1、工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展在國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控，住宅、商業(yè)項(xiàng)目受到一定影響的同時(shí)，具有工業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)及背景的上市公司在行業(yè)整合及宏觀調(diào)控中將具備一定投資價(jià)值。近年來，國(guó)家加大了對(duì)工業(yè)用地的宏觀調(diào)控，特別規(guī)定從今年開始工業(yè)土地的出讓必須通過掛牌拍賣的形式進(jìn)行。相關(guān)規(guī)定及通知的出臺(tái)將有利于杜絕地方政府變相低 價(jià)賣地行為，工業(yè)用地的批租環(huán)節(jié)將日益市場(chǎng)化、規(guī)范化，一方面為具有一定實(shí)力，想介入工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)創(chuàng)造了條件；另一方面，工業(yè)用地資源的稀缺將促使工業(yè)用地價(jià)格的上漲，因此持有大量工業(yè)土地的上市公司，資產(chǎn)增值效應(yīng)將非常明顯。投資價(jià)值顯現(xiàn)在國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控，住宅、商業(yè)項(xiàng)目受到一定影響的同時(shí)，工業(yè)地產(chǎn)借

2、助其特有的經(jīng)營(yíng)模式，在宏觀形式的大背景下，值得我們予以重點(diǎn)關(guān)注。與此同時(shí)，具有工業(yè)地 產(chǎn)業(yè)務(wù)及背景的上市公司在行業(yè)整合及宏觀調(diào)控中將具備一定投資價(jià)值。一直以來，由于市場(chǎng)的強(qiáng)勁需求，住宅、 商業(yè)用地平均價(jià)格一直處于上漲態(tài)勢(shì)，且漲幅 較為明顯，相比之下，由于工業(yè)用地大部分以協(xié)議出讓的方式獲取開發(fā)，因此工業(yè)類土地價(jià)格基本趨于穩(wěn)定。 在確保工業(yè)土地市場(chǎng)供應(yīng)穩(wěn)定的同時(shí)，有利于工業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，對(duì)促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起到了重要的作用。但協(xié)議出讓工業(yè)用地的方式及其相對(duì)低廉的出讓價(jià)格在過程中也產(chǎn)生了 一些問題，部分地區(qū)為了拉動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)， 低價(jià)轉(zhuǎn)讓土地甚至零地價(jià)出讓土地，使各地產(chǎn)生工業(yè)圈地現(xiàn)象，部分開發(fā)商獲

3、得土地之后通過各種方式改變土地用途，變工業(yè)用地為商業(yè)用地，從而獲取較高的轉(zhuǎn)讓及開發(fā)銷售的增值收益?；貓?bào)率相對(duì)穩(wěn)定與商業(yè)地產(chǎn)類似，工業(yè)地產(chǎn)回報(bào)率相對(duì)比較穩(wěn)定，不同的是，其優(yōu)勢(shì)在于成本較低，這也促進(jìn)了其快速發(fā)展。目前，省級(jí)和國(guó)家級(jí)開發(fā)區(qū)一般采用以開發(fā)企業(yè)為損益主體的管理模式。出于開發(fā)區(qū) 總體規(guī)劃和環(huán)境等因素的考慮，開發(fā)區(qū)或者新區(qū)管委會(huì)通常與區(qū)域內(nèi)一家開發(fā)企業(yè)簽訂長(zhǎng)期 合作協(xié)議，該協(xié)議雖然不一定具有排他性，但至少園區(qū)開發(fā)企業(yè)在土地開發(fā)和市政道路建設(shè)業(yè)務(wù)方面具有一定的優(yōu)先權(quán)。因此，園區(qū)開發(fā)業(yè)務(wù)具有一定區(qū)域性，進(jìn)入壁壘相對(duì)比較高。因此，考慮到工業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式及我國(guó)房地產(chǎn)上市公司自身的特點(diǎn)，我們主要分析

4、與關(guān)注的公司為本身起源于工業(yè)園區(qū)的建立，以園區(qū)開發(fā)為主，從事工業(yè)園區(qū)或高新技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)的土地一級(jí)開發(fā)、房地產(chǎn)開發(fā)、工業(yè)物業(yè)出租、配套設(shè)施服務(wù)等公司。工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)不受住宅、商業(yè)地產(chǎn)等政策的調(diào)控影響，從經(jīng)營(yíng)層面看，通過財(cái)務(wù)數(shù)據(jù) 分析比較發(fā)現(xiàn)，與行業(yè)內(nèi)其他地產(chǎn)上市公司相比，工業(yè)地產(chǎn)公司具有存貨及預(yù)收賬款較小， 且盈利水平一般，但資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率較快，償債能力較強(qiáng)且現(xiàn)金流相對(duì)充沛等特點(diǎn)。一直以來，對(duì)工業(yè)地產(chǎn)公司的概念主要是以工業(yè)園區(qū)服務(wù)為主的公司，隨著園區(qū)開發(fā)的深入，園區(qū)工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商正逐步向服務(wù)型、物業(yè)型發(fā)展近日，一組數(shù)據(jù)表明，工業(yè)地產(chǎn)正在成為各方眼中的“香悖?！?。中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)研究中心 （CRRC最新研究報(bào)

5、告顯示，金融危機(jī)之后，大約有12%勺傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)投產(chǎn)業(yè)園建設(shè)項(xiàng)目。調(diào)控的骰子飛速旋轉(zhuǎn)，曾經(jīng)龍虎紛爭(zhēng)的住宅地產(chǎn)幾乎哀鴻一片。而工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)卻 開始風(fēng)起云涌，世茂集團(tuán)、萬(wàn)通實(shí)業(yè)，甚至家電巨頭TCL等，都已迫不及待地殺將進(jìn)來。一場(chǎng)充滿懸念與預(yù)謀的工業(yè)地產(chǎn)新牌局已經(jīng)揭開。低調(diào)進(jìn)入在上海陸家嘴（600663）時(shí)代金融中心33樓，一家“海峽建設(shè)投資有限公司”（簡(jiǎn) 稱海峽公司），已經(jīng)悄然運(yùn)作了數(shù)月之久。這家公司的第一大股東是世貿(mào)集團(tuán)。不久前，世茂集團(tuán)宣布將依托新增的“云端產(chǎn)業(yè)集群”進(jìn)軍工業(yè)地產(chǎn)。由此，其以住宅、商業(yè)和旅游地產(chǎn)為主體的“三駕馬車”戰(zhàn)略將升級(jí)為“四駕馬車”?！霸贫水a(chǎn)業(yè)集群”是指世茂集團(tuán)計(jì)劃

6、在海峽西岸及中西部等區(qū)域建設(shè)高端產(chǎn) 業(yè)園區(qū)，幫助當(dāng)?shù)卣M(jìn)我國(guó)臺(tái)灣等地區(qū)的先進(jìn)制造業(yè)及信息軟件產(chǎn)業(yè)。該計(jì)劃的運(yùn)作平臺(tái)正是新成立的“海峽建設(shè)投資有限公司”。首度進(jìn)軍工業(yè)地產(chǎn)，世茂集團(tuán)就選擇了一個(gè)定位清晰的細(xì)分市場(chǎng)一一瞄準(zhǔn)臺(tái)灣 軟件業(yè)及高科技信息產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移機(jī)會(huì)，在海峽西岸及中西部地區(qū)投資建立臺(tái)商經(jīng)濟(jì)集中區(qū)， 引入先進(jìn)制造業(yè)。世茂集團(tuán)的一位內(nèi)部人士談到海峽公司時(shí)說:“他們獨(dú)立運(yùn)作，雖成立不久，但發(fā)展迅速。論資產(chǎn)規(guī)模，可能將在短期內(nèi)快速接近甚至超越現(xiàn)有的幾個(gè)世茂資產(chǎn)平臺(tái)?！?010年4月前后，醞釀中的海峽公司計(jì)劃首次被外界曝光，許榮茂聯(lián)手臺(tái)資、 港資等投資大鱷對(duì)內(nèi)地新一輪的圈地運(yùn)動(dòng)也隨之一點(diǎn)點(diǎn)浮出水

7、面。而這個(gè)“圈地運(yùn)動(dòng)”的統(tǒng)一品牌叫做“海峽城”。一年的時(shí)間，“海峽城”的足跡遍布多個(gè)地方： 成都項(xiàng)目總建筑面積約 320萬(wàn)平 方米，總投資320億元；福建平潭項(xiàng)目，啟動(dòng)區(qū)規(guī)劃占地約9800畝，首期投資總額達(dá) 150億元，擬用3年時(shí)間建成；南京項(xiàng)目，總占地面積約為323萬(wàn)平方米。還有多個(gè)類似項(xiàng)目正在推進(jìn)中。據(jù)了解，海峽建投籌資高達(dá)百億美元，股東名單中除世茂集團(tuán)外，還包括恒基 兆業(yè)、新鴻基地產(chǎn)及臺(tái)灣遠(yuǎn)雄企業(yè)團(tuán)、東元集團(tuán)等多個(gè)巨頭。高調(diào)宣揚(yáng)相比世貿(mào)的低調(diào)，最早涉足工業(yè)地產(chǎn)的萬(wàn)通則一直保持著高調(diào)的姿態(tài)。7月30日，TCL集團(tuán)（000100）董事長(zhǎng)李東生和萬(wàn)通實(shí)業(yè)董事長(zhǎng)馮侖簽署進(jìn)一 步推進(jìn)工業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域合

8、作之框架協(xié)議，依協(xié)議約定，TCL將陸續(xù)向雙方合資的萬(wàn)通新創(chuàng)工業(yè)資源投資公司（簡(jiǎn)稱萬(wàn)通新創(chuàng)）注入旗下優(yōu)質(zhì)工業(yè)物業(yè)，萬(wàn)通實(shí)業(yè)則將提供種子資金發(fā)起基金，為萬(wàn)通新創(chuàng)進(jìn)一步整合資產(chǎn)提供充足資金支持。這是繼6月初康佳宣告正式進(jìn)軍房地產(chǎn)之后，家電巨頭再度聯(lián)手地產(chǎn)商。經(jīng)歷幾年的磨合期后，TCL開始大踏步發(fā)展工業(yè)地產(chǎn)。從 2007年起，馮侖便開始籌劃涉足 工業(yè)地產(chǎn)，最后選擇了家電制造業(yè)的龍頭企業(yè)TCL.O對(duì)于雙方的合作，馮侖開玩笑說：“我追李總追了 3年了，眉目傳情1年多他才答應(yīng)?！?008年初，萬(wàn)通實(shí)業(yè)（持股 55%和TCL集團(tuán)（持股45%合資成立了萬(wàn)通新創(chuàng)，注冊(cè)資 金2.5億元。2009年7月，萬(wàn)通收購(gòu)TC

9、L占地27萬(wàn)平方米的無(wú)錫項(xiàng)目， 對(duì)其進(jìn)行再次開發(fā), 打造成廠區(qū)、倉(cāng)儲(chǔ)、物流、宿舍為一體的綜合性工業(yè)社區(qū)。其實(shí)，早在幾年前首次涉足工業(yè)地產(chǎn)時(shí)，馮侖便語(yǔ)出驚人：“萬(wàn)通將有可能在一兩年內(nèi)成為本土最大的工業(yè)地產(chǎn)投資商?！比f(wàn)通的目標(biāo)是成為類似新加坡凱德置地一樣的多元化地產(chǎn) 投資商。對(duì)于最近的計(jì)劃，萬(wàn)通一位經(jīng)理透露：“在長(zhǎng)三角我們可能會(huì)收購(gòu)幾個(gè)新的工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。上海、無(wú)錫、蘇州是我們關(guān)注的重點(diǎn)城市?！敝型饩揞^爭(zhēng)霸除了萬(wàn)通，還有不少知名的房企涉足工業(yè)地產(chǎn)。5月13日，綠地集團(tuán)與鄭州市政府相關(guān)部門正式簽約了投資總額高達(dá) 130億元的綠地濱湖國(guó)際總部經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)園，這個(gè)產(chǎn)業(yè)園占地面積約668畝，除了兩棟超高層寫字樓

10、外，還將有廠房、研發(fā)辦公樓及購(gòu)物中心等物業(yè)形態(tài)。實(shí)際上，綠地集團(tuán)還在不斷加大對(duì)工業(yè)地產(chǎn)的投資。 有業(yè)內(nèi)人士透露，綠地集團(tuán)近期正在上 海及長(zhǎng)三角周邊尋找新的物流園及研發(fā)辦公樓的投資機(jī)會(huì)。此外，陸家嘴、復(fù)地、鵬欣等開發(fā)商也均涉足了倉(cāng)儲(chǔ)物流及研發(fā)辦公類的地產(chǎn)。工業(yè)地產(chǎn)不僅僅吸引了國(guó)內(nèi)企業(yè)的熱情， 同時(shí)也再次受到國(guó)際巨頭的關(guān)注。 新加坡騰飛集團(tuán) 近日再度出手，宣布與星橋國(guó)際新加坡私人有限公司以及廣州開發(fā)區(qū)簽訂協(xié)議，在廣州知識(shí)城共同投資開發(fā)綜合科技園。廣州園區(qū)是繼大連軟件園騰飛園區(qū)、新加坡杭州科技園和騰飛蘇州創(chuàng)新園之后，新加坡 騰飛集團(tuán)在中國(guó)開發(fā)的第四個(gè)綜合科技園區(qū)項(xiàng)目?！俺酥姆科?，還有很多投資機(jī)

11、構(gòu)今年明顯加大了對(duì)工業(yè)地產(chǎn)的投資力度。 戴德梁行工業(yè)部董事蘇智淵說。上半年普羅斯（GLP、安博（AMB、嘉民已在上海圈地 70萬(wàn)平方米。蘇智淵表 示，下半年，工業(yè)地產(chǎn)投資會(huì)更加活躍，外資與國(guó)內(nèi)投資商會(huì)進(jìn)入一輪新的投資熱潮。還有多少空間？“雖然工業(yè)地產(chǎn)受到各方關(guān)注，但是目前，在全國(guó)各地，工業(yè)地產(chǎn)最大的開 發(fā)商就是各個(gè)開發(fā)區(qū)?！笔腊钗豪硎斯I(yè)與物流服務(wù)部副董事胡曉睿介紹說，在近七八年之 內(nèi)，開發(fā)區(qū)基本上拆分成了兩個(gè)部分，一個(gè)是行政機(jī)構(gòu)，一個(gè)是以商業(yè)實(shí)體形式出現(xiàn)的開發(fā)公司。由于產(chǎn)業(yè)資金的充裕，無(wú)論是土地還是建成物業(yè)，工業(yè)地產(chǎn)都呈現(xiàn)供不應(yīng)求的狀態(tài)?！焙鷷灶＝榻B，與供求情況相一致，工業(yè)用地的銷售與租賃和

12、成交價(jià)格都在上升。憑借穩(wěn)定的租金回報(bào)、低廉的地價(jià)、可觀的商業(yè)配套，工業(yè)地產(chǎn)被業(yè)內(nèi)稱為“還沒有出現(xiàn)泡沫的處女地”。但是，探索工業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)需要的不僅僅是錢，還要有專業(yè)的團(tuán)隊(duì)?！肮I(yè)地產(chǎn)的需求和形態(tài)千變?nèi)f化，所以在投資、開發(fā)、運(yùn)營(yíng)、售后四個(gè)環(huán)節(jié)中，工業(yè)地產(chǎn)最重要的是 運(yùn)營(yíng)環(huán)節(jié)，運(yùn)營(yíng)得好，資本價(jià)值就高?！比f(wàn)通新創(chuàng)總經(jīng)理武東偉說道。對(duì)于工業(yè)地產(chǎn)商而言， 模式和資源的組合，是對(duì)中國(guó)工業(yè)地產(chǎn)未來的最大挑戰(zhàn)。然而，盡管被開發(fā)商、地方政府、投資客，甚至銀行一致看好，但投資工業(yè)地產(chǎn)不等于買賣廠房，投資標(biāo)的物的升值前景與當(dāng)?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)規(guī)劃關(guān)系密切。如果一個(gè)項(xiàng)目無(wú)法得到當(dāng)?shù)卣蛘弋a(chǎn)業(yè)界的青睞，砸進(jìn)去的錢無(wú)疑就是泡沫。拋

13、開其他問題，還一個(gè)最大的疑問是，隨著投資資金的大量進(jìn)入，工業(yè)地產(chǎn)能否有足夠的炒作空間呢？招商通指出，根據(jù)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)上半年，主城區(qū)工業(yè)用地量?jī)r(jià)齊增，其中成交均價(jià)同比翻番， 環(huán)比增長(zhǎng)超過九成； 成交面積同比增長(zhǎng) 246%環(huán)比增長(zhǎng)78.07%。，目前主城區(qū)的工業(yè)地產(chǎn)表 現(xiàn)得熱火朝天。專家提醒，此時(shí)謹(jǐn)防投資客攪局，影響中小企業(yè)拿地修廠房。工業(yè)用地面積同比漲兩倍今年來，主城區(qū)的工業(yè)地產(chǎn)成交面積和成交價(jià)格，都創(chuàng)下了2007年以來的新高。一位不愿意透露姓名的食品企業(yè)董事長(zhǎng)告訴記者，他3年前在渝北區(qū)買地修建廠房，今年因?yàn)楫a(chǎn)能擴(kuò)張受限，把新廠搬遷到區(qū)縣， 在轉(zhuǎn)讓土地的時(shí)候， 他發(fā)現(xiàn)賣土地賺的錢比他這3年來辦廠的利

14、潤(rùn)還高。當(dāng)初18萬(wàn)元一畝的工業(yè)用地，現(xiàn)在價(jià)值80多萬(wàn)元一畝。多家中介機(jī)構(gòu)根據(jù)市國(guó)土房管局公布的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)后發(fā)現(xiàn)，今年上半年，工業(yè)用地成交均價(jià)為71.78萬(wàn)元/畝，同比增長(zhǎng)100.37%,環(huán)比增長(zhǎng)93.94%。另外，上半年工業(yè)用地共成交50宗，成交面積 9655.16畝，同比增長(zhǎng) 246.42%,環(huán)比增長(zhǎng)78.07%。中原（重慶）地產(chǎn)公司的一份報(bào)告顯示，自 2007年以來，以半年為單位，重慶工業(yè)地產(chǎn)的成交面積只在金融危機(jī)期間出現(xiàn)過反復(fù)，其他時(shí)候面積都在增加。尤其是今年上半年， 成交面積創(chuàng)新高，超過去年全年的成交面積。渝北區(qū)工業(yè)用地價(jià)格最高分區(qū)來看，上半年成交面積排名前三的區(qū)域是渝北、沙坪壩和南岸。

15、據(jù)中介機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，渝北區(qū)工業(yè)用地成交量最大，共成交3995.58畝，主要集 中在兩路組團(tuán)。沙坪壩區(qū)受西永綜合保稅區(qū)影響， 工業(yè)用地成交量也較大， 共成交了 2437.92 畝。南岸區(qū)工業(yè)用地成交量為 1081.92畝。在價(jià)格方面，從2011年上半年招拍掛工業(yè)用地區(qū)域成交均價(jià)來看，受兩路寸灘保稅港 區(qū)工業(yè)用地價(jià)格較高影響，渝北區(qū)工業(yè)用地價(jià)格最高，達(dá)到了 119.88萬(wàn)元/畝；其次是大渡口區(qū)，為85.69萬(wàn)元/畝；江北區(qū)工業(yè)用地成交價(jià)為43.84萬(wàn)元/畝。保稅港區(qū)用地拉高均價(jià)兩路寸灘保稅港區(qū)工業(yè)用地價(jià)格較高，拉高了整體均價(jià)。中國(guó)指數(shù)研究院西南分院研究副總監(jiān)吳曉桃說，上半年，重慶保稅港區(qū)開發(fā)

16、管理有限公司取得的5宗土地成交均價(jià)達(dá)到了181萬(wàn)元/畝，大大超過了目前的成交均價(jià)。其余區(qū)域工業(yè)用地相對(duì)便宜，約70%勺土地在50萬(wàn)元/畝以下。成交面積猛增主要來自兩大板塊，第一個(gè)板塊是兩江新區(qū)。吳曉桃說，根據(jù)規(guī)劃，未來十年兩江新區(qū)工業(yè)地產(chǎn)的需求將超過1.85億平方米，這意味著這十年內(nèi)重慶每年平均廠房需求面積為近2000萬(wàn)平方米，但是去年主城區(qū)的工業(yè)用地成交面積不到500萬(wàn)平方米。另一個(gè)板塊是西永微電園。吳曉桃說，自惠普、富士康投產(chǎn)，英業(yè)達(dá)、廣達(dá)進(jìn)駐，宏基開始生 產(chǎn)筆記本電腦，眾多的配套廠商進(jìn)入，對(duì)工業(yè)用地需求巨大。重慶市社科院企業(yè)研究所所長(zhǎng)王秀模告訴記者，今年來，東部沿海地區(qū)產(chǎn)業(yè)向中西部地區(qū)轉(zhuǎn)

17、移步伐加快，特別是勞動(dòng)力價(jià)格的提升，逼迫沿海勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)向內(nèi)地發(fā)展，而兩江新區(qū)、西永綜合保稅區(qū)的成立，吸引了大量工業(yè)、物流企業(yè)進(jìn)入。要防投資客“攪局”“工業(yè)地產(chǎn)增長(zhǎng)迅速，要防止投資者放大效應(yīng)，否則工業(yè)地產(chǎn)將產(chǎn)生泡沫?！笨稻S投資公司常務(wù)副總經(jīng)理陳華睿說，從全國(guó)看，商品住宅市場(chǎng)的調(diào)控并沒有松動(dòng)的跡象，在銀行限貸從嚴(yán)的政策下，限購(gòu)政策有進(jìn)一步擴(kuò)大的趨勢(shì)，這讓住宅市場(chǎng)的投資客基本沒有利潤(rùn)空間， 如果這些投資客持有的資金涌進(jìn)工業(yè)地產(chǎn)，勢(shì)必“火上澆油”，讓工業(yè)地產(chǎn)的價(jià)格繼續(xù)大增，這將加大中小企業(yè)擴(kuò)張的成本，不利于其發(fā)展。億房研究中心主任鄭軍華說， 由于住宅地產(chǎn)遇冷，目前不少開發(fā)商將工業(yè)地產(chǎn)看作一個(gè) 突圍

18、口，不僅是西部城市，在全國(guó)已掀起“工業(yè)地產(chǎn)熱”。但值得注意的是，這些開發(fā)商涌入工業(yè)地產(chǎn)，短期生產(chǎn)出過量的廠房，將導(dǎo)致大量工業(yè)地產(chǎn)用地被閑置，形成泡沫。最近，從事服裝生意的溫州商人劉裕，正在廣東洽談收購(gòu)一處廠房。這是一處占地面積約300畝的廠房，連同土地價(jià)值大約在1個(gè)億左右，是一個(gè)香港人在 2000年投資的。由于經(jīng)營(yíng)不善，原投資人決定出售。收購(gòu)?fù)瓿珊?，劉裕打算將廠房出租劉裕說，這些廠房建立較早，周邊配套較為完 善，如再投入一部分資金整理改造，就可以投入使用?！叭绻甙盐盏脺?zhǔn)，投資舊廠房是個(gè)不錯(cuò)的選擇?！逼鋵?shí)，涉足工業(yè)地產(chǎn)，并不是他最近才有的想法。早在去年調(diào)控襲來之時(shí)，劉裕 就已經(jīng)在南方沿海投資

19、 3000多萬(wàn)元收購(gòu)了一個(gè)占地 110多畝的鞋模具工業(yè)園。劉裕透露， 最近他與幾位老鄉(xiāng)還在東莞、佛山等地看中了幾個(gè)工業(yè)廠房?！霸偕郎亍?、“低投入、高回報(bào)”、“新業(yè)務(wù)增長(zhǎng)點(diǎn)”，在地產(chǎn)調(diào)控此起彼伏的今天，圍繞著工業(yè)地產(chǎn)的聲音越來越多，沉寂多時(shí)的工業(yè)地產(chǎn)量?jī)r(jià)齊升，眼見即將成為新的寵兒。不過，開發(fā)商、投資客對(duì)工業(yè)地產(chǎn)的一哄而上，也令業(yè)界不無(wú)擔(dān)心。除了偽工業(yè) 地產(chǎn)，機(jī)會(huì)主義、投機(jī)泡沫相繼開始出現(xiàn)；而從住宅市場(chǎng)轉(zhuǎn)型做工業(yè)地產(chǎn)的投資人心態(tài)難免 過于浮躁。種種跡象表明，工業(yè)地產(chǎn)亟待行業(yè)和政策層面的梳理，以避免重蹈住宅行業(yè)的覆轍。資本轉(zhuǎn)向劉裕并不是特例，在住宅市場(chǎng)被不斷打壓的時(shí)候許多資金開始向工業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)移。劉裕

20、說，像他這樣做實(shí)業(yè)出身的投資客，最初投資工業(yè)地產(chǎn)一般是通過委托代理完成的。隨著經(jīng)驗(yàn)的累積，一些做實(shí)業(yè)的老板發(fā)現(xiàn)囤積工業(yè)地皮掙錢更快，于是“圈子”里的人也越來越多。有現(xiàn)象表明，從去年開始，浙江資金開始重新炒賣工業(yè)園區(qū)的地皮；山西人開始 在重慶兩江新區(qū)投資工業(yè)地產(chǎn)。另外，還有一些溫州人選擇與當(dāng)?shù)卣献?，打造全新的“溫州工業(yè)園”。于是， 涌現(xiàn)了新疆溫州工業(yè)園、湖北十堰溫州汽配工業(yè)園、廈門溫州工業(yè)園等一些帶有溫州標(biāo)簽的 工業(yè)園區(qū)“之前圈子里很多投資住宅的人已經(jīng)放慢了節(jié)奏，開始從普通住宅市場(chǎng)轉(zhuǎn)向高檔 住宅和別墅等非限購(gòu)領(lǐng)域，還有一部分轉(zhuǎn)做工業(yè)地產(chǎn)?！闭憬虝?huì)副會(huì)長(zhǎng)、“浙江投資團(tuán)” 帶頭人陳俊表示。與商

21、品房投資領(lǐng)域相比，工業(yè)地產(chǎn)沒有各種“懲罰性”稅費(fèi)的麻煩，幾乎沒有管制投機(jī)的措施。因此，當(dāng)重拳調(diào)控使住宅市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)開始釋放時(shí)，關(guān)注工業(yè)地產(chǎn)的不僅僅是熱衷固定資產(chǎn)投資的溫州資本，更多的人涌向了這一避風(fēng)港。工業(yè)地塊出讓首超住宅中國(guó)土地學(xué)會(huì)土地經(jīng)濟(jì)分會(huì)秘書長(zhǎng)周建春坦言：“可能下一個(gè)熱點(diǎn)就是工業(yè)地工業(yè)地產(chǎn)升溫，最直接的體現(xiàn)就是工業(yè)土地的價(jià)格。一位業(yè)內(nèi)資深人士說，這一年間,全國(guó)工業(yè)用地的平均價(jià)格漲了差不多一倍。數(shù)據(jù)顯示，截至今年 7月26日，全國(guó)土地市場(chǎng)公開出讓 14496塊土地，工業(yè)用地為 7521塊，占用土地面積為 3.51億平方米，占全國(guó)土地供應(yīng)面積的 52.1%。這是近年來工業(yè) 用地首次超過住宅用地的土地面積。上海工業(yè)用地市場(chǎng)獨(dú)樹一幟， 成為土地市場(chǎng)較為