1、深圳華強(qiáng)北商業(yè)地產(chǎn)籌劃案 TOC o 1-5 h z 第一篇市場調(diào)查報(bào)告p61.1總體市場態(tài)勢(shì)p71.2華強(qiáng)北區(qū)域市場總特性p121.3重點(diǎn)競爭物業(yè)分析p151.4客戶群體及內(nèi)外銷市場分析p20第二篇 項(xiàng)目的住宅和公寓分析p222.1項(xiàng)目概況p232.2項(xiàng)目的SWOT分析p242.3項(xiàng)目的物業(yè)定位及目的客戶群分析p252.4銷售賣點(diǎn)組織p262.5項(xiàng)目的綜合評(píng)價(jià)及總體發(fā)展戰(zhàn)略p26第三篇商業(yè)部分分析p273.1地塊的商業(yè)價(jià)值分析p283.2項(xiàng)目的SWOT分析p28 3.3商業(yè)的定位分析及商業(yè)的業(yè)態(tài)劃分建議（附：商場鋪位劃分圖） 29p34p343.4商業(yè)物業(yè)管理-p34p343.5銷售賣點(diǎn)的組

2、織3.6商場的綜合評(píng)價(jià)及總體評(píng)價(jià)p34 TOC o 1-5 h z 第四篇銷售方案p354.1總體銷售方略p364.2銷售時(shí)機(jī)及銷售的階段安排p364.3現(xiàn)場包裝及形象包裝p384.4銷售渠道選擇與設(shè)計(jì)p474.5廣告方略與銷售方案及預(yù)算p494.6現(xiàn)場包裝及預(yù)算p53第五篇價(jià)格方略p555.1塔樓部分p565.1.1價(jià)目表制定的原則p565.1.2項(xiàng)目的實(shí)收均價(jià)與銷售速度p565.1.3折扣率的闡明p585.1.4各銷售階段折扣率p585.2商業(yè)部分p595.2.1市場售價(jià)比較法p595.2.2市場租金比較法（投資回報(bào)法）p61第六篇銷售實(shí)行p65第七篇銷售準(zhǔn)備工作細(xì)節(jié)p67第八篇附件p75

3、1、物業(yè)發(fā)展建議p768.1.1架空層（含會(huì)所）功能設(shè)立p768.1.2公用部分的裝修原則建議p778.2商場部分p778.2.1裝修原則建議p778.2.2商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理建議p782、價(jià)格擬定的參照數(shù)據(jù)附頁8.3競爭物業(yè)調(diào)查表（住宅物業(yè)數(shù)據(jù)表1-8）8.4與競爭物業(yè)比較打分表（都會(huì)100商住比較表）8.5商業(yè)裙樓各層的平面劃分圖（1-4層）第一篇市場調(diào)查報(bào)告1.1總體市場態(tài)勢(shì)1.1.1總體市場態(tài)勢(shì)1）住宅部分上半年深圳市共銷售商品房233.42萬平方米，同比增長15.4%。其中住宅銷售面積217.40萬 平方米，同比增長17.3%，占總銷售面積的93%以上。闡明在商品房的銷售中，住宅所占的

4、比 重越來越重。2）商業(yè)部分上半年全市商業(yè)用地出讓面積為10.75萬平方米，同比減少74.6%。特區(qū)內(nèi)重要分布在福田區(qū) 和羅湖區(qū)，其中福田區(qū)出讓面積為6.08萬平方米，占出讓面積的57%。闡明隨著都市中心的西 移，福田的商業(yè)核心地位正在形成1季度末商服施工面積為165.08萬平方米，同比增長了 20.3%。特別是東門的舊城改造，使區(qū) 域內(nèi)商服的可售面積空前增長，區(qū)域內(nèi)競爭愈演愈烈。東門的商業(yè)物業(yè)銷售嚴(yán)重不暢已是不爭的 事實(shí)。3）辦公樓市場上半年全市辦公樓用地出讓面積為3.81萬平方米，比去年同期減少了 79.2%。其中福田區(qū)出讓 面積僅為0.3萬平方米，占總量的8%。但上半年辦公樓（含非商品房

5、）批準(zhǔn)報(bào)建面積44.00萬 平方米。雖然在明后兩年內(nèi)辦公樓的市場供應(yīng)量得到了有效的控制，但短期內(nèi)辦公樓的供應(yīng)量仍然呈現(xiàn)上 升的趨勢(shì)。4）公房上市7月公房上市已進(jìn)入實(shí)質(zhì)運(yùn)轉(zhuǎn)狀況，雖然從目前來看真正進(jìn)入二手買賣市場的比重很少，但其對(duì) 市場的影響已非常明顯：一般商品住宅的價(jià)格和銷售速度不可避免受到?jīng)_擊，而由此也許導(dǎo)致?lián)Q 樓欲望高漲，豪宅消費(fèi)群擴(kuò)大。5）個(gè)盤時(shí)代 深圳房地產(chǎn)市場正進(jìn)入個(gè)盤時(shí)代，為了從劇烈的競爭中突圍，每個(gè)樓盤都力求在建筑本體（含戶 型及建筑風(fēng)格等）和營造社區(qū)文化方面塑造自身特色、把握特定消費(fèi)群體。善于迎合和把握目的 客戶的需求、展示賣點(diǎn)的個(gè)盤跳出大市混戰(zhàn)氛圍而盡快兌現(xiàn)市場價(jià)值。1.1.

6、2近期市場熱點(diǎn)今年的熱點(diǎn)區(qū)域仍然與市政建設(shè)的進(jìn)展、都市中心的轉(zhuǎn)移和消費(fèi)習(xí)慣的變化密切有關(guān)。1）中心、區(qū)隨著中心區(qū)六大市政工程的全面動(dòng)工，中心區(qū)已成為市民關(guān)注的焦點(diǎn)。中海華庭作為中心區(qū)第一 種入伙的住宅項(xiàng)目，銷售達(dá)到8成以上；和記黃埔第二期的推出，更是重演了8年此前排隊(duì)搶 樓的情景，僅15天就實(shí)現(xiàn)了推出量8成的銷售佳績。去年市政府投資重要用于環(huán)境和基本工程，今年投資重點(diǎn)重要是地鐵與中心區(qū)具體工程，如：市 民廣場、青少年文化宮等。年內(nèi)中心區(qū)住宅項(xiàng)目及地鐵沿線項(xiàng)目將繼續(xù)倍受關(guān)注。年內(nèi)估計(jì)中心區(qū)推出的項(xiàng)目不多，只有國際商會(huì)大廈（寫字樓）推出，但其一級(jí)輻射區(qū)，如：景 田片區(qū)供應(yīng)量巨大。2）香蜜湖片區(qū)與9

7、9年相比，香蜜湖片區(qū)市場供應(yīng)量大大增長，嘉園、翠海花園、楓丹雅苑、東海二期及萬科 溫馨家園等項(xiàng)目相繼推出。這些樓盤大多具有質(zhì)素較高、開發(fā)商實(shí)力較強(qiáng)的特點(diǎn)，加之香蜜湖片 區(qū)良好的居住環(huán)境和區(qū)位優(yōu)勢(shì)，吸引了許多對(duì)環(huán)境質(zhì)素規(guī)定較高的換房一族。從總體銷售狀況來 看，樓盤的銷售率有較大幅度的提高。3）龍華物業(yè)去年年中萬科、中海同步推出關(guān)外大型精品社區(qū)四季花城、怡翠山莊，使關(guān)外物業(yè)平添檔次，同 步也拓展了購買客戶的構(gòu)成群體。梅林拓關(guān)，龍華新區(qū)定位為中心區(qū)的生活配套區(qū)，地鐵4號(hào)線也將通過龍華，必將給龍華物業(yè) 帶來巨大的利好。7月8日物業(yè)集團(tuán)在關(guān)外最大的項(xiàng)目一風(fēng)和日麗正式推出，銷售狀況良好，闡 明龍華已開始受

8、到市場的關(guān)注。4）地鐵沿線前兩年，雖然深圳人對(duì)地鐵概念還較為模糊，但地鐵物業(yè)仍然帶來了高的附加值。今年隨著地鐵 工程的進(jìn)展，其物業(yè)的附加值將會(huì)進(jìn)一步提高，商家也紛紛搶占，如：新一佳進(jìn)駐彩福商城、好 百年入駐彩虹新都的裙樓等。5）東部題材年內(nèi)東部迅速干道即將開通，大梅沙二期工程已經(jīng)動(dòng)工，都會(huì)給東部以休閑、度假為主題的物業(yè) 帶來機(jī)遇，如：中信開發(fā)的海天一色”發(fā)明了沙頭角物業(yè)價(jià)值的新高。6）環(huán)境和質(zhì)素較好的大戶型住宅年內(nèi)由金地開發(fā)的金海灣花園的熱銷拉開了大戶型旺銷的序幕，相繼推出的華僑城錦繡花園、香 蜜湖片區(qū)的東海二期，短期內(nèi)均獲得了良好的銷售業(yè)績。7）主題商城老式的商業(yè)形式正經(jīng)歷大的轉(zhuǎn)變。主題商城愈演愈烈，南