1、承雨-項(xiàng)目招商工作建議書目錄一、商業(yè)業(yè)地產(chǎn)總總體開發(fā)發(fā)現(xiàn)狀和和預(yù)測二、商業(yè)業(yè)形態(tài)簡簡析1、體育育場館2、連鎖鎖超市3、 便利利店4、 折扣扣店5、商業(yè)業(yè)街6、專賣賣店7、 SHHOPPPINGG MAALL（銷品茂茂）三、招商商中微觀觀經(jīng)營主主體的選選擇與配配合1、影響商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)值的的因素2、幾類類商業(yè)投投資的特特點(diǎn)3、一般般的商鋪鋪選擇基基本分析析法4、項(xiàng)目目中經(jīng)營營主體選選擇和配配合的要要素四、項(xiàng)目目實(shí)際操操作中需需要處理理的關(guān)系系與招商商簡述1、面臨臨的投資資客戶2、面臨臨的租賃賃戶3、必須須考慮的的問題五、項(xiàng)目目的大致致工作步步驟1、市場場條件判判斷2、項(xiàng)目目位置選選擇3、判斷斷可

2、發(fā)展展規(guī)模4、項(xiàng)目目土地取取得及政政府許可可5、項(xiàng)目目定位細(xì)細(xì)化6、項(xiàng)目目規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)7、設(shè)計(jì)計(jì)方案的的市場化化8、項(xiàng)目目設(shè)計(jì)、市場調(diào)調(diào)整方案案及財(cái)務(wù)務(wù)方案的的系統(tǒng)化化整合9、項(xiàng)目目方案的的政府許許可六、項(xiàng)目目招商的的工作簡簡單步驟驟1、提前前招租項(xiàng)項(xiàng)目內(nèi)的的大型主主力戶2、品牌牌商家的的引進(jìn)和和規(guī)劃3、充分分掌握客客戶需求求4、多渠渠道進(jìn)行行招商溝溝通5、商戶戶的最后后確定七、小結(jié)結(jié)對商業(yè)地地產(chǎn)進(jìn)行行招商，我認(rèn)為為應(yīng)該先先來了解解商業(yè)形形態(tài)和其其特征、資金的的投資來來源、招招商對象象等。由由于商業(yè)業(yè)形態(tài)比比較多而而且復(fù)雜雜，我在在翻閱了了大量的的資料并并結(jié)合自自身的一一些認(rèn)識識將出現(xiàn)現(xiàn)或者曾曾

3、經(jīng)考慮慮出現(xiàn)在在本項(xiàng)目目內(nèi)的商商業(yè)形態(tài)態(tài)作個簡簡單說明明，并依依據(jù)不同同特征和和客戶來來源做了了簡單的的招商建建議，時時間比較較倉促請請大家多多提意見見。一、商業(yè)業(yè)地產(chǎn)總總體開發(fā)發(fā)現(xiàn)狀和和預(yù)測商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)對于地地產(chǎn)業(yè)來來說是相相對較新新的一個個范疇，自從中中國加入入世界貿(mào)貿(mào)易組織織后，許許多國際際零售、娛樂、家居、餐飲業(yè)業(yè)的商業(yè)業(yè)巨頭均均在加快快進(jìn)軍中中國市場場，一些些新興的的商業(yè)類類型推動動了國內(nèi)內(nèi)商業(yè)類類物業(yè)的的發(fā)展。除北京京、上海海、深圳圳等經(jīng)濟(jì)濟(jì)中心城城市外，自20002年年開始，國內(nèi)一一些大中中城市商商業(yè)類物物業(yè)叫賣賣聲迭起起，而且且賣價(jià)屢屢屢摸高高，商業(yè)業(yè)地產(chǎn)發(fā)發(fā)展勢頭頭令人咋咋舌；

4、各各地都開開始爭建建商業(yè)“一條街街”及大型型購物中中心。有有關(guān)方面面提供的的數(shù)據(jù)顯顯示，目目前我國國大小城城市幾乎乎都建有有商業(yè)街街，純粹粹的步行行商業(yè)街街也在2200條條以上。從購物物中心來來看，目目前全國國已建成成的有554個，面積將將近7000萬平平方米，已經(jīng)在在建立項(xiàng)項(xiàng)的還有有2000多個，面積超超過30000萬萬平方米米。另據(jù)據(jù)中原（中國）物業(yè)顧顧問有限限公司中中央研究究部的調(diào)調(diào)查，220033年1至11月份份，全國國完成商商鋪市場場開發(fā)投投資額為為10110多億億元，比比上年同同期增長長42.5，完成商商鋪竣工工面積達(dá)達(dá)20997萬平平方米，比上年年同期增增長400.9。我國國商業(yè)

5、地地產(chǎn)從規(guī)規(guī)模和形形態(tài)上劃劃分主要要為六種種，分別別為底商商、百貨貨商鋪、購物中中心、主主題店、SHOOPPIING MALLL和商商業(yè)街，各種業(yè)業(yè)態(tài)互為為補(bǔ)充，尤以SSHOPPPINNG MMALLL發(fā)展最最為突出出。大連萬達(dá)達(dá)將商業(yè)業(yè)地產(chǎn)作作為與住住宅開發(fā)發(fā)并重的的主攻目目標(biāo)，與與國際商商業(yè)巨頭頭沃爾瑪瑪結(jié)成了了戰(zhàn)略性性同盟，并于去去年秋季季相繼在在南京和和沈陽開開發(fā)了萬萬達(dá)購物物廣場。大連萬萬達(dá)對商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)的戰(zhàn)略略定位很很快吸引引了家樂樂福、歐歐倍德、百安居居、肯德德基、必必勝客、百腦匯匯、吉盛盛偉邦等等國內(nèi)外外著名新新型商業(yè)業(yè)企業(yè)的的加盟，同時，也由此此獲得了了中國銀銀行100億元的

6、的授信。不久前前，該公公司又直直接注資資與港資資合股成成立大洋洋百貨集集團(tuán)。并并計(jì)劃在在上海楊楊浦和北北京等115個城城市開發(fā)發(fā)商業(yè)地地產(chǎn)，可可以說是是國內(nèi)最最大商業(yè)業(yè)地產(chǎn)開開發(fā)公司司。有數(shù)數(shù)字表明明，20002年年國內(nèi)商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)的投資資額增加加了111.8%，商業(yè)業(yè)地產(chǎn)市市場正在在從長達(dá)達(dá)近100年的沉沉寂中走走出，并并快速升升溫。面對行業(yè)業(yè)的迅速速發(fā)展，經(jīng)濟(jì)學(xué)學(xué)專家對對未來的的中國商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展趨趨勢做一一個大膽膽的預(yù)測測，在220055年前后后，在中中國各地地會出現(xiàn)現(xiàn)“商業(yè)地地產(chǎn)問題題現(xiàn)象”：1、發(fā)展展商給商商鋪投資資者的回回報(bào)率不不能充分分兌現(xiàn)；2、不少少項(xiàng)目由由于定位位不準(zhǔn)確確，

7、進(jìn)行行反復(fù)調(diào)調(diào)整；3、一些些商場在在開業(yè)不不到一年年，就要要關(guān)閉；4、發(fā)展展商將商商鋪賣給給投資者者后，對對后期的的招商、開業(yè)等等工作就就置之不不理，投投資商鋪鋪者利益益出現(xiàn)無無保障；5、一些些項(xiàng)目由由于發(fā)展展商實(shí)力力不夠，出現(xiàn)項(xiàng)項(xiàng)目爛尾尾的情況況；6、個別別發(fā)展商商打著做做商業(yè)地地產(chǎn)的幌幌子，實(shí)實(shí)行圈錢錢目的，出現(xiàn)卷卷款外逃逃的現(xiàn)象象；7、境外外資金、基金加加入到商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)淘金的的隊(duì)伍，帶來全全新的理理念、經(jīng)經(jīng)驗(yàn)的同同時，也也給國內(nèi)內(nèi)的發(fā)展展商帶來來了壓力力，也讓讓那些不不思進(jìn)取取的地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)出出局；8、零售售商在繼繼續(xù)做零零售業(yè)的的同時，也會在在商業(yè)地地產(chǎn)領(lǐng)域域進(jìn)行投投資，同同時商業(yè)業(yè)地

8、產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)在做商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)的的同時，也會涉涉足零售售業(yè)的投投資，這這種現(xiàn)象象將會越越來越普普遍，這這是因?yàn)闉榱闶燮笃髽I(yè)希望望有長久久租金收收益的優(yōu)優(yōu)質(zhì)物業(yè)業(yè)，地產(chǎn)產(chǎn)類企業(yè)業(yè)需要充充足、穩(wěn)穩(wěn)定的現(xiàn)現(xiàn)金流；9、未來來的中國國會出現(xiàn)現(xiàn)越來越越多的二二房東企企業(yè)，并并且會形形成集團(tuán)團(tuán)化的趨趨勢，這這些二房房東不是是采取先先買地再再開發(fā)的的模式，而是從從原先的的業(yè)主手手中租下下10-20年年的合約約，將物物業(yè)的功功能進(jìn)行行調(diào)整，采取統(tǒng)統(tǒng)一經(jīng)營營管理，收取高高額的租租金價(jià)差差，這些些二房東東當(dāng)中既既有世界界5000強(qiáng)的零零售企業(yè)業(yè)，也有有知名度度很高的的洋快餐餐，還有有國產(chǎn)的的專業(yè)二二房東企企業(yè)，

9、而而這些企企業(yè)在二二房東項(xiàng)項(xiàng)目上的的利潤率率要遠(yuǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過他他們的本本行，那那些專業(yè)業(yè)的二房房東地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)所所獲得的的收益，也并不不比傳統(tǒng)統(tǒng)的房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)獲得的的收益要要低，有有的甚至至要高出出許多；10、會會出現(xiàn)越越來越多多的有關(guān)關(guān)研究不不同地區(qū)區(qū)消費(fèi)者者不同消消費(fèi)習(xí)慣慣的機(jī)構(gòu)構(gòu)，而這這些專業(yè)業(yè)機(jī)構(gòu)會會與生活活方式緊緊密地聯(lián)聯(lián)系在一一起，而而這些機(jī)機(jī)構(gòu)在不不久的將將來，與與世界一一流的制制造企業(yè)業(yè)、設(shè)計(jì)計(jì)企業(yè)合合作的機(jī)機(jī)會，會會遠(yuǎn)遠(yuǎn)超超過他們們與房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)的合作作。二、商業(yè)業(yè)形態(tài)簡簡析商業(yè)房地地產(chǎn)按照照行業(yè)類類型可以以分為零零售功能能房地產(chǎn)產(chǎn)、娛樂樂功能房房地產(chǎn)、餐飲功功能房地地產(chǎn)、健健

10、身服務(wù)務(wù)及休閑閑功能房房地產(chǎn)等等。零售功能能房地產(chǎn)產(chǎn)又可以以分為諸諸如百貨貨商場、超市、家居建建材、商商業(yè)街房房地產(chǎn)、商品批批發(fā)商業(yè)業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)等功能能房地產(chǎn)產(chǎn)，以及及將上述述多功能能集于一一身的大大型購物物中心和和SHOOPPIING MALLL類型型的商業(yè)業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)。娛樂功能能房地產(chǎn)產(chǎn)包括用用于電影影城、娛娛樂城、KTVV等運(yùn)營營內(nèi)容的的商業(yè)房房地產(chǎn)。有些采采取獨(dú)體體模式，有些與與其他類類型的商商業(yè)房地地產(chǎn)融合合發(fā)展，其發(fā)展展呈現(xiàn)大大規(guī)模、復(fù)合度度高、時時尚化的的特點(diǎn)。餐飲功能能房地產(chǎn)產(chǎn)也呈現(xiàn)現(xiàn)獨(dú)體形形式和融融合發(fā)展展的經(jīng)營營特點(diǎn)，大型和和小型連連鎖餐飲飲都獲得得了良性性發(fā)展，同時在在項(xiàng)目中

11、中也開始始發(fā)揮越越來越重重要的作作用。健身服務(wù)務(wù)類商業(yè)業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)和休閑閑類房地地產(chǎn)首先先在國內(nèi)內(nèi)大城市市發(fā)展，作為生生活品質(zhì)質(zhì)的一個個標(biāo)準(zhǔn)，被越來來越多的的運(yùn)用在在商業(yè)房房產(chǎn)中，現(xiàn)在成成功的案案例主要要存在于于國內(nèi)大大型城市市。目前，大大中MAALL在在國內(nèi)的的發(fā)展勢勢頭極為為強(qiáng)勁。究其原原因是各各種商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)在在相互滲滲透和變變幻。我我項(xiàng)目的的業(yè)態(tài)依依據(jù)此點(diǎn)點(diǎn)是商業(yè)業(yè)發(fā)展的的一個趨趨勢。我我現(xiàn)將我我項(xiàng)目內(nèi)內(nèi)預(yù)計(jì)出出現(xiàn)的部部分業(yè)態(tài)態(tài)作個簡簡單描述述。1、體育育場館體育場館館原來在在招商前前期我們們的建設(shè)設(shè)初衷是是建造類類似杭州州游泳館館的集合合休閑娛娛樂為一一體的，但這樣樣的投資資面臨22大問

12、題題，投資資金額巨巨大和相相對維修修成本的的高昂，在國外外每5年維護(hù)護(hù)游泳館館的費(fèi)用用可以再再建一座座游泳館館，而這這樣的投投資一般般都是政政府做的的公益投投資，所所以對行行業(yè)的了了解可以以讓我們們知道如如何去那那里找投投資人或或合作伙伙伴。同同時體育育的商業(yè)業(yè)形態(tài)在在近幾年年經(jīng)營的的類型也也在發(fā)生生著變化化，這和和體育事事業(yè)的蓬蓬勃發(fā)展展是分不不開的。簡單來來說體育育產(chǎn)業(yè)可可分為體體育服務(wù)務(wù)產(chǎn)業(yè)和和體育商商品產(chǎn)業(yè)業(yè)。體育育服務(wù)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)主要要包括：競技觀觀賞、健健身娛樂樂消費(fèi)市市場（消消費(fèi)者為為健身購購買運(yùn)動動器材，租用體體育場館館或設(shè)施施，接受受健身訓(xùn)訓(xùn)練指導(dǎo)導(dǎo)，參與與體育旅旅游活動動等）。體

13、育商商品產(chǎn)業(yè)業(yè)是指由由體育派派生的為為體育提提供物質(zhì)質(zhì)條件的的器材、設(shè)備、服裝、圖書、音像、食品飲飲料等有有關(guān)體育育用品的的銷售市市場。摘錄：體體育比賽賽除了為為運(yùn)動員員展現(xiàn)實(shí)實(shí)力向人人類極限限挑戰(zhàn)及及促進(jìn)運(yùn)運(yùn)動技術(shù)術(shù)水平的的提高等等功能外外，已越越來越多多地成為為商業(yè)開開發(fā)的手手段和機(jī)機(jī)會，而而且以奧奧運(yùn)會、世界杯杯等為前前導(dǎo)，賽賽事規(guī)模模越來越越大，社社會和經(jīng)經(jīng)濟(jì)效益益越來越越好。通通過組織織大型比比賽，可可以帶動動城市建建設(shè)、旅旅游、就就業(yè)等多多方面發(fā)發(fā)展，并并帶來許許多潛在在的商業(yè)業(yè)機(jī)會。無疑，下個世世紀(jì)將有有更多從從綜合到到單項(xiàng)的的體育賽賽事成為為各國競競爭的目目標(biāo)，成成為一種種世界

14、范范圍的現(xiàn)現(xiàn)象和新新的經(jīng)濟(jì)濟(jì)增長點(diǎn)點(diǎn)。大型型比賽的的投資主主要有三三個方面面：舉辦辦城市的的基礎(chǔ)市市政建設(shè)設(shè)、場館館及食宿宿接待設(shè)設(shè)施建設(shè)設(shè)、組織織比賽的的直接費(fèi)費(fèi)用如文文化宣傳傳、接待待、交通通、通訊訊、人員員工資等等。近幾幾屆奧運(yùn)運(yùn)會在此此三方面面的投資資均已達(dá)達(dá)到十幾幾億美元元。由此此可見與與投資相相比，舉舉辦大型型比賽的的收益則則要更好好。其中中既有看看得見的的直接效效益，也也有可持持續(xù)多年年的間接接效益。直接經(jīng)經(jīng)濟(jì)收入入的主要要渠道有有：出售售電視轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)播權(quán)、比賽標(biāo)標(biāo)志商品品特許權(quán)權(quán)、廣告告權(quán)、門門票，發(fā)發(fā)行彩票票，發(fā)行行郵票、紀(jì)念幣幣、紀(jì)念念章，企企業(yè)及個個人的贊贊助和捐捐贈等。許多

15、國國際體育育活動，透過衛(wèi)衛(wèi)星電視視的轉(zhuǎn)播播，幾乎乎傳到世世界每一一個角落落，因而而成為商商品廣告告的黃金金媒介。2、連鎖鎖超市超市是源源于法國國家樂福福19663年創(chuàng)創(chuàng)建的特特級市場場，該業(yè)業(yè)態(tài)首次次將生鮮鮮食品超超市與大大型非食食品折扣扣店有機(jī)機(jī)結(jié)合，它倡導(dǎo)導(dǎo)：超大大的營業(yè)業(yè)面積、一站式式的購物物消費(fèi)、超低的的價(jià)格體體系、自自動式的的消費(fèi)方方式，以以家庭消消費(fèi)為目目標(biāo)客戶戶。超市市從商品品結(jié)構(gòu)來來看都是是綜合形形的商品品銷售中中心，但但從消費(fèi)費(fèi)形態(tài)來來看還是是有好多多種：麥麥德龍現(xiàn)現(xiàn)購自運(yùn)運(yùn)的會員員制賣場場、家友友在杭州州翠苑的的倉儲賣賣場、廣廣州沃爾爾瑪類似似購物中中心的休休閑賣場場、類似

16、似好又多多底層品品牌服飾飾和小商商品的互互補(bǔ)形賣賣場。百百貨零售售業(yè)態(tài)始始于199世紀(jì)中中葉，伴伴隨著超超市、倉倉儲商店店及網(wǎng)絡(luò)絡(luò)購物的的發(fā)展，這些業(yè)業(yè)態(tài)以商商品價(jià)格格、便利利、品類類深度、環(huán)境、購物體體驗(yàn)等多多種因素素，將“特色”與“專營”凸現(xiàn)出出來，給給傳統(tǒng)的的精于有有限產(chǎn)品品、高價(jià)價(jià)格、環(huán)環(huán)境優(yōu)雅雅、人員員密集的的百貨業(yè)業(yè)帶來沖沖擊使其其不再為為商業(yè)主主流業(yè)態(tài)態(tài)，逐步步成為追追求高購購物享受受的載體體，在西西方，百百貨業(yè)的的出路主主要是并并購整合合、連鎖鎖化、專專業(yè)化三三個方向向。超市是一一種以價(jià)價(jià)格低廉廉及商品品一站式式消費(fèi)來來吸引購購物距離離不便顧顧客的零零售業(yè)態(tài)態(tài)，成功功經(jīng)營的的基

17、礎(chǔ)是是如何最最大限度度使顧客客增加來來店頻率率與提高高平均消消費(fèi)客單單價(jià)。具具體系于于2點(diǎn)：如如何使客客戶受超超市的吸吸引，克克服距離離上的不不便，盡盡量頻繁繁地光顧顧；如何何使來店店顧客增增加購物物物品項(xiàng)項(xiàng)數(shù)與購購物的平平均單價(jià)價(jià)。這需需要超市市從商品品結(jié)構(gòu)、商品價(jià)價(jià)格、宣宣傳廣告告、經(jīng)營營方式都都要進(jìn)行行仔細(xì)設(shè)設(shè)計(jì)。3、便利利店便利店最最早起源源于美國國，是在在20世紀(jì)紀(jì)40年代代末作為為超市的的補(bǔ)充形形式而誕誕生的。便利店店基本可可以概括括為面積積小、服服務(wù)時間間長、品品類少、日常生生活服務(wù)務(wù)性強(qiáng)、地處于于人口密密集區(qū)域域等特征征。人均均GDPP和周圍圍人口密密度是便便利店能能否存活活的

18、決定定因素，便利店店一般的的面積基基本在1100MM2左右右，而在在某個區(qū)區(qū)域內(nèi)可可存在數(shù)數(shù)量依據(jù)據(jù)消費(fèi)需需求、競競爭情況況、周圍圍人流而而定，隨隨著這一一業(yè)態(tài)的的發(fā)展，在西方方已經(jīng)不不再作為為超市的的一種補(bǔ)補(bǔ)充業(yè)態(tài)態(tài)，開始始慢慢成成為人們們消費(fèi)密密不可分分的一種種主導(dǎo)業(yè)業(yè)態(tài)，有有些地區(qū)區(qū)已經(jīng)代代替超市市成為第第一零售售業(yè)態(tài)。便利店店在我國國現(xiàn)在也也開始迅迅速開始始，有相相當(dāng)規(guī)模模的還不不多，由由于發(fā)展展和存在在優(yōu)勢還還不明顯顯，暫時時還無法法取代超超市。4、折扣扣店折扣店是是由英文文”O(jiān)UTTLETTS”的的音譯，其含義義為出路路、銷路路、市場場。在西西方現(xiàn)在在是最為為流行的的一種商商業(yè)業(yè)態(tài)

19、態(tài)，它是是介于標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)超市市和大賣賣場之間間起補(bǔ)充充作用的的商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)，這這類店鋪鋪規(guī)模都都不大，多位于于城市郊郊區(qū)，地地價(jià)較低低的地區(qū)區(qū)，購物物環(huán)境簡簡潔明快快、內(nèi)部部不作太太多裝修修，以求求最大程程度降價(jià)價(jià)讓利于于消費(fèi)者者，所經(jīng)經(jīng)營的貨貨品都采采用指定定品牌加加工，采采購量大大，折扣扣店商品品價(jià)格比比一般大大賣場還還要低110%左左右。最最有代表表的是220022年上海海東路外外灘的友友誼商店店引進(jìn)DDISCCOUNNT SSHOPP概念折折扣店和和20002年底底北京OOUTLLETSS燕莎莎奧特特萊斯購購物中心心。商業(yè)業(yè)界普遍遍把折扣扣店、超超市、購購物中心心視為三三大重量量級業(yè)態(tài)態(tài)：到

20、百百貨店購購物是體體驗(yàn)時尚尚、到超超市是為為了方便便、到折折扣店是是為了采采購便宜宜商品。馳名商商品常年年打折是是折扣店店的主要要法寶。在國外外自有品品牌是折折扣店的的核心，許多折折扣店中中的自有有商品比比例高達(dá)達(dá)80%，比較較少的也也達(dá)到660%左左右，國國內(nèi)折扣扣店經(jīng)營營范圍還還是偏少少，經(jīng)營營規(guī)模也也遠(yuǎn)達(dá)不不到連鎖鎖，主要要的功能能還是為為著名廠廠商銷售售庫存及及換季商商品，消消費(fèi)者對對于此業(yè)業(yè)態(tài)概念念還很模模糊。5、商業(yè)業(yè)街商業(yè)街是是指為數(shù)數(shù)眾多的的零售商商店集中中在一個個區(qū)域內(nèi)內(nèi)，以一一定的規(guī)規(guī)模和規(guī)規(guī)律，形形成帶狀狀的商業(yè)業(yè)群體。商業(yè)街街不同于于商業(yè)區(qū)區(qū)（組成成城市地地域的基基本街

21、區(qū)區(qū)），也也不同于于商業(yè)圈圈（特定定商業(yè)中中心地的的商業(yè)職職能及其其影響的的地域范范圍），商業(yè)街街處城市市中心，各類商商店群集集，顧客客即能買買到所需需商品又又能在此此從事文文化娛樂樂、品嘗嘗風(fēng)味食食品、享享受綜合合服務(wù)。從此特特性看與與SHOOPPIING MALLL的功功能還是是有相通通的部分分。依據(jù)經(jīng)濟(jì)濟(jì)學(xué)家萬萬典武對對商業(yè)街街的類型型劃分，可分44類：.鄰里里型商業(yè)業(yè)街地處地方方城鎮(zhèn)中中心，街街區(qū)長度度1000-2000M，商業(yè)設(shè)設(shè)施1-2層，商業(yè)密密度為550%-80%，自身身人口為為30000人，可輻射射人口為為100000人人。來此此區(qū)域購購物的人人群主要要依靠步步行和自自行車，

22、目的是是單純購購物。該該區(qū)域構(gòu)構(gòu)成形狀狀為線狀狀，商店店數(shù)目550家、行業(yè)數(shù)數(shù)目200家，核核心為副副食品店店或商品品超市。該街區(qū)區(qū)采購單單次數(shù)額額低，但但較頻繁繁。.地域域型商業(yè)業(yè)街地處地域域中的城城市內(nèi)，街區(qū)長長度5000-7700MM，商業(yè)業(yè)設(shè)施22-4層層，商業(yè)業(yè)密度為為70-90%，自身身人口為為3萬人，可輻射射人口為為10萬人人。來此此區(qū)域購購物的人人群主要要依靠公公共交通通工具，正常日日客流量量為1萬人，來此購購物的比比例大于于閑逛的的客流比比例。該該區(qū)域構(gòu)構(gòu)成帶狀狀附以樹樹狀結(jié)構(gòu)構(gòu)，商店店數(shù)目3300-4000家、行行業(yè)數(shù)目目1000家，核核心為糧糧油食品品店和百百貨店。該街區(qū)

23、區(qū)采購單單次購物物數(shù)額大大，而且且周頻率率高。.地區(qū)區(qū)型商業(yè)業(yè)街地處中等等城市中中心區(qū)或或大型城城市副中中心，其其城市人人口為330萬人人，可輻輻射人口口為1000萬人人。來此此區(qū)域購購物的人人群主要要依靠公公交車、地鐵等等交通工工具。正正常日客客流量為為5萬人，該商業(yè)業(yè)街構(gòu)成成形態(tài)為為環(huán)形或或圈形。商店數(shù)數(shù)目10000-30000家，行業(yè)數(shù)數(shù)目2000家，核核心為百百貨、服服裝、五五金交電電等專營營商店。來此購購物的頻頻率較大大。.大型型商業(yè)街街地處大城城市中心心或交通通便捷處處，街區(qū)區(qū)長度為為10000-550000M，商商業(yè)設(shè)施施為6層或6層以上上，商業(yè)業(yè)密度為為80%-1000%。其城

24、市市人口為為1000萬以上上，可輻輻射人口口為3000萬人人。來此此區(qū)域購購物的人人群主要要依靠公公交車、地鐵、火車等等交通工工具。該該商業(yè)街街構(gòu)成形形態(tài)為平平面圈狀狀。內(nèi)為為觀賞、服務(wù)、飲食、商業(yè)等等綜合方方式，行行業(yè)以高高檔商店店、高檔檔餐飲、高級娛娛樂中心心，行業(yè)業(yè)數(shù)目為為3000個，核核心為高高級時裝裝店、大大型游樂樂場所、各類專專業(yè)服務(wù)務(wù)店、貿(mào)貿(mào)易洽談?wù)剤鏊?、汽車商商店等。來此街街購物的的人群購購買頻率率低但數(shù)數(shù)額巨大大。綜合下來來可以看看到商業(yè)業(yè)街的形形成和最最終發(fā)展展規(guī)模與與地域（遠(yuǎn)期規(guī)規(guī)劃）人人口流量量密切相相關(guān)。商商業(yè)街不不同于其其他商家家聚集地地的最大大區(qū)別在在于商業(yè)業(yè)街的

25、主主題。從從國內(nèi)出出現(xiàn)的案案例來看看沒有特特色不具具備引導(dǎo)導(dǎo)消費(fèi)的的商業(yè)街街門可羅羅雀。6、專賣賣店專賣店是是專營店店、專業(yè)業(yè)店、直直銷店的的統(tǒng)稱，主要包包括服裝裝、電器器、辦公公用品、家裝用用品、汽汽車、體體育健身身、化裝裝美容、工藝品品、黃金金珠寶、書店、音像制制品、婦婦女兒童童用品、男士用用品、機(jī)機(jī)械設(shè)備備等。其其中服裝裝專賣店店是專賣賣體系中中范圍最最廣，變變化最多多的一種種類型。專賣店店是品牌牌進(jìn)行宣宣傳推廣廣自己的的重要平平臺，是是人們購購買力提提高、購購物環(huán)境境改變和和消費(fèi)心心理變化化而形成成發(fā)展的的。專賣賣店的經(jīng)經(jīng)營方式式可分為為廠家直直營和加加盟代理理，區(qū)別別對待這這兩種方方

26、式可以以執(zhí)行不不同的招招商策略略。注：由于于大家都都于廠家家進(jìn)行了了很長時時間的招招商聯(lián)系系，應(yīng)該該比較了了解此類類形式，在此就就不多作作說明了了。7、SHHOPPPINGG MAALL（銷品茂茂）SHOPPPINNG MMALLL簡稱MAALL，與購物物中心、商業(yè)街街不能等等同，美美國對MMALLL的詮釋釋是指“在毗鄰鄰的建筑筑群中或或一個大大建筑物物中，許許多商店店和餐館館組成的的大型零零售綜合合體”，由開開發(fā)商開開發(fā)建設(shè)設(shè)、統(tǒng)一一管理的的商業(yè)設(shè)設(shè)施，它它擁有大大型核心心店、多多樣化商商業(yè)街和和寬廣的的停車場場，能滿滿足消費(fèi)費(fèi)者的購購物需求求和日常常生活的的商業(yè)場場所。MMALLL的支柱柱

27、是大型型的百貨貨店或綜綜合超市市，大量量的則是是組成室室內(nèi)商業(yè)業(yè)街的多多種專業(yè)業(yè)店，還還有餐飲飲、娛樂樂等企業(yè)業(yè)。MAALL作作為一種種商業(yè)零零售企業(yè)業(yè)群體，是200世紀(jì)中中葉在美美國開始始出現(xiàn)的的，當(dāng)時時美國人人均GDDP已達(dá)達(dá)一萬美美元以上上，家庭庭汽車化化和住宅宅郊區(qū)化化已基本本形成，購物和和吃喝娛娛樂有新新的需求求，這是是產(chǎn)生MMALLL的重要要條件。日本、新加坡坡、韓國國借鑒了了美國的的做法，在當(dāng)?shù)氐亓闶蹣I(yè)業(yè)態(tài)如百百貨、超超市、倉倉庫商品品、專業(yè)業(yè)店等均均已成熟熟，競爭爭激烈，繁華商商業(yè)已經(jīng)經(jīng)飽和甚甚至出現(xiàn)現(xiàn)相對衰衰退的情情況下，在郊區(qū)區(qū)逐步開開發(fā)建立立。我國部分分城市人人均GDDP

28、已達(dá)達(dá)數(shù)千美美元，繁繁華商業(yè)業(yè)區(qū)的停停車和購購物環(huán)境境遠(yuǎn)遠(yuǎn)不不能滿足足顧客特特別是高高收入者者的需求求，加上上年均1100天天的節(jié)假假日如何何休閑等等因素，正呼喚喚MALLL類的的多功能能大商場場的萌生生，但需需要考慮慮的是：即使220100年，我我們?nèi)司鵊DPP預(yù)計(jì)也也只有220000美元，少數(shù)大大城市或或特區(qū)可可能達(dá)到到50000-1100000美元元；同時時考慮到到國家可可建商業(yè)業(yè)土地的的建立寬寬敞停車車場、綠綠地園林林式MAALL的的可行性性，操作作MALLL還應(yīng)應(yīng)當(dāng)采取取務(wù)實(shí)做做法，采采取循序序漸進(jìn)和和變通的的辦法進(jìn)進(jìn)行。三、招商商中微觀觀經(jīng)營主主體的選選擇與配配合投資者在在投資商

29、商業(yè)街、專業(yè)批批發(fā)市場場、主題題商場、購物中中心、社社區(qū)商鋪鋪、（底底商）SSHOPPPINNG MMALLL等各種種業(yè)態(tài)的的商鋪時時，在投投資前，衡量一一個是否否值得投投資的商商鋪所要要求的是是地段；發(fā)展商商的資金金實(shí)力；發(fā)展商商的知名名度；項(xiàng)項(xiàng)目的定定位；發(fā)發(fā)展商以以往的開開發(fā)經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)；商業(yè)業(yè)管理公公司的專專業(yè)水平平；所買買商鋪的的性價(jià)比比；所買買項(xiàng)目的的增值空空間。其中影響響投資的的性價(jià)比比可以從從影響商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)值的的主要因因素、投投資特點(diǎn)點(diǎn)和商鋪鋪選擇的的技術(shù)條條件來看看待這些些問題。1、影響響商業(yè)地地產(chǎn)價(jià)值值的因素素區(qū)位條件件：宏觀觀區(qū)位影影響商業(yè)業(yè)地產(chǎn)價(jià)價(jià)值。同同一個城城市的不不

30、同區(qū)位位，具有有不同的的級差地地租，直直接影響響商業(yè)地地產(chǎn)的土土地成本本。物業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)類型：不同類類型收益益性商業(yè)業(yè)物業(yè)的的租金由由高到低低的順序序是：商商場、康康樂中心心、寫字字樓、公公寓。而而珠寶首首飾、化化妝品、女子時時裝在各各類商店店的收益益能力排排比中則則最高。綜合經(jīng)營營程度：大型綜綜合性商商業(yè)大樓樓，往往往一應(yīng)俱俱全，它它們互相相配合，提升價(jià)價(jià)值。而分散散型的物物業(yè)則不不具備價(jià)價(jià)值的相相互提升升，因而而區(qū)域商商業(yè)物業(yè)業(yè)集中化化，綜合合化將是是影響因因素之一一。時間因素素：區(qū)域域性購物物中心有有長期投投資前景景，一般般用35年時時間便可可進(jìn)入最最佳經(jīng)營營期，并并可保持持10年左左右，此

31、此時價(jià)值值最大。之后則則須進(jìn)行行重新裝裝修，價(jià)價(jià)值降低低。2、幾類類商業(yè)投投資的特特點(diǎn)、商業(yè)業(yè)街商鋪鋪在城市商商業(yè)中心心或住區(qū)區(qū)中心，由沿街街商鋪聚聚勢形成成的購物物步行街街是形成成黃金商商鋪的重重要區(qū)域域。但這這樣傳統(tǒng)統(tǒng)的商業(yè)業(yè)中心推推出的新新商鋪非非常少，投資機(jī)機(jī)會非常常小。舊舊街通過過改造后后形成的的新商業(yè)業(yè)街，郊郊區(qū)城市市商業(yè)中中心的商商業(yè)街，大型住住區(qū)形成成的商業(yè)業(yè)街等，釋放的的商鋪多多，投資資機(jī)會也也多，投投資回報(bào)報(bào)將會非非常可觀觀。、購物物中心、專業(yè)市市場席位位型商鋪鋪此類商用用物業(yè)多多將整層層購物中中心、大大市場分分隔成220330平米米甚至幾幾平米的的鋪位，然后進(jìn)進(jìn)行小單單元

32、零售售或長期期出租。此種類類型商鋪鋪投資門門檻相對對較低，有一定定收益承承諾保證證，適合合個人投投資長線線投資。但是從從市場經(jīng)經(jīng)驗(yàn)來看看此類型型的商鋪鋪承擔(dān)的的風(fēng)險(xiǎn)也也是較高高的，因因?yàn)樗栊枰l(fā)展展商進(jìn)行行準(zhǔn)確的的市場定定位、完完善的經(jīng)經(jīng)營管理理，有力力的市場場推廣等等，如果果缺乏準(zhǔn)準(zhǔn)確的市市場分析析，定位位混亂，加之招招商渠道道不暢，缺乏經(jīng)經(jīng)營租戶戶支持，致使項(xiàng)項(xiàng)目建成成后無法法正常開開業(yè)或虧虧損經(jīng)營營，這樣樣投資就就會失敗敗。、底層層商鋪（底商）底商是目目前北京京最多的的商鋪類類型，這這種擁有有獨(dú)立門門面的商商鋪?zhàn)钍苁芡顿Y人人的歡迎迎。底商商從專業(yè)業(yè)投資眼眼光看是是非常模模糊的概概念，商

33、商業(yè)街的的臨街商商鋪也是是底商，普通住住宅下的的商業(yè)也也是底商商，底商商是房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)概念，而不是是商業(yè)分分類。辦辦公樓底底商多處處于中心心商務(wù)區(qū)區(qū)，相對對客流較較大，人人口消費(fèi)費(fèi)素質(zhì)和和租金承承受能力力較高。但一般般商廈商商鋪劃分分的出售售單元面面積較大大，多在在1200平米以以上，總總投資額額度也較較高。辦辦公樓底底商的建建筑結(jié)構(gòu)構(gòu)、整體體和環(huán)境境應(yīng)有較較大的適適應(yīng)性，這樣有有利于后后期商戶戶的經(jīng)營營使用。住宅底底商投入入成本低低，在有有針對地地經(jīng)營也也能獲得得長期的的回報(bào)，風(fēng)險(xiǎn)低低收益穩(wěn)穩(wěn)定但投投資回報(bào)報(bào)率低。3、一一般的商商鋪選擇擇基本分分析法商鋪不同同于住宅宅，在強(qiáng)強(qiáng)調(diào)收益益的時候

34、候更要重重視風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)，為了了進(jìn)行有有效的控控制成本本，預(yù)見見可收益益情況，投資人人一般都都通過分分析，對對投資進(jìn)進(jìn)行控制制，肯德德基、麥麥當(dāng)勞等等連鎖企企業(yè)有自自己的擇擇鋪方式式，但對對于普通通經(jīng)營戶戶可進(jìn)行行參考的的基本依依靠以下下幾個方方面進(jìn)行行衡量?；貓?bào)計(jì)算算：購買買商鋪的的最終目目的是通通過租賃賃實(shí)現(xiàn)預(yù)預(yù)期利潤潤，再低低的回報(bào)報(bào)總應(yīng)該該比銀行行利息要要高，這這是一個個原則性性的問題題。所以以判斷一一個商鋪鋪是否值值得選擇擇的首要要條件是是看它能能不能獲獲得較高高的回報(bào)報(bào)，而判判斷回報(bào)報(bào)的最有有效方式式，是看看現(xiàn)實(shí)租租金收入入是否能能盡快地地回收購購鋪的前前期資金金投入。計(jì)算商商鋪回報(bào)報(bào)的

35、方式式有很多多種，最最簡單實(shí)實(shí)用的一一種是看看總售價(jià)價(jià)與總年年收益的的比值倍倍數(shù)，如如果大于于15說明明投資收收益較低低，不宜宜介入，如果小小于155，大于于10就可可以考慮慮投資，如果小小于100則說明明，你碰碰到了很很不錯的的鋪位。當(dāng)然年年收益的的推算應(yīng)應(yīng)盡量準(zhǔn)準(zhǔn)確客觀觀，同時時也需考考慮一定定的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)如空置置期等等等。通過過此方法法進(jìn)行投投資項(xiàng)目目的初步步篩選。風(fēng)險(xiǎn)控制制：商鋪鋪投資對對個人資資金投入入和現(xiàn)金金流要求求較高，投資者者應(yīng)將承承受的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)控制制在一定定的范圍圍內(nèi)，如如投資額額不超過過總資產(chǎn)產(chǎn)的700%，同同時應(yīng)在在可能的的情況下下，多點(diǎn)點(diǎn)選擇，分散投投資。應(yīng)應(yīng)盡量購購買準(zhǔn)現(xiàn)現(xiàn)

36、房或現(xiàn)現(xiàn)房物業(yè)業(yè)。投資資前應(yīng)通通過現(xiàn)場場實(shí)地調(diào)調(diào)查來深深入了解解鋪位的的實(shí)際情情況、環(huán)環(huán)境因素素、通過過直觀感感受和對對區(qū)域商商業(yè)規(guī)劃劃的間接接了解，來判斷斷未來商商業(yè)發(fā)展展的趨勢勢。計(jì)算回報(bào)報(bào)率：初初步?jīng)Q定定投資目目標(biāo)后，擬定計(jì)計(jì)劃的出出租經(jīng)營營業(yè)態(tài)，然后去去拜訪商商戶，通通過商戶戶拜訪即即調(diào)查，了解相相近經(jīng)營營商戶的的經(jīng)營要要求、承承受租金金水平，來計(jì)算算實(shí)際可可行的回回報(bào)率。檢查產(chǎn)品品品質(zhì)：檢查商商鋪的結(jié)結(jié)構(gòu)和設(shè)設(shè)施是否否有硬傷傷，層高高、柱距距、排污污、水電電供應(yīng)等等是否合合理，對對經(jīng)營業(yè)業(yè)態(tài)是否否有限制制，比如如經(jīng)營餐餐飲需要要有上下下水動力力電、煤煤氣、排排煙設(shè)施施，如果果商鋪沒沒

37、有這些些設(shè)施，那這個個投資就就失敗了了，因?yàn)闉橄衽潘庞团排艧熯@樣樣的問題題等到正正式交樓樓后，是是投資者者根本解解決不了了的。4、項(xiàng)項(xiàng)目中經(jīng)經(jīng)營主體體選擇和和配合的的要素相對整個個商業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目，我我們把百百貨店、專賣店店、餐飲飲店、娛娛樂以及及其他可可出現(xiàn)在在商業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目中規(guī)規(guī)模略小小的業(yè)態(tài)態(tài)稱為微微觀經(jīng)營營主體。不同的的業(yè)態(tài)、同行業(yè)業(yè)不同檔檔次業(yè)態(tài)態(tài)對于所所處地理理要求都都不同，這要求求我們準(zhǔn)準(zhǔn)確確定定微觀經(jīng)經(jīng)營主體體的內(nèi)容容并把他他們有機(jī)機(jī)地組合合起來。微觀經(jīng)經(jīng)營主體體選擇的的依據(jù)是是建筑特特點(diǎn)和建建筑條件件、商業(yè)業(yè)地產(chǎn)的的類型和和特點(diǎn)、商業(yè)房房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目的經(jīng)經(jīng)營定位位。同時時，商業(yè)業(yè)房地

38、產(chǎn)產(chǎn)的類型型和特點(diǎn)點(diǎn)也在很很大程度度上取決決于微觀觀經(jīng)營主主體的構(gòu)構(gòu)成。在在執(zhí)行招招商計(jì)劃劃前必須須先確定定各種微微觀商業(yè)業(yè)經(jīng)營主主體的組組成和數(shù)數(shù)量、占占整個可可出租面面積的比比例以及及所處的的地位與與位置。確定微觀觀經(jīng)營主主體的組組成即為為項(xiàng)目定定位，項(xiàng)項(xiàng)目定位位可以根根據(jù)地區(qū)區(qū)的消費(fèi)費(fèi)水平、消費(fèi)結(jié)結(jié)構(gòu)、消消費(fèi)能力力和商業(yè)業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目的的經(jīng)營規(guī)規(guī)模進(jìn)行行經(jīng)營定定位，具具體可以以從以下下幾方面面考慮：業(yè)態(tài)定定位：集集購物、休閑、娛樂、文化、飲食等等多功能能服務(wù)于于一體的的一站式式大型商商業(yè)房地地產(chǎn)項(xiàng)目目；目標(biāo)市市場定位位：滿足足地區(qū)全全客層消消費(fèi)者需需要；地地區(qū)或城城市新型型商業(yè)區(qū)區(qū)的標(biāo)志

39、志性企業(yè)業(yè)；主題特特色：符符合當(dāng)?shù)氐厝巳旱牡慕?jīng)營主主題設(shè)計(jì)計(jì)；經(jīng)營品品項(xiàng)：吃吃、穿、用、玩玩、樂、賞、游游等項(xiàng)目目的合理理配置；微觀經(jīng)營營主體選選擇的第第三點(diǎn)是是要考慮慮零售業(yè)業(yè)的一些些特點(diǎn)，這包括括：經(jīng)營組組織形式式（連鎖鎖經(jīng)營、合作經(jīng)經(jīng)營還是是特許經(jīng)經(jīng)營）；銷售方方式（自自助服務(wù)務(wù)、自選選商店還還是百貨貨商店）；經(jīng)營規(guī)規(guī)模（大大百貨商商店還是是小貨亭亭）；經(jīng)營范范圍（食食品還是是非食品品、日用用品還是是耐用品品、比較較購物還還是方便便購物）；經(jīng)營商商品檔次次（是高高價(jià)和流流行商品品、還是是低價(jià)沖沖動購買買商品）；商品本本身特點(diǎn)點(diǎn)（是否否產(chǎn)生垃垃圾和氣氣味、是是否需要要特別安安全保衛(wèi)衛(wèi)措施）

40、。需要商商業(yè)房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)商在綜綜合平衡衡各種關(guān)關(guān)系的基基礎(chǔ)上制制定招商商政策，對微觀觀商業(yè)經(jīng)經(jīng)營主體體進(jìn)行控控制，最最基本的的目標(biāo)是是微觀商商業(yè)經(jīng)營營主體在在商業(yè)上上能夠生生存，有有足夠的的回報(bào)，讓整個個商業(yè)房房地產(chǎn)開開發(fā)能夠夠獲得效效益。然后，在在微觀經(jīng)經(jīng)營主體體組成確確定之后后，還需需要根據(jù)據(jù)各種微微觀經(jīng)營營主體的的需求和和商業(yè)房房地產(chǎn)自自身的需需要進(jìn)行行整合，最后確確定它們們在商業(yè)業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)的位置置，以促促進(jìn)共同同繁榮，給商業(yè)業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)帶來最最佳效益益。在整整合中還還應(yīng)該注注意一些些問題。首先，核心微微觀經(jīng)營營主體對對于引導(dǎo)導(dǎo)人流起起著關(guān)鍵鍵作用，其布局局直接影影響到商商業(yè)房地地產(chǎn)的形

41、形態(tài)。核核心微觀觀經(jīng)營主主體的位位置需要要最先確確定，大大型商業(yè)業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)的核心心商店適適合放在在線性步步行街的的端點(diǎn)，不宜集集中布置置在中間間，這樣樣才能達(dá)達(dá)到組織織人流的的效果。其次，在在微觀商商業(yè)主體體的布局局上，應(yīng)應(yīng)該考慮慮選擇一一些微觀觀商業(yè)主主體集中中布置，因?yàn)橘徺徫镎邔ι虡I(yè)房房地產(chǎn)只只有一家家商店出出售某種種商品不不會感到到滿意，希望能能夠像在在城市商商業(yè)區(qū)購購物一樣樣，方便便的進(jìn)行行款式、質(zhì)量和和價(jià)格的的比較。集中布布置有利利于擴(kuò)大大商品覆覆蓋范圍圍，提供供與城市市商業(yè)區(qū)區(qū)一樣的的競爭性性和便利利性，創(chuàng)創(chuàng)造”購物氣氣氛”。接下來考考慮普通通微觀經(jīng)經(jīng)營主體體的位置置，微觀觀經(jīng)營

42、主主體的適適當(dāng)組合合能夠在在一定程程度上提提高銷售售額。對對于一些些大型商商業(yè)房地地產(chǎn)項(xiàng)目目微觀經(jīng)經(jīng)營主體體布局需需要統(tǒng)一一規(guī)劃和和布置。各種微微觀經(jīng)營營主體之之間的親親和力是是不同的的，一些些經(jīng)營項(xiàng)項(xiàng)目的商商店組成成群體有有助于加加強(qiáng)吸引引力，另另一些經(jīng)經(jīng)營項(xiàng)目目的商店店需要相相互避開開。商店店之間的的位置關(guān)關(guān)系受承承租政策策決定，研究發(fā)發(fā)現(xiàn)，商商店銷售售額和經(jīng)經(jīng)過商店店的人流流數(shù)量有有一定的的比例關(guān)關(guān)系，這這個結(jié)果果常常用用于確定定微觀經(jīng)經(jīng)營主體體的布置置，一個個基本規(guī)規(guī)則就是是微觀經(jīng)經(jīng)營主體體的布置置必須能能夠加強(qiáng)強(qiáng)商店之之間的交交流。在大型商商業(yè)房地地產(chǎn)，四四種主要要商店類類型需要要互

43、相聚聚集。第第一類是是男士用用品商店店，男鞋鞋、男裝裝、運(yùn)動動用品應(yīng)應(yīng)當(dāng)集中中布置。第二類類是女士士用品和和兒童用用品店，包括女女裝、女女鞋、童童裝、童童鞋和玩玩具等等等，這樣樣便于在在購買之之前對商商品款式式、價(jià)格格和顏色色進(jìn)行比比較。第第三類是是食品零零售店，包括肉肉店、魚魚店、熟熟食店、面包店店等等，聚集不不僅給購購物者帶帶來方便便，而且且還能有有效的增增加銷量量。此外外，適合合聚集的的還有個個人服務(wù)務(wù)店，這這些服務(wù)務(wù)設(shè)施需需要靠近近停車場場和入口口，有可可能的話話集中布布置，并并與其它它微觀經(jīng)經(jīng)營主體體相對分分離，讓讓購物者者出入方方便，允允許他們們在商業(yè)業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)營業(yè)時時間之外外繼續(xù)

44、營營業(yè)。一些商店店類型適適合分散散布置，例如，服裝店店和外賣賣快餐和和冷飲應(yīng)應(yīng)該分開開，原因因很明顯顯，而且且，把服服裝和食食品分開開也有利利于組織織人流，因?yàn)樵谠谶@兩種種類型的的商店中中，購物物者的步步行速度度完全不不同。超超級市場場需要能能夠方便便的進(jìn)出出停車場場，有可可能的話話最好設(shè)設(shè)置單獨(dú)獨(dú)的出入入口，珠珠寶店和和音像制制品店適適合分散散布置，這樣可可以延長長購物者者的興趣趣。如果商業(yè)業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)規(guī)模比比較大，則可以以考慮安安排百貨貨商店。百貨商商店往往往成為大大型商業(yè)業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)的核心心，但是是常常只只能獲得得比較低低的租金金，特殊殊的情況況還能夠夠有所增增加，并并且隨著著面積的的增加而

45、而遞減。小型百百貨商店店則往往往成為大大型商業(yè)業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)的次級級核心經(jīng)經(jīng)營主體體。小型型百貨商商店往往往也很重重要，所所以也可可以通過過談判得得到比較較低的租租金。超級市場場是商業(yè)業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)的重要要補(bǔ)充，多數(shù)情情況下是是全國性性或競爭爭力很強(qiáng)強(qiáng)的地方方連鎖店店。它有有很好的的信譽(yù)，能夠繳繳納足夠夠的租金金。超級級市場提提供的是是方便購購物，研研究表明明，超級級市場對對于吸引引人流的的作用非非常大。因此，對于大大型商業(yè)業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)而言，超級市市場是必必不可少少的。除除了超級級市場之之外，還還有風(fēng)味味食品、糖果店店、面包包店、熟熟食店、肉店、魚店等等食品商商店，它它們面積積從5002000m2，并且

46、有有較好的的銷售額額。綜合商店店可以占占到整個個商業(yè)房房地產(chǎn)營營業(yè)面積積的49。單單位面積積的銷售售額非常常低，但但是它卻卻非常重重要。他他們常常常是全國國性的連連鎖店，具有良良好信譽(yù)譽(yù)。對于服飾飾店的布布局要盡盡量創(chuàng)造造好的購購物環(huán)境境，大的的女裝店店和男裝裝店是重重要成員員。商店店規(guī)模直直接影響響租金，全國連連鎖店的的租金低低于一般般商店。家具店對對位置的的要求不不高，但但是由于于這種商商店要求求倉庫和和展示空空間面積積大，主主要位于于地下室室，在主主要營業(yè)業(yè)層只需需要小面面積展示示空間。餐飲設(shè)施施一般可可以分為為三類：即快餐餐、自助助餐廳和和高級餐餐廳。快快餐為員員工和購購物者提提供餐飲

47、飲。高級級餐廳能能夠吸引引汽車交交通，所所以最好好放在靠靠近停車車場和道道路的獨(dú)獨(dú)立建筑筑中，同同時又不不能脫離離主要步步行人流流。禮品店、珠寶店店、收藏藏品商店店、運(yùn)動動用品商商店、箱箱包店、音響制制品店和和照相機(jī)機(jī)商店通通常只能能由地方方經(jīng)營者者經(jīng)營，也可能能包括一一些信譽(yù)譽(yù)好的全全國性珠珠寶連鎖鎖店。他他們能夠夠有效地地增加商商業(yè)房地地產(chǎn)的吸吸引力，其銷售售收入也也很高，收取的的租金也也相對高高一些。服務(wù)設(shè)施施包括理理發(fā)店、美容店店、減肥肥沙龍、修鞋和和修理店店等等，在商業(yè)業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目中中占的比比例很小小，不超超過2。由由于面積積小，故故抵押保保證金比比較低。四、項(xiàng)目目實(shí)際操操作中需需

48、要處理理的關(guān)系系與招商商簡述1、面臨臨的投資資客戶a) 品牌生生產(chǎn)廠b) 生生產(chǎn)基地地生產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營戶c) 專專業(yè)招商商機(jī)構(gòu)d) 投投資散戶戶e) 當(dāng)?shù)赝锻顿Y戶2、面臨臨的租賃賃戶a) 大型型連鎖企企業(yè)（超超市、體體育館）b) 服飾日日化品牌牌代理商商c) 休閑餐餐飲等經(jīng)經(jīng)營戶d) 部分生生產(chǎn)廠家家3、必須須考慮的的問題根據(jù)連云云港消費(fèi)費(fèi)的特點(diǎn)點(diǎn)和我項(xiàng)項(xiàng)目所處處地理位位置及客客戶群，必須考考慮以下下幾個問問題。1）避免免出現(xiàn)品品牌同化化、消費(fèi)費(fèi)群體不不分割誤誤區(qū)，招招商手法法必須多多樣化。商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)應(yīng)該重重視展示示地域文文化特色色，對于于商品同同、業(yè)態(tài)態(tài)同的商商業(yè)區(qū)對對顧客是是沒有吸吸引力的的，以

49、連連云港南南京中央央門百貨貨投資所所建購物物中心來來看，我我個人認(rèn)認(rèn)為是失失敗的，錯誤在在于商品品的來源源與步行行街同化化，商品品結(jié)構(gòu)不不清晰，商場定定位存在在誤區(qū)。消費(fèi)者者在其中中即無法法獲得高高性價(jià)比比的商品品，也無無法享受受大商場場購物的的休閑氛氛圍。這這要求我我們在招招商中需需要更多多時間去去研究如如何招商商和區(qū)域域規(guī)劃。從這點(diǎn)點(diǎn)來說，當(dāng)?shù)匾岩延衅放婆频恼猩躺讨荒茏髯鳛轫?xiàng)目目中的補(bǔ)補(bǔ)充部分分而不是是最主要要的客戶戶來源。2）避免免活動策策劃中主主題不突突出，無無烘托性性從整個市市場調(diào)查查我們可可以看出出當(dāng)?shù)亟?jīng)經(jīng)營戶對對于海州州的消費(fèi)費(fèi)和商品品市場認(rèn)認(rèn)可是很很低的，為配合合進(jìn)行后后期的商

50、商業(yè)運(yùn)作作，必須須在策劃劃中始終終培植消消費(fèi)者信信心，想想方設(shè)法法引導(dǎo)投投資。其其中策劃劃要注意意的幾點(diǎn)點(diǎn)是：主主題要單單一，繼繼承總的的營銷思思想；直接接說明利利益點(diǎn)；活動要要圍繞主主題并盡盡量精簡簡；實(shí)際際可行并并具良好好的執(zhí)行行性；忌忌主觀不不做數(shù)據(jù)據(jù)資料分分析。3）提升升開發(fā)商商開發(fā)理理念、合合理分配配利潤空空間一般而言言，商業(yè)業(yè)地產(chǎn)是是開發(fā)商商、投資資者和經(jīng)經(jīng)營者”三合一一”的有機(jī)機(jī)整體，是一個個不可中中斷的鏈鏈條，開開發(fā)商不不能只管管賣鋪賺賺錢，而而必須考考慮為投投資者和和經(jīng)營者者留下充充分的利利潤空間間，做到到不是僅僅僅開發(fā)發(fā)商賺得得利益但但投資者者與經(jīng)營營者利益益微薄，從而使使

51、投資以以及經(jīng)營營積極性性降低；另外，商業(yè)地地產(chǎn)應(yīng)該該與城市市協(xié)調(diào)發(fā)發(fā)展，依依托城市市經(jīng)營的的大環(huán)境境，商業(yè)業(yè)地產(chǎn)才才能順勢勢起飛從從而使得得地區(qū)商商業(yè)價(jià)值值提高，以實(shí)現(xiàn)現(xiàn)商業(yè)物物業(yè)的可可持續(xù)發(fā)發(fā)展。這這是許多多專家學(xué)學(xué)者都提提出并強(qiáng)強(qiáng)調(diào)的觀觀點(diǎn)。開開發(fā)商在在操作商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目時時，應(yīng)在在運(yùn)作中中表現(xiàn)出出城市商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)水水平的總總體提升升。從單單一、低低檔的沿沿街店鋪鋪提升為為內(nèi)涵豐豐富、社社會效益益巨大的的”朝陽產(chǎn)產(chǎn)業(yè)”。4）認(rèn)同同商業(yè)的的持續(xù)發(fā)發(fā)展特性性商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)包括有有商業(yè)和和地產(chǎn)兩兩個概念念。商業(yè)業(yè)地產(chǎn)有有4個權(quán)益益可以分分開：即即開發(fā)的的權(quán)益、所有的的權(quán)益、經(jīng)營的的權(quán)益、管理的

52、的權(quán)益。按4個分開開和其他他特點(diǎn)，商業(yè)地地產(chǎn)賺錢錢可以有有多個渠渠道：一一是開發(fā)發(fā)商通過過運(yùn)作項(xiàng)項(xiàng)目賺取取開發(fā)投投資利潤潤，二是是所有者者出租商商鋪賺取取租賃利利潤，三三是商鋪鋪經(jīng)營者者賺取經(jīng)經(jīng)營利潤潤，四是是商業(yè)物物業(yè)管理理者賺取取管理利利潤。商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)投資開開發(fā)贏利利模式具具有多樣樣性選擇擇：一是是只售不不租，出出讓產(chǎn)權(quán)權(quán)，很快快收回投投資。二二是只租租不售。好處是是產(chǎn)權(quán)握握在開發(fā)發(fā)商手里里，可以以抵押再再貸款，還可以以待增值值后出售售，甚至至可以將將商業(yè)物物業(yè)進(jìn)入入資本運(yùn)運(yùn)作。三三是又租租又售，部分租租，部分分賣，出出租部分分起示范范作用；或者以以租代售售，又租租又售；還可不不租不售售

53、，自己己做商業(yè)業(yè)經(jīng)營，同時賺賺到投資資開發(fā)利利潤和商商業(yè)經(jīng)營營利潤；還可與與商家聯(lián)聯(lián)營，以以物業(yè)為為股本，成立專專業(yè)商業(yè)業(yè)經(jīng)營公公司，合合作或合合伙經(jīng)營營；還有有更巧妙妙的辦法法是，以以物業(yè)與與其他人人共同建建立商業(yè)業(yè)經(jīng)營公公司，專專門經(jīng)營營其開發(fā)發(fā)的商業(yè)業(yè)物業(yè)，并以租租賃的方方式從其其手中租租用他的的商業(yè)物物業(yè)，同同時享有有租賃收收入、合合伙經(jīng)營營收益、物業(yè)增增值三部部分利益益。5）合理理把握贏贏利模式式選擇商業(yè)業(yè)地產(chǎn)贏贏利模式式需要把把握以下下幾個方方面的問問題：一一是把握握好項(xiàng)目目的市場場背景，認(rèn)真做做好市場場調(diào)查，進(jìn)行準(zhǔn)準(zhǔn)確的市市場定位位，不要要同質(zhì)化化，不要要跟風(fēng)，也不要要想當(dāng)然然。

54、許多多爛尾樓樓并不都都是因?yàn)闉橘Y金短短缺造成成的，主主要還是是開發(fā)商商或合作作伙伴對對項(xiàng)目的的市場研研究不夠夠，市場場定位不不準(zhǔn)。二二是要考考慮自己己的投資資實(shí)力，根據(jù)實(shí)實(shí)力決定定到底是是賣，還還是租，還是采采用其他他方式，自己實(shí)實(shí)力達(dá)不不到的贏贏利模式式是無法法駕馭的的。三是是有無運(yùn)運(yùn)作商業(yè)業(yè)地產(chǎn)的的人才團(tuán)團(tuán)隊(duì)，如如果自己己沒有現(xiàn)現(xiàn)代商業(yè)業(yè)地產(chǎn)的的理念，缺乏商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)的操盤盤經(jīng)驗(yàn)，而是用用住宅開開發(fā)的習(xí)習(xí)慣性思思維搞商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)，不僅僅賺不到到錢，甚甚至?xí)寻牙媳径级假r了。四、投投資回報(bào)報(bào)的期望望值要設(shè)設(shè)定好，是只賺賺開發(fā)投投資的錢錢，還是是把經(jīng)營營管理的的錢一起起賺，是是賺最大大化利潤潤

55、，還是是賺平均均利潤，是賺短短期利潤潤還是謀謀求長遠(yuǎn)遠(yuǎn)利潤，據(jù)此設(shè)設(shè)定科學(xué)學(xué)合理的的贏利模模式。總之，商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)成功與與否，市市場運(yùn)作作是關(guān)鍵鍵，除了了上述的的原則與與要點(diǎn)之之外，在在具體的的運(yùn)作環(huán)環(huán)節(jié)中，后期的的經(jīng)營管管理會成成為其可可持續(xù)發(fā)發(fā)展以及及地價(jià)提提升的關(guān)關(guān)鍵，只只有做到到商業(yè)物物業(yè)整體體合理經(jīng)經(jīng)營，才才能極大大提升物物業(yè)商業(yè)業(yè)價(jià)值，使得開開發(fā)商、投資者者、運(yùn)營營者以及及消費(fèi)者者四方受受益。五、項(xiàng)目目的大致致整體步步驟1、市場場條件判判斷項(xiàng)目初期期，首先先對項(xiàng)目目擬選擇擇地區(qū)的的市場條條件進(jìn)行行初步分分析判斷斷。該判判斷可以以稱之為為初判斷斷：不進(jìn)進(jìn)行針對對項(xiàng)目微微觀角度度的分析

56、析，僅從從所在地地區(qū)的市市場狀況況及潛力力入手判判斷該城城市或地地區(qū)發(fā)展展相應(yīng)商商業(yè)房地地產(chǎn)項(xiàng)目目的可行行性，對對該項(xiàng)目目的定位位有個宏宏觀的思思考。因因?yàn)樯虡I(yè)業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)的形式式種類比比較多，而且各各種商業(yè)業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)形式都都存在市市場成熟熟性的問問題。2、項(xiàng)目目位置選選擇商業(yè)房地地產(chǎn)項(xiàng)目目的位置置選擇問問題對于于項(xiàng)目的的成功將將是決定定性的。實(shí)際上上，并不不是所有有的地方都都適合做做商業(yè)房房地產(chǎn)的的開發(fā)，只有某某個地方方具備了了相應(yīng)的的條件后后，才可可以做。房地產(chǎn)鑒鑒于其功功能特點(diǎn)點(diǎn)，對位位置和周周邊條件件的要求求與普通通房地產(chǎn)產(chǎn)相比有有過之而而無不及及。一個個住宅社社區(qū)，一一幢寫字字樓所要要

57、解決的的客流局局限在一一定范圍圍內(nèi)，但但商業(yè)房房地產(chǎn)則則不同，所要解解決的客客流會隨隨著經(jīng)營營狀態(tài)的的變化，會發(fā)生生倍增，也會發(fā)發(fā)生銳減減。當(dāng)一一個商業(yè)業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目的的客流發(fā)發(fā)生倍增增的時候候，項(xiàng)目目所在位位置能否否適應(yīng)就就成為一一個重要要的問題題。不同的項(xiàng)項(xiàng)目有不不同的確確定方案案，組織織自己的的團(tuán)隊(duì)進(jìn)進(jìn)行該項(xiàng)項(xiàng)工作的的研究分分析，充充分進(jìn)行行選址。3、判斷斷可發(fā)展展規(guī)模在完成商商業(yè)房地地產(chǎn)項(xiàng)目目選址工工作后，需要針針對特定定項(xiàng)目地地址進(jìn)行行市場前前景及可可發(fā)展規(guī)規(guī)模的可可行性分分析。將將確定該該項(xiàng)目的的市場基基礎(chǔ)，周周邊商圈圈覆蓋人人口的情情況，可可能的客客戶流量量，客戶戶流產(chǎn)生生的項(xiàng)目

58、目營業(yè)額額及項(xiàng)目目的可發(fā)發(fā)展規(guī)模模等一系系列相關(guān)關(guān)問題。例：位于于北京崇崇文門的的新世界界商場一一期可出出租面積積達(dá)7440000平方米米，二期期可出租租面積達(dá)達(dá)430000平平方米，一期119988年投入入運(yùn)營后后，生意意興隆，但二期期20000年開開業(yè)后，二期長長期經(jīng)營營狀況不不佳，管管理商開開始認(rèn)為為是因?yàn)闉樯唐方M組合不同同的原因因，但一一、二期期商品組組合調(diào)整整后二期期依然經(jīng)經(jīng)營狀況況不良。直到最最近，二二期經(jīng)營營狀況才才得到改改觀。其其實(shí)新世世界二期期運(yùn)營不不佳的原原因在于于市場規(guī)規(guī)模判斷斷不準(zhǔn)確確：崇文文門地區(qū)區(qū)在20000年年尚不足足以支撐撐面積十十多萬平平方米的的商業(yè)，這說明明

59、開發(fā)商商對市場場可支撐撐的發(fā)展展規(guī)模的的判斷不不夠準(zhǔn)確確。（資資料來于于報(bào)紙）該項(xiàng)工作作屬于微微觀判斷斷，很多多咨詢機(jī)機(jī)構(gòu)分析析時使用用的方法法是：以以市場調(diào)調(diào)查為基基礎(chǔ)，建建立相關(guān)關(guān)分析模模型，測測算出該該項(xiàng)目地地址可能能發(fā)生的的客戶流流量，依依據(jù)對所所在地區(qū)區(qū)人均零零售消費(fèi)費(fèi)額的判判斷，可可以測算算出該項(xiàng)項(xiàng)目可能能的零售售額，再再參照所所在地區(qū)區(qū)商業(yè)設(shè)設(shè)施每平平方米平平均零售售額，即即可以得得出該項(xiàng)項(xiàng)目地可可發(fā)展商商業(yè)房地地產(chǎn)項(xiàng)目目的規(guī)模模。不同的咨咨詢機(jī)構(gòu)構(gòu)在進(jìn)行行上述分分析時因因?yàn)榛A(chǔ)礎(chǔ)數(shù)據(jù)信信息取得得的渠道道不同，分析結(jié)結(jié)果可能能有很大大的不同同。比如如，有些些咨詢機(jī)機(jī)構(gòu)在為為商業(yè)房

60、房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目做市市場分析析時采用用政府年年鑒作為為基礎(chǔ)信信息，并并在分析析過程中中采用較較多基于于其市場場經(jīng)驗(yàn)的的假設(shè)，該種分分析方法法有其優(yōu)優(yōu)點(diǎn)，但但缺點(diǎn)也也是很明明顯的。某些以以市場調(diào)調(diào)查為主主業(yè)的咨咨詢機(jī)構(gòu)構(gòu)在做商商業(yè)房地地產(chǎn)項(xiàng)目目的市場場分析時時充分發(fā)發(fā)揮其優(yōu)優(yōu)勢，依依靠其大大量調(diào)查查信息，建立全全方位分分析模型型對項(xiàng)目目的市場場潛力進(jìn)進(jìn)行分析析判斷，假設(shè)較較少，結(jié)結(jié)論更具具有時效效性。我我認(rèn)為最最好是上上述兩種種咨詢機(jī)機(jī)構(gòu)的融融合。在做完市市場咨詢詢及可承承受發(fā)展展規(guī)模的的研究后后，需要要依據(jù)項(xiàng)項(xiàng)目特定定位置、市場潛潛力、商商圈分析析等資料料對項(xiàng)目目的客戶戶定位進(jìn)進(jìn)行階段段性判斷斷。