1、 龍灣廣場(chǎng)(二期)項(xiàng)目策劃建議目錄市場(chǎng)分析競(jìng)爭(zhēng)分析項(xiàng)目分析客群分析項(xiàng)目開發(fā)的的市場(chǎng)建建議經(jīng)營(yíng)主題及及其營(yíng)造造我司在龍灣灣中的角角色附件：誠(chéng)安安公司介介紹一、市場(chǎng)分分析1、區(qū)位概概述龍灣廣場(chǎng)位位于芳村村大道廣廣州珠江江橋段1181號(hào)號(hào)，廣佛佛公路起起點(diǎn)。由由于所處處位置是是廣州市市芳村區(qū)區(qū)、荔灣灣區(qū)與南南海黃歧歧交接處處，地理理位置十十分重要要。從地理位置置看，龍龍灣以東東是芳村村區(qū)核心心地段，已已形成一一個(gè)以區(qū)區(qū)政府為為中心的的中低檔檔密集型型居民 生活區(qū)區(qū)；區(qū)政政府再往往東是花花地灣，由由于地鐵鐵概念及及過江邃邃道的貫貫通，使使該段房房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展較好好， 而而且樓盤盤的檔次次也較高高，成為為

2、芳村區(qū)區(qū)中高檔檔商品房房集中的的地段。997年該該區(qū)遷入入人口凈凈增率為為 6.04%，顯示示出該區(qū)區(qū)具備之之吸引力力。龍灣以北是是珠江大大橋，以以前著名名的羊城城八景之之一的“雙橋煙煙雨”正位于于此；過過珠江大大橋，是是廣州老老區(qū)荔灣灣區(qū)南岸岸地段，該該段有西西郊客運(yùn)運(yùn)站及中中山八路路、黃沙沙等多個(gè)個(gè)汽車總總站，是是接駁市市內(nèi)外的的重要樞樞紐帶。緊貼項(xiàng)目以以西，廣廣佛公路路直駁南南海，與與興建中中廣州西西環(huán)高速速公路成成十字相相交狀；西環(huán)路路明年通通工，貫貫穿黃歧歧及鹽步步。廣佛佛公路是是廣州重重要的出出入口，十十多年來(lái)來(lái)，南海海、佛山山甚至于于江門、陽(yáng)陽(yáng)江都要要經(jīng)此入入廣州；廣州市市出入主

3、主干道的的位置使使到廣佛佛公里沿沿線附生生許多“搭便車車”的城鎮(zhèn)鎮(zhèn)，形成成狹長(zhǎng)的的帶狀經(jīng)經(jīng)濟(jì)區(qū)域域，如鹽鹽步十大大專業(yè)市市場(chǎng)。從居民之素素質(zhì)分析析，芳村村區(qū)前幾幾年居民民多以舊舊城折遷遷戶、廠廠區(qū)職工工及當(dāng)?shù)氐剞r(nóng)民為為主，家家庭收入入普遍偏偏低，但但隨著交交通網(wǎng)絡(luò)絡(luò)的不斷斷完善，區(qū)區(qū)內(nèi)經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)生明明顯改變變，從統(tǒng)統(tǒng)計(jì)局的的統(tǒng)計(jì)數(shù)數(shù)據(jù)，職職工 年年均收入入已達(dá)到到109909元元水平，較較荔灣區(qū)區(qū)之職工工收入還還高，生生活水平平明顯有有所提高高。荔灣區(qū)是傳傳統(tǒng)的居居民區(qū)和和商業(yè)區(qū)區(qū)，居民民收入?yún)⒉钶^大大，從事事各行各各業(yè)工作作，但總總體說，老老的一輩輩（400歲以上上）對(duì)老老區(qū)的依依戀較大大，

4、而新新生代則則無(wú)此偏偏向。因因此，該該區(qū)人口口遷入與與遷出率率大致相相等，不不象芳村村區(qū)那樣樣遷入率率明顯高高于遷出出率。南海黃歧處處于傳統(tǒng)統(tǒng)的廣佛佛走廊上上，個(gè)體體工商發(fā)發(fā)達(dá)。當(dāng)當(dāng)?shù)鼐用衩穸嘁詮膹纳?，整整體收入入較為發(fā)發(fā)達(dá)。而而黃歧近近年房地地產(chǎn)主要要針對(duì)之之買家對(duì)對(duì)象除本本地居民民外，更更針對(duì)廣廣州市居居民及省省內(nèi)外到到穗打工工的白領(lǐng)領(lǐng)高薪一一族人士士，由于于價(jià)廉，頗頗受歡迎迎。從發(fā)展角度度分析，芳芳村區(qū)地地大，人人口并不不稠密，因因此可以以提供開開發(fā)的土土地量也也大，隨隨著交通通網(wǎng)絡(luò)的的不斷延延伸，芳芳村邊緣緣地區(qū)的的大量土土地必將將得到更更有效的的開發(fā)使使用，成成為房地地產(chǎn)新熱熱點(diǎn)只是

5、是時(shí)間問問題而已已！2、城市規(guī)規(guī)劃發(fā)展展對(duì)區(qū)位位的影響響 目目前，對(duì)對(duì)本區(qū)位位影響最最大的兩兩項(xiàng)市政政項(xiàng)目是是珠江大大橋的擴(kuò)擴(kuò)寬及明明年西環(huán)環(huán)高速公公路的落落成通車車。這些些項(xiàng)目的的投建，以以本區(qū)域域的發(fā)展展無(wú)疑裨裨益良多多。一來(lái)來(lái)，可直直接加強(qiáng)強(qiáng)與荔灣灣區(qū)的聯(lián)聯(lián)系，吸吸引該區(qū)區(qū)更多的的買家；二來(lái)，該該區(qū)交通通狀況將將得到較較大改善善，使本本區(qū)更加加具備投投資引力力。但規(guī)規(guī)劃也同同時(shí)帶來(lái)來(lái)一定的的消極影影響，一一是令到到南海與與廣州市市的關(guān)系系更加密密切，增增強(qiáng)南海海房地產(chǎn)產(chǎn)與廣州州樓盤的的競(jìng)爭(zhēng)；二是珠珠橋的擴(kuò)擴(kuò)寬，也也必令大大坦沙、大大坦尾地地區(qū)的房房地產(chǎn)更更具投資資價(jià)值，威威脅到項(xiàng)項(xiàng)目的銷

6、銷售。 另另外，廣廣佛公路路傳統(tǒng)的的長(zhǎng)帶形形經(jīng)濟(jì)板板塊也將將隨著交交通網(wǎng)絡(luò)絡(luò)的不斷斷完善而而向兩旁旁伸延，從從而引發(fā)發(fā)大量的的土地開開發(fā)，令令新競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)者不斷斷涌現(xiàn)（如如鹽步規(guī)規(guī)劃中占占地20000多多畝的鹽鹽步新城城）國(guó)民經(jīng)濟(jì)主主要指標(biāo)標(biāo)項(xiàng)目單位芳村荔灣南海土地面積千平方米42.611.8年未總?cè)丝诳谌?688885523322310575500年末職工人人數(shù)人21732269527711.699國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總總值萬(wàn)元15360042965220251.447職工年均工工資元109099100755108788房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)固定投投資額萬(wàn)元113888126644481700社會(huì)消費(fèi)品品零售總總額萬(wàn)

7、元1021333594999119054000總?cè)丝谧匀蝗蛔兓肀韰^(qū)分年平均人數(shù)數(shù)出生率死亡率荔灣52521195.797.80芳村16641128.396.36人口遷移狀狀況區(qū)分遷入人數(shù)遷入率遷出人數(shù)遷出率凈增人數(shù)凈增率荔灣27805.2921964.185841.11芳村232613.98813217.9410056.04二、競(jìng)爭(zhēng)分分析1、競(jìng)爭(zhēng)樓樓盤的共共性 由于于土地資資源充足足，南海海地區(qū)大大力發(fā)展展大型的的商品住住宅小區(qū)區(qū)（如白白天鵝花花園）。仔仔細(xì)觀察察南海地地區(qū)銷售售情況較較好的樓樓盤，不不難發(fā)現(xiàn)現(xiàn)它們都都共存以以下共通通之處：規(guī)模大，現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境境靚，價(jià)價(jià)相宜 它它們向廣廣州人提

8、提供城市市里難得得一見的的休閑居居住環(huán)境境，其必必殺技是是“長(zhǎng)期大大量的廣廣告+現(xiàn)場(chǎng)環(huán)環(huán)境包裝裝”，他們們對(duì)廣州州不同的的群體這這樣說話話：對(duì)以休閑為為購(gòu)買目目的的買買家都市無(wú)無(wú)法擁有有的生活活方式對(duì)以常住為為主帶休休閑目的的的買家家交通通+環(huán)境+價(jià)錢這些特點(diǎn)，已已構(gòu)成它它們銷售售推廣的的主流路路線。2、缺點(diǎn)培培析 盡盡管，大大型樓盤盤有其優(yōu)優(yōu)點(diǎn)，但但也存在在著不足足，難以以迎合不不同層次次不同類類型的買買家需求求。首先先，大型型樓盤一一般位于于較遠(yuǎn)的的地方，交交通不便便；其次次是日常常開支費(fèi)費(fèi)用較高高（尤其其是非廣廣州市內(nèi)內(nèi)樓盤），造造成中低低收入住住戶經(jīng)濟(jì)濟(jì)壓力。因因此，對(duì)對(duì)于那些些資金并

9、并不十分分富裕，因因而關(guān)注注日常生生活及消消費(fèi)水平平狀況，多多于關(guān)注注自然優(yōu)優(yōu)美環(huán)境境的實(shí)用用型住家家來(lái)說，南南海樓盤盤并沒有有完全滿滿足他們們的需求求。3、競(jìng)爭(zhēng)樓樓盤分析析項(xiàng)目名稱銀海花園中南花園宏威中心發(fā)展商南海市南礦礦集團(tuán)實(shí)實(shí)業(yè)公司司南海市中南南房地產(chǎn)產(chǎn)實(shí)業(yè)有有限公司司 廣廣東嘉華華地產(chǎn)有有限公司司南海宏威房房地產(chǎn)開開發(fā)有限限公司地理位置位于廣佛路路一號(hào)、珠珠江大橋橋南側(cè)，與與荔灣區(qū)區(qū)相連，更更接駁芳芳村大道道與芳村村融為一一體。是是黃岐進(jìn)進(jìn)入廣州州標(biāo)志性性建筑。位于有廣州州中山九九路之稱稱的黃金金走廊，是是廣佛一一路首個(gè)個(gè)大型豪豪宅社區(qū)區(qū)。位于廣佛路路旁，處處于黃岐岐的經(jīng)濟(jì)濟(jì)中心，廣廣

10、佛一路路和宏威威路交界界處規(guī)劃由三座288層商住住樓組成成，總建建筑面積積14000000M2，依依次規(guī)劃劃為首層層商場(chǎng)，二二層的超超級(jí)購(gòu)物物商場(chǎng)，三三層為股股票交易易中心及及圖書館館，架空空層為高高尚住宅宅會(huì)所，豪豪華住宅宅由3幢四至至二十八八層組成成。占地30萬(wàn)萬(wàn)平方米米，一期期現(xiàn)樓，二二期今年年十月收收樓，三三期未規(guī)規(guī)劃。建筑面積達(dá)達(dá)十萬(wàn)平平方米，由由多棟88層住宅宅大廈和和商鋪組組成價(jià)格3980.30元元/M22均價(jià)32550.664元/M222427.18元元元/MM2一次性3781元元/平方方米3023元元/平方方米2305元元/平方方米銀行按3980元元/平方方米3120元元/平

11、方方米2354元元/平方方米景觀500米江江岸線、羊羊城八景景之一的的雙橋煙煙雨香榭麗舍大大道，超超大型綠綠化雕塑塑廣場(chǎng)音音樂瀑布布花園廣場(chǎng)項(xiàng)目配套設(shè)設(shè)施住客會(huì)所、商商場(chǎng)、股股票交易易中心、圖圖書館區(qū)內(nèi)設(shè)施包包括幼兒兒園、西西餐廳、冼冼衣室，商商場(chǎng)會(huì)所所，超市市等配套套設(shè)施一一應(yīng)俱全全，衣食食娛行各各項(xiàng)生活活所需不不假外求求內(nèi)設(shè)有完善善的配套套設(shè)施,分為健健康、文文化商務(wù)務(wù)、服務(wù)務(wù)、管理理等五部部分，為為中心住住戶的生生活工作作康體娛娛樂提供供全方位位服務(wù)交通交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)發(fā)達(dá)，119、55、75、81、1233、1322、2055、2311、2600、2811等十余余路公交交車均經(jīng)經(jīng)該區(qū)交通網(wǎng)絡(luò)

12、完完善，119、55、75、81、1233、1322、2055、2311、2600、2811等十條條路公交交車均途途經(jīng)該區(qū)區(qū)交通網(wǎng)絡(luò)完完善，南南接廣佛佛路，西西接宏威威路，來(lái)來(lái)往廣州州與佛山山之間方方便快捷捷，中心心門前設(shè)設(shè)有大型型公交車車站，更更有2660、1322、2311、81、2811、2799等十多多條公共共汽車線線路連接接廣州鄰近配套設(shè)設(shè)施附近飲食娛娛樂齊備備，廣客客隆、東東百花地地灣百貨貨等大型型購(gòu)物商商場(chǎng)，醫(yī)醫(yī)療、教教育、郵郵電等市市政設(shè)施施一應(yīng)俱俱全附近設(shè)施包包括有，廣廣客隆、東東百花地地灣等鄰近黃岐中中心小學(xué)學(xué)、幼兒兒園，附附近名店店林立酒酒樓食肆肆一應(yīng)俱俱全，大大型肉菜菜

13、市場(chǎng)550米以以內(nèi)，黃黃岐家私私城，南南大廣客客隆，黃黃岐百貸貸大廈近近在咫尺尺付款方式一次性、建建筑分期期、銀行行按揭一次性，建建筑分期期，銀行行按揭一次性、建建筑分期期，銀行行按揭戶型39M21115M22，實(shí)用用率高達(dá)達(dá)八成以以上，每每一單位位均擁有有兩大觀觀景陽(yáng)臺(tái)臺(tái)，廳出出陽(yáng)臺(tái)，房房出陽(yáng)臺(tái)臺(tái)，有二二廳二房房、三房房二廳二房二廳，三三房二廳廳40M2至至1200M2，實(shí)實(shí)用率達(dá)達(dá)九成， 戶型分為二房一廳和三房二廳裝修一級(jí)一類一級(jí)一類一級(jí)二類地面廳鋪優(yōu)質(zhì)瑞瑞士黃花花崗巖，房房鋪高級(jí)級(jí)長(zhǎng)條楓楓木地板板配原木木腳線連連水晶地地臘，廚廚廁鋪防防滑磚客飯廳及睡睡房地面面鋪拋光光磚，陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)地面面選用

14、日日式高級(jí)級(jí)人造草草皮客飯廳及睡睡房地面面全鋪高高級(jí)耐磨磨磚，連連腳線，衛(wèi)衛(wèi)生間及及廚房地地面鋪高高級(jí)防滑滑磚，墻墻身鋪瓷瓷片配座座廁內(nèi)墻廳房線灰，廚廚房浴室室貼名廠廠瓷片到到頂混合沙漿批批蕩，表表面壓光光選用進(jìn)進(jìn)口白塑塑，廚、廁廁墻面鋪鋪貼意大大利式高高級(jí)優(yōu)質(zhì)質(zhì)瓷片到到頂外墻為高級(jí)級(jí)玻璃馬馬賽克優(yōu)勢(shì)分析一、現(xiàn)樓，即即買即住住； 二、交交通方便便，地理理優(yōu)越； 三、景景觀； 四、高高級(jí)裝修修； 五、配配套功能能齊全一、配套設(shè)設(shè)施齊全全； 二二、同區(qū)區(qū)最大型型的小區(qū)區(qū)； 三三、綠化化面積大大； 四四、小區(qū)區(qū)景點(diǎn)分分布合理理； 五、地地理位置置優(yōu)越； 六、裝修標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)檔次次高。一、地理位位置優(yōu)越越；

15、 二、交交通方便便； 三、區(qū)區(qū)設(shè)施完完善； 四、戶戶型設(shè)計(jì)計(jì)理想選選擇較多多。劣勢(shì)分析一、綠化率率低； 二二、間格格布局不不合理； 三、付付款方式式單一。戶型面積偏偏大，選選擇較少少；規(guī)劃面積過過大、消消容期長(zhǎng)長(zhǎng)；價(jià)格偏高； 付款方式單單一。一、裝修標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)偏低低； 二、存存在黑廚廚黑廁； 三三、遠(yuǎn)期期樓花?？偺讛?shù)403套373套71套戶型百分比比一房一廳225套，占占6.22%； 二房房一廳2211套套，占552.335%； 三三房二廳廳1677套，411。44%二房二廳共共1155套，占占30.82%， 三房房二廳共共2588套，占占69.18%二房一廳442套，占占59.15%；三房房一廳

16、112套，占占16.90%；三房房二廳117套，占占23.94%總面積1597.15MM2802.117M22面積百分比比30550M22，占4.98%；50880M22，占111.511%；80以上MM2。70990M22，占1%； 90M2以以上，占占99%。30550M22，占0%； 50880M22，占266.155%； 880M22以上，占占73.85%三、項(xiàng)目分分析1、項(xiàng)目基基本資料料根據(jù)貴司提提供的資資料，現(xiàn)現(xiàn)時(shí)龍灣灣廣場(chǎng)基基本規(guī)劃劃如下：占地面積：1.33萬(wàn)平方方米 建筑面面積：3350000平方方米商業(yè)面積：125500平平方米 占總面面積355.7%商住面積：220000平

17、平方米 占總面面積622.9%后花園面積積：約330000平方米米地下車庫(kù)面面積：335000多平方方米，可可停放1100多多輛小轎轎車建筑風(fēng)格：港臺(tái)歐歐陸風(fēng)格格住宅樓體結(jié)結(jié)構(gòu)：分東西兩大大獨(dú)立連連體，塔塔樓共111棟其中多層（六六層）七七棟、高高層（十十五層）四四棟商場(chǎng)：裙樓樓14層為為商場(chǎng)，每每層面積積達(dá)40000多多平方米米，其中中23層為為自留物物業(yè)公共設(shè)施：藍(lán)球場(chǎng)場(chǎng)、泳池池、小游游園等綠化：四樓樓空架層層及小區(qū)區(qū)后花園園另外：距離離人行路路有100米寬的的廣場(chǎng)空空地2、項(xiàng)目周周邊配套套分析商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)：黃歧百百貨、黃黃歧廣客客隆、黃黃歧島內(nèi)內(nèi)價(jià)、好好又多、 肉菜市場(chǎng)：黃歧新新市場(chǎng)餐廳酒樓

18、：牛扒之之家，新新順景酒酒家文化娛樂：新豪歌歌劇院、頂頂好保齡齡球體育育文化：黃歧文文化 體體育中心心、海角角紅樓游游泳場(chǎng)公公園：黃黃歧公園園、 龍龍灣公園園、青年年公園醫(yī)院：梁植植偉紀(jì)念念醫(yī)院電影院：黃黃歧電影影院銀行：農(nóng)行行、建行行商業(yè)街街：潘陽(yáng)陽(yáng)路、黃黃海路學(xué)校：石門門中學(xué)（省省重點(diǎn)）、省省商業(yè)學(xué)學(xué)校、市市九十三三中3、項(xiàng)目SSWOTT分析強(qiáng)勢(shì)：*廣州樓（銀銀海只有有部分使使用廣州州水電、話話費(fèi)），且且地價(jià)平平*廣佛公路路起點(diǎn)，對(duì)對(duì)面即是是貨車停停車場(chǎng)，更更與窖口口港口碼碼頭 近在咫尺尺，宜商商宜住*東塔已建建至三樓樓，可望望短期內(nèi)內(nèi)平頂*周邊樓盤盤已定型型，而本本項(xiàng)目西西塔仍可可進(jìn)行周

19、周詳之改改進(jìn)*有大型商商場(chǎng)配套套*周邊生活活配套設(shè)設(shè)施完善善弱勢(shì)*處于市區(qū)區(qū)邊緣，且且規(guī)模一一般，現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境境之營(yíng)造造難度相相對(duì)大， 對(duì)區(qū)外人人士吸引引力弱*東塔住宅宅可售面面積小，宣宣傳上不不宜大投投入*西塔為遠(yuǎn)遠(yuǎn)期樓花花，不乎乎合現(xiàn)時(shí)時(shí)買家購(gòu)購(gòu)買現(xiàn)樓樓之趨向向*廣佛公路路對(duì)樓盤盤之居住住環(huán)境造造成一定定的影響響（如噪噪聲、塵塵 埃），周周邊環(huán)境境也不理理想*對(duì)面即是是貨車停停車場(chǎng)，會(huì)會(huì)對(duì)買家家心理造造成人流流雜、秩秩序混 亂感覺*對(duì)本身樓樓盤尚未未有清淅淅定位機(jī)會(huì)：*龍灣一帶帶有“中山九九路”之稱，珠珠江大橋橋擴(kuò)寬，此此說更具具 說服力*廣佛立交交項(xiàng)目開開始征拆拆，該帶帶環(huán)境將將得到較較大

20、改善善*西環(huán)高速速公路即即將開通通，界時(shí)時(shí)交通更更為順暢暢*銀行大幅幅調(diào)低利利率后，市市場(chǎng)投資資氣氛轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)濃，作作為項(xiàng)目目所在 區(qū)域具備備商業(yè)投投資價(jià)值值威脅*城市規(guī)劃劃有利于于龍灣廣廣場(chǎng)的同同時(shí)，也也帶活了了該區(qū)內(nèi)內(nèi)所有的的 競(jìng)爭(zhēng)樓盤盤，并且且隨著區(qū)區(qū)位價(jià)值值的提升升，房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)也將會(huì)會(huì) 加大投入入*城西高速速縮短了了南海與與廣州的的距離，使使原來(lái)就就以規(guī)模模環(huán)境 為賣點(diǎn)的的郊盤更更具競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力*隨珠江大大橋的擴(kuò)擴(kuò)寬，大大坦沙附附近可能能涌現(xiàn)房房地產(chǎn)新新潮*相對(duì)于白白云、東東圃，本本項(xiàng)目所所處區(qū)位位吸引力力低4、項(xiàng)目發(fā)發(fā)展思考考：龍灣廣場(chǎng)占占地僅11.3萬(wàn)萬(wàn)平方米米，規(guī)模模并不大大，難以以營(yíng)

21、造一一種自然然氣勢(shì)來(lái)來(lái)吸引客客群，如如果單純純以價(jià)格格取勝，則則估計(jì)需需要調(diào)整整到25500元元/平方方米左右右，才具具有一定定的殺傷傷力（鑒鑒于銀海海的發(fā)售售周期及及現(xiàn)時(shí)附附近競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)樓盤的的綜合定定價(jià)），但但這絕不不是一個(gè)個(gè)理想的的投資回回報(bào)計(jì)劃劃！并由由于項(xiàng)目目位于廣廣佛公路路旁邊，周周邊環(huán)境境欠缺發(fā)發(fā)展高檔檔住宅的的條件，因因而也不不適于在在這樣的的市場(chǎng)環(huán)環(huán)境下獨(dú)獨(dú)立而為為。因此此，發(fā)展展中檔、有有特色的的精品型型住宅該該會(huì)是一一個(gè)比較較好的路路向。5.樓盤開開發(fā)思路路：營(yíng)造一個(gè)價(jià)價(jià)格中檔檔次、有有特色、精品型的住宅小區(qū)價(jià)格中檔次次，是針針對(duì)本區(qū)區(qū)買家的的市場(chǎng)承承受能力力而言。對(duì)對(duì)于一個(gè)

22、個(gè)位于市市區(qū)邊緣緣，并不不宜休閑閑型定位位的樓盤盤，很難難吸引到到真正富富豪一族族的垂青青；因此此，根據(jù)據(jù)實(shí)際情情況，發(fā)發(fā)展一個(gè)個(gè)以中檔檔次的樓樓盤較為為相宜特色是針對(duì)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手而言言。此帶帶競(jìng)爭(zhēng)者者多以歐歐陸風(fēng)格格包裝樓樓盤，而而且發(fā)展展規(guī)模較較大，如如無(wú)特色色，我方方很難取取得突破破精品型小區(qū)區(qū)是針對(duì)對(duì)項(xiàng)目客客觀條件件因勢(shì)而而為。本本項(xiàng)目之之占地僅僅為1萬(wàn)萬(wàn)多平方方米，后后花園占占地也不不過30000多多平方米米，難以以營(yíng)造大大型綠化化，利用用現(xiàn)場(chǎng)優(yōu)優(yōu)美的環(huán)環(huán)境去迎迎合買家家。相反反地，以以本項(xiàng)目目之規(guī)模模卻容易易營(yíng)造一一些有主主題，有有特色的的精致屋屋苑，將將競(jìng)爭(zhēng)中中的不利利化成有有利

23、因素素開發(fā)思路的的形成:龍灣廣場(chǎng)龍灣廣場(chǎng)豪宅小區(qū)中檔次住宅低檔住宅豪宅小區(qū)中檔次住宅低檔住宅 精心營(yíng)造特色精品小區(qū)精心營(yíng)造特色精品小區(qū)該區(qū)未來(lái)發(fā)展?jié)摿χ苓叚h(huán)境周邊環(huán)境不配合規(guī)模不大缺乏競(jìng)爭(zhēng)力規(guī)模不大缺乏競(jìng)爭(zhēng)力中檔次、有特色的精品型住宅小區(qū)中檔次、有特色的精品型住宅小區(qū)客群分析客群分類：廣州市內(nèi)中中檔收入入家庭此群體多為為無(wú)自有有物業(yè)，收收入中偏偏低，無(wú)無(wú)力購(gòu)買買市區(qū)中中心樓，但但現(xiàn)居住住環(huán)境較較差，急急需改善善。此群群體以選選擇城市市邊緣或或郊區(qū)樓樓為主，選選擇的范范圍無(wú)固固定，看看實(shí)際情情況決定定外地來(lái)穗打打工的中中薪收入入人士此群體現(xiàn)時(shí)時(shí)并無(wú)自自有物業(yè)業(yè)，所住住寓所為為租用，居居于廣州州市

24、已有有一段時(shí)時(shí)期，有有意在作作廣州長(zhǎng)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展展芳村區(qū)、荔荔灣區(qū)內(nèi)內(nèi)獲房改改房?jī)?yōu)惠惠欲購(gòu)買買新樓者者此群體為國(guó)國(guó)營(yíng)職工工，年齡齡一般在在40歲歲以上，現(xiàn)現(xiàn)居住條條件較差差，極想想通過房房改獲取取資金改改善生活活環(huán)境在廣佛上經(jīng)經(jīng)商的本本地或南南海地區(qū)區(qū)的個(gè)體體工商、私私營(yíng)業(yè)主主出于經(jīng)商關(guān)關(guān)系，適適應(yīng)了本本地的生生活環(huán)境境，出于于該區(qū)商商業(yè)價(jià)值值的考慮慮，欲在在此置業(yè)業(yè)以適應(yīng)應(yīng)事業(yè)的的發(fā)展當(dāng)?shù)負(fù)碛凶宰约彝恋氐?，已蓋蓋房建樓樓的農(nóng)民民此群體土地地不缺，房房屋不缺缺，自蓋蓋的房子子多數(shù)用用作自住住或以低低宜的價(jià)價(jià)格出租租，2、客源比比例估計(jì)計(jì)：本地買家：75%其中芳村區(qū)區(qū)占255%，黃黃歧占115%，荔

25、荔灣占335%外區(qū)買家：25% 購(gòu)房者的關(guān)關(guān)注點(diǎn)及及因應(yīng)對(duì)對(duì)策一般情況下下，可以以把本項(xiàng)項(xiàng)目的購(gòu)購(gòu)買群體體簡(jiǎn)單分分為二大大類：一類是不熟熟悉該地地區(qū)的外外來(lái)新買買家另一類是熟熟悉本地地之買家家 無(wú)論論何類型型的買家家，他們們中絕大大部分非非十分富富裕的人人士。因因此，本本項(xiàng)目面面對(duì)的買買家將會(huì)會(huì)是一群群較講求求“實(shí)在”的買家家（注：“實(shí)在”并不等等同于“實(shí)用”）。他他們對(duì)環(huán)環(huán)境有要要求之余余，對(duì)價(jià)價(jià)錢考慮慮的角度度是量入入為出，要要求“既平又又靚”是這些些群體的的共同特特點(diǎn)。但但在更細(xì)細(xì)化的分分析上，此此兩大類類客群對(duì)對(duì)“平”的認(rèn)識(shí)識(shí)上也存存在著一一些分別別。對(duì)于本地買買家而言言，“平”就是實(shí)

26、實(shí)實(shí)在在在的價(jià)格格優(yōu)勢(shì)（因因?yàn)樗麄儌儗?duì)本區(qū)區(qū)生活已已非常熟熟悉，對(duì)對(duì)新生活活已缺乏乏想象力力，對(duì)于于他們而而言，比比價(jià)就是是本區(qū)335000元/方方的樓盤盤與30000元元/方樓樓盤之間間的5000元實(shí)實(shí)實(shí)在在在的價(jià)差差比較）；但對(duì)于于外區(qū)新新客，“平”是一對(duì)對(duì)相對(duì)的的概念，如如一個(gè)荔荔灣區(qū)中中心地段段的買家家，在當(dāng)當(dāng)?shù)匦枰冻?60000元/方方的價(jià)錢錢才可買買到可能能是單體體高層住住宅，而而這里，他他只要付付出30000多多元左右右的代價(jià)價(jià)就能買買到日思思夜想的的小區(qū)生生活（這這種生活活無(wú)須住住到外地地），于于他而言言，3000035000元間間并無(wú)太太大區(qū)別別，最重重要的是是從新生生活

27、中獲獲取平時(shí)時(shí)沒法得得到的喜喜悅。 因此，在在說服不不同類客客群方法法上，產(chǎn)產(chǎn)生如下下因應(yīng)策策略：對(duì)本地買家家，我們們說：此此價(jià)，此此家，本本地難求求！對(duì)外來(lái)新客客，我們們說：此此生活感感覺，輕輕松擁有有！加強(qiáng)包裝，強(qiáng)調(diào)生活感覺對(duì)新家有幻想外區(qū)新客：加強(qiáng)包裝，強(qiáng)調(diào)生活感覺對(duì)新家有幻想外區(qū)新客：“平”是相對(duì)概念加強(qiáng)硬件建設(shè)，強(qiáng)調(diào)物有所值綜合性詳細(xì)的客觀比較當(dāng)?shù)刭I家：加強(qiáng)硬件建設(shè)，強(qiáng)調(diào)物有所值綜合性詳細(xì)的客觀比較當(dāng)?shù)刭I家：“平”就是實(shí)在項(xiàng)目開發(fā)的的市場(chǎng)建建議直觀形象主要體現(xiàn)為為建筑外外立面及及建筑風(fēng)風(fēng)格因應(yīng)項(xiàng)目處處于廣佛佛公路邊邊緣，塵塵埃較大大，環(huán)境境較臟，因因而不適適于采用用淺色面面磚，以以免

28、日后后墻體易易臟，清清潔困難難。因此此建議大大膽采用用較深顏顏色之面面磚，利利用大量量濃烈的的色彩表表達(dá)出一一種浪漫漫、奔放放、毫無(wú)無(wú)拘束的的居住文文化氣息息。另外外，住宅宅方面可可采用大大面積的的磨砂綠綠?；蛲竿该靼撞２Ｒr托或或反襯出這種種自由氣氣氛。建筑風(fēng)格建建議仍是是歐陸為為主體，但但著力營(yíng)營(yíng)造一種種于濃濃濃的法國(guó)國(guó)古典味味道,并并體現(xiàn)浪浪漫主義義的風(fēng)格格神韻和和格調(diào)室內(nèi)戶型及及面積設(shè)設(shè)計(jì)的比比例根據(jù)客源比比例估計(jì)計(jì)，本地地買家占占75%以上，考考慮到此此群體購(gòu)購(gòu)房目的的多數(shù)是是改善居居住條件件，擴(kuò)大大住房面面積，一一般均為為兩代至至三代同同堂，因因此要求求相配的的房子也也較大，因因此，

29、在在戶型的的考慮上上也應(yīng)加加重此類類房型所所占比例例。而非非廣州市市人士家家庭人口口不會(huì)多多（單身身或兩人人為主），因因此相應(yīng)應(yīng)要求的的住宅面面積也較較少，所所以要適適量安排排小面積積單位以以滿足其其需求。 室內(nèi)戶戶型及面面積初步步設(shè)計(jì)之之建議如如下戶型面積所占比例針對(duì)群體三房以上90平方以以上40%樓盤附近居居民，二二代或以以上同堂堂二房二廳70-900平方米米40%荔灣區(qū)、芳芳村居房房改房客客，附近近工商個(gè)個(gè)體，二二代同堂堂或兩口口之家二房一廳50700平方米米12%適用于單身身或兩口口之家外來(lái)廣州安安居之人人士一房一廳或或單身公公寓30平方50平平方米8%適用于投資資放租客客，或單單身人

30、士士 有有鑒于競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手手對(duì)800平方米米以上的的大面積積單位提提供量較較大（一一般占其其70%以），而而對(duì)于小小單位提提供量較較少，因因此，我我方可考考慮適當(dāng)當(dāng)提高小小單位所所占比例例（從銀銀海銷售售情況看看，小單單位銷量量也較好好，證明明此一市市場(chǎng)存在在一定的的需求空空間）。平面布局和和單體建建筑建議議建議圍繞中中心主要要景觀采采取圍合合式布局局.一則則可檔住住外部不不良環(huán)境境.二則則可騰出出空地做做園林.增加景景觀賣點(diǎn)點(diǎn).建議議建筑層層數(shù)上以以十三層層小高層層和六層層多層的的組合方方式.具具體依照照容積率率來(lái)確定定.我司司初步推推算出可可建筑五五棟多層層和三棟棟小高層層.在平面層安安排的

31、戶戶數(shù)上.我司建建議多層層以二梯梯四戶小小高層以以二梯六六戶來(lái)作作設(shè)計(jì).并把大大面積單單位都安安排在有有景觀的的地方，我我司建議議除此安安排外，不不妨增加加一些小小面積單單位面向向靠后花花園位置置，一來(lái)來(lái)是小面面積單位位平均售售價(jià)人比比大面積積單位高高，其每每平方的的獲利空空間也多多，二來(lái)來(lái)，可吸吸引更多多投資客客前來(lái)投投資（因因房子較較易租出出）。建筑質(zhì)量和和裝修標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)建議采用有有商譽(yù)之之承建商商承建工工程裝修標(biāo)準(zhǔn)則則體現(xiàn)在在：大樓外表及及公共場(chǎng)場(chǎng)所要表表達(dá)出豪豪華、濃濃烈的情情感氣氛氛；而住住宅內(nèi)部部裝修建建議高于于同區(qū)裝裝修水平平.標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)為3000元/平方米米.價(jià)格的定位位建議以略低低于

32、銀海海，但比比黃歧樓樓高3000-5000元左右右的價(jià)格格入市，即即：折后均價(jià)在在3300035000元/方理由如下：銀海是準(zhǔn)現(xiàn)現(xiàn)樓，近近期即將將入伙，而而且較高高層可望望珠江，以以龍灣現(xiàn)現(xiàn)時(shí)情況況，不宜宜定價(jià)過過高；但但本項(xiàng)目目致力提提高住宅宅之素質(zhì)質(zhì)，加強(qiáng)強(qiáng)小區(qū)景景點(diǎn)的營(yíng)營(yíng)造和內(nèi)內(nèi)部裝修修標(biāo)準(zhǔn)，以以質(zhì)量抗抗?fàn)帲砸矡o(wú)無(wú)須在價(jià)價(jià)格上與與之拉開開差距。而而相對(duì)于于黃歧樓樓盤，本本項(xiàng)目除除規(guī)模外外，其它它的都有有過之而而無(wú)不及及（尤其其是內(nèi)部部裝修標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)上），因因此高于于黃歧樓樓盤3000-5500/平方米米是較為為合理也也是具備備競(jìng)爭(zhēng)力力的。環(huán)境改變策策略加緊東塔工工程進(jìn)度度，爭(zhēng)取取在短期

33、期內(nèi)完成成銷售（只只有300多套），然然后，將將現(xiàn)售樓樓部搬至至東塔群群樓內(nèi)，精精選數(shù)個(gè)個(gè)單元作作為示范范單位，配配以較高高的裝修修標(biāo)準(zhǔn)，讓讓居所完完美的效效果展示示人前，以以“實(shí)”取勝。另另外，建建設(shè)騰出出東塔前前部空地地（距離離馬路110米），精精心設(shè)計(jì)計(jì)一個(gè)富富有異國(guó)國(guó)情調(diào)的的小廣場(chǎng)場(chǎng)，小廣廣場(chǎng)設(shè)計(jì)計(jì)見效果果圖七.經(jīng)營(yíng)主主題 規(guī)規(guī)劃原則則：為賣賣點(diǎn)而服服務(wù)，利利于日后后推廣宣宣傳工作作，致力力于不斷斷提高龍龍灣廣場(chǎng)場(chǎng)的附加加價(jià)值規(guī)劃主題：濃烈的法國(guó)國(guó)主義單純的歐洲洲風(fēng)情，只只留于表表面，而而無(wú)任何何內(nèi)涵可可供挖掘掘此處法國(guó)主主義，并并不止于于法國(guó)的的建筑風(fēng)風(fēng)格，更更在于表表達(dá)博大大精深的

34、的法國(guó)文文化其中中一個(gè)方方面，如如浪漫。濃厚之感覺覺，既存存于表（如如通過外外立效果果），更更存于內(nèi)內(nèi)（如精精心營(yíng)造造精品小小區(qū)各個(gè)個(gè)表現(xiàn)法法國(guó)浪漫漫元素的的方方面面面）建議商場(chǎng)之之主題與與住宅主主題相配配一致，更更能表達(dá)達(dá)樓盤整整體之概概念，令令競(jìng)爭(zhēng)力力不斷提提升浪漫，是一一種夢(mèng)的的感覺，一一種醉的的情懷。法法國(guó)式的的浪漫，誰(shuí)誰(shuí)不喜愛愛！為龍灣營(yíng)造造這濃厚厚的法國(guó)國(guó)主義，正正是把浪浪漫此種觸觸摸不定定的感覺覺更加視視覺化、具具體化，變變成熟悉悉的元素素，讓生生活時(shí)刻刻充滿憧憧憬。家在龍灣，活活在這詩(shī)詩(shī)情畫意意的世界界里，可可能某一一天，這這浪漫的的情愫已已象玫瑰瑰花般在在你我身身邊綻開開物業(yè)

35、定位：珠江橋畔，法法式精品品小區(qū) “珠珠橋”與“灣”，表達(dá)達(dá)物業(yè)依依山旁珠珠水，與與水為鄰鄰的面也也從而表表達(dá)出一一種隱約約的意境境。 法法式與精精品，既既表示出出物業(yè)特特點(diǎn)，也也很好地地體現(xiàn)了了物業(yè)“溫馨、浪浪漫、精精致之小小家園”的居住住概念基調(diào)：濃烈的法國(guó)國(guó)主義法國(guó)式的浪浪漫，濃濃烈而細(xì)細(xì)膩，如如巴黎的的香水、時(shí)時(shí)裝般斐斐名遐邇邇。將法法國(guó)主義義定位于于“浪漫”，并蓋蓋以“濃厚”之感覺覺，附予物業(yè)無(wú)無(wú)限想象象空間，讓讓人閱后后余味無(wú)無(wú)窮包裝句：珠江堤畔的的法式浪浪漫揉合本項(xiàng)目目精髓，以以平白之之方式表表達(dá)，句句淺而意意達(dá)加強(qiáng)經(jīng)營(yíng)主主題的建建議：1、小區(qū)：法國(guó)戴施樂樂泳池;后花園園歐化長(zhǎng)長(zhǎng)

36、廊、上上浮式葡葡萄架小小路充滿異國(guó)情情調(diào)的下下沉式玫玫瑰花園園;葡萄萄樂園（兒兒童活動(dòng)動(dòng)區(qū)）以雕塑及綠綠化小品品點(diǎn)綴的的平臺(tái)花花園2.住宅：新古曲主義義歐陸墻墻體外立立;飄出出式窗臺(tái)臺(tái)、雕花花圍欄架空層藝術(shù)術(shù)雕像、綠綠化小品品室內(nèi)法式花花紋面磚磚;落地大玻璃璃;法式式廚房;全套法法國(guó)家私私3、外部廣廣場(chǎng)：仿仿香榭麗麗大道;微縮法法國(guó)巴黎黎鐵塔模模型4、商場(chǎng)設(shè)設(shè)計(jì)：以法國(guó)風(fēng)情情為主題題的購(gòu)物物中心.功能分分布如下下:一層：景點(diǎn)點(diǎn)設(shè)計(jì)中央央疊式噴噴泉、仿仿羅浮宮宮入口經(jīng)營(yíng)手工藝藝品、香香水專賣賣場(chǎng)、新新潮跳蚤蚤市場(chǎng)、流流行時(shí)裝裝四層：景點(diǎn)點(diǎn)設(shè)計(jì)凱旋旋門微縮縮景、法法國(guó)綠化化小品經(jīng)營(yíng)會(huì)所（臨臨泳池健

37、健身室、男男女桑拿拿、棋牌牌室、葡葡萄樂園園、法式式餐廳、球球類館、網(wǎng)網(wǎng)吧）注:二、三三層為發(fā)發(fā)展商保保留物業(yè)業(yè)5物業(yè)管理理1)小區(qū)保保安系統(tǒng)統(tǒng)園區(qū)：配置置保安電電視監(jiān)控控系統(tǒng)，在在主要道道路及各各出入口口處，設(shè)設(shè)置電視視攝像機(jī)機(jī)自動(dòng)監(jiān)監(jiān)控，錄錄像帶保保留一周周。圍墻墻及各角角落設(shè)雙雙軌式紅紅外線控控測(cè)裝裝裝置，由由保安中中心網(wǎng)絡(luò)絡(luò)控制室內(nèi)：配置置住宅防防盜系統(tǒng)統(tǒng)，如安安裝可視視對(duì)講系系統(tǒng)，并并利用門門磁、窗窗磁、紅紅外線感感應(yīng)等設(shè)設(shè)備地下車場(chǎng)：配置智智能管理理系統(tǒng)，采采用智能能卡進(jìn)行行統(tǒng)一管管理2)小區(qū)網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)管理理系統(tǒng)：可配置小區(qū)區(qū)信息區(qū)區(qū)域網(wǎng)系系統(tǒng)，如如與互聯(lián)聯(lián)網(wǎng)相通通，兼?zhèn)鋫湫^(qū)內(nèi)內(nèi)購(gòu)物

38、、訂訂票、管管理、點(diǎn)點(diǎn)VCDD碟菜單單等功能能3)會(huì)所管管理會(huì)所體現(xiàn)業(yè)業(yè)主個(gè)人人身份及及享受日日常休閑閑生活，管管理好與與壞，直直接影響響物業(yè)的的形象與與檔次，因因此建議議會(huì)所檔檔次上不不宜太低低?？煽伎紤]聘請(qǐng)請(qǐng)有會(huì)所所管理經(jīng)經(jīng)驗(yàn)的專專業(yè)公司司進(jìn)行管管理。七、誠(chéng)安公公司介紹紹*誠(chéng)安在龍龍灣中的的角色 鑒鑒于龍灣灣廣場(chǎng)首首期銷售售的單位位并不多多（僅336個(gè)單單位），我我司現(xiàn)階階段可提提供如下下服務(wù)：派有豐富經(jīng)經(jīng)驗(yàn)的銷銷售人員員到銷售售現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)進(jìn)行積極極之銷售售提供現(xiàn)場(chǎng)包包裝方案案，增強(qiáng)強(qiáng)銷售氣氣氛精選部分誠(chéng)誠(chéng)安分店店作為龍龍灣直銷銷點(diǎn)，掛掛橫幅及及派發(fā)宣宣傳單張張展開宣宣傳通過現(xiàn)誠(chéng)安安客戶網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)預(yù)選選有潛力力的買家家對(duì)近期在二二手市場(chǎng)場(chǎng)中求租租房子的的外地人人士進(jìn)行行銷售 另另外，我我方更注注重本期期銷售成成績(jī)對(duì)未未來(lái)二期期推出之之樓盤的的關(guān)聯(lián)影影響作用用。并且且，我司司除對(duì)二二期樓盤盤前期進(jìn)進(jìn)行精心心的規(guī)劃劃建議外外，另可可安排一一