1、PAGE PAGE 94 第二二部分 項(xiàng)項(xiàng)目SWWOT分分析及核核心價(jià)值值研判 一、項(xiàng)目目基本情情況分析析1、項(xiàng)目目區(qū)位項(xiàng)目位于于江寧大大學(xué)城核核心區(qū)，東側(cè)為為大學(xué)城城景觀大大道龍眠眠大道，南側(cè)為為格致路路接大學(xué)學(xué)城商業(yè)業(yè)中心，西側(cè)為為行知路路接綠色色生態(tài)公公園，西西南側(cè)為為江寧體體育中心心，方山山旅游名名勝區(qū)與與項(xiàng)目毗毗鄰，北北側(cè)為鳳鳳水路接接一天然然水庫。北側(cè)學(xué)五五路 東東側(cè)龍眠眠大道南側(cè)格致致路 西側(cè)知知行路2、項(xiàng)目目現(xiàn)狀項(xiàng)目總占占地4665.44母，建建設(shè)用地地29 7.11畝，配配套教育育用地220.44畝，代代征的景景觀及綠綠化用地地1477.9畝畝，項(xiàng)目目容積率率1.22，總建建

2、筑面積積約233.8萬萬平方米米（不含含地下室室），項(xiàng)項(xiàng)目分三三期開發(fā)發(fā)，建筑筑產(chǎn)品有有壘加、聯(lián)排住住宅和88-122層小高高層住宅宅。現(xiàn)為為一空地地。整體體地勢(shì)基基本平坦坦，其地地表被雜雜草及蘆蘆葦所覆覆蓋，現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)目前前正在平平整場(chǎng)地地，施工工人員為為后期挖挖土方做做準(zhǔn)備。 從南南側(cè)看本本地塊 從從北側(cè)看看本地塊塊3、項(xiàng)目目交通項(xiàng)目周邊邊路網(wǎng)暢暢通，交交通便捷捷，東側(cè)側(cè)為大學(xué)學(xué)城景觀觀大道軸龍眠眠大道，南側(cè)為為格致路路，西側(cè)側(cè)是知行行路，20009年年底通車車的寧杭杭高速江江寧科學(xué)學(xué)園立交交出入口口距本項(xiàng)項(xiàng)目2.5公里里，20009年年通車的的地鐵一一號(hào)線南延線的的城東站站距本項(xiàng)項(xiàng)目2.5公

3、里里，規(guī)劃劃中的地地鐵3號(hào)號(hào)線輕軌軌；已經(jīng)經(jīng)投入運(yùn)運(yùn)營(yíng)的公公交“大同線線”（大學(xué)學(xué)城至同同曦名城城）、“大金線線”（大學(xué)學(xué)城至南南京火車車站）、“南廣線線”（廣電電學(xué)院至至南京火火車站）、“大月線線”（大學(xué)學(xué)城至221世紀(jì)紀(jì)假日花花園后門門）等公公交線在在項(xiàng)目邊邊均設(shè)有有站點(diǎn)。 項(xiàng)目附附近公交交站臺(tái)4、教育育資源 江寧大學(xué)學(xué)城核心心中央，周邊110所南南京高校校（見市市場(chǎng)部分分第588頁高校校分布圖圖）。5、社會(huì)會(huì)資源 江寧寧大學(xué)城城商貿(mào)中中心，定定位為江江寧大學(xué)學(xué)城商業(yè)業(yè)中心配配套，滿滿足未來來周邊住住戶的生生活； 江寧寧體育中中心，省省體育訓(xùn)訓(xùn)練基地地，舉辦辦大型體體育賽事事，未來來周邊住

4、住戶體育育鍛練，豐富周周邊住戶戶體育文文化生活活； 周邊邊10所高校，將給本本項(xiàng)目帶帶來人文文氣息和和高素質(zhì)質(zhì)社區(qū)形形象的提提升； 規(guī)劃劃中的地地鐵南延延線城東東站，三三甲醫(yī)院院，圖書書館，四四星級(jí)賓賓館等，完備城城市功能能； 二環(huán)環(huán)路穿越越，天印印景觀大大道與苜苜蓿園大大街無縫縫對(duì)接。6、資源源整合區(qū)位環(huán)環(huán)境：大大學(xué)城，核心中中央生活活區(qū)（UULD） ；人文環(huán)環(huán)境：10所高高校聚集集，155萬高素素質(zhì)知識(shí)識(shí)人才群群落，濃濃郁的人人文環(huán)境境；景觀環(huán)環(huán)境：毗毗鄰方山山旅游名名勝地，天然水水庫，景景觀大道道，空氣氣怡人，風(fēng)光無無限； 配套套環(huán)境：（1）：體育運(yùn)運(yùn)動(dòng)：江江寧體育育中心、省體育育訓(xùn)練基

5、基地；（2）、商業(yè)服服務(wù)：江江寧大學(xué)學(xué)城商貿(mào)貿(mào)中心、規(guī)劃中中的三甲甲醫(yī)院，四星級(jí)級(jí)賓館等等，（3）、文化服服務(wù)：規(guī)規(guī)劃中的的圖書館館； （44）、交交通服務(wù)務(wù)：數(shù)十十條公交交線路； 規(guī)規(guī)劃中的的地鐵11號(hào)線南南延線，規(guī)劃中中的3號(hào)號(hào)線輕軌軌終點(diǎn)二、項(xiàng)目目SWOOT分析析1、優(yōu)勢(shì)勢(shì) (sstreengtth) 項(xiàng)目目地處新新興的大大學(xué)城板板塊，大大學(xué)城，核心中中央生活活區(qū)（UULD），未來來發(fā)展?jié)摑摿Σ豢煽尚∮U；10所所高校聚聚集，115萬高高素質(zhì)知知識(shí)人才才群落，濃郁的的人文環(huán)環(huán)境不要要替代； 項(xiàng)目目地塊方方正，易易于內(nèi)部部景觀布布局和建建筑排布布，最大大化合理理利用土土地；地地塊內(nèi)部部不存在

6、在拆遷，便于工工程進(jìn)度度的順利利開展； 周邊邊方山、秦淮河河、天然然水庫、景觀大大道等優(yōu)優(yōu)美的自自然環(huán)境境； 完備備的城市市功能（江寧大大學(xué)城商商貿(mào)中心心、江寧寧體育中中心、三三甲醫(yī)院院、圖書書館、四四星級(jí)酒酒店） 規(guī)劃劃中的地鐵南南延線（城東站站）20009年年開通，距新街街口300分鐘車車程； 低容容積率，疊加、聯(lián)排別別墅級(jí)， 舒適適、優(yōu)質(zhì)質(zhì)人文社社區(qū)； 規(guī)劃劃先進(jìn)，建筑風(fēng)風(fēng)格獨(dú)特特，戶型型配比符符合市場(chǎng)場(chǎng)主流要要求； 代征征用地為為景觀及及綠化用用地，三三大湖景景提升社社區(qū)內(nèi)部部環(huán)境； 開發(fā)發(fā)公司上上市背景景，實(shí)力力雄厚；2、劣勢(shì)勢(shì) (wweakknesss) 江寧寧大學(xué)城城板塊概概念初

7、步步形成，現(xiàn)正處處于開發(fā)發(fā)建設(shè)階階段，板板塊整體體形象及及知名度度與影響響力尚有有待提高高； 目前前項(xiàng)目周周邊生活活配套設(shè)設(shè)施尚不不完善，生活配配套缺乏乏，居住住氛圍淡淡薄； 日常常交通出出行缺乏乏便利性性； 四周周臨城市市道路，可能會(huì)會(huì)帶來一一定的噪噪音、灰灰塵污染染； 市政政道路從從地塊穿穿過，影影響景觀觀資源的的利用；3、機(jī)會(huì)會(huì)點(diǎn) (oppporttuniity) 伴隨隨著地鐵鐵一號(hào)南南延線009年通通車，標(biāo)標(biāo)志著江江寧已融融入南京京主城，成為消消費(fèi)者置置業(yè)熱土土； 板塊塊內(nèi)各項(xiàng)項(xiàng)市政設(shè)設(shè)施建設(shè)設(shè)的推進(jìn)進(jìn)，也可可以提高高板塊的的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)優(yōu)勢(shì)； 開發(fā)發(fā)企業(yè)大大手筆、高起點(diǎn)點(diǎn)規(guī)劃，著力將將本項(xiàng)

8、目目建成板板塊內(nèi)標(biāo)標(biāo)桿性樓樓盤，有有利于增增強(qiáng)項(xiàng)目目品質(zhì)； 作為為新興板板塊，本本項(xiàng)目尚尚無直接接性在售售樓盤競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)，利利于較短短時(shí)間內(nèi)內(nèi)建立“標(biāo)桿”項(xiàng)目的的形象； 用地地內(nèi)的城城市三大大湖景公公園，提提升項(xiàng)目目的居住住環(huán)境； 開發(fā)發(fā)商扎根根南京，建立品品牌的信信心保障障； 江寧寧商貿(mào)中中心的同同步建設(shè)設(shè)； 地塊塊通過整整體性規(guī)規(guī)劃建設(shè)設(shè)、高品品質(zhì)的有有幼兒園園教育資資源的引引進(jìn)，可可以為地地塊增加加獨(dú)特的的賣點(diǎn)； 專業(yè)業(yè)營(yíng)銷機(jī)機(jī)構(gòu)的引引入，垠垠坤代理理機(jī)構(gòu)所所擁有的的資源優(yōu)優(yōu)勢(shì)也將將為項(xiàng)目目帶來更更大的機(jī)機(jī)會(huì)點(diǎn)。4、威脅脅點(diǎn)（tthreeat） 江寧寧各板塊塊間的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)威脅脅。從交交通通路路

9、上，競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手手?jǐn)r截， 江寧寧大學(xué)城城板塊作作為新興興板塊，以教育育、產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展為為重點(diǎn)，但規(guī)劃劃利好在在短期內(nèi)內(nèi)難以實(shí)實(shí)現(xiàn)，板板塊和項(xiàng)項(xiàng)目?jī)r(jià)值值的實(shí)現(xiàn)現(xiàn)將受影影響； 市政政配套設(shè)設(shè)施在短短期內(nèi)難難以落實(shí)實(shí)，在一一定程度度上阻礙礙了板塊塊與項(xiàng)目目?jī)r(jià)值的的快速提提升； 依據(jù)據(jù)江寧區(qū)區(qū)長(zhǎng)遠(yuǎn)建建設(shè)規(guī)劃劃，板塊塊內(nèi)住宅宅用地規(guī)規(guī)劃較多多，潛在在住宅上上市量巨巨大以及及后期同同質(zhì)樓盤盤的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)攔截都都將加劇劇市場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)。三、對(duì)于于本項(xiàng)目目營(yíng)銷推推廣的指指導(dǎo)雖然項(xiàng)目目存在一一定的劣劣勢(shì)和威威脅點(diǎn)，但總體體看來，優(yōu)勢(shì)和和機(jī)會(huì)面面更大。在項(xiàng)目目的營(yíng)銷銷推廣中中，要做做到放大大優(yōu)勢(shì)，規(guī)避劣劣勢(shì)，抓抓住機(jī)會(huì)會(huì)點(diǎn)，

10、化化解威脅脅點(diǎn)，并并通過優(yōu)優(yōu)勢(shì)與機(jī)機(jī)會(huì)點(diǎn)的的放大和和強(qiáng)化，以及高高品質(zhì)產(chǎn)產(chǎn)品的開開發(fā)以及及自身配配套的完完善，使使得項(xiàng)目目劣勢(shì)和和威脅在在開發(fā)過過程中會(huì)會(huì)轉(zhuǎn)化為為優(yōu)勢(shì)和和機(jī)會(huì)點(diǎn)點(diǎn)。通過過各種營(yíng)營(yíng)銷手法法的運(yùn)用用將項(xiàng)目目的賣點(diǎn)點(diǎn)轉(zhuǎn)化為為消費(fèi)者者的買點(diǎn)點(diǎn)，促使使項(xiàng)目實(shí)實(shí)現(xiàn)價(jià)值值最大化化。具體體來看，在項(xiàng)目目營(yíng)銷推推廣上應(yīng)應(yīng)注重以以下幾個(gè)個(gè)環(huán)節(jié)：1、發(fā)揮揮江寧大大學(xué)城中中央生活活區(qū)（UULD）規(guī)劃導(dǎo)導(dǎo)向本項(xiàng)目位位于江寧寧大學(xué)城城新興板板塊，景景觀資源源豐富，板塊開開發(fā)具備備規(guī)模優(yōu)優(yōu)勢(shì)，且且做到整整體規(guī)劃劃在前，市政配配套先行行。方山山優(yōu)美的的景觀資資源，帶帶來了清清新的空空氣和優(yōu)優(yōu)雅的居居住環(huán)境境；

11、從江江寧區(qū)規(guī)規(guī)劃看，周邊還還將建設(shè)設(shè)文化娛娛樂設(shè)施施、醫(yī)療療保健中中心，將將進(jìn)一步步提升本本項(xiàng)目的的品質(zhì)；名校環(huán)環(huán)抱，形形成濃郁郁的文化化氛圍。將以上上各項(xiàng)綜綜合起來來，可以以看出本本項(xiàng)目是是未來理理想的居居住場(chǎng)所所，因此此發(fā)揮板板塊規(guī)劃劃的導(dǎo)向向作用，在本項(xiàng)項(xiàng)目入市市前期將將會(huì)規(guī)避避其在地地理位置置上的劣劣勢(shì)。2、放大大人文教教育資源源優(yōu)勢(shì)本項(xiàng)目地地塊所處處區(qū)域擁擁有豐厚厚優(yōu)質(zhì)的的人文教教育資源源，江寧寧大學(xué)城城以及規(guī)規(guī)劃中成成片的教教育用地地遍布項(xiàng)項(xiàng)目地塊塊周邊。而本項(xiàng)項(xiàng)目地塊塊范圍內(nèi)內(nèi)，也配配有幼兒園園，創(chuàng)造造教育資資源高地地，則可可為項(xiàng)目目創(chuàng)造關(guān)關(guān)鍵性的的賣點(diǎn)。在推廣廣過程中中，本項(xiàng)項(xiàng)

12、目要有有效利用用地塊自自身的文文化配套套和周邊邊豐富的的教育資資源，打打造一個(gè)個(gè)具備教教育資源源優(yōu)勢(shì)的的宜居社社區(qū)，將將有力地地突破本本板塊市市場(chǎng)的局局限，全全面面向向南京市市區(qū)客群群，為項(xiàng)項(xiàng)目迅速速占領(lǐng)市市場(chǎng)提供供一個(gè)有有力的支支撐。3、確立立配套先先行思路路江寧大學(xué)學(xué)城板塊塊建設(shè)處處于剛剛剛起步階階段，還還不為廣廣大消費(fèi)費(fèi)者認(rèn)知知，加上上各項(xiàng)配配套還不不夠完善善，將很很難引起起購房者者的注意意。本項(xiàng)項(xiàng)目在建建設(shè)工程程中如能能先建設(shè)設(shè)部分生生活配套套，建好好景觀，通過班班車解決決出行的的問題，定能引引起大部部分購房房者的關(guān)關(guān)注。配配套完善善，生活活居住環(huán)環(huán)境也隨隨著提高高，在一一定程度度上也

13、能能迅速建建立板塊塊的良好好形象。4、制定定主題鮮鮮明定位位江寧大學(xué)學(xué)城板塊塊位置偏偏僻，目目前區(qū)域域發(fā)展不不成熟、配套不不完善，這為本本項(xiàng)目的的銷售和和推廣造造成了障障礙，為為規(guī)避劣劣勢(shì)，在在開發(fā)和和營(yíng)銷過過程中，需對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目的形形象、市市場(chǎng)、功功能進(jìn)行行特點(diǎn)鮮鮮明的定定位，并并且圍繞繞項(xiàng)目定定位進(jìn)行行有節(jié)奏奏有波次次的營(yíng)銷銷推廣，迅速搶搶占市場(chǎng)場(chǎng)地位，樹立品品質(zhì)與形形象。四、項(xiàng)目目賣點(diǎn)體體系梳理理1、核心心賣點(diǎn)江寧寧大學(xué)城城，核心心中央生生活區(qū)（ULDD）：項(xiàng)目周邊邊10所高校集集聚，形形成南京京第二大大大學(xué)城城的規(guī)模模優(yōu)勢(shì)，15萬萬高素質(zhì)質(zhì)知識(shí)人人才群落落，濃郁郁的人文文環(huán)境，居住環(huán)環(huán)境得

14、天天獨(dú)厚，交通配配套逐步步完善，必將形形成大學(xué)學(xué)中央生生活區(qū)。 區(qū)區(qū)位人文文教育：文化氛圍圍非常濃濃厚，項(xiàng)項(xiàng)目?jī)?nèi)部部，還將將配套建建設(shè)高水水準(zhǔn)的幼幼兒園，將形成成一個(gè)完完整、優(yōu)優(yōu)質(zhì)的教教育鏈條條和高水水準(zhǔn)的教教育圈層層。 中中央湖景景公園：項(xiàng)目緊靠靠方山風(fēng)風(fēng)景區(qū)，三大湖湖景公園園，綠化化景觀道道路，大大面積城城市綠地地，沿湖湖景觀綠綠化帶，環(huán)境優(yōu)優(yōu)美，遠(yuǎn)遠(yuǎn)離城市市的喧囂囂與污染染，是修修生養(yǎng)性性的理想想場(chǎng)所。2、基礎(chǔ)礎(chǔ)賣點(diǎn)實(shí)用用戶型：項(xiàng)目戶型型舒適而而實(shí)用，主力戶戶型為660-1110平平方米的的兩室兩兩廳小戶戶型，小小三房?jī)蓛蓮d，布布局合理理，舒適適宜人。突出出品質(zhì)：項(xiàng)目建筑筑風(fēng)格具具有“江

15、南水水鄉(xiāng)傳統(tǒng)統(tǒng)韻味的的現(xiàn)代建建筑“，景觀觀風(fēng)格超超現(xiàn)代自自然，傳傳遞新中中式園林林文化，“以先入入公園，后入家家“的規(guī)劃劃理念 ，視覺覺品質(zhì)感感較強(qiáng)。住宅以以疊加、聯(lián)排低低容積度度別墅級(jí)級(jí)享受，部分限限高8層層及122層小高高層公寓寓，生活活品質(zhì)更更為突出出。配套套體系：項(xiàng)目所在在地為江江寧大學(xué)學(xué)城核心心中央生生活區(qū)（ULDD）板塊塊，未來來市政配配套規(guī)劃劃齊全。而項(xiàng)目目規(guī)劃中中除住宅宅外，還還有一個(gè)個(gè)中心會(huì)會(huì)所、一一個(gè)幼兒兒園、停停車場(chǎng)、2條商商業(yè)街以以及其他他生活機(jī)機(jī)能配套套，自成成體系，生活配配套水平平將得到到進(jìn)一步步提升。便利利交通：項(xiàng)目緊臨臨大學(xué)城城景觀大大道龍眠眠大道，交通四四通八

16、達(dá)達(dá)。距市市中心116公里里，隨著著整個(gè)板板塊的發(fā)發(fā)展，未未來交通通線路的的開通，地鐵一一號(hào)線009年通通車，必必然使項(xiàng)項(xiàng)目的交交通條件件得到優(yōu)優(yōu)化。 湖湖景公園園景觀：項(xiàng)目景觀觀除毗臨臨方山旅旅游度假假區(qū)，同同時(shí)依托托天然水水庫、生生態(tài)公園園的稀缺缺資源，同時(shí)社社區(qū)內(nèi)部部亦規(guī)劃劃“三大湖湖景“中心公公園，令令居家生生活更加加貼近自自然，也也為鄰里里提供了了一個(gè)交交流的空空間，增增加了小小區(qū)住戶戶的歸屬屬感。 商商業(yè)街：項(xiàng)目南北北兩端設(shè)設(shè)置兩條條商業(yè)街街。在為為小區(qū)業(yè)業(yè)主提供供生活便便利的同同時(shí)，也也作為一一道富有有都市風(fēng)風(fēng)情和生生活情調(diào)調(diào)的社區(qū)區(qū)景觀，提升了了小區(qū)整整體的生生活質(zhì)量量。3、預(yù)

17、期期賣點(diǎn)地標(biāo)標(biāo)樓盤：本項(xiàng)目開開發(fā)起點(diǎn)點(diǎn)高，開開發(fā)企業(yè)業(yè)將通過過自身的的專業(yè)能能力和建建筑品質(zhì)質(zhì)，將該該項(xiàng)目打打造成為為江寧大大學(xué)城中中央生活活區(qū)，新新的居住住時(shí)代與與居住領(lǐng)領(lǐng)域內(nèi)的的地標(biāo)性性樓盤。名校校教育：項(xiàng)目外部部依托的的多所名名校為項(xiàng)項(xiàng)目創(chuàng)造造了優(yōu)質(zhì)質(zhì)的教育育圈層與與文化氛氛圍，而而項(xiàng)目?jī)?nèi)內(nèi)部的幼幼兒園在在后期運(yùn)運(yùn)營(yíng)中，如能引引入優(yōu)質(zhì)質(zhì)名校或或開辦雙雙語幼兒兒園，將將在更大大程度上上提升教教育配套套的檔次次與形象象。社區(qū)區(qū)配套：本項(xiàng)目規(guī)規(guī)劃中配配建的中中心會(huì)所所、商業(yè)業(yè)街等建建成后，作為社社區(qū)配套套將“自成體體系，完完善生活活”。板塊塊建設(shè)：隨著江寧寧大學(xué)城城板塊的的開發(fā)建建設(shè)推進(jìn)進(jìn)，項(xiàng)目目周邊教教育機(jī)構(gòu)構(gòu)、大型型企業(yè)的的進(jìn)駐，市政配配套設(shè)施施的完善善，板塊塊整體環(huán)環(huán)境有望望得到進(jìn)進(jìn)一步的的改善。5、其他他賣點(diǎn)：投資資價(jià)值：本項(xiàng)目現(xiàn)現(xiàn)在的地地理位置置與周邊邊環(huán)境，都還存存在進(jìn)一一步改造造的遠(yuǎn)景景規(guī)劃，特別是是“三大湖湖景