1、 宏圖“上水云錦”市調報告分享調研人： 馮淑度 王方 章誠 2015年3月15日- 項目區(qū)位-開發(fā)商簡介-整體規(guī)劃- 園林景觀- 建筑風格- 戶型設計- 產品品質- 物業(yè)管理-現(xiàn)場售樓處-小結與感想目錄 上水云錦項目區(qū)位宏圖上水云錦在哪呢？項目區(qū)位宏圖云錦價格？招商雍華府價格：27000華潤悅府價格：26000漣城價格：25000鳳凰和熙二手毛坯價格：23000金隅紫金府老鳳凰和熙緊鄰該項目，附近的連城，招商雍華府，華潤悅府都還在售，另一家河西中部純新盤也即將上市，該項目總體定位偏改善，中小戶型精裝修在周邊已經(jīng)不多見了，相信該項目也會吸引不少眼光。上水云錦項目位置云錦路東側，怡康街南側，緊鄰河

2、西新城CBD兩大商業(yè)中心，處于絕版核心地段，用有成熟的生活、交通配套。 開發(fā)商介紹宏圖地產，是三胞集團有限公司下屬子公司，成立于1998年。三胞集團現(xiàn)擁有宏圖高科（600122.SH）、南京新百（600682.SH）、麥考林(NASDAQ:MCOX)、金鵬源康（新三板430606）等多家上市公司，以及宏圖三胞、樂語通訊、宏圖地產、廣州金鵬、中國新聞周刊、拉手網(wǎng)、商圈網(wǎng)、英國HouseofFraser、美國Brookstone、以色列Natali等國內外重點企業(yè)。宏圖地產深耕南京17年，上水園目前是在南京的第八個項目。 整體規(guī)劃 項目占地面積20萬平米，項目總建筑面積26萬平米，分為A,B,C,

3、D四個地塊。一期A片區(qū)：10幢16層-18層住宅樓和1棟3層商業(yè)；二期B片區(qū)：包括7幢18層住宅樓；C片區(qū)：1.1萬方社區(qū)公園；D片區(qū)：主要配套設施，包括社區(qū)中心、20個班市機關幼兒園、24班北小分校等。容積率：2.2 得房率：80%以上 綠化率：45%上水云錦鳥瞰圖上水云錦配套上水云錦交通 建筑風格高層公寓產品建筑風格沿襲經(jīng)典ART DECO建筑理念，以法蘭西精鑄品質，精心打造三段式新古典立面。三層以下干掛石材，三層以上真石漆。 Art Deco 建筑風格“Art Deco ”，即是藝術裝飾風格，發(fā)源于法國，興盛于美國，是世界建筑史上的一個重要的風格流派，在上世紀20年代的美國，摩天大樓如雨

4、后春筍般涌現(xiàn)，并成為都市發(fā)展的主角。但是夸張失調的柱式、笨重繁復的線條在高聳的大樓上顯得矯揉造作。相反，Artdeco適應變化，易于應用，潛在的巨大象征能力，高聳的造型，使紐約成為了世界Artdeco藝術的中心.上海作為世界上現(xiàn)存ART DECO建筑總量第二位的城市（僅次于紐約），目前已經(jīng)成為世界ART DECO建筑的“圣地”之一，已經(jīng)引起了越來越多的國外建筑大師和建筑史專家的關注。 戶型設計主力面積為115平米，126平米以及143平米左右，另有少量的100平米左右的非標準層。 115平米126平米143平米主力戶型-115平 戶型設計優(yōu)點：1.進深開間合理，南北通透設計合理 。2.最大化南

5、向空間，日照時間長。與B戶型區(qū)別在于少了一個主臥的廁所，少了一個餐廳的陽臺。3.空間利用最大化，基本無浪費。4.電梯雙向開門，直達家內。缺點：1.單廁所，其中一次臥離廁所較遠。2.入室要穿餐廳進入廚房，美中不足主力戶型-126平米 戶型設計優(yōu)點：1.進深開間合理，南北通透設計合理 ，2.2臥+客廳朝南，最大化南向空間3.大開間設計，客廳餐廳南北雙向陽臺4.空間利用最大化，中規(guī)中矩，基本無浪費。5.電梯雙向開門，直達家內。缺點：1.兩廁所距離較近，其中一次臥離廁所較遠。2.入室也要穿餐廳進入廚房，美中不足。主力戶型143平米 戶型設計優(yōu)點：1.進深開間合理，南北通透。2.三臥室+客廳朝南，最大化

6、南向空間。3.大開間設計，客廳餐廳南北雙向陽臺4.空間利用最大化，基本無浪費。5.電梯雙向開門，直達家內。缺點：1.其中一個次臥離廁所較遠。2.入室要穿餐廳進入廚房，美中不足 產品特點 產品品質 每種戶型均為板式設計，大面寬、短進深，戶型朝南，南北通透； 兩梯兩戶設計，電梯到戶，私密性得到一定的提升 18層限高的設計，得房率會相對高點所有戶型均為三房及四房，戶型比較純粹，社區(qū)整體品質比較均衡產品品質 項目外立面三層以下干掛大理石，局部到八層，上部用真石漆 所有房源均為精裝修，裝修材料號稱采用國際頂級品牌，標準4000以上？ 物業(yè)公司 宏圖物業(yè)-目前宏圖旗下所有項目均由宏圖物業(yè)在管理。 備注：宏

7、圖物業(yè)位列2014年度物業(yè)服務企業(yè)信用分值黑榜第36位 上水庭院業(yè)主號稱自己的小區(qū)是拆遷安置房小區(qū) 售樓處現(xiàn)場電話號碼直接在門頭上，不顯檔次 售樓處現(xiàn)場售樓處風格相似江灣售樓處 售樓處現(xiàn)場怎一個“土”字了得 售樓處現(xiàn)場 小結與感想項目賣點河西中部純新盤，關注度高地鐵樓盤，交通便利全部為16-18層的板式樓得房率高，單梯入戶設計自配近萬方的商業(yè)配套，社區(qū)中心層高3.08米優(yōu)質學區(qū)，市級機關幼兒園，北小分校 小結與感想項目劣勢小區(qū)沒有會所，室外泳池等配備也沒有，不具備高檔樓盤的條件宏圖物業(yè)口碑差，業(yè)主口碑不好開盤價要3萬左右,價格有挑戰(zhàn)性第一次做精裝修，裝修品質有待拭目 小結與感想1、保安服務很差

8、，停泊車都沒有服務，沒有尊貴感。2、售樓處門口樣板房沒有開放，現(xiàn)場獲得的信息以樓書為主。售樓處裝修風格看見的感覺象“山寨版”“簡化版”的江灣城。售樓處觀感銷售接待及活動1、宏圖自己銷售，由于是新組建的團隊，很不專業(yè)。對于許多項目信息，解釋的都很模糊。 2、現(xiàn)場通過學區(qū)房、以及周邊剛拍的樓王價格，來闡述其的價值點。 小結與感想（1）由于是新盤，來訪量還是比較大的，雙休日的來訪量近100批次。（2）周邊是成熟區(qū)域，到訪客戶以建鄴區(qū)周邊客戶為主。（3）部分想買學區(qū)房的客戶。客群分析 小結與感想V S1、來自新加坡（品牌房企）2、成熟的精裝修開發(fā)商3、專業(yè)成品國際化社區(qū)打造者4、優(yōu)質的仁恒物業(yè)1、來自本土南京（普通房企）2、賣電腦起家3、無開發(fā)精裝修經(jīng)驗4、物業(yè)黑名單上榜者仁 恒宏 圖 小結與感想V S1、位于江心洲國際島2、政府重點打造區(qū)，未來南京最高端的住宅區(qū)3、戶型面積總價區(qū)間相當4、戶型、得房率（劣勢）5、精裝修品質（優(yōu)勢）6、學區(qū)（劣勢）7、社區(qū)會所，休閑設施齊全8、高端改善為主客群1、河西中部2、配套雜亂定型的區(qū)域3、戶型面積總價相當4、戶型、得房率（優(yōu)勢）5、精裝修品質（劣勢）6、學區(qū)（優(yōu)勢）7、無會所，無休閑設施8、剛需及對學區(qū)有要求的客戶群綠洲新島上水云錦對綠洲新島銷售的啟發(fā) 小結與感想 品牌。仁恒專業(yè)成品房國際化運營商