1、一線城市存量房市場(chǎng)白皮書-北京篇合作洽談聯(lián)系方式：微信:19101732989 HYPERLINK mailto: 郵箱: 1一、存量房小區(qū)規(guī)模概況1、區(qū)域分布情況2022 年，北京市存量房小區(qū)近 2 萬(wàn)個(gè)。其中一半的存量房小區(qū)分布在朝陽(yáng)區(qū)、海淀區(qū)、西城區(qū)、豐臺(tái)區(qū)這四個(gè)區(qū)域，占比分別為 16%、15%、11%和 10%，也是北京市存量房小區(qū)最多的區(qū)域。平谷區(qū)、延慶區(qū)、門頭溝區(qū)、石景山區(qū)和懷柔區(qū)這五個(gè)區(qū)域的存量房小區(qū)數(shù)量相對(duì)會(huì)較少，占比在 2%左右的水平。其他幾個(gè)區(qū)域的存量房小區(qū)基本相當(dāng)，占比都在 5-8%之間。從整個(gè)北京市存量房小區(qū)分布來(lái)看，中心城市數(shù)量相對(duì)集中，密度會(huì)相對(duì)較高，外圍區(qū)域集中度

2、會(huì)相對(duì)較低。而城市的發(fā)展也是類似的情況，中心城區(qū)逐步想外圍區(qū)域放射性開發(fā)的狀態(tài)，不過南部相比北部而言發(fā)展會(huì)略快一些，因此整個(gè)北京的房源分布來(lái)看，也是南部偏多，價(jià)格也會(huì)相對(duì)北部區(qū)域高一些。北京市各行政區(qū)存量房小區(qū)數(shù)量分布圖2、商圈分布情況從北京市各行政區(qū)板塊小區(qū)分布來(lái)看，城市板塊劃分粗細(xì)不均，大小不一的情況。部分行政區(qū)板塊劃內(nèi)小區(qū)分布相對(duì)會(huì)均衡，如大興區(qū)、東城區(qū)、西城區(qū)海淀區(qū)、朝陽(yáng)區(qū)和豐臺(tái)區(qū)，這些區(qū)域板塊數(shù)量相對(duì)較多，小區(qū)分布基本上在 50-150 個(gè)之間；如昌平區(qū)、房山區(qū)、順義區(qū)和通州區(qū)等，板塊小區(qū)最多達(dá) 300 個(gè)以上，最少的板塊不足 50 個(gè)小區(qū)。北京市各行政區(qū)商圈小區(qū)數(shù)量分布圖區(qū)域板塊小

3、區(qū)數(shù)昌平區(qū)昌平縣城318沙河214回龍觀179昌平區(qū)其他155北七家148小湯山北72南口60天通苑56霍營(yíng)48南邵39立水橋26興壽鎮(zhèn)22朱辛莊22小湯山南20東小口鎮(zhèn)16朝陽(yáng)區(qū)北苑158酒仙橋122望京西116雙橋112來(lái)廣營(yíng)107東壩106芍藥居106雙井103管莊97朝青91定福莊89亞運(yùn)村88建國(guó)門外85三里屯82柳芳80國(guó)貿(mào) CBD77亞運(yùn)村小營(yíng)77團(tuán)結(jié)湖74勁松70百子灣69十里河69望京東67東大橋62安貞59垡頭59朝外大街58朝陽(yáng)公園西56南沙灘54高碑店53和平里北52太陽(yáng)宮52八里莊51豆各莊48常營(yíng)47金盞鄉(xiāng)47石佛營(yíng)42奧林匹克公園41潘家園41華威橋37三元橋31

4、大望路30健翔橋27十八里店24四惠24小紅門24大興區(qū)大興區(qū)其他184亦莊141瀛海鎮(zhèn)127舊宮91黃村90龐各莊90西紅門87高米店77棗園77天宮院南47觀音寺44天宮院北29蘆城鄉(xiāng)24磁各莊21東城區(qū)交道口187東直門內(nèi)113東四107東直門外107安定門103永定門100燈市口90王府井87朝陽(yáng)門內(nèi)82前門76崇文門74雍和宮71東單57廣渠門57建國(guó)門內(nèi)53龍?zhí)逗?1和平里南47東花市42天壇33房山區(qū)良鄉(xiāng)312房山區(qū)其他167長(zhǎng)陽(yáng)137城關(guān)136官道鎮(zhèn)78燕山50琉璃河44閻村41竇店39豐臺(tái)區(qū)盧溝橋179青塔152馬家堡106右安門外106豐益橋83六里橋西81宋家莊80科技園

5、區(qū)74劉家窯74北大地73和義73看丹橋西66玉泉營(yíng)64大紅門58看丹橋58菜戶營(yíng)56西羅園55草橋52方莊51七里莊51角門49新宮44成壽寺40科怡路39蒲黃榆36木樨園34麗澤橋28六里橋東27新發(fā)地21海淀區(qū)定慧寺156皂君廟141車道溝134甘家口134玉泉路東132清河130溫泉鎮(zhèn)121安寧莊117田村104西北旺101紫竹橋84馬連洼83牡丹園83中關(guān)村77萬(wàn)壽路76公主墳西74軍博73香山東71馬甸70白石橋67學(xué)院路66蘇州橋62小西天62頤和園58上地57魏公村51世紀(jì)城47西三旗47萬(wàn)柳45圓明園44知春路41五道口40海淀北部37公主墳東31雙榆樹30二里莊26香山西2

6、5四季青21西二旗18懷柔區(qū)懷柔區(qū)431門頭溝區(qū)門頭溝區(qū)其他103大峪82城子73濱河西區(qū)47馮村34永定23石門營(yíng)21密云區(qū)密云區(qū)(密云縣)466平谷區(qū)平谷其他區(qū)231平谷縣城45石景山區(qū)蘋果園111古城88楊莊51石景山區(qū)其他49魯谷45玉泉路西45八角25順義區(qū)順義區(qū)其他202順義城182馬坡143李橋75后沙峪73機(jī)場(chǎng)附近71中央別墅區(qū)56天竺46楊鎮(zhèn)43通州區(qū)通州區(qū)其他440新華大街157喬莊100北關(guān)88馬駒橋83果園75梨園73潞苑72九棵樹65武夷花園59通州北苑58次渠56土橋47臺(tái)湖32西城區(qū)陶然亭231金融街164月壇153什剎海152德勝門119西單115阜成門111廣

7、安門外105廣安門內(nèi)96白紙坊90白云路81新街口79和平門71宣武門70官園64西四63馬連道62長(zhǎng)椿街53車公莊50天寧寺45六鋪炕40西直門內(nèi)40西直門外19延慶區(qū)延慶區(qū)其他181延慶城區(qū)59八達(dá)嶺31康莊18二、存量房小區(qū)房齡概況1、存量房小區(qū)房齡分析從北京市存量房小區(qū)房齡結(jié)構(gòu)來(lái)看，主要為房齡在 10-20 年之間的小區(qū)為主，占比為 46%，其次是房齡在 20-30 年之間的小區(qū)，房齡在 10 年以內(nèi)的次新房相對(duì)較少，占比在 21%，因此北京市的小區(qū)整體房齡結(jié)構(gòu)會(huì)相對(duì)較老一些，其中還有房齡在 30 年以上的小區(qū)占比達(dá)到了 11%。北京市存量房小區(qū)房齡分布圖數(shù)據(jù)來(lái)源：58 安居客房產(chǎn)研究

8、院2、各行政區(qū)小區(qū)房齡分析從北京市各行政區(qū)存量房小區(qū)房齡結(jié)構(gòu)來(lái)看，東城區(qū)和西城區(qū) 30 年以上的老房子相對(duì)集中度較高，占比都超過了 20%；門頭溝區(qū)、平谷區(qū)和順義區(qū)的存量房小區(qū)房齡較新， 5 年以內(nèi)的存量房占比都超過了 20%；朝陽(yáng)區(qū)、豐臺(tái)區(qū)、懷柔區(qū)、密云區(qū)和延慶區(qū)的 10-20年的存量房小區(qū)占比最高，都超過 50%。北京市各行政區(qū)存量房小區(qū)房齡結(jié)構(gòu)表行政區(qū)5 年以內(nèi)5-10 年10-20 年20-3030 年以上昌平區(qū)13.3%11.7%49.4%19.3%6.2%朝陽(yáng)區(qū)7.8%11.3%50.9%20.6%9.4%大興區(qū)22.6%22.2%44.2%11.0%-東城區(qū)5.7%3.7%42.

9、2%27.7%20.7%房山區(qū)19.4%17.5%41.7%16.1%5.3%豐臺(tái)區(qū)10.9%8.9%51.7%21.5%7.0%海淀區(qū)8.7%6.6%43.0%29.2%12.4%懷柔區(qū)7.3%15.0%61.4%16.3%-門頭溝區(qū)24.1%16.4%33.9%19.3%6.3%密云區(qū)12.9%14.6%57.3%15.3%-平谷區(qū)21.6%13.1%47.2%18.2%-石景山區(qū)16.0%10.6%35.6%22.0%15.8%順義區(qū)20.9%22.7%42.8%13.7%-通州區(qū)14.7%15.3%45.9%20.0%4.2%西城區(qū)7.0%2.6%38.5%29.3%22.6%延慶區(qū)1

10、2.5%15.0%50.8%12.5%9.2%數(shù)據(jù)來(lái)源：58 安居客房產(chǎn)研究院三、存量房小區(qū)品質(zhì)1、全市小區(qū)品質(zhì)分析（標(biāo)準(zhǔn)：物業(yè)費(fèi)高低）北京市存量房小區(qū)中，低品質(zhì)小區(qū)占比為 55%，主要是由于區(qū)域房齡會(huì)相對(duì)較老一 些，影響到其物業(yè)費(fèi)水平，不過中高品質(zhì)和重品質(zhì)小區(qū)占比也不低，分別有 19%和 23%，高品質(zhì)小區(qū)占比 3%。北京市存量房小區(qū)品質(zhì)分布數(shù)據(jù)來(lái)源：58 安居客房產(chǎn)研究院注：低品質(zhì)小區(qū)：物業(yè)管理費(fèi)小于 1 元/*月；中品質(zhì)小區(qū)：物業(yè)管理費(fèi)在 1-2 元/*月；中高品質(zhì)小區(qū)：物業(yè)管理費(fèi)在 2-5 元/*之間，高品質(zhì)小區(qū)：物業(yè)管理費(fèi)大于 5 元/*月，剔除掉無(wú)物業(yè)費(fèi)小區(qū)。2、全市各區(qū)域不同品質(zhì)

11、小區(qū)分布從北京市各行政區(qū)存量房小區(qū)分布來(lái)看，相對(duì)市中心區(qū)域的低品質(zhì)小區(qū)占比會(huì)相對(duì)較高，由于受到這些區(qū)域內(nèi)房齡相對(duì)較老，并且樓層都相對(duì)會(huì)較低，物業(yè)費(fèi)也會(huì)因此低一些，從而影響到小區(qū)品質(zhì)的高低。北京市各行政區(qū)存量房小區(qū)品質(zhì)分布區(qū)域小區(qū)品質(zhì)（物業(yè)費(fèi)）占比情況昌平區(qū)低品質(zhì)60.5%中品質(zhì)16.9%中高品質(zhì)20.2%高品質(zhì)2.3%朝陽(yáng)區(qū)低品質(zhì)44.2%中品質(zhì)26.9%中高品質(zhì)21.6%高品質(zhì)7.3%大興區(qū)低品質(zhì)44.2%中品質(zhì)25.6%中高品質(zhì)25.2%高品質(zhì)5.1%東城區(qū)低品質(zhì)69.3%中品質(zhì)11.0%中高品質(zhì)17.1%高品質(zhì)2.6%房山區(qū)低品質(zhì)62.5%中品質(zhì)20.6%中高品質(zhì)14.4%高品質(zhì)2.5%

12、豐臺(tái)區(qū)低品質(zhì)52.7%中品質(zhì)14.3%中高品質(zhì)31.0%高品質(zhì)2.0%海淀區(qū)低品質(zhì)51.3%中品質(zhì)21.1%中高品質(zhì)25.3%高品質(zhì)2.3%懷柔區(qū)低品質(zhì)56.0%中品質(zhì)17.6%中高品質(zhì)25.6%高品質(zhì)0.8%門頭溝區(qū)低品質(zhì)59.8%中品質(zhì)20.7%中高品質(zhì)17.4%高品質(zhì)2.1%密云區(qū)低品質(zhì)58.8%中品質(zhì)13.6%中高品質(zhì)24.3%高品質(zhì)3.3%平谷區(qū)低品質(zhì)53.8%中品質(zhì)17.6%中高品質(zhì)26.4%高品質(zhì)2.2%石景山區(qū)低品質(zhì)59.6%中品質(zhì)9.7%中高品質(zhì)29.4%高品質(zhì)1.4%順義區(qū)低品質(zhì)36.5%中品質(zhì)27.7%中高品質(zhì)26.3%高品質(zhì)9.6%通州區(qū)低品質(zhì)60.0%中品質(zhì)16.5%

13、中高品質(zhì)19.9%高品質(zhì)3.7%西城區(qū)低品質(zhì)62.6%中品質(zhì)13.8%中高品質(zhì)22.2%高品質(zhì)1.4%延慶區(qū)低品質(zhì)61.3%中品質(zhì)18.5%中高品質(zhì)19.3%高品質(zhì)0 8%注：低品質(zhì)小區(qū)：物業(yè)管理費(fèi)小于 1 元/*月；中品質(zhì)小區(qū)：物業(yè)管理費(fèi)在 1-2 元/*月；中高品質(zhì)小區(qū)：物業(yè)管理費(fèi)在 2-5 元/*之間，高品質(zhì)小區(qū)：物業(yè)管理費(fèi)大于 5 元/*月，剔除掉無(wú)物業(yè)費(fèi)小區(qū)。四、小區(qū)房?jī)r(jià)概況1、各行政區(qū)小區(qū)均價(jià)北京市各行政區(qū)存量房小區(qū)掛牌均價(jià)最高的區(qū)域?yàn)槲鞒菂^(qū)和東城區(qū)，其均價(jià)超過了 10 萬(wàn)元/平方米；海淀區(qū)、朝陽(yáng)區(qū)和豐臺(tái)區(qū)的為其次，其小區(qū)掛牌均價(jià)為 5-9 萬(wàn)元/平方米之間，平谷區(qū)、延慶區(qū)和廣陽(yáng)區(qū)

14、的小區(qū)掛牌均價(jià)為相對(duì)最大，在 2 萬(wàn)元/平方米以下的水平。北京市各行政區(qū)存量房小區(qū)均價(jià)（元/）2、各行政區(qū)不同房齡段小區(qū)房?jī)r(jià)北京市各行政區(qū)存量房小區(qū)的房?jī)r(jià)和小區(qū)房齡并非都存在房齡越小，房?jī)r(jià)越貴的情 況，如東城區(qū)和西城區(qū)的存量房小區(qū)各房齡段的價(jià)格水平相當(dāng)，主要還是這兩個(gè)區(qū)域存 在部分部分可交易的四合院，并且區(qū)域內(nèi)還有高品質(zhì)學(xué)區(qū)資源的帶動(dòng)存量房單價(jià)的提升，還有海淀區(qū)也是類似的情況，其 30 年以上房齡的房屋單價(jià)是最高的。北京市各行政區(qū)不同房齡存量房小區(qū)均價(jià)區(qū)域建筑年代小區(qū)均價(jià)（元/）5 年內(nèi)432605-10 年37250昌平區(qū)10-20 年3720620-30 年3688830 年以上36079

15、5 年內(nèi)725845-10 年64903朝陽(yáng)區(qū)10-20 年6705220-30 年6871830 年以上696005 年內(nèi)442035-10 年40191大興區(qū)10-20 年3894620-30 年3538830 年以上367005 年內(nèi)1045555-10 年108188東城區(qū)10-20 年10720720-30 年10875530 年以上1094925 年內(nèi)300505-10 年32446房山區(qū)10-20 年2255920-30 年2281330 年以上247465 年內(nèi)620125-10 年52150豐臺(tái)區(qū)10-20 年5515220-30 年5350430 年以上523065 年內(nèi)8

16、00755-10 年75009海淀區(qū)10-20 年8662120-30 年9106130 年以上964985 年內(nèi)30814懷柔區(qū)5-10 年3019710-20 年2893720-30 年3009530 年以上296005 年內(nèi)430295-10 年29559門頭溝區(qū)10-20 年3122620-30 年3143030 年以上321585 年內(nèi)248695-10 年24798密云區(qū)10-20 年2335820-30 年2404430 年以上253435 年內(nèi)226005-10 年21130平谷區(qū)10-20 年2195920-30 年2042730 年以上224505 年內(nèi)536615-10

17、年48994石景山區(qū)10-20 年5016220-30 年4647830 年以上463395 年內(nèi)388265-10 年34855順義區(qū)10-20 年3742120-30 年3511330 年以上403565 年內(nèi)443285-10 年40235通州區(qū)10-20 年3752820-30 年3695230 年以上367245 年內(nèi)1118135-10 年126922西城區(qū)10-20 年11910920-30 年12245030 年以上1232815 年內(nèi)211215-10 年22800延慶區(qū)10-20 年1887820-30 年1836430 年以上180133、各行政區(qū)不同品質(zhì)小區(qū)房?jī)r(jià)北京市各

18、行政區(qū)存量房小區(qū)品質(zhì)越好基本上房?jī)r(jià)會(huì)越高，不過東城區(qū)是略有不同，其品質(zhì)越高，房?jī)r(jià)相對(duì)會(huì)低一些，主要還是板塊內(nèi)的四合院會(huì)影響其房?jī)r(jià)。北京市各行政區(qū)不同品質(zhì)存量房小區(qū)均價(jià)區(qū)域小區(qū)品質(zhì)小區(qū)均價(jià)（元/）低品質(zhì)35304昌平區(qū)中品質(zhì)39276中高品質(zhì)44233高品質(zhì)46463低品質(zhì)61930朝陽(yáng)區(qū)中品質(zhì)64511中高品質(zhì)74888高品質(zhì)85460低品質(zhì)36436大興區(qū)中品質(zhì)39253中高品質(zhì)46014高品質(zhì)52777低品質(zhì)109135東城區(qū)中品質(zhì)107844中高品質(zhì)103102高品質(zhì)92534低品質(zhì)22950房山區(qū)中品質(zhì)27361中高品質(zhì)33436高品質(zhì)31900低品質(zhì)51420豐臺(tái)區(qū)中品質(zhì)56690中高品質(zhì)61491高品質(zhì)81657低品質(zhì)84056海淀區(qū)中品質(zhì)90761中高品質(zhì)93394高品質(zhì)94761低品質(zhì)28500懷柔區(qū)中品質(zhì)31102中高品質(zhì)29971高品質(zhì)35800門頭溝區(qū)低品質(zhì)中品質(zhì)3040431110中高品質(zhì)高品質(zhì)4587653950低品質(zhì)23206密云區(qū)中品質(zhì)24194中高品質(zhì)26182高品質(zhì)23980低品質(zhì)21391平谷區(qū)中品質(zhì)22224中高品質(zhì)22659高品質(zhì)17375低品質(zhì)4665