1、論新宏觀形勢下我國房地產(chǎn)企業(yè)融資困境及對策摘要：隨著當前國家宏觀調控力度的加大和經(jīng)濟政策的密集出臺，房地產(chǎn)企業(yè)融資日趨困難。房地產(chǎn)企業(yè)如何適應新的形勢變化，確保資金來源穩(wěn)定開展是一個亟待解決的問題。本文結合當前宏觀形勢，對房地產(chǎn)企業(yè)面臨的融資困境進展簡要分析，并對房地產(chǎn)企業(yè)如何走出困境提出幾點對策。關鍵詞：新宏觀形勢房地產(chǎn)融資困境對策為了應對金融危機和刺激經(jīng)濟開展，2022年我國出臺了積極的財政政策和適度寬松貨幣政策，致使2022年的信貸規(guī)模超過預期30%，大量資金涌入房地產(chǎn)行業(yè)，市場強勢回暖，引發(fā)了明顯的通脹預期。2022年4月，“國十條提出加強對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資監(jiān)管，國有資產(chǎn)和金融監(jiān)管

2、部門了加大查處力度。隨后，銀監(jiān)會主席劉明康在銀監(jiān)會2022年第四次經(jīng)濟金融形勢通報會上強調，要高度關注房地產(chǎn)企業(yè)的貸款風險。隨著緊縮銀根和抑制通脹政策的接連出臺，宏觀經(jīng)濟的主基調轉向穩(wěn)健和從緊，信貸政策日趨嚴格，房地產(chǎn)融資難度增加。房地產(chǎn)企業(yè)的融資現(xiàn)狀及困境，值得關注。一、我國房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀及問題目前，房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源主要是國內貸款、利用外資、自籌資金、其他資金等。根據(jù)表1-1，2022年，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資金達30700億元，國內貸款、利用外資、自籌資金、其他資金所占比重分別為19.4%、0.8%、41%和39.8%。2022年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源57128億元，比上年增長44

3、.2%。其中，國內貸款11293億元，增長48.5%；利用外資470億元，下降35.5%；企業(yè)自籌資金17906億元，增長16.9%；其他資金27459億元，增長71.9%。在其他資金中，定金及預收款15914億元，增長63.1%。從上表中可看出，對于銀行的直接貸款近五年來平均程度在20%左右，而定金與預收款局部也主要是購房人通過銀行按揭貸款等方式獲得，屬于間接的銀行貸款。粗略的估計，除房利用出售新股或者債券融資的方式獲取的自籌資金外，房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源構成中對于銀行的依賴占60%-70%，從而形成了我國房地產(chǎn)企業(yè)的融資構造比擬單一，高度依賴銀行的特征，在新形勢下，融資凸顯出以下問題：1.銀

4、行貸款大量收縮據(jù)統(tǒng)計，2022年以來，房地產(chǎn)企業(yè)資金來源增速整體放緩。前4個月獲得銀行授信的房企非常有限，且金額合計不超過500億元。在2022年，銀行提供授信額超過3300億元。為加強流動性管理，適度調控貨幣信貸投放，2022年央行曾分別于1月、2月和5月三次上調存款準備金率0.5個百分點，后又于11月16日、29日兩次上調0.5個百分點。2022年12月10日，中國人民銀行宣布自2022年12月20日起，年內第6次上調存款準備金率0.5個百分點，大型商業(yè)銀行的存款準備金率到達18.5%，創(chuàng)下歷史最高。據(jù)央行公布的12月份銀行存款數(shù)據(jù)推算，此次上調預計可凍結資金3500億元左右。在此背景下，

5、房企的資金壓力不言而喻。2.上市融資門檻高房企上市條件比擬嚴格，截止2022年末，我國上市房企僅131家。2022年來，證監(jiān)會暫停房地產(chǎn)或與房地產(chǎn)相關的上市公司通過股市進展再融資，以抑制房價泡沫，至少有30家企業(yè)放棄了上市。直接上市受挫，使得房地產(chǎn)企業(yè)采用迂回方式通過“買殼或“借殼上市，或直接海外上市。而早在2022年末，中國證券監(jiān)視管理委員會就開場限制房地產(chǎn)企業(yè)首次公開發(fā)行股票以及其他再融資方式，只放行優(yōu)質的房企以借殼的方式上市。所以，上市融資對大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)來說，短期內還是比擬困難的。3.信托融資受到限制房地產(chǎn)信托融資具有資金本錢低、資金操作風險孝產(chǎn)品操作方式比擬靈敏以及滿足廣闊投資者需

6、求的特點。但融資規(guī)模受限，流動性差，近年門檻逐漸進步。2022年3月25日公布的?中國銀監(jiān)會關于支持信托公司創(chuàng)新開展有關問題的通知?規(guī)定：信托公司應獲得“三證的房地產(chǎn)開發(fā)工程發(fā)放信托貸款。2022年2月12日，銀監(jiān)會公布?關于加強信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務監(jiān)管有關問題的通知?，信托公司發(fā)放貸款的房地產(chǎn)開發(fā)工程必須“四證齊全、開發(fā)商或其控股股東具備二級資質、工程資本金比例到達國家最低要求等條件。2022年11月，銀監(jiān)會發(fā)又布?關于信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務風險提示的通知?以下簡稱?通知?)，年內第三次針對房地產(chǎn)信托采取控制措施，要求各地銀監(jiān)局對轄內信托公司的房地產(chǎn)信托業(yè)務進展逐筆核查，各信托公司對房地產(chǎn)

7、信托業(yè)務進展自查。較之前兩輪壓力測試側重控制金融風險，這次那么直接收緊融資渠道。銀監(jiān)會還規(guī)定制止向開發(fā)商發(fā)放流動資金貸款、制止商品房預售回購、制止信托公司以信托資金發(fā)放土地儲藏貸款，將投資附回購形式的變相融資視同貸款管理等。多家信托公司暫停了房地產(chǎn)信托業(yè)務。4.加息壓力增大中國人民銀行宣布，自2022年10月20日起上調金融機構人民幣存貸款基準利率。金融機構一年期存款基準利率上調0.25個百分點，由2.25%進步到2.50%；一年期貸款基準利率上調0.25個百分點，由現(xiàn)行的5.31%進步到5.56%；其他各檔次存貸款基準利率據(jù)此相應調整。隨著存款準備金率連續(xù)上調，第二輪加息預期明顯。出于對人民

8、幣升值帶來的熱錢涌入的不良后果的考慮，國家遲遲未第二輪加息，但已給房地產(chǎn)企業(yè)帶來了宏大的預期壓力。對于房產(chǎn)開發(fā)商，加息意味著開發(fā)投資本錢上升，增加的利息額將會對貸款比重較大的房地產(chǎn)企業(yè)帶來壓力，促使企業(yè)縮短開發(fā)周期，加快資金回籠。對于房地產(chǎn)行業(yè)股票而言，加息意味著房地產(chǎn)工程的折現(xiàn)價值降低，企業(yè)必要收益率標準提升，企業(yè)經(jīng)濟價值受損，股價估值面臨下調。同時，對將來可能出現(xiàn)的銷量下降、房價下跌的行業(yè)開展預期也會使投資者下調了房地產(chǎn)股票的估值。二、新宏觀政策下我國房地產(chǎn)企業(yè)融資對策基于新宏觀形勢下房地產(chǎn)企業(yè)的融資困境，提出了以下對策：1.拓寬銀行信貸渠道，積極爭取貸款并購貸款，即商業(yè)銀行向并購方企業(yè)或

9、并購方控股子公司發(fā)放的，用于支付并購股權對價款項的本外幣貸款。這種金融品是針對境內優(yōu)勢客戶在改制、改組過程中，有償兼并、收買國內其他企事業(yè)法人、已建成工程及進展資產(chǎn)、債務重組中產(chǎn)生的融資需求而發(fā)放的貸款，是一種特殊形式的工程貸款。自2022年銀監(jiān)會發(fā)布?商業(yè)銀行并購貸款風險管理指引?以來，銀行提供的并購貸款種類漸趨豐富，目前企業(yè)對并購貸款的需求很大。另外如一些可封閉交易貸款，介于股本和債券之間一種品種，也可以為企業(yè)融資提供很好的幫助。還有價值聯(lián)息貸款，有一定的風險投資，企業(yè)可以根據(jù)自己的實際情況加以利用。以及股權質押貸款，在當前銀行信貸緊縮股市低迷的大氣候下，以效率高、處置本錢低等優(yōu)勢為房地產(chǎn)

10、企業(yè)提供了新的融資渠道。2.買殼上市是緩解我國局部房地產(chǎn)企業(yè)融資困境的有效途徑受新宏觀政策以及證監(jiān)會對房地產(chǎn)公司ip的審核日趨嚴格的影響，局部資質良好、經(jīng)濟實力充足的房地產(chǎn)企業(yè)通過買殼上市的方式進入二級市場融資。首先，買殼上市可以不因“房企性質而受到各項法律法規(guī)的歧視，無需考慮ip對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營歷史、股本構造、資產(chǎn)負債構造、贏利才能、重大資產(chǎn)債務重組、控股權和管理層的穩(wěn)定性、公司治理構造等方面的特殊要求；只要企業(yè)從事合法業(yè)務，有足夠經(jīng)濟實力，符合?公司法?關于對外投資的比例限制，就可以買殼上市；最后，買殼上市不必經(jīng)過漫長的審批、登記、公開發(fā)行手續(xù)，直接通過業(yè)務整合就可以完成上市，時間快、成效

11、低的優(yōu)點。3.拓展房地產(chǎn)信托產(chǎn)品和產(chǎn)業(yè)投資基金，實現(xiàn)融資方式創(chuàng)新信托業(yè)目前正處于快速成長期，信托總資產(chǎn)和集合信托產(chǎn)品規(guī)模這幾年都得到了大幅提升。來自信托業(yè)協(xié)會的數(shù)據(jù)顯示，截至2022年10月31日，全國信托公司自營資產(chǎn)合計1351.4億元，信托資產(chǎn)合計30103.71億元，已經(jīng)跨越3萬億元大關。與2022年末2102億元的信托資產(chǎn)規(guī)模相比，在不到6年的時間里增長近15倍。而房地產(chǎn)信托在其中占據(jù)逾1/10的比重，盡管總量不算“大頭，但2022以來一直呈現(xiàn)加速增長勢頭，其中9月房地產(chǎn)信托比重在所有信托資產(chǎn)中占比高達25%。在?通知?發(fā)布以后，業(yè)內人士指出，鑒于房地產(chǎn)信托業(yè)務對于信托公司的重要性，監(jiān)

12、管層不會全面暫停房地產(chǎn)信托業(yè)務，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品暫緩發(fā)行只是暫時，不久就會恢復。另外，研究并推出基金化的中長期房地產(chǎn)集合資金信托方案或許是將來信托公司業(yè)務開展的主要趨勢之一。目前信托融資類產(chǎn)品成為當前的主導，并且期限偏短，假如能推出基金化的中長期房地產(chǎn)集合資金信托方案，不僅能滿足企業(yè)的需求，而且也更符合監(jiān)管要求。銀監(jiān)會官員在上海信托峰會上就明確指出：“鼓勵信托公司研究創(chuàng)新中長期的私募基金方案。設立私募產(chǎn)業(yè)基金，有利于開發(fā)商集合社會各個渠道的資源，使本來炒盤炒地的資金流入開發(fā)領域，解決了社會資金的出路，同時也滿足了企業(yè)的資金需求，一方面，使房地產(chǎn)業(yè)發(fā)揮自身的金融屬性，另一方面也為銀行、信托等機構創(chuàng)

13、造了一個避險工具，使融資風險不再過度集中于金融領域。如夾層融資是一種介于債權與股權之間的信托產(chǎn)品，對于公司和股票推薦人而言，夾層投資通常提供形式非常靈敏的較長期融資，這種融資的稀釋程度要小于股市，并能根據(jù)特殊需求做出調整，夾層融資的付款事宜也可以根據(jù)公司的現(xiàn)金流狀況確定。夾層投資也是私募股權資本市場的一種投資形式，融資企業(yè)一般在缺乏足夠的現(xiàn)金進展擴張和收買、已有的銀行信譽額度缺乏以支持企業(yè)的開展的情況下可以考慮夾層融資。4.依靠內源，利用自有資金融資內源融資主要是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依靠自有資金的融資方式，該項融資方式除自有資金外，還包括應收賬款、票據(jù)等，房地產(chǎn)企業(yè)將這些未到期資產(chǎn)通過金融機構或貼現(xiàn)公司迅速變現(xiàn)，增加自有資金。這種內源融資的本錢和風險較校自有資金比例較低的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，較難從金融機構獲得大筆貸款，可根據(jù)不同工期和工程時間差異，和經(jīng)營商結合開發(fā)，聯(lián)盟合作、統(tǒng)籌協(xié)調，加大期房營銷，獲得穩(wěn)定現(xiàn)