1、工程項目生命期與建設程序本章主要內容：工程項目本建設程序的理解；政府投資項目前期工作階段、項目實施準備階段和建設項目實施階竣工驗收、后評價階段的主要內容及建設程序；社會資金投資的項目各個階段的主要程序、內容和注意事項。本章重難點：政府投資項目和社會投資項目建設程序、階段、主要涉及到的部門及內容。2.1工程項目生命周期概述 開發(fā)管理（DM）、代表業(yè)主利益的項目管理（OPM）通常是在項目不同階段進行。 工程項目全壽命周期管理模式將3個相互獨立的管理過程DM、OPM和FM通過集成化和統(tǒng)一化形成一個新的管理系統(tǒng)。 集成化主要是指在管理理念、管理思想、管理目標、管理組織、管理方法和管理手段等方面的有機集

2、成。1項目生命期 為了順利完成項目，項目管理班子通常要把每一個項目劃分成若干個項目階段，以便進行更好地控制。項目的不同階段大多是按順序完成的，但在某些情況下也會以交疊的方式出現(xiàn)。項目階段劃分的數(shù)量和必要性以及每個階段所需的管理方法，取決于項目的規(guī)模、復雜程度和潛在影響。把項目劃分為合理的幾個階段進行決策控制有助于項目成功實施，這些項目階段總稱為項目生命期，如圖2-1所示。2.1.1工程建設項目全壽命周期 2工程建設項目全壽命周期 我國工程建設項目的生命期包括項目的決策階段、實施階段和使用階段，如圖2-2所示。國際標準化組織建設工程項目生命周期劃分為建造階段、使用階段和廢除階段，其中建造階段又進

3、一步細分為準備、設計和施工三個子階段，如圖2-3所示。建設工程項目的全壽命周期包括前期決策階段、設計階段、實施階段和試運行及竣工驗收階段。（1）決策階段 本階段的主要目標是通過投資機會的選擇、可行性研究（Feasi- bility Study）、項目評估和業(yè)主決策，對項目投資的必要性、可能性，以及為什么要投資、何時投資、如何實施等重大問題，進行科學論證和多方案比較。本階段雖然投入少，但對項目效益影響大，前期決策的失誤往往會導致重大的損失。為保證項目決策的科學性、客觀性，可行性研究和項目評估工作應委托高水平的咨詢公司獨立進行，可行性研究和項目評估應由不同的咨詢公司來完成。該階段的工作重點是對項目

4、投資建設的必要性和可行性進行分析論證，并做出科學決策。（2）設計階段 本階段的主要工作包括：項目設計、項目計劃的制定和項目征地及建設條件的準備、項目招標及承包商的選定、簽訂項目承包合同。本階段是戰(zhàn)略決策的具體化，它在很大程度上決定了項目實施的成敗及能否高效率地達到預期目標。（3）實施階段 本階段的主要任務是將“藍圖”變成項目實體，實現(xiàn)投資決策意圖。在這一階段，通過施工，在規(guī)定的工期、質量、費用范圍內，按設計要求高效率地實現(xiàn)項目目標。本階段在項目周期中工作量最大，投人的人力、物力和財力最多，項目管理的難度也最大。（4）試運行及竣工驗收階段 本階段應完成項目的竣工驗收、聯(lián)動試車、試生產。項目試生產

5、正常并經業(yè)主認可后，項目進入投產運用階段。2.1.2PLMT模式的特點1整體性 PLMT模式下由項目主任負責，從決策階段開始就充分考慮建設工程項目的整個壽命周期，從全局出發(fā)，圍繞項目的整體目標進行管理和控制。2共享性 該模式的共享性體現(xiàn)為各參與方信息的共享。信息的共享是指以信息集成為基礎，利用計算機網絡等輔助工具通過信息一體化平臺實現(xiàn)不同管理過程之間的信息傳遞和數(shù)據(jù)共享。3協(xié)調性 該模式的協(xié)調性是指各參與方和管理過程的一體化。實現(xiàn)不同階段不同參與方的管理人員服務于一體，方便協(xié)調和溝通，達到及時動態(tài)調整和控制的效果。4并行性 傳統(tǒng)項目管理模式為串行，前一階段的工作未完，后一階段的工作就無法展開。

6、而該模式的管理過程是并行的，在決策、設計階段考慮實施、試運行階段的需求，減少真正的實施（試運行）階段對設計階段（實施階段）的更改反饋。2.1.3PLMT模式的內涵 工程建設項目全壽命周期一體化管理模式是指從各主要實施方中分別選出一至兩名專家（或負責人）與IPMT一起組成全壽命周期一體化項目管理組，在項目的策劃、設計、施工過程中充分考慮試運行的情況，將全壽命周期中各主要參與方、各管理內容、各環(huán)節(jié)有機結合起來，實現(xiàn)組織、資源、目標、責任、利益等一體化，實現(xiàn)相關參與方之間的有效溝通和信息共享，向發(fā)包方和其他受益者提供價值最大化的項目產品。 全壽命周期一體化項目管理組是PLMT模式的實現(xiàn)機構，是組織、

7、控制和協(xié)調的核心，確保各參與者之間順利進行信息交換和協(xié)調，保障項目目標的實現(xiàn)。在該團隊中，各參與方的負責人可以直接與相關的參與方進行公開的交流和協(xié)商，共同討論項目相關部分的執(zhí)行方案。一體化主要表現(xiàn)在三個方面：第一，發(fā)包方和項目管理方的一體化；第二，設計方、供應方、施工方等所有實施方的一體化；第三，項目所有參與方、所有過程、所有管理內容的一體化。其中，項目管理方處于承上啟下的位，對上與發(fā)包方組成IPMT，對下可與各實施方形成長期的合作伙伴關系，以項目伙伴理念和項目協(xié)作理念來處理和解決問題。該模式示意圖如2-4所示。PLMT的核心在于項目的整體優(yōu)化控制和集成化管理，強調項目利益高于一切，他著眼于建

8、設工程項目全局，從實現(xiàn)項目管理的高效化、參與方的一體化出發(fā)，強調全壽命周期中組織、過程、目標、責任體系的連續(xù)性和一致性，構建一種柔性化的項目管理機制，使參與各方在共同目標下彼此認同、相互理解，有效溝通、相互配合形成一個和諧的超越傳統(tǒng)組織邊界的項目團隊;通過建立信息一體化平臺和各過程合理銜接，實現(xiàn)信息和重要資源的共享。他體現(xiàn)了資源的優(yōu)化配置，遵循了項目實施的客觀規(guī)律，符合投資主體對項目管理的新需求，將成為國內外大型復雜項目建設管理的一種先進模式。2.2工程項目建設程序 工程項目建設程序是指工程項目從策劃、選擇、評估、決策、設計、施工到竣工驗收、交付使用和投入生產的整個建設過程中，各項工作必須遵循

9、的先后工作次序,是遵循工程項目生命周期運行規(guī)律建立的管理程序。 工程項目建設程序是工程建設過程客觀規(guī)律的反映，是工程項目科學決策和順利進行的重要保證。世界上各個國家和國際組織在工程項目建設上都制訂了相應的程序，雖然可能存在著某些差異，但是按照工程建設項目發(fā)展的內在規(guī)律，投資建設一個工程項目都要經過投資決策和建設實施兩個發(fā)展時期。這兩個發(fā)展時期又可分為若干個階段，它們之間存在著嚴格的先后程序，可以進行合理的交叉，但不能任意顛倒。不管是政府投資項目還是企業(yè)投資項目，不管是國內的項目還是國外的項目，他們都在推行或者是自覺執(zhí)行項目基本建設程序。我國在1951年3月由中財委頒布了基本建設工作程序暫行辦法

10、，規(guī)定所有建設項目都必須按照基本建設程序管理規(guī)定進行。此后，隨著項目管理實踐經驗的積累，我國項目建設程序管理制度得到了不斷發(fā)展和完善。到目前，總體上包括三個階段的管理制度： 一是項目前期工作階段。項目單位需要組織編制項目建議書、進行可行性研究、開展勘察設計和施工前期準備等工作。政府主管部門依法對項目基本建設程序執(zhí)行情況進行審查。其中：對政府投資項目，主要進行項目建議書審批批復、可研審批批復、初步設計及概算審批批復、項目選址及規(guī)劃許可、項目用地預審及批準、項目環(huán)境影響評價審批、項目節(jié)能評估和審查、施工許可證或者開工報告批復等；對企業(yè)投資項目，主要進行項目核準（或備案）審查、項目資金申請報告審查、

11、項目選址及規(guī)劃許可、項目用地預審及批準、環(huán)境影響評價審批、項目節(jié)能評估和審查、施工許可或者開工報告批復等。二是項目建設實施階段。項目單位要按照項目前期審核批復內容及要求，依法組織項目建設實施，并加強工程質量和安全管理。政府主管部門加強項目建設實施全過程監(jiān)管，大力推行項目管理“四制”：項目法人責任制、招標投標制、工程監(jiān)理制、合同管理制等。 三是項目竣工投產階段。項目單位依法組織項目竣工驗收并加強項目運營管理。政府主管部門進行項目竣工驗收備案管理、積極推行政府投資項目后評價制度。 按照現(xiàn)行的項目基本建設程序管理規(guī)定，項目基本建設程序管理可分為兩類：一類是政府投資項目的基本建設程序管理（審批制）；一

12、類是企事業(yè)單位投資項目的基本建設程序管理（核準制、備案制）。兩類項目基本建設程序基本一致，但政府主管部門管理的重點和具體要求有所區(qū)別。所以項目基本建設程序管理，第一步就是要分清項目是政府投資項目還是企事業(yè)單位投資項目。 屬于政府投資的項目包括：使用政府性資金直接投資或資本金注入的項目；使用政府性資金進行投資補助或貼息的項目，并且補助或貼息資金占總投資的比例超過50%的項目。 除去政府投資的項目就是社會資金投資的項目。需要注意的是：企事業(yè)單位投資的項目也可申請政府性資金，只不過政府性資金安排方式必須是投資補助或貼息，并且資金額度不在政府投資項目規(guī)定范圍之內。2.3政府資金投資的項目建設程序 工程

13、項目建設項目基本程序的主要分為前期工作階段、項目實施準備階段和建設項目實施階竣工驗收、后評價階段。2.2.1前期工作階段 （1）項目建議書階段。項目建議書是要求建設某一具體項目的建議文件，是基本建設程序中最初階段的工作，是投資決策前對擬建的輪廓設想，項目建議書的主要作用是為了推薦一個擬進行功能建設項目的初步說明，論述建設的必要性、條件的可行性和獲利的可能性，以確定是否進行下一步工作。項目建議書的內容一般應包括以下幾個方面:1）建設項目提出的必要性和依據(jù)；2）產品方案、擬建規(guī)模和建設地點的初步設想；3）資源情況、建設條件、協(xié)作關系等的初步分析；4）投資估算和資金籌措設想； 5）經濟效益和社會效益

14、的估計。 項目單位遞交項目建議書及相關文件資料向發(fā)展改革部門申請立項批復。各級發(fā)展改革部門按權限審查，對符合要求的做出立項？批復。需要注意的是：根據(jù)項目的不同特點和實際情況，項目審批部門可以簡化項目立項批復程序，對項目建議書和可行性研究報告進行合并審批。（2）可行性研究階段。 項目建議書批準后，應當編制可行性研究報告。項目可行性研究報告應由取得相應資質的工程咨詢機構編制?？尚行匝芯繄蟾鎽攲椖吭诩夹g和經濟上是否必要、合理、可行以及社會效益、節(jié)能和資源綜合利用、生態(tài)環(huán)境影響等進行全面分析論證，落實各項建設和運行保障條件，按有關規(guī)定取得相關單位的許可、承諾、證明或者評估意見。按規(guī)定應組建項目法人

15、的，應當附法人組建方案。 項目單位遞交項目可行性研究報告及相關文件資料向發(fā)展改革部門申請批復。報批可行性研究報告時，須提供以下文件：項目建議書批準文件、經批準的環(huán)境影響評估報告、國土資源和規(guī)劃部門出具的意見、資金證明（銀行貸款承諾）及規(guī)定應提交的其他文件?？尚行匝芯繄蟾娼浥鷾屎螅坏秒S意修改和變更。如果在建設規(guī)模、產品方案、建設地點、主要協(xié)作關系等方面確需變動以及突破控制數(shù)時，應經原批準機關同意。經批準的可研報告是確定建設項目進行初步設計的依據(jù)。項目立項基本程序如圖2-5所示 圖2-5項目立項程序圖（3）前期階段其他程序要素 1）環(huán)境影響評價報告。在編寫項目建議書后，項目單位委托相關單位寫環(huán)評

16、報告書，按照中華人民共和國環(huán)境影響評價法、建設項目環(huán)境保護管理條例等向環(huán)保部門申請批準手續(xù)。 2）用地規(guī)劃許可證。項目單位繳納基礎設施配套費，按照中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法、國務院辦公廳關于加強和改進城鄉(xiāng)規(guī)劃工作的通知，向規(guī)劃部門申請辦理用地規(guī)劃許可證。3）辦理供地手續(xù)。根據(jù)國土資源部令第27號建設項目用地預審管理辦法，需人民政府或有批準權的人民政府發(fā)展和改革等部門審批的建設項目，項目用地預審手續(xù)由該人民政府的國土資源管理部門受理。同時，建設項目還應依法取得國有土地使用證書（或國有土地劃撥決定書或有權機關批準的建設用地批準文件）。 4）水土保持方案審批。委托有資質的公司做出水土保持方案，并由水利

17、部門召集相關專家進行方案評審，提出各種意見后進行修改并上報等批復。（4）初步設計階段 可行性研究報告經批準后，項目單位應當選擇具有相應資質的設計單位，依照批準的可行性研究報告進行初步設計。 初步設計應明確各單項工程或者單位工程的建設內容、建設規(guī)模、建設標準、設計概算、用地規(guī)模、主要材料、設備規(guī)格和技術參數(shù)等，并達到國家規(guī)定深度。 初步設計文件應附有批準的可行性研究報告、選址意見、資源報告及氣象、水文、工程地質等基礎資料，規(guī)劃、國土資源、環(huán)保等相關部門的批準文件及相關協(xié)議文件或認可手續(xù)。項目單位遞交項目初步設計及相關文件資料向各行業(yè)建設行政主管部門申請初設批復。各級建設行政主管部門會同發(fā)展改革部

18、門、相關行業(yè)主管部門按權限審查，對符合要求的做出初設批復。根據(jù)政府投資條例項目審批部門在審核項目初步設計概算時，應當組織有關機構進行評審后核定。經審核的初步設計概算應作為控制投資的依據(jù)。概算應當包括國家規(guī)定的項目建設所需費用。概算總投資超過可行性研究報告審定的估算總投資10%的，或者建設單位、建設性質、建設地點、建設規(guī)模、工藝技術方案發(fā)生重大變更的，應當按規(guī)定報原可行性研究報告審批部門批準。2.2.2工程項目實施階段（1）施工準備階段 1）施工圖審查。項目單位將施工圖報送建設行政主管部門，由建設行政建設主管部門認定的施工圖審查機構按照有關法律、法規(guī)，對施工圖涉及公共利益、公眾安全和工程建設結構

19、安全和強制性標準、規(guī)范的執(zhí)行情況等內容進行的審查。施工圖審查的內容主要包括：建筑物的穩(wěn)定性、安全性審查，包括地基基礎和主體結構體系是否安全、可靠；是否符合消防、節(jié)能、環(huán)保、抗震、衛(wèi)生、人防等有關強制性標準、規(guī)范；施工圖是否達到規(guī)定的深度要求；是否損害公眾利益等內容。 2）建設工程規(guī)劃許可證。依據(jù)中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法，項目單位攜帶相關資料到規(guī)劃部門辦理建設工程規(guī)劃許可證。建設工程規(guī)劃許可證是建設工程辦理建設工程施工許可證，進行規(guī)劃驗線和驗收，商品房銷（預）售，房屋產權登記等的法定要件。見圖2-8所示。3）招投標管理。依據(jù)中華人民共和國招標投標法、中華人民共和國招標投標法實施條例、工程建設項目

20、招標范圍和規(guī)模標準規(guī)定等法律法規(guī)，政府資金建設項目招投標應向發(fā)展改革部門提出招投標事項核準申請，按照發(fā)展改革部門核準要求由項目單位自行組織或委托代理機構組織項目招標投標活動。 政府資金建設項目應當確定招標管理機構，按照擬定招標計劃，高效、公正地組織招標活動。招標管理機構應委托具有相應資質的公司編制招標文件，確定合理的招標方案，發(fā)布招標信息或投標邀請函，有序地組織答疑、開標、評標、定標、合同的簽訂工作，并作好招標資料的收集、整理、歸檔、保存工作。招標過程如圖2-9所示。 4）建設工程質量監(jiān)督手續(xù)。根據(jù)建筑法、建設工程質量管理條例，凡在中華人民共和國境內從事建設工程的新建、擴建、改建等有關活動，建

21、設單位在辦理施工許可證或開工報告前，應按國家有關規(guī)定辦理工程質量監(jiān)督手續(xù)。國務院建設行政主管部門對全國的建設工程質量實施統(tǒng)一監(jiān)督管理?？h級以上地方人民政府建設行政主管部門對本行政區(qū)域內的建設工程質量實施監(jiān)督管理。（2）項目實施階段 1）建筑工程施工許可證 根據(jù)中華人民共和國建筑法、建筑工程施工許可管理辦法等法律，國施行建筑工程施工許可證制度。建筑工程施工許可證是指在中華人民共和國境內從事各類房屋建筑及其附屬設施的建造、裝修裝飾和與其配套的線路、管道、設備的安裝，以及城鎮(zhèn)市政基礎設施工程的施工，建設單位在開工前應當依照本辦法的規(guī)定，向工程所在地的縣級以上人民政府建設行政主管部門（以下簡稱發(fā)證機關

22、）申請領取施工許可證。按照國務院規(guī)定的權限和程序批準開工報告的建筑工程，不再領取施工許可證。2)建設項目的實施 建設實施階段是根據(jù)設計圖紙進行建筑安裝施工。 建設項目經批準新開工建設，項目即進入了建設實施階段。項目新開工時間，是指建設項目設計文件中規(guī)定的任何一項永久性工程（無論生產性或非生產性）第一次正式破土開槽開始施工的日期。不需要開槽的工程，以建筑物的正式打樁作為正式開工。鐵道、公路、水庫需要進行大量土、石方工程的，以開始進行土方、石方工程作為正式開工。 施工前認真做好圖紙會審工作、編制施工圖預算、施工組織設計，明確投資、進度、質量的控制要求；施工中按照施工圖紙施工，嚴格執(zhí)行施工驗收規(guī)范，

23、確保工程質量。 生產準備。生產準備是項目投產前的內容很多，其主要內容有：招收和培訓人員、生產組織準備、生產技術準備和生產物資的準備。2.2.3工程項目竣工與后評價階段（1）竣工驗收階段 項目建成后必須按照國家有關規(guī)定進行嚴格的竣工驗收，由驗收人員簽字負責?？⒐を炇蘸细窈螅娇山桓妒褂?。建設項目全部工程完工并基本符合驗收條件后，應在一年內辦理竣工驗收手續(xù)（行業(yè)有規(guī)定者除外）。辦理竣工驗收確有困難者，經項目主管部門批準，可以適當延長期限，延長期一般不得超過一年。具體流程如圖2-11所示。（2）項目后評價階段 項目后評價是指在項目已經完成并運行一段時間后，對項目的目的、執(zhí)行過程、效益、作用和影響進行

24、系統(tǒng)、客觀的分析和總結。通過項目后評價，建設單位可以對項目活動實踐進行檢查和總結，確定項目預期的目標是否達到，項目或規(guī)劃是否合理有效，項目的主要效益指標是否實現(xiàn)，從而找到項目成功失敗的原因。項目后評價主要包括項目效益后評價和項目管理后評價。 1）項目效益后評價 它以項目投產后實際取得了的效益（經濟、社會、環(huán)境等）及其隱含在其中的技術影響為基礎，重新測算項目的各項經濟數(shù)據(jù)，得到相關投資效果指標，然后將它們與項目前評價時預測的有關經濟效果值（如NPV、IRR等）、社會影響值（如環(huán)境質量值IEQ等）進行對比，評價和分析其偏差情況以及原因，吸取經驗教訓，從而為提高項目的投資管理水平和投資決策服務。2）

25、項目管理后評價 項目管理后評價是以項目竣工驗收和項目效益后評價為基礎，在結合其它相關資料的基礎上，對項目整個生命周期中各階段管理工作進行評價。目的是通過對項目各階段管理工作的實際情況進行分析和研究，總結項目管理情況的經驗教訓，提出完善措施。項目管理后評價包括以下幾個方面：項目的過程后評價、項目綜合管理的后評價、項目管理者的評價。序號提交資料主管部門輔助資料1項目預申報、預評估發(fā)改部門征詢規(guī)劃部門、國土部門、環(huán)保部門、財政部門、建設部門的意見后，領導小組審議。2項目建議書的報批發(fā)改部門由業(yè)主委托相應資質的單位（總投資1000萬元以上）編制項目建議書。3建設項目規(guī)劃選址意見書規(guī)劃部門項目建議書批復

26、 4建設項目用地預審國土局部門項目建議書批復、規(guī)劃選址意見書。5建設項目環(huán)境影響評價的報批環(huán)保部門項目建議書批復6可行性研究報告的報批發(fā)改部門由業(yè)主委托相應資質的單位（總投資1000萬元以上）編制可行性報告、規(guī)劃選址意見書、用地預審意見書、環(huán)境影響評價批復。7建設用地規(guī)劃許可證及規(guī)劃設計要點規(guī)劃部門立項可行性批復、用地預審意見書、環(huán)評批復。8土地勘測定界和權屬確認國土部門立項可行性批復、建設用地規(guī)劃許可證。9用地劃撥決定書國土部門立項可行性批復、建設用地規(guī)劃許可證、征地結案證明。10建設用地批準書國土部門立項可行性批復、建設用地規(guī)劃許可證、征地結案證明。11國有土地使用證國土部門立項可行性批復

27、、建設用地規(guī)劃許可證、征地結案證明、建設用地批準書/用地劃撥決定書。12修建性詳細規(guī)劃（五圖一書）的審批規(guī)劃部門業(yè)主委托（或招標）有規(guī)劃資質的設計單位編制修建性詳細規(guī)劃、用地規(guī)劃許可證及規(guī)劃設計要點、國有土地使用證。13人防建設意見書（適用于應配建人防地下室的民用建筑項目）建設部門（人防辦）立項可行性批復、用地規(guī)劃許可證、國有土地使用證、修建性詳細規(guī)劃批復。14建筑設計方案審查（適用于有規(guī)劃控制要求的項目）規(guī)劃部門立項可行性批復、修建性詳細規(guī)劃批復或規(guī)劃設計要點。15初步設計審查（工業(yè)建筑3000m2以上，公用、民用20000 m2以上，小區(qū)面積30000m2以上）建設部門立項可行性批復、用地

28、規(guī)劃許可證、國有土地使用證、修建性詳細規(guī)劃批復、人防建設意見書批復、建筑設計方案審查批復。16建設工程消防設計審核意見書公安局消防大隊立項可行性批復、用地規(guī)劃許可證、國有土地使用證、修建性詳細規(guī)劃批復。17建設工程規(guī)劃許可證規(guī)劃部門立項可行性批復、用地規(guī)劃許可證、國有土地使用證、修建性詳細規(guī)劃批復、建筑設計方案審查批復、環(huán)境影響評價批復、建設工程消防設計審核意見書、規(guī)劃測量放線記錄冊。18施工圖審查備案（含建筑節(jié)能備案、人防設計審查備案）建設部門立項可行性批復、用地規(guī)劃許可證、國有土地使用證、修建性詳細規(guī)劃批復、建筑設計方案審查批復、環(huán)境影響評價批復、建設工程消防設計審核意見書、建設工程規(guī)劃許

29、可證。19工程量清單及工程招標最高限價審查備案（適用于政府投融資項目）財政部門（投資評審中心）建設工程規(guī)劃許可證、施工圖審查備案表、造價咨詢公司編制的工程量清單及工程預算書。20辦理工程招投標確定監(jiān)理單位、施工單位（適用于政府投融資項目）建設部門（建設工程交易中心）立項可行性批復、用地規(guī)劃許可證、國有土地使用證、建設工程規(guī)劃許可證、施工圖審查備案表、工程量清單及工程招標最高限價審查備案書。21人防易地建設意見書（適用于不建人防地下室的民用建筑工程）建設部門（人防辦）立項可行性批復、用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、經規(guī)劃部門審批的報建圖。22建筑工程施工噪音排放許可證環(huán)保部門環(huán)境影響評價批復

30、、立項可行性批復、用地規(guī)劃許可證、國有土地使用證。23散裝水泥和新型墻體材料專項資（基）金預繳建設部門國有土地使用證、建設工程規(guī)劃許可證。24建設工程質量、安全監(jiān)督登記建設工程質量安全監(jiān)督站國有土地使用證、建設工程規(guī)劃許可證、施工圖審查備案證。25建筑工程施工許可證建設局部門國有土地使用證、建設工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工噪音排放許可證、施工圖審查備案證、人防建設意見書、使用散裝水泥意見書、使用新型墻體材料意見書、質量安全監(jiān)督登記表。26防雷工程圖審查、備案氣象部門立項可行性批復、國有土地使用證、建設工程規(guī)劃許可證。27用電報裝手續(xù)供電部門立項可行性批復、用地規(guī)劃許可證、國有土地使用證。28用

31、水報裝手續(xù)供水部門立項可行性批復、用地規(guī)劃許可證、國有土地使用證。29單位工程施工竣工驗收建設單位由建設單位項目負責人組織施工、設計、監(jiān)理、質監(jiān)等單位的項目負責人進行。30建設工程規(guī)劃驗收合格證規(guī)劃部門國有土地使用證、修建性詳細規(guī)劃批復、建設工程規(guī)劃許可證及附件、規(guī)劃測量驗線記錄冊。31消防工程驗收合格證公安局消防大隊建設工程消防設計審核意見書、建設工程規(guī)劃許可證。32環(huán)保工程驗收合格證環(huán)保部門環(huán)境影響評價批復、建設工程規(guī)劃許可證。33防雷工程驗收合格證氣象部門國有土地使用證、建設工程規(guī)劃許可證。34電梯使用安全合格證質監(jiān)部門國有土地使用證、建設工程規(guī)劃許可證。35排水許可證市政部門立項可行性

32、批復、用地規(guī)劃許可證、國有土地使用證、修建性詳細規(guī)劃批復、建設工程規(guī)劃許可證及附件。36建設工程質量驗收合格備案證建設部門單位工程施工竣工驗收證、建設工程規(guī)劃驗收合格證、消防工程驗收合格證、環(huán)保工程驗收合格證、防雷工程驗收合格證、電梯使用安全合格證、城鎮(zhèn)排水許可證。37房地產權證國土部門國有土地使用證、建設工程規(guī)劃驗收合格證、建設工程質量驗收合格備案證。38工程竣工決算（適用于政府投融資項目）財政部門（投資評審中心）建設工程質量驗收合格備案證、工程竣工圖、經建設單位、施工單位確認的工程決算書、施工合同、工程質量保修書。2.3社會資金投資的項目建設程序（核準制、備案制）社會資金投資建設的項目類型

33、較多，如基礎設施建設項目、市政設施建設項目和房地產開發(fā)項目等。從目前工程項目建設數(shù)量上看，以房地產開發(fā)項目居多，因此，本教材此部分內容以開發(fā)項目為例進行闡述。 2.3.1項目立項與可研 開發(fā)項目立項是開發(fā)的第一步，即取得的政府主管部門（發(fā)改委）對項目的批準文件。此階段房地產商向發(fā)改報送項目建議書,取得批準項目建議書的批復，編制可行性研究報告報計委審批獲準,列入當年度固定資產投資計劃 （國家計委已取消了立項制度，實行備案制）。 有行政主管部門的開發(fā)商，由主管行政部門轉報項目立項申報資料；無行政主管部門的開發(fā)商，直接報市管理辦公室，由其轉報市計委。納入土地收購出讓的項目，開發(fā)商在取得開發(fā)土地使用權

34、后，憑中標確認書或拍賣成交確認書和國有土地使用權出讓合同，與其它申報材料一起上報。 發(fā)改部門收到申報資料后，對符合條件的，予以批復。屬上級發(fā)展計劃部門審批權限內的項目，由其負責轉報。2.3.2土地使用權的取得 1.國有土地使用權手續(xù)的辦理 對于劃撥用地，開發(fā)商向所屬地區(qū)國土資源管理部門提出申請并報送相關資料。凡各類經營性用地（含建設），均必須以招標、拍賣或者掛牌方式獲取。 2土地確權登記手續(xù)的辦理 開發(fā)商向所屬地區(qū)土資源管理部門提出土地登記申請，主管部門對受理的宗地進行權屬調查和地籍測量、對土地登記申請人、宗地自然狀況、土地權屬狀況進行全面審核。對批準的土地登記進行登記卡裝簿，土地權利人領取證

35、書。通過招標、拍賣或者掛牌出讓的土地均為熟地，即做好三通一平的用地，開發(fā)商可直接利用地塊進行開發(fā)建設。3.建設拆遷臨時用地許可證的取得 開發(fā)商向所屬地區(qū)國土資源局提交用地申請及相關申報資料（建設用地規(guī)劃許可證、建設工程設計規(guī)劃要求通知書及附圖等），經審查，符合條件的在7個工作日內核發(fā)建設拆遷臨時用地許可證。4拆遷手續(xù)的辦理 開發(fā)商持拆遷申請書、項目立項批文、建設用地規(guī)劃許可證及附圖、附件、國有土地使用證、建設拆遷臨時用地許可證、拆遷補償、安置資金證明、拆遷計劃和拆遷方案等資料向所屬地區(qū)拆遷辦申請。審查部門審查申請，并于規(guī)定時間內作出是否準予拆遷立項的決定；批準拆遷立項的，拆遷人應自批準立項之日

36、起3日內辦理委托拆遷或自行拆遷備案手續(xù)，繳納拆遷管理費；拆遷立項批準之日起5日內，核發(fā)房屋拆遷許可證。主要工作內容包括：確定拆遷范圍，發(fā)布拆遷公告，進行戶口登記、房屋勘測等拆遷準備工作；拆遷機構與被拆遷單位簽訂拆遷協(xié)議；實施拆遷，核發(fā)拆遷驗收證明，取得拆遷驗收合格證；征地辦、拆遷辦、規(guī)劃局現(xiàn)場測量定線，核定用地范圍、拆遷面積。2.3.3項目規(guī)劃程序1.建設用地規(guī)劃許可證的取得 開發(fā)商持所需材料向規(guī)劃部門提出申請，規(guī)劃局現(xiàn)場勘察，審查、核對相關規(guī)劃，15個工作日內給予答復。對符合城市規(guī)劃的申請，簽發(fā)建設用地規(guī)劃許可通知書，開發(fā)商憑此向國土資源部門申請辦理建設用地計劃批準手續(xù)；對于需制訂詳細規(guī)劃的

37、，在7個工作日內簽發(fā)規(guī)劃設計要求通知書。2.建設工程設計招投標程序 招標人或其代理機構按規(guī)定提交申報材料（包括：計劃批文、設計規(guī)劃要求通知書、設計任務書等）；填報工程設計招標投標申報表；發(fā)改部門審核項目情況及招標條件，登記備案。對招標、評標及方案評審等活動實施現(xiàn)場監(jiān)督，中標方案確定后，招標人提交招投標情況報告，簽發(fā)工程設計招標投標意見書。應注意的事項：關于招標方式，遵循我國的招投標法和實施條例。3.施工圖設計消防審批 開發(fā)商領取并填報建筑工程設計防火審核申報表、自動消防設施設計防火審核申報表或建筑內部裝修設計防火審核申報表，并將申報表連同設計圖紙向市公安消防分局送審辦理建筑消防設計審批手續(xù)。公

38、安消防部門自收到圖紙資料之日起，一般工程10個工作日內；國家、省重點工程20個工作日內審核完畢。4.施工圖設計質量審查 開發(fā)商領取、填報開發(fā)商報審施工圖設計文件登錄表；將登錄表連同施工圖及其它申報資料送勘察設計質量監(jiān)督站進行技術性審查，并出具審查意見；勘察、設計單位對審查意見進行答復；勘察設計質量監(jiān)督站向建委提交技術性審查報告；核發(fā)施工圖設計文件審查批準書。所屬地區(qū)建設工程勘察設計質量監(jiān)督站自收到圖紙資料，并繳納設計質量審查費用之日起，15個工作日內，提出圖紙審查意見。5.地下人防工程設計與審查 對于開發(fā)項目涉及到地下人防工程的，其設計工作開發(fā)商應委托具有相應資質的設計單位來承擔，達到人防保護

39、等級，并辦理人防結建手續(xù)證明，則無須再繳納人防易地建設費。 6.建設工程規(guī)劃許可證的辦理 開發(fā)商持申報 書面申請（含建設要求和內容）、1：500地形圖和已批準的詳細規(guī)劃材料向規(guī)劃局提出申請辦理建設工程設計規(guī)劃要求通知書；規(guī)劃專家組評審；辦理建設工程設計方案規(guī)劃審查意見書。開發(fā)商補充建設工程規(guī)劃許可證申報表、建筑工程總平面圖（加蓋工程設計單位證書專用章）、建筑和結構施 工圖的主要部分、室外工程平面圖、當年年度投資計劃、有關部門的審核手續(xù)、已取得建設用地規(guī)劃許可證的須附土地使用權批準文件。涉及房屋拆遷的，須附拆遷驗收證明、按規(guī)定由專業(yè)主管部門審查的，應附其書面審查意見等資料領取、填報建設工程規(guī)劃許可證申報表，并將申報表連同施工圖及其它申報資料送規(guī)劃局辦理審批手續(xù)。2.3.4工程建設程序 申領建設工程施工