1、2005年前三季度廣東房地產市場分析報告一社會經濟環(huán)境今年前三季度，廣東國民經濟總體保持良好發(fā)展態(tài)勢，完成國內生產總值13981.60億元，比上年同期增長12.3%，增幅同比回落2.5個百分點。全社會固定資產投資4558.56億元，同比增長16.7%，增幅同比回落8.3個百分點。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入11272.9元，同比增長8.3%，扣除價格因素實際增長5.9%。二 基礎數據分析21 房地產投資2.1.1 完成開發(fā)投資今年前三季度，廣東房地產開發(fā)投資983.07億元，同比增長11.01%，比上年同期上升1.4個百分點，增速平穩(wěn)。與今年上半年相比，住宅與其他用途開發(fā)投資增速有所減緩，而辦公樓與

2、商業(yè)用房開發(fā)投資在今年上半年小幅度回落后，首次出現(xiàn)反彈，其中辦公樓表現(xiàn)尤為突出。表1. 按用途完成開發(fā)投資數據表（萬元）完成投資住宅辦公樓商業(yè)用房其它2004年1-9月88560085856142424968100814615667522005年1-9月9830699642345749644710308541879941同比增長(%)11.019.6916.822.2519.992.1.2 開發(fā)資金來源今年前三季度房地產開發(fā)本年到位資金1443.90億元，同比增長9.90%。其中，國內貸款、利用外資分別同比下降10.29%、25.08%，自籌及其它（包括訂金、預付）資金分別同比增長27.77%

3、、10.17%。在到位資金結構中，國內貸款所占比重在上半年的基礎上進一步下降，且同比下降3.74個百分點，而其它（訂金、預付）資金所占比重在上半年的基礎上進一步加大，達51.30%。這說明國家緊縮銀根政策在進一步發(fā)揮作用。表2. 房地產資金來源基礎數據表（萬元）資金來源國內貸款外資自籌其它（訂金、預付）金額%金額%金額%金額%2004年1-9月13137748266487220.302914192.20345794026.30672351751.202005年1-9月14439005239073116.562183351.51441825630.60740718851.30同比增長(%)9.9

4、0-10.29-3.74個百分點-25.08-0.69個百分點27.774.3個百分點10.170.1個百分點22土地開發(fā)與購置與去年同期相比，土地開發(fā)投資、土地購置投資出現(xiàn)同時增長，而土地開發(fā)面積、土地購置面積同時大幅度降低的現(xiàn)象。這與去年同期的土地開發(fā)投資、土地購置投資同比同時降低，而土地開發(fā)面積、土地購置面積同比同時增長的現(xiàn)象形成鮮明對比。這說明，國家實施的嚴格土地政策，使購置土地成本提高，開發(fā)商儲備土地的難度進一步加大。表3. 土地開發(fā)與購置數據表（萬元、萬m2）土地開發(fā)土地購置投資面積投資面積2004年1-9月4185781524.3112519072010.132005年1-9月4

5、254771330.6113833611538.99同比(%)1.65-12.7110.50-23.4423 商品房建設與去年同期相比，商品房屋施工面積、新開工面積均有不同程度的增長，而竣工面積下降5.54%。與今年上半年相比，商品房屋施工面積、新開工面積增速放緩，而竣工面積降幅也有所減小。表4. 商品房建設數據表（萬元、萬m2）施工面積新開工面積竣工面積2004年1-9月11793.323342.021908.362005年1-9月13043.723634.451802.66同比增長(%)10.608.75-5.5424商品房交易與去年同期相比，商品房銷售額、銷售面積、成交均價都出現(xiàn)增長，其

6、中銷售額、銷售面積增幅分別約15%，且較上半年增速明顯提升。商品房平均價格為3759元/ m2，同比增長2.26%。其中，商品住宅平均價格為3539元/m2，同比增長2.05%。與今年上半年相比，商品房平均價格小幅上漲，商品房銷售量繼續(xù)保持增長態(tài)勢，商品房屋市場觀望氣氛減弱，市場銷售有好轉的跡象。表5. 房地產交易數據表銷售額（萬元）實際銷售面積（萬m2）均價（元/m2）2004年1-9月64942881766.463676 2005年1-9月75751322015.463759同比增長(%)16.6414.102.2625商品房空置商品房空置情況有明顯改善，空置面積共1952.44萬平方米，

7、同比下降9.62，延續(xù)了上半年下降的趨勢。待銷部分（空置一年以內）同比大幅下降19.33%；滯銷（空置13年）和積壓（空置3年以上）面積同比下降4.52%。合理空置（待銷部分）占空置總量30.77%，不合理空置（滯銷和積壓部分）占空置總量69.23%，而去年同期這兩個比例是34.50%和65.50%。也就是說，在空置時間結構上，合理空置同比下降和不合理空置同比上升各個3.73百分點。各類型物業(yè)，住宅、辦公樓、商業(yè)、其他房地產空置量同比出現(xiàn)不同幅度的下降，其中住宅降幅最大，達15.00%。各類型物業(yè)的空置時間結構方面，住宅、辦公樓、商業(yè)用房出現(xiàn)惡化現(xiàn)象，其他用房變化不大，其中辦公樓、商業(yè)用房表現(xiàn)

8、尤為突出。表6. 房地產空置數據表（萬m2）總數住宅辦公樓商業(yè)其他2004年1-9月空置面積2160.281247.13130.12511.76271.27其中待銷744.59463.2535.41155.6190.32滯銷913.06522.2148.27217.60124.99積壓502.63261.6746.44138.5555.96滯銷和積壓1415.69783.8894.71356.15180.952005年1-9月空置面積1952.441060.07129.14501.45261.79 待銷600.67357.7929.12126.3587.41其中滯銷861.32477.2658

9、.19213.99111.88積壓490.45225.0241.83161.1162.50滯銷和積壓1351.77702.28100.02375.10174.38同比增長(%)空置面積-9.62-15.00-0.75-2.01-3.49其中待銷-19.33-22.77-17.76-18.80-3.22銷滯和積壓-4.52-10.415.615.32-3.63三生成指標分析31 生成指標的定義依據現(xiàn)有基礎統(tǒng)計數據，在開發(fā)建設與市場銷售和資金風險等方面建立相關的市場衡量指標。為了方便使用，所有指標均是無量綱的。表7. 房地產市場評價指標名稱計算公式市場消化系數1(X1)銷售面積/（k竣工面積）市場

10、消化系數2(X2)銷售面積/（k竣工面積+待銷面積以月為單位的時段數/12）市場消化系數3(X3)銷售面積/（k竣工面積+空置面積以月為單位的時段數/12）投資風險系數(F)1自籌資金/總投資資金來源l “市場消化系數”是通過計算一定時期內商品房吸納量占市場供應量的比值，反映市場消化能力。為了全面衡量市場供求和交易情況，這里設計三個系數分別在不同層次反映市場消化能力。結合現(xiàn)有統(tǒng)計資料，這里只針對一手市場。 系數1的一般公式定義為：市場實現(xiàn)吸納量/市場新增供應量； 系數2的一般公式定義為：市場實現(xiàn)吸納量/市場有效供應量； 系數3的一般公式定義為：市場實現(xiàn)吸納量/市場總體供應量。根據統(tǒng)計數據的含義

11、，銷售面積包含現(xiàn)樓和預售兩部分，所以統(tǒng)一作為三個系數的分子；差別則體現(xiàn)在分母。系數1只考慮新竣工面積，由于一般有約兩成的竣工面積是公建配套、回遷補償等，因此可銷比例k取為0.8；系數2在系數1的基礎上，假設滿足待銷面積（空置一年以內）將在本年度被均勻地吸納的條件，而暫不考慮滯銷（空置13年）和積壓面積（空置3年以上）的影響；系數3則假設滿足全部空置面積將在本年度被均勻地吸納的條件。系數2和系數3在分母中對待銷面積和空置面積后面的處理都是為了滿足不同時間段計算系數的可比性。三個系數的詳細應用計算公式見表7。該系數越大，說明市場越活躍，消化能力越強。l “投資風險系數”利用非自籌資金占總投資資金來

12、源的比例，反映開發(fā)商開發(fā)資金運作的風險大小，也反映資金結構的健康合理與否。風險系數的取值區(qū)間為（0，1），該值越大，說明投資風險越高。32 生成指標的分析與去年同期相比，今年前三季度的市場消化情況良好，三個系數均有不同程度的提高，其中系數1增幅為最大，反映市場消費者仍看好市場。竣工面積同比小幅度下降，銷售面積同比大幅度增長是導致系數1同比增幅提升較大的主要原因。從資金來源來看，國內貸款比重同比降低，自籌資金比重同比增長，導致投資風險系數輕微降低，與上半年情況相比，變化不大。表8. 生成指標數據表名稱2004年1-9月2005年1-9月增長市場消化系數1(X1)1.15711.39760.2405市場消化系數2(X2)0.93021.06490.1347市場消化系數3(X3)0.67760.69340.0158投資風險系數(F)0.73680.6940-0.0428四結論及建議l 房地產開發(fā)投資呈平穩(wěn)增長，住宅開發(fā)投資增速有所減緩，辦公樓開發(fā)投資出現(xiàn)大幅度反彈。l 國家緊縮銀根政策在進一步發(fā)揮作用，房地產開