1、房地產(chǎn)開發(fā)法律制度華東交大理工學院 房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)劃管理法律制度房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃的基本原則 房地產(chǎn)開發(fā)必須嚴格執(zhí)行城市規(guī)劃，按照經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實行全面規(guī)劃，合理布局，綜合開發(fā)，配套建設。城鎮(zhèn)規(guī)劃的概念 城鎮(zhèn)規(guī)劃是指確定城鎮(zhèn)的性質、規(guī)模和布局，既指導城鎮(zhèn)的長遠發(fā)展，又具體部署城鎮(zhèn)近期的各項建設的有關城鎮(zhèn)發(fā)展綜合部署。城鎮(zhèn)規(guī)劃是城鎮(zhèn)開發(fā)、建設和管理的主要依據(jù)，是城鎮(zhèn)發(fā)展的基礎。 城鎮(zhèn)規(guī)劃的作用 土地的不可再生性決定了它的稀缺性，合理利用城鎮(zhèn)土地就更為必要。城鎮(zhèn)規(guī)劃在實現(xiàn)城鎮(zhèn)土地優(yōu)化配置、保證城鎮(zhèn)建設健康發(fā)展方面具有重要作用，具體體現(xiàn)在以下幾個方面：1.城鎮(zhèn)規(guī)劃是政府調節(jié)土

2、地資源配置的重要手段 2.城鎮(zhèn)規(guī)劃為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展及其區(qū)位選擇提供了有利條件。3.城鎮(zhèn)規(guī)劃是有效實施城鎮(zhèn)土地利用管理的科學依據(jù)。 二、城鎮(zhèn)規(guī)劃的基本內容城鎮(zhèn)規(guī)劃根據(jù)內容的不同可分為二個層次。 （一）城鎮(zhèn)總體規(guī)劃概念： 城鎮(zhèn)總體規(guī)劃的要求： 總體規(guī)劃的具體內容： 分類：（二）城鎮(zhèn)詳細規(guī)劃 概念： 任務：三、房地產(chǎn)開發(fā)用地出讓、轉讓的規(guī)劃管理 總體要求 房地產(chǎn)開發(fā)用地出讓、轉讓必須納入整個城鎮(zhèn)規(guī)劃。根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)用地的出讓和轉讓，必須和土地的利用總體規(guī)劃一致，必須做到土地使用權出讓的投放量一定要與城市土地資源、社會經(jīng)濟發(fā)展和市場需求相一致，做到土地使用權出讓、轉讓與建設項目

3、結合，一定要克服那種無規(guī)劃、不按規(guī)劃辦事、“先批地后立項”、“先用地后規(guī)劃”的現(xiàn)象。 四、開發(fā)項目選址的規(guī)劃管理總體要求： 根據(jù)城鄉(xiāng)規(guī)劃法的規(guī)定，按照國家規(guī)定需要有關部門批準或者核準的建設項目，以劃撥方式提供國有土地使用權的，建設單位在報送有關部門批準或者核準前，應當向城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門申請核發(fā)選址意見書。 建設項目的選址意見書需要提供建設項目的基本情況（項目的名稱、性質、規(guī)模等）和建設項目的選址依據(jù)，主要包括經(jīng)批準的項目建議書、規(guī)劃部門意見、環(huán)境影響報告等。 五、建設用地規(guī)劃審批管理 概念： 是指政府規(guī)劃行政主管部門劃定規(guī)劃紅線、發(fā)給建設用地規(guī)劃許可證的過程，是開發(fā)建設用地取得的關鍵性一環(huán)，也

4、是檢驗用地是否符合規(guī)劃和落實規(guī)劃的最后階段。 法律規(guī)定：城鄉(xiāng)規(guī)劃法第三十八條 總體要求： 在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內以出讓方式提供國有土地使用權的，在國有土地使用權出讓前，城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應當依據(jù)控制性詳細規(guī)劃，提出出讓地塊的位置、使用性質、開發(fā)強度等規(guī)劃條件，作為國有土地使用權出讓合同的組成部分。未確定規(guī)劃條件的地塊，不得出讓國有土地使用權。以出讓方式取得國有土地使用權的建設項目，在簽訂國有土地使用權出讓合同后，建設單位應當持建設項目的批準、核準、備案文件和國有土地使用權出讓合同，向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門領取建設用地規(guī)劃許可證。城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門不得在建設用地

5、規(guī)劃許可證中，擅自改變作為國有土地使用權出讓合同組成部分的規(guī)劃條件。規(guī)劃條件未納入國有土地使用權出讓合同的，該國有土地使用權出讓合同無效。 六、建設工程規(guī)劃管理 概念： 建設工程規(guī)劃管理主要是指房地產(chǎn)開發(fā)中各項建設工程項目的安排和布局，主要包括兩個方面，一是建設工程規(guī)劃許可制度，二是對房屋開發(fā)建設工程的規(guī)劃檢查、驗收制度。 在城市規(guī)劃區(qū)，不論是大型項目，還是小型項目，不論是永久性建筑，還是臨時性建筑，均必須接受城市規(guī)劃主管部門的統(tǒng)一規(guī)劃管理。 主要內容： 七、城市新區(qū)開發(fā)和舊城區(qū)改造規(guī)劃管理 總體要求： 城市的建設和發(fā)展，應當優(yōu)先安排基礎設施以及公共服務設施的建設，妥善處理新區(qū)開發(fā)與舊區(qū)改建的

6、關系，統(tǒng)籌兼顧進城務工人員生活和周邊農村經(jīng)濟社會發(fā)展、村民生產(chǎn)與生活的需要。 城市新區(qū)： 舊城區(qū)的改建; 主要內容:第三節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)法律制度 一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的概念和特征 依據(jù)城市房地產(chǎn)管理法第30條的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是以營利為目的，從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)，也稱“房地產(chǎn)開發(fā)商”。建設部2000年3月29日頒布的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質管理規(guī)定第2條規(guī)定：“本規(guī)定所稱房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是指依法設立、具有企業(yè)法人資格的經(jīng)濟實體?！?特征：1.具有法人資格的經(jīng)濟組織；2.以盈利為目的經(jīng)濟組織；3.業(yè)務活動范圍主要是房地產(chǎn)進行開發(fā)和經(jīng)營；4.實行行業(yè)歸口管理。 二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的分類 我國的房

7、地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，按照不同的標準，可作不同的劃分 。1按產(chǎn)權關系劃分 2按經(jīng)營性質劃分 三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設立（一）設立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的條件（二）設立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的程序 四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質管理 城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例第9條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應當根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)、專業(yè)技術人員和開發(fā)經(jīng)營業(yè)績等，對備案的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核定資質等級。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當按照核定的資質等級，承擔相應的房地產(chǎn)開發(fā)項目。 （一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質管理的主要內容 （二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質標準 （三）各資質等級的房地產(chǎn)開發(fā)公司的業(yè)務范圍 五、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的終止 1依行政規(guī)定、法院裁決而被撤銷 2自行

8、解散3企業(yè)破產(chǎn) 4其他原因 第四節(jié) 房地產(chǎn)項目招投標法律制度一、招標投標管理體制 我國工程建設項目招標投標實行分級和分類管理的原則。 國務院發(fā)展改革部門指導和協(xié)調全國招標投標工作，對國家重大建設項目的工程招標投標活動實施監(jiān)督檢查。 國務院工業(yè)和信息化、住房城鄉(xiāng)建設、交通運輸、鐵道、水利、商務等部門，按照規(guī)定的職責分工對有關招標投標活動實施監(jiān)督。 縣級以上地方人民政府發(fā)展改革部門指導和協(xié)調本行政區(qū)域的招標投標工作?？h級以上地方人民政府有關部門按照規(guī)定的職責分工，對招標投標活動實施監(jiān)督，依法查處招標投標活動中的違法行為。縣級以上地方人民政府對其所屬部門有關招標投標活動的監(jiān)督職責分工另有規(guī)定的，從其

9、規(guī)定。 財政部門依法對實行招標投標的政府采購工程建設項目的預算執(zhí)行情況和政府采購政策執(zhí)行情況實施監(jiān)督。 監(jiān)察機關依法對與招標投標活動有關的監(jiān)察對象實施監(jiān)察 設區(qū)的市級以上地方人民政府可以根據(jù)實際需要，建立統(tǒng)一規(guī)范的招標投標交易場所，為招標投標活動提供服務。招標投標交易場所不得與行政監(jiān)督部門存在隸屬關系，不得以營利為目的。 國家鼓勵利用信息網(wǎng)絡進行電子招標投標。 禁止國家工作人員以任何方式非法干涉招標投標活動。 中央和各省市建委的主要職責： 貫徹國家頒布的關于招標與投標的法律法規(guī)，監(jiān)督指導招標工作；制定招標投標管理辦法和實施細則；參加必要的招標和評標的組織工作；總結交流招標投標的工作經(jīng)驗。 市縣

10、招標辦事機構主要職責： 審查招標單位是否具備資格；審查招標項目是否具備招標條件；審定標底；加強對評標定標的管理，確認決標的有效性；調節(jié)招標過程中的糾紛；對違反招標條件的單位和個人，做出處罰決定。 二、招標（一）招標程序（二）招標人及招標代理機構（三）招標文件（四）標底 （五）招標方式 （六）投標單位資格審查 三、投標 投標的實質就是建設工程項目承包人之間的競爭，目的就是從建設工程項目的發(fā)包人處獲得承包權。從法律上講，投標即建筑業(yè)企業(yè)應開發(fā)商的投標邀請，按照招標條件在規(guī)定的時間內，對開發(fā)商所作出的要約。 建筑工程的投標文件一般包括以下內容：(1)綜合說明；(2)按照工程量清單計算的標價及鋼材、木

11、材、水泥等主要材料用量，投標單位可依據(jù)統(tǒng)一的工程量的計算規(guī)則自主報價；(3)施工方案和完成擬招標項目的機械設備；(4)保證工程質量、進度和施工安全的主要技術組織措施；(5)計劃開工、竣工的日期，工程總進度；(6)擬派出的項目負責人和主要技術人員的簡歷、業(yè)績；(7)對合同主要條件的確認。 四、開標 開標應在招標文件規(guī)定的時間、地點公開進行，由招標人主持，邀請所有投標人參加。開標時由投標人或者其推選的代表檢查投標文件的密封情況，也可以由招標人委托的公證機構檢查并公證；檢查無誤后，由工作人員當眾拆封，宣讀投標人名稱、投標價格和投標文件的其他主要內容。對于未通過資格預審的申請人提交的投標文件，以及逾期

12、送達或者不按照招標文件要求密封的投標文件，招標人應當拒收。開標過程應當記錄，并存檔備查。 開標后，任何投標人都不允許更改標書的內容和報價，也不允許再增加優(yōu)惠條件。標書啟封后，評標、中標的標準和方法都不能改動。投標人少于3個的，不得開標；招標人應當重新招標。 投標人對開標有異議的，應當在開標現(xiàn)場提出，招標人應當當場作出答復，并制作記錄。 五、評標 評標是對投標文件進行審查、評議、比較，其根據(jù)是法定的原則和招標文件的規(guī)定和要求，這是確定中標人的必經(jīng)程序。評標由招標人依法組建的評標委員會負責。 國家實行統(tǒng)一的評標專家專業(yè)分類標準和管理辦法。具體標準和辦法由國務院發(fā)展改革部門會同國務院有關部門制定。省級人民政府和國務院有關部門應當組建綜合評標專家?guī)臁?六、中標 中標也稱決標，是指經(jīng)過評標選定最優(yōu)的投標人。根據(jù)招標投標法第41條的規(guī)定，中標人