1、2022年商品房購(gòu)銷協(xié)議范本資料匯編資料匯編目 錄1、商品房預(yù)售合同若干法律問(wèn)題探討x2、宜昌市商品房買賣合同x3、商品房買賣合同XXXX0216(房產(chǎn)局確認(rèn)版本)x4、南京市商品房預(yù)售合同x5、商品房買賣合同范本-浙江省商品房買賣合同x6、住建部商品房買賣合同范本(征求意見(jiàn)稿)x7、商品房買賣合同8889379248x8、商品房買賣合同逐條祥解x9、商品房現(xiàn)房合同買賣合同各地觀點(diǎn)x10、最新商品房買賣合同樣本x商品房預(yù)售合同假設(shè)干法律問(wèn)題討 摘要商品房預(yù)售合同就其性質(zhì)而言是一種特殊形式的房屋買賣合同是本約。對(duì)商品房預(yù)售合同中的優(yōu)惠廣告應(yīng)定性為附條件的單方承諾行為這有利于保護(hù)購(gòu)房者的利益。商品

2、房預(yù)售合同有四個(gè)生效要件登記備案不是它的生效要件而是它的對(duì)抗要件。由于目前商品房預(yù)售合同在本質(zhì)上只能保障購(gòu)房者的債權(quán)不能保障購(gòu)房者的物權(quán)不能從根本上幫助購(gòu)房者降低相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)建議將預(yù)售合同登記改造為預(yù)告登記制度賦予其準(zhǔn)物權(quán)的效力使合同效力由保護(hù)債權(quán)變?yōu)楸Ｕ衔餀?quán)這樣商品房預(yù)售合同的法律效力可視為債權(quán)物權(quán)化的結(jié)果。關(guān)鍵詞 商品房預(yù)售優(yōu)惠廣告生效要件預(yù)售備案預(yù)告登記商品房預(yù)售是我國(guó)房地產(chǎn)近年出現(xiàn)的新事物 由于它能為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)籌集資金 緩解房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建立資金的缺乏 因此成為眾多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)競(jìng)相采用的售房形式。由于商品房預(yù)售在我國(guó)剛出現(xiàn)不久 有關(guān)的法律法規(guī)尚不完善 導(dǎo)致理中出現(xiàn)不少問(wèn)題。本文擬就商

3、品房預(yù)售合同的假設(shè)干法律問(wèn)題作一初步討。一、商品房預(yù)售合同的法律性質(zhì)和特征商品房預(yù)售合同是由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售方與購(gòu)房者預(yù)購(gòu)方簽訂 由預(yù)購(gòu)方先支付定金或預(yù)付款 預(yù)售方在合同約定時(shí)間內(nèi)將建成的商品房所有權(quán)轉(zhuǎn)移給預(yù)購(gòu)方的書(shū)面協(xié)議。筆者認(rèn)為商品房預(yù)售合同雙方當(dāng)事人的行為的本質(zhì)仍是買賣行為預(yù)購(gòu)人支付價(jià)款是為了獲得房屋所有權(quán)開(kāi)發(fā)商承受價(jià)款負(fù)有交付房屋的義務(wù)。商品房預(yù)售合同是一種特殊的房地產(chǎn)買賣合同。除其特殊性外具有買賣合同的一般性質(zhì)。商品房預(yù)售合同有關(guān)付款、標(biāo)的物交付、權(quán)利瑕疵擔(dān)保和違約責(zé)任等條款內(nèi)容與一般買賣合同根本一樣。因此在理中遇到商品房預(yù)售合同糾紛缺乏專門(mén)的法律規(guī)定時(shí)應(yīng)按買賣合同一般規(guī)定來(lái)處理。

4、合同有預(yù)約與本約之分兩者的性質(zhì)及效力不同。筆者認(rèn)為商品房預(yù)售合同是屬于本約。商品房預(yù)售合同雖名為預(yù)售但不是買賣預(yù)約而是本約是買賣合同只是房屋交付在約定的將來(lái)的某一時(shí)間。商品房預(yù)售合同因買賣的房屋在合同成立之時(shí)并未開(kāi)工或正在施工即是將要建立或正在建立的房屋甚至是尚在圖紙?jiān)O(shè)計(jì)過(guò)程中的樓宇所以帶有預(yù)售字樣。但雙方房屋面積、價(jià)金、付款方式、交房限、違約責(zé)任等問(wèn)題均明確約定無(wú)須將來(lái)另行訂立買賣合同即可直接依約履行并房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶到達(dá)雙方交易目的。上海?土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓、房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)理施行細(xì)那么?9條規(guī)定：“房屋開(kāi)工驗(yàn)收合格后按?房屋預(yù)售合同?房屋交付手續(xù)房屋交付后購(gòu)房人應(yīng)憑?房屋預(yù)售合同?及房屋交付憑證房產(chǎn)

5、登記、過(guò)戶手續(xù)。就此類規(guī)定而言商品房預(yù)售合同屬于本約是明確的、肯定的。因此假設(shè)當(dāng)事人一方違犯預(yù)售合同守約一方可以依約定內(nèi)容懇求對(duì)方履行。商品房預(yù)售合同是一種特殊的房地產(chǎn)買賣合同它具備房地產(chǎn)買賣合同的一般法律特征之外還具有如下特征：1商品房預(yù)售合同的標(biāo)的物在簽約時(shí)尚不存在。一般的房屋買賣合同的標(biāo)的物是現(xiàn)成的物而商品房預(yù)售合同的標(biāo)的物是正在建造的、在將來(lái)約定的時(shí)內(nèi)開(kāi)工的商品房。2商品房預(yù)售人在將來(lái)約定的時(shí)間交付商品房而商品房預(yù)購(gòu)人那么預(yù)付商品房?jī)r(jià)金。3商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)級(jí)以上人民房產(chǎn)理部門(mén)和土地理部門(mén)備案。二、購(gòu)房?jī)?yōu)惠廣告的性質(zhì)和效力在現(xiàn)實(shí)生活中購(gòu)房?jī)?yōu)惠是商業(yè)常事這種廣告屢見(jiàn)

6、不鮮。它與通常的廣告有所不同表如今其吸引顧客的手段不是通常的物美或價(jià)廉而是優(yōu)惠打折。優(yōu)惠廣告兌現(xiàn)與否直接關(guān)系到當(dāng)事人雙方的利益并對(duì)社會(huì)信譽(yù)產(chǎn)生影響。因此討優(yōu)惠廣告的性質(zhì)與效力具有重要的法律意義。法律對(duì)的歸根到底是對(duì)利益關(guān)系的利益關(guān)系分析由此是法理分析的根底其對(duì)制度創(chuàng)立、總體把握之下的定性尤有直接意義。從利益分析預(yù)售方做優(yōu)惠廣告旨在吸引和促進(jìn)更多的不特定人與其訂立商品房預(yù)購(gòu)合同以讓利與雙贏策略獲得自身利益。由于現(xiàn)代商業(yè)快速開(kāi)展下房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的劇烈和購(gòu)房者的眾多優(yōu)惠廣告最終是效勞于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自身的利益這應(yīng)成為法律調(diào)整的立足點(diǎn)。從一般法理上講優(yōu)惠廣告對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)具有法律上的約束力否那

7、么顯然不利于商業(yè)信譽(yù)和保護(hù)廣闊購(gòu)房者的利益。試想如優(yōu)惠廣告因?qū)Ψ康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)無(wú)約束力而滿天飛作為社會(huì)秩序的廣闊購(gòu)房者的利益亦無(wú)從保護(hù)最終房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的利益也將受損。在筆者看來(lái)優(yōu)惠廣告應(yīng)是附條件的單方承諾行為。1簡(jiǎn)言之即以相對(duì)方訂立合同為條件而給予相對(duì)方一定的優(yōu)惠該承諾直接約束發(fā)布廣告的商家。單律行為也叫單獨(dú)行為其特點(diǎn)是不需要?jiǎng)e人同意即能發(fā)生法律效力。2優(yōu)惠廣告從形式即表現(xiàn)為一種承諾將優(yōu)惠廣告定位于單方行為便于直接而非間接確認(rèn)其對(duì)于廣告主的效力防止邏輯上的復(fù)雜化和邏輯中間環(huán)節(jié)在實(shí)際處理中所產(chǎn)生的諸多問(wèn)題。而這里所附條件即相對(duì)方對(duì)其訂立合同。從利益關(guān)系上看正是在相對(duì)方與其訂立合同并由此給其帶來(lái)商

8、業(yè)利益的情況下廣告主才能讓渡部利益此前這種利益僅是作為引處于假設(shè)或虛擬狀態(tài)。以訂立合同作為兌現(xiàn)讓渡利益的方式符合優(yōu)惠廣告下當(dāng)事人雙方的實(shí)際。從學(xué)理上從有利于維護(hù)當(dāng)事人的利益和交易平安考慮把優(yōu)惠廣告作為單方行為可以強(qiáng)化對(duì)廣告人的拘束擴(kuò)大享有報(bào)酬懇求權(quán)的范圍減輕相對(duì)人在求償時(shí)的舉證責(zé)任。優(yōu)惠廣告與要約邀請(qǐng)相似但優(yōu)惠廣告不是要約邀請(qǐng)。所謂要約邀請(qǐng)是指希望別人向自己發(fā)出要約的意思表示。要約邀請(qǐng)有三個(gè)特點(diǎn)：1它是指一方邀請(qǐng)對(duì)方向自己發(fā)出要約；2它不是一種意思表示而是行為是訂立合同的預(yù)備行為；3它對(duì)要約邀請(qǐng)人原那么上無(wú)約束力要約邀請(qǐng)人撤回要約只要沒(méi)有給要約好心相對(duì)人造成信賴?yán)娴膿p失要約邀請(qǐng)人不承擔(dān)法律責(zé)

9、任。3一般而言商業(yè)廣告即屬要約邀請(qǐng)?合同法?5條對(duì)此有明確規(guī)定。一般商業(yè)廣告作為要約邀請(qǐng)?jiān)趦?nèi)容上并不提出擬訂立合同的主要條款。同時(shí)商業(yè)廣揭露出后因根本無(wú)法知道有多少人看到了廣告亦不知道多少人將作出意向因此不能使任何人承受廣告的條件便使合同成立否那么廣告人將要承擔(dān)不可預(yù)見(jiàn)的違約責(zé)任。4可見(jiàn)一般商業(yè)廣告的內(nèi)容與其效力是一致的。反之假設(shè)廣告在內(nèi)容上符合要約的規(guī)定那么應(yīng)視為要約?合同法?5條對(duì)此亦有規(guī)定。據(jù)此優(yōu)惠廣告應(yīng)不同于一般商業(yè)廣告兩者內(nèi)容并不一致。優(yōu)惠廣告通常即涉及合同價(jià)金而合同價(jià)金顯然不能說(shuō)不是合同的主要條款。因此優(yōu)惠廣告雖同一般商業(yè)廣告一樣有推銷某種商品或效勞的作用但并不等于一般商業(yè)廣告。換

10、言之優(yōu)惠廣告雖有要約邀請(qǐng)的作用但并非要約邀請(qǐng)。優(yōu)惠廣告作為附條件單方承諾對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)產(chǎn)生約束力在雙方訂立合同時(shí)生效在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不履行其單方承諾的義務(wù)時(shí)應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。由此優(yōu)惠廣告雖非雙方的合同條款但直接雙方的權(quán)利義務(wù)。換言之房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與購(gòu)房者的法律關(guān)系實(shí)際上是廣告和優(yōu)惠廣告的結(jié)合。在雙方發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)如兼涉及合同和優(yōu)惠廣告應(yīng)作為一個(gè)法律關(guān)系對(duì)待。當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在廣告中承諾給與其訂立合同的購(gòu)房者法律上所認(rèn)可和保護(hù)的利益的此種廣告均屬于以訂立合同為條件的單方承諾對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)產(chǎn)生法律上的約束力。三、商品房預(yù)售合同的生效要件1、預(yù)售方主體資格條件預(yù)售方主體分為兩種情況：1開(kāi)發(fā)企業(yè)自行銷售

11、；2開(kāi)發(fā)企業(yè)委托中介機(jī)構(gòu)銷售。自行銷售的開(kāi)發(fā)企業(yè)必須是具有法人資格獲得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主部門(mén)核發(fā)的資質(zhì)證書(shū)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。對(duì)于委托房地產(chǎn)中介效勞機(jī)構(gòu)進(jìn)展商品房預(yù)售的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)中介效勞機(jī)構(gòu)的銷售行為承擔(dān)責(zé)任。受委托的房地產(chǎn)中介效勞機(jī)構(gòu)必須獲得相應(yīng)的資格。房地產(chǎn)中介效勞機(jī)構(gòu)在預(yù)售商品房或進(jìn)展商品房預(yù)售宣傳時(shí)要出示房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的委托書(shū)委托書(shū)必須載明委托的權(quán)限。此外商品房預(yù)售的開(kāi)發(fā)企業(yè)還必須滿足我國(guó)1995年1月1日施行的?城房地產(chǎn)理法?以下簡(jiǎn)稱?房地產(chǎn)理法?對(duì)預(yù)售商品房主體資格所作的嚴(yán)格限定：1預(yù)售方必須是經(jīng)土地理部門(mén)核準(zhǔn)已全部交付土地使用權(quán)出讓金獲得了商品房開(kāi)發(fā)工程的土地使用權(quán)；2商品房屋的開(kāi)

12、發(fā)工程已經(jīng)當(dāng)?shù)胤桨咐聿块T(mén)立項(xiàng)已申領(lǐng)了固定資產(chǎn)容許證；3持有建立工程規(guī)劃容許證；4按提供預(yù)售的商品房計(jì)算投入開(kāi)發(fā)建立的資金到達(dá)工程建立總的25以上并已確定施工進(jìn)度和峻工交付日；5預(yù)售方已向級(jí)以上人民房地產(chǎn)理部門(mén)預(yù)售登記獲得了?商品房預(yù)售容許證?的。2、商品房預(yù)售合同雙方意思表示一致由于合同雙方對(duì)于預(yù)售商品房的情況的信息的知情不對(duì)稱承購(gòu)方往往處于弱勢(shì)地位。因此預(yù)售方應(yīng)按照預(yù)售合同所規(guī)定的有關(guān)內(nèi)容向承購(gòu)方、完好地披露有關(guān)承購(gòu)方所要購(gòu)置的商品房的情況。由于是預(yù)售承購(gòu)方不可能地感受到商品房的客觀存在也不可能對(duì)商品房作任何的評(píng)價(jià)所以這就更要要求預(yù)售方按照老實(shí)信譽(yù)的原那么履行自己的告知義務(wù)以保護(hù)承購(gòu)人的合法

13、權(quán)益。也只有如此承購(gòu)人才能在知情的根底上作出自己的意思表示。任何一方尤其是開(kāi)發(fā)企業(yè)都不得采取脅迫、欺詐、乘人之危等簽訂商品房預(yù)售合同否那么此合同為無(wú)效合同并不受到法律的保護(hù)。3、商品房預(yù)售合同內(nèi)容的合法性預(yù)售合同必須遵守我國(guó)現(xiàn)行法律、法規(guī)的規(guī)定尊重社會(huì)公德不得擾亂社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序和損害社會(huì)公共利益。4、商品房預(yù)售合同形式的合法性商品房預(yù)售合同屬不動(dòng)產(chǎn)買賣合同涉及金額較大履行限較長(zhǎng)且內(nèi)容比較復(fù)雜。為保護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益我國(guó)法律法規(guī)規(guī)定雙方應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面合同并履行登記備案手續(xù)。?城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)理?明確規(guī)定：“商品房銷售當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面合同我國(guó)?城房地產(chǎn)理法?規(guī)定商品房預(yù)售合同簽訂后“商品房預(yù)售人應(yīng)

14、當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)級(jí)以上人民房產(chǎn)理部門(mén)和土地理部門(mén)登記備案建立部1994年11月15日發(fā)布的?城商品房預(yù)售理?也明確規(guī)定：“商品房預(yù)售房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)應(yīng)與承購(gòu)人簽訂商品房預(yù)售合同。預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在簽約之日起30日內(nèi)持商品房預(yù)售合同向級(jí)以上人民房產(chǎn)理部門(mén)和土地理部門(mén)登記備案手續(xù)。四、建立商品房預(yù)售合同的預(yù)告登記制度一登記備案的行政法意義上文中提到的商品房預(yù)售合同生效要件的第四個(gè)生效要件是我國(guó)對(duì)于商品房預(yù)售合同的登記備案制度。從理來(lái)看商品房預(yù)售合同備案只具有行政意義。?城商品房預(yù)售理?3條規(guī)定：“開(kāi)發(fā)企業(yè)在預(yù)售商品房中有以下行為之一的由房地產(chǎn)理部門(mén)處以罰款。3未按規(guī)定備案和登記手續(xù)的由此可見(jiàn)

15、合同備案與否導(dǎo)致的是行政責(zé)任不合同備案只是讓開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)一定的行政責(zé)任并沒(méi)有承擔(dān)合同無(wú)效的民事責(zé)任。從行政立法與民事立法的分工來(lái)看應(yīng)當(dāng)將違犯行政性規(guī)定的行為后果與違犯民事法律規(guī)定的行為后果分開(kāi)處理。行政立法是為了調(diào)整行政理法律關(guān)系而民事立法卻是為了調(diào)整平等主體之間的民事法律關(guān)系。這兩種法律關(guān)系存在時(shí)尚不存在爭(zhēng)議；行政責(zé)任與民事責(zé)任發(fā)生競(jìng)合時(shí)同樣應(yīng)根據(jù)這兩種法律分別處理分別承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。假設(shè)以違犯行政性為由而導(dǎo)致民事行為無(wú)效相當(dāng)于用行政法規(guī)調(diào)整民事法律關(guān)系也就混淆了兩種法律的作用。在此方面人民最近公布的?審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律假設(shè)干問(wèn)題的解釋?法釋20037是比較符合實(shí)際的該解釋第六

16、條規(guī)定“當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定登記備案手續(xù)為由懇求確認(rèn)合同無(wú)效的不予支持。當(dāng)事人約定以登記備案手續(xù)為商品房預(yù)售合同生效條件的從其約定但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)對(duì)方承受的除外。因此筆者認(rèn)為預(yù)售合同備案的法律性質(zhì)是對(duì)商品房預(yù)售行為的行政理行為和措施。確立登記備案制度從立法的原意來(lái)說(shuō)主要目的在于從行政理的角度和試圖整個(gè)商品房預(yù)售所做出的規(guī)定。當(dāng)然經(jīng)過(guò)法律本身的不斷開(kāi)展同時(shí)也由于經(jīng)濟(jì)的不斷開(kāi)展商品房預(yù)售合同登記的法律意義也在發(fā)生變化其已經(jīng)由一種行政理效力向確立一種法律權(quán)利尤其是賦予該登記以一定的物權(quán)效力發(fā)生轉(zhuǎn)變。二登記備案與預(yù)售合同本身的效力相別離登記與否并不影響預(yù)售合同的效

17、力根據(jù)民法的一般原理以及根據(jù)合同法及相關(guān)解釋的規(guī)定法律行為的效力是否以登記為準(zhǔn)應(yīng)以法律規(guī)定為準(zhǔn)；在法律沒(méi)有明確規(guī)定合同沒(méi)有登記合同無(wú)效的登記本身并不影響到合同的效力。如前所述法律對(duì)于商品房預(yù)售都要求進(jìn)展登記但同時(shí)又都明確指出登記只是備案同時(shí)并未明確規(guī)定登記與否是否影響到合同的效力。也就是說(shuō)商品房預(yù)售合同登記只是從行政理的角度要求備案合同的效力是另外一個(gè)問(wèn)題。這一點(diǎn)在當(dāng)前理界已經(jīng)獲得了一致的認(rèn)識(shí)。人民的有關(guān)解釋中都表達(dá)了這樣一種精即設(shè)立商品房預(yù)售合同登記備案制度的核心目的在于加強(qiáng)對(duì)商品房預(yù)售的行政理商品房預(yù)售合同的效力與登記備案是相別離的。?人民適用?合同法?假設(shè)干問(wèn)題的解釋一?第九條規(guī)定“法律

18、、行政法規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)?shù)怯浭掷m(xù)但未規(guī)定登記后生效的當(dāng)事人未登記手續(xù)不影響合同的效力合同標(biāo)的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移。根據(jù)該條凡法律、行政法規(guī)規(guī)定了合同應(yīng)當(dāng)?shù)怯浭掷m(xù)但未同時(shí)規(guī)定合同登記后才生效的假設(shè)當(dāng)事人沒(méi)有按照法律、行政法規(guī)定登記手續(xù)的合同效力不因此受到影響即假設(shè)合同除未登記外都合法那么合同生效。商品房預(yù)售登記與預(yù)售合同本身的效力關(guān)系問(wèn)題人民最近公布的?審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律假設(shè)干問(wèn)題的解釋?法釋20037第六條的規(guī)定見(jiàn)很顯然是明確了二者相別離登記與否不影響合同效力的問(wèn)題。現(xiàn)行法律規(guī)定已對(duì)合同債權(quán)行為和登記產(chǎn)生物權(quán)效力的行為進(jìn)展了區(qū)分將合同備案行為和預(yù)售合同效力捆綁在一起不符合民法

19、理更與有關(guān)的法律規(guī)定不相吻合。假設(shè)因預(yù)購(gòu)人沒(méi)有預(yù)售合同備案就導(dǎo)致預(yù)售合同無(wú)效就不能保障雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益。理中假設(shè)因開(kāi)發(fā)企業(yè)不能預(yù)售合同備案預(yù)購(gòu)人也要承擔(dān)合同無(wú)效的后果對(duì)預(yù)購(gòu)人不利；或者因預(yù)購(gòu)人原因不能預(yù)售合同備案開(kāi)發(fā)企業(yè)也要承擔(dān)合同無(wú)效的后果那么對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)不利。所以預(yù)售合同是否備案不應(yīng)影響合同效力。我們判斷商品房預(yù)售合同是否生效的主要應(yīng)是上文談到的四個(gè)生效條件而不應(yīng)該把商品房預(yù)售登記看作商品房預(yù)售合同的生效要件。登記備案與預(yù)售合同本身的效力相別離登記與否并不影響預(yù)售合同的效力。三登記是商品房預(yù)售合同的對(duì)抗要件在理中 對(duì)商品房預(yù)售合同的登記是合同的有效要件 還是對(duì)抗要件 學(xué)者們的看法并不一致

20、。我們認(rèn)為 商品房預(yù)售合同的登記是合同的對(duì)抗要件 而不是有效要件。首先 從法律的規(guī)定來(lái)看 如前所述 ?城房地產(chǎn)理法?和?城商品房預(yù)售理?都規(guī)定 預(yù)售方應(yīng)當(dāng)將預(yù)售合同報(bào)有關(guān)部門(mén)登記備案。這就十清楚確地說(shuō)明 商品房預(yù)售合同簽訂在先 登記備案在后 而登記只能對(duì)有效的商品房預(yù)售合同予以登記備案 ；其次 在商品房預(yù)售合同中 預(yù)購(gòu)方處于比較弱的地位 面臨的風(fēng)險(xiǎn)比預(yù)售方要大得多。所以 假設(shè)認(rèn)為登記備案是商品房預(yù)售合同的有效條件 那么沒(méi)有經(jīng)過(guò)登記備案的預(yù)售合同就是無(wú)效合同。這樣 一旦商品房預(yù)售合同沒(méi)有登記備案 預(yù)售方就不會(huì)受合同的約束 可以任意將商品房再預(yù)售第三人 預(yù)購(gòu)方也就無(wú)法追究預(yù)售方的違約責(zé)任 這極不利

21、于保護(hù)預(yù)購(gòu)方的利益。所以 登記備案不是商品房預(yù)售合同的有效條件 而應(yīng)當(dāng)是對(duì)抗要件。四改造商品房預(yù)售備案制度為預(yù)告登記制度賦予其準(zhǔn)物權(quán)的效力在我國(guó)商品房預(yù)售過(guò)程中當(dāng)開(kāi)發(fā)房商與預(yù)購(gòu)人簽訂了商品房預(yù)售合同之后預(yù)購(gòu)人預(yù)售合同享有商品房建成之后獲得產(chǎn)權(quán)的債權(quán)懇求權(quán)然而債權(quán)懇求權(quán)是一種只能向特定的相對(duì)人主張的權(quán)利即相對(duì)權(quán)。預(yù)售人在預(yù)售合同簽定后仍然一直占有標(biāo)的物此時(shí)預(yù)售人雖然負(fù)有于將來(lái)約定的時(shí)間轉(zhuǎn)移不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的義務(wù)但當(dāng)房屋價(jià)格不斷上漲的情況下預(yù)售人很有可能將房屋賣給第三人即出現(xiàn)“一物數(shù)賣的情況。而出現(xiàn)上述情況由于預(yù)購(gòu)人只享有債權(quán)懇求權(quán)這種相對(duì)權(quán)因此預(yù)購(gòu)人的合法利益得不到有效保護(hù)進(jìn)而損害預(yù)購(gòu)人利益不利于交

22、易平安破壞了交易秩序。為保護(hù)預(yù)購(gòu)人的利益?人民審理房地產(chǎn)理法施行前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)案件假設(shè)干問(wèn)題的解答?第27條規(guī)定：“預(yù)售商品房合同簽訂后預(yù)購(gòu)方尚未獲得房屋所有權(quán)證之前預(yù)售方未經(jīng)預(yù)購(gòu)方同意又就同一預(yù)售商品房與別人簽訂預(yù)售合同的應(yīng)認(rèn)定后一預(yù)售合同無(wú)效；如后一合同的預(yù)購(gòu)方已獲得房屋所有權(quán)證的可認(rèn)定后一合同有效但預(yù)售方給前一合同的預(yù)購(gòu)方造成損失的應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。經(jīng)過(guò)分析這一規(guī)定不難發(fā)現(xiàn)此時(shí)雖有違約制度予以救濟(jì)預(yù)售人的處分行為并未得到充分控制預(yù)購(gòu)人的交易目的并沒(méi)有實(shí)現(xiàn)因此需要在法律上設(shè)計(jì)一種制度來(lái)對(duì)預(yù)購(gòu)人進(jìn)展更充分的救濟(jì)以保護(hù)交易的平安。在大陸法系采取的是不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度。保全不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的懇求

23、權(quán)是預(yù)告登記制度的出發(fā)點(diǎn)和歸宿所在。所謂預(yù)告登記是指為了保全債權(quán)的實(shí)現(xiàn)保全物權(quán)的順位懇求權(quán)等而進(jìn)展的提早登記。5它是與本登記或者終登記相對(duì)應(yīng)的一個(gè)概念。預(yù)告登記作為一種制度源于德國(guó)。?德國(guó)民?第883條預(yù)告登記的性質(zhì)和效力規(guī)定：“為保全目的在于轉(zhuǎn)讓或廢止一項(xiàng)土地上的物權(quán)的懇求權(quán)或者土地負(fù)擔(dān)的物權(quán)懇求權(quán)或者變更這些物權(quán)的內(nèi)容或其順位的懇求權(quán)可以在土地登記薄中將其納入預(yù)告登記的。被保全的懇求權(quán)附條件或者附限時(shí)預(yù)告登記也為容許。預(yù)告登記之后對(duì)土地權(quán)利或者土地權(quán)利負(fù)擔(dān)的權(quán)利所為的對(duì)被保全的懇求權(quán)的一部或者全部構(gòu)成損害的處分為無(wú)效。以強(qiáng)迫執(zhí)行或者假扣押方式所為的處分以及由破產(chǎn)理人所為之處分亦同。6自德國(guó)

24、民法創(chuàng)設(shè)預(yù)告登記制度以來(lái)大陸法系的一些也設(shè)立了這一制度。如?瑞士民?第960條第二款規(guī)定：“處分的限制經(jīng)預(yù)告登記后始得對(duì)土地后獲得權(quán)利有對(duì)抗的效力。7地區(qū)?土地法?第 79條規(guī)定：“土地權(quán)利移轉(zhuǎn)之懇求權(quán)得申請(qǐng)保全之預(yù)告登記。此項(xiàng)預(yù)告登記未涂銷之前登記名義人就其土地所為之處分對(duì)于所登記的懇求權(quán)有阻礙者無(wú)效。8隨著不動(dòng)產(chǎn)交易的開(kāi)展預(yù)告登記制度的適用范圍擴(kuò)展到土地以外的不動(dòng)產(chǎn)交易尤其是附著于土地之上的房屋。預(yù)告登記是為保全一項(xiàng)以將來(lái)發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)為目的的懇求權(quán)的不動(dòng)產(chǎn)登記以確保權(quán)利人于將來(lái)可以獲得物權(quán) 它具有排他性 可以對(duì)抗第三人。預(yù)告登記是將物權(quán)法的規(guī)那么施加于債權(quán)法 給予屬于債權(quán)法的懇求權(quán)以

25、排的物權(quán)效力 其本質(zhì)屬于物權(quán)法向債權(quán)法的擴(kuò)張。9 預(yù)告登記制度的現(xiàn)實(shí)意義是解決所有權(quán)保存買賣中在合同成立后標(biāo)的物所有權(quán)轉(zhuǎn)移前買受人合同產(chǎn)生的移轉(zhuǎn)房屋所有權(quán)這樣一種債權(quán)所有權(quán)得不到保護(hù)的問(wèn)題。預(yù)告登記制度賦予買受人的債權(quán)懇求權(quán)以物權(quán)的效力對(duì)于經(jīng)預(yù)告登記的懇求權(quán)可以對(duì)抗不動(dòng)產(chǎn)的所有人其他物權(quán)人也可以對(duì)抗任意第三人具有了絕對(duì)性和排他效力。所以王澤鑒先生認(rèn)為預(yù)告登記制度與“買賣不破租賃一樣都是債權(quán)物權(quán)化的重要表現(xiàn)。10在我國(guó)盡通過(guò)一系列解釋、相關(guān)部門(mén)規(guī)章的規(guī)定逐步賦予了預(yù)售商品房預(yù)售登記以一定的法律效力。但是由于有關(guān)規(guī)定散見(jiàn)于不同的解釋或地方性法規(guī)中規(guī)定的內(nèi)容也相比照擬雜亂無(wú)章甚至是零星的、破碎的對(duì)于

26、賦予商品房預(yù)售登記相應(yīng)的法律效力內(nèi)涵方面仍然缺乏比較全面、體系化的規(guī)定。這與商品房預(yù)售登記所能解決的問(wèn)題、所要保障的利益顯然是不能相稱的。目前我國(guó)現(xiàn)行法律未對(duì)房買賣的預(yù)告登記作出規(guī)定但從實(shí)務(wù)工作和法學(xué)界主流觀點(diǎn)來(lái)看應(yīng)建立預(yù)告登記制度。因此我國(guó)應(yīng)當(dāng)根據(jù)物權(quán)立法的進(jìn)展將現(xiàn)有的商品房預(yù)售登記制度適時(shí)地改造為預(yù)告制度。當(dāng)前物權(quán)立法正在推進(jìn)由梁慧星先生主持的?中國(guó)物權(quán)法草案建議稿?第35條、第36條、第37條對(duì)于預(yù)告登記制度中的效力、涂銷及義務(wù)人的抗辯等問(wèn)題做了規(guī)定。11我們通過(guò)把商品房預(yù)售登記備案制度改造為與預(yù)告登記制度可以更好的保護(hù)購(gòu)房者的利益抑制商品房預(yù)售備案制度的缺陷促進(jìn)房地產(chǎn)持續(xù)安康開(kāi)展。我國(guó)

27、所建立的商品房預(yù)售合同的預(yù)告登記制度應(yīng)使預(yù)告登記懇求權(quán)的物權(quán)性質(zhì)得到法律的成認(rèn)。這種預(yù)售合同登記所產(chǎn)生的一種懇求權(quán) 有學(xué)者將其稱之為準(zhǔn)物權(quán)。12 預(yù)告登記的懇求權(quán)作為準(zhǔn)物權(quán)應(yīng)具有以下四個(gè)方面的物權(quán)效力：1保全效力。主要為保障以發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)為目的的合同債權(quán)等懇求權(quán)將來(lái)肯定發(fā)生預(yù)物權(quán)效果的法律效力。在不動(dòng)產(chǎn)債權(quán)行為成立之后、不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移之前雖然不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)人已經(jīng)承擔(dān)了將來(lái)轉(zhuǎn)移其所有權(quán)或其他物權(quán)的義務(wù)但由于合同相對(duì)人享有的債權(quán)無(wú)對(duì)抗第三人的效力僅靠債權(quán)的懇求權(quán)債權(quán)行為的目的不一定能實(shí)現(xiàn)。假設(shè)將這種懇求權(quán)以預(yù)告登記的方式登記不動(dòng)產(chǎn)出賣人違犯預(yù)告登記所為的變更或處分不動(dòng)產(chǎn)的行為就會(huì)無(wú)效經(jīng)預(yù)告登記

28、的懇求權(quán)就會(huì)得到保證。2順位保護(hù)效力。順位是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上依設(shè)立的時(shí)間先后在排列的順序中所占據(jù)的位置。順位確實(shí)立取決于登記的先后順序先登記順位的物權(quán)優(yōu)于后登記順位的物權(quán)只有先登記的順位的物權(quán)實(shí)現(xiàn)后后順位的物權(quán)權(quán)利才能實(shí)現(xiàn)。預(yù)告登記在保全懇求權(quán)實(shí)體權(quán)利的同時(shí)還保全可懇求權(quán)的順位即依靠登記而為懇求權(quán)人獲得了在先的有利順位使其具有排斥后續(xù)登記權(quán)利的效力。3破產(chǎn)保護(hù)效力。相對(duì)人破產(chǎn)時(shí)經(jīng)預(yù)告登記的懇求權(quán)具有排斥債權(quán)人保障其將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)的效力。假設(shè)懇求權(quán)的履行條件已經(jīng)成熟或者限已經(jīng)到來(lái)該懇求權(quán)的內(nèi)容為轉(zhuǎn)移所有權(quán)懇求權(quán)人可以行使取回權(quán)；假設(shè)該懇求權(quán)內(nèi)容為設(shè)定抵押權(quán)懇求權(quán)人可以行使別除權(quán)。預(yù)告登記

29、的懇求權(quán)不當(dāng)可以對(duì)抗不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)人和其他物權(quán)人的意思而使保全懇求權(quán)人到達(dá)獲得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的目的而且還可以在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)人破產(chǎn)時(shí)對(duì)抗其他的債權(quán)人而確保保全懇求權(quán)目的的實(shí)現(xiàn)。4預(yù)警效力。由于預(yù)告登記具有保全順位的效力預(yù)告登記對(duì)于第三人具有預(yù)告的意義。第三人不得無(wú)視預(yù)告登記的存在對(duì)以后有本登記可能的認(rèn)識(shí)不得以好心而為抗辯。其預(yù)警效力向第三人及社會(huì)提供了法律信息以便別人理解該標(biāo)的的全面情況幫助其交易。參考文獻(xiàn)：1單：?商品房預(yù)售合同糾紛案有關(guān)法律問(wèn)題研究?載于北京高級(jí)人民編著：?疑難案例事務(wù)研究?第二輯北京：法律2002年版第35頁(yè)。2王利明、崔建遠(yuǎn)：?合同法新總那么?修訂版北京：中國(guó)政法大學(xué)2000年版

30、第336頁(yè)。3 王利明、崔建遠(yuǎn)：?合同法新總那么?修訂版北京：中國(guó)政法大學(xué)2000年版36頁(yè)。4 王利明、崔建遠(yuǎn)：?合同法新總那么?修訂版北京：中國(guó)政法大學(xué)2000年版42頁(yè)。5王利明：?物權(quán)法研究?北京：中國(guó)人民大學(xué)2002年版第210、211頁(yè)。6鄭沖、賈紅梅譯：?德國(guó)民?北京：法律1999年版。7殷根生譯：?瑞士民?北京：法律1987年版。8王澤鑒：?債法原理?冊(cè)北京：中國(guó)政法大學(xué)2001年版。9孫憲忠 ：?不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記?北京：?中國(guó)法學(xué)?1996年第 5。10王澤鑒：?債法原理?冊(cè)中第一章第2款第3項(xiàng)債權(quán)的物權(quán)化包括了租賃權(quán)的物權(quán)化和預(yù)告登記。11梁慧星：? 中國(guó)物權(quán)法草案建議稿?北

31、京：?社會(huì)文獻(xiàn)?2000年版。12錢(qián)明星、姜曉春 ：?房屋預(yù)售制度假設(shè)干理問(wèn)題研究?北京：?中外法學(xué)?1996年第5。田孝禮宜昌商品房買賣合同 樣本宜昌建 設(shè) 委 員 會(huì)監(jiān)制宜昌工商行政理 宜昌商品房買賣合同說(shuō)明1.本合同文本為示范使用文本在簽約之前買受人應(yīng)當(dāng)仔細(xì)閱讀本合同內(nèi)容與出賣人充分協(xié)商對(duì)合同條款及專業(yè)用詞理解不一致的應(yīng)該進(jìn)一步咨詢達(dá)成一致。2.本合同所稱商品房是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建立并的房屋含經(jīng)濟(jì)適用房。為表達(dá)合同雙方的自愿原那么本合同文本中相關(guān)條款后的空白行供雙方自行約定或補(bǔ)充約定。雙方當(dāng)事人可以對(duì)文本條款的內(nèi)容進(jìn)展修改、增補(bǔ)或刪減。合同簽訂后未被修改的文本印刷文字視為雙方同意內(nèi)容

32、。3.對(duì)合同文本 】中選擇的內(nèi)容、空格部位的填寫(xiě)及其他需要?jiǎng)h除或添加的內(nèi)容雙方應(yīng)當(dāng)協(xié)商確定。 】中選擇的內(nèi)容以劃方式選定；對(duì)于實(shí)際情況未發(fā)生或買賣雙方不作約定時(shí)應(yīng)在空格部位打以示刪除。4.在簽訂合同前出賣人應(yīng)當(dāng)向買受人出示應(yīng)當(dāng)由出賣人提供的有關(guān)證書(shū)、證明。5.買受人在簽訂合同時(shí)應(yīng)認(rèn)真核對(duì)以確保每份合同內(nèi)容一致；合同簽訂后買受人應(yīng)當(dāng)至少持有一份合同原件；雙方當(dāng)事人可以根據(jù)實(shí)際情況本合同原件的份數(shù)。宜 昌 商 品 房 買 賣 合 同合同編： 合同當(dāng)事人：出賣人 ；注冊(cè) ；營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè) ；資質(zhì)證書(shū) ；法定代表人 ；聯(lián)絡(luò) ； 。委托代理人 ； ；聯(lián)絡(luò) 。委托代理機(jī)構(gòu) ；注冊(cè) ；營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè) ；資質(zhì)證書(shū)

33、 ；法定代表人 ；聯(lián)絡(luò) ； 。買受人 ；住所址 ；國(guó)籍 ；性別 ；出生年月 ；】護(hù)照】營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)】 ； ；聯(lián)絡(luò) 。委托代理人 ；國(guó)籍 ；住所址 ； ；聯(lián)絡(luò) 。委托代理機(jī)構(gòu) ；注冊(cè) ；營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè) ；資質(zhì)證書(shū) ；法定代表人 ；聯(lián)絡(luò) ； 。根據(jù)?合同法?、?城房地產(chǎn)理法?及其他有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定買受人和出賣人在平等、自愿、協(xié)商一致的根底上就買賣商品房達(dá)成如下協(xié)議：第一條 工程建立根據(jù)出賣人以 方式獲得位于 、編為 的地塊的土地使用權(quán)面積 平方米規(guī)劃用途為 土地使用年限自 年 月 日至 年 月 日止。出賣人經(jīng)批準(zhǔn)在該地塊上建立 商品房。該工程的有關(guān)批文如下：1、?國(guó)有土地使用證?頒發(fā)： ；編：

34、；2、?建立工程規(guī)劃容許證?頒發(fā)： ；編： ；3、?建筑工程施工容許證?頒發(fā)： ；編： 。第二條 商品房銷售根據(jù)買受人購(gòu)置的商品房為現(xiàn)房】預(yù)售商品房】。1、該商品房作為現(xiàn)房出賣人已于20 年 月 日己獲得了宜昌夷陵區(qū)房產(chǎn)理核發(fā)的備案證, 編為宜夷房竣備字 第 2、該商品房作為預(yù)售商品房已獲得宜昌夷陵區(qū)房地產(chǎn)理核發(fā)的?湖北商品房預(yù)售容許證?編為鄂夷房預(yù)字 。第三條 買受人所購(gòu)商品房的根本情況買受人所購(gòu)商品房為本合同第一條規(guī)定的工程中的 第 幢】 座】 單元 層 房。該商品房所在樓宇的主體構(gòu)造為 構(gòu)造建筑物地上層數(shù)為 層地下層數(shù)為 層。該商品房的用途為 層高】?jī)舾摺坎恍∮?米。該商品房戶型構(gòu)造為

35、房 廚 衛(wèi)封閉式臺(tái) 個(gè)非封閉式臺(tái) 個(gè)見(jiàn)附件一。本條所稱層高是指上下兩層樓面或樓面與地面之間的垂直間隔 ；凈高是指樓面或地面至上部樓板底面或吊頂?shù)酌嬷g的垂直間隔 。該商品房合同約定】產(chǎn)權(quán)登記】建筑面積共 平方米其中：套內(nèi)建筑面積 平方米公共部位與共用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e 平方米有關(guān)公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e構(gòu)成說(shuō)明見(jiàn)附件二。與該商品房有關(guān)的抵押情況為： 。 1、該商品房所分?jǐn)偟耐恋厥褂脵?quán)及在建工程均未設(shè)定抵押； 2、該商品房在建工程已經(jīng)設(shè)定抵押抵押權(quán)人為： 抵押登記部門(mén)為： 抵押登記日為： 。 。 抵押權(quán)人同意該商品房預(yù)售的證明及抵押的相關(guān)約定見(jiàn)附件三。如無(wú)特別約定該商品房在建筑材料、設(shè)計(jì)、防

36、火、給排水、隔音、照明、節(jié)能、車庫(kù)等方面均應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)的強(qiáng)迫性的規(guī)定。 。第四條買受人所購(gòu)商品房所在工程的根本情況1、綠地率 物業(yè)理用房建筑面積 平方米社區(qū)居委會(huì)用房建筑面積 平方米；2、停車場(chǎng)建筑面積 平方米；3、會(huì)所建筑面積 平方米；4、其它： 。第五條計(jì)價(jià)方式與價(jià)款該商品房屬于】不屬于】定價(jià)的商品房。出賣人與買受人約定按以下第 種方式計(jì)算該商品房?jī)r(jià)款：1、按建筑面積計(jì)算該商品房單價(jià)為 幣每平方米 元總金額 幣 千 百 拾 萬(wàn) 千 百 拾 元整。2、按套內(nèi)建筑面積計(jì)算該商品房單價(jià)為 幣每平方米 元總金額 幣 千 百 拾 萬(wàn) 千 百 拾 元整。3、按套單元計(jì)算該商品房總價(jià)款為 幣 千 百 拾

37、 萬(wàn) 千 百 拾 元整。4、 。出賣人不再向買受人收取該商品房房?jī)r(jià)款外的費(fèi)用代收費(fèi)用除外。代收費(fèi)用是指房屋維修及?土地使用權(quán)證?、?房屋產(chǎn)權(quán)證?時(shí)應(yīng)由買房人承擔(dān)的費(fèi)用。第六條付款方式及限買受人按以下第 種方式按付款：1、一次性付款。2、分付款。3、貸款方式付款。4、其他方式付款。詳細(xì)付款方式及限的約定見(jiàn)附件六。第七條買受人逾付款的違約責(zé)任買受人如未按本合同規(guī)定的時(shí)間付款按以下第 種方式處理：1、按逾時(shí)間分別處理不作累加。1逾在 日之內(nèi)自本合同規(guī)定的應(yīng)付款限之第起至實(shí)際全額支付應(yīng)付款之日止買受人按日向出賣人支付逾應(yīng)付款萬(wàn)分之 的違約金合同繼續(xù)履行；2逾超過(guò) 日后出賣人有權(quán)解除合同。出賣人解除合同

38、的買受人按累計(jì)應(yīng)付款的 向出賣人支付違約金出賣人應(yīng)向買受人退還累計(jì)已付款。買受人愿意繼續(xù)履行合同的經(jīng)出賣人同意合同繼續(xù)履行。自本合同規(guī)定的應(yīng)付款限之第起至實(shí)際全額支付應(yīng)付款之日止買受人按日向出賣人支付逾應(yīng)付款萬(wàn)分之 該比率應(yīng)不小于第1項(xiàng)中的比率的違約金。本條中的逾應(yīng)付款指按照本合同第六條規(guī)定的到應(yīng)付款與該實(shí)際已付款的差額；采取分付款的按相應(yīng)的分應(yīng)付款與該的實(shí)際已付款的差額確定。2、 。第八條面積確認(rèn)及面積差異處理根據(jù)當(dāng)事人選擇的計(jì)價(jià)方式本條規(guī)定以建筑面積】套內(nèi)建筑面積】本條款中均簡(jiǎn)稱面積為根據(jù)進(jìn)展面積確認(rèn)及面積差異處理。當(dāng)事人選擇按套單元計(jì)價(jià)的不適用本條約定。合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積有差異的

39、以產(chǎn)權(quán)登記面積為準(zhǔn)。商品房交付后產(chǎn)權(quán)登記面積與合同約定面積發(fā)生差異雙方同意按以下第 種方式進(jìn)展處理：1、雙方同意按以下原那么處理：1面積誤差比絕對(duì)值在3以內(nèi)含3的據(jù)實(shí)結(jié)算房?jī)r(jià)款；2面積誤差比絕對(duì)值超出3時(shí)買受人有權(quán)退房。買受人退房的出賣人在買受人提出退房之日起30天內(nèi)將買受人已付款退還給買受人并按 利率付給利息。買受人不退房的產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時(shí)面積誤差比絕對(duì)值在3以內(nèi)含3部的房?jī)r(jià)款由買受人補(bǔ)足；絕對(duì)值超出3部的房?jī)r(jià)款由出賣人承擔(dān)產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時(shí)面積誤差比絕對(duì)值在3以內(nèi)含3部的房?jī)r(jià)款由出賣人返還買受人；絕對(duì)值超出3部的房?jī)r(jià)款由出賣人雙倍返還買受人。面積誤差

40、比=產(chǎn)權(quán)登記面積-合同約定面積100合同約定面積因設(shè)計(jì)變更造成面積差異雙方不解除合同的應(yīng)當(dāng)簽署補(bǔ)充協(xié)議。2、 。商品房交付后產(chǎn)權(quán)登記面積中公共部位、公用分?jǐn)偨ㄖ娣e與合同約定面積誤差比絕對(duì)值超出 (不含本數(shù))時(shí)雙方同意按以下方式處理： 。第九條交房限及條件1、出賣人應(yīng)當(dāng)在20 年 月 日前將商品房交付買受人使用。2、出賣人交付的商品房應(yīng)符合以下條件。1完成規(guī)劃、單體工程質(zhì)量、消防、環(huán)保、人防、綠化等專項(xiàng)驗(yàn)收；2公共配套設(shè)施、政公用設(shè)施按設(shè)計(jì)要求建成并滿足使用功能要求；3供電、給水、排水、燃?xì)獾仍O(shè)施按設(shè)計(jì)要求建成并經(jīng)有關(guān)行業(yè)認(rèn)可到達(dá)正常使用條件；4完成商品房工程開(kāi)工交付使用相關(guān)手續(xù)獲得商品房工程

41、開(kāi)工交付使用備案證；5 、有線電視入戶并具備開(kāi)通條件；6 ； ；7 ；8 ；因不可抗力或者買賣雙方在合同中約定的其它原因需延交付使用的出賣人應(yīng)當(dāng)在發(fā)生之日起 日內(nèi)書(shū)面告知買受人。第十條出賣人逾交房的違約責(zé)任出賣人如未按本合同規(guī)定的限將該商品房交付買受人使用按以下第 種方式處理：1、按逾時(shí)間分別處理不作累加。1逾不超過(guò) 日自本合同第九條規(guī)定的最后交付限的第起至實(shí)際交付之日止出賣人按日向買受人支付已交付房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之 的違約金合同繼續(xù)履行。2逾超過(guò) 日后買受人有權(quán)解除合同。買受人解除合同的出賣人應(yīng)當(dāng)自買受人解除合同書(shū)面到達(dá)之日 起 天內(nèi)退還全部已付款并按買受人累計(jì)已付款的 向買受人支付違約金。買受人

42、要求繼續(xù)履行合同的合同繼續(xù)履行自本合同第九條規(guī)定的最后交付限的第起至實(shí)際交付之日止出賣人按日向買受人支付已交付房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之 該比率應(yīng)不小于第1項(xiàng)中的比率的違約金。2、 。第十一條交接商品房到達(dá)本合同第九條約定的交付使用條件后出賣人應(yīng)當(dāng)將交接手續(xù)的時(shí)間、地點(diǎn)以及應(yīng)當(dāng)攜帶的證件等內(nèi)容書(shū)面】報(bào)刊】買受人。雙方進(jìn)展驗(yàn)收交接時(shí)出賣人應(yīng)當(dāng)出示本合同第九條規(guī)定的證明買受人應(yīng)對(duì)樓地面、墻面和天棚面層質(zhì)量；門(mén)窗安裝質(zhì)量；欄桿安裝質(zhì)量；防水工程質(zhì)量；室內(nèi)空間尺寸；給排水系統(tǒng)安裝質(zhì)量；室內(nèi)電氣工程安裝質(zhì)量進(jìn)展核驗(yàn)后簽署房屋交接單。所購(gòu)商品房為住宅的出賣人還需提供?住宅質(zhì)量保證書(shū)?和?住宅使用說(shuō)明書(shū)?。出賣人不出示證

43、明或出示證明不齊全或所購(gòu)商品房質(zhì)量有明顯缺陷的買受人有權(quán)回絕交接由此產(chǎn)生的延交房責(zé)任由出賣人承擔(dān)并按第十條處理。出賣人不得將買受人交納有關(guān)稅費(fèi)(含物業(yè)效勞費(fèi))作為交接該商品房的條件。本合同另有約定的除外。由于買受人原因未能按交付的雙方同意按以下方式處理： 。 第十二條 規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更的約定經(jīng)規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)同意的設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致影響到買受人所購(gòu)商品房質(zhì)量或使用功能的出賣人應(yīng)當(dāng)在有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)同意之日起10日內(nèi)書(shū)面買受人。該商品房構(gòu)造形式、戶型、空間尺寸、朝向；2、 3、 4、 5、 買受人有權(quán)在到達(dá)之日起15日內(nèi)做出是否退房的書(shū)面答復(fù)。買受人在到達(dá)之日起15日內(nèi)未作書(shū)面答復(fù)的視同承受變更

44、。出賣人未在規(guī)定時(shí)限內(nèi)書(shū)面買受人的買受人有權(quán)退房。買受人退房的出賣人須在買受人提出退房要求之日起 天內(nèi)將買受人已付款退還給買受人并按 利率付給利息。買受人不退房的應(yīng)當(dāng)與出賣人另行簽訂補(bǔ)充協(xié)議。 _。第十三條出賣人保證該商品房在房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)時(shí)沒(méi)有產(chǎn)權(quán)糾紛和債權(quán)債務(wù)糾紛。因出賣人原因造成該商品房不能房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)或發(fā)生債權(quán)債務(wù)糾紛的由出賣人承擔(dān)全部責(zé)任。第十四條出賣人裝飾、設(shè)備承諾的違約責(zé)任出賣人交付使用的商品房的裝飾、設(shè)備應(yīng)符合雙方約定見(jiàn)附件四的。達(dá)不到約定的買受人有權(quán)要求出賣人按照以下第 種方式處理：1、出賣人賠償雙倍的裝飾、設(shè)備差價(jià)。裝飾、設(shè)備差價(jià)以工程造價(jià)理部門(mén)核定的為準(zhǔn)。2、 。3、

45、。第十五條產(chǎn)權(quán)登記的約定出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用之日起60日內(nèi)將符合房屋權(quán)屬登記的資料提交產(chǎn)權(quán)部門(mén)該房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)。因出賣人的責(zé)任造成買受人在商品房交付后90日內(nèi)不能房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)的雙方同意按以下第 項(xiàng)處理；1、買受人退房出賣人在買受人提出退房要求之日起 日內(nèi)將買受人已付房?jī)r(jià)款退還給買受人并按已付房?jī)r(jià)款的 賠償買受人損失。2、買受人不退房出賣人按已付房?jī)r(jià)款的 向買受人支付違約金。3、。第十六條保修責(zé)任出賣人向買受人提供的?住宅質(zhì)量保證書(shū)?應(yīng)列明保修范圍、保修、保修責(zé)任和保修等內(nèi)容作為本合同的附件。出賣人自商品住宅交付使用之日起按照?住宅質(zhì)量保證書(shū)?承諾的內(nèi)容承擔(dān)相應(yīng)的保修責(zé)任。買受人購(gòu)置的商品

46、房為非商品住宅的雙方應(yīng)當(dāng)以合同附件的形式詳細(xì)約定保修范圍、保修限和保修責(zé)任等內(nèi)容。在商品房保修范圍和保修限內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問(wèn)題出賣人應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)。因不可抗力或者非出賣人原因造成的損壞出賣人不承擔(dān)責(zé)任但可協(xié)助維修維修費(fèi)用由買受人承擔(dān)。 。第十七條買受人的房屋僅作 使用買受人使用間不得擅自改變?cè)撋唐贩康慕ㄖ黧w構(gòu)造、承重構(gòu)造和用途。本合同另有約定的除外買受人在使用間有權(quán)與其他權(quán)利人共同享用與該商品房有關(guān)聯(lián)的公共部位和設(shè)施并按占地和公共部位與公用房屋分?jǐn)偯娣e承擔(dān)義務(wù)。出賣人不得擅自改變與該商品房有關(guān)聯(lián)的公共部位和設(shè)施的使用性質(zhì)。該商品房所在樓棟的屋面使用權(quán)歸本樓棟產(chǎn)權(quán)人共有。該商品房所在樓棟的外墻面使

47、用權(quán)歸全體產(chǎn)權(quán)人共有。建筑區(qū)劃內(nèi)的道路、綠地及其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)理用房屬于業(yè)主共有。第十八條買賣雙方就以下事項(xiàng)約定：1、買受人享有該商品房所在樓宇的1 ；2 ；3 所有權(quán)使用權(quán)。2、買受人享有該商品房所在工程的1 ；2 ；3 所有權(quán)使用權(quán)。3、出賣人享有該商品房所在工程的1 ；2 ；3 所有權(quán)使用權(quán)。4、建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要；車位屬于 車庫(kù)屬于 。占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位屬于業(yè)主共有。5、買受人遵守業(yè)主臨時(shí)公約履行出賣人與物業(yè)簽訂的前物業(yè)效勞合同約定的內(nèi)容見(jiàn)附件五。第十九條出賣人單方解除合同的應(yīng)當(dāng)書(shū)面買受人出賣人應(yīng)在買受

48、人收到書(shū)面之日起日內(nèi)按原房?jī)r(jià)款的向買受人支付違約金并將買受人已支付的房?jī)r(jià)款全額退還買受人。如遇房?jī)r(jià)上漲出賣人還需向買受人支付按照新價(jià)格計(jì)算的房?jī)r(jià)款與原房?jī)r(jià)款的差額。買受人單方解除合同的應(yīng)當(dāng)書(shū)面出賣人買受人應(yīng)在出賣人收到書(shū)面之日起日內(nèi)按原房?jī)r(jià)款的 向出賣人支付違約金出賣人將買受人已支付的房?jī)r(jià)款全額退還買受人。如遇房?jī)r(jià)下降買受人還需向出賣人支付原房?jī)r(jià)款與按照新價(jià)格計(jì)算的房?jī)r(jià)款的差額。第二十條 本合同在履行過(guò)程生的爭(zhēng)議由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決；協(xié)商不成的按以下第種方式解決：1、提交宜昌仲裁會(huì)仲裁。2、提交 仲裁會(huì)仲裁。3、依法向人民起訴。第二十一條 本合同未盡事宜可由雙方約定后簽訂補(bǔ)充協(xié)議見(jiàn)附件六。第二

49、十二條 合同附件與本合同具有同等法律效力。本合同及其附件內(nèi)、空格部填寫(xiě)的文字與印刷文字具有同等效力。第二十三條 本合同連同附件共 頁(yè)一式 份具有同等法律效力合同持有情況如下：出賣人 份買受人 份 份 份。第二十四條 本合同自雙方簽訂之日起生效。第二十五條 商品房為預(yù)售的自本合同生效之日起30日內(nèi)由出賣人向房產(chǎn)理部門(mén)申請(qǐng)登記備案。出賣人簽章 買受人簽章法定代表人】 法定代表人】委托代理人】 委托代理人】委托代理機(jī)構(gòu)】 委托代理機(jī)構(gòu)】簽章 簽章二 年 月 日簽于 附件一：該商品房及所在樓層平面圖、立面圖、分戶平面圖出賣人簽章： 買受人簽章：附件二：公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e構(gòu)成說(shuō)明出賣人簽章：

50、 買受人簽章：附件三：出賣人對(duì)該商品房的說(shuō)明抵押權(quán)人同意銷售證明及其他雙方認(rèn)為應(yīng)該明確的事項(xiàng)出賣人簽章： 買受人簽章附件四：裝飾、設(shè)備(全裝修另簽補(bǔ)充協(xié)議)1、外墻：2、內(nèi)墻：3、頂棚：4、地面：5、門(mén)：窗：6、廚房：7、衛(wèi)生間：8、臺(tái)：9、電梯：10、安防系統(tǒng)11、其它：出賣人簽章： 買受人簽章：附件五：前物業(yè)效勞內(nèi)容的約定前物業(yè)效勞內(nèi)容及質(zhì)量前物業(yè)效勞費(fèi)用工程及價(jià)格三、其他出賣人簽章： 買受人簽章：附件六：合同補(bǔ)充協(xié)議出賣人簽章： 買受人簽章：寧 鄉(xiāng) 商 品 房 買 賣 合 同合同編： 合同雙方當(dāng)事人：出賣人： 湖南長(zhǎng)沙小城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 營(yíng)業(yè)執(zhí)照： 機(jī)構(gòu)代碼證： 75060141-1 注冊(cè)：

51、 寧鄉(xiāng)玉潭鎮(zhèn)二環(huán)南路 聯(lián)絡(luò) ：法定代表人： 謝克光 受托人： 買受人： 證件類型及碼: 聯(lián)絡(luò) ： : 共有人： 證件類型及碼: 聯(lián)絡(luò) ： : 共有情況： 根據(jù)?物權(quán)法?合同法?、?城房地產(chǎn)理法?及其他有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定出賣人和買受人在平等、自愿、老實(shí)信譽(yù)的根底上就買賣商品房達(dá)成如下協(xié)議：第一條 工程根本情況 出賣人經(jīng)批準(zhǔn)在 寧鄉(xiāng)玉潭鎮(zhèn)二環(huán)南路 地塊上建立商品房工程名稱為 南國(guó)水鄉(xiāng) 規(guī)劃用途為 商住 。出賣人以 出讓 方式獲得位于寧鄉(xiāng)玉潭鎮(zhèn)二環(huán)南路 編為 寧1國(guó)用2021第070 土地使用權(quán)證土地使用權(quán)面積為 57468.80 使用權(quán)起始日為 2021年10月27

52、日 其中住宅用地終止日為 2079年10月27日 其他用地終止日為 2049年10月27日 。買受人購(gòu)置的商品房為預(yù)售商品房預(yù)售容許證為 批準(zhǔn)為寧鄉(xiāng)住房保障。該建立工程預(yù)計(jì)開(kāi)工日為 。買受人購(gòu)置的房屋為現(xiàn)房房屋所有權(quán)證為 / 。第二條 買受人所購(gòu)商品房的根本情況該商品房所在樓棟主體建筑構(gòu)造為 混合構(gòu)造/鋼筋混泥土構(gòu)造建筑層數(shù) 7+0/6+0層其中地上_ 7/6_層地下_0_層。買受人購(gòu)置的商品房以下簡(jiǎn)稱該商品房為座落于 寧鄉(xiāng)玉潭鎮(zhèn)二環(huán)南路南國(guó)水鄉(xiāng)工程 第 幢 單元 層 房屋最終以房屋所有權(quán)登記的為準(zhǔn)房屋平面圖及位置圖見(jiàn)附件一規(guī)劃用途為 住宅 。該商品房_1_(1、合同約定2、產(chǎn)權(quán)登記)建筑面積

53、 其中套內(nèi)建筑面積 共用部位與共用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e_面積最終以產(chǎn)權(quán)登記的面積為準(zhǔn)。該商品房共用部位及設(shè)施詳細(xì)約定見(jiàn)附件二。該商品房層高為_(kāi) 3/3.9 _米。有 _ _ 個(gè)臺(tái)其中 南北向/南向/北向 臺(tái)為封閉式 _南北向/南向/北向_臺(tái)為非封閉式。第三條 抵押情況與該商品房有關(guān)的抵押情況為：_2_ 。1、該商品房未設(shè)定抵押。2、該商品房已經(jīng)設(shè)定在建建筑物抵押抵押權(quán)人為 中國(guó)建立銀行股份長(zhǎng)沙河西支行 抵押權(quán)登記日為 _2011年11月8日_。出賣人保證：該商品房銷售已經(jīng)抵押權(quán)人同意且申請(qǐng)預(yù)告登記時(shí)抵押權(quán)人向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)購(gòu)部在建建筑物抵押權(quán)注銷登記。第四條 預(yù)售款的監(jiān)買受人應(yīng)當(dāng)按本合同約定及時(shí)足

54、額將預(yù)購(gòu)商品房的購(gòu)房款繳入以下預(yù)售款監(jiān)賬戶。該商品房的預(yù)售款監(jiān)機(jī)構(gòu) 湖南建立銀行河西支行 預(yù)售款監(jiān)賬戶名稱為 湖南長(zhǎng)沙小城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)賬 。預(yù)售款應(yīng)按法律法規(guī)的有關(guān)規(guī)定監(jiān)和使用。第五條 計(jì)價(jià)方式及價(jià)款出賣人與買受人約定按下述第 1 種方式計(jì)算該商品房?jī)r(jià)款：1按建筑面積計(jì)算該商品房單價(jià)為人民幣 元/總房?jī)r(jià) 元。2按套內(nèi)建筑面積計(jì)算該商品房單價(jià)為人民幣 / 元/總房?jī)r(jià) / / 元。3按套單元計(jì)算該商品房總價(jià)款為人民幣 / / 元。第六條 付款方式及限買受人按以下第 種方式按付款：1.一次性付款：首付款含定金 元￥ 于本合同簽訂之日支付剩余房款 元￥ 于 支付。2銀行按揭貸款或公積金貸款：買受人以銀行

55、按揭方式付款的應(yīng)于 向出賣人交付首房款含定金計(jì) 元￥ 剩余房款 元￥ 向 申請(qǐng)貸款出賣人應(yīng)協(xié)助。買受人應(yīng)在接到出賣人之日起 7 日內(nèi)將申請(qǐng)銀行按揭所需的全部資料提交在接到出賣人或貸款人后_10_日內(nèi)前往指定地點(diǎn)貸款相關(guān)手續(xù)并按要求交清相關(guān)款項(xiàng)和費(fèi)用；買受人逾履行上述義務(wù)的按照本合同第七條處理。買受人以公積金貸款方式付款的應(yīng)于 向出賣人交付首房款含定金計(jì) 元￥ 剩余房款 元￥ 向 公積金中心申請(qǐng)貸款出賣人應(yīng)協(xié)助。買受人應(yīng)在接到出賣人之日起_7_日內(nèi)將申請(qǐng)公積金貸款所需的全部資料提交在接到后_10_日內(nèi)前往指定地點(diǎn)貸款相關(guān)手續(xù)并按要求交清相關(guān)款項(xiàng)和費(fèi)用；買受人逾履行上述義務(wù)的按照本合同第七條處理。

56、因買受人的原因?qū)е沦I受人未能獲得貸款或獲得貸款少于申請(qǐng)貸款數(shù)額的出賣人同意買受人在收到之日起 7 日內(nèi)以自有資金或 其他方式 支付不承擔(dān)本合同第七條約定的違約責(zé)任；逾_30_日出賣人有權(quán)解除合同并 30 日內(nèi)及時(shí)將已付款及同銀行利息退還給買受人。因出賣人的原因?qū)е沦I受人未能獲得貸款或獲得貸款少于申請(qǐng)貸款數(shù)額的買受人可以選擇以下第 1 種方式：1合同繼續(xù)履行詳細(xì)付款方式和付款限另行協(xié)商并簽訂補(bǔ)充協(xié)議。2買受人在 / 日內(nèi)有權(quán)解除本合同合同解除后 / 日內(nèi)出賣人應(yīng)退還已付款及同銀行利息。因非歸責(zé)于雙方的原因?qū)е沦I受人未能獲得貸款或獲得貸款少于申請(qǐng)貸款數(shù)額的買受人應(yīng)在 15 日內(nèi)以自有資金或 其他方

57、式 支付。逾任何一方均可單方解除合同在合同解除后 30 日內(nèi)出賣人應(yīng)將已付款及同銀行利息退還給買受人。3其他方式首付款含定金 元于 支付。剩余房款 。第七條 買受人逾付款的違約責(zé)任買受人未按本合同的約定時(shí)間付款雙方同意按以下第 1 種方式處理：1按逾時(shí)間分別處理不作累加1逾未超過(guò) 90 日自本合同規(guī)定的應(yīng)付款限之次日起至實(shí)際全額支付應(yīng)付款之日止買受人按日向出賣人支付逾應(yīng)付款 萬(wàn)分之二 的違約金合同繼續(xù)履行；2逾超過(guò) 90 日出賣人有權(quán)解除合同。出賣人解除合同的買受人按應(yīng)付款的 3 向出賣人支付違約金。買受人愿意繼續(xù)履行合同的經(jīng)出賣人同意合同繼續(xù)履行自本合同規(guī)定的應(yīng)付款限之次日起至實(shí)際全額支付應(yīng)

58、付款之日止買受人按日向出賣人支付逾應(yīng)付款 萬(wàn)分之二 的違約金。本條中的逾應(yīng)付款指按照本合同第六條規(guī)定的到應(yīng)付款與該實(shí)際已付款的差額確定。2 / 。第八條 交付時(shí)間及條件一出賣人應(yīng)當(dāng)在 _ _ _ _前向買受人交付該商品房。二該商品房交付時(shí)應(yīng)當(dāng)符合以下、2、 / 項(xiàng)所列條件：1、已經(jīng)開(kāi)工驗(yàn)收備案；2、滿足第九條中出賣人承諾的本工程內(nèi)相關(guān)設(shè)施、設(shè)備到達(dá)的條件；3、 / 。 該商品房為住宅的出賣人還應(yīng)當(dāng)提供?住宅質(zhì)量保證書(shū)?、?住宅使用說(shuō)明書(shū)?住宅質(zhì)量保證書(shū)?承諾的保修范圍和保修限必須符合和本地區(qū)有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定及相關(guān)、規(guī)程的要求。 第九條 本工程內(nèi)相關(guān)設(shè)施、設(shè)備的交付時(shí)間與使用條件一城根底設(shè)施

59、1、供水： _ /_ 年 _ /_ 月 _/_ 日 到達(dá)接通條件； 2、供電： _/ _ 年 _/ _ 月 _/ _ 日 到達(dá)接通條件； 3、燃?xì)猓?_/ _ 年 _/ _ 月 _/_ 日 到達(dá)接通條件； 4、 通信：交付時(shí)線路敷設(shè)到戶； 5、有線電視：交付時(shí)線路敷設(shè)到戶；6、寬帶網(wǎng)絡(luò)：交付時(shí)線路敷設(shè)到戶。以上第3、4、5、6項(xiàng)需要買受人自行開(kāi)通使用手續(xù)。假設(shè)在約定限內(nèi)未到達(dá)交付使用條件雙方同意按照以下第_3_種方式處理： 1以上設(shè)施中、2、3項(xiàng)在約定限內(nèi)未到達(dá)交付條件的出賣人按本合同約定承擔(dān)逾交付的違約責(zé)任；第4項(xiàng)未按時(shí)到達(dá)交付條件的出賣人按日向買受人支付 _/_元的違約金；第5項(xiàng)未按時(shí)到達(dá)

60、交付條件的出賣人按日向買受人支付 _/_元的違約金；第6項(xiàng)未按時(shí)到達(dá)交付條件的出賣人按日向買受人支付 _/_元的違約金。2出賣人向買受人一次性支付相當(dāng)于房屋總價(jià)款/的違約金并采取措施保證相關(guān)設(shè)施于 / 日之內(nèi)到達(dá)交付條件。屆時(shí)仍不能到達(dá)交付條件的買受人有權(quán)要求退房和給予賠償出賣人賠償金額為 / ；3 出賣人按合同約定整改并到達(dá)使用條件 。二公共效勞設(shè)施包括但不限于建立工程規(guī)劃容許證附件及附圖中載明的公共效勞設(shè)施配套建立指標(biāo)1、公共綠地：_/_；2、小區(qū)內(nèi)非政道路：_/_；3、物業(yè)效勞用房： _/_；4、_/_ _ _。以上設(shè)施假設(shè)在約定限內(nèi)未到達(dá)交付使用條件雙方同意按照以下第_/_種方式處理：