1、泉州 SOHO市場調研報告1目錄一、調研綜述二、SOHO市場研究三、關于泉州SOHO及LOFT類產品的市場情況四、泉州各項目SOHO產品概況五、調研小結六、 SOHO產品建議2一、調研綜述 由于住宅開發(fā)受政策限制，投資市場有限。面對政府越來越嚴格的樓市調控，許多購房投資者將目光轉移到寫字樓及不受限貸的SOHO產品。低總價、低門檻的產品使購房者將部分資金轉向商業(yè)地產，相較于住宅產品，高租金、高回報更是讓投資者對商業(yè)地產喜愛有加。越來越多的開發(fā)商也集中火力開發(fā)推售SOHO。 調研目的：為了更深入地了解泉州市場的SOHO的產品情況、銷售情況及發(fā)展趨勢，近期我部對泉州市場在售產品進行了調研，了解泉州市

2、SOHO的發(fā)展趨勢，為我司項目提供參考依據(jù)。3二、SOHO市場研究 SOHO辦公產品定位：Small Office Home Office（50年產權） 主要客群：大泉州投資客、本地小型公司企業(yè) 規(guī)劃多功能廳及商務中心； 可根據(jù)業(yè)主要求提供毛坯交房或菜單式裝修； SOHO 居住 產品定位：精品小戶，50年產權 主要客群：大泉州投資客、過度居住 配置24小時便利店、洗衣店、自助健身房等； 精裝修（標準800-1000元/）；(一)SOHO產品1、SOHO產品定義：居住類與辦公類42、SOHO產品開發(fā)論證(1)需求面：SOHO們的職業(yè)一般是網頁設計有音樂創(chuàng)作、產品銷售員、平面設計、廣告制作、服裝設

3、計、商務代理、做期貨、炒股票和一些基于信息的制造、加工、傳播類的工作，如編輯記者、自由撰稿人、軟件設計人員、網站設計、美術、音樂等藝術工作者、財務工作者、廣告、咨詢等。5(2)產品用地性質：產品用地性質：對周邊環(huán)境要求較高，一般依托成熟商圈或者產業(yè)園區(qū)或者高科技園區(qū)63、SOHO酒店式公寓一般的目標客戶 “酒店式公寓”主要包括以下目標市場：投資者，長期出國的生意人(即外籍工作人員)正在度長假的家庭、年輕人、小型辦公族、長期駐外商務人士、商務、旅游等短期租賃人士。73、SOHO的特色1、節(jié)省資源2、靈活的空間3、特色采光設計4、高水平的室內設計84、SOHO的發(fā)展前景 家庭辦公將會是今后居住建筑

4、的一個發(fā)展方向，對它的探索將會隨著網絡的發(fā)展而不斷深化?？梢韵胂蠼窈蟮淖≌蜕鐣δ芸臻g之間將形成一個有形的互聯(lián)網、隨著設計的深入，關于soho建筑的探索也將繼續(xù)。9(二).LOFT產品LOFT戶型通常是小戶型，高舉架，面積在30-50平米，層高在3.6-5.2米左右LOFT戶型通常是小戶型，高舉架，面積在30-50平米，層高在3.6-5.2米左右。 銷售時按一層的建筑面積計算，但實際使用面積卻可達到銷售面積的近1倍;高層高空間變化豐富，購買者可以根據(jù)自己的喜好隨意設計。 Loft戶型的定義主要包括：高大而開敞的空間，上下雙層的復式結構，類似戲劇舞臺效果的樓梯和橫梁;流動性，戶型內無障礙;透明

5、性，減少私密程度;開放性，戶型間全方位組合;藝術性，通常是業(yè)主自行決定所有風格和格局。 LOFT戶型在牛津詞典上的解釋是“在屋頂之下、存放東西的閣樓”。但現(xiàn)在所謂LOFT所指稱的是那些“由舊工廠或舊倉庫改造而成的，少有內墻隔斷的高挑開敞空間”，這個含義誕生于紐約SOHO區(qū)。目前泉州規(guī)劃要求層高極限在5米，超過計容面積按二層。1.LOFT產品的定義102.LOFT戶型的優(yōu)點1、層次分明，立體感較強 2、動靜分離，私密性強 3、別樣空間，窮人別墅(LOFT戶型上下雙層的復式結構) 4、得房率倍增，加大空間(一般一般計算面積是只計算首層面積的) 5、使用成本低，物業(yè)費收單層LOFT(一般一般計算面積

6、是只計算首層面積的) 113.LOFT戶型的缺點1、受層高限制，大多比較壓抑 2、由于夾層大都是鋼結構，隔音效果差 3、樓梯陡峭，不適宜老人和兒童 4、巨大的窗戶采光不好不利于觀景 12(三)、開發(fā)SOHO或LOFT產品符合需求趨勢現(xiàn)在現(xiàn)在泉州為工業(yè)主導型經濟，市場對辦公產品沒有太高要求，目前多數(shù)公司所選擇的辦公場所均位于住宅內，或小面積的地段辦公樓，以節(jié)省辦公成本。未來未來隨著新城區(qū)商務行政中心,信息交流中心企業(yè)總部基地規(guī)劃的帶動，必定會產生大量創(chuàng)業(yè)者，青年置業(yè)者，及附屬產業(yè)的進駐，如此將對小型辦公及小面積住宅產品產生大量需求。因此開發(fā)SOHO或LOFT產品符合泉州需求趨勢13(三)、泉州S

7、OHO和LOFT公寓客戶分析類型特征描述置業(yè)傾向面積總價承受力租售商務辦公個體戶及中小企業(yè)草創(chuàng)型公司居多形象要求不高，多在民宅、商住樓辦公40-80平米為主較強租用和購買居住企業(yè)技術白領，個體商人，以及臺灣香港人、商務人士管理水平，使用成本，過渡居住4060平米左右一般租用和購買投資 投資客戶升值潛力以及租金水平和租住需求40-80平米強 購買14三、關于泉州SOHO及LOFT類產品的市場情況福建省技術管理規(guī)定和泉州市技術管理規(guī)定中，均明確辦公物業(yè)層高不得超過5.0米。 泉州傳統(tǒng)個私企業(yè)較多，大型個私企業(yè)采用“前店后廠”模式，小型個私企業(yè)非常符合SOHO產品的定位，類故此層高4.55.0米的商

8、住/辦公類物業(yè)在泉州市場上以SOHO辦公/SOHO公寓形式早已出現(xiàn) ，單層/復式均較為普遍，主力面積一般為4050平方米，成為以往泉州市場商業(yè)性質土地分隔物業(yè)產品出售，開發(fā)商快速回流現(xiàn)金的主力產品。 目前泉州市場上，以SOHO商住/SOHO辦公產品出現(xiàn)的項目較多（超過20個），而具有LOFT結構的項目較少（從規(guī)劃方案看，僅有華大泰禾廣場和潤柏大都會具有少部分LOFT產品，單套面積501300平方米），附表如下：15泉州典型SOHO項目指標對比16對比指標潤柏 大都會華大泰禾廣場南益鯉景灣浦西萬達廣場中駿世界城泉商環(huán)球廣場海景國際產品性質SOHO+LOFTSOHO+LOFTSOHO+LOFTSO

9、HOSOHOSOHOSOHOSOHO套數(shù)16002#樓3973#樓5468209601350570396面積范圍30-65主力戶型50 復式40-60 ，單層40-8040-60 48-764062 4291層高（米)5.45復式4.8米單層3米33.33.33.15裝修標準毛坯毛坯1000元-2000元/1000/1500元/1500元/m23000元/附加值二層部分贈送二層部分贈送二層部分贈送無無無無銷售均價13000元/11000元/未售9000元/以上13000元/9300元/未售未售使用年限50504040404040開盤在售2#8月3日3#9月8日預計10月份已售罄在售預計11月份

10、預計10月份主力總價35-80萬40-60萬40-60萬50-80萬40-60萬40-60萬50-80萬17四、各項目SOHO產品概況1、潤柏大都會2、華大泰禾廣場3、南益鯉景灣4、浦西萬達廣場5、中駿世界城6、泉商環(huán)球廣場7、海景國際天星閣181、潤柏大都會-概況占地面積 項目類型 建筑面積 容積率 綠地率 SOHO套數(shù) 車位數(shù)量 64畝綜合體1390003.9630%16001280銷售均價建筑商 物業(yè)公司 規(guī)劃設計 景觀設計 13000元/中扶建設有限責任公司柏成物業(yè)深圳大學研究設計5棟SOHO，SOHO，18-19層19潤柏大都會-區(qū)位圖20規(guī)劃圖21大都會在外墻首創(chuàng)采用雙中空LOW-

11、E玻璃幕墻。在外立面上，大膽采用大面積玻璃幕墻、玻璃櫥窗、干掛石材，新穎獨特、節(jié)能環(huán)保； 152超大酒店式入戶大堂、5.7米豪華電梯門廳潤柏大都會-硬件分析22潤柏大都會-平面圖23潤柏大都會-戶型分析242526潤柏大都會-樣板房27潤柏大都會-樣板房28潤柏大都會-實調心得優(yōu)點分析1.潤柏大都會位于國立華僑大學正對面，北迎賓大道（324國道）與城東街交匯處，雄踞泉州東大門黃金地脈，地段價值與物業(yè)升值潛力無可限量！ 2. 復式設計，100%實用率亦是吸引投資者的主要方面。3.絕板 5.4米層高，客廳挑高設計，空間感較強，通透明亮。4.得房率倍增，加大空間(一般一般計算面積是只計算首層面積的)

12、 缺點分析1.項目位于 324國道邊，車流量大日常的生活難免會有些嘈雜；2.樓盤均價過高(相對于周邊項目泰禾廣場11000元/平米)，均價13000元/平米；3.項目位于城東新區(qū)，生活不便292、華大泰禾廣場-概況泉州華大泰禾廣場由高端購物中心、國際風情街區(qū)、白金五星級酒店、5A甲級寫字樓、頂級SOHO辦公、頂級SOHO公寓、超大型城市文化廣場、臻品人文華宅等高端業(yè)態(tài)組成的華大泰禾廣場，融居住、商業(yè)、辦公、餐飲、文化、娛樂為一體，實現(xiàn)頂級商業(yè)商務完美結合，以精品商業(yè)模式，締造泉州城市新名片30華大泰禾廣場-區(qū)位圖31規(guī)劃5棟SOHO， 9米入戶大堂 ，主力戶型50平方米，最大戶型1300平方米

13、 ；產品4.2-4.6米面寬，5米挑高，一層變兩層，空間隨便您扎騰，創(chuàng)享無限可能 華大泰禾廣場-硬件分析32硬件分析332#樓共397套8月3日開盤；3#樓共546套9月8日開盤；均價11000元/；2#、3#樓均開盤當天售罄。1#樓546套預售證己批，預計本月會開盤(10月26日開盤)。華大泰禾廣場-銷售情況34戶型及平面圖5米挑高，可以當著小戶住宅，樓上樓下，一室一廳；樓下會客、辦公區(qū)；樓上臥室、休息區(qū)。355米挑高，一層變兩層，空間隨便您扎騰，創(chuàng)享無限可能；面積約41-50戶型36樣板房-辦公區(qū)3750公寓SOHO樣板房客廳極具現(xiàn)代感餐廳開放式廚房&餐廳SOHO臥室38樓梯個性雙向樓梯書

14、房與“世”隔絕，獨具特色39優(yōu)點分析1.項目位于泉州市豐澤區(qū)324國道與城東街交匯處（華僑大學正對面），業(yè)態(tài)齊全升值潛力大；2.復式設計，100%實用率亦是吸引投資者的主要方面。3.5米挑高，買一層送一層4.戶型比較靈活，租住、辦公兩相宜5.使用成本低，物業(yè)費收單層LOFT(一般一般計算面積是只計算首層面積的) 6.別樣空間，窮人別墅(LOFT戶型上下雙層的復式結構) 缺點分析：1. 項目位于324國道邊環(huán)境較為嘈雜，距火車東站不遠，人流復雜，治安一般，適合投資；2.部分戶型有黑廁現(xiàn)象華大泰禾廣場-實調心得403、南益鯉景灣SOHO概況鯉景灣三期規(guī)劃2棟SOHO，其中一棟復式毛坯，一棟單層精裝

15、。裝修標準約：10002000元/。 SOHO產品含單層及復式單層 層高3米，復式挑高4.8米 面積：復式40-60 ，單層40-80 預計10月份開盤41南益鯉景灣SOHO-區(qū)位圖42南益鯉景灣SOHO-規(guī)劃圖43LOFT平面圖44戶型圖樓上臥室、休息區(qū)樓下會客、辦公區(qū)60復式SOHO40復式SOHO45層高3米，廚房，衛(wèi)生間、陽臺布局緊湊實用，功能齊全；精裝交房。廚房在室內入門處。南益鯉景灣近期推出的SOHO產品，250米樓間距，前后無遮擋，多達6部品牌電梯出入 。40-80精裝SOHOSOHO戶型、平面圖46樣板房復式60SOHO樣板房47樣板房公寓60SOHO樣板房48項目實調心得優(yōu)點

16、分析：1.LOFT動靜分離，私密性強 2.戶型設計主流，實用，前后無遮擋，部分戶型有 開闊景 觀視野看晉江。戶型偏中小型，符合商務人士租用需求；亦有利于吸引投資性購買，風險較小。3.一棟毛坯LOFT、一棟精裝SOHO公寓，滿足不同人士辦公租住投資需求。4. SOHO公寓 250米樓間距，前后無遮擋，多達6部品牌電梯出入 。缺點分析：1.項目的周邊配套不完善2.項目所在區(qū)域人氣不夠旺盛，近期出租不是很理想，長遠來看潛力巨大。3. 部分戶型有黑廁現(xiàn)象494、浦西萬達廣場占地面積 項目類型 建筑面積 容積率 綠地率 SOHO套數(shù) 車位數(shù)量 275畝綜合體123萬 6.7225%960銷售均價建筑商

17、物業(yè)公司 規(guī)劃設計 景觀設計 13000元/中國建筑萬達商業(yè)物業(yè)管理有限公司浦西萬達廣場外墻采用玻璃幕墻和石材，入戶大堂石材、面磚，富士達電梯；層高3.8米。50區(qū)位圖51泉州浦西萬達廣場商業(yè)綜合體，位于浦西萬達廣場的東側、北側，項目西側將是住宅區(qū)。置身萬達廣場，將可享受城市綜合體帶來的“一站式”服務：居住高檔住宅，出入甲級寫字樓，享受豪華酒店，觀賞高檔電影城購物、餐飲、休閑娛樂、生活配套等。生活配套齊全，萬達的精裝現(xiàn)房，可替工作繁忙的單身人士解決了裝修的一大難問題?？拷行恼?，交通便利，附近多路公交路線經過，出行方便。52總平面圖53平面圖精裝修SOHO公寓，裝修成本1000/。827層為S

18、OHO住宅，每平層6梯24戶共計960套；推出4款戶型， 面積：40 320套、5556320套、59160套、75160套。2011年3月19日開盤當天售罄，均價13000元/(僅內部認購)。54項目實調心得1.地理位置優(yōu)越，項目是泉州中心城區(qū)少有的集寫字樓、商業(yè)、酒店和住宅為一體的城市綜合體，未來發(fā)展?jié)摿春谩?.戶型設計主流，實用，項目是泉州第一個SOHO產品符合商務人士租用需求；亦有利于吸引投資性購買，風險較小。3.交通便利，宜出租居住辦公投資。4.城市綜合體配套優(yōu)勢，生活方便，樓下就是萬達商業(yè)、業(yè)態(tài)齊全。555、中駿世界城規(guī)劃四棟27層高精裝SOHO ；每棟450套、層高3.3米、面

19、積:48-76；4.5米面寬。 三期加推2013-07-12開盤2#樓精裝均價：9300元/ ，目前90%己售 精裝成本1500元/； 3、4#樓均己售罄，2012-10-21一期4#樓均價7688元/ ，2012-11- 25二期3#樓均價8500元/ ； 1#樓預計作為商務酒店不對外銷售； 客源以泉州市內和周邊縣市私營企業(yè)主為主；56區(qū)位圖57中駿世界城SOHO平面圖中駿世界城SOHO標準層平面圖58中駿世界城戶型展示洗手間2.6X2.4=6.24平觀景大陽臺4.5X1.8=6.24平長：9.6米4.5米大開間人性化設計，將采光觀景發(fā)揮到極致；超大陽臺，配備迷你廚房，盡享一切生活便利性。進

20、門玄關，讓居家更有私密性，讓生活更有情趣性臥室與客廳精致一體，闊綽氣派，舒適大方；客廳即是臥室，臥室亦是客廳，摒棄一切不必要的隔斷，滿足都市新貴“簡致實用”的精致生活追求休息區(qū)休閑區(qū)工作區(qū)娛樂區(qū)進門玄關/緩沖區(qū)讓洗手間更大些，讓功能更齊全些，寬闊的空間與合理的布置，享受生活舒適性盡在每一寸空間的精心打造。5.3X4.5=23.85平1.9X2.4=4.56平4#11戶型48.77平59中駿世界城戶型展示4#05戶型47.3平玄關1.2X3.7=4.44平洗手間1.4X3.7=5.18平臥室+客廳5.43X3.9=21.18平陽臺4.2X1.8=7.56平大面寬與大空間設計，采光觀景俱佳；配備迷

21、你廚房，盡享生活便利性。闊綽臥室與客廳精致一體，外連觀景大陽臺，足不出戶即可欣賞都市美景；休息區(qū)與工作區(qū)簡約劃分，滿足都市新貴“簡致實用”的生活追求與享受?？臻g寬敞，功能齊全，舒適生活隨心所欲。進門玄關，讓居家更有私密性與情趣性60樣板房61樣板房62項目品鑒優(yōu)點分析：1.項目位于城東新區(qū)，配套齊全，樓下即為世界城商業(yè)和金街，雖尚未開業(yè)，但具有很大的投資潛力。2.廚房放在陽臺不影響起居，景觀陽臺。3.戶型方正通透，缺點分析：1.單層18戶，27層樓(25層SOHO)，僅三部電梯，電梯數(shù)量少，上下不方便。2.區(qū)位商業(yè)尚未開業(yè)及附近居民入住率偏低。3.項目位于新區(qū)交通生活不便。636、泉商環(huán)球廣場

22、精裝SOHO位于13號地塊8#樓，29層、共570套左右。主力戶型為40-62 ；共有3種戶型，為41和52的SOHO，以及一房一廳一廚一衛(wèi)的62戶型，一層20套，共有570多套。 裝修標準約1500元/ ，預計11月開盤。11米挑高入戶大堂，高標準精裝。64區(qū)位圖65泉商環(huán)球廣場濱江商務區(qū)規(guī)劃圖66效果圖67SOHO裝修效果圖68戶型圖麻雀雖小，五臟俱全；廚房放在陽臺不影響起居，景觀綠色陽臺。1廳1衛(wèi)1廚 41.851廳1衛(wèi)1廚 5169樣板房70樣板房71項目品鑒優(yōu)點分析：1.項目位于晉江南岸濱江商務區(qū)北看晉江，自然景觀景觀優(yōu)良，極目壯闊江景視野。2.項目近鄰泉州高速出入口，舉步直達刺桐大

23、橋快速跨江，輕松抵達市區(qū)各繁華中心。3.項目位于晉江南岸濱江商務區(qū)，與市中心僅一橋之隔，猶如當年上海的浦東與浦西。濱江商務區(qū)，泉州城市未來發(fā)展的重點片區(qū)，未來前景與發(fā)展價值無可限量。缺點分析：1.項目所在區(qū)域位于晉江南岸濱江商務新區(qū)，人流量少、沒有公共交通、商業(yè)尚未形成。2.新區(qū)居民入住率低，與泉州隔江、距晉江城區(qū)有一定距離，生活居住不便。727、海景國際天星閣海景國際天星閣位于海景國際中蕓洲島的西面，三面臨江?？偨ㄖ娣e約2萬1千，由一棟26層精品公寓組成。目前酒店式公寓已經封頂，正在內部精裝修階段。海景國際天星閣：酒店式公寓，層高3.2米，面積41-90單身公寓，一房一廳和兩房，外墻全部采

24、用外掛式玻璃幕墻 。全部精裝修標準交房。 73區(qū)位圖74規(guī)劃圖75實景圖76平面圖77戶型圖78樣板房79項目品鑒優(yōu)點分析：1.項目景觀優(yōu)越，南北向均能看晉江兩岸。2.島居做為該項目的最大賣點，周邊為云鹿路商圈。3.戶型方正，通透明亮，不限購，不限貸，總價較低，適合吸引中小投資者。缺點分析：1.項目區(qū)域為晉江江心島，人流量少、出行和居住目前并不好，遠期會有改善。2.80五、調研小結區(qū)域分布：新增公寓項目以豐澤為主，鯉城、晉江濱江商務區(qū)亦有少量新增項目，如鯉景灣、泉商環(huán)球廣場所售面積：4060平方小戶型較受市場歡迎，多以一居室、兩居室為主力戶型戶型特點：較住宅未有太大突破，新增公寓更加注重房間采

25、光，如海景國際天星閣公寓；復式設計由于比較高的實用率較受歡迎，如華大泰禾廣場價格信息：位于華大LOFT項目均價,每平米11000-13000元之間，如華大泰禾廣場、潤柏大都會；而其他位置如soho酒店式公寓項目約在每平米9000左右，如中駿世界城等。裝修狀況：SOHO公寓多以精裝修為主，以商務辦公為主的LOFT復式公寓則提供毛坯交付，銷售情況：就所調研項目來看，SOHO酒店式公寓項目多以出售為主。由于不限購的優(yōu)勢，目前銷售比較樂觀但后續(xù)存量大；LOFT復式設計由于比較高的實用率較受歡迎，開盤當天售罄如泰禾廣場。用地屬性多以商業(yè)用地屬性為主，產權年限為40年或者50年。812013年泉州SOHO

26、公寓供應上漲，產品多元化并有較多大戶型，證明市場 此類產品逐漸成熟，為客戶接受；SOHO：宜商宜住宜投資、品質感較差，市場存量和后續(xù)供應量均很大，競爭激烈不建議選擇；LOFT作為MINI復式、買一層送一層，靈活解決白領生活與中小企業(yè)辦公配套；品質感較強，符合區(qū)域中高端定位，目前市場存量較少建議選擇82建議開發(fā)SOHO或LOFT類住宅產品 SOHO類小面積辦公產品早已在泉州遍地開花，市場存量及后續(xù)供應量都非常大，故本項目SOHO產品定位為類住宅產品，與純住宅類產品統(tǒng)一考慮； 建議開發(fā)部分純辦公類SOHO產品（甲級/類甲級），注重品質，同時在成本與配置之間進行靈活平衡，由于 LOFT類產品在泉州存

27、量較少，目前有部分開發(fā)企業(yè)進行的少量試水，建議SOHO辦公類產品采用LOFT形態(tài)，適度進行開發(fā)，純辦公類市場展開差異化競爭。83六、SOHO和LOFT產品建議鑒于SOHO需要同時滿足住宅和辦公的需要，在設計上，需要考慮兩者需求的統(tǒng)一841、SOHO產品建議產品規(guī)劃要點 層高3米，戶均面積50； 標準層13套，邊套面積可放大； 建議設置中央空調（若無中央空調，規(guī)劃時需考慮空調外機位置的合理設置）； 高速無線網絡覆蓋； 公寓式水電煤鋪設；852、外立面風格示意之一外立面風格應契合項目高品位青年住區(qū)的主題，并在片區(qū)起到一定地標昭示性作用； 建議采取現(xiàn)代風格或類公建風格住區(qū)風格進行很好地融合； 立面材料建議使用高級面磚或石材貼面，既經濟又彰顯