1、房地產(chǎn)全程籌劃方案的撰寫（上）【ICXO.com編者按】目前中國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)已從賣方市場轉(zhuǎn)變?yōu)橘I方市場，結(jié)合房地產(chǎn) 市場籌劃營銷理論和實(shí)踐日勺運(yùn)作措施，提出”房地產(chǎn)全程籌劃營銷方案”，從項(xiàng)目用地日勺初始 階段就導(dǎo)入籌劃營銷日勺科學(xué)措施，結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)日勺運(yùn)作流程，逐漸實(shí)行。核心內(nèi)容1、項(xiàng)目投資籌劃營銷；2、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)籌劃營銷；3、項(xiàng)目質(zhì)量工期籌劃營銷；4、項(xiàng)目形象籌劃營銷；5、項(xiàng)目營銷推廣籌劃；6、項(xiàng)目顧問、銷售、代理日勺籌劃營銷；7、項(xiàng)目服務(wù)籌劃營銷；8、項(xiàng)目二次籌劃營銷；第一章項(xiàng)目投資籌劃營銷項(xiàng)目投資籌劃營銷是全案最為核心勺勺環(huán)節(jié)，反映了發(fā)展商選擇開發(fā)項(xiàng)目日勺過程，這個(gè)過 程是考驗(yàn)和衡量發(fā)

2、展商房地產(chǎn)運(yùn)作能力日勺重要環(huán)節(jié)，這個(gè)過程操作好了，就意味著項(xiàng)目成功 了一半，在這個(gè)過程中多下功夫，后來勺開發(fā)經(jīng)營就可以事半功倍。項(xiàng)目投資籌劃營銷可對項(xiàng)目進(jìn)行定價(jià)模擬和投入產(chǎn)出分析，并就規(guī)避開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行方略 提示，還對項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏提出專業(yè)意見。一項(xiàng)目用地周邊環(huán)境分析1、項(xiàng)目土地性質(zhì)調(diào)查.地理位置.地質(zhì)地貌狀況.土地面積及紅線圖.土地規(guī)劃使用性質(zhì).七通一平現(xiàn)狀2、項(xiàng)目用地周邊環(huán)境調(diào)查.地塊周邊日勺建筑物.綠化景觀.自然景觀.歷史人文景觀.環(huán)境污染狀況3、地塊交通條件調(diào)查.地塊周邊勺市政路網(wǎng)以其公交現(xiàn)狀、遠(yuǎn)景規(guī)劃.項(xiàng)目勺水、路、空交通狀況.地塊周邊勺市政道路進(jìn)入項(xiàng)目地塊勺直入交通網(wǎng)現(xiàn)狀4、周邊市政配

3、套設(shè)施調(diào)查.購物場合.文化教育.醫(yī)療衛(wèi)生.金融服務(wù).郵政服務(wù).娛樂、餐飲、運(yùn)動(dòng).生活服務(wù).娛樂休息設(shè)施.周邊也許存在勺對項(xiàng)目不利勺干擾因素.歷史人文區(qū)位影響二區(qū)域市場現(xiàn)狀及其趨勢判斷1、宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)營狀況.國內(nèi)生產(chǎn)總值:第一產(chǎn)業(yè)數(shù)量第二產(chǎn)業(yè)數(shù)量第三產(chǎn)業(yè)數(shù)量房地產(chǎn)所占比例及數(shù)量.房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù).國家宏觀金融政策：貨幣政策利率房地產(chǎn)按揭政策.固定資產(chǎn)投資總額：全國及項(xiàng)目所在地其中房地產(chǎn)開發(fā)比重.社會(huì)消費(fèi)品零售總額：居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)商品住宅價(jià)格指數(shù).中國都市房地產(chǎn)協(xié)作網(wǎng)絡(luò)信息資源運(yùn)用2、項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場概況及政府有關(guān)日勺政策法規(guī).項(xiàng)目所在地日勺居民住宅形態(tài)及比重.政府對各類住宅勺開發(fā)和流通方面

4、勺政策法規(guī).政府有關(guān)商品住宅在金融、市政規(guī)劃等方面勺政策法規(guī).短中期政府在項(xiàng)目所在地及項(xiàng)目地塊周邊日勺市政規(guī)劃3、項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場總體供求現(xiàn)狀4、項(xiàng)目所在地商品住宅市場板塊勺劃分及其差別5、項(xiàng)目所在地商品住宅平均價(jià)格走勢及市場價(jià)值發(fā)現(xiàn)6、商品住宅客戶構(gòu)成及購買實(shí)態(tài)分析.多種檔次商品住宅客戶分析.商品住宅客戶購買行為分析三土地SWOT （深層次）分析1、項(xiàng)目地塊日勺優(yōu)勢2、項(xiàng)目地塊日勺劣勢3、項(xiàng)目地塊勺機(jī)會(huì)點(diǎn)4、項(xiàng)目地塊勺威脅及困難點(diǎn)四項(xiàng)目市場定位1、類比競爭樓盤調(diào)研.類比競爭樓盤基本資料.項(xiàng)目戶型構(gòu)造詳析.項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)及銷售資料.綜合評(píng)判2、項(xiàng)目定位.市場定位：區(qū)域定位主力客戶群定位.功能

5、定位.建筑風(fēng)格定位五項(xiàng)目價(jià)值分析1、商品住宅項(xiàng)目價(jià)值分析勺基本措施和概念.商品住宅價(jià)值分析法（類比可實(shí)現(xiàn)價(jià)值分析法）：選擇可類比項(xiàng)目擬定該類樓盤價(jià)值實(shí)現(xiàn)勺各要素及其價(jià)值實(shí)現(xiàn)中勺權(quán)重分析可類比項(xiàng)目價(jià)值實(shí)現(xiàn)勺各要素之特性對比并量化本項(xiàng)目同各類比項(xiàng)目諸價(jià)值實(shí)現(xiàn)要素日勺對比值根據(jù)價(jià)值要素對比值判斷本項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)日勺均價(jià).類比可實(shí)現(xiàn)價(jià)值決定因素：類比土地價(jià)值A(chǔ)市政交通及直入交通勺便利性勺差別B項(xiàng)目周邊環(huán)境勺差別：自然和綠化景觀勺差別教育和人文景觀勺差別多種污染限度勺差別社區(qū)素質(zhì)日勺差別C周邊市政配套便利性日勺差別項(xiàng)目可提高價(jià)值判斷A建筑風(fēng)格和立面日勺設(shè)計(jì)、材質(zhì)B單體戶型設(shè)計(jì)C建筑空間布局和環(huán)藝設(shè)計(jì)D社區(qū)配

6、套和物業(yè)管理E形象包裝和營銷籌劃F發(fā)展商品牌和實(shí)力價(jià)值實(shí)現(xiàn)日勺經(jīng)濟(jì)因素A經(jīng)濟(jì)因素B政策因素2、項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)價(jià)值分析.類比樓盤分析與評(píng)價(jià).項(xiàng)目價(jià)值類比分析：價(jià)值提高和實(shí)現(xiàn)要素對比分析項(xiàng)目類比價(jià)值計(jì)算六項(xiàng)目定價(jià)模擬1、均價(jià)日勺擬定.住宅項(xiàng)目均價(jià)擬定日勺重要措施：類比價(jià)值算術(shù)平均法有效需求成本加價(jià)法A分析有效市場價(jià)格范疇B保證合理利潤率，追加有效需求價(jià)格運(yùn)用以上兩種措施綜合分析擬定均價(jià)2、項(xiàng)目中具體單位勺定價(jià)模擬.商品住宅定價(jià)法：差別性價(jià)格系數(shù)定價(jià)法（日照采光系數(shù)、景觀朝向系數(shù)、戶型系數(shù)、樓層系數(shù)、隨機(jī)系數(shù)）.多種差別性價(jià)格系數(shù)勺擬定：擬定基本均價(jià)擬定系數(shù)擬定幅度.具體單位定價(jià)模擬七項(xiàng)目投入產(chǎn)出分析1

7、、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)模擬.項(xiàng)目總體經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo).首期經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)2、項(xiàng)目首期成本模擬.成本模擬表及其闡明3、項(xiàng)目收益部分模擬.銷售收入模擬：銷售均價(jià)假設(shè)銷售收入模擬表.利潤模擬及闡明：模擬闡明利潤模擬表.敏感性分析：可變成本變動(dòng)時(shí)對利潤日勺影響銷售價(jià)格變動(dòng)時(shí)對利潤日勺影響八投資風(fēng)險(xiǎn)分析及其規(guī)避方式提示1、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)性評(píng)價(jià).價(jià)值提高及其實(shí)現(xiàn)日勺風(fēng)險(xiǎn)性：項(xiàng)目勺規(guī)劃和設(shè)計(jì)與否足以提高項(xiàng)目同周邊項(xiàng)目日勺類比價(jià)值項(xiàng)目形象包裝和營銷推廣與否成功2、資金運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)性.減少資金占用比例，加速資金周轉(zhuǎn)速度，減少財(cái)務(wù)成本.對銷售節(jié)奏和開發(fā)節(jié)奏進(jìn)行良好日勺把握，以盡量少勺資金占用啟動(dòng)項(xiàng)目，并在最短勺 時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)資金回籠3、經(jīng)濟(jì)政策風(fēng)險(xiǎn).國際國內(nèi)宏觀通