1、金地藝境上海營銷管理中心市場組2011-10-28土地屬性:T1和C之間，公共交通不便捷，周邊工廠環(huán)繞，城市界面較差，缺乏成熟配套，生活便利度較低金地藝境弘基休閑廣場7號線上海大學站交通：交通便利度一般。距離外環(huán)線豐翔路入口2公里；距離最近的軌交7號線上海大學站3.6公里。配套：周邊配套薄弱，距離商業(yè)設施相對集中的聚豐園路3.5公里。城市界面：周邊環(huán)繞各種機械和制造工廠，城市界面較差。項目規(guī)劃有花園洋房：共18棟，總高6層高層公寓：共6棟， 總高29-33層SOHO：3棟項目規(guī)劃:規(guī)劃優(yōu)秀，容積率2的社區(qū)中規(guī)劃37%洋房，提高畝產(chǎn)項目共規(guī)劃1500套，其中洋房560套，高層公寓939套；項目整

2、盤容積率為2，在較高的容積率下，通過優(yōu)秀的規(guī)劃，實現(xiàn)了37%的洋房配置。已成交的497套洋房成交均價為21210元/m，已成交的432套高層公寓均價17251/m。整盤均價為19612/m，洋房較高的單價將整盤均價拉高13.7%，實現(xiàn)了高畝產(chǎn)。二期高層公寓一期洋房SOHO總占地面積91000 住宅建面159000m商業(yè)建面23000m，包括菜場、會所、商業(yè)街和SOHO容積率整盤2.0，一期1.3住宅總戶數(shù)約1500總分期3期當前期數(shù)2期外立面風格美國褐石風格物業(yè)費2.85元/項目規(guī)劃:公寓戶型以首置首改為主，主力面積段在70m-121mAABCCDDCCDDEEFFEEFFEEFFEEFFCC

3、DD71#70#69#67#68#66#65#63#戶型面積()規(guī)劃套數(shù)占比A四房二衛(wèi)153515%B三房二衛(wèi)120253%C三房二衛(wèi)12118019%D二房一衛(wèi)9118319%E三房一衛(wèi)9324626%F二房一衛(wèi)7025427%合計939100%公寓樓王66#位于花園洋房北側，正對中央景觀軸，視野開闊，設計為3房較大戶型產(chǎn)品63#、65#正對南側花園洋房，視野開闊69#為2房產(chǎn)品，相對處于較優(yōu)位置，正對景觀，為1單元產(chǎn)品67#、68#因處在馬路交界口以及前排建筑影響，主要為2梯4戶的1、2房小戶型，2單元連綴產(chǎn)品71#、70#為1、2房產(chǎn)品，主要考慮到前向66#、65#號樓及小區(qū)入口的影響，

4、設計為2梯4戶， 2單元連綴小戶型65#66#71#69#68#63#不利因素70#67#項目共有2個主入口，分布在錦秋路及真陳路；3個地下車庫出入口，分布在錦秋路及真陳路；1個人行入口和1個車行入口，位于市臺路上項目規(guī)劃：車庫為全地庫設計，配置較高，車位比1:0.72地下車庫入口人行入口主入口主入口地下車庫入口地下車庫入口車行入口社區(qū)實現(xiàn)全人車分流，駕車進入小區(qū)，直接從地下停車場入口進入車庫，車庫為全地庫設計，社區(qū)內(nèi)部地面無車輛；業(yè)主可從停車場乘坐電梯直達房間。社區(qū)配套1菜場 2060。 位于商業(yè)和住宅相交處2會所 2192 地下一層：室內(nèi)恒溫游泳池 地上：跳操房、瑜伽、兒童才藝教室、 SP

5、A接待區(qū)等4商業(yè)街 1500m 生活配套商業(yè)：規(guī)劃有標準超市、便利店、音像書店、藥店、美容美發(fā)、休閑餐飲等3泛會所 每棟高層公寓一樓都為精裝大堂，供業(yè)主休憩、會客商業(yè)街區(qū)公寓示范區(qū)花園洋房示范區(qū)售樓處景觀主軸帶小區(qū)入口項目示范區(qū)動線沿中央景觀軸，動線合理，展示效果優(yōu)秀景觀節(jié)點商業(yè)街包裝精美引進中高檔餐飲、美容SPA、娛樂、購物等商業(yè)街包裝精美，除噴泉、雕塑等硬質(zhì)景觀外，沿街商鋪都包裝成真實開業(yè)的狀態(tài)，展現(xiàn)出濃郁的美式風情建筑單體：美國褐石外立面，單體原味復古景觀：中央大景觀帶，戶戶有景，濃蔭密布，點綴雕塑等硬質(zhì)景觀雙入戶大堂：車庫入戶大堂+人行入戶大堂，通過挑空來彌補面積不大造成的較逼仄的空間

6、感，但公攤面積增多了四處采光，屋頂及東、西、北三墻開窗，從而讓該空間充滿更多的自然光線陽光樓梯：設計頗具儀式感、莊重沉穩(wěn)，行走其間，有一種走入上海老洋房的感覺。花園洋房戶型一層 160m 四房二衛(wèi)送花園和70-80m地下室二層 167m 四房二衛(wèi)送50m左右地下室花園洋房戶型三層 128m 三房二衛(wèi)送約16m露臺四層 95m 三房一衛(wèi)送20m左右露臺花園洋房戶型五層 95m 三房一衛(wèi)六層 95m 四房二衛(wèi)送七樓70m左右，層高2.8m公寓戶型A戶型 153m 四房二衛(wèi)B戶型 120m 三房二衛(wèi)約6.5m贈送空間約5m贈送空間公寓戶型C戶型 121m 三房二衛(wèi)D戶型 91m 二房一衛(wèi)約8m贈送空

7、間公寓戶型E戶型 93m 三房一衛(wèi)F戶型 71m 二房一衛(wèi)約7.5m贈送空間約5m贈送空間精裝修：花園洋房裝修標準比高層公寓高600-700元/m整體整體整體：花園洋房與高層公寓其他裝修部分相同花園洋房和66號樓公寓高層公寓裝修標準2200元/m1500元/m空調(diào)三菱電機中央空調(diào)掛壁式廚具庫奇&ElectroluxElectrolux洋房和公寓裝修標準差異精裝修：衛(wèi)生間項目品牌衛(wèi)生間潔具科勒熱水器林內(nèi)水龍頭摩恩衛(wèi)生間整體衛(wèi)生間整體衛(wèi)生間整體項目品牌廚房櫥柜Electrolux冰箱廚具歐琳龍頭摩恩水槽精裝修：廚房，基礎功能配置Electrolux廚房整體廚房整體精裝修：客廳和臥室基礎配置，飾面簡

8、潔臥室整體客廳整體項目品牌客廳 和臥室地板圣象、實木、大理石門禁Honeywell于7月10日開盤，共560套,當天推盤324套，認購220，開盤認購率70%；截止目前累積成交477套左右。均價21000-23000萬/（含2000元/裝修）金地藝境項目洋房產(chǎn)品，除了端套變化戶型外，主流房型為6六種?；径加匈浰兔娣e，產(chǎn)品附加值較高。從實際銷售情況來看：4層和5層的95-96m戶型，總價在200-220萬，去化情況良好，而其中4層贈送面積較大，更受歡迎。6復7的頂樓戶型；雖然總價高60-70萬，但贈送的70m閣樓，層高達到2.8m，利用率較高，實際銷售中頂樓戶型去化率最高，溢價實現(xiàn)也較好。1層

9、和2層160m和167m戶型產(chǎn)品，總價在330萬左右，是戶型舒適，贈送地下室和花園，實得單價較低。三層128m戶型，在實際銷售中去化較慢，溢價實現(xiàn)能力也較差。主要由于其附加值較低，實得單價較高，接近90m戶型。樓層戶型套均面積（m）附加值推案套數(shù)銷售套數(shù)去化率銷售占比成交均價（元/m）實得均價*（元/m）套均總價段（萬元）1四房二衛(wèi)160送地下室70-80m&花園907988%17%2050017263330-3402四房二衛(wèi)167送地下室50m948388%17%2050018307320-340 3三房二衛(wèi)128送16m露臺945660%12%2250022500260-2704三房一衛(wèi)9

10、6送20m露臺7m工作平臺948793%18%2300021436210-220 5三房一衛(wèi)95送7m工作平臺948691%18%22000 20490200-2106四房二衛(wèi)95送70m閣樓948894%18%2950019327270-280合計560100%花園洋房銷售情況金地藝境洋房產(chǎn)品量價一覽表（統(tǒng)計時間截至10月17日）*：實得均價以地下室面積按40%、閣樓按70%計入總面積來計算。露臺面積不作為實得均價的考慮因素。洋房不同戶型銷售情況總結樓層戶型套均面積（m）附加值推案套數(shù)銷售套數(shù)去化率銷售占比成交均價（元/m）實得均價*（元/m）套均總價段（萬元）1四房二衛(wèi)160送地下室70-

11、80m&花園907988%17%2050017263330-3402四房二衛(wèi)167送地下室50m948388%17%2050018307320-340 3三房二衛(wèi)128送16m露臺945660%12%2250022500260-2704三房一衛(wèi)96送20m露臺7m工作平臺948793%18%2300021436210-220 5三房一衛(wèi)95送7m工作平臺948691%18%22000 20490200-2106四房二衛(wèi)95送70m閣樓948894%18%2950019327270-280合計560100%從實際銷售來看，項目的主流客戶為首置和小面積首改客戶，因此1到3層的大面積的戶型并不受到客

12、戶歡迎；大面積改善客戶對土地屬性的改造并不完全認同，這從不同戶型的實得均價可以看出，大面積戶型要比小面積便宜2-3000元/m，即通過提高附加值、放棄溢價的實現(xiàn)來換取銷售。對照三樓128m的戶型，更加明顯；由于面積較大，附加值較低，實得單價較高，對比其他戶型沒有優(yōu)勢，尤其是面對舒適度更高的頂樓戶型在相同總價段上的競爭，三樓128m戶型銷售明顯受阻。而4-6樓的小面積產(chǎn)品，與主流客戶群匹配較好，銷售獲得成功。公寓銷售情況金地藝境公寓量價一覽表（統(tǒng)計時間截至10月17日）戶型面積()贈送面積（m）推案套數(shù)簽約套數(shù)去化率銷售占比均價（元/m）實得單價（元/m）套均總價（元）A四房二衛(wèi)1536.551

13、1835%4%1750016786267 B三房二衛(wèi)1205252080%5%1800017280203 C三房二衛(wèi)1218605287%12%16000 15007205 D二房一衛(wèi)910615895%13%16500 16500155 E三房一衛(wèi)937.524611948%28%1750016194159 F二房一衛(wèi)70525416565%38%1800016800126 合計69743262%100%公寓于9月24日開盤，取得預證697套，開盤實際推出400多套，開盤認購率8成；十一期間加推250套；截止目前累積成交432套左右。成交均價在17500元/m。六種戶型均有5-8m不等的贈送

14、面積，裝修在1500元/m左右；66號于面對洋房和中央景觀，視野開闊，資源較好；裝修也比其他樓棟高600-700元/m。從實際去化來看，70m和93m主力戶型去化良好，分別占銷售總量的3成和4成。推盤量較少的B、C、D戶型去化達到8-9成。153m的A戶型銷售受阻，推盤51套，僅銷售18套，相對其他戶型明顯落后。樓王的120mB戶型與普通121mC戶型相比，景觀資源更好，裝修標準更高（高600-700元/m），戶型更優(yōu)（B兩房朝南，C一房朝南），因此單價要貴2000元/m左右D、E戶型面積接近，但是由于E戶型的贈送面積，變成3房，D為2房，由于功能性上的差異，單價貴1000元/m公寓不同戶型銷

15、售對比D、E戶型面積都為90m左右，但是由于E戶型贈送了一間7.5m的房間，變?yōu)槿慨a(chǎn)品，而D戶型為兩房，E戶型功能性上明顯更好，但D戶型南北通透，通常也是一個重要的考慮因素。因此在實際銷售中可以發(fā)現(xiàn)，面積類似的情況下，多一間房帶來的功能性的優(yōu)勢成為客戶優(yōu)先考慮的因素。B、C戶型都為三房二衛(wèi)120m，但是樓王的B戶型為三面寬，C戶型為兩面寬，再加上景觀資源和裝修標準的差異，B戶型均價要貴2000元/m左右。B戶型 120m 三房二衛(wèi)約5m贈送空間C戶型 121m 三房二衛(wèi)約8m贈送空間D戶型 91m 二房一衛(wèi)約7.5m贈送空間E戶型 93m 三房二衛(wèi)A戶型 153m 四房二衛(wèi)約6.5m贈送空間

16、A戶型為樓王中的大面積戶型，目前銷售明顯不如其他戶型。主要原因是雖然項目通過產(chǎn)品力的打造，獲得了項目主流客戶-首置首改客戶的認可，取得了良好的銷售業(yè)績，但是對于大面積的再改客戶，他們對于項目的C品類土地屬性仍然不認可，因此大面積戶型在銷售中受阻，也無法有效實現(xiàn)溢價。熱銷分析一、土地屬性的成功改造：項目周邊為工廠，城市界面較差，缺乏成熟配套，生活便捷度較差，土地屬性更偏向于T1。但項目示范區(qū)表現(xiàn)優(yōu)秀，沿街商鋪包裝精美，社區(qū)內(nèi)中央景觀和綠化優(yōu)美，通過產(chǎn)品力的塑造，對項目土地屬性進行了比較成功的改造。二、良好規(guī)劃：通過洋房組團的形式營造低密度的社區(qū)環(huán)境，并且注意細節(jié)的打造，戶型靈活多變，露臺和花園的設計使整個空間靈動而富有生活情趣。三、高附加值：戶型合理，并且每戶均有5-8m贈送空間，精裝標準中贈送空調(diào)等，附加值較高。三、價格務實：成交均價17500元/m，考慮5-8m的附贈面積以及1500元/m的裝修，實得均價在14900元/m左右。主力70-90m戶型的套均總價