1、郫縣“田田園世界界” 地塊項項目可行性研研究報告告 編制單位位：成都都市中環(huán)環(huán)宇盛投投資管理理有限公公司二一三三年五月月摘 要“田園世世界”住宅項項目位于于郫縣郫郫筒鎮(zhèn)菠菠蘿村，屬郫縣縣新城區(qū)區(qū)開發(fā)項項目。本本報告通通過對“田園世世界”3宗土土地共2210畝畝的開發(fā)發(fā)經(jīng)營環(huán)環(huán)境的市市場調(diào)查查分析，以及周周邊主要要同類競競爭物業(yè)業(yè)的比較較后，依依據(jù)蟠郫郫筒鎮(zhèn)當(dāng)當(dāng)?shù)氐哪磕壳笆袌鰣鰻顩r和和對未來來的預(yù)測測，對項項目的可可行性與與開發(fā)經(jīng)經(jīng)營策劃劃提出初初步意見見，并結(jié)結(jié)合項目目的特點點優(yōu)勢，對項目目進(jìn)行了了投資分分析、財財務(wù)評價價和風(fēng)險險分析，以期探探討該地地塊進(jìn)行行住宅開開發(fā)經(jīng)營營的可能能性。依依據(jù)

2、本文文的方案案，項目目總建筑筑面積558萬平平方米，項目總總投資225億元元。經(jīng)測測算項目目經(jīng)營利利潤為114億元元，因此此項目在在經(jīng)濟(jì)上上具有較較強(qiáng)的可可行性。目 錄錄1郫縣房房地產(chǎn)市市場總體體情況2項目概概述2.1項項目基本本信息2.2土土地信息息2.3規(guī)規(guī)劃條件件2.4 土地效效果圖3市場分分析與預(yù)預(yù)測3.1郫郫縣整體體市場需需求分析析3.2郫郫筒板塊塊住宅市市場分析析3.3項項目優(yōu)勢勢分析4市場策策略分析析4.1產(chǎn)產(chǎn)品策略略 4.2價價格策略略5建設(shè)規(guī)規(guī)劃和產(chǎn)產(chǎn)品方案案5.1規(guī)規(guī)劃設(shè)計計方案的的指導(dǎo)思思想5.2規(guī)規(guī)劃方案案描述5.3產(chǎn)產(chǎn)品方案案5.4建建筑方案案6項目開開發(fā)經(jīng)營營策略和

3、和投資估估算6.1項項目開發(fā)發(fā)經(jīng)營策策略6.2項項目投資資估算7項目開開發(fā)經(jīng)營營主要風(fēng)風(fēng)險及對對策分析析7.1市市場風(fēng)險險分析7.2項項目的資資本風(fēng)險險分析7.3企企業(yè)風(fēng)險險分析8結(jié)論與與建議一、郫縣縣房地產(chǎn)產(chǎn)市場總總體情況況郫縣地處處川西平平原腹心心地帶，位于成成都市西西北近郊郊，東靠靠金牛區(qū)區(qū)，西連連都江堰堰市，北北與彭州州市和新新都區(qū)接接壤，南南與溫江江區(qū)毗鄰鄰，處于于“全域成成都”六走廊廊的中心心城郫縣都江堰堰走廊，是成都都市都市市經(jīng)濟(jì)的的重要拓拓展區(qū)。 郫縣縣距成都都市區(qū)110公里里，交通通十分便便捷，生生態(tài)環(huán)境境優(yōu)美，市政設(shè)設(shè)施完善善，區(qū)位位優(yōu)勢、比較優(yōu)優(yōu)勢和后后發(fā)優(yōu)勢勢突出，有銀

4、郫郫縣之稱稱。全縣縣幅員面面積4337.55平方公公里，轄轄14個個鎮(zhèn)（街街道），總?cè)丝诳?0萬萬人。郫郫縣是四四川省成成都市下下轄的一一個縣?？h人民民政府駐駐郫筒鎮(zhèn)鎮(zhèn)。 隨著郫縣縣城市開開發(fā)建設(shè)設(shè)的快速速推進(jìn)，共建配配套設(shè)施施不斷完完善，縣縣域三產(chǎn)產(chǎn)服務(wù)業(yè)業(yè)、房地地產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展呈現(xiàn)現(xiàn)良好態(tài)態(tài)勢。眾眾多開發(fā)發(fā)建設(shè)巨巨頭的目目光投向向郫縣，中信地地產(chǎn)集團(tuán)團(tuán)、深圳圳花樣年年集團(tuán)、中鐵五五局、中中鐵二局局先后進(jìn)進(jìn)入郫縣縣參與一一級土地地整理，綠地、龍湖、華潤、置信等等 品牌牌開發(fā)商商先后進(jìn)進(jìn)駐郫縣縣，主題題地產(chǎn)和和高品質(zhì)質(zhì)樓盤不不斷涌現(xiàn)現(xiàn)，城區(qū)區(qū)土地價價值迅速速提升，經(jīng)營性性土地的的拍賣價價格從220

5、088年前的的每畝11002400萬元上上漲至目目前的每每畝40006455萬元，商品房房市場均均價目前前達(dá)到555000元/平平方米左左右。由由于郫縣縣位于成成都近郊郊，區(qū)位位優(yōu)勢明明顯。之之前由于于比較優(yōu)優(yōu)越的自自然條件件，導(dǎo)致致郫縣過過去過多多的發(fā)展展了農(nóng)業(yè)業(yè)，也間間接的導(dǎo)導(dǎo)致房地地產(chǎn)業(yè)的的低速發(fā)發(fā)展。近近幾年，隨著現(xiàn)現(xiàn)代工業(yè)業(yè)港的大大力發(fā)展展，以及及成都市市主城區(qū)區(qū)的外擴(kuò)擴(kuò)，使得得郫縣經(jīng)經(jīng)濟(jì)面臨臨巨大的的機(jī)遇，也給郫郫縣房地地產(chǎn)市場場帶來了了穩(wěn)定的的客戶資資源和發(fā)發(fā)展機(jī)會會。郫縣是“八河并并流的水水上城市市，成都都平原的的至美田田園”，自然然環(huán)境優(yōu)優(yōu)越，水水資源豐豐富，是是國家級級生態(tài)

6、示示范區(qū)、成都市市區(qū)的重重要取水水源區(qū)。冬無嚴(yán)嚴(yán)寒、夏夏無酷暑暑，四季季鮮花盛盛開，是是居家置置業(yè)的理理想之地地。其巨巨大的土土地供應(yīng)應(yīng)量和目目前房價價的洼地地，必將將為房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)帶來更更大發(fā)展展空間，是未來來城市價價值的熱熱點區(qū)域域、潛力力區(qū)域。目前郫縣縣房地產(chǎn)產(chǎn)主要聚聚集在三三大板塊塊組團(tuán)：板塊名稱板塊主要要范圍功能定位位板塊主要要樓盤犀浦繞城高速速、成灌灌公路、成灌高高速公路路、犀浦浦鎮(zhèn)與金金牛區(qū)交交界線圍圍成區(qū)域域，面積積約3.2平方方公里高新技術(shù)術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)區(qū)、科研研中心伊莎貝拉拉、新里里派克公公館紅光由繞城高高速5000米生生態(tài)綠地地、圍城城路西沿沿線、托托普大道道及紅光光路合圍圍

7、而成，面積約約為2.9平方方公里中高檔居居住區(qū)正成名城城左岸、萬基金金藍(lán)灣、中鐵瑞瑞城西郡郡英華、華潤橡橡樹灣郫筒郫筒鎮(zhèn)成成灌路以以南的城城區(qū)，面面積約77.7平平方公里里政治、經(jīng)經(jīng)濟(jì)、文文化、中中心，交交通樞紐紐，城鎮(zhèn)鎮(zhèn)人口集集中區(qū)龍湖弗萊萊明戈、中信未未來城、置信逸都都花園、中鐵奧奧維爾二、項目目概述1、項目目基本信信息項目投資資商：成成都市 有限限公司項目開發(fā)發(fā)商：成成都 置業(yè)業(yè)有限公公司項目名稱稱：“田園世世界”（暫定定）項目投資資商成都都市中環(huán)環(huán)宇盛投投資管理理有限公公司擬以以產(chǎn)權(quán)競競拍方式式收購上上述兩家家公司全全部股權(quán)權(quán)而獲得得土地使使用權(quán)及及項目開開發(fā)權(quán)，并為此此已組建建了專業(yè)

8、業(yè)的投資資并購團(tuán)團(tuán)隊，對對郫縣房房地產(chǎn)市市場做了了大量的的市場調(diào)調(diào)研，并并對該項項目做了了深入的的研究和和前期策策劃，擬擬將該項項目打造造成郫筒筒鎮(zhèn)標(biāo)志志性的宜宜居生態(tài)態(tài)樓盤。 2、土土地信息息：該項目共共AB兩兩宗土地地，總占占地約2211畝畝，A號號地塊占占地8668800.622，BB號地塊塊占地5538448.447。其中AA號地塊塊由兩證證組成，分別為為郫國用用（20012）第xxxxx號號（4227577.499）和和郫國用用（20012）第xxxxx號號（4441233.133），成都 俊峰峰置業(yè)有有限公司司擁有AA號地塊塊的土地地使用權(quán)權(quán)。B號號地塊為為郫國用用（20012）第

9、xxxxx號號（5338488.477），成都 置置業(yè)有限限公司擁擁有B號號地塊的的土地使使用權(quán)。土地用地地性質(zhì)為為商住用用地，其其中住宅宅使用權(quán)權(quán)年限為為20880年77月止，商業(yè)使使用權(quán)年年限為220500年7月月止。兩兩宗土地地地形方方正，平平整規(guī)則則，四面面臨街，目前已已達(dá)到“六通一一平”，可以以啟動設(shè)設(shè)計報建建手續(xù)，分別以以該項目目的一二二期順序序?qū)嵤?、規(guī)劃劃條件： 容積積率4，商商住比為為20：80，建筑密密度30%，綠地地率30%，建筑筑限高1100米米。規(guī)劃劃指標(biāo)在在郫筒鎮(zhèn)鎮(zhèn)較優(yōu)，好于周周邊建成成或在建建項目，相對于于獲地成成本，土土地利用用開發(fā)性性價比較較高。4、宗地地效

10、果圖圖：三、市場場分析與與預(yù)測 = 1 * GB4 、郫縣縣整體市市場需求求分析：20088年之前前，郫縣縣基本的的購買群群體為本本地原住住居民，以第一一居所為為購買目目的，所所占比約約75%；20008年年隨著成成灌快鐵鐵的開通通以及郫郫縣啟動動舊城改改造，非非郫縣區(qū)區(qū)域人群群在郫縣縣購買住住宅比例例驟然放放大約占占65%，仍以以第一居居所為主主；20008年年，郫縣縣開始加加大舊城城改造制制度，快快速發(fā)展展區(qū)域經(jīng)經(jīng)濟(jì)，以以旅游資資源吸引引了眾多多商家前前來投資資。而房房地產(chǎn)市市場也開開始提出出5+22的生活活概念，郫縣的的購買群群體也表表現(xiàn)出購購買目的的多樣化化的特點點。市場場群體購購買目

11、的的仍以第第一居所所為主，購買人人群來源源于成都都、外地地、本地地、三州州，分別別占655%、115%、15%、5%。 目前郫郫縣區(qū)域域住宅供供應(yīng)仍以以三居室室為主，并形成成兩級分分化。一一種提倡倡緊湊、功能型型居所；另一種種為舒適適、享受受型居所所。面積積供應(yīng)主主要集中中在1000平米米的三室室及1220平米米之間的的四室之之間。而而80平平米以下下的戶型型市場供供應(yīng)量較較少。市場戶型型面積供供應(yīng)概況況60平米米以內(nèi)80平米米以內(nèi)100平平米以內(nèi)內(nèi)120平平米以內(nèi)內(nèi)140平平米以上上一室兩廳廳兩室兩廳廳三室兩廳廳三、四室室兩廳四、五室室以上5%15%25%35%20% = 2 * GB4 、

12、郫筒筒板塊住住宅市場場分析1、郫筒筒板塊住住宅市場場概況郫縣三大大板塊中中，由于于一直以以來是郫郫縣主要要的政務(wù)務(wù)、經(jīng)濟(jì)濟(jì)中心，所以房房地產(chǎn)市市場最為為發(fā)達(dá)。目前，郫筒板板塊可分分為兩大大片區(qū)，包括老老城鎮(zhèn)片片區(qū)、東東南部新新城區(qū)，也就是是中信蜀蜀都片區(qū)區(qū)。中信信集團(tuán)負(fù)負(fù)責(zé)一級級土地開開發(fā)的中中信蜀都都，規(guī)劃劃用地面面積約77平方公公里，是是郫縣新新政府所所在地，未來將將是郫縣縣新的政政治、經(jīng)經(jīng)濟(jì)、文文化中心心，片區(qū)區(qū)發(fā)展已已經(jīng)由龍龍湖弗萊萊明戈的的入市開開始。老老城鎮(zhèn)片片區(qū)以舊舊城改造造和環(huán)線線外擴(kuò)發(fā)發(fā)展為主主，政府府定位的的職能是是城市的的商業(yè)和和文化娛娛樂中心心，可給給郫筒板板塊帶來來一

13、些拆拆遷戶的的置業(yè)需需求。2、郫筒筒板塊項項目物業(yè)業(yè)形態(tài)數(shù)據(jù)來源源：郫縣縣房管局局經(jīng)過多年年較快的的發(fā)展，目前郫郫筒板塊塊物業(yè)類類型豐富富，從超超高層到到別墅，均有物物業(yè)供應(yīng)應(yīng)；景尚尚景供應(yīng)應(yīng)的超高高層物業(yè)業(yè)占200%的比比例，名名城左岸岸等樓盤盤供應(yīng)的的小高層層物業(yè)比比例最多多，占442%，另外如如中鐵瑞瑞景茗城城等樓盤盤供應(yīng)的的高層物物業(yè)占224%，花園洋洋房物業(yè)業(yè)以龍湖湖弗萊明明戈為代代表。另另外，還還有少量量的多層層及別墅墅物業(yè)供供應(yīng)。3、郫筒筒板塊面面積段情情況數(shù)據(jù)來源源：郫縣縣房管局局同樣，房房地產(chǎn)市市場的發(fā)發(fā)達(dá)，使使得郫筒筒板塊在在分面積積段供應(yīng)應(yīng)方面也也較為豐豐富；各各個面積積

14、段及各各種戶型型均占有有一定的的比例；占比前前三分別別是：1120-1444平米，29%，900-1220平米米，244%，660-990平米米，233%；市市場以1120平平米左右右的套三三戶型為為主；4、郫筒筒板塊產(chǎn)產(chǎn)品客戶戶群體分分析數(shù)據(jù)來源源：中原原市場監(jiān)監(jiān)測由中原日日常市場場監(jiān)測得得知，在在郫筒板板塊置業(yè)業(yè)的客戶戶基本上上以郫筒筒鎮(zhèn)及紅紅光鎮(zhèn)本本地居民民為主，老城鎮(zhèn)鎮(zhèn)相對成成熟和完完善的生生活配套套使得這這部分人人群就近近置業(yè)；其次，阿壩州州、都江江堰等周周邊地區(qū)區(qū)的客戶戶能夠占占到233%的比比例；成成都市主主城區(qū)的的客戶僅僅占7%。 = 3 * GB4 、項目目優(yōu)勢分分析本項目位

15、位于郫縣縣郫筒鎮(zhèn)鎮(zhèn)新城區(qū)區(qū)，毗鄰鄰成灌快快鐵。成成灌快鐵鐵讓成都都城區(qū)、郫縣、都江堰堰三地之之間構(gòu)建建城市整整體的概概念。由由于能夠夠有效實實現(xiàn)對二二級城市市的客戶戶導(dǎo)入，快鐵將將對當(dāng)?shù)氐亟?jīng)濟(jì)有有極大的的推動作作用。根根據(jù)上海海、廣州州等城市市的經(jīng)驗驗來看，凡是軌軌道交通通正式運運行的十十年里，沿線物物業(yè)都會會出現(xiàn)快快速上漲漲行情。由此看看來，郫郫縣的軌軌道交通通沿線物物業(yè)仍將將在較長長一段時時間內(nèi)處處于上漲漲通道。1、區(qū)位位優(yōu)勢本項目位位于成都都市城西西郫縣郫郫筒鎮(zhèn)東東南部新新城核心心區(qū)域，人文生生態(tài)上佳佳，屬于于城市未未來發(fā)展展?jié)摿Π灏鍓K，是是居家享享受的風(fēng)風(fēng)水優(yōu)地地。該項目位位于郫縣縣郫

16、筒鎮(zhèn)鎮(zhèn)洪石村村新城區(qū)區(qū)，緊鄰鄰?fù)麉补殴攀裎幕a(chǎn)業(yè)園園，坐落落在郫縣縣特色旅旅游古蜀蜀文化旅旅游產(chǎn)業(yè)業(yè)帶上。古蜀文文化旅游游產(chǎn)業(yè)帶帶沿郫彭彭公路和和郫花路路分布，由以望望叢古蜀蜀文化產(chǎn)產(chǎn)業(yè)園為為核心，涵蓋古古城遺址址、鵑城城遺址、楊雄墓墓、平樂樂寺等古古蜀文化化遺址和和景觀。郫筒鎮(zhèn)鎮(zhèn)為郫縣縣的中心心城鎮(zhèn)，與高新新西區(qū)鄰鄰近、望望叢祠文文化為房房產(chǎn)開發(fā)發(fā)支撐點點，并圍圍繞支撐撐點開發(fā)發(fā)商業(yè)地地產(chǎn)，目目前開發(fā)發(fā)面積幅幅線擴(kuò)張張，區(qū)域域市場競競爭激烈烈，先后后有華僑僑鳳凰城城、中鐵鐵集團(tuán)、中冶集集團(tuán)、花花樣年、置信房房產(chǎn)、藍(lán)藍(lán)光和駿駿、舜苑苑地產(chǎn)、四川國國安、成成都桃源源置業(yè)、四川港港湘房地地產(chǎn)有限

17、限公司、西南交交大工程程技術(shù)建建設(shè)有限限公司等等20多多家房產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)來搶搶占這塊塊市場。2、周邊邊市政配配套調(diào)查查銀行：中中國銀行行、建行行、工行行、農(nóng)行行、農(nóng)村村信用社社等；學(xué)校：郫郫縣一中中、郫縣縣二小、郫筒一一小、西西南交大大信息產(chǎn)產(chǎn)業(yè)學(xué)院院等；醫(yī)院：郫郫縣衛(wèi)生生防疫站站、縣人人民醫(yī)院院、三九九八醫(yī)院院、郫縣縣中醫(yī)醫(yī)醫(yī)院等；餐飲娛樂樂：竹林林飯店、歐羅巴巴花園酒酒店、新新外灘酒酒樓等；公園：望望叢祠公公園、石石牛公園園、烈士士陵園等等；3、道路路交通及及生態(tài)環(huán)環(huán)境狀況況分析成灌高速速、國道道3177線、沙沙西線等等高等級級快速通通道橫貫貫全境，縣域內(nèi)內(nèi)各鎮(zhèn)均均二級公公路相通通相聯(lián)。

18、公路密密度2110公里里/百平平方公里里，達(dá)世世界發(fā)達(dá)達(dá)地區(qū)水水平；規(guī)規(guī)劃中的的成都地地鐵東西西線穿越越境內(nèi)，屆時乘乘地鐵110分鐘鐘可到達(dá)達(dá)成都。境內(nèi)“七七河并流流”，花木木久負(fù)盛盛名，現(xiàn)現(xiàn)在有近近10萬萬畝花卉卉苗木，是成都都市鮮花花基地、中國盆盆景之鄉(xiāng)鄉(xiāng)，境內(nèi)內(nèi)滿目清清綠，四四季花開開，生態(tài)態(tài)環(huán)境優(yōu)優(yōu)良。4、地塊塊及區(qū)域域原生價價值發(fā)現(xiàn)現(xiàn)與分析析本項目地地塊區(qū)域域有兩大大開發(fā)原原生價值值，一是是離望叢叢祠公園園，一是是政府新新建的行行政中心心。這兩兩點為本本區(qū)域開開發(fā)項目目的開發(fā)發(fā)支撐點點。新城城區(qū)住宅宅建設(shè)風(fēng)風(fēng)格多為為現(xiàn)代時時尚型；而望叢叢祠片區(qū)區(qū)多以建建設(shè)中式式、現(xiàn)代代中式風(fēng)風(fēng)格的住

19、住宅。結(jié)結(jié)合兩者者特色及及區(qū)域環(huán)環(huán)境以及及本項目目所處的的位置及及規(guī)劃條條件我們們認(rèn)為應(yīng)應(yīng)順應(yīng)市市場發(fā)展展，以現(xiàn)現(xiàn)代時尚尚的建筑筑風(fēng)格面面市，并并樹立城城市新型型精品住住宅社區(qū)區(qū)的標(biāo)桿桿。5、競爭爭力分析析近年如富富士康等等外資或或內(nèi)資企企業(yè)紛紛紛進(jìn)入郫郫縣。郫郫縣常住住及流動動人口均均增長快快速，消消費市場場巨大，加上眾眾多知名名房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)紛紛紛入駐郫郫縣以爭爭奪市場場。使郫郫縣房地地產(chǎn)市場場的競爭爭更為激激烈化，在激烈烈競爭的的同時也也會提高高整體的的開發(fā)水水平和住住宅的質(zhì)質(zhì)量。另外知名名企業(yè)得得到追捧捧。品牌牌的魅力力在房地地產(chǎn)業(yè)中中已經(jīng)顯顯現(xiàn)，目目前在郫郫縣居民民購房消消費中，

20、企業(yè)知知名度已已經(jīng)成為為重要的的參考因因素。無無論是開開發(fā)公司司還是規(guī)規(guī)劃設(shè)計計、中介介代理等等企業(yè)，知名度度和美譽譽度較高高的都受受到了購購房消費費者的青青睞，尤尤其是國國內(nèi)知名名的地產(chǎn)產(chǎn)商和外外域、外外省的著著名規(guī)劃劃設(shè)計公公司，以以其先進(jìn)進(jìn)的理念念推出的的樓盤都都收到了了良好的的市場效效果。鑒于本項項目前身身系央企企中冶，實力雄雄厚信譽譽良好，且已建建成項目目品質(zhì)高高雅，口口碑良好好，我們們可以依依托中冶冶的知名名度，根根據(jù)不同同市民的的不同需需求，推推出具有有先進(jìn)理理念的樓樓盤；再再加上我我們開發(fā)發(fā)的地段段靠近望望叢寺文文化公園園，環(huán)境境優(yōu)美，具有濃濃厚的人人文氣息息；高收收入階層層的

21、市民民較多。而周邊邊地段由由于郫筒筒鎮(zhèn)近年年來的高高速發(fā)展展，致使使可建設(shè)設(shè)規(guī)模用用地越來來越少，與此同同時居民民的購買買力增強(qiáng)強(qiáng)，所以以該地區(qū)區(qū)市場上上住房供供需相對對平衡，具有巨巨大的市市場潛力力，為此此項目開開發(fā)帶來來了無限限的商機(jī)機(jī)。據(jù)此此我們有有理由相相信我們們開發(fā)的的商品房房有較強(qiáng)強(qiáng)的競爭爭力。6、目標(biāo)標(biāo)市場客客戶特征征和消費費行為分分析近兩年，本區(qū)域域內(nèi)開發(fā)發(fā)項目多多達(dá)200個。我我司綜合合已售完完項目、在售項項目、待待售項目目的市場場調(diào)研后后，得出出以下結(jié)結(jié)論： = 1 * GB2 、客戶戶置業(yè)目目的有多次購購房經(jīng)歷歷的郫縣縣人，自自住性需需求仍很很強(qiáng)烈557% ，說明明市場上

22、上現(xiàn)有產(chǎn)產(chǎn)品仍不不是郫縣縣人最滿滿意的自自住房，不少有有購買力力的郫縣縣人（333%）將自住住和投資資同時列列為置業(yè)業(yè)目的。 = 2 * GB2 、客戶戶購房原原因客戶購房房時最關(guān)關(guān)注的因因素是價價格（115.772%）、交通通便利（15.86%）和物物業(yè)管理理（166.677%）。另外，他們對對住宅小小區(qū)的生生態(tài)環(huán)境境也較為為關(guān)注（10.14%）。 = 3 * GB2 、物業(yè)業(yè)類型客戶對住住宅（553%）和商鋪鋪（355%）的的需求明明強(qiáng)于對對寫字樓樓的需求求（122%），在住宅宅的物業(yè)業(yè)類型方方面，偏偏好還是是傾向于于高層住住宅非多多層物業(yè)業(yè)，其中中別墅排排屋277.866%、小小高層33

23、1.996%、高層331.888%。 = 4 * GB2 、戶型型結(jié)構(gòu)客戶比較較偏愛復(fù)復(fù)式結(jié)構(gòu)構(gòu)的高檔檔物業(yè)（50.00%）。 選擇平平層的客客戶多喜喜歡3房房2廳22衛(wèi)的戶戶型。 = 5 * GB2 、理想想居住面面積郫縣人對對面積的的需求較較大，客客戶的理理想居住住面積集集中在1131-1800平米之之間，比比例超過過了500%。 = 6 * GB2 、價格格承受能能力客戶對價價格還是是比較敏敏感的，56.67%的客戶戶的價格格上限在在70萬萬左右。但郫縣縣的高端端市場也也有一定定規(guī)模，兩成的的客戶可可以承受受1000萬左右右的總價價。 = 7 * GB2 、商品品房交付付標(biāo)準(zhǔn)客戶對菜菜單

24、式裝裝修的概概念幾乎乎沒有，接近九九成的人人希望買買到毛坯坯房自己己動手裝裝修。 = 8 * GB2 、車位位需求與購房因因素分析析中發(fā)現(xiàn)現(xiàn)的現(xiàn)象象相同，客戶對對車位的的需求異異常強(qiáng)烈烈，更有有接近三三成的受受調(diào)者需需要兩個個車位。 = 9 * GB2 、會所所設(shè)施客戶對會會所設(shè)施施有一定定的需求求，多集集中在健健身設(shè)施施，如健健身房（27%）、游游泳池（16%）等，但對具具體的高高檔健身身設(shè)施概概念還比比較模糊糊，如網(wǎng)網(wǎng)球場（0.993%）。 = 10 * GB2 、現(xiàn)有有居所的的不足大部分客客戶對目目前居所所的不滿滿意主要要集中在在綠化不不好（445%）和物管管問題（30%）。7 、項項目

25、SWWOT分分析田園世界項目市場研究及定位報告. 項目特性SWOT分析優(yōu)勢 Strength劣勢 Weakness 機(jī)會 Opportunity 威脅 Threat 項目所在區(qū)域位置非常好 項目周邊文化氛圍濃厚 當(dāng)?shù)馗叨巳后w的購買欲 項目周邊的景觀還需完善 快鐵噪音問題 地塊布局問題 開發(fā)模式, 多元的商業(yè)配套帶動住宅 郫縣舊城改造推動消費者的剛性需求 周邊品牌開發(fā)商項目密集 新的“國十條”等政策出臺，造成部分消費者持幣觀望四、市場場策略分分析房地產(chǎn)商商品是有有別于其其他經(jīng)濟(jì)濟(jì)物品的的一般特特殊商品品，它既既有一般般商品的的共性，又有其其特殊性性，房地地產(chǎn)商品品的組合合性，位位置固定定性，房房

26、地產(chǎn)商商品的異異質(zhì)性，即個別別性，房房地產(chǎn)商商品價值值的巨額額性，房房地產(chǎn)開開發(fā)政策策限制性性，開發(fā)發(fā)周期長長，相關(guān)關(guān)行業(yè)多多，房地地產(chǎn)商品品更多地地受到政政府政策策的限制制，房地地產(chǎn)使用用的長期期性、耐耐用性等等。由于于房地產(chǎn)產(chǎn)上平的的這些特特殊性，對房地地產(chǎn)的市市場策略略也變得得更加重重要和不不同。 我們根根據(jù)房地地產(chǎn)的特特點和自自身的情情況將房房地產(chǎn)市市場策略略劃分為為以下四四個層次次： （1）核心心產(chǎn)品層層：房屋屋為人們們提供的的是使用用空間和和安全，這是實實體，也也是一切切消費和和服務(wù)的的載體，我們力力求為住住戶提供供高品質(zhì)質(zhì)，低價價格的房房屋實體體； （2）形式式產(chǎn)品層層：通常常指

27、產(chǎn)品品的品質(zhì)質(zhì)、外觀觀、包裝裝、品牌牌、設(shè)計計，如住住宅的套套型、結(jié)結(jié)構(gòu)、裝裝修等方方面。我我們采用用最專業(yè)業(yè)的設(shè)計計人員，考慮用用戶的各各種設(shè)計計需求，個性化化的戶型型設(shè)計，精品化化的住宅宅建造，我們力力求為住住戶提供供一個心心儀的居居住家園園； （3）延伸伸產(chǎn)品層層：是指指核心產(chǎn)產(chǎn)品及形形式產(chǎn)品品以外，產(chǎn)品所所提供的的服務(wù)項項目。如如裝修、物業(yè)管管理、安安裝電視視天線等等，我們們有完善善的售后后服務(wù)，專業(yè)的的物業(yè)管管理公司司，提供供住戶所所需的各各項個性性化裝修修要求和和高品質(zhì)質(zhì)的物業(yè)業(yè)管理服服務(wù)，讓讓住戶輕輕輕松松松就可以以擁有溫溫馨的家家園； （4）潛在在產(chǎn)品層層：由產(chǎn)產(chǎn)品帶來來的可發(fā)

28、發(fā)展的潛潛在性產(chǎn)產(chǎn)品，如如停車場場、餐飲飲服務(wù)、特殊服服務(wù)、娛娛樂服務(wù)務(wù)等。我我們在設(shè)設(shè)計中充充分考慮慮現(xiàn)代住住宅的需需求，提提供完善善的配套套服務(wù)設(shè)設(shè)施，停停車場，活動廣廣場，小小區(qū)居委委會辦公公中心，小區(qū)內(nèi)內(nèi)商品服服務(wù)中心心等，讓讓住戶在在小區(qū)內(nèi)內(nèi)能夠滿滿足各項項生活需需求，擁擁有清新新的家的的感覺。 = 1 * GB4 、產(chǎn)品品策略 產(chǎn)品策略略的核心心是為誰誰服務(wù)（消費者者是誰）：產(chǎn)品品定位。進(jìn)行正正確的產(chǎn)產(chǎn)品定位位，解決決為誰服服務(wù)的問問題。很很多方面面決定的的，如產(chǎn)產(chǎn)品差異異（質(zhì)量量、功能能）、形形象差異異（名牌牌、大公公司）、價格差差異、位位置差異異等，總總而言之之，產(chǎn)品品定位反反

29、映了公公司或產(chǎn)產(chǎn)品的競競爭能力力。 進(jìn)過緊緊密的市市場分析析和考察察，我們們將該產(chǎn)產(chǎn)品目標(biāo)標(biāo)人群定定位為主主要來自自郫縣地地區(qū)的中中高穩(wěn)定定收入者者，特別別是一些些年輕的的群體，最求個個性張揚揚的家庭庭。他們們有著很很強(qiáng)的住住房需求求和超前前消費的的思想意意識，可可以通過過按揭貸貸款等方方式將他他們的潛潛在需求求挖掘出出來，同同時也為為社會的的安定做做好必要要的基礎(chǔ)礎(chǔ)工作。 產(chǎn)品組合合與優(yōu)化化 產(chǎn)品組組合策略略是根據(jù)據(jù)房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)開開發(fā)與經(jīng)經(jīng)濟(jì)能力力和市場場環(huán)境作作出的關(guān)關(guān)于企業(yè)業(yè)產(chǎn)品品品種、規(guī)規(guī)格及其其生產(chǎn)比比例方面面的決策策。一般般是從產(chǎn)產(chǎn)品組合合的廣度度、長度度、深度度和粘度度等方面面作

30、出決決定。產(chǎn)產(chǎn)品廣度度是指產(chǎn)產(chǎn)品的種種類多少少；產(chǎn)品品長度是是指產(chǎn)品品的某一一類產(chǎn)品品不同形形式的總總和（如如住宅多多層、高高層、塔塔式、板板式等）；產(chǎn)品品深度是是指每種種產(chǎn)品所所提供的的款式、建筑風(fēng)風(fēng)格的多多少；產(chǎn)產(chǎn)品粘度度是指各各產(chǎn)品之之間在最最終用途途、開發(fā)發(fā)建設(shè)條條件、銷銷售渠道道或其他他方面的的相互關(guān)關(guān)聯(lián)程度度。在根根據(jù)目前前市場狀狀況和項項目的自自身特點點，注重重產(chǎn)品的的多樣化化組合，采取每每棟樓都都不同的的設(shè)計形形式，建建筑風(fēng)格格統(tǒng)一而而張顯個個性，多多樣化的的戶型構(gòu)構(gòu)造，居居住用房房和公共共服務(wù)設(shè)設(shè)施的相相應(yīng)組合合。把握握市場的的旋律，分階段段的推出出產(chǎn)品。 = 2 * GB4

31、 、價格格策略 1、定價價策略的的核心 在市場場營銷組組合中，價格是是唯一能能創(chuàng)造收收益的因因素，其其他因素素只影響響成本。我們在在制定產(chǎn)產(chǎn)品價格格方案時時，我們們根據(jù)項項目公司司的實力力和郫縣縣地區(qū)價價格走勢勢采用主主動的競競爭價格格定價策策略。定定價時將將競爭者者的價格格與估算算價格進(jìn)進(jìn)行比較較，分高高于、低低于、一一致三個個層次，再將企企業(yè)產(chǎn)品品質(zhì)量、成本費費用、產(chǎn)產(chǎn)品服務(wù)務(wù)與競爭爭企業(yè)進(jìn)進(jìn)行比較較，分析析造成價價格差異異的原因因，從而而找出產(chǎn)產(chǎn)品的特特色和優(yōu)優(yōu)勢，根根據(jù)定價價目標(biāo)，確定產(chǎn)產(chǎn)品價格格。 2、 定定價策略略 在綜合合考慮開開發(fā)成本本的情況況下，我我們根據(jù)據(jù)開發(fā)進(jìn)進(jìn)行的不不同

32、階段段對價格格進(jìn)行階階段行設(shè)設(shè)置，設(shè)設(shè)置四個個價格：開盤價價、封頂頂價、竣竣工價和和入住價價，并設(shè)設(shè)置與此此價格相相適應(yīng)的的銷售比比例。 開盤時時，采取取“試探性性”的定價價策略，為了能能夠加速速收回資資金和有有效判定定市場需需求情況況，設(shè)定定較低價價格為449000元/m22，考察察市場的的反映情情況，收收集市場場信息，為下一一階段的的營銷提提供參考考數(shù)據(jù)，此階段段銷售量量控制在在15%。 封頂時時，通過過前期的的市場銷銷售情況況進(jìn)行價價格的調(diào)調(diào)整，符符合消費費者看漲漲的心理理，調(diào)整整價格為為較高水水平5500元/m22，設(shè)定定此階段段銷售量量為25%。 竣工時時，房屋屋建造完完成，市市場資

33、料料充分，市場需需求得到到較好的的釋放，擁有實實際的房房屋可以以作為更更好的促促銷手段段，采取取高價的的策略，設(shè)定價價格為55900元/m22，此階階段將完完成房屋屋的大部部分銷售售50%以上上。 入住時時，此時時小區(qū)基基礎(chǔ)配套套設(shè)施完完成，小小區(qū)環(huán)境境和質(zhì)量量得到很很好的改改善和體體現(xiàn)，由由于大多多數(shù)購房房者都會會在之前前就完成成了房屋屋的購買買，此階階段只是是提供少少量的房房屋，同同時，在在第一期期開發(fā)完完成時，暫時減減少房屋屋的供應(yīng)應(yīng)量，更更有利于于二期房房屋的較較高需求求的爆發(fā)發(fā)。 二期開開發(fā)在一一期開發(fā)發(fā)和銷售售的基礎(chǔ)礎(chǔ)上，根根據(jù)市場場情況進(jìn)進(jìn)行綜合合價格定定位。 3、 促促銷策略略

34、 房地產(chǎn)促促銷的目目的是通通過詳細(xì)細(xì)的介紹紹、生動動的描述述來塑造造產(chǎn)品的的形象，刺激顧顧客的購購買欲。我們結(jié)結(jié)合本公公司和項項目實際際情況，采取以以下的促促銷策略略。 （1）廣廣告 良好的的企業(yè)形形象，注注重企業(yè)業(yè)的宣傳傳和良好好形象的的建立，通過各各種的商商譽廣告告和負(fù)責(zé)責(zé)的行為為方式已已經(jīng)建立立起了良良好的口口碑。 開發(fā)前前期在郫郫筒鎮(zhèn)的的主要人人口集中中點安放放大型的的宣傳廣廣告牌，在項目目所在地地安放大大型廣告告牌，在在項目銷銷售前期期，通過過當(dāng)?shù)匦滦侣劽襟w體擴(kuò)大宣宣傳。 （2）房房地產(chǎn)展展銷會 參加成成都年度度房地產(chǎn)產(chǎn)展銷會會，在必必要時開開辦本公公司各大大樓盤的的綜合展展銷會，通

35、過房房地產(chǎn)商商品的模模型展覽覽，設(shè)計計圖紙的的介紹，散發(fā)宣宣傳小冊冊子等方方法，引引起客戶戶的興趣趣，刺激激客戶的的購買欲欲。 （3）人人員推銷銷 由于房房地產(chǎn)集集土地、開發(fā)、建筑、金融等等知識為為一身，是一種種特殊商商品，我我們在必必要的時時候選取取優(yōu)秀的的推銷人人員面對對面地了了解客戶戶的需求求，解答答客戶的的問題，收集現(xiàn)現(xiàn)場的信信息，有有針對性性地對房房地產(chǎn)進(jìn)進(jìn)行推銷銷。擴(kuò)大大該項目目的知曉曉度和認(rèn)認(rèn)可度。 五、建設(shè)設(shè)規(guī)劃和和產(chǎn)品方方案建設(shè)規(guī)模模與產(chǎn)品品方案研研究是在在市場預(yù)預(yù)測和資資源評價價的基礎(chǔ)礎(chǔ)上，論論證比選選擬建項項目的建建設(shè)規(guī)模模和產(chǎn)品品方案，作為確確定項目目技術(shù)方方案、設(shè)設(shè)備

36、方案案、工程程方案、原材料料供應(yīng)方方案及投投資估算算的依據(jù)據(jù)。 = 1 * GB4 、規(guī)劃劃設(shè)計方方案的指指導(dǎo)思想想1、規(guī)劃劃指導(dǎo)思思想：由于項項目開發(fā)發(fā)分兩期期開發(fā)，周期較較長，因因此在規(guī)規(guī)劃設(shè)計計中既要要立足現(xiàn)現(xiàn)實，又又要著眼眼未來，充分體體現(xiàn)可持持續(xù)發(fā)展展的策略略，建議議在總體體規(guī)劃設(shè)設(shè)計中，一定要要充分根根據(jù)開發(fā)發(fā)時的市市場情況況進(jìn)行設(shè)設(shè)計?？傮w規(guī)規(guī)劃中應(yīng)應(yīng)盡可能能兼顧到到本地塊塊的周邊邊環(huán)境，尤其要要注意項項目建成成后的周周邊景觀觀以及社社區(qū)人文文的視覺覺效果。突出環(huán)環(huán)境設(shè)計計的宗旨旨，以“綠地中中的公建建”和“公建中中的綠地地”（政府府部門規(guī)規(guī)定的綠綠化廣場場部分）兩個手手法營造造

37、兩個中中心，形形成集中中景觀，有效利利用土地地，發(fā)揮揮投資潛潛能，突突出211世紀(jì)居居住社區(qū)區(qū)的整體體特色?？傮w上上來說，此項目目的規(guī)劃劃方案中中建筑單單體設(shè)計計應(yīng)采用用靈活的的戶型和和變化的的立體效效果。小區(qū)的的目標(biāo)顧顧客屬中中高收入入的階層層，在規(guī)規(guī)劃上，停車泊泊位，按按文件規(guī)規(guī)定住宅宅不少于于0.77車位/戶，大大部分業(yè)業(yè)主將擁擁有1-2輛私私家車，因此，建議在在小區(qū)的的交通方方面，充充分做到到人車分分流并且且規(guī)劃好好停車位位。在設(shè)計計規(guī)劃上上，建立立“城市社區(qū)小區(qū)組團(tuán)院落家庭”的尺度度序列，綜合考考慮內(nèi)外外交通，公共設(shè)設(shè)施，行行政管理理，環(huán)境境保護(hù)，技術(shù)經(jīng)經(jīng)濟(jì)要求求，合理理布局，站在城

38、城市的高高度看社社區(qū)建設(shè)設(shè)，為居居民創(chuàng)造造與城市市完美和和諧的居居住環(huán)境境。2、強(qiáng)調(diào)調(diào)以人為為本的設(shè)設(shè)計原則則營造舒舒適宜人人的人文文環(huán)境，良好的的人居環(huán)環(huán)境。（促進(jìn)人人與自然然的親和和關(guān)系，自然開開放的社社區(qū)文化化，親切切的組團(tuán)團(tuán)休閑空空間，構(gòu)構(gòu)建出親親密和睦睦的鄰里里關(guān)系）強(qiáng)調(diào)居居住的均均好性采用人人車分流流設(shè)計。（以貫貫穿的社社區(qū)主道道路為車車行干道道，車輛輛由主路路直接進(jìn)進(jìn)入地下下車庫，社區(qū)成成為步行行區(qū)）完善的配配套公建建。（幼幼兒園、會所、便民商商業(yè)街，以外向向型布局局，既服服務(wù)本區(qū)區(qū)又向社社區(qū)開放放）與建筑筑交融的的綠化體體系。（連綿不不斷的綠綠化體系系和流動動的景觀觀空間，以花

39、園園圍繞建建筑，建建筑坐落落在花園園中）主動創(chuàng)創(chuàng)造場地地高差。（建筑筑空間的的高低錯錯落，形形成豐富富的庭院院空間，室內(nèi)外外空間互互相滲透透，而又又不失私私密性。下沉式式花園結(jié)結(jié)合地下下車庫。下沉的的園區(qū)泳泳池結(jié)合合地下室室。）注重園園區(qū)周邊邊環(huán)境的的改造。建筑以清清雅的格格調(diào)，質(zhì)質(zhì)樸的材材質(zhì)，柔柔和的色色彩，親親切的尺尺度及豐豐富的細(xì)細(xì)部錯落落掩映于于園林中中。住宅首首層抬高高。（住住宅首層層抬高11.5米米，可使使地下車車庫直接接采光通通風(fēng)。11.5米米的高差差形成坡坡地的立立體綠化化，自然然延伸到到樓墻窗窗前，首首層推窗窗觸綠又又可避免免了視線線干擾）立面設(shè)設(shè)計細(xì)節(jié)節(jié)豐富、美觀街角處處理

40、創(chuàng)造造豐富景景觀層次次。(幾幾條主要要道路的的交叉口口，四角角都有一一定后退退，建造造了4個個形態(tài)各各異的景景觀噴水水池，形形成怡人人的環(huán)境境和園區(qū)區(qū)景觀的的延伸) 空間上相相互滲透透，綠化化與建筑筑互為界界面，相相互圍合合，使整整個景觀觀流暢圓圓滑，連連綿不斷斷。注重住住宅建筑筑與綠地地的形式式、布局局的結(jié)合合。(大大膽采用用平坡結(jié)結(jié)合、喬喬灌結(jié)合合、花草草結(jié)合的的手法營營造景觀觀，藉以以營造豐豐富的、多彩的的、流動動的景觀觀空間) 強(qiáng)調(diào)組組團(tuán)綠地地的自然然性和空空間的親親切感。(利用用組團(tuán)建建筑的圍圍合，以以及栽植植與建筑筑的進(jìn)退退關(guān)系，使自然然的活物物與建筑筑和硬質(zhì)質(zhì)景觀相相生相長長，共

41、同同營造出出屬于組組團(tuán)內(nèi)部部的、令令人感到到親切的的空間) ?？臻g上相相互滲透透，綠化化與建筑筑互為界界面，相相互圍合合，使整整個景觀觀流暢圓圓滑，連連綿不斷斷。利用組團(tuán)團(tuán)建筑的的圍合，以及栽栽植與建建筑的進(jìn)進(jìn)退關(guān)系系，使自自然的活活物與建建筑和硬硬質(zhì)景觀觀相生相相長，共共同營造造出屬于于組團(tuán)內(nèi)內(nèi)部的、令人感感到親切切的空間間。使園林林景觀產(chǎn)產(chǎn)生豐富富的層次次感，便便于植被被搭配，實現(xiàn)大大小喬木木、灌木木、地被被植物的的結(jié)合增強(qiáng)首首層住戶戶的私密密性，使使其與環(huán)環(huán)境形成成有一定定距離的的親近感感在園林林綠化建建設(shè)中強(qiáng)強(qiáng)調(diào)以喬喬木為骨骨干的綠綠色植物物作為主主體，形形成良好好的生態(tài)態(tài)效益。(草坪

42、坪的維護(hù)護(hù)浪費大大量的水水資源，且相對對制造氧氧氣的能能力較弱弱。相反反，灌木木及喬木木不僅能能遮陽、吸熱、減燥，亦能產(chǎn)產(chǎn)生大量量的氧氣氣) 與其他他景觀要要素結(jié)合合配置成成景。（使得園園區(qū)步移移景異，處處花花團(tuán)錦簇簇，枝繁繁葉茂）室內(nèi)空間間層次豐豐富，形形式多樣樣：地面不不同高度度的落差差設(shè)計（如餐廳廳、客廳廳和連接接客廳的的陽臺）多級、多層次次的天花花造型設(shè)設(shè)計搭配圓圓形疊式式天花的的圓形餐餐廳設(shè)計計八角形形的2770度觀觀景主臥臥室。 = 2 * GB4 、規(guī)劃劃方案描描述“田園世世界”高檔小小區(qū)項目目規(guī)劃總總用地約約2100畝左右右，一期期占地1130畝畝，二期期占地880畝，地面總總

43、建筑面面積為556萬平平方米左左右，其其中住宅宅45萬萬平方米米，商業(yè)業(yè)為111萬平方方米?？偪偩幼魬魯?shù) 戶戶，規(guī)劃劃總居住住人口 人，容積率率4.00，綠化化覆蓋率率45%。小區(qū)區(qū)內(nèi)設(shè)幼幼稚園、配套會會所、文文化中心心、生態(tài)態(tài)廣場、社區(qū)活活動中心心、游泳泳池、網(wǎng)網(wǎng)球場、商業(yè)街街、運動動區(qū)、健健康跑道道、攀巖巖壁、人人造沙灘灘游樂區(qū)區(qū)以及醫(yī)醫(yī)療中心心等，充充分的滿滿足業(yè)主主的日常常生活需需要。 小區(qū)分分兩期開開發(fā)，第第一期開開發(fā)122棟，二二期開發(fā)發(fā)8棟，總共將將建成220棟住住宅樓，共計550000戶，規(guī)規(guī)劃總居居住人口口1.88萬人。小區(qū)綠綠化覆蓋蓋率455%。小小區(qū)內(nèi)設(shè)設(shè)幼稚園園、配套

44、套會所、文化中中心、生生態(tài)廣場場、社區(qū)區(qū)活動中中心、游游泳池、網(wǎng)球場場、商業(yè)業(yè)街、運運動區(qū)、健康跑跑道、攀攀巖壁、人造沙沙灘游樂樂區(qū)以及及醫(yī)療中中心等，充分的的滿足業(yè)業(yè)主的日日常生活活需要。1、小區(qū)區(qū)配套設(shè)設(shè)施建議議 = 1 * GB2 、會所所是未來來社區(qū)檔檔次的標(biāo)標(biāo)志之一一，建議議建設(shè)一一個中型型豪華會會所，內(nèi)內(nèi)設(shè)兒童童游樂場場、健身身房，圖圖書館、影視廳廳、娛樂樂室等休休閑活動動設(shè)施。 = 2 * GB2 、當(dāng)今今時代已已進(jìn)入數(shù)數(shù)字化信信息時代代，住宅宅小區(qū)的的智能化化成為發(fā)發(fā)展的必必然趨勢勢。為與與時代合合拍，擬擬建小區(qū)區(qū)應(yīng)引領(lǐng)領(lǐng)智能化化生活新新潮流，建議引引進(jìn)有線線電視、電信、計算機(jī)

45、機(jī)三網(wǎng)合合一線路路并全部部采用地地下電纜纜，整個個小區(qū)實實行244小時實實時監(jiān)控控，提供供自動抄抄表，多多媒體服服務(wù)、網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)教育育、衛(wèi)星星電視等等多方位位的網(wǎng)絡(luò)絡(luò)服務(wù)。 = 3 * GB2 、每戶戶設(shè)獨立立的水、電、煤煤氣表，小區(qū)內(nèi)內(nèi)采用變變頻供水水系統(tǒng)及及自來水水凈水系系統(tǒng)，保保證用戶戶生活用用水質(zhì)量量。 = 4 * GB2 、小區(qū)區(qū)內(nèi)應(yīng)設(shè)設(shè)有小型型超市、商場、幼兒園園等公共共建設(shè)配配套設(shè)施施，為用用戶的日日常生活活提供方方便，充充分體現(xiàn)現(xiàn)出社區(qū)區(qū)生活的的現(xiàn)代化化。2、環(huán)境境藝術(shù)設(shè)設(shè)計建議議隨著人們們生活水水平的提提高，“買環(huán)境境”的觀念念已為大大多數(shù)居居民所接接受，景景觀優(yōu)勢勢也成為為眾多

46、小小區(qū)的一一個賣點點。在當(dāng)當(dāng)前以及及未來相相當(dāng)長的的一段時時間內(nèi)，人們買買房除了了考察室室內(nèi)布局局、質(zhì)量量及小區(qū)區(qū)的整體體規(guī)劃等等因素外外，也越越來越重重視其環(huán)環(huán)境，這這實際上上也反映映了人們們追求人人與自然然的和諧諧統(tǒng)一，遠(yuǎn)離喧喧鬧、鬧鬧騰、嘈嘈雜的都都市的一一種心態(tài)態(tài)。基于上述述原因和和項目自自身的環(huán)環(huán)境優(yōu)勢勢，開發(fā)發(fā)公司在在進(jìn)行本本地塊的的整體規(guī)規(guī)劃設(shè)計計時，不不僅兼顧顧到地塊塊的周邊邊環(huán)境，更要注注意小區(qū)區(qū)內(nèi)的環(huán)環(huán)境藝術(shù)術(shù)設(shè)計，建議公公司聘請請專業(yè)的的環(huán)境藝藝術(shù)設(shè)計計人員進(jìn)進(jìn)行設(shè)計計，以期期達(dá)到較較好的環(huán)環(huán)境效果果。上述優(yōu)化化建議僅僅僅是一一個思路路，設(shè)計計人員在在把握總總體原則則的前

47、提提下，可可以有更更多的突突破。主要技術(shù)術(shù)經(jīng)濟(jì)指指標(biāo)技 術(shù) 經(jīng) 濟(jì)濟(jì) 指 標(biāo)項目單位數(shù)量占地總面積平方米總建筑面積平方米居住建筑面積平方米公共建筑面積平方米居住居數(shù)戶平均每戶建筑面積平方米平均每戶居住人數(shù)人容積率綠化率%住宅棟數(shù)棟平均層數(shù)層地下車庫面積平方米停車位個用 地 平 衡衡 表項 目目單 位位數(shù) 量量小區(qū)規(guī)劃劃用地萬1.住宅宅用地萬2.公建建用地萬3.道路路用地萬4.公共共綠地萬 = 3 * GB4 、產(chǎn)品品方案小區(qū)規(guī)劃劃以中高高檔高層層電梯公公寓為主主，外圍圍或兩面面配以少少量高檔檔多層花花園式洋洋房。在在規(guī)劃設(shè)設(shè)計及建建筑風(fēng)格格上充分分體現(xiàn)“以人為為本”的設(shè)計計理念。注重環(huán)環(huán)境的營

48、營造并賦賦予其濃濃郁的文文化內(nèi)涵涵，充分分體現(xiàn)221世紀(jì)紀(jì)郫縣新新城高品品質(zhì)和諧諧住宅區(qū)區(qū)的風(fēng)貌貌。主要居住住對象為為公務(wù)員員、商業(yè)業(yè)精英、知識分分子、白白領(lǐng)階層層等，以以及其他他知識層層次較高高，家庭庭收入較較好的市市民家庭庭。根據(jù)以上上多種消消費對象象的不同同品位和和要求，故選擇擇了多種種戶型以以資參考考。1、參考考戶型：A型：（82 1房房2廳22衛(wèi) ）B型：（89 2房房2廳22衛(wèi)）C型：（1200 22+1房房2廳1衛(wèi)）D型（11733房22廳2衛(wèi)衛(wèi)）F型（11454房22廳2衛(wèi)衛(wèi)）2、戶型型室內(nèi)效效果圖：（客廳）（臥室）（衛(wèi)生間間）（廚房） = 4 * GB4 、建筑筑方案1、建筑

49、筑設(shè)計指指導(dǎo)思想想 = 1 * GB2 、住宅宅的設(shè)計計要適度度超前。這里的的超前不不僅僅是是面積問問題，更更重要的的是功能能、質(zhì)量量方面的的適度超超前，這這就要求求設(shè)計人人員必須須考慮到到今后至至少100年內(nèi)人人們生活活方式與與需求的的變化。如果我我們今天天設(shè)計開開發(fā)的住住宅能想想到明天天的話，那么我我們的住住宅將肯肯定會備備受青睞睞，也肯肯定會成成為銷售售中的一一個強(qiáng)力力賣點。 = 2 * GB2 、住宅宅設(shè)計應(yīng)應(yīng)充分體體現(xiàn)“以人為為本”的原則則，想住住戶之所所想，每每一細(xì)節(jié)節(jié)的處理理都應(yīng)體體現(xiàn)出對對人的關(guān)關(guān)懷和尊尊重,實實現(xiàn)動靜靜分開，潔污分分開。特特別是對對兒童居居室，要要更多地地予以

50、周周到細(xì)致致考慮。正如人人們所說說：“以人為為本，就就是以孩孩子為本本”。每一一戶型內(nèi)內(nèi)部布置置都應(yīng)按按內(nèi)外分分區(qū)、動動靜分區(qū)區(qū)、生理理分室、功能分分室等要要求設(shè)計計 = 3 * GB2 、住宅宅外觀設(shè)設(shè)計采用用目前流流行的歐歐式風(fēng)格格，色彩彩以簡潔潔明快為為主，并并在陽臺臺、天溝溝、局部部墻等細(xì)細(xì)部以其其他色彩彩點綴，做到統(tǒng)統(tǒng)一中有有變化。 = 4 * GB2 、在建建筑材料料方面，大量采采用新材材料、新新產(chǎn)品，據(jù)統(tǒng)計計數(shù)據(jù)表表明，在在已建成成或正在在建成具具有“后小康康時代”特征的的住房中中，新材材料、新新產(chǎn)品、新技術(shù)術(shù)的采用用率，外外墻材料料為600%，屋屋面保溫溫防水材材料為990%，

51、管線集集中綜合合布置為為40%。 = 5 * GB2 、戶型型設(shè)計多多樣化，包括平平面布局局的多樣樣化，建建筑面積積規(guī)模大大小多變變、房型型設(shè)計的的多樣化化（平面面、復(fù)式式），物物業(yè)檔次次的多樣樣化（多多層小洋洋樓、小小高層、）等。2、 基基本原則則和要求求（）尊尊重自然然、保護(hù)護(hù)生態(tài)的的原則建建筑及其其建成環(huán)環(huán)境要與與自然環(huán)環(huán)境協(xié)調(diào)調(diào)共生；要盡可可能減少少人工環(huán)環(huán)境對自自然生態(tài)態(tài)平衡的的負(fù)面影影響；人人工環(huán)境境要與自自然環(huán)境境有機(jī)結(jié)結(jié)合。 （）節(jié)節(jié)約資源源和能源源、高效效利用的的原則建建筑的規(guī)規(guī)劃設(shè)計計、施工工建造、使用運運行和管管理維護(hù)護(hù)等一切切建筑活活動應(yīng)盡盡可能節(jié)節(jié)約自然然資源和和能源

52、消消耗；提提倡經(jīng)濟(jì)濟(jì)、合理理、實用用、高效效，反對對鋪張、浪費和和奢侈；采用人人工與自自然相結(jié)結(jié)合、現(xiàn)現(xiàn)代高新新技術(shù)與與傳統(tǒng)適適用技術(shù)術(shù)相結(jié)合合、行政政干預(yù)與與市場經(jīng)經(jīng)濟(jì)相結(jié)結(jié)合的方方式，最最大限度度地提高高建筑資資源和能能源的利利用率。 （）健健康衛(wèi)生生、無廢廢無污的的原則建建筑及其其建成環(huán)環(huán)境要有有利于人人的身心心健康，避免或或減少環(huán)環(huán)境污染染，應(yīng)采采用無毒毒、無害害、環(huán)保保型綠色色建材，采用耐耐久性的的、可循循環(huán)、重重復(fù)利用用的材料料；盡可可能充分分利用太太陽能、風(fēng)能、地?zé)?、地冷等等自然清清潔能源源；?yīng)設(shè)設(shè)置水循循環(huán)利用用系統(tǒng)和和固體垃垃圾、廢廢物的收收集、回回收和處處理系統(tǒng)統(tǒng)等；大大力

53、發(fā)展展立體綠綠化，充充分發(fā)揮揮園林綠綠化保護(hù)護(hù)和改善善建筑環(huán)環(huán)境的作作用，滿滿足現(xiàn)代代人回歸歸自然的的心理渴渴望。 （）靈活開開放，適適應(yīng)發(fā)展展的原則則建筑的的空間和和使用功功能應(yīng)適適應(yīng)社會會的發(fā)展展變化，要求建建筑空間間應(yīng)具有有包容性性，功能能應(yīng)具有有綜合性性，使用用應(yīng)具有有靈活性性和適應(yīng)應(yīng)性以及及易于發(fā)發(fā)展的可可擴(kuò)展性性，從而而使建筑筑的使用用功能具具有與其其物質(zhì)結(jié)結(jié)構(gòu)的耐耐久性相相適應(yīng)的的持久生生命力，不僅能能很好地地滿足其其當(dāng)前的的使用要要求，而而且應(yīng)避避免建筑筑物因其其功能失失效而大大量、頻頻繁地拆拆除重建建，使建建筑具有有潛在而而巨大的的節(jié)能、節(jié)材、節(jié)約資資金以及及減少生生產(chǎn)和施施

54、工對環(huán)環(huán)境的污污染等綜綜合效益益。應(yīng)把把建筑及及其規(guī)劃劃設(shè)計當(dāng)當(dāng)作一個個持續(xù)不不斷的動動態(tài)生長長過程，要有預(yù)預(yù)見性地地研究建建筑與社社會發(fā)展展的互動動關(guān)系，要做到到近期規(guī)規(guī)劃與長長遠(yuǎn)規(guī)劃劃相結(jié)合合，為擴(kuò)擴(kuò)建和改改造留有有余地，提倡“彈性設(shè)設(shè)計”、“預(yù)留設(shè)設(shè)計”和“潛伏設(shè)設(shè)計”等，優(yōu)優(yōu)先采用用具有靈靈活性和和可變性性的建筑筑結(jié)構(gòu)和和設(shè)備系系統(tǒng)；發(fā)發(fā)展模塊塊化、標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化、易于維維護(hù)、更更新的建建筑設(shè)備備和部件件等。（）生生態(tài)建筑筑文化和和美學(xué)藝藝術(shù)的原原則綠色色建筑應(yīng)應(yīng)以其獨獨特的建建筑技術(shù)術(shù)和藝術(shù)術(shù)方式表表達(dá)現(xiàn)代代生態(tài)文文化的內(nèi)內(nèi)涵和審審美意識識，創(chuàng)造造自然健健康、親親切舒適適、生機(jī)機(jī)勃勃、豐富

55、多多彩、具具有傳統(tǒng)統(tǒng)和地方方文化意意蘊和現(xiàn)現(xiàn)s代氣氣息的建建筑環(huán)境境藝術(shù)。3 、建建筑設(shè)計計效果圖圖（外觀）（小區(qū)綠綠化）（景觀）（高端戶戶型）（會所設(shè)設(shè)施）（地下車車庫）（底商）4、建筑筑方案描描述 = 1 * GB2 、建筑筑藝術(shù)與與風(fēng)格 經(jīng)典都市市小區(qū)為為多層住住宅小區(qū)區(qū)，小區(qū)區(qū)以中檔檔兩室兩兩廳及三三室兩廳廳住宅為為主，配配以少量量高檔復(fù)復(fù)式樓。在規(guī)劃劃設(shè)計及及建筑風(fēng)風(fēng)格上充充分體現(xiàn)現(xiàn)“以人為為本”及建設(shè)設(shè)“兩型社社會”的現(xiàn)代代設(shè)計理理念。注注重環(huán)境境的營造造并賦予予其濃郁郁的文化化內(nèi)涵，充分體體現(xiàn)211世紀(jì)郫郫縣新城城高品質(zhì)質(zhì)和諧住住宅區(qū)的的風(fēng)貌。 = 2 * GB2 、建建筑特征征

56、與結(jié)構(gòu)構(gòu) 本小區(qū)內(nèi)內(nèi)的住宅宅多為高高層建筑筑，均高高26層層，底層層為層高高2米的的車庫；頂層為為復(fù)式樓樓；其他他中間層層由兩室室兩廳一一衛(wèi)一廚廚（位于于樓棟每每層中間間部分）及三室室兩廳兩兩衛(wèi)一廚廚（位于于樓棟每每層的兩兩端）的的戶型結(jié)結(jié)構(gòu)組合合而成。 = 3 * GB2 、建筑筑節(jié)能 經(jīng)典都市市小區(qū)建建筑熱環(huán)環(huán)境和能能源系統(tǒng)統(tǒng)的設(shè)計計應(yīng)貫徹徹國家和和地方有有關(guān)節(jié)約約能源的的法規(guī)和和政策，嚴(yán)格執(zhí)執(zhí)行夏夏熱冬冷冷地區(qū)居居住建筑筑節(jié)能設(shè)設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)。保保證舒適適，健康康的室內(nèi)內(nèi)熱環(huán)境境基礎(chǔ)上上，采取取有效的的節(jié)能措措施，改改善建筑筑的熱工工性能，降低建建筑全年年能耗；積極采采用對環(huán)環(huán)境污染染小的可

57、可再生能能源，并并提高采采暖、空空調(diào)等耗耗能系統(tǒng)統(tǒng)的效率率；最大大限度地地減少建建筑對能能源的需需求和對對空氣污污染的破破壞，以以實現(xiàn)可可持續(xù)發(fā)發(fā)展的目目標(biāo)。建筑節(jié)能能技術(shù)、材料、工藝的的應(yīng)用 除了在在保溫節(jié)節(jié)能做法法及措施施中介紹紹的新技技術(shù)外，在現(xiàn)代代還原的的建設(shè)過過程中，應(yīng)大量量應(yīng)用四四新技術(shù)術(shù)，為住住宅產(chǎn)業(yè)業(yè)化及帶帶動其他他產(chǎn)業(yè)的的發(fā)展起起到一定定的作用用。4.3.22 主體體工程與與公用、輔助工工程 = 4 * GB2 、 平平面布置置與功能能要求 在平面面布置時時以可持持續(xù)建筑筑概念為為指導(dǎo)，注重以以人為本本，方便便住戶使使用為幾幾本原則則。住房房與綠化化設(shè)施交交叉布置置，同時時設(shè)

58、置集集中的大大片綠化化及活動動場所。具體布布置參見見總平面面布置圖圖。為住住戶提供供完善的的配套服服務(wù)設(shè)施施，滿足足居民的的日常需需求。本本項目主主體工程程為每層層2-44戶設(shè)計計。 = 5 * GB2 、 輔輔助工程程 本項目配配套基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施有有道路系系統(tǒng)，綠綠化設(shè)施施，小區(qū)區(qū)居委會會或物業(yè)業(yè)管理辦辦公中心心，公共共活動廣廣場等。綠化覆覆蓋小區(qū)區(qū)的大部部分地方方給居民民以田園園般的感感覺。六、項目目開發(fā)經(jīng)經(jīng)營策略略和投資資估算根據(jù)本報報告前五五章的論論述與分分析，本本章著重重討論項項目的開開發(fā)經(jīng)營營策略，并對項項目的投投資進(jìn)行行估算，對工程程實施進(jìn)進(jìn)度作出出安排，并制訂訂相應(yīng)的的項目籌籌資計

59、劃劃和投資資計劃。一、項目目開發(fā)經(jīng)經(jīng)營策略略依據(jù)本項項目及開開發(fā)公司司的實際際情況，本項目目宜采取取“合作開開發(fā)，整整體規(guī)劃劃、分期期實施、力創(chuàng)精精品”的靈活活多變的的開發(fā)經(jīng)經(jīng)營策略略。1、合作作開發(fā)本項目由由成都市市 公公司（以以下簡稱稱“ 公公司”）定向向投資該該項目的的兩家項項目開發(fā)發(fā)商：成成都 置置業(yè)有限限公司和和成都 置業(yè)業(yè)有限公公司。中中環(huán)公司司將以上上述兩家家項目開開發(fā)公司司為合作作主體，中環(huán)公公司為合合作平臺臺，以股股權(quán)融資資的方式式對外合合作，期期引入有有實力的的戰(zhàn)略合合作方，聯(lián)合收收購該項項目，共共同成立立開發(fā)經(jīng)經(jīng)營管理理團(tuán)隊，傾力打打造郫縣縣精品住住宅樣板板，取得得良好的

60、的經(jīng)濟(jì)和和社會效效益，回回報股東東及社會會。2、合作作模式 = 1 * GB2 、 公公司負(fù)責(zé)責(zé)以最低低成本獲獲得該項項目，也也即以合合法合規(guī)規(guī)方式獲獲得上述述兩家項項目公司司1000%的股股權(quán)，同同時協(xié)調(diào)調(diào)企業(yè)政政府各方方關(guān)系，保障項項目轉(zhuǎn)讓讓的順暢暢實施。（ 公公司為此此次收購購已于220133年3月月組建了了由律師師、會計計師、投投資顧問問等人員員組成的的投資團(tuán)團(tuán)隊，委委托相關(guān)關(guān)專業(yè)機(jī)機(jī)構(gòu)已完完成前期期投資盡盡職調(diào)查查及項目目策劃）。 = 2 * GB2 、合作作方負(fù)責(zé)責(zé)融資55億人民民幣，用用于取得得成都田田園世界界俊峰置置業(yè)有限限公司（即第一一期1330畝土土地使用用權(quán)），資金按按協(xié)