù)中茵怡景景灣都市新

22、象象東方華庭庭柏廬路項項目地段條件件30%-0.55+0.11-0.440商業(yè)群體體25%-0.55-0.22-0.110顧客條件件20%-0.330-0.220接近條件件10%-0.330-0.220使用規(guī)定定10%-0.220-0.440街道條件件5%-0.22-0.11-0.110修正指數(shù)數(shù)65.55%102.5%75%100%銷售均價價900004400068000修正價格格589554510051000可比權重重30%50%20%柏廬路項項目建成成商鋪價價格預估估為：58955* 00.3 + 445100 * 0.55 + 51000 * 0.2 = 50043.5（元元/平方方米

23、）（2）參參照方案案一對商商鋪投資資者深度度訪談的的結果，對多層層商住樓樓的商鋪鋪價格定定位在445000元/平平方米左左右比較較合理。（3）綜綜合以上上分析，可將柏柏廬路項項目的商商鋪單價價確定為為45000元/平方米米。3、停車車場的收收入在本本次測算算中暫不不考慮。4、銷售售收入及及稅金的的確定序號項目名稱稱總額第一年第二年1商業(yè)45000.000 27000.000 18000.000 2住宅91966.000 55177.600 36788.400 銷售收入入合計136996.000 82177.654788.43銷售稅金金及附加加821.76 493.06 328.70 備注：商商

24、業(yè)收入入=商業(yè)業(yè)價格*商業(yè)建建筑面積積住宅收入入=住宅宅價格*住宅建建筑面積積銷售稅金金=銷售售收入*6%五、項目目投資費費用估算算表序號項目名稱稱取費標準準數(shù)量（元元/平方米米）總計（萬萬元）（一）開開發(fā)成本本估算1地價00.000 1.1土地使用用權出讓讓金00.000 1.2契稅1.1*4%00.000 2前期工程程費42.000 235.12 2.1勘察、設設計費16.000 89.557 2.2可行性研研究費1.000 5.600 2.4三通一平平費25.000 139.95 3建安工程程費820.00 45900.366 3.1土建部分分700.00 39188.600 3.2設備

25、120.00 671.76 4基礎設施施費90.000 503.82 5室外配套套費100.00 559.80 6公共設施施建設費費80.000 447.84 7開發(fā)期間間市政費費用40.000 223.92 8不可預見見費（166）*3%33.996 190.11 合計12055.966 61911.166 （二）開開發(fā)費用用估算序號項目名稱稱計費標準準單價總額1管理費用用（166）*3%33.996 190.11 2銷售費用用銷售收入入*4%176.15547.84 3財務費用用42.006 235.44 合計252.17 973.39 建設投資資費用合合計（一）+（二）14588.133

26、 71644.555 從表格可可以看出出，在地地價尚未未確定的的情況下下，項目目開發(fā)成成本為661911.166萬元，開發(fā)費費用為9973.39萬萬元，建建設投資資費用為為71664.555萬元元。假設項目目竟標取取得土地地使用權權出讓金金的總格格為A，則項項目的地地價為11.044A，項項目開發(fā)發(fā)成本為為61991.116+11.044A+0.003A=61991.116+11.077A，開開發(fā)費用用為9773.339+00.0663A，建設投投資費用用為71164.55+1.1133AA。六、損益益表序號項目名稱稱計算依據(jù)據(jù)總額1銷售收入入1369962建設投資資費用71644.555+1

27、.1333A3銷售稅金金及附加加821.764利潤總額額57099.699-1.1333A5所得稅利潤總額額*333%18844.200-0.3744A6稅后利潤潤38255.499-0.76AA根據(jù)開發(fā)發(fā)商對利利潤的要要求：稅稅后利潤潤與自有有資金（地價）的比值值至少要要大于550%，則有：（38825.49-0.776A）/1.04AA50%可推斷斷出土地地使用權權出讓金金A29888.666萬元元，單價價最高不不超過5533元元/平方方米，按按項目總總占地面面積計算算為9660元/平方米米，以畝畝計算為為64萬萬/畝。因此，以下住住宅單價價取值均均為5333元/平方米米。則項目投投資費用

28、用為：序號項目名稱稱取費標準準數(shù)量（元元/平方米米）總計（萬萬元）（一）開開發(fā)成本本估算1地價554.3231033.088 1.1土地使用用權出讓讓金53329833.733 1.2契稅1.1*4%21.332119.35 2前期工程程費42.000 235.12 2.1勘察、設設計費16.000 89.557 2.2可行性研研究費1.000 5.600 2.4三通一平平費25.000 139.95 3建安工程程費820.00 45900.366 3.1土建部分分700.00 39188.600 3.2設備120.00 671.76 4基礎設施施費90.000 503.82 5室外配套套費1

29、00.00 559.80 6公共設施施建設費費80.000 447.84 7開發(fā)期間間市政費費用40.000 223.92 8不可預見見費（166）*3%50.559 283.20 合計17766.911 93877.344 （二）開開發(fā)費用用估算序號項目名稱稱計費標準準單價總額1管理費用用（166）*3%50.559 283.20 2銷售費用用銷售收入入*4%176.15 547.84 3財務費用用59.551 333.13 合計286.25 11644.177 建設投資資費用合合計（一）+（二）20633.166 105551.551 從表中可可以知道道，要達達到項目目自有資資金利潤潤率為

30、550%的的建造投投資單方方成本可可以高達達20663.116元/平方米米，超過過項目住住宅銷售售單價220000元/平平方米。損益表為為：序號項目名稱稱計算依據(jù)據(jù)總額1銷售收入入1369962建設投資資費用105551.551 3銷售稅金金及附加加821.765利潤總額額23222.733 6所得稅利潤總額額*333%766.50 7稅后利潤潤15566.233 8全部投資資利潤率率14.775%9自有資金金利潤率率50.115%八、現(xiàn)金金流量表表：序號項目名稱稱合計第一年第二年1現(xiàn)金流入入136996.000 54788.482177.61.1銷售收入入136996.000 54788.4

31、82177.62現(xiàn)金流出出121339.777 115004.447 635.30 2.1建設投資資105551.551 105551.551 0.000 2.2銷售稅金金及附加加821.76 493.06 328.70 2.3所得稅766.50 459.90 306.60 3凈現(xiàn)金流流量15566.233 -60226.007 75822.300 九、方案案評述：財務評價價指標：稅后利潤潤總額：15556.223萬元元全部投資資利潤率率：144.755%自有資金金利潤率率：500.155%財務凈現(xiàn)現(xiàn)值NPPV（II=155%）=4933.255萬元（以房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)商平均均利潤率率標準為為依

32、據(jù)）內(nèi)部收益益率IRRR=225.882%通過以上上的財務務指標分分析可以以得出該該方案是是可行的的。十、項目目敏感性性分析（一）自自有資金金利潤率率的敏感感性分析析項目自有資金金利潤率率敏感系數(shù)數(shù)-10%-5%05%10%商業(yè)建筑筑面積41.443%45.779%50.115%54.551%58.887%0.877住宅建筑筑面積32.332%41.224%50.115%59.006%67.998%1.788地價63.885%56.664%50.115%44.228%38.994%-1.225建安工程程費60.997%55.556%50.115%44.774%39.333%-1.008商業(yè)銷售

33、售單價41.443%45.779%50.115%54.551%58.887%0.877住宅銷售售單價32.332%41.224%50.115%59.006%67.998%1.788從表格可可以看出出，對項項目自有有資金利利潤率影影響最大大的是住住宅建筑筑面積和和住宅銷銷售單價價的變動動，其變變動系數(shù)數(shù)為1.78，當住宅宅建筑面面積或住住宅銷售售單價增增加或減減少1%，會導導致自有有資金利利潤率上上升1.78%或減少少1.778%；其次是是地價的的變動，其變動動系數(shù)為為1.225，當當?shù)貎r增增加或減減少1%，會導導致自有有資金利利潤率減減少1.25%或增加加1.225%；再次是是建安工工程費變變

34、動，其其變動系系數(shù)為11.088；對自自有資金金利潤率率影響最最少的是是商業(yè)建建筑面積積或商業(yè)業(yè)銷售單單價，其其變動系系數(shù)為00.877。（二）滿滿足目標標利潤條條件下的的土地使使用權出出讓金的的敏感性性分析項目土地使用用權出讓讓金敏感系數(shù)數(shù)-10%-5%05%10%商業(yè)建筑筑面積495 514 533 552 571 0.711住宅建筑筑面積456 495 533 572 610 1.444建安工程程費580 557 533 510 486 -0.888開發(fā)費用用544 539 533 528 522 -0.221商業(yè)銷售售單價495 514 533 552 571 0.711住宅銷售售單價

35、456 495 533 572 610 1.444從表格可可以看出出，對項項目土地地使用權權出讓金金影響最最大的是是住宅建建筑面積積和住宅宅銷售單單價的變變動，其其變動系系數(shù)為11.444，當住住宅建筑筑面積或或住宅銷銷售單價價增加或或減少11%，會會導致土土地使用用權出讓讓金增加加1.444%或或減少11.444%；其其次是建建安工程程費的變變動，其其變動系系數(shù)為00.888，當建建安工程程費增加加或減少少1%，會導致致土地使使用權出出讓金減減少0.88%或增加加0.888%；再次是是商業(yè)銷銷售單價價的變動動，其變變動系數(shù)數(shù)為0.71；對土地地使用權權出讓金金影響最最少的是是項目的的開發(fā)費費用，其其變動系系數(shù)為00.211。 針針對該項項目的特特定情況況，商業(yè)業(yè)建筑面面積、住住宅建筑筑面積、建安工工程費、開發(fā)費費用、住住宅銷售售單價等等變動幅幅度不會會太大，因此對對項目的的土地使使用權出出讓金的的影