1、文旅地產(chǎn)戰(zhàn)略策劃之道一、文旅時(shí)代的新特征一個(gè)潮流、兩個(gè)對流和三個(gè)需求方面的特征：根據(jù)國際經(jīng)驗(yàn)，人均 GDP 進(jìn)入 1000 美金以后，真正意義上的旅游才開始，隨之而來的，是一個(gè)全民觀光旅游的浪潮。當(dāng)人均 GDP 突破 3000 美金時(shí)，大眾觀光旅游開始向休閑、體驗(yàn)旅游轉(zhuǎn)型。而人均 GDP 超過 5000 美金標(biāo)志著進(jìn)入休閑旅游全面爆發(fā)、體驗(yàn)旅游蓬勃發(fā)展的新時(shí)代。到今天，2013 年中國的人均GDP 已經(jīng)達(dá)到 6600 撲面而來，我們把這個(gè)時(shí)代稱為吃飽了撐的時(shí)代，玩出來的產(chǎn)業(yè)，這將是一種新的生活方式，要享受生活、逃離都市、尋找理想中的烏托邦，要減輕焦慮、釋放心情、尋找自我、還要豐富多彩。在這股休

2、閑浪潮下，圍繞著體育、旅游、休閑、文化等巨大的產(chǎn)業(yè)鏈釋放出了巨大的消費(fèi)力。我們總結(jié)了休閑產(chǎn)品的七種主要形態(tài)，包括：主題度假酒店、休閑運(yùn)動(dòng)、郵輪游艇、娛樂活動(dòng)、養(yǎng)生產(chǎn)品、餐飲產(chǎn)品和文化產(chǎn)品。2、兩個(gè)對流：內(nèi)外對流、城鄉(xiāng)對流內(nèi)，消費(fèi)在國內(nèi)。在休閑經(jīng)濟(jì)撲面而來的大潮中，我們注意到兩個(gè)現(xiàn)象。第一個(gè)叫內(nèi)外對流：一方面是國內(nèi)游客、開發(fā)者的海外考察、訪問、旅游，現(xiàn)在品、休閑服務(wù)的開發(fā)、互動(dòng)、合作。康產(chǎn)業(yè)和環(huán)保產(chǎn)業(yè)這三個(gè)中國未來的消費(fèi)熱點(diǎn)進(jìn)行一次國際的咨詢和采藥。明和鄉(xiāng)村文明的結(jié)合。今天在鄉(xiāng)村形成了五股返鄉(xiāng)力量，包括：返鄉(xiāng)農(nóng)民、返鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)者、本土企業(yè)、都市小資和富豪，當(dāng)他們帶著新的眼光和資本回到鄉(xiāng)村，鄉(xiāng)村旅游和

3、休閑產(chǎn)業(yè)的開發(fā)面臨新的變革。3、三個(gè)需求：生態(tài)、文化、健康求，我們認(rèn)為現(xiàn)今的文化呈現(xiàn)出主流化、高科技化、大眾化和全球化的特征，要從消費(fèi)文化到升華文化三個(gè)過程的輪回。第三個(gè)是健康的需要。所以，當(dāng)休閑浪潮、新型城鎮(zhèn)、地產(chǎn)轉(zhuǎn)型、打造文化軟實(shí)力、經(jīng)濟(jì)提質(zhì)增效、美麗中國夢等諸多因素的巧妙碰撞，文旅地產(chǎn)成為了其中一個(gè)獨(dú)特而重要的抓手。天時(shí)、地利、人和均已具備，文化旅游地產(chǎn)迎來了自身發(fā)展的機(jī)遇期。但是，文旅地產(chǎn)有兩大開發(fā)難點(diǎn)：首先，必須要有大的資金投入，這是一個(gè)大投入大產(chǎn)出、中投入小產(chǎn)出、小投入無產(chǎn)出的領(lǐng)域；其次，商業(yè)模式的設(shè)計(jì)和品牌的塑造，一個(gè)成功的旅游地產(chǎn)持續(xù)發(fā)展的運(yùn)營模式。我們現(xiàn)在看到國內(nèi)旅游地產(chǎn)的發(fā)

4、展還處在一個(gè)初期階段，與國際上有很大差距，大致表現(xiàn)在四個(gè)方面：旅游主導(dǎo)特點(diǎn)、產(chǎn)品多元特點(diǎn)、長線經(jīng)營特點(diǎn)、市場廣泛致。全新體現(xiàn)在六個(gè)方面：良好的生態(tài)環(huán)境、完善的休閑配套、獨(dú)特的文化主題、多元的人群組合、組團(tuán)式的結(jié)構(gòu)、獨(dú)特的生活方式。結(jié)合工作室的實(shí)踐和探索，我們認(rèn)為文旅新時(shí)代應(yīng)關(guān)注六大重要商機(jī)：1、綜合文旅新區(qū)通，既可實(shí)現(xiàn)對古城的騰籠換鳥，又提供全新的文化展現(xiàn)平臺，形成規(guī)模龐大、功能復(fù)合的綜合性文旅新區(qū)，如 XX 曲江文旅新城、XX 祥和麗城、曲阜文化經(jīng)濟(jì)特區(qū)、XX 國際文化旅游名城等。文化商業(yè)地產(chǎn)是以商業(yè)為核心，以產(chǎn)業(yè)、居住、生態(tài)為支撐，融入文化主題，塑獨(dú)特的體驗(yàn)。工作室典型案例有XX 大唐西市

5、、西雙版納告莊西雙景商旅主題小鎮(zhèn)、XXCHINA 坊等。要結(jié)合地域文化。工作室案例有 XX 大唐芙蓉園、珠 XX 方影視基地等。水、靜謐的環(huán)境逐漸成為財(cái)智人士首選的修養(yǎng)之地。健康養(yǎng)生是一個(gè)非常大的、到了國內(nèi)最好。工作室在這方面的案例有 XX 十里云嶺項(xiàng)目、XX 龍門西山文化養(yǎng)生項(xiàng)目等。輪的資本下鄉(xiāng)，許多老板在城市打拼以后現(xiàn)在要回歸做一些發(fā)展。這方面工作室這一兩年介入較多，我們的案例有 XX 三圣花鄉(xiāng)、巴南錦繡鄉(xiāng)村旅游度假區(qū)、西晃山休閑度假區(qū)等。索，包括與萬達(dá)、龍湖、藍(lán)光、頤杰鴻泰等公司的合作，正是有了企業(yè)的大手筆投資，讓我們的策劃成為看得見摸得著的成果。具體的案例如龍湖山海湖、XXXX 峨秀湖

6、國際度假區(qū)等。作用就是為企業(yè)提供具有戰(zhàn)略性、前瞻性、創(chuàng)造性的判斷和價(jià)值。三、文旅時(shí)代的戰(zhàn)略突破助企業(yè)項(xiàng)目戰(zhàn)略策略落地的呢？我想與大家分享王志綱工作室“12345”方法論：1、一枝獨(dú)秀：找魂找魂就是尋找一個(gè)項(xiàng)目的核心競爭力和戰(zhàn)略方向，基于城市高度、文化高度、是提另類而缺少內(nèi)容的概念。找魂的關(guān)鍵是打通四度，即定位有高度，功能有廣度，產(chǎn)品創(chuàng)新有深度，和所有元素要建立關(guān)聯(lián)度。一枝獨(dú)秀是長板理論，任何項(xiàng)目都要找到自己的核心賣點(diǎn)，充分張揚(yáng)。只有清楚了魂在哪里?個(gè)性在哪里?核心競爭力在哪里?可持續(xù)發(fā)展依憑的東西在哪里?項(xiàng)目才有了唯一性、排他性、權(quán)威性的東西，就是必須要找到項(xiàng)目一個(gè)的魂。這種找魂的能力正是王志

7、綱工作室的核心能力之一。2、兩場統(tǒng)籌：市場+官場任何開發(fā)企業(yè)必須首先下接市場，結(jié)合自身?xiàng)l件和項(xiàng)目的現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)，在積極相關(guān)項(xiàng)目先進(jìn)開經(jīng)驗(yàn)式的同時(shí)，尋找適合的開發(fā)產(chǎn)品、業(yè)態(tài)配置、開發(fā)模式、資源整合，開創(chuàng)自身的文旅開發(fā)運(yùn)營模式；其次上通官場，在今天中國做企業(yè)，不力，內(nèi)外一起發(fā)力，為文旅項(xiàng)目的發(fā)展保駕護(hù)航并提供相應(yīng)支持，包括規(guī)劃、土地、交通、市政、稅收、專項(xiàng)資金、旅游營銷等支持。跳好市長和“市場雙人舞，搭建政府與企業(yè)投資者” 合作橋梁。還是要進(jìn)入文旅地產(chǎn)的企業(yè)，必須要具備三力，即心力、能力、實(shí)力三方面略型，還是以旅游地產(chǎn)概念謀求在拿地和銷售的利益的投機(jī)型。其次，隨著消費(fèi)者口味的不斷提高，打造一個(gè)成功的休

8、閑產(chǎn)品光有錢是不夠的，關(guān)鍵，所以企業(yè)必須要有相當(dāng)?shù)膶?shí)力。是因?yàn)椴邉澋娜蔽?，缺少一枝?dú)秀的找魂、兩場結(jié)合的統(tǒng)籌、三力要素的研判。我們認(rèn)為項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)流程應(yīng)該具備四個(gè)階段，即：謀劃、策劃、規(guī)劃、計(jì)劃。首先，文旅項(xiàng)目的開發(fā)，要有政府和企業(yè)的前期謀劃，通過眼觀六路，耳聽八方，對企業(yè)特點(diǎn)、項(xiàng)目特點(diǎn)進(jìn)行基礎(chǔ)情況的了解，形成項(xiàng)目開發(fā)必要的前期準(zhǔn)備。其次，通過專業(yè)的策劃機(jī)構(gòu)，按照承上啟發(fā)，左右逢源的思路，充分發(fā)揮變壓器五大問題，從而大幅度提升項(xiàng)目在政府、市場方面的關(guān)注和吸引，塑造企業(yè)良好口碑和品牌效應(yīng)。要求，進(jìn)行空間落地和設(shè)計(jì)，有了策劃之后，這時(shí)的規(guī)劃就有神了，有魂了，有個(gè)性化了。推動(dòng)，擬定具體工作計(jì)劃，把這個(gè)魂具體落實(shí)下去，推動(dòng)下去，最大限度地來規(guī)避蠻干和同質(zhì)化的問題。5、五位一體：概念為王、休閑為體、文化為魂、產(chǎn)業(yè)為鏈、整合為網(wǎng)證項(xiàng)目的近期的成功，又可以獲得持續(xù)的發(fā)展。第一，概念為王，通過對生態(tài)、文態(tài)、業(yè)態(tài)、形態(tài)的提煉，凝練形成項(xiàng)目和產(chǎn)品的獨(dú)特概念，成為核心新引力。第二，休閑為體，不同于常規(guī)地產(chǎn)，文旅地產(chǎn)需要配置大量的休閑設(shè)施，