1、 內(nèi)容目錄行情回顧3行業(yè)數(shù)據(jù)4價格指數(shù)延續(xù)平穩(wěn)態(tài)勢4一線城市商品房成交增長穩(wěn)定5土地市場降溫中一二線土地韌性顯現(xiàn)6行業(yè)動態(tài)8部分房企上半年銷售業(yè)績亮眼8房企拿地態(tài)度整體謹慎96 月房企融資活動降溫延續(xù)10行業(yè)事件10監(jiān)管部門約談信托，調(diào)控房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)10東莞土地政策收緊11西安限購升級11投資建議12圖表目錄圖 1：6 月房地產(chǎn)板塊漲跌幅3圖 2：1-6 月累計漲跌幅3圖 3：6 月申萬一級行業(yè)漲跌幅排名3圖 4：6 月漲幅前 104圖 5：6 月跌幅前 104圖 6：房地產(chǎn)板塊相對估值4圖 7：子板塊市盈率4圖 8：百城住宅價格指數(shù)5圖 9：百城住宅價格指數(shù)同比漲幅（分層級城市）5圖 10

2、：百城住宅價格指數(shù)環(huán)比漲幅（分層級城市）5圖 11：商品房成交面積（分層級城市）6圖 12：30 大中城市商品房成交面積6圖 13：100 大中城市土地成交面積7圖 14：100 大中城市土地成交面積（層級城市）7圖 15：100 大中城市土地溢價率8圖 16：100 大中城市土地溢價率（分層級城市）8表 1：6 月成交土地城市排名（按土地規(guī)劃建筑面積）7表 2：6 月部分 A 股房企銷售業(yè)績8表 3：6 月重點房企拿地數(shù)據(jù)9表 4：部分房企 6 月新增項目分布地區(qū)情況9表 5：5 月部分 A 股房企發(fā)行債券融資活動10行情回顧2019 年 6 月，房地產(chǎn)（申萬）板塊單月漲幅 0.90%，跑輸

3、上證綜指 1.86pcts，跑輸滬深 300 指數(shù) 4.49pcts，漲幅在 28 個一級行業(yè)中排名第 17 位。子板塊中，房地產(chǎn)開發(fā)板塊單月漲幅 1.12%，園區(qū)開發(fā)板塊單月漲幅-1.80%，拖累指數(shù)。受上海自貿(mào)區(qū)和科創(chuàng)板概念推動，園區(qū)開發(fā)今年以來漲幅 40.11%，漲幅亮眼。圖 1： 6 月房地產(chǎn)板塊漲跌幅圖 2： 1-6 月累計漲跌幅5.004.003.002.001.000.001.002.003.003.732.772.861.880.90 1.12-1.806.00-5.3945.0040.0035.0030.0025.0020.0015.0010.005.000.0040.112

4、7.0726.7819.4520.7520.8718.4817.066月漲跌幅（%）今年以來漲跌幅（%）資料來源：wind， 資料來源：wind， 圖 3： 6 月申萬一級行業(yè)漲跌幅排名12.000.909.006.003.00食品飲料非銀金融休閑服務(wù)家用電器通信銀行建筑材料電子交通運輸計算機 公用事業(yè)商業(yè)貿(mào)易機械設(shè)備有色金屬醫(yī)藥生物建筑裝飾房地產(chǎn) 汽車傳媒綜合國防軍工采掘化工輕工制造鋼鐵紡織服裝電氣設(shè)備農(nóng)林牧漁0.00-3.00-6.00-9.00資料來源：wind， 行業(yè)中，受并購重組事件推動，哈高科、中航善達等漲幅居前，受上海自貿(mào)區(qū)等影響，浦東金橋等漲幅居前。重組新規(guī)出臺后監(jiān)管表示績差股

5、出清態(tài)勢依舊、炒殼監(jiān)管將更加嚴格，ST 股跌幅較大，ST 新光、ST 慧球、ST 新梅均跌幅居前。圖 4： 6 月漲幅前 10圖 5： 6 月跌幅前 1014.0012.0010.008.006.004.002.00浦東金橋金融街財信發(fā)展中航善達中國國貿(mào)三木集團華夏幸福哈高科 中華企業(yè)海航基礎(chǔ)0.000.00ST新梅ST慧球萊茵體育上海臨港華業(yè)資本大名城 泛?？毓蒘T新光上實發(fā)展空港股份(5.00)(10.00)(15.00)(20.00)(25.00)(30.00)資料來源：wind， 資料來源：wind， 從相對估值看，截止 6 月末，房地產(chǎn)板塊 PE 為 10.22X，PB 為 1.39

6、X。其中，房地產(chǎn)開發(fā)板塊 PE 為 9.77X，相對全部 A 股 PE 折價 44.17%，園區(qū)開發(fā)板塊 PE 為 24.60X， 相對全部 A 股 PE 溢價 40.57%。園區(qū)開發(fā)子板塊市盈率相對較高，房地產(chǎn)開發(fā)子板塊中具有相對低估值優(yōu)勢。圖 6：房地產(chǎn)板塊相對估值圖 7：子板塊市盈率405353042532015210150070.0060.0050.0040.0030.0020.0010.000.00 房地產(chǎn)（申萬）PE 全部A股PE園區(qū)開發(fā)(申萬)PE房地產(chǎn)（申萬）PB（右軸） 房地產(chǎn)開發(fā)(申萬)PE資料來源：wind， 資料來源：wind， 行業(yè)數(shù)據(jù)價格指數(shù)延續(xù)平穩(wěn)態(tài)勢6 月百城住

7、宅價格指數(shù)同比上升 3.87%，繼續(xù)收窄，環(huán)比上升 0.37%，環(huán)比漲幅擴大。一二三線城市環(huán)比漲幅呈現(xiàn)明顯分化，其中，一線城市住宅價格指數(shù)環(huán)比上漲 0.07%， 二線城市環(huán)比上漲 0.80%，漲幅繼續(xù)擴大，三線城市環(huán)比上漲 0.34%，漲幅收窄。從同比漲幅看，一二三線城市住宅價格指數(shù)分別同比上漲 0.55%、5.57%、6.07%，一線城市同比漲幅穩(wěn)定，二線城市同比漲幅小幅上行，三線城市同比漲幅持續(xù)收窄。在穩(wěn)房價的政策背景下，預(yù)計三線城市同比漲幅仍有繼續(xù)收窄趨勢，整體市場房價將持續(xù)保持較為平穩(wěn)的態(tài)勢。圖 8：百城住宅價格指數(shù)25.0020.0015.0010.005.000.00-5.00-1

8、0.00百城住宅價格指數(shù):同比百城住宅價格指數(shù):環(huán)比（右軸）3.503.002.502.001.501.000.502014-032014-062014-092014-122015-032015-062015-092015-122016-032016-062016-092016-122017-032017-062017-092017-122018-032018-062018-092018-122019-032019-060.00-0.50-1.00-1.50資料來源：wind， 圖 9：百城住宅價格指數(shù)同比漲幅（分層級城市）圖 10：百城住宅價格指數(shù)環(huán)比漲幅（分層級城市）30.0020.001

9、0.002012-122013-062013-122014-062014-122015-062015-122016-062016-122017-062017-122018-062018-122019-060.004.003.002.001.002012-122013-062013-122014-062014-122015-062015-122016-062016-122017-062017-122018-062018-120.00-10.00百城住宅價格指數(shù):一線城市:同比百城住宅價格指數(shù):二線城市:同比百城住宅價格指數(shù):三線城市:同比-1.00-2.00百城住宅價格指數(shù):一線城市:環(huán)比百城住

10、宅價格指數(shù):二線城市:環(huán)比百城住宅價格指數(shù):三線城市:環(huán)比資料來源：wind， 資料來源：wind， 一線城市商品房成交增長穩(wěn)定6 月，30 大中城市商品房成交面積 1660.24 萬平方米，同比增長 9.48%，增速回落明顯。其中，一、二、三線城市成交面積分別為 327.12、788.11、545.01 萬平方米，同比增長 18.61%、2.62%、15.28%。受到房企半年度業(yè)績考核刺激，房企加大推盤銷售力度， 30 大中城市中，6 月一二三線城市成交面積環(huán)比均上升。但從 30 大中城市商品房成交面積同比增速來看，層級城市間繼續(xù)分化，其中一線城市由于其人口凈流入紅利和產(chǎn)業(yè)集中優(yōu)勢成交增速相

11、對穩(wěn)定，二線城市成交增速收窄明顯，三線城市成交增速有所回升。在堅持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展的大背景下，房地產(chǎn)調(diào)控政策放松的可能性較小，下半年房地產(chǎn)行業(yè)銷售高速增長趨勢難以維持，行業(yè)銷售增速或?qū)⒗^續(xù)收窄。圖 11：商品房成交面積（分層級城市）圖 12：30 大中城市商品房成交面積2,000.001,500.001,000.00500.002014-062014-122015-062015-122016-062016-122017-062017-122018-062018-120.003,500.003,000.002,500.002,000.001,500.001,000.00500.002014-0

12、62015-012015-082016-032016-102017-052017-122018-072019-020.00100.00%80.00%60.00%40.00%20.00%0.00%-20.00%-40.00%-60.00%30大中城市:商品房成交面積:一線城市30大中城市:商品房成交面積:二線城市30大中城市:商品房成交面積:三線城市30大中城市:商品房成交面積:月30大中城市:商品房成交面積同比增長資料來源：wind， 資料來源：wind， 土地市場降溫中一二線土地韌性顯現(xiàn)6 月，100 大中城市成交土地面積 4241.70 萬平方米，同比下滑 20.40%。其中，一線城市成交

13、 273.32 萬平方米，同比增長 28.08%；二線城市土地成交 2179.98 萬平方米，同比增長 20.12%；三線城市成交 1788.40 萬平方米，同比下滑 45.97%，下滑幅度進一步擴大。從土地成交情況看，在土地市場遇冷中，三線城市土地成交持續(xù)降溫，一、二線城市土地仍然表現(xiàn)出一定韌性。武漢、昆明等部分城市土地熱度上升，杭州、南京等地依然受到房企青睞，杭州、南京、深圳、北京、寧波 5 城單月土地成交金額均超過 200 億元，廣州、武漢、重慶、青島等城市單月土地成交金額也超百億。溢價率方面，6 月，100 大中城市土地溢價率 19.29%，較 5 月回升 0.39pcts，其中住宅類

14、用地溢價率 20.83%，較 5 月回落 0.89pcts。6 月，一二三線城市土地溢價率分化，其中，一線城市土地溢價率 23.43%，較 5 月上升 20.25pcts，回升明顯；二三線城市溢價率繼續(xù)回落，二線城市溢價率 17.07%，三線城市溢價率 20.62%。其中，一、二、三線城市住宅類用地溢價率分別為 25.03%、18.77%和 21.68%。土地供應(yīng)方面，土地供應(yīng)數(shù)量和土地供應(yīng)面積較去年同期下滑。6 月全國供應(yīng)土地991 宗，較上月大幅減少；供應(yīng)土地占地面積 4973.35 萬平方米，環(huán)比減少 21.19%，同比減少 10.23%。其中，住宅用地供應(yīng)宗數(shù) 228 宗，環(huán)比減少 1

15、86 宗，供應(yīng)土地宗數(shù)銳減， 住宅用地供應(yīng)土地占地面積1152.39 萬平方米，環(huán)比、同比分別大幅下降46.69%、32.97%。土地供應(yīng)減少，土地成交降溫，溢價率小幅回升。房企對于地塊布局戰(zhàn)略趨同，一二線重點城市成為房企集中爭搶地，一二線土地市場韌性顯現(xiàn)。圖 13：100 大中城市土地成交面積圖 14：100 大中城市土地成交面積（層級城市）10,000.008,000.006,000.004,000.002,000.000.0080.00%60.00%40.00%20.00%0.00%-20.00%2016-032016-072016-112017-032017-072017-112018

16、-032018-072018-112019-03-40.00%6,000.004,000.002,000.002016-062016-102017-022017-062017-102018-022018-062018-102019-022019-060.00800.00600.00400.00200.000.00100大中城市:成交土地占地面積:當月值 100大中城市:成交土地占地面積:二線城市100大中城市:成交土地占地面積:三線城市100大中城市:成交土地占地面積同比增長 100大中城市:成交土地占地面積:一線城市（右軸）資料來源：wind， 資料來源：wind， 表 1： 6 月成交土地

17、城市排名（按土地規(guī)劃建筑面積）排名城市成交土地數(shù)量成交土地面積(萬平方米)成交土地規(guī)劃建筑面積(萬平方米)成交總價(億元)樓面價(元/平方米)溢價率(% )1武漢市37184.01430.88190.684,425-2昆明市35117.74415.7391.422,19919.93杭州市25180.95391.96221.865,66017.554南京市41196.94372.52299.868,05024.95濟南市31178.11357.173.242,051-6青島市61171.48343.68112.803,2821.477重慶市42231.78330.4153.314,6406.14

18、8成都市20123.04300.6699.583,31237.989贛州市20127.82277.6622.7481932.7710麗水市1093.85245.731.301,27424.31資料來源：wind， 圖 15：100 大中城市土地溢價率圖 16：100 大中城市土地溢價率（分層級城市）100.0080.0060.0040.0020.002016-062016-092016-122017-032017-062017-092017-122018-032018-062018-092018-122019-032019-060.00140.00120.00100.0080.0060.004

19、0.0020.002016-062016-092016-122017-032017-062017-092017-122018-032018-062018-092018-122019-032019-060.00100大中城市:成交土地溢價率 100大中城市:成交土地溢價率:住宅類用地100大中城市:成交土地溢價率:一線城市100大中城市:成交土地溢價率:二線城市100大中城市:成交土地溢價率:三線城市資料來源：wind， 資料來源：wind， 行業(yè)動態(tài)部分房企上半年銷售業(yè)績亮眼由于 6 月房企面臨半年度銷售業(yè)績考核，因而各房企積極推盤銷售，交出了不錯的2019 年上半年銷售業(yè)績答卷。截至 7 月

20、 10 日，萬科、保利等 8 家公司公布 6 月銷售情況。6 月單月，各公司均實現(xiàn)銷售額同比正增長，金地集團和榮盛發(fā)展單月銷售額增長高達 43.59%和 34.90%。除金地集團和榮盛發(fā)展外，其他各房企 6 月單月銷售同比增速較 5 月回落明顯，顯示出房企銷售開始呈現(xiàn)乏力現(xiàn)象。1-6 月整體來看，各公司銷售額均呈現(xiàn)同比增長。除了萬科銷售額同比增長進 9.63%，其他 7 家房企保持了超過 15%的銷售額增速，上半年銷售業(yè)績?nèi)匀豢扇牲c。1-6 月，招商蛇口、金地集團、首開股份分別實現(xiàn)34.75%、35.68%和 31.24%的銷售額增長。2019 年上半年，金地集團、招商蛇口等房企銷售業(yè)績表現(xiàn)

21、亮眼，將為未來公司收入及利潤增長提供堅實基礎(chǔ)。但展望下半年，在堅持“房住不炒”的大背景下，整體銷售高速增長趨勢難以延續(xù)， 房地產(chǎn)市場將趨于理性。表 2： 6 月部分A 股房企銷售業(yè)績公司銷售額（ 億元）同比銷售面積（萬平方米） 同比今年累計銷售額（ 億元）同比今年累計銷售面積（ 萬平方米） 同比萬科663.901.16%489.308.76%3340.009.63%2150.105.64%新城控股295.49/253.35/1224.1828.44%1049.5235.50%招商蛇口283.0922.13%148.2548.74%1011.9234.75%515.2343.77%保利地產(chǎn)636

22、.625.76%409.63-4.28%2526.2417.33%1636.4712.56%金地集團209.2043.59%107.9023.12%855.7035.68%428.0013.97%榮盛發(fā)展145.3534.90%128.7530.42%465.7816.16%422.709.85%首開股份82.4613.07%28.94-5.36%403.9031.24%144.5420.03%中南建設(shè)191.1017.00%144.807.00%811.9024.00%646.0024.00%資料來源：公司公告， 房企拿地態(tài)度整體謹慎從 6 月房企拿地情況來看，碧桂園依然保持較快的拿地步伐，

23、萬科、保利、華夏幸福等房企拿地加速，盡管部分房企拿地規(guī)模較 5 月有所提升，但整體來看大部分房企拿地腳步仍保持相對謹慎，大部分房企仍采用以銷定存的拿地策略。表 3： 6 月重點房企拿地數(shù)據(jù)企業(yè)拿地數(shù)量（宗）土地面積（萬平方米） 規(guī)劃建筑面積（萬平方米） 樓面地價（元/平方米） 萬科22182.47410.826507.34碧桂園27148.07331.584699.16保利發(fā)展18139.29281.898497.75新城發(fā)展控股1274.82197.902164.67華夏幸福1783.70165.533844.88陽光城883.40160.062679.18綠地控股850.03130.421

24、835.87榮盛發(fā)展1164.71122.182817.92中南建設(shè)1056.13121.595971.61資料來源：wind， 從新增項目分布地區(qū)看，綠地控股、新城控股和中南建設(shè)拿地多在二三線，大部分房企收縮戰(zhàn)線，主要拿地方向重回一二線，蘇州土地市場降溫后，房企將拿地視線轉(zhuǎn)移至其他一二線城市，武漢、昆明、成都等城市土地成交熱度上升。從市場整體看，一二線銷售首先企穩(wěn)回暖且具備銷售韌性，房企大多形成一二線為未來主戰(zhàn)場的戰(zhàn)略預(yù)期。一二線具有一定產(chǎn)業(yè)和人口流入優(yōu)勢，未來具有更強的銷售韌性，布局重回一二線能為房企未來銷售韌性提供支撐。表 4：部分房企 6 月新增項目分布地區(qū)情況公司拿地情況萬科廣州、昆

25、山、蘇州、寧波（2 塊）、南京、石家莊、臨沂、唐山、長春、大連、武漢、貴陽、昆明新城控股無錫、天津、嘉興、九江、長沙（2 塊）、太原、滁州、銅陵、內(nèi)江招商蛇口武漢、鄭州、成都、天津、武漢保利地產(chǎn)上海、江門、清遠、南京、合肥（4 塊）、常州、淮安、滄州、邯鄲、莆田、天水金地集團長春、大連（2 塊）、鄂州（4 塊）、長沙、臺州、紹興、濟南、鎮(zhèn)江榮盛發(fā)展廊坊（4 塊）、石家莊、張家界、合肥、滁州（4 塊）首開股份北京（2 塊）、寧波綠地控股宿州、揭陽、寧波、南昌、株洲、宣城、長沙、青島中南建設(shè)淮安、鎮(zhèn)江（2 塊）、嘉興、紹興、重慶、揭陽藍光發(fā)展成都（2 塊）、昆明、上饒資料來源：公司公告， 6 月房

26、企融資活動降溫延續(xù)在行業(yè)進入疲軟期中，資金是房企賴以生存和持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵。除了抓緊推盤加速銷售回款，融資能力和融資成本對房企來說至關(guān)重要。隨著市場資金偏向?qū)捤桑?-4 月房企融資活動頻繁，5-6 月，房企融資活動有所降溫。根據(jù) wind 統(tǒng)計，6 月房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)行債券（包括 ABS ）39 支，規(guī)模 322.69 億元，規(guī)模占比 1.22%。房地產(chǎn)行業(yè)債券發(fā)行規(guī)模明顯減少。從部分 A 股房企發(fā)行債券融資情況來看，境外融資成本仍然相對偏高，凈負債率較低的規(guī)模房企（例如金地集團）或國有背景房企（例如招商蛇口、中華企業(yè)）的融資成本相對較低。表 5： 5 月部分A 股房企發(fā)行債券融資活動公司類型金額（

27、億元） 成本期限招商蛇口公司債234.215 年招商蛇口公司債123.753 年北辰實業(yè)中期票據(jù)105.203+N金地集團境外子公司美元債2.5（美元）5.603 年新湖中寶境外子公司美元債1.1（美元）11.003 年中南建設(shè)境外子公司美元債3.5（美元）10.8753 年北京城建超短期融資券153.50270 天中華企業(yè)非公開公司債31.54.355 年資料來源：公司公告， 行業(yè)事件監(jiān)管部門約談信托，調(diào)控房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)據(jù)證券時報報道，針對近期部分房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)增速過快、增量過大的信托公司，近日銀保監(jiān)會開展了約談警示。今年以來，由于市場資金面寬松，房企資金情況有所改善。1-5 月，房企到位資

28、金同比增長 7.6%。截至今年一季度末，投向房地產(chǎn)的信托月占比達到 14.75%，占比為 2012年來最高。同時，房企整體融資利率整體較去年有所下降。因而房地產(chǎn)投資呈現(xiàn)了較為火熱的景象。在“房住不炒”和“穩(wěn)房價、穩(wěn)地價、穩(wěn)預(yù)期”的大背景下，房地產(chǎn)投資的火熱現(xiàn)象受到監(jiān)管部門關(guān)注，繼 5 月 23 號文發(fā)布后，監(jiān)管部門近期約談了部分房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)增速過快、增量過大的信托公司。此次約談的內(nèi)容涉及到控制房地產(chǎn)信托規(guī)模、暫停通道類房地產(chǎn)項目等。此次約談顯示出穩(wěn)定房地產(chǎn)市場、防止房地產(chǎn)市場過度融資的主基調(diào)仍未出現(xiàn)變化， 房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控政策放松的可能性很小。同時，今年房地產(chǎn)行業(yè)迎來償債小高峰，此時房地產(chǎn)行業(yè)

29、融資趨于收緊，對于房企來說將受到一定沖擊。未來，資源進一步向頭部房企集中，中小型房企融資將受到一定影響，融資影響將給房企未來儲備土地、開發(fā)周轉(zhuǎn)等帶來連鎖反應(yīng)。行業(yè)中，規(guī)模較大、杠桿率低、資金充裕或者在今年上半年資金寬裕期進行了融資的房企（例如萬科、保利、招商蛇口等）受到的沖擊將相對較小，而中小型規(guī)模、杠桿率較高或資金緊缺亟需融資的房企未來經(jīng)營周轉(zhuǎn)將受到一定影響。東莞土地政策收緊今年以來，部分一二線重點城市土地市場較為火熱。在穩(wěn)地價、穩(wěn)房價和一城一策的大背景下，多地政府調(diào)整土地政策，對土地市場進行調(diào)控，進而對房地產(chǎn)市場預(yù)期進行調(diào)控。6 月，東莞市公共資源交易網(wǎng)發(fā)布東莞市國土資源網(wǎng)上交易達到上限后的終次報價規(guī)則。規(guī)則指出，在網(wǎng)上報價達到上限后，交易系統(tǒng)暫停接受新的報價，轉(zhuǎn)為通過網(wǎng)上最終一次性報價方式，以終次報價中最接近所有終次報價平均價的原則確定競得入選人的競價方式，其所報價格確定為該宗地最終報價。由于位于深圳周邊，承擔承接深圳外溢效應(yīng)的角色，疊加粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃推進， 東莞一直以來受到房企和購房者的重點關(guān)注。2019 年 1-5 月，東莞市土地市場成交面積898.96 萬平方米，位于全國第 14 位，溢價率居前，高達 33.60%。此次東莞土地競拍報價規(guī)則的變化，將對“價高者得”的土地價格戰(zhàn)得到抑制，推動土地市場回歸理性，有效降