1、基于價值工程的低碳住宅成本操縱與價值提升作者簡介鮑海君（1977- ），男，浙江臺州人，博士，碩士生導師，副教授，浙江財經(jīng)學院工商治理學院副院長，要緊從事土地治理與房地產(chǎn)經(jīng)濟研究，E-mail: baohaijun，聯(lián)系電話郵編：310018。莊紅梅（1987-），女，江西吉安人，浙江財經(jīng)學院工商治理碩士研究生，研究方向項目治理與房地產(chǎn)企業(yè)治理研究E-mail:441036599，聯(lián)系電話基金項目國家自然科學基金項目（70803042）：基于可拓理論與集對分析的征地補償機制研究。浙江省大學生科技創(chuàng)新活動打算（新苗人才打算）項目：基于價值工程理

2、論的低碳住宅開發(fā)體制研究。鮑海君，莊紅梅（浙江財經(jīng)學院工商治理學院，浙江 杭州 310018）摘要：全球氣候變暖，進展低能耗、低污染、低排放的低碳住宅意義重大，但目前低碳住宅成本高，難以推廣。本文從降低企業(yè)開發(fā)低碳住宅的成本動身，應用價值工程理論分析低碳住宅的成本、功能，具體分析了住宅的整個壽命周期，即方案設計、材料采購、建筑施工、竣工驗收與住宅使用后期物業(yè)治理時期的低碳功能實現(xiàn)和成本操縱，最終實現(xiàn)了低碳住宅的總成本最小，價值最大。關(guān)鍵詞：低碳住宅；價值工程；壽命周期 一 引言依照聯(lián)合國政府氣候變化專門委員會（IPCC）的研究，全球溫度一直在上升，在20世紀內(nèi)升高了0.76（0.18），而全球

3、變暖的直接因素是溫室氣體二氧化碳的過度排放。全球氣溫變化將導致海平面上升、氣候災難頻發(fā)、疾病傳播、生物多樣性遭破壞、農(nóng)作物欠收甚至絕產(chǎn)。為了地球的可持續(xù)進展，必須改變?nèi)祟惿a(chǎn)、生活、進展模式，降低碳排放量。中國是一個進展中的工業(yè)化國家，人口基數(shù)大，碳排放量巨大，減排工作刻不容緩。國務院在2009年11月25日召開常務會議，決定到2020年中國單位國內(nèi)生產(chǎn)總值二氧化碳排放比2005年下降40%至45%1。統(tǒng)計表明我國建筑相關(guān)能耗總量（包括建筑能耗、生活能耗、采暖空調(diào)能耗等）差不多超過工業(yè)成為社會第一能耗大戶，占總能耗的46.7%。隨著都市化進程的加快和人民生活質(zhì)量的提高，建筑物還將持續(xù)增加，能耗

4、必定不斷上漲。要降低整體碳排放量，必須降低建筑的碳排放量，而住宅占建筑的比例大，應努力降低住宅的碳排放量。 低碳住宅的特點是低能耗、低污染、低排放，實質(zhì)是提高能源利用率，開發(fā)清潔能源，調(diào)整能源結(jié)構(gòu)，最大限度地減少煤炭和石油等高碳能源的消耗，從而降低碳排放量。因此低碳住宅切合節(jié)能減排的全球氣候變化主題，是以后的進展趨勢。低碳住宅理念早已提出，但市場上的低碳住宅極少，要緊緣故是企業(yè)開發(fā)低碳住宅成本高、價格高，消費者無力購買。目前的文獻研究要緊集中在介紹低碳住宅的相關(guān)概念2；或闡述開發(fā)低碳住宅的重要性3；或研究低碳住宅的評價體系4；或介紹低碳住宅的技術(shù)5等。而對如何解決低碳住宅成本高的文獻研究專門少

5、。然而低碳住宅要得到推廣，必須降低成本，讓企業(yè)和消費者獲得更多利益，才可能實現(xiàn)。價值工程理論廣泛運用于產(chǎn)品開發(fā)、設計、生產(chǎn)制造、銷售治理以及消費者服務等領(lǐng)域，較多學者運用價值工程原理研究產(chǎn)品如何以最低成本獲得所需功能。比如：把價值工程理論用于房地產(chǎn)開發(fā)項目治理6；用于建設工程項目治理7等。本文著重運用價值工程理論研究低碳住宅的成本操縱和價值提升，具體從住宅的整個生命周期分析，實現(xiàn)以最低成本開發(fā)具備低碳功能住宅。二 基于價值工程的低碳住宅成本操縱與價值提升1價值工程概述價值工程（value engineering，簡稱VE）最早于20世紀40時代美國通用電氣公司設計工程師勞倫斯 戴羅斯邁爾斯提出

6、來，現(xiàn)在我國已廣泛運用。價值工程是一種技術(shù)與經(jīng)濟緊密結(jié)合而又十分注重經(jīng)濟效益的現(xiàn)代治理技術(shù)，它是以提高研究對象（包括產(chǎn)品、工藝、工程、服務或它們的組成部分）的價值為目的，以功能系統(tǒng)分析為核心，以制造思維開發(fā)集體智力資源為基礎(chǔ)，以最低的成本來實現(xiàn)研究對象必要功能的一種科學方法8。其數(shù)學表達式：V=F/CV：產(chǎn)品的價值 F：產(chǎn)品所具備的用戶需求的功能 C：取得產(chǎn)品功能所花費的成本 價值工程理論能夠用于所有為獵取功能而發(fā)生費用的事物對象。低碳住宅除了一般住宅的功能外還增加了低碳功能，為獵取低碳住宅的功能需要發(fā)生費用，因此低碳住宅能夠作為價值工程方法的研究對象。價值工程活動的全過程是發(fā)覺問題，分析問題

7、和解決問題的過程。低碳住宅的開發(fā)也是一個“發(fā)覺減排部位，分析減排部位，解決減排部位”的過程。因此價值工程能夠用于指導開發(fā)低碳住宅，以最低成本實現(xiàn)低碳功能，提高低碳住宅的價值。低碳住宅由于高成本一直難以推行，企業(yè)無法獲得相應經(jīng)濟利益，顧客無法承擔高價格，解決這一問題的方法確實是提高低碳住宅的價值，價值越高的產(chǎn)品，顧客越青睞。低碳住宅的價值取決于功能和成本的比值，既不可獨立強調(diào)低碳功能，亦不可片面降低成本，要綜合兩者，提高低碳住宅的價值。2住宅成本分析依照價值工程原理，產(chǎn)品壽命周期是指從產(chǎn)品開發(fā)、設計開始，通過制造過程及使用過程，直至報廢為止所經(jīng)歷的整個時期8。依照該定義，住宅的壽命周期從住宅設計

8、決策、材料設備采購、建筑施工、竣工驗收、銷售到住宅的使用報廢為止。住宅壽命周期成本應包括整個開發(fā)設計、建筑、和使用過程中全部耗費，包括設計費用、建筑費用以及住戶使用住宅時的使用、保養(yǎng)維修費，甚至包括房子轉(zhuǎn)讓報廢時的處理費?？傊?，住宅壽命周期成本包括兩部分，生產(chǎn)成本和使用成本。本文采納住宅壽命周期成本作為住宅的總成本，是因為低碳住宅能夠減少能源消耗，用戶在使用住宅時能夠降低使用成本。3住宅功能分析開發(fā)低碳住宅，需要對住宅每個結(jié)構(gòu)的功能進行分析，了解住宅組成結(jié)構(gòu)的必要功能，去除不必要功能，節(jié)約能源消耗。住宅功能按性質(zhì)可分為使用功能和品位功能。住宅的使用功能是指住宅的可靠性、安全性、維護性、經(jīng)濟性；

9、其中經(jīng)濟性是指住宅在使用過程中對動力、燃料、材料、維修費用等消耗是否最低。住宅的品位功能要緊是指外觀功能、美學功能、觀賞功能，這些功能帶給住戶精神感受上的享受。低碳住宅要在傳統(tǒng)住宅的功能上增加降低碳排放量的功能，具備這種功能的住宅能夠減少能源的消耗，降低住戶使用成本。4低碳住宅的價值提升顧客在購買商品時總是選擇價值高的商品，低碳住宅要得到顧客認可，必須提高價值。提升價值要緊從兩方面入手：成本操縱和功能調(diào)整。房地產(chǎn)住宅開發(fā)項目一般包括以下幾個時期：規(guī)劃設計決策時期、材料設備采購時期、建筑施工時期、竣工驗收時期、銷售時期、后期物業(yè)治理時期。在每一個時期，房地產(chǎn)企業(yè)都可利用VE理論，對開發(fā)項目進行科

10、學治理，降低成本，提高價值。依照ABC分析法原理，少數(shù)幾個關(guān)鍵時期往往決定了住宅總成本，本文著重分析這幾個關(guān)鍵時期。在住宅規(guī)劃設計決策時期，將決定住宅的選址、住宅的材料標準以及房屋的構(gòu)造等，一旦設計方案確定，專門難調(diào)整。因此，設計決策時期對住宅總成本的操縱起著關(guān)鍵作用。在現(xiàn)在期運用VE分析住宅的功能、構(gòu)造、規(guī)格能夠更好地實現(xiàn)低碳功能，操縱成本，成效最大。 再者材料設備采購時期、建筑施工時期、后期物業(yè)治理時期也對低碳住宅的開發(fā)和使用成本起著十分重要的作用。因此本文要緊考察這四個時期的成本操縱和功能實現(xiàn)（見圖1）。最低總成本的低碳住宅一般住宅價值工程法分析設計決策 材料采購建筑施工后期物業(yè)治理 生

11、產(chǎn)成本使用成本低碳住宅總成本 圖1 價值工程分析圖（1）規(guī)劃設計決策時期住宅的規(guī)劃設計決策時期對住宅功能實現(xiàn)和總成本起要緊作用，需要在設計住宅構(gòu)造時，分析各個結(jié)構(gòu)的功能和成本，實現(xiàn)最低成本。按照價值工程方法，整個設計住宅過程要圍繞回答以下幾個問題來設計：這是什么；這是干什么用；它的成本是多少；它的價值是多少；有無其他方法實現(xiàn)那個功能；新的方案成本是多少,功能如何；新的方案能滿足要求嗎?9通過對以上七個問題的回答，能夠分析出哪些住宅構(gòu)造能夠?qū)崿F(xiàn)低碳功能，不斷改進設計方案實現(xiàn)最低開發(fā)成本。在住宅規(guī)劃設計時期要充分研究住宅區(qū)的土地規(guī)劃布局、給排水系統(tǒng)、采光照明系統(tǒng)、電系統(tǒng)、取暖制冷系統(tǒng)、通風系統(tǒng)、門

12、窗墻體系統(tǒng)、圍護系統(tǒng)、裝修系統(tǒng)、垃圾處理系統(tǒng)。因為這些系統(tǒng)的設計專門大程度決定碳的排放量和成本的高低。設計這些系統(tǒng)時盡量結(jié)合周邊環(huán)境與資源情況，提高能源使用率，或采納新的節(jié)能資源降低排放量。第一，住宅區(qū)的土地規(guī)劃布局。消費者購買住宅時不僅關(guān)注住宅本身，還關(guān)注住宅區(qū)內(nèi)設施、服務、環(huán)境等，企業(yè)通過合理規(guī)劃土地用途，可節(jié)約用地，提升整個住宅區(qū)的價值，從而提升住宅價值。用VE法分析小區(qū)的道路、服務設施、停車場、公寓等土地利用狀況，提高每塊土地的功能，最小化實現(xiàn)該功能的成本，查找提升其價值的方案。例如住宅區(qū)的道路，其差不多功能是方便交通，布局道路時綜合考慮住宅區(qū)整體情況，設計合理的道路走向、寬度、長度，

13、能夠減少道路的土地消耗量，降低成本。用同樣的方法分析住宅區(qū)其他土地的利用狀況，合理安排，可大量減少土地消耗，且若把節(jié)約的土地用于綠化，能夠汲取二氧化碳，即降低整個住宅區(qū)的碳排放量，又提升小區(qū)整體外觀功能，最終提升住宅價值。第二，給排水系統(tǒng)。低碳住宅重點是節(jié)能，提高能源利用率，設計住宅結(jié)構(gòu)時要巧妙設計給排水系統(tǒng)，提高水的利用率，節(jié)約用水。依照住宅所處地理位置不同，氣候不同，綜合考慮設計給排水系統(tǒng)。比如在南方，由于雨水多能夠在給排水系統(tǒng)中增加收集雨水功能。推廣水系統(tǒng)循環(huán)利用方式，比如衛(wèi)生間用水、生活用水等大量中水可用于綠化澆灌。自來水以及中水二次供水的水速流量要適當降低，可采納感應用水方式。水泵系

14、統(tǒng)采納變頻技術(shù)能夠提高水資源利用率，降低能耗。綠化灌溉時，可設計埋設噴灌管道系統(tǒng)，還可設計收集屋面雨水補充景觀湖水等。總之在住宅規(guī)劃設計時期盡量采納節(jié)水技術(shù)，關(guān)注細節(jié)，提高用水效率。如此給排水的功能F提升，節(jié)約了用水，成本C也降低，價值V（功能/成本）必定增大。第三，采光照明系統(tǒng)。充分利用建筑的坐向方位，利用自然采光節(jié)約用電，降低碳排放量。如住宅照明燈的設計，由于照明燈種類多樣，比如白熾燈、鹵素燈、日光燈、節(jié)能燈、霓虹燈；按燈的安裝位置不同還分為吊燈、吸頂燈、壁燈、臺燈、落地燈等，通過對各種燈的照明、節(jié)能效果和成本進行分析，對功能F與成本C之比（即價值V）采納04評分法，價值最大為4分，最低為

15、0分，較大為3分，較低為1分，同等大為2分。得出價值評價系數(shù)最大的燈作為照明燈。如此，既實現(xiàn)低碳功能，又降低成本，達到價值最大化。第四，能源系統(tǒng)。電系統(tǒng)是住宅的最大耗能系統(tǒng)之一，必須做好低碳設計。目前住宅供電有輸送電、太陽能光伏發(fā)電、風能發(fā)電等方式。依照住宅所處地理位置和自然條件差異，設計相對應的用電裝置。比如在日照強度大的南方，能源系統(tǒng)方案有輸送電和太陽能光伏發(fā)電。通過分析兩種方案的功能和成本，再采納德爾斐法打分，得出價值高的方案太陽能光伏發(fā)電。太陽能光伏發(fā)電裝置開發(fā)成本高于輸送電裝置，但能夠減少煤炭燃燒發(fā)電，提高住宅的低碳功能，另外住戶利用太陽能減少了其他能源的費用，使用成本大大降低，最終

16、提升了住宅價值。第五，取暖制冷系統(tǒng)、通風系統(tǒng)和門窗墻體系統(tǒng)。數(shù)據(jù)顯示北方地區(qū)集中供熱的建筑面積是63億平方米，占全國建筑面積總量的10%多一點，但能耗占全國城鎮(zhèn)建筑總能耗的40%10。若改變供熱方式，實行“誰用熱誰交費”計量方式，意味著供熱方面能夠減少至少20的能耗。冬天暖通和夏天空調(diào)制冷導致二氧化碳大量排放。在設計住宅時期提早考慮住宅結(jié)構(gòu)和取暖制冷系統(tǒng)，能夠大量減少煤炭使用，提高低碳功能。例如運用價值工程理論分析門窗墻體系統(tǒng)中的玻璃選擇，提高其價值。先對玻璃的功能進行分析，其功能要緊有：采光、增加美觀、遮蔽風雨、隔熱、保暖、遮陽、保障安全、隔聲、減少光污染等。目前住宅一般使用一般玻璃，隔熱與

17、保暖性差，冬天能耗損失大，而新型的建筑節(jié)能玻璃夏天能夠隔熱，冬天能夠保暖。比較兩種玻璃的成本，新型玻璃每平方米的造價多10元左右，但每年在在空調(diào)和取暖時用電減少，節(jié)約大量能源，每年能夠減少電費300-500元11。因此使用新型玻璃的住宅低碳功能提高，成本降低，價值提升。再如通風系統(tǒng)的設計，若采取通風自動操縱，熱量感應器操縱通風孔自動開關(guān)，可確保室內(nèi)溫度適宜，幸免不必要的制冷帶來能源白費。設計時期周全考慮取暖制冷系統(tǒng)、通風系統(tǒng)和門窗墻體系統(tǒng)的設計，用新的低碳節(jié)能方案取代舊方案，提高住宅價值。第六，垃圾處理系統(tǒng)。住宅的壽命周期不僅包括開發(fā)建設時期，還包括住宅使用時期，住戶在使用住宅時必定會產(chǎn)生大量

18、垃圾，要提早設計垃圾的處理系統(tǒng)。合理設計生活廢水、廢氣、廢品、生活殘留物的處理系統(tǒng)，如廢水用于澆灌綠化，廢品分類收集，可回收廢品重新再利用，生活殘留物能夠用于生物有機肥料等。合理設計住宅的垃圾處理系統(tǒng)，能夠減少資源白費，降低碳排放量。（2）材料設備采購時期該時期是依照設計方案采購原材料，降低材料的采購成本，能夠提高住宅價值。要緊從兩方面考慮：第一，找出功能相似的多種材料，選擇成本低的；若功能要求的材料成本太高，或市場上材料稀缺，查找其替代材料，選擇成本低的。第二，選擇合理的采購批量和采購方式，比如企業(yè)可采取集中采購和聯(lián)合采購，集小訂單成大訂單，增強談判力，獵取采購規(guī)模優(yōu)勢，還可減少中間層次，降

19、低流通成本并保障產(chǎn)品質(zhì)量。總之，可對原有采購方案應用價值工程理論分析，選擇以最低成本實現(xiàn)所需功能的采購方案。（3）建筑施工時期建筑施工時期的成本操縱，要緊是選擇合適的施工方案。用VE技術(shù)對不同方案進行技術(shù)和經(jīng)濟上對比分析，如施工流程、作業(yè)方法、作業(yè)設備，擇優(yōu)選擇施工方案和中標單位。除此之外還要操縱工程變更和現(xiàn)場簽證，嚴格審核施工造價，建筑工程造價的預算采納工程量清單報價，優(yōu)選專業(yè)分包，制定嚴密的合同條款。建筑施工時期需要大量用水，會產(chǎn)生大量建筑垃圾，現(xiàn)在期要做到低碳施工。在施工時期采納住宅產(chǎn)業(yè)化方式，能夠大幅度提高住宅質(zhì)量，依照經(jīng)驗大約可減少60%的用水，減少80%的建筑垃圾12，還能夠縮短建

20、筑周期，提高整體運作效率。住宅產(chǎn)業(yè)化在歐美發(fā)達國家已較為成熟，提高了住宅質(zhì)量，又降低能耗，住宅價值大大提高。具體實現(xiàn)手段是將建筑盡量分解為梁柱、樓板、墻壁等若干個標準化的部件，在工廠里預制之后，再搬運到工地拼裝起來。住宅產(chǎn)業(yè)化不僅提高建筑效率和質(zhì)量，還由于規(guī)模經(jīng)濟效益大量降低住宅建筑成本，同時直接減少了水、木材、煤炭等資源的消耗，實現(xiàn)了低碳施工。目前中國的商品住宅80%是毛坯房，只有少數(shù)是精裝房。毛坯房需要購房者自行裝修，但因其非專業(yè)，造成裝修技術(shù)、裝修設備選擇不當增加了碳排放量，而且無法形成規(guī)模效益，成本高。假如采納企業(yè)精裝修住宅，既可按照低碳住宅的要求，選擇低碳設備，如空調(diào)、廚具等；又可利

21、用規(guī)模效益降低住宅裝修成本。萬科董事會主席王石表示，假如毛坯房交付給消費者，消費者托付公司裝修，平均一套房子多產(chǎn)生建筑垃圾大約2噸，也確實是多排放2噸二氧化碳 13。因此企業(yè)應該選擇建筑精裝房，既可降低裝修成本，又可實現(xiàn)低碳功能，住宅價值高。消費者購買精裝房的購買成本雖高，但使用成本低，總成本低于毛坯房。（4）后期物業(yè)治理時期低碳住宅要實現(xiàn)從建筑到使用全壽命周期節(jié)能環(huán)保，后期物業(yè)治理時期也要降低碳排放量。后期物業(yè)治理的低碳實現(xiàn)要緊有兩大方面：一是住宅生活垃圾的處理。住宅社區(qū)垃圾的分類收集與循環(huán)利用應強調(diào)從源頭處理，走3R(Reduce，Reuse，Recycle)即減量化、再利用、循環(huán)經(jīng)濟的道

22、路。建議每天由專人收集能化解的垃圾如肉骨頭、蔬菜、魚刺等剩菜剩飯，送往小區(qū)的生物化解器，變成綠色肥料循環(huán)利用。同時全面分類回收報紙、雜志、紙板、木箱、玻璃瓶、建筑垃圾等，高效處理，再生利用。二是住宅的維修與維護，如水系統(tǒng)，電系統(tǒng)等。后期物業(yè)治理費用占總成本一定比例，嚴格操縱其成本，如維修費用，選擇合適的維修方案，在保證低碳功能實現(xiàn)的同時，盡量節(jié)約成本，幸免不必要的白費，可提升住宅價值。在開發(fā)低碳住宅的各時期運用VE方法，一方面實現(xiàn)了低碳功能F，另一方面降低了總成本（總成本C=開發(fā)成本+使用成本），最終提高了低碳住宅的價值V（V=F/V），而價值高的低碳住宅讓企業(yè)和消費者獲得更多利益，利于低碳住

23、宅的推廣，降低我國碳排放量。三 結(jié)語低碳住宅能夠大量降低碳排放量，是住宅的進展方向，社會、企業(yè)行動越早，經(jīng)濟損失越少，社會效益越大。房地產(chǎn)企業(yè)應緊跟低碳住宅進展趨勢，應用價值工程原理研發(fā)低碳住宅，降低住宅總成本并提升其功能，從而在激烈的市場競爭中取得更大成功。因此，低碳住宅的推廣還需要政府的引導。建議政府重視以下四方面工作：一是大力完善相關(guān)法律法規(guī)和出臺低碳住宅扶持政策；二是建立低碳住宅的設計、評價技術(shù)體系與標準；三是加大住宅工程低碳操縱的審查力度，包括可行性研究報告、設計方案到驗收交付各時期的審核；四是加大宣傳力度，讓低碳住宅深入人心?！続bstract】 With the global w

24、arming, it is significant to develop the low-carbon houses which are low power consumption,low pollution and low carbon emission. Recently it is difficult to promote the low-carbon houses for the high cost. In order to reduce the cost, this paper analyzes the cost and function of the low-carbon houses with value engineering theory. Especialy we have analyzed the cost and function of the houses in the entire life cycle, including program design, material purchase, constru