1、第8講房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與房價問題研究 蔡玉平要點我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r高房價的根源及其危害房地產(chǎn)業(yè)及價格的走勢中國房地產(chǎn)業(yè)出路何在 一、我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r規(guī)律歷程成績動因問題 （一）房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展一般規(guī)律工業(yè)化城市化是發(fā)展基礎(chǔ)具有典型階段性發(fā)展規(guī)律投資大、價值大、周期性價格和數(shù)量錯位發(fā)展規(guī)律具有很強(qiáng)的投資投機(jī)潛力政府嚴(yán)格監(jiān)管和調(diào)控輕稅費政府大力支持房地產(chǎn)價格與銷售量錯位發(fā)展規(guī)律從大多數(shù)市場經(jīng)濟(jì)國家房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷史看，在其工業(yè)化和城市化的中早期，呈現(xiàn)出房地產(chǎn)開發(fā)面積快速發(fā)展而房地產(chǎn)價格穩(wěn)定上升的趨勢。當(dāng)工業(yè)化和城市化完成后，呈現(xiàn)出相反的趨勢，房地產(chǎn)價格快速上升而房地產(chǎn)建設(shè)面積增長較慢。 （二）我國房地

2、產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷程第一階段：理論突破與試點起步階段(1978至1991年) 第二階段：非理性炒作與調(diào)整推進(jìn)階段(1992至2002年) 第三階段：爆炸性發(fā)展高度泡沫化階段 (2003至2013年) 第四階段：進(jìn)入調(diào)整階段 (2014年后)（三）我國房地產(chǎn)發(fā)展成績巨大推動經(jīng)濟(jì)快速增長適應(yīng)并助推城市化人均住房面積增加居住條件極大改善2014年達(dá)35平方米人均住房面積顯著增加 各國人均住房面積2014年中國人均達(dá)到35平米（四）快速發(fā)展的動因住房制度改革人口快速城市化政府推動經(jīng)濟(jì)增長的需要收入增長和人口出生高峰持續(xù)鼓勵房產(chǎn)投資銀行信貸助推 （五）存在問題價格暴漲、泡沫嚴(yán)重、潛藏巨大危機(jī)發(fā)展目標(biāo)偏差發(fā)展嚴(yán)重

3、混亂偏離人居環(huán)境偏離綠色環(huán)保背離發(fā)展規(guī)律 二、房價暴漲十年 后果嚴(yán)重房地產(chǎn)價格上漲過快房價太高泡沫嚴(yán)重房價太高嚴(yán)重危害原因何在？ （一）房地產(chǎn)價格上漲過快 2001年，全年全國城鎮(zhèn)居民人均可支配收入6860元；2013年為26955元。是2001年的3.93倍。2001年北京（朝陽區(qū)）房價4000元/米2 ；2013年為43000元/米2 。是2001年的10倍。2001年，鄭州房價1996/米2 ；2013年為10000元/米2 國內(nèi)房價在2012 年上漲10.9%的基礎(chǔ)上，2013年又上漲了26.6%，房價已持續(xù)上漲20多個月。（易憲容金融與經(jīng)濟(jì)2014.3）（二）房價太高、泡沫嚴(yán)重房價收

4、入比房價成本比空置率租售比（三）房價太高的危害抬高了農(nóng)民進(jìn)程門檻，阻礙城市化進(jìn)程導(dǎo)致城市無房戶增加，不利于社會穩(wěn)定吞噬居民家庭財富，降低居民消費水平阻礙居民消費提高，削弱經(jīng)濟(jì)增長動力對實體經(jīng)濟(jì)有擠出效應(yīng)，延緩經(jīng)濟(jì)發(fā)展造成社會財富集中，拉大收入分配差距 （四）房地產(chǎn)價格上漲原因 五花八門的觀點土地稀缺？城市化快速推進(jìn)住房建設(shè)欠賬？建筑成本推動？開發(fā)商暴利？銀行信貸推動？充裕的流動性通貨膨脹心理預(yù)期？缺乏投資渠道丈母娘推高房價自有住房偏好全民炒房地方政府推動房地產(chǎn)政策失當(dāng)腐敗推高房價 主要原因分析全民炒房瘋狂地方政府推動調(diào)控政策失當(dāng)腐敗推高房價三、房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入調(diào)整期房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入調(diào)整期地方政府救市中

5、央政府救市房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)企穩(wěn)跡象房地產(chǎn)業(yè)調(diào)整的原因2015年房價走勢（一）房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入調(diào)整期鄂爾多斯、神木、溫州等地的房地產(chǎn)危機(jī)為中國房地產(chǎn)業(yè)敲響了警鐘。2013年底，中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展出現(xiàn)了頹勢。商品房銷售量增長趨緩，價格漲勢減弱。2014年2月，杭州、常州等率先拉開樓市下滑的序幕，3、4月份出現(xiàn)華東區(qū)域的塊狀分布。房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入調(diào)整期2014年6月，全國70個大中城市新建住宅價格環(huán)比下降的達(dá)到55個，標(biāo)志著房價全面下降局面出現(xiàn)。2014年9月，全國70個大中城市新建住宅價格同比下降的達(dá)到58個，標(biāo)志著房價跌到去年同期水平。房價降幅擴(kuò)大，降勢兇猛。 2014年5月份已經(jīng)形成全面下降態(tài)勢中原地產(chǎn)研究中

6、心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，“五一”期間54個城市合計住宅簽約套數(shù)為9887套，同比2013年同期14642套下降了32.5%。其中，一二線城市下降幅度最大，一線城市三天合計簽約1046套，同比下降40%。 環(huán)比同比時間下降持平上漲下降持平上漲2015.448個4個18個69個01個2015.350個8個12個70個002015.266個2個2個69個1個02014.1266個3個1個68個02個2014.1167個3個068個02個2014.1069個1個067個03個2014.969個1個058個2個10個2014.868個1個1個19個3個48個2014.764個4個2個3個2個65個2014.65

7、5個7個8個1個069個2014.535個20個15個1個069個2014.48個18個44個1個069個2014.34個10個56個1個069個2014.24個9個57個1個069個2014年2月-2015年4月70個大中城市住宅銷售價格變動情況(新建商品住宅（不含保障性住房）價格變動情況)（二）地方政府救市一馬當(dāng)先日前，銅陵市政府在住房公積金貸款、外地居民落戶、契稅補(bǔ)貼等方面配套制定了一系列利好政策，展開全面救市。這也成為繼杭州、天津、江蘇、南寧等地開展救市后，高調(diào)宣布對房產(chǎn)市場進(jìn)行“全面營救”的又一地方政府。業(yè)內(nèi)人士更是解讀為，“掀起了地方政府救市的新高潮?！?（2014年05月06日人

8、民網(wǎng)-財經(jīng)頻道） 杭州實施樓市“限降令”根據(jù)杭州市相關(guān)政府部門的規(guī)定，從今天開始，如果商品房實際成交價低于備案價格超過15%，那么將通過技術(shù)手段限制網(wǎng)簽。事實上，在過去的一周，杭州不少降價樓盤的開發(fā)商被房管部門請去約談，并被告知房管部門和物價部門將推出降價備案制度。2014/05/23浙江在線截至2014年8月2日，已經(jīng)有31個城市在限購方面有不同程度的松動，占所有46個限購城市比例超過60%。 2014年9月70個大中城市房價，新房價格環(huán)比下降的城市繼續(xù)大幅增至69個，同比下降的達(dá)到58個。其中北上廣深悉數(shù)下跌，平均跌幅達(dá)0.93%。按照一二三線城市分類，跌幅分別為1.2%、1.0%和0.9

9、%。地方政府無力回天 （三）中央政府救市雷霆萬鈞“9.30”房地產(chǎn)新政“3.30”房地產(chǎn)新政降準(zhǔn)降息政策 1.“9.30”樓市新政9月30日下午，央行和銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知。二套房可按首套房標(biāo)準(zhǔn)貸款三套以上房銀行也可以發(fā)放貸款要求“積極支持有市場前景的在建、續(xù)建項目的合理融資需求”“鼓勵銀行通過發(fā)行MBS等籌集資金以增加貸款投放”2.“3.30”救市政策出臺2015年3月30日下午4點58分，中國人民銀行、住建部、銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布關(guān)于個人住房貸款政策有關(guān)問題的通知，將二套房最低首付比例調(diào)整為不低于40%。之前，誰也沒想到政府會用如此大的力度刺激樓市。僅僅10分鐘之后

10、，財政部和國家稅務(wù)總局又聯(lián)合發(fā)布消息，稱從3月31日起，個人住房轉(zhuǎn)讓免征營業(yè)稅的期限由購房超過5年（含5年）下調(diào)為超過2年（含2年）?！靶抡绷Χ却?“強(qiáng)心劑”效果顯3月30日的這項政策力度，遠(yuǎn)超市場預(yù)期，對已經(jīng)顯現(xiàn)疲態(tài)一年多的樓市而言，是一劑強(qiáng)心針。新政頒布當(dāng)晚，不僅房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)延長營業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)高管們也點燈夜戰(zhàn)，積極應(yīng)對。次日，地產(chǎn)股亦全線飄紅。部分直接受益的新房產(chǎn)項目售樓處被購房人擠爆，二手房市場上部分業(yè)主甚至開始提價?！靶抡绷Χ却?“強(qiáng)心劑”效果顯3月30日的這項政策力度，遠(yuǎn)超市場預(yù)期，對已經(jīng)顯現(xiàn)疲態(tài)一年多的樓市而言，是一劑強(qiáng)心針。新政頒布當(dāng)晚，不僅房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)延長營業(yè)，房

11、地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)高管們也點燈夜戰(zhàn)，積極應(yīng)對。次日，地產(chǎn)股亦全線飄紅。部分直接受益的新房產(chǎn)項目售樓處被購房人擠爆，二手房市場上部分業(yè)主甚至開始提價。3.多管齊下 刺激政策批量出臺“3.27”土地供應(yīng)政策。 國土資源部和住建部聯(lián)合下發(fā)關(guān)于優(yōu)化2015 年住房及用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知“4.20”降準(zhǔn)“5.11”降息（四）本輪房地產(chǎn)大調(diào)整原因分析供給嚴(yán)重過剩房價泡沫太大投機(jī)投資降溫銀行信貸收緊經(jīng)濟(jì)形勢下行反腐敗風(fēng)聲緊（五）近期房地產(chǎn)業(yè)何去何從樓市回暖跡象顯現(xiàn)房價仍將全面下行全國房價不會崩盤樓市分化開始明顯 四、中遠(yuǎn)期房價走向如何？要看推動房價上漲因素和推動房價下降因素的對比變化！ （

12、一）推動房價上漲因素中國經(jīng)濟(jì)仍高速增長 城鎮(zhèn)化仍處高增長期家庭結(jié)構(gòu)逐步小型化住房投資投機(jī)仍存在土地供給機(jī)制難大變政府蠢蠢欲動保樓價開發(fā)商開工新房和買地大減。 （二）打壓房價下降的因素開發(fā)量過大住房質(zhì)量差房價泡沫大過度擁擠小區(qū)環(huán)境差進(jìn)城市農(nóng)民購買力弱反腐敗影響不可小視房地產(chǎn)稅收漸行漸近人口結(jié)構(gòu)發(fā)展大變化 （三）政府的態(tài)度和做法是關(guān)鍵中國政府具有十分強(qiáng)大的能力，我國房地產(chǎn)價格未來走向，在很大程度上取決于政府的態(tài)度和政策。繼續(xù)用經(jīng)濟(jì)增長綁架房地產(chǎn)政策，一味的保房價，以房地產(chǎn)業(yè)畸形發(fā)展支撐經(jīng)濟(jì)增長？從長計議，容忍房價適度回調(diào)，使房地產(chǎn)業(yè)調(diào)整到位，經(jīng)過2-3年穩(wěn)定，然后房地產(chǎn)業(yè)仍將有一個較好的發(fā)展時期？

13、警告：一定要吸取日本教訓(xùn)，避免重蹈日本房地產(chǎn)泡沫破滅覆轍。 （四）中國房地產(chǎn)業(yè)的根本出路端正產(chǎn)業(yè)功能：唯一功能就是居住。明確調(diào)控目標(biāo)：居者有其室近期努力重點：降房價、抑投機(jī)建立抑投機(jī)穩(wěn)房價長效制度多方努力，共同建房加強(qiáng)房地產(chǎn)環(huán)境質(zhì)量管理1.端正產(chǎn)業(yè)功能：唯一功能就是居住房地產(chǎn)業(yè)是高價值商品，其所用土地是稀缺資源，因此，該產(chǎn)業(yè)的功能只能是解決居住問題。在城市化快速推進(jìn)時期，房地產(chǎn)業(yè)大發(fā)展成為支柱產(chǎn)業(yè)、為政府帶來巨大財政收入，這些都是派生功能。至于什么投資增值功能，是許多國家都限制的。2. 明確調(diào)控目標(biāo)：居者有其室房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，根本上由市場調(diào)節(jié)，由于存在市場失靈，也需政府宏觀調(diào)控。宏觀調(diào)控根本目標(biāo)

14、是實現(xiàn)“居者有其室”，尤其是幫助低收入者實現(xiàn)住房。穩(wěn)定房地產(chǎn)市場、穩(wěn)房價是從屬性的調(diào)控目標(biāo)。至于不動產(chǎn)登記、房地產(chǎn)稅收等則是制度建設(shè)，與宏觀調(diào)控?zé)o關(guān)3. 近期努力重點：降房價 抑投機(jī)各種稅費加土地價格已經(jīng)占到房價的50-60%，大幅度降低稅費，乃是降低房價的根本措施。采取果斷措施，消除房地產(chǎn)投資投機(jī)問題。徹底消除賣地財政問題政府從農(nóng)民那里地價賣地，然后高價賣地，而且變著法兒抬高地價，這本身就是強(qiáng)盜邏輯，嚴(yán)重破壞市場經(jīng)濟(jì)規(guī)則，嚴(yán)重侵犯農(nóng)民利益。必須廢除賣地財政。方法其實很簡單：只須中央立法規(guī)定，土地收入歸農(nóng)民所有，政府只收取一定比例的手續(xù)費。4. 建立穩(wěn)房價、抑投資長效機(jī)制對居民住房實施三稅（房地產(chǎn)保有稅、房地產(chǎn)增值稅、遺產(chǎn)稅）一補(bǔ)制度（住房補(bǔ)貼政策）。房產(chǎn)保有稅按住房套數(shù)征收，見房即征，居民擁有幾套房就征