1、泓域/智慧冷鏈自動(dòng)售賣(mài)機(jī)項(xiàng)目工程項(xiàng)目策劃分析智慧冷鏈自動(dòng)售賣(mài)機(jī)項(xiàng)目工程項(xiàng)目策劃分析xxx集團(tuán)有限公司目錄 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc112985519 一、 產(chǎn)業(yè)環(huán)境分析 PAGEREF _Toc112985519 h 2 HYPERLINK l _Toc112985520 二、 完善銷(xiāo)地冷鏈物流設(shè)施網(wǎng)絡(luò) PAGEREF _Toc112985520 h 3 HYPERLINK l _Toc112985521 三、 必要性分析 PAGEREF _Toc112985521 h 5 HYPERLINK l _Toc112985522 四、 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期策劃

2、 PAGEREF _Toc112985522 h 6 HYPERLINK l _Toc112985523 五、 工程項(xiàng)目構(gòu)思策劃與實(shí)施策劃 PAGEREF _Toc112985523 h 21 HYPERLINK l _Toc112985524 六、 工程項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的編制和評(píng)估 PAGEREF _Toc112985524 h 27 HYPERLINK l _Toc112985525 七、 可行性研究的階段和內(nèi)容 PAGEREF _Toc112985525 h 38 HYPERLINK l _Toc112985526 八、 獨(dú)立方案比選方法 PAGEREF _Toc112985526 h

3、 41 HYPERLINK l _Toc112985527 九、 投資方案類(lèi)型 PAGEREF _Toc112985527 h 41 HYPERLINK l _Toc112985528 十、 項(xiàng)目基本情況 PAGEREF _Toc112985528 h 43 HYPERLINK l _Toc112985529 十一、 項(xiàng)目規(guī)劃進(jìn)度 PAGEREF _Toc112985529 h 47 HYPERLINK l _Toc112985530 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃一覽表 PAGEREF _Toc112985530 h 48 HYPERLINK l _Toc112985531 十二、 經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià) PAGE

4、REF _Toc112985531 h 49 HYPERLINK l _Toc112985532 營(yíng)業(yè)收入、稅金及附加和增值稅估算表 PAGEREF _Toc112985532 h 49 HYPERLINK l _Toc112985533 綜合總成本費(fèi)用估算表 PAGEREF _Toc112985533 h 50 HYPERLINK l _Toc112985534 利潤(rùn)及利潤(rùn)分配表 PAGEREF _Toc112985534 h 52 HYPERLINK l _Toc112985535 項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表 PAGEREF _Toc112985535 h 54 HYPERLINK l _Toc1

5、12985536 借款還本付息計(jì)劃表 PAGEREF _Toc112985536 h 57產(chǎn)業(yè)環(huán)境分析建設(shè)高質(zhì)高效、持續(xù)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)發(fā)展強(qiáng)市。經(jīng)濟(jì)保持平穩(wěn)較快增長(zhǎng)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí)，實(shí)體經(jīng)濟(jì)不斷壯大，質(zhì)量效益明顯提高。創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)成為經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的主要?jiǎng)恿Γ萍紕?chuàng)新能力明顯增強(qiáng)。區(qū)域協(xié)同發(fā)展取得明顯成效，開(kāi)放型經(jīng)濟(jì)達(dá)到新水平。產(chǎn)業(yè)強(qiáng)市成效顯著，項(xiàng)目建設(shè)鱗次櫛比，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)優(yōu)化升級(jí)，新興產(chǎn)業(yè)蓬勃興起，現(xiàn)代農(nóng)業(yè)和服務(wù)業(yè)迅猛發(fā)展、蒸蒸日上，市域綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力和影響力邁上新臺(tái)階。建設(shè)生態(tài)良好、環(huán)境優(yōu)美的秀美生態(tài)城市。城鎮(zhèn)化進(jìn)程進(jìn)一步加快，中心城區(qū)綜合服務(wù)功能大幅提升，中小城市和特色小城鎮(zhèn)格局基本形成，城鎮(zhèn)化率達(dá)

6、到60%以上。生態(tài)文明建設(shè)加快推進(jìn)，具備條件的農(nóng)村基本建成美麗鄉(xiāng)村。節(jié)約型社會(huì)、循環(huán)經(jīng)濟(jì)深入發(fā)展，主要污染物減排如期實(shí)現(xiàn)省下達(dá)目標(biāo)任務(wù)，森林覆蓋率大幅提升，環(huán)境質(zhì)量明顯改善，經(jīng)濟(jì)、人口與資源環(huán)境相協(xié)調(diào)的發(fā)展格局初步形成。完善銷(xiāo)地冷鏈物流設(shè)施網(wǎng)絡(luò)加快城鄉(xiāng)冷鏈物流基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，積極創(chuàng)建國(guó)家骨干冷鏈物流基地，不斷推動(dòng)銷(xiāo)地冷鏈設(shè)施改造升級(jí)，加快補(bǔ)齊產(chǎn)地倉(cāng)儲(chǔ)保鮮冷鏈設(shè)施短板，全面構(gòu)建城鄉(xiāng)冷鏈物流基礎(chǔ)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)，努力提升輻射市內(nèi)市外服務(wù)網(wǎng)絡(luò)密度和承載能力。依托一級(jí)、二級(jí)冷鏈物流節(jié)點(diǎn)，整合優(yōu)化存量冷鏈物流設(shè)施，創(chuàng)新培育協(xié)同高效的運(yùn)營(yíng)主體，推動(dòng)大渡口、沙坪壩、江津、潼南、西部科學(xué)城重慶高新區(qū)等地具備條件的冷鏈物

7、流企業(yè)、通道運(yùn)營(yíng)平臺(tái)企業(yè)，通過(guò)戰(zhàn)略聯(lián)盟、資本合作、設(shè)施聯(lián)通、功能聯(lián)合、平臺(tái)對(duì)接、資源共享等方式，共同打造優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、業(yè)務(wù)協(xié)同、利益一致的冷鏈物流企業(yè)。創(chuàng)建至少1個(gè)國(guó)家骨干冷鏈物流基地，實(shí)現(xiàn)干線運(yùn)輸、區(qū)域分撥、倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)、市場(chǎng)分銷(xiāo)、城市配送等冷鏈物流服務(wù)資源高效協(xié)同發(fā)展。強(qiáng)化國(guó)家骨干冷鏈物流基地與國(guó)家物流樞紐創(chuàng)新融合發(fā)展，提升冷鏈物流規(guī)模化、集約化、網(wǎng)絡(luò)化水平，打造內(nèi)陸國(guó)際冷鏈物流分撥中心、區(qū)域性冷鏈物流集散中樞。推動(dòng)中心城區(qū)老舊冷鏈設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)化改造，淘汰高能耗老舊冷鏈設(shè)施設(shè)備，完善封閉低溫裝卸貨臺(tái)、溫控理貨區(qū)、冷鏈查驗(yàn)和儲(chǔ)存等服務(wù)功能，支持建設(shè)多溫庫(kù)、立體自動(dòng)化冷庫(kù)等智能型高端冷鏈設(shè)施以及跨境電商保

8、稅冷庫(kù)，推廣采用技術(shù)先進(jìn)的節(jié)能蓄能設(shè)備，提升冷鏈設(shè)施安全、環(huán)保、節(jié)能水平，滿足冷鏈產(chǎn)品多功能需求。鼓勵(lì)主城新區(qū)、渝東北三峽庫(kù)區(qū)城鎮(zhèn)群、渝東南武陵山區(qū)城鎮(zhèn)群等，依托重要冷鏈物流節(jié)點(diǎn)、大型農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)、連鎖超市，加快補(bǔ)齊冷鏈物流設(shè)施短板。充分利用供銷(xiāo)社、農(nóng)村電商等平臺(tái)，推動(dòng)冷鏈物流農(nóng)村節(jié)點(diǎn)建設(shè)，提升農(nóng)產(chǎn)品冷鏈配送水平。推進(jìn)冷鏈加工基地與區(qū)域集散分銷(xiāo)中心建設(shè)，大力發(fā)展冷鏈物流快速配送處理中心。強(qiáng)化國(guó)家物流樞紐冷鏈設(shè)施的應(yīng)急物流和應(yīng)急物資保障功能，完善專(zhuān)用的冷鏈倉(cāng)儲(chǔ)、隔離區(qū)和快速中轉(zhuǎn)換裝等設(shè)施。加快冷鏈物流相配套的查驗(yàn)、檢測(cè)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，推廣應(yīng)用快速準(zhǔn)確的檢測(cè)設(shè)備和試劑。引導(dǎo)批發(fā)（農(nóng)貿(mào)）市場(chǎng)、商場(chǎng)（

9、超市）、便民農(nóng)產(chǎn)品交易點(diǎn)等冷鏈物流設(shè)施改造。推廣應(yīng)用移動(dòng)冷庫(kù)、智慧冷鏈自動(dòng)售賣(mài)機(jī)、冷鏈自提柜等，提升末端冷鏈配送覆蓋率。加快完善鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)活禽集中交易和宰殺區(qū)冷鏈基礎(chǔ)設(shè)施，支持屠宰廠（場(chǎng)）、肉類(lèi)加工、果蔬配送企業(yè)，依托快速配送處理中心建設(shè)品牌店、直營(yíng)店和專(zhuān)銷(xiāo)店等銷(xiāo)售終端網(wǎng)點(diǎn)。加強(qiáng)區(qū)域分撥中心和城市配送中心聯(lián)動(dòng)，構(gòu)建快捷高效的冷鏈物流配送網(wǎng)絡(luò)體系。積極引導(dǎo)具備條件的批發(fā)（農(nóng)貿(mào)）市場(chǎng)、商場(chǎng)（超市）、肉品經(jīng)銷(xiāo)商，強(qiáng)化與第三方冷鏈物流配送企業(yè)合作，大力發(fā)展冷鏈配送、連鎖經(jīng)營(yíng)、電子商務(wù)等流通業(yè)態(tài)。推動(dòng)冷鏈物流節(jié)點(diǎn)新能源冷藏車(chē)充電樁等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。必要性分析1、現(xiàn)有產(chǎn)能已無(wú)法滿足公司業(yè)務(wù)發(fā)展需求作為行業(yè)

10、的領(lǐng)先企業(yè)，公司已建立良好的品牌形象和較高的市場(chǎng)知名度，產(chǎn)品銷(xiāo)售形勢(shì)良好，產(chǎn)銷(xiāo)率超過(guò) 100%。預(yù)計(jì)未來(lái)幾年公司的銷(xiāo)售規(guī)模仍將保持快速增長(zhǎng)。隨著業(yè)務(wù)發(fā)展，公司現(xiàn)有廠房、設(shè)備資源已不能滿足不斷增長(zhǎng)的市場(chǎng)需求。公司通過(guò)優(yōu)化生產(chǎn)流程、強(qiáng)化管理等手段，不斷挖掘產(chǎn)能潛力，但仍難以從根本上緩解產(chǎn)能不足問(wèn)題。通過(guò)本次項(xiàng)目的建設(shè)，公司將有效克服產(chǎn)能不足對(duì)公司發(fā)展的制約，為公司把握市場(chǎng)機(jī)遇奠定基礎(chǔ)。2、公司產(chǎn)品結(jié)構(gòu)升級(jí)的需要隨著制造業(yè)智能化、自動(dòng)化產(chǎn)業(yè)升級(jí)，公司產(chǎn)品的性能也需要不斷優(yōu)化升級(jí)。公司只有以技術(shù)創(chuàng)新和市場(chǎng)開(kāi)發(fā)為驅(qū)動(dòng)，不斷研發(fā)新產(chǎn)品，提升產(chǎn)品精密化程度，將產(chǎn)品質(zhì)量水平提升到同類(lèi)產(chǎn)品的領(lǐng)先水準(zhǔn)，提高生產(chǎn)的

11、靈活性和適應(yīng)性，契合關(guān)鍵零部件國(guó)產(chǎn)化的需求，才能在與國(guó)外企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)中獲得優(yōu)勢(shì)，保持公司在領(lǐng)域的國(guó)內(nèi)領(lǐng)先地位。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期策劃房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期策劃是指在獲得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地后，圍繞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的預(yù)期目標(biāo)，通過(guò)全面分析市場(chǎng)前景和項(xiàng)目開(kāi)發(fā)影響因素，將項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)意圖轉(zhuǎn)化為目標(biāo)具體、功能明確、定位準(zhǔn)確、策略恰當(dāng)?shù)膶?shí)施方案的系統(tǒng)過(guò)程。房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃以明晰的項(xiàng)目預(yù)期目標(biāo)為基本約束條件，通過(guò)準(zhǔn)確的客戶定位、項(xiàng)目定位和產(chǎn)品定位，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行整體策劃，為項(xiàng)目實(shí)際運(yùn)行提供依據(jù)。（一）前期策劃的主要任務(wù)和基本原則1、主要任務(wù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期策劃的主要任務(wù)是解決開(kāi)發(fā)項(xiàng)目“為誰(shuí)建”“建什么”“能否建?“

12、怎么建”等關(guān)鍵問(wèn)題。（1）“為誰(shuí)建”是解決項(xiàng)目客戶定位問(wèn)題。即通過(guò)市場(chǎng)分析，選擇目標(biāo)市場(chǎng)和目標(biāo)客戶準(zhǔn)確的客戶定位是實(shí)現(xiàn)預(yù)期目標(biāo)的基礎(chǔ)。只有明確了目標(biāo)客戶群體，才能根據(jù)客戶需求和行為特征進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)和營(yíng)銷(xiāo)策劃。（2）“建什么”是解決項(xiàng)目定位和產(chǎn)品定位問(wèn)題。即根據(jù)目標(biāo)客戶的需求特征和項(xiàng)目自身特點(diǎn)，確定項(xiàng)目主題、產(chǎn)品基調(diào)、物業(yè)類(lèi)型、規(guī)劃設(shè)計(jì)要求、戶型配比結(jié)構(gòu)、設(shè)備規(guī)格等級(jí)、材料品種檔次等。解決“建什么”的問(wèn)題，是前期策劃的關(guān)鍵任務(wù)，也是項(xiàng)目差異化的實(shí)現(xiàn)途徑。項(xiàng)目定位和產(chǎn)品定位準(zhǔn)確與否，會(huì)直接影響到目標(biāo)客戶對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)可度和接受度。（3）“能否建”是對(duì)項(xiàng)目可行性的評(píng)價(jià)。即從企業(yè)角度對(duì)項(xiàng)目的技術(shù)可行性、經(jīng)

13、濟(jì)合理性和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)性進(jìn)行分析評(píng)價(jià)，從而判斷自身是否有能力承擔(dān)與客戶定位、項(xiàng)目定位和產(chǎn)品定位相吻合的項(xiàng)目，項(xiàng)目運(yùn)行能否達(dá)到預(yù)期目標(biāo)。（4）“怎么建”是解決項(xiàng)目總體運(yùn)行問(wèn)題。即對(duì)項(xiàng)目建設(shè)周期、建設(shè)階段、項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)、工程進(jìn)度、現(xiàn)金流量、經(jīng)營(yíng)方式、營(yíng)銷(xiāo)策略等進(jìn)行總體設(shè)計(jì)。2、基本原則房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期策劃應(yīng)遵循下列四項(xiàng)原則（1）約束性原則。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)必須以項(xiàng)目用地規(guī)劃指標(biāo)和相關(guān)法律準(zhǔn)則、社會(huì)道德規(guī)范及企業(yè)自身限制為約束條件，尤其是項(xiàng)目定位和產(chǎn)品定位應(yīng)在規(guī)劃指標(biāo)允許范圍內(nèi)進(jìn)行。（2）差異性原則。差異性是項(xiàng)目市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的關(guān)鍵，需要在競(jìng)爭(zhēng)激烈且同質(zhì)化較為普遍的房地產(chǎn)市場(chǎng)，策劃出滿足特定消費(fèi)者需求的房地產(chǎn)產(chǎn)品，

14、塑造出有價(jià)值的產(chǎn)品差異性。這些差異性主要體現(xiàn)在區(qū)位價(jià)值、項(xiàng)目組合、產(chǎn)品功能、經(jīng)營(yíng)方式及物業(yè)服務(wù)等方面。（3）系統(tǒng)性原則。每一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目都不是孤立的，必須納入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)總體層面、區(qū)域市場(chǎng)層面來(lái)考慮，保持特定開(kāi)發(fā)項(xiàng)目與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)總體目標(biāo)、發(fā)展階段、產(chǎn)品線豐富度協(xié)調(diào)一致。同時(shí)，特定項(xiàng)目與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在該區(qū)域內(nèi)的其他開(kāi)發(fā)項(xiàng)目共同形成市場(chǎng)供給并存在一定競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，必須考慮特定項(xiàng)目與其他項(xiàng)目之間的關(guān)系，形成互補(bǔ)或促進(jìn)關(guān)系。（4）預(yù)測(cè)性原則。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)周期和經(jīng)營(yíng)周期比較長(zhǎng)，因此，必須對(duì)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行預(yù)測(cè)，依照預(yù)測(cè)結(jié)果進(jìn)行前期策劃。預(yù)測(cè)的準(zhǔn)確度越高，前期策劃效果就會(huì)越好。

15、（二）前期策劃的主要工作內(nèi)容房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期策劃的主要內(nèi)容可概括為環(huán)境分析、市場(chǎng)定位、運(yùn)行建議和經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)四部分（1）環(huán)境分析。環(huán)境分析是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期策劃的基石。進(jìn)行環(huán)境分析時(shí)，要從不同層面、不同角度分析影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)和運(yùn)營(yíng)的各種因素、現(xiàn)狀及變化趨勢(shì)，并對(duì)運(yùn)營(yíng)期變動(dòng)情況進(jìn)行預(yù)測(cè)。（2）市場(chǎng)定位。市場(chǎng)定位是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期策劃的核心。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位是在分析和預(yù)測(cè)區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)和市場(chǎng)狀況動(dòng)態(tài)變化的基礎(chǔ)上，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的市場(chǎng)價(jià)值取向進(jìn)行系統(tǒng)分析和設(shè)計(jì)的過(guò)程，包括客戶定位、項(xiàng)目定位和產(chǎn)品定位。（3）運(yùn)行建議。運(yùn)行建議是指項(xiàng)目前期策劃的操作設(shè)計(jì)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的運(yùn)

16、行是一個(gè)多部門(mén)、多環(huán)節(jié)的復(fù)雜過(guò)程，對(duì)項(xiàng)目運(yùn)行過(guò)程中主要環(huán)節(jié)和關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的把握至關(guān)重要，運(yùn)行建議要針對(duì)這些主要環(huán)節(jié)和關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)提出操作方案。4）經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)是指項(xiàng)目前期策劃中的財(cái)務(wù)分析，包括測(cè)算評(píng)價(jià)項(xiàng)目的盈利能力和清償能力是否能達(dá)到目標(biāo)要求；分析項(xiàng)目的不確定性以評(píng)價(jià)企業(yè)對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的承受能力等。（三）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目環(huán)境分析與市場(chǎng)研判內(nèi)外部環(huán)境分析是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期策劃的前提和基礎(chǔ)，只有在對(duì)政策、技術(shù)、用地、市場(chǎng)、開(kāi)發(fā)企業(yè)等方面進(jìn)行分析的基礎(chǔ)上，才能對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展走勢(shì)作出判斷。1、政策分析首先，應(yīng)分析相關(guān)政策對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的影響，如對(duì)別墅項(xiàng)目用地的限制政策、房地產(chǎn)金融政策、房地產(chǎn)稅收政策

17、等；其次，應(yīng)分析項(xiàng)目所在地經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市規(guī)劃、城市形象等相關(guān)政策或戰(zhàn)略。這些政策因素對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)前景、需求量、需求類(lèi)型、項(xiàng)目定位、產(chǎn)品定位、企業(yè)盈利等都會(huì)產(chǎn)生較大影響。2、技術(shù)分析主要分析有關(guān)建筑材料、設(shè)施設(shè)備、施工技術(shù)等方面因素對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目方案的實(shí)現(xiàn)程度、成本等方面的影響。3、用地分析（1）城市層面上的宏觀用地分析。其主要分析項(xiàng)目所在區(qū)域在整個(gè)城市結(jié)構(gòu)中所承擔(dān)的功能。要研究區(qū)域功能特征，如是否是產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)、高教區(qū)、中心商務(wù)區(qū)（CBD）、政府行政區(qū)等；區(qū)域認(rèn)可度，即在消費(fèi)者印象中的區(qū)域形象和特征；區(qū)域發(fā)展趨勢(shì)，如棚戶區(qū)改造后成為中高檔住宅的潛在區(qū)域，廢舊工業(yè)區(qū)轉(zhuǎn)變?yōu)樾滦臀幕囆g(shù)區(qū)等。（2）

18、區(qū)域?qū)用嫔系闹杏^用地分析。其主要分析區(qū)域交通條件、周邊環(huán)境條件和配套條件。區(qū)域交通條件主要以可達(dá)性、交通工具、時(shí)間和空間距離等為評(píng)價(jià)要素。周邊環(huán)境條件主要是指周邊地塊功能、附近重要公共建筑、周邊景觀環(huán)境等。配套條件包括教育、商業(yè)、醫(yī)療等配套設(shè)施。（3）地塊層面上的微觀用地分析。其主要分析地塊規(guī)劃條件、地塊現(xiàn)狀條件、地塊開(kāi)發(fā)條件和地塊交通等方面。地塊規(guī)劃條件主要包括用地性質(zhì)、占地面積、規(guī)劃建筑面積、容積率、紅線位置、綠化率等條件，地塊規(guī)劃條件是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)不可逾越的硬約束。地塊現(xiàn)狀條件是指項(xiàng)目用地上現(xiàn)有建筑物狀況及景觀條件，現(xiàn)有建筑物狀況包括保留建筑、構(gòu)筑、保留物等。地塊開(kāi)發(fā)條件包括土地四至、高差、

19、邊界、地質(zhì)土層等。地塊交通包括項(xiàng)目所在地內(nèi)外部交通外部交通可從出入口位置等方面進(jìn)行考察，內(nèi)部交通是對(duì)項(xiàng)目用地范圍內(nèi)交通網(wǎng)絡(luò)條件的分析和初步設(shè)想。4、市場(chǎng)分析（1）市場(chǎng)分析是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目環(huán)境分析中至關(guān)重要的內(nèi)容，對(duì)客戶定位、項(xiàng)目定位和產(chǎn)品定位是否恰當(dāng)有著重大影響宏觀層次的市場(chǎng)分析。首先是宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析，包括GDP、人均GDP、人均可支配收入、固定資產(chǎn)投資、消費(fèi)性支出、儲(chǔ)蓄存款、國(guó)家或地區(qū)產(chǎn)業(yè)布局等，分析這些因素變化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響。其次聚焦到房地產(chǎn)市場(chǎng)，考察國(guó)家或地區(qū)房地產(chǎn)投資額、供應(yīng)量、銷(xiāo)售面積銷(xiāo)售周期、存貨量、土地開(kāi)發(fā)面積、項(xiàng)目所屬類(lèi)別、房地產(chǎn)均價(jià)等指標(biāo)現(xiàn)狀，以及在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)的變動(dòng)趨

20、勢(shì)等。（2）中觀層次的市場(chǎng)分析。中觀層次的市場(chǎng)分析即區(qū)域市場(chǎng)分析，這種區(qū)域是指從消費(fèi)者角度認(rèn)知的、與待策劃地塊處于同一市場(chǎng)范圍的地理區(qū)域。這種區(qū)域市場(chǎng)的劃分可與行政區(qū)劃重疊，也可跨越行政區(qū)域界限。大型、特大型和超大型城市可能被劃分為多個(gè)區(qū)域市場(chǎng)些城市邊緣區(qū)域可能與周邊其他城市區(qū)域相互融合。區(qū)域市場(chǎng)分析包括該區(qū)域房地產(chǎn)商品的供求分析、競(jìng)爭(zhēng)分析和客戶分析等。（3）微觀層次的市場(chǎng)分析。微觀層次的市場(chǎng)分析是指本項(xiàng)目與競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的對(duì)比分析。要找出與本項(xiàng)目構(gòu)成直接或間接競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系的項(xiàng)目，通過(guò)對(duì)比分析，發(fā)現(xiàn)競(jìng)爭(zhēng)空白點(diǎn)，同時(shí)對(duì)本項(xiàng)目的優(yōu)劣勢(shì)有清醒的認(rèn)識(shí)，在此基礎(chǔ)上尋求項(xiàng)目差異點(diǎn)，揚(yáng)長(zhǎng)避短。5、開(kāi)發(fā)企業(yè)分析前期策劃

21、需要對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的主客觀條件進(jìn)行分析。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的主觀條件包括項(xiàng)目開(kāi)發(fā)目標(biāo)（利潤(rùn)額、利潤(rùn)率、投資回報(bào)期等）、公司運(yùn)作目標(biāo)（戰(zhàn)略實(shí)現(xiàn)、業(yè)務(wù)平衡、市.場(chǎng)開(kāi)拓等）及企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人的意圖，客觀條件包括企業(yè)籌資能力、研發(fā)能力、營(yíng)銷(xiāo)能力、專(zhuān)業(yè)程度等。在全面分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)外部環(huán)境的基礎(chǔ)上，要對(duì)開(kāi)發(fā)期內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展進(jìn)行研判，主要包括：一是房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)研判，即對(duì)建設(shè)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)總體發(fā)展趨勢(shì)、市場(chǎng)環(huán)境、市場(chǎng)特征等進(jìn)行研判；二是房地產(chǎn)市場(chǎng)需求研判，重點(diǎn)是對(duì)潛在的有效需求進(jìn)行分析和預(yù)測(cè)；三是房地產(chǎn)市場(chǎng)供給研判，預(yù)測(cè)項(xiàng)目建設(shè)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)所能提供的房地產(chǎn)商品最大量，同類(lèi)競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品的數(shù)量、成

22、本、競(jìng)爭(zhēng)力等；四是房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格研判，重點(diǎn)在于項(xiàng)目所在區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品租售價(jià)格的變動(dòng)趨勢(shì)。（四）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目市場(chǎng)定位1、客戶定位房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目客戶定位是指通過(guò)市場(chǎng)細(xì)分，對(duì)房地產(chǎn)商品各消費(fèi)群體的階層、環(huán)境、文化背景、喜好偏向和生活方式等進(jìn)行比較分析，結(jié)合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的目標(biāo)和特點(diǎn)，最終確定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目標(biāo)客戶群體的過(guò)程。（1）市場(chǎng)細(xì)分。房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分就是以房地產(chǎn)需求者消費(fèi)需求的某些特征或變量為依據(jù)，對(duì)具有不同需求的房地產(chǎn)消費(fèi)群體進(jìn)行區(qū)分的過(guò)程。細(xì)分后所形成的具有相同需求特征的消費(fèi)群體被稱為細(xì)分市場(chǎng)。住宅市場(chǎng)細(xì)分的依據(jù)主要有地理因素、人口因素、心理因素和行為因素等。在細(xì)分非住宅市場(chǎng)時(shí)，地理、收入、

23、購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)、效用追求等因素同樣可作為細(xì)分標(biāo)準(zhǔn)。除此之外，非住宅市場(chǎng)細(xì)分的主要依據(jù)還包括最終消費(fèi)者和消費(fèi)者規(guī)模等因素。（2）目標(biāo)市場(chǎng)選擇。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的目標(biāo)市場(chǎng)是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所要服務(wù)的市場(chǎng)，即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的服務(wù)對(duì)象。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目選定的目標(biāo)市場(chǎng)必須滿足以下條件。1）目標(biāo)市場(chǎng)應(yīng)有足夠的需求量。“足夠”是指該項(xiàng)目所進(jìn)入的目標(biāo)市場(chǎng)需求量能夠滿足企業(yè)或開(kāi)發(fā)項(xiàng)目預(yù)期目標(biāo)尤其是盈利性目標(biāo)要求；“需求量”既指現(xiàn)實(shí)有效需求，也包括開(kāi)發(fā)期內(nèi)潛在有效需求。2）目標(biāo)市場(chǎng)必須是企業(yè)有能力進(jìn)入的。在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，有足夠需求量的細(xì)分市場(chǎng)很多，但房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)受資金實(shí)力、研發(fā)能力、管理水平、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力等自身?xiàng)l件限制，不一定

24、有能力滿足所有需求量足夠的細(xì)分市場(chǎng)需求，因此，必須結(jié)合自身能力、資源、優(yōu)勢(shì)等條件選擇部分細(xì)分市場(chǎng)作為目標(biāo)市場(chǎng)。（3）目標(biāo)客戶選定。市場(chǎng)細(xì)分只是初步為目標(biāo)客戶的選定明確了方向，要準(zhǔn)確地鎖定目標(biāo)客戶，就需要在選定目標(biāo)市場(chǎng)的基礎(chǔ)上再行細(xì)分，確定具體開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的消費(fèi)群體，即目標(biāo)客戶。在選定的目標(biāo)市場(chǎng)中，雖然消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)值取向具有很大程度的一致性，但是對(duì)房地產(chǎn)的效用排序并不相同。通過(guò)對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)中不同消費(fèi)群體對(duì)房地產(chǎn)效用取向的分析，選定目標(biāo)市場(chǎng)中的某類(lèi)或某幾類(lèi)消費(fèi)者作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的服務(wù)對(duì)象，這就是目標(biāo)客戶選定。（4）目標(biāo)客戶特征分析。在選定目標(biāo)客戶后，要進(jìn)一步分析目標(biāo)客戶的基本特征。因?yàn)槟繕?biāo)客戶的

25、基本特征是影響需求傾向和需求偏好的重要因素，對(duì)目標(biāo)客戶基本特征的分析要與物業(yè)類(lèi)型相結(jié)合。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目標(biāo)客戶特征要素包括區(qū)域特征、家庭結(jié)構(gòu)、職業(yè)與社會(huì)階層、年齡構(gòu)成、收入構(gòu)成、置業(yè)次數(shù)、置業(yè)需求等。2、項(xiàng)目定位房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目定位是指針對(duì)目標(biāo)客戶的需求特征，整體謀劃開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略，設(shè)計(jì)選擇其概念性規(guī)劃的過(guò)程。（1）項(xiàng)目開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略選擇。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)根據(jù)企業(yè)發(fā)展目標(biāo)，針對(duì)目標(biāo)客戶的需求特征，通過(guò)對(duì)企業(yè)自身狀況和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目案件的分析，確定項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的總體思路。1）SWOT分析。這是一種通過(guò)綜合分析和系統(tǒng)評(píng)價(jià)企業(yè)內(nèi)外部環(huán)境，從而選擇最佳經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略的方法。其中，S代表企業(yè)內(nèi)部資源和能力

26、的優(yōu)勢(shì)（Strength）W代表企業(yè)內(nèi)部資源和能力的劣勢(shì)（WeakneSS）0代表企業(yè)外部環(huán)境中的機(jī)會(huì)（OppOrtunity）T代表企業(yè)外部環(huán)境中的威脅（threat）根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目環(huán)境分析成果，可以構(gòu)建SWOT分析矩陣進(jìn)行系統(tǒng)分析。2）項(xiàng)目開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略?；赟WOT分析，可供房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目選擇的戰(zhàn)略有以下四種。SO戰(zhàn)略。SO戰(zhàn)略是指依靠房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)及項(xiàng)目的內(nèi)部?jī)?yōu)勢(shì)，充分利用外部機(jī)會(huì)的發(fā)展型戰(zhàn)略。當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有顯著的資源和能力優(yōu)勢(shì)，同時(shí)市場(chǎng)有發(fā)展機(jī)會(huì)時(shí)，可選擇此戰(zhàn)略。WO戰(zhàn)略。WO戰(zhàn)略是指利用外部機(jī)會(huì)改進(jìn)企業(yè)或開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)部劣勢(shì)的扭轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略。當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或項(xiàng)目存在短板，但外部機(jī)會(huì)很好

27、時(shí)，可以采用這種戰(zhàn)略，抓住機(jī)遇，扭轉(zhuǎn)劣勢(shì)。ST戰(zhàn)略。ST戰(zhàn)略是指充分利用企業(yè)或項(xiàng)目的內(nèi)部?jī)?yōu)勢(shì)，避開(kāi)有較大威脅的開(kāi)發(fā)領(lǐng)域的多元化戰(zhàn)略。當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)能力強(qiáng)，同時(shí)比較靈活時(shí)，可采用此戰(zhàn)略。WT戰(zhàn)略。WT戰(zhàn)略是指以退為進(jìn)的戰(zhàn)略。當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目受到外部市場(chǎng)環(huán)境的威脅且內(nèi)部狀況又不佳時(shí)，可以考慮采用此戰(zhàn)略。（2）項(xiàng)目主題創(chuàng)意。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目主題創(chuàng)意是指根據(jù)項(xiàng)目及其所在地區(qū)特征，確定項(xiàng)目特有的、顯著區(qū)別于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的、能進(jìn)行概念化描述、能通過(guò)宣傳推廣活動(dòng)被目標(biāo)客戶接受且產(chǎn)生共鳴的項(xiàng)目特質(zhì)。主題創(chuàng)意確定了開(kāi)發(fā)項(xiàng)目最顯著的特征，能夠凸顯項(xiàng)目個(gè)性，避免項(xiàng)目同質(zhì)化。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目主題創(chuàng)意應(yīng)滿足以下要求：要易于展

28、示和傳播，能夠讓客戶感知到，并可以在信息渠道中展示和傳播；要凸顯開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的內(nèi)在品質(zhì)，否則會(huì)引起客戶反感或者被認(rèn)為是欺騙；要與目標(biāo)客戶的需求特征相吻合，這樣才能激發(fā)目標(biāo)客戶的購(gòu)買(mǎi)行為；要與開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所在地區(qū)的資源條件相協(xié)調(diào)，這是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目主題創(chuàng)意的基礎(chǔ)。（3）項(xiàng)目總體規(guī)劃布局。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總體規(guī)劃布局，是指根據(jù)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的主題創(chuàng)意，對(duì)項(xiàng)目的功能結(jié)構(gòu)、空間尺度和用地結(jié)構(gòu)等重要規(guī)劃指標(biāo)所進(jìn)行的總體安排和布局，是項(xiàng)目定位的重要內(nèi)容。對(duì)商品住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目而言，總體規(guī)劃布局主要包括以下六項(xiàng)內(nèi)容。1）物業(yè)類(lèi)型構(gòu)成及布局。從使用功能來(lái)看，包括住宅、公寓、商業(yè)及公共建筑等物業(yè)類(lèi)型。從物業(yè)形態(tài)來(lái)看，有高層住宅、多

29、層住宅，高層住宅中還有點(diǎn)式高層、板式高層等。項(xiàng)目總體規(guī)劃布局是對(duì)項(xiàng)目中各種物業(yè)類(lèi)型和物業(yè)形態(tài)的面積及其在項(xiàng)目總面積中的占比、在項(xiàng)目用地范圍內(nèi)的平面布局進(jìn)行的總體安排和設(shè)計(jì)。2）項(xiàng)目空間尺度安排。項(xiàng)目空間是指在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地范圍內(nèi)，由各建筑物、構(gòu)筑物組成的外部空間。項(xiàng)目空間尺度是指在外部空間中，各建筑物、構(gòu)筑物之間的空間位置關(guān)系。進(jìn)行項(xiàng)目空間尺度安排時(shí)，主要應(yīng)滿足三個(gè)方面的要求：一是滿足設(shè)計(jì)規(guī)范和用地規(guī)劃指標(biāo)要求；二是滿足共享性和安全性要求，這主要是針對(duì)項(xiàng)目的公共設(shè)施、構(gòu)筑物和景觀等的空間尺度安排的；三是滿足視覺(jué)審美要求，建筑物高低錯(cuò)落有致，景觀節(jié)點(diǎn)的空間布局和空間造型都能形成不同的視覺(jué)效果。3）

30、項(xiàng)目用地規(guī)劃布局。項(xiàng)目用地規(guī)劃布局是指根據(jù)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)要求，對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的各種用地類(lèi)型進(jìn)行分配和布局，主要涉及開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的各類(lèi)建筑物、交通道路、景觀綠化、水體設(shè)施等用地規(guī)模及布局。（4）項(xiàng)目道路交通規(guī)劃。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目道路交通規(guī)劃主要包括項(xiàng)目道路網(wǎng)絡(luò)規(guī)劃、項(xiàng)目出入口設(shè)置和項(xiàng)目靜態(tài)交通規(guī)劃。道路交通規(guī)劃應(yīng)遵循系統(tǒng)性、安全性和節(jié)地性原則。系統(tǒng)性原則要求項(xiàng)目?jī)?nèi)各種不同功能的道路之間有合理的比例和密度，有較好的銜接。安全性原則要求項(xiàng)目?jī)?nèi)車(chē)行道和人行道應(yīng)盡量隔離，人車(chē)分流，消防通道應(yīng)符合建筑規(guī)范設(shè)計(jì)要求。節(jié)地性原則要求項(xiàng)目?jī)?nèi)道路系統(tǒng)在保證安全暢通的前提下，對(duì)路網(wǎng)密度、道路寬度等作出科學(xué)安排。（5

31、）項(xiàng)目綠地和景觀規(guī)劃。在項(xiàng)目定位過(guò)程中，綠化與景觀規(guī)劃主要包括項(xiàng)目園林風(fēng)格確定、項(xiàng)目綠化景觀布局、項(xiàng)目景觀節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)等內(nèi)容。項(xiàng)目園林風(fēng)格應(yīng)結(jié)合項(xiàng)目主題創(chuàng)意、整體風(fēng)格、開(kāi)發(fā)規(guī)模、目標(biāo)客戶及項(xiàng)目檔次和開(kāi)發(fā)用地的自然條件、周邊環(huán)境等因素綜合考慮。項(xiàng)目綠化景觀布局應(yīng)根據(jù)所確定的綠化園林的性質(zhì)、風(fēng)格、主題和內(nèi)容，結(jié)合開(kāi)發(fā)用地情況，對(duì)綠化園林進(jìn)行綜合安排。居住小區(qū)景觀通常是由景觀節(jié)點(diǎn)和景觀軸線構(gòu)成的一個(gè)具有時(shí)間屬性的動(dòng)態(tài)整體系統(tǒng)。應(yīng)注意對(duì)主要景觀節(jié)點(diǎn)和景觀主軸線的設(shè)計(jì)，規(guī)模較大的居住小區(qū)，可以有多條景觀主軸線。（6）項(xiàng)目配套公共設(shè)施。對(duì)住宅項(xiàng)目而言，配套公共設(shè)施是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按照規(guī)定在項(xiàng)目用地范圍內(nèi)為商

32、品住宅配套修建的各種公共設(shè)施，一般包括教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育商業(yè)服務(wù)、金融郵電、社區(qū)服務(wù)、市政公用、行政管理八類(lèi)公共設(shè)施。3、產(chǎn)品定位房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)品定位是指在客戶定位和項(xiàng)目定位的基礎(chǔ)上，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的功能、質(zhì)量、檔次、風(fēng)格、面積、戶型、環(huán)境構(gòu)建等方面進(jìn)行構(gòu)思和設(shè)計(jì)，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)提供指導(dǎo)性意見(jiàn)的過(guò)程。產(chǎn)品定位是項(xiàng)目定位的延續(xù)和細(xì)化，產(chǎn)品定位將項(xiàng)目定位的概念和設(shè)想轉(zhuǎn)化為具體的有形產(chǎn)品和無(wú)形服務(wù)，滿足目標(biāo)客戶的需求。房地產(chǎn)商品具有菲利普科特勒所描述的產(chǎn)品三層次結(jié)構(gòu)，即房地產(chǎn)商品是由核心產(chǎn)品有形產(chǎn)品和附加產(chǎn)品組成的復(fù)合體。（1）核心產(chǎn)品。核心產(chǎn)品是指房地產(chǎn)所能提供的滿足消費(fèi)者最基本的

33、生活和生產(chǎn)需要的功能和效用。居住項(xiàng)目核心產(chǎn)品定位的主要內(nèi)容包括功能組合策劃、戶型設(shè)計(jì)策劃和配套設(shè)施策劃。功能組合策劃是對(duì)不同類(lèi)型的住宅功能配置的設(shè)計(jì)與安排，包括住宅類(lèi)型策劃、設(shè)施設(shè)備策劃、室內(nèi)裝修策劃。戶型設(shè)計(jì)策劃是房地產(chǎn)核心產(chǎn)品定位的主要內(nèi)容，包括戶型組合構(gòu)成、戶型平面布局、戶型面積大小等。配套設(shè)施策劃是在項(xiàng)目定位的配套公共建筑策劃基礎(chǔ)上進(jìn)一步細(xì)化的過(guò)程，主要包括對(duì)會(huì)所、幼兒園、兒童游樂(lè)場(chǎng)、老齡活動(dòng)場(chǎng)所、體育場(chǎng)館設(shè)施等的位置、面積、內(nèi)部功能等的策劃。（2）有形產(chǎn)品。有形產(chǎn)品是核心產(chǎn)品的基本載體，是房地產(chǎn)的外在表現(xiàn)形式，是房地產(chǎn)效用的重要基礎(chǔ)，也是購(gòu)買(mǎi)者選購(gòu)房產(chǎn)時(shí)直觀的依據(jù)。房地產(chǎn)有形產(chǎn)品一般

34、包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所處的區(qū)位及地段、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑材料及建筑質(zhì)量、建筑風(fēng)格及外觀造型、建筑結(jié)構(gòu)及平面布局、外墻裝飾及色彩、小區(qū)環(huán)境及周邊設(shè)施等。房地產(chǎn)有形產(chǎn)品定位主要包括小區(qū)規(guī)劃策劃、環(huán)境設(shè)計(jì)策劃和建筑設(shè)計(jì)策劃。小區(qū)規(guī)劃策劃是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總體規(guī)劃所確定的主要內(nèi)容的具體化和形象化展示，主要包括住宅群體平面組合、小區(qū)內(nèi)道路選線、小區(qū)內(nèi)管網(wǎng)設(shè)施和豎向設(shè)計(jì)等。環(huán)境設(shè)計(jì)策劃主要包括小區(qū)環(huán)境設(shè)計(jì)要素界定、綠地環(huán)境設(shè)計(jì)、環(huán)境小品設(shè)計(jì)等。建筑設(shè)計(jì)策劃是對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目各類(lèi)建筑物的建筑風(fēng)格、外立面造型及色彩、建筑材料選用等的設(shè)計(jì)與安排。（3）附加產(chǎn)品。附加產(chǎn)品是購(gòu)買(mǎi)者在購(gòu)買(mǎi)和使用房地產(chǎn)過(guò)程中得到的附加

35、服務(wù)和附加利益的總和。房地產(chǎn)附加產(chǎn)品一般體現(xiàn)在房地產(chǎn)銷(xiāo)售階段和使用階段。在銷(xiāo)售階段，房地產(chǎn)附加產(chǎn)品主要表現(xiàn)為信息咨詢、信貸服務(wù)、價(jià)格優(yōu)惠、裝修服務(wù)等。在使用階段，房地產(chǎn)附加產(chǎn)品主要表現(xiàn)為房屋保修和物業(yè)服務(wù)，尤其是物業(yè)服務(wù)，已成為房地產(chǎn)商品不可分割的組成部分。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期策劃階段，房地產(chǎn)附加產(chǎn)品定位雖然處于次要地位，但對(duì)營(yíng)銷(xiāo)策劃有著重要影響。對(duì)于住宅項(xiàng)目，附加產(chǎn)品定位的主要內(nèi)容是物業(yè)服務(wù)策劃、信貸服務(wù)策劃和裝修服務(wù)策劃。在前期策劃中，應(yīng)按照國(guó)家相關(guān)規(guī)定明確物業(yè)管理用房的面積、位置、交付標(biāo)準(zhǔn)等。工程項(xiàng)目構(gòu)思策劃與實(shí)施策劃（一）工程項(xiàng)目構(gòu)思策劃工程項(xiàng)目構(gòu)思策劃是指在工程項(xiàng)目投資決策階段進(jìn)行的

36、總體性策劃活動(dòng)，通過(guò)確立項(xiàng)目目標(biāo)、定義項(xiàng)目功能、估算項(xiàng)目投資和建設(shè)周期、開(kāi)展技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證，以確保整個(gè)項(xiàng)目建立在可靠、堅(jiān)實(shí)、優(yōu)化的基礎(chǔ)之上。1、工程項(xiàng)目構(gòu)思策劃來(lái)源工程項(xiàng)目構(gòu)思策劃不是憑空臆想，而是以經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展為前提，以市場(chǎng)需求和社會(huì)需求為依據(jù)。一般情況下，經(jīng)營(yíng)性投資項(xiàng)目構(gòu)思策劃多起始于市場(chǎng)需求，非經(jīng)營(yíng)性投資項(xiàng)目構(gòu)思策劃多起始于社會(huì)需求。對(duì)項(xiàng)目需求的深入研究，是工程項(xiàng)目構(gòu)思策劃成功的重要保障。由于建設(shè)工程壽命期較長(zhǎng)，準(zhǔn)確地預(yù)測(cè)其需求以滿足建設(shè)工程全壽命期需要是較為困難的。工程項(xiàng)目需求取決于對(duì)工程建設(shè)投資過(guò)程及結(jié)果產(chǎn)生重要影響的項(xiàng)目利益相關(guān)者，因此，工程項(xiàng)目構(gòu)思策劃必須識(shí)別項(xiàng)目利益相關(guān)者，確定

37、并管理其需求和期望，以獲得項(xiàng)目的成功。工程項(xiàng)目需求可分為明確需求和隱含需求。明確需求是用法律條文或者合同文件等明確表示的需求。隱含需求一般又可分為兩種：一種是約定俗成的慣例或由交易習(xí)慣確定的需求另一種是需要通過(guò)一系列方法研究分析得出的需求。此外，工程項(xiàng)目需求還可分為現(xiàn)實(shí)需求和戰(zhàn)略需求。前者源于既有工程項(xiàng)目不能滿足人們的使用需要，后者源于經(jīng)濟(jì)社會(huì)戰(zhàn)略發(fā)展需要，這類(lèi)需求往往是隱含需求。如京滬高速鐵路工程項(xiàng)目，在項(xiàng)目建設(shè)初期曾因票價(jià)過(guò)高等原因面臨各種質(zhì)疑；但在建成運(yùn)行一段時(shí)間后，由于其在重塑經(jīng)濟(jì)格局、改變時(shí)空觀念、提高出行效率等方面發(fā)揮出重要作用而逐步被認(rèn)可，從而成為國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)效益最好的高鐵線路。這是

38、供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的成功案例，供給使隱含需求顯性化，貫徹落實(shí)了戰(zhàn)略規(guī)劃意圖。同樣，在進(jìn)行城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目構(gòu)思策劃時(shí)，應(yīng)充分考慮未來(lái)發(fā)展戰(zhàn)略需求，預(yù)留足夠的發(fā)展空間。2、工程項(xiàng)目構(gòu)思策劃內(nèi)容工程項(xiàng)目構(gòu)思策劃應(yīng)以法律、法規(guī)和有關(guān)政策方針為依據(jù)，結(jié)合實(shí)際建設(shè)條件和地區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)環(huán)境進(jìn)行。如果已確定在特定地點(diǎn)建設(shè)，還必須與地區(qū)或城市規(guī)劃要求相適應(yīng)。工程項(xiàng)目構(gòu)想策劃主要包括以下四項(xiàng)內(nèi)容。（1）工程項(xiàng)目定義和定位。工程項(xiàng)目構(gòu)思策劃的首要任務(wù)是根據(jù)建設(shè)意圖進(jìn)行工程項(xiàng)目定義和定位。工程項(xiàng)目定義是指明確界定工程項(xiàng)目的性質(zhì)、用途和基本內(nèi)容。如要解決京滬兩地交通問(wèn)題，緩解交通壓力，首先需明確修建高速公路、高速鐵路還是增

39、建機(jī)場(chǎng)，或者是同時(shí)采用多種形式。工程項(xiàng)目定義為接下來(lái)的工程項(xiàng)目構(gòu)思策劃指明方向，明確工程項(xiàng)目建設(shè)目的、宗旨和指導(dǎo)思想。.工程項(xiàng)目定位是指根據(jù)市場(chǎng)需求，綜合考慮投資能力和最有利的投資方案，決定工程建設(shè)規(guī)模、建設(shè)水準(zhǔn)，分析確定工程項(xiàng)目在社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的地位、作用和影響力，并進(jìn)行工程項(xiàng)目定位依據(jù)及必要性和可能性分析。（2）工程項(xiàng)目系統(tǒng)構(gòu)成。在工程項(xiàng)目定義和定位明確的前提下，提出工程項(xiàng)目系統(tǒng)框架描述系統(tǒng)總體功能，確定系統(tǒng)內(nèi)部各單項(xiàng)工程、單位工程的構(gòu)成和相互聯(lián)系，明確內(nèi)部系統(tǒng)與外部系統(tǒng)協(xié)作和配套的策劃思路，并進(jìn)行方案的可行性分析。通過(guò)策劃工程項(xiàng)目系統(tǒng)構(gòu)成，使工程項(xiàng)目基本設(shè)想變?yōu)榫唧w而明確的建設(shè)內(nèi)容和要求

40、。（3）工程項(xiàng)目目標(biāo)系統(tǒng)。充分考慮并權(quán)衡工程項(xiàng)目利益相關(guān)者對(duì)工程項(xiàng)目的期望和需求，論證分析工程建設(shè)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、投資估算、建設(shè)工期，確定工程項(xiàng)目質(zhì)量、投資和進(jìn)度總目標(biāo)。工程項(xiàng)目目標(biāo)系統(tǒng)的策劃，是工程建設(shè)實(shí)施過(guò)程動(dòng)態(tài)控制的前提。通常情況下，工程項(xiàng)目質(zhì)量、投資和進(jìn)度三大目標(biāo)之間存在相互制約的關(guān)系，要同時(shí)達(dá)到“質(zhì)量高、投資省、工期短”往往是不現(xiàn)實(shí)的。因此，只能是首先做到工程項(xiàng)目投資與質(zhì)量的協(xié)調(diào)平衡，即在一定投資限額下，尋求達(dá)到滿足使用功能要求的最佳質(zhì)量規(guī)格和檔次；其次再通過(guò)項(xiàng)目實(shí)施策劃，尋求節(jié)省工程建設(shè)投資和縮短建設(shè)周期的途徑和措施，以實(shí)現(xiàn)工程項(xiàng)目三大目標(biāo)的最佳匹配。（4）其他構(gòu)思策劃。與工程項(xiàng)目有關(guān)的

41、重要環(huán)節(jié)策劃，均可列入工程項(xiàng)目構(gòu)思策劃范疇。（二）工程項(xiàng)目實(shí)施策劃工程項(xiàng)目實(shí)施策劃是指將體現(xiàn)建設(shè)意圖的工程項(xiàng)目構(gòu)思，變成有實(shí)現(xiàn)可能性和可操作性的行動(dòng)方案，提出帶有謀略性和指導(dǎo)性設(shè)想的過(guò)程。當(dāng)然，這里的工程項(xiàng)目實(shí)施策劃仍然是指在工程項(xiàng)目投資決策階段站在業(yè)主方角度的前期策劃。事實(shí)上，在工程建設(shè)全過(guò)程中，工程項(xiàng)目參建各方都有其相應(yīng)策劃。1、工程項(xiàng)目組織策劃對(duì)于政府投資的經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目，需要實(shí)行項(xiàng)目法人責(zé)任制，應(yīng)按中華人民共和國(guó)公司法的要求組建項(xiàng)目法人。對(duì)于政府投資的非經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目，可以實(shí)行代建制，也可以采用其他實(shí)施方式，包括委托全過(guò)程工程咨詢或階段性專(zhuān)項(xiàng)咨詢。對(duì)于企業(yè)或私人投資項(xiàng)目，也需要設(shè)立專(zhuān)門(mén)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)

42、工程建設(shè)實(shí)施。總之，從業(yè)主方角度，首先需要確定工程建設(shè)實(shí)施管理的組織架構(gòu)、管理職能部門(mén)及其職責(zé)劃分，其次確定專(zhuān)業(yè)人員配備及管理職責(zé)、組織運(yùn)行工作流程及規(guī)章制度，從而為工程建設(shè)順利實(shí)施提供組織保障。2、工程項(xiàng)目融資策劃資金是工程建設(shè)實(shí)施的物質(zhì)基礎(chǔ)。工程項(xiàng)目投資額大、建設(shè)周期長(zhǎng)，資金的籌措和運(yùn)用對(duì)工程項(xiàng)目成敗影響重大。建設(shè)資金來(lái)源渠道廣泛，各種融資方式有其不同的特點(diǎn)和風(fēng)險(xiǎn)因素。工程項(xiàng)目融資策劃是解決建設(shè)資金來(lái)源，控制資金使用成本，進(jìn)而控制工程造價(jià)、降低工程風(fēng)險(xiǎn)所不可忽視的環(huán)節(jié)。工程項(xiàng)目融資策劃具有很強(qiáng)的政策性、技巧性和謀略性，它取決于工程項(xiàng)目性質(zhì)和工程建設(shè)實(shí)施運(yùn)作方式。競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目、基礎(chǔ)性項(xiàng)目和公益

43、性項(xiàng)目的融資有不同特點(diǎn)，只有通過(guò)策劃才能確定和選擇最佳融資方案。3、工程項(xiàng)目目標(biāo)策劃工程項(xiàng)目只有具有明確的目的和要求、明確的建設(shè)任務(wù)量和時(shí)間界限、明確的項(xiàng)目系統(tǒng)構(gòu)成和組織關(guān)系，才能進(jìn)行有效的項(xiàng)目目標(biāo)控制。明確工程項(xiàng)目的質(zhì)量、投資和進(jìn)度目標(biāo)是工程建設(shè)實(shí)施的基本前提，同時(shí)還要兼顧安全和環(huán)保目標(biāo)。由于工程項(xiàng)目目標(biāo)之間存在內(nèi)在聯(lián)系和制約，因此首先需要在工程建設(shè)條件和經(jīng)濟(jì)社會(huì)需求的基礎(chǔ)上分析論證工程項(xiàng)目目標(biāo)間的相互關(guān)系，力求使工程項(xiàng)目目標(biāo)之間實(shí)現(xiàn)最佳匹配。在此基礎(chǔ)上，根據(jù)工程項(xiàng)目組成、組織模式、實(shí)施過(guò)程、建設(shè)進(jìn)度等，分解工程項(xiàng)目質(zhì)量、投資和進(jìn)度總目標(biāo)，形成從總目標(biāo)到子目標(biāo)、再到分目標(biāo)的工程項(xiàng)目目標(biāo)體系，

44、并分析影響工程項(xiàng)目目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)因素。4、工程項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程策劃工程項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程策劃是對(duì)工程項(xiàng)目實(shí)施的任務(wù)分解和組織工作策劃，包括工程發(fā)承包模式選擇，如采用設(shè)計(jì)、施工分別發(fā)包模式還是工程總承包模式。工程招標(biāo)及合同管理策劃，如標(biāo)段劃分、招標(biāo)方式選擇、招標(biāo)方案制定、合同計(jì)價(jià)方式及合同文本選擇等。工程項(xiàng)目目標(biāo)實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)因素識(shí)別、項(xiàng)目目標(biāo)控制方案及應(yīng)急預(yù)案制定等。工程項(xiàng)目信息管理平臺(tái)及協(xié)同工作方案制定等。工程項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程策劃應(yīng)視工程項(xiàng)目系統(tǒng)規(guī)模和復(fù)雜程度，分層次、分階段地展開(kāi)，是一個(gè)從總體輪廓性概略策劃到局部實(shí)施性詳細(xì)策劃逐步深化的過(guò)程。5、工程項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)策劃工程項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)策劃是指對(duì)工程項(xiàng)目建設(shè)完成后項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)

45、方式、運(yùn)營(yíng)管理組織和項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)機(jī)制的策劃。對(duì)于經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目，同樣需要在項(xiàng)目投資決策階段進(jìn)行運(yùn)營(yíng)策劃，包括確立項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理組織方案、初步擬訂人員需求計(jì)劃等。工程項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的編制和評(píng)估（一）可行性研究報(bào)告的編制1、編制依據(jù)（1）國(guó)家經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展中長(zhǎng)期規(guī)劃，部門(mén)與地區(qū)規(guī)劃，經(jīng)濟(jì)建設(shè)的指導(dǎo)方針、任務(wù)、產(chǎn)業(yè)政策、投資政策和技術(shù)經(jīng)濟(jì)政策及國(guó)家和地方法規(guī)等。（2）經(jīng)過(guò)批準(zhǔn)的項(xiàng)目建議書(shū)和在項(xiàng)目建議書(shū)批準(zhǔn)后簽訂的意向性協(xié)議等。（3）由國(guó)家批準(zhǔn)的資源報(bào)告，國(guó)土開(kāi)發(fā)整治規(guī)劃、區(qū)域規(guī)劃和工業(yè)基地規(guī)劃；對(duì)于交通運(yùn)輸項(xiàng)目建設(shè)，要有相關(guān)江河流域規(guī)劃與路網(wǎng)規(guī)劃等。（4）國(guó)家進(jìn)出口貿(mào)易政策和關(guān)稅政策。（5）擬建廠址的自然

46、、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)等基礎(chǔ)資料。（6）有關(guān)國(guó)家、地區(qū)和行業(yè)的工程技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)濟(jì)方面的法律、法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)和定額資料等。（7）由國(guó)家頒布的投資項(xiàng)目可行性研究及經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)有關(guān)規(guī)定（8）包含各種市場(chǎng)信息的市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告。2、編制要求為保證可行性研究報(bào)告編寫(xiě)的質(zhì)量，應(yīng)切實(shí)做好編制前的準(zhǔn)備工作，充分收集信息資料進(jìn)行科學(xué)分析比選論證，做到編制依據(jù)可靠、結(jié)構(gòu)內(nèi)容完整、文本格式規(guī)范、附圖附表附件齊全，表述形式盡可能數(shù)字化、圖表化，能深度滿足投資決策和編制項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)的需要。3、構(gòu)成內(nèi)容可行性研究報(bào)告是工程項(xiàng)目可行性研究工作成果的體現(xiàn)，報(bào)告由封面、摘要、目錄、正文、附件、附圖、附表等內(nèi)容構(gòu)成。（1）工程項(xiàng)目可行性研究報(bào)告正文結(jié)

47、構(gòu)及內(nèi)容。工程項(xiàng)目可行性研究報(bào)告正文結(jié)構(gòu)及內(nèi)容一般包括以下方面。1）項(xiàng)目總說(shuō)明。具體包括項(xiàng)目背景、項(xiàng)目投資者及籌建單位情況、項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制依據(jù)等。2）項(xiàng)目概況。具體包括項(xiàng)目名稱、擬建地點(diǎn)、建設(shè)規(guī)模與目標(biāo)、主要建設(shè)條件、項(xiàng)目投入總資金及效益情況、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)等。3）市場(chǎng)預(yù)測(cè)。具體包括市場(chǎng)現(xiàn)狀調(diào)查、產(chǎn)品供需預(yù)測(cè)、價(jià)格預(yù)測(cè)、競(jìng)爭(zhēng)力分析、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分析等。4）資源條件評(píng)價(jià)。具體包括資源可利用量、資源品質(zhì)情況、資源賦存條件、資源開(kāi)發(fā)價(jià)5）建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案。具體包括建設(shè)規(guī)模方案的比選、推薦方案及其理由，產(chǎn)品方案的構(gòu)成、比選、推薦方案及其理由。6）場(chǎng)址選擇。具體包括場(chǎng)址現(xiàn)狀、場(chǎng)址建設(shè)條件、場(chǎng)址方

48、案比選、推薦的場(chǎng)址方案等。7）技術(shù)方案、設(shè)備方案和工程方案。具體包括技術(shù)方案選擇、主要設(shè)備方案選擇、工程方案選擇、節(jié)能措施、節(jié)水措施。8）原材料、燃料供應(yīng)。具體包括主要原材料、燃料供應(yīng)方案，分析主要原材料、輔助材料、燃料的品種、質(zhì)量與年需要量，供應(yīng)來(lái)源與運(yùn)輸方式，以及主要原材料和燃料的價(jià)格現(xiàn)狀與價(jià)格預(yù)測(cè)。9）總圖、運(yùn)輸與公用輔助工程。具體包括總圖布置方案，場(chǎng)內(nèi)外運(yùn)輸方案，給排水、供電通信、供熱、維修、倉(cāng)儲(chǔ)等公用工程與輔助工程方案。10）環(huán)境影響評(píng)價(jià)。具體包括場(chǎng)址環(huán)境條件調(diào)查、項(xiàng)目建設(shè)和生產(chǎn)對(duì)環(huán)境的影響、環(huán)境保護(hù)措施、環(huán)境保護(hù)投資等。11）勞動(dòng)安全衛(wèi)生與消防。具體包括危險(xiǎn)因素和危害程度分析、安全

49、措施方案、衛(wèi)生保健措施、消防設(shè)施等。12）組織機(jī)構(gòu)設(shè)置與人力資源配置。具體包括組織機(jī)構(gòu)設(shè)置及其適應(yīng)性分析、人力資源配置、員工培訓(xùn)等。13）項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度。具體包括建設(shè)工期、實(shí)施進(jìn)度安排、技術(shù)改造項(xiàng)目建設(shè)與生產(chǎn)的銜接。14）投資估算與資金籌措。具體包括投資估算依據(jù)和范圍、建設(shè)投資估算、流動(dòng)資金估算、資本金籌措、債務(wù)資金籌措、融資方案分析。15）財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)。具體包括選取財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)，估算經(jīng)營(yíng)（銷(xiāo)售）收人、稅金及附加、成本費(fèi)用，編制財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)報(bào)表，計(jì)算財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)，分析項(xiàng)目的盈利能力、償債能力、財(cái)務(wù)生存能力，進(jìn)行不確定性分析，得出財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論及建議。16）國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。具體包括選取影子價(jià)格及評(píng)價(jià)

50、參數(shù)、調(diào)整效益費(fèi)用范圍與數(shù)值、編制國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)報(bào)表、計(jì)算國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)、得出國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)結(jié)論。17）社會(huì)評(píng)價(jià)。具體包括項(xiàng)目對(duì)社會(huì)影響的分析、項(xiàng)目與所在地互適性分析、項(xiàng)目的社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)分析、社會(huì)評(píng)價(jià)結(jié)論。18）風(fēng)險(xiǎn)分析。具體包括項(xiàng)目主要風(fēng)險(xiǎn)因素識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)程度分析、防范風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策。19）研究結(jié)論與建議。具體包括推薦方案總體描述、推薦方案優(yōu)缺點(diǎn)描述、主要對(duì)比方案、結(jié)論與建議。（2）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告正文結(jié)構(gòu)及內(nèi)容。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告正文結(jié)構(gòu)及內(nèi)容一般包括以下方面。1）項(xiàng)目總說(shuō)明。具體包括項(xiàng)目背景、項(xiàng)目主辦者或參與者、項(xiàng)目評(píng)估的目的、項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制依據(jù)及有關(guān)說(shuō)明等。2）項(xiàng)目概

51、況。具體包括：項(xiàng)目名稱、開(kāi)發(fā)建設(shè)單位；項(xiàng)目地理位置，項(xiàng)目周?chē)饕ㄖ锏龋豁?xiàng)目所在地周?chē)h(huán)境狀況，主要從工業(yè)、商業(yè)及相關(guān)行業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展?jié)摿?、?xiàng)目建設(shè)時(shí)機(jī)等社會(huì)環(huán)境和自然環(huán)境說(shuō)明項(xiàng)目建設(shè)的必要性和可行性；項(xiàng)目性質(zhì)及主要特點(diǎn)；項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)意義；可行性研究工作的目的、依據(jù)和范圍。3）開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地現(xiàn)狀調(diào)查及拆遷安置方案的制定。具體包括以下內(nèi)容。0土地調(diào)查。其包括項(xiàng)目用地范圍內(nèi)的各類(lèi)土地面積及使用單位。人口調(diào)查。其包括項(xiàng)目用地范圍內(nèi)的總?cè)丝跀?shù)、總戶數(shù)等。調(diào)查項(xiàng)目用地范圍內(nèi)建筑物的種類(lèi)、數(shù)量及面積，需要拆遷的建筑物種類(lèi)、數(shù)量和面積等。調(diào)查生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)企業(yè)以及個(gè)體經(jīng)營(yíng)者的經(jīng)營(yíng)范圍、占地面積、建筑面

52、積、營(yíng)業(yè)面積、職工人數(shù)、年?duì)I業(yè)額、年利潤(rùn)額等。調(diào)查各種管線。主要應(yīng)調(diào)查給排水管線雨水管線、污水管線、熱力管線、燃?xì)夤芫€、電力和電信管線的現(xiàn)狀及規(guī)劃目標(biāo)和其可能實(shí)現(xiàn)的時(shí)間。調(diào)查其他地上、地下物。項(xiàng)目用地范圍內(nèi)的地上物包括樹(shù)木和其他植物等，地下物包括水井、人防工程、地下倉(cāng)庫(kù)、各種管線等。項(xiàng)目用地現(xiàn)狀一般要附平面示意圖。用地范圍內(nèi)的拆遷計(jì)劃。圖制定安置方案。具體包括需要安置的總?cè)藬?shù)和戶數(shù)，需要安置的各類(lèi)、各種房屋的套數(shù)及建筑面積，需要安置的勞動(dòng)力人口等。4）市場(chǎng)分析和建設(shè)規(guī)模的確定。具體包括市場(chǎng)供給現(xiàn)狀分析及預(yù)測(cè)、市場(chǎng)需求現(xiàn)狀分析及預(yù)測(cè)、市場(chǎng)交易的數(shù)量與價(jià)格分析及預(yù)測(cè)、服務(wù)對(duì)象（目標(biāo)市場(chǎng)）分析、租售

53、計(jì)劃制訂、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模的確定等。5）規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的選擇。具體包括以下內(nèi)容。市政規(guī)劃方案的選擇。市政規(guī)劃方案的主要內(nèi)容包括各種市政設(shè)施的布置、來(lái)源、去路和走向，大型商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目重點(diǎn)要規(guī)劃安排好交通組織和共享空間等。項(xiàng)目構(gòu)成及平面布置。建筑規(guī)劃方案的選擇。建筑規(guī)劃方案主要包括各單項(xiàng)工程的占地面積、建筑面積、層數(shù)、層高、房間布置，各種戶型的數(shù)量、建筑面積等。6）資源供給條件分析。具體包括建筑材料的需要量、采購(gòu)方式和供應(yīng)計(jì)劃，施工力量的組織計(jì)劃，項(xiàng)目施工期間的動(dòng)力、水等供應(yīng)方案，項(xiàng)目建成投入生產(chǎn)或使用后水、電、熱力、燃?xì)?、交通、通信等供?yīng)條件。7）環(huán)境影響評(píng)價(jià)。具體包括建設(shè)地區(qū)的環(huán)境現(xiàn)狀、主要污

54、染源和污染物、項(xiàng)目可能引起的周?chē)鷳B(tài)變化、設(shè)計(jì)采用的環(huán)境保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)、控制污染與生態(tài)變化的初步方案、環(huán)境保護(hù)投資估算、環(huán)境影響的評(píng)價(jià)結(jié)論和環(huán)境影響分析、存在問(wèn)題及建議。8）項(xiàng)目開(kāi)發(fā)組織機(jī)構(gòu)和管理費(fèi)用的研究。具體包括擬訂項(xiàng)目的管理體制、機(jī)構(gòu)設(shè)置及管理人員的配備方案，擬訂人員培訓(xùn)計(jì)劃，估算年管理費(fèi)用支出情況等。9）開(kāi)發(fā)建設(shè)計(jì)劃的編制。具體包括以下內(nèi)容。前期開(kāi)發(fā)計(jì)劃。其包括從項(xiàng)目創(chuàng)意、可行性研究、下達(dá)規(guī)劃任務(wù)、征地拆遷、委托規(guī)劃設(shè)計(jì)、取得開(kāi)工許可證直至完成開(kāi)工前準(zhǔn)備等一系列工作計(jì)劃。工程建設(shè)計(jì)劃。具體包括各個(gè)單項(xiàng)工程的開(kāi)竣工時(shí)間、進(jìn)度安排、市政工程配套建設(shè)計(jì)劃。建設(shè)場(chǎng)地的布置。施工隊(duì)伍的選擇。10）項(xiàng)目

55、的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)及社會(huì)效益分析。具體包括以下內(nèi)容。項(xiàng)目總投資估算。其包括開(kāi)發(fā)建設(shè)投資和經(jīng)營(yíng)資金兩部分。項(xiàng)目投資來(lái)源、籌措方式的確定。開(kāi)發(fā)成本估算。銷(xiāo)售成本、運(yùn)營(yíng)成本估算。銷(xiāo)售收入、租金收入、經(jīng)營(yíng)收入和其他營(yíng)業(yè)收入估算。財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)。分析計(jì)算項(xiàng)目投資回收期、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率和利潤(rùn)率、借款償還期、償債備付率、利息備付率等技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)。國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目一般不進(jìn)行國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。對(duì)于工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)等大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，有時(shí)需要進(jìn)行國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。不確定性分析與風(fēng)險(xiǎn)分析。一方面結(jié)合政治形勢(shì)、國(guó)家方針政策、經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)、市場(chǎng)周期等方面因素的可能變化，進(jìn)行定性風(fēng)險(xiǎn)分析；另一方面采用盈

56、虧平衡分析、敏感性分析、概率分析等方法進(jìn)行定量風(fēng)險(xiǎn)分析。項(xiàng)目環(huán)境效益、社會(huì)效益及綜合效益評(píng)價(jià)。11）結(jié)論及建議。具體包括以下內(nèi)容。運(yùn)用各種數(shù)據(jù)從技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、財(cái)務(wù)等方面論述項(xiàng)目的可行性，并推薦最佳方案。存在的問(wèn)題及相應(yīng)的建議。需要說(shuō)明的是，無(wú)論是一般工程項(xiàng)目，還是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，以上結(jié)構(gòu)及內(nèi)容均是根據(jù)編寫(xiě)的邏輯關(guān)系進(jìn)行闡述的。在實(shí)際編寫(xiě)過(guò)程中，有些內(nèi)容可合并在一起，不是一定分開(kāi)的，章節(jié)劃分也不一定與上述內(nèi)容完全一致。（二）可行性研究報(bào)告的評(píng)估可行性研究報(bào)告是工程項(xiàng)目投資決策的重要基礎(chǔ)和依據(jù)，可行性研究報(bào)告的編寫(xiě)質(zhì)量和準(zhǔn)確性關(guān)系到項(xiàng)目投資決策的科學(xué)性和可靠性，是決定項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵因素。鑒于此，投資

57、法策機(jī)構(gòu)應(yīng)自行或委托專(zhuān)門(mén)的咨詢機(jī)構(gòu)，對(duì)可行性研究報(bào)告進(jìn)行全面審核和評(píng)價(jià)，審查和判斷項(xiàng)目可行性研究的可靠性、真實(shí)性和客觀性，對(duì)擬建項(xiàng)目投資是否可行和確定最佳投資方案提出意見(jiàn)，作為項(xiàng)目投資最終決策的主要依據(jù)。貸款機(jī)構(gòu)在接到項(xiàng)目貸款申請(qǐng)時(shí)，也需要自行或委托專(zhuān)門(mén)的咨詢機(jī)構(gòu)對(duì)可行性研究報(bào)告進(jìn)行評(píng)估，根據(jù)評(píng)估結(jié)論進(jìn)行貸款決策。對(duì)可行性研究報(bào)告的評(píng)估內(nèi)容主要包括以下兩個(gè)方面。1、報(bào)告編制的規(guī)范性評(píng)估評(píng)估內(nèi)容包括項(xiàng)目批復(fù)文件資料是否齊全，報(bào)告內(nèi)容及文件是否齊全、完整，編制依據(jù)是否可靠，編制深度是否符合要求，結(jié)論是否明確等。2、報(bào)告內(nèi)容及結(jié)果的真實(shí)性、可靠性、準(zhǔn)確性評(píng)估（1）項(xiàng)目建設(shè)必要性評(píng)估。評(píng)估擬建項(xiàng)目是否

58、符合國(guó)家建設(shè)方針，是否滿足市場(chǎng)需求，是否具有良好的前景。（2）項(xiàng)目建設(shè)條件評(píng)估。評(píng)估項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模是否經(jīng)濟(jì)合理；物料供應(yīng)數(shù)量、質(zhì)量是否滿足項(xiàng)目需求；項(xiàng)目所需的供電、供水、供熱、供氣和通信等設(shè)施條件是否可靠，能否滿足項(xiàng)目建設(shè)和建成后正常運(yùn)行的需要；項(xiàng)目選址是否符合規(guī)劃原則和要求，是否符合土地管理、文物保護(hù)、環(huán)境保護(hù)等方面的法律和法規(guī)，選擇依據(jù)和理由是否充分；項(xiàng)目建設(shè)期組織管理機(jī)構(gòu)與職能分工是否明確，建成后的運(yùn)行管理機(jī)構(gòu)是否落實(shí)，運(yùn)行管理及經(jīng)營(yíng)方式是否可行；項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃和工程進(jìn)度是否合理等。（3）項(xiàng)目環(huán)境影響評(píng)估。評(píng)估是否按要求編制環(huán)境影響評(píng)價(jià)文件，文件內(nèi)容是否全面，環(huán)境保護(hù)措施是否可行。（4）技術(shù)

59、方案、設(shè)備方案和工程方案評(píng)估。評(píng)估技術(shù)方案、設(shè)備方案和工程方案是否可行；節(jié)能措施和節(jié)水措施是否合理、得當(dāng)；設(shè)計(jì)依據(jù)是否正確，相關(guān)負(fù)荷、參數(shù)是否滿足功能需要，是否安全、經(jīng)濟(jì)、合理，是否符合相應(yīng)規(guī)范與標(biāo)準(zhǔn)；安全防范措施是否可靠。（5）投資估算與資金籌措評(píng)估。評(píng)估投資估算依據(jù)、估算方法、內(nèi)容及范圍是否科學(xué)、合理、完整、準(zhǔn)確，是否真實(shí)反映了可行性研究報(bào)告中建設(shè)內(nèi)容的要求；對(duì)項(xiàng)目資金來(lái)源、籌措方式、籌資額度、籌資風(fēng)險(xiǎn)及資金使用計(jì)劃等的合理性和可靠性進(jìn)行分析論證和評(píng)估，分析資金使用計(jì)劃是否與項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃相銜接，用款計(jì)劃安排能否與資金來(lái)源相對(duì)應(yīng)，能否保證項(xiàng)目順利實(shí)施。（6）項(xiàng)目效益評(píng)估。主要從經(jīng)濟(jì)、社會(huì)

60、等方面對(duì)項(xiàng)目的效益狀況進(jìn)行評(píng)估。評(píng)價(jià)項(xiàng)目對(duì)所屬行業(yè)發(fā)展、社會(huì)發(fā)展及為建設(shè)單位帶來(lái)的效益，分析參數(shù)的選取是否合理，計(jì)算是否準(zhǔn)確是否客觀地反映了項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。在匯總上述評(píng)估結(jié)果的基礎(chǔ)上，對(duì)可行性研究報(bào)告中各部分內(nèi)容和方案存在的問(wèn)題提出修改意見(jiàn)，對(duì)不能確定的問(wèn)題提出建議，得出最終的結(jié)論性意見(jiàn)，供決策部門(mén)參考?？尚行匝芯康碾A段和內(nèi)容（一）可行性研究的階段工程項(xiàng)目可行性研究可分為四個(gè)階段，即投資機(jī)會(huì)研究、初步可行性研究、詳細(xì)可行性研究和項(xiàng)目評(píng)估決策。1、投資機(jī)會(huì)研究投資機(jī)會(huì)研究是指提出項(xiàng)目投資方向建議，即通過(guò)對(duì)某地區(qū)政治和經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境、產(chǎn)業(yè)政策、資源條件、市場(chǎng)趨勢(shì)和盈利可能性進(jìn)行分析，尋找出